規劃設計管理管控管控制度

一、集團規劃設計評審會管理管控管控辦法

二、萬科住宅統一設計要求規范

三、“上報集團規劃設計部備案”制度的管理管控管控辦法

四、集團單體確認管理管控管控辦法

五、規劃設計過程控制程序

六、設計管理管控管控程序

七、設計前期階段作業指引

八、實施合適的合適的方案設計作業指引

九、施工圖設計階段作業指引

十、建筑施工現場配合作業指引

十一、景觀設計作業指引

十二、室內設計管理管控管控程序

十三、設計變更管理管控管控辦法

一、集團規劃設計評審會管理管控管控辦法

1、目的

為規范集團各地產公司相關相關項目設計的操作，加強對《萬科集團規劃設

計管理管控管控流程與成果標準》（以下簡稱《流程和標準》）中實施合適的合

適的方案階段的“集團規劃設計評審會”這一重要節點的監控，以達到確保質

量、進度目的，特編制此辦法。

2、主管部門

集團規劃設計部負責各相關相關項目操作公司評審會的統籌安排。相關相關

項目評審會在總部或相關相關項目所在地召開，由集團規劃設計部或相關相關

項目操作公司負責具體會務組織工作；

3、時間相關相關計劃

評審會的召開時間應以相關兩關項目設計年度相關相關計劃為依據，如有變更,

相關相關項目操作公司應事先知會規劃設計部。相關相關項目操作公司應在評

審會召開前至少7日向規劃設計部提出正式申請，會前至少3日提交評審文件

匯編。

4、評審文件匯編應包括以下合適的合適的內容:

（1）《相關相關項目可行性研究報告》

其中的規劃設計部分詳《流程和標準》中的“投資分析階段成果標準”

完成；

（2）相關相關項目設計工作控制性相關相關計劃

（3）集團規劃設計部對設計工作總體相關相關計劃的意見

（4）集團規劃設計部對設計前期工作結論的意見

（5）概念設計合適的合適的方案任務書

詳《流程和標準》第23頁條文1.1；

（6）概念設計合適的合適的方案文本

詳《流程和標準》第24頁條文2.

（7）《相關相關項目設計指導書》

詳《流程和標準》第27頁條文3.

（8）規劃合適的合適的方案設計招標書

（9）規劃合適的合適的方案設計任務書

詳《流程和標準》第41頁條文1.1

（10）規劃合適的合適的方案設計文本

詳《流程和標準》第41頁條文1.1.5

（11）規劃合適的合適的方案分析表

詳附件一

5、文件審核

集團規劃設計部對評審文件進行審核，發現不符要求的，可以要求評審會延

期。

6、會議組織

會議組織者應在評審會召開前至少2日向參會者發出會議通知及議程。

7、評審會投票人員組成

集團主管設計領導、集團規劃設計部總經理及總建筑師、相關相關項目操作公

司總經理、營銷部及設計部經理、集團內專家（屆時由集團規劃設計部確定）。

8、評審會議程：

（1）整體時間安排視相關相關項目復雜程度而定，委托相關相關項目以不超

過6個小時為宜，投標相關相關項目以不超過9個小時為宜；

（2）評審會具體安排：

①由相關相關項目操作公司的相關相關項目設計負責人及營銷負責

人對《規劃設計工作指導書》進行講解，重點介紹相關相關項目總

體開發相關相關計劃及市場、經營、成本方面的分析結論，和設計

工程部門的前期研究成果，以不超過60分鐘為宜；（此時投標單位應

不在會場）

②相關相關項目操作公司的相關相關項目設計及營銷負責人就所介

紹相關相關項目向評審團答疑，以不超過15分鐘為宜；

③投標單位分別介紹合適的合適的方案，并向評審團答疑，每家時間

以不超過40分鐘為宜（其它投標單位應不在會場），如果是委托一家

設計單位做多合適的合適的方案比較,時間可以適當延長；

④評審團以記名投票的方式從投標合適的合適的方案中選出2-3個優

選合適的合適的方案:如果是委托設計,可以只選一家；

⑤評審團就所選的優選合適的合適的方案發表意見,集中討論,由會議

組織者形成評審結論，時間以不超過60分鐘為宜。

9、評審會組織安排注意事項

（1）會前：

①準備并檢測調試所有的會議器材：投影儀、數碼錄像機、白板和大鐵

夾（用于掛圖、板書）、白板筆、板擦、無線麥克風、插線板

②如果是視頻會議，應與對方同步調試；

③準備會議過程的文件資料：評審會文件匯編（詳本文第四條）、會議

議程、選票（詳附件二）。每一位投票人員應有以上所有文件：

④根據參會人員情況布置會場，投票人員的位置應用名牌指定；

（2）會議用飲料，食品的服務安排：

①會場上應備有飲用水、水果及點心；

②應事先安排好會議中途所需的咖啡、茶水；

③長時間的評審會應安排好工作餐事宜；

（3）會議進行過程中

應留出適當休息時間，以每60分鐘休息10分鐘為宜；

（4）開會期間組織者應注意維持會場秩序和紀律：

①與會者應關閉手機以保證會場安靜；

②投標單位介紹合適的合適的方案時，應保證其它投標單位不在會場,

片錄A集團規劃設計評審會管理辦法

附件1:規劃合適的合適的方案分析表一戶型配比部分

設計單位名稱:

某戶型的某戶型的某產品類某產品類

某住宅類某住宅類

累加面積累加套數型的累加型的累加

總建筑面型的累加型的累加

住宅戶型戶型面積與所屬產與所屬產面積與所套數與所

產品類型積m2套數面枳與住套數與住

類型編號m1品類型的品類型的屬住宅類屬住宅類

宅總面枳宅總套數

累加面積累加套數型的累加型的累加

比%比％

比％比％面積比％套數比％

XVx/Xv/Y

獨立式住

宅（別垂）X/Z1Y/Z2

小計XY

雙拼式

住宅

低層

Sl/IaX2/Eb

1-3層小計

聯排式

住宅

小計

其他

小計

本類型合計E1￡2100100

無電梯的

多層公寓

小計

每戶有露

臺或花園

的多層住

宅（花園洋

小計

多層有電梯的

4~6層多層公寓

小計

木類型合計

7~11.5層

小計

9T1.5層

小計

本類型合計

12~18層

中高/

本類型合計

18層

高層-lOOin

本類型合計

>100m

超而層

木類型合計

總計22b

（注：應把我司在任務書中的戶型配比要求與設計單位或果列出）

附錄A集團規劃設計評審會管理辦法

附件2：規劃合適的合適的方案分析表一經濟技術指標部分

指標名稱我司要求單位名稱單位名稱單位名稱

相關相關項目規劃總用地（ha）

1.居住用地（ha）

①住宅用地（ha）

②公建用地（ha）

③道路用地（ha）

④公共綠地（ha）

2.其他用地（ha）

①市政道路用地（ha）

②代征綠化用地（ha）

③市政道路綠化用地（ha）

④居住區規劃用地范圍內非為居住區

配建的公建用地（ha）

⑤與居住區功能無直接關系的建筑和

設施用地（ha）

⑥其他政府保留用地或不可建設用地

（ha）

總建筑面積（萬m2）

①住宅建筑面積（m2）

1.

②非住宅建筑面積（n?）

③住宅建筑面積比重（%）

①計入容積率建筑面積（n?）

2.②不計入容積率建筑面積（%）

③不計入容積率建筑面積比重

（%）

①不可售建筑面積（m2）

3.②可售建筑面積（m2）

③可售面積占總建筑面積比重

（%）

住宅面積毛密度（m2/ha）

6

附錄A集團規劃設計評審會管理辦法

住宅面積凈密度（m2/ha）

公共服務設施面積毛密度（m2/ha）

住宅建筑套密度（毛）（套/ha）

住宅建筑套密度（凈）

人口毛密度（人/ha）

人口凈密度（人/ha）

綠地率（%）

建筑密度（建筑覆蓋率）（%）

容積率（建筑面積毛密度）

總戶（套）數（戶）

總人口（按3.5人/戶計）

車位總數（個）

車位/戶數（1：）

7

附錄A集團規劃設計評審會管理辦法

附件3：規劃合適的合適的方案分析表一設計成果部分

序份

分類資料及文件名稱單位名稱單位名稱單位名稱

號數

1設計說明

文字

2經濟技術指標表

表格

3成本估算報告

4總平面圖

5日照分析圖

6公共服務設施布置分析圖

7分析圖交通分析圖

8景觀結構分析圖

小區管理管控管控模式分析

9

10詳圖小區各道路斷面圖

總圖

11工作模型

12土方平衡圖

13道路及豎向設計圖

其他

14彩色總平面圖

15總體剖面圖

16總體鳥瞰圖

典型組團管理管控管控示意

組團17

分析圖

與管理管18典型組團交通分析圖

其他

排管控19效果圖

20高層住宅單體地下及裙房各層平面圖

低、多層

21標準層平面圖

住宅單元

22立面圖

/1可層住

23剖面圖

宅單體

24效果圖

25各層平面圖

主要公共26立面圖

建筑27剖面圖

28效果圖

8

附錄A集團規劃設計評審會管理辦法

序份

分類資料及文件名稱單位名稱單位名稱單位名稱

號數

技術新技術、新材料應用圖紙

圖紙遮陽減噪措施圖紙

電子以上合適的合適的內容的電子文檔光

文檔fit

模型工作模型

其它合適的合適的方案介紹磁帶

備注：單位名稱下表格內劃：J或X

9

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二、萬科住宅統一設計要求規范

前S

1、目的

（1）方便一線公司確定審查圖紙之審查要點；

（2）編制可行、實用的住宅設計統一技術措施，為設計單位提供設計參考依據，使設計處

于受控狀態，杜絕設計常見錯、漏、碰、缺等問題出現，提高萬科住宅品質；

（3）為設計部設計人員提供技術流程指導。

2、形式

（1）住宅設計統一技術措施

（2）圖紙編制深度統一技術措施

（3）重點部位營造作法

（4）典型構造節點

3、適用范圍

（1）本《要求》適用于初步設計開始階段為設計單位提供設計參考依據和為設計部設計人

員提供技術流程指導；

（2）本《要求》僅對建筑專業，其他專業要求見工程管理管控管控相應規范；

（3）《要求》中涉及到的材料及部品應按《部品標準》執行。

4、實施

本《要求》為各分公司設計部編制統一設計要求和習慣做法提供參考，在正常情況下，各分

公司設計部應按此《要求》執行；當出現特殊情況或存在更好的技術措施時，請提前知會集

團設計工程部，以便集團設計工程部及時對《要求》進行改進。

5、編制單位

集團設計工程部

第一部分住宅設計統一技術措施

1.總平面設計

（1）間距

建筑平面搭接錯位時，h值（凈尺寸）不宜大于2.4m,以免影響采光。

（2）消防

①總圖中應做好消防車道及消防車登高面設計，注意人車分流；當消防車道下面為地下室

時，結構應考慮消防車總重300K5I荷載。

②登高面

I登高面宜在用的紅線內解決，條件限制時可利用綠化帶作登高面，但綠化帶下應設硬地，

并按消防車總重300KN計算。

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II當建筑物凹入處進深不大于4m（凈寬）時，該凹入范圍可計入1/4周邊長度算作登高面；

如凹槽寬度不大于2.5m（凈寬），該寬度可不計入建筑周邊總長度。

III消防車道

IV高層建筑周圍宜設環形或沿建筑的兩個長邊設置消防車道；盡端式消防車道應設

18mxi8m回車場。

V消防車最小轉彎半徑：高層12m,多層9m。

VI消防車道最小寬度：登高面處6m,其它處4m。

vn消防車道的坡度：登高面/1%,其它處47%。

Vffl消防車道距建筑物距離宜農5m。

IX高層建筑的沿街長度超過150m或總長度超過220m時應設穿過高層建筑的消防通道。

X高層建筑應設有連通街道和內院的人行通道，通道之間的距離不宜超過80m。

（3）流線設計

住宅出入口處應設置人車分流專用通道；當商住樓住戶大堂與流量大的商業服務空間臨近

時，商業用房的貨運出入口宜設在地下室或與大堂入口異向布置，避免人.貨流交叉，減少

交通安全隱患。

（4）附屬用房

①總平面設計時應在小區顯著位置（如入口附近）設置管理管控管控用房。

②應在住宅（區）的下風向和較隱蔽處設垃圾站，其面積不宜小于6m，，與住宅距離

不宜小于10m,外部與道路相連；垃圾站地面及內壁宜貼光滑、宜清潔材料，并配置

給排水設施。

③箱式變電在總圖中要綜合考慮，不應設在入口附近，建議其與主體建筑的間距不小

于9m,以免影響景觀和采光。

（5）摩托車、自行車存放

①總圖中應結合綠化設置摩托車、自行車存棚（庫），其與主體建筑的間距不宜小于

9m；偏低檔次的住宅相關相關項目，宜按每戶一輛自行車、每十戶一輛摩托車設置。

②出于安全問題，自行車庫不宜設在地下車庫內，應單獨考慮.

2.單元戶型設計

（1）單元戶型基本設計要求

①層高：采用分體空調的普通樓盤層高宜為2.8m,檔次較高的可為3.0m；若采用中

央空調不宜小于3.3m。

②廚房、衛生間室內凈高不小于2.2m；排水橫管下皮距樓地面的凈高不小于1.9m且不

應影響門窗的開啟。

③起居廳開間不宜小于3.4m（凈寬），深寬比不宜大于2；應減少開向起居廳的門洞，

布置家具的墻面直線長度不應小于3m；無陽臺的起居廳宜設計寬度大于1.8m的低窗

臺觀景凸窗。

④平面有凹槽的高層住宅，其凹槽的開口寬度不應小于2.4m（凈寬），凹槽的深寬比

不應大于4。

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⑤避免臥室緊靠電梯井道，如無法解決則應采取相應降噪措施；相鄰的墻體為隔音墻

體；大于2.5m/s井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800x800進出口。

⑥兔式住宅頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排式排水。

⑦戶內通向所有房間的走道凈寬不宜小于1000；當走道長度大于2000時，應相應加

寬至HOOo

⑧戶內樓梯寬度應注意為凈寬；當一面臨空時，墻面到樓梯扶手最小寬度應不小于800。

⑨門寬大于900的儲藏室門宜采用推拉或外開平開門以增加儲藏空間。

⑩北方地區首層為架空車庫時二層地面應采取保溫措施。

（11）設于底層或靠近外墻的壁柜以及廚房、衛生間儲物柜應采取防潮措施。

（12）嚴寒地區居室、起居廳的外窗應設置可開啟的氣窗以進行定期通風換氣，且內

門門下空隙不應小于25o

（2）玄關

①玄關內應考慮衣帽鏡、柜的設置空間，凈寬宜多500。

②戶配電箱應避免與對講機，開關及門鈴一同設置，以免發生沖突.戶配電箱所龕入

墻面可適當加寬為120；門鈴宜采用遙控式門鈴；對講機距門邊的距離宜大于100,其

下方可設玄關燈開關。

（3）廚房

①中、高檔住宅廚房面積不應小于5m2；單排布置設備的廚房凈寬不宜小于1.6m,雙

排布置時凈寬不宜小于2.2m,

②櫥柜布置應遵循洗、切、妙的流線，以間距800、單排布置為宜。爐灶應避開窗口

設置；櫥柜進深宜550,長度在2000—3000之間，吊柜進深350,凈高不小于500；廚

房應考慮微波爐、消毒柜的位置，并設相應的插座；電器插座應避免靠近水盆、灶具。

（廚房具體設計可詳集團設計工程部之《廚廁詳圖》）

廚房主要設備尺寸表

設備名稱長（mm）寬（mm）高（mm）

灶臺800500-550650-700

洗滌臺900-1200500-550800

操作臺400-1200500-550800

吊柜普通400-1200300-3504:500

調料400-1200300-350350-400

抽油煙機800300-350根據油煙機型配合確定

③冰箱位寬度不小于650,若考慮美式大冰箱尺寸應為800：注意冰箱門的開啟方便及

冰箱散熱。

④如洗衣機設在廚房，預留機位應不小于600x600：廚房僅在布置有洗衣機時設防止

溢流和干涸的專用排水地漏地漏，地漏位于洗衣機出水口一側，離櫥柜距離不小于200。

⑤洗菜盆，洗手盆建議采用底出水供水方式。

⑥廚房吊柜設置時應注意避免擋窗。

⑦吊頂下皮應高于窗洞上皮50。

⑧廚房應設排煙道；中高檔同房應結合煙道設計管道井。（排煙道尺寸表詳見“二.單元

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戶型設計-。.油煙機”）為便于迅速排除油煙和異味，廚房外窗或外墻宜設換氣扇。

⑨北方地區廚房應進行采暖設計。

⑩設于底層或靠外墻、靠衛生間的廚房壁柜內一定要采取防潮措施，北方地區尤其要

注意。

01）廚房樓面結構板未降板時應設門檻。

02）廚房門下端如設百頁通風口，其外形尺寸不小于250x450；無百頁者，門下空隙不

應小于25o

（4）衛生間

①當兩戶衛生間位于凹槽相對布置時，窗應錯位布置避免通視；衛生間窗宜采用磨砂

玻璃。

②衛生間門應在隱蔽處開設；直接開向起居廳的衛生間應設前室。

③應考慮坐便器、洗臉盆等潔具上下水噪音對臥室的影響，不宜沿臥室墻面布置

④衛生間設施（衛生間具體設計可詳集團設計工程部之《廚廁詳圖》）

I公用衛生間宜以柱盆或掛式臺盆為主，柱盆或臺盆邊距墻應大于150,

II主人衛生間臺面寬度宜560—600,長度不小于900,高度850；

in臺盆鏡面寬度應與臺面長度相同且鏡面底邊距臺面的距離為200；

IV毛巾架距地1200；避免與插座位置矛盾；

V坐便器凈寬宜為900,最小凈寬不小于850。

⑤淋浴間凈寬宜為1000,最小凈寬不小于900；淋浴開關距地1000—1200,淋浴噴頭

由距地1680—1880上下推拉桿固定；地漏位于淋浴頭下部居中，并距墻400。

⑥浴缸尺寸宜采用750x1550,檔次較高時可考慮增加浴缸平臺尺寸；淋浴噴頭做法參

上；熱水器不應設在浴缸的中部。

⑦普通有外窗的衛生間排氣扇應安裝在窗固定扇上；高檔次宜結合吊頂設吸頂式排風扇;

無外窗的衛生間排氣扇應與通風道排風口相連。

⑧不宜采用下沉式衛生間設計;如條件限制必須采用時，衛生間樓面應為抗滲混凝土，

給水管管材宜采用新型管材，水平溢流管應接至排水立管。

⑨排水設計時嚴禁將給水管明設在浴缸底部；施工時要注意浴缸底部一定做防水層。

⑩大戶型主干生間宜洗、浴分間設，潔具設施要與戶型檔次相匹配：應設管道井。

01）暗廁應設計通風道，其位置應避免靠近給水管及設在門后。

成品排風道選用表

層數尺寸

<6360x200或380x240或430x290

7-9500x300或550x350

10-30600x300或650x350

注：

1.高層排風道宜采用“主一次一主”變壓式風道，且防止串味應頭用單雙層分別排風系

統。

2.高層排風道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨風道統一供應。

?當下層為商用空間時，結構設計時應考慮衛生間潔具的布置，避免潔具正下方是大梁，

導致無法居中安裝。

?復式住宅當頂層衛生間設在下層臥室上方時不應采用下排的排水方式。

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（14）衛生間、廚為地漏的排水管應設存水彎；且洗衣機排水處應設防止溢流和干涸專用地漏。

?衛生間應從門口向地漏找坡度；地漏應設在室內最低端并靠近浴盆或淋浴噴頭。

（16）衛生間結構宜沉板50—100；未降板的衛生間應設門檻。

（17）衛生間吊頂下皮應高于窗洞上皮50。

（18）管線設計要合理，避免影響放置浴盆、淋浴房及開窗；塑料泛水管穿墻埋設時，高度應

大于1500,避免因高度不合理被二次裝修打穿漏水。

（9）插座應靠近鏡臺設置并避免設在毛巾桿的下方。

?北方地區衛生間散熱片位置設計時一定要與電氣專業互相配合以免互相矛盾，如將插座

設在散熱片的后面。

（21）室內的PVC管線應設置消音措施以減少上下水管道噪音。

（5）陽臺

①非封閉陽臺地面應比室內最少低50,如有困難以及頂層露臺的門應設門檻。

②當洗衣機位于陽臺時，洗衣污水不應直接排到雨水管內，應設防12溢流和干涸專用排水

地漏；陽臺欄板要考慮洗衣機位的擺放避免鏤空；當洗衣機置于窗下時，窗臺高度不宜小于

1200,以保證窗的開啟和給水管的設置。

③進深大于1500的陽臺挑梁要設計成梯形，避免挑梁高度過大影響室內采光。

④陽臺欄板下部應設100高邊梁；陽臺欄桿嚴禁橫向設計，防止幼兒攀爬，減少安全隱患。

⑤觀景陽臺寬度不宜小于1500,其它陽臺不宜小于1200o

⑥頂層陽臺應設頂板；復式住宅的陽臺應考慮晾衣及遮陽的需要。

⑦北方地區生活陽臺應設計為封閉陽臺，且欄板及頂層陽臺頂部要設保溫以防止產生結露;

底為架空的封閉陽臺應在底板下面貼50厚聚苯保溫板，并設吊頂。

⑧陽臺排水禁止散排應設地漏，地漏的位置建筑專業要結合雨水管，宜靠近外墻、陽臺角

端設置，不宜設在門口；陽臺地面應向地漏找坡。

⑨陽臺門應選用密閉效果好、質量高的產品，不宜采用門聯窗；考慮室內鑲地板的高度，陽

臺門下門框高度不應小于50,避免使室內完成面高于門框，影響美觀且不防水；北方地區

開敞陽臺門窗應為保溫門窗。

⑩各戶毗鄰陽臺應考慮分隔，避免可以互相走通，減少不安全因素。

（1D陽臺金屬欄桿應進行防銹處理；北方地區高層住宅宜采用實體欄板.

（12）高層陽臺使用玻璃欄板時應充分考慮安全性，玻璃厚度不小于10厚。

（6）門

①門洞口宜按如下尺寸設計：

入戶門1000x2100（普通）1200x2100（高檔），位于門洞外橙;

臥室門900x2100,位于門洞中修

廚房門800x2100,位于門洞內橙；門下方宜設250x450通風百頁；無百頁者，門下空

隙不應小于25。

衛生間門750x2100,位于門洞外樟；門下方宜設300x300或250x450通風百頁；無百

頁者，門下空隙不應小于25c

傭人房門800x2100,位于門洞中樟；

門碰距地100。

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時間：2021年X月X日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第15頁共83頁

②門垛尺寸不小于50,且做構造柱加固。（施工時注意不要遺漏）

外檐門應外開以防風。

住戶首層外檐門窗需考慮防盜設施。

（7）窗

①凸窗窗臺高宜400—450,進深500。

②距地900高以下應為固定窗扇，且全落地窗應設900高窗護欄（窗外為陽臺或平臺時不

受此限制）。

③窗楣應設滴水槽。

④凸窗遮陽板在墻根處應設導流槽，以免遮陽板上的水停留時間過長,導致砌體外墻滲漏；

或者在遮陽板外墻挑檐位置設＞1'30高混凝土止水坎（詳第四部分節點詳圖）。

⑤廚衛窗臺宜900高，窗上部應設400—450高固定扇以安裝排風扇，并在相應位置設中心

距地2000的電源插座，固定扇開關和頂燈開關一起設于衛生間門口。廚衛橫向管線應貼近

樓板以免擋窗。

⑥廳臥窗上皮距樓地面高度宜為2300或以上；廚衛考慮設備污水管不穿洞（走梁下），可

降低到2200o

⑦開間大于、等于3300的房間窗寬不宜小于1800。

⑧未設陽臺的起居廳大窗開啟扇最少有兩扇，以便于空調室外機安裝。

⑨兩側未設混凝土擋板的凸窗設計時應考慮風向因素，開啟扇不應面向主導風向以免引起

漏水。

⑩窗框與凸碎體結合的施工縫一定要用防水砂漿填實，避免雜物導致凸窗臺底板部及窗角

處滲水。

（1D窗型設計時不應僅考慮外觀整體形象，還應考慮室內通風，開啟扇面積不小于房間地板面

積的1/20且廚房不得小于0.6Of；凸窗不應采用較特殊、拼接過多的窗型。

?北方地區凸窗上、下封板一定要貼保溫板或抹保溫砂漿，以免墻體交接處產生結露。

?位于轉角處的窗（陽臺門）應避免視線干擾。

（8）空調

①采用分體式空調，空調室內機應避免對床直吹：戶型單元平面圖應繪制家具布置圖并確

定室內機位置。

②空調機位

空調機位應考慮便于安裝及維修：不必用吊籃）；

不宜設在凸窗窗臺板下面，應靠近門窗洞口設置；

位于凹槽處距離過近而對吹的兩個室外機應相互錯位；

如空調板設于衛生間外墻，衛生間的窗戶開啟扇應考慮空調主機出去，寬度不小于700,高不

小于1100c

③室外機位下皮距地宜1600（雙機1000）o

常用分體空調室內、室外機參考尺寸

型號室內機室外機

長高厚長高厚

1匹800250180800560240

1.5E900280180800560240

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2匹1150320200850880350

2.5匹1200350200890900350

注：本表為偏大機型尺寸，僅供參考；不同品牌外形尺寸略有不同。

④空調洞要靠近空調插座并在同一方位。（詳第四部分節點詳圖）

⑤大面積起居廳要考慮大功率空調或柜機，應考慮柜機留洞位置、冷凝水管預埋，管中距地

350。

@普通分體空調冷凝水管應預埋，避免直接插入雨水管中（特別是北方地區）；標準層留三

通，距地1800；三通口留于室內時，考慮美觀高度可適當上移。（詳第四部分節點詳圖）

⑦空調外機不宜設置在封閉陽臺內，夏季不散熱，易死機，噪聲大。

⑧北方特別是東北地區空調板應設保溫減少冷橋。

⑨低檔相關相關項目宜考慮窗式空調的安裝。

⑩陽臺推拉門到墻邊應留不小于100寬的門垛，避免空調管穿玻璃。

（9）油煙機

廚房內應設成品排煙道，多層550x350（外圍尺寸），高層600x400.

成品排煙道選用表

層數尺寸

<6500x300或550x350

7—9560x300或610x350

10-24700x400或750x450

25-30800x400或850x450

注：

1.高層排煙道應采用“主一次一主”變壓式煙道，且防止串煙串味應采用單雙層分別排風系

統。

2.高層排煙道排風口應有防火止回閥，加工廠應隨煙道統一供應。

（10）熱水器

①熱水器宜設在廚房，且采用強排式，不應采用直排式；注意預留安裝空間和電源插座；廚

房與衛生間合用時宜考慮10升，安裝寬度度700；衛生間單用，考慮6—8升，安裝寬度

度500:排氣道尺寸為f120,排風孔中距地1700。

②北方地區如熱水器設在生活陽臺內，則陽臺應設保溫。

③熱水器與用水點管道不應過長，宜控制在2米之內，大于2米的熱水管應設保溫。

④熱水管（鋁塑管）埋墻時容易被設釘槍打穿，與之相連衛生間安裝毛巾桿等配件時應注

意。

⑤熱水器應避免設置在浴缸側面中間，影響使用。

（11）插座、開關、散熱器

①插座、開關（散熱器）應結合家具布置合理設計，避免與門的開后方向、流線相矛盾；

床頭柜、電視柜書桌處應設插座，門口、空調附近設開關；廚房應考慮微波爐、消毒柜的位

置，并設相應的插座，且電器插座應避免靠近水盆、灶具。建筑專業立面門窗進行修改時應

及時照會設備專業。

②北方地區采用集中供暖合適的合適的方案時，散熱器的設置應與水、電專業密切配合，

校對散熱器、插座、開關以及給排水管位置，以免發生沖突，如將插座置于散熱器的后面。

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③可視對講、門玲、玄關燈開關離入戶門邊距離宜之100,要考慮玄關、鞋柜的位置。

④客廳電話線與電視線插座應避免設在同一方位，書房應設電話線。

⑤網線接口建議設在書房，不宜設在起居廳，且接口位置應結合字臺及插座設計。

⑥高檔次住宅起居廳宜考慮音響線的埋設。

(12)其它

①建、結、水、暖(空調)、電各專業應在初步設計、施工圖設計時分階段進行專業會審,

各留洞位置應與雨落管、排污管位置相協調以免發生沖突；大型洞口應計算洞頂標高，以免

與樓板、梁發生沖突。

②結構設計時應注意校對梁、墻關系，并考慮梁對室內環境影響，如：

避免梁偏向降板房間一邊而使地面出臺；

避免位于隔墻上的梁偏向起居室、餐廳一-側；

避免衛生間座廁正下方是大梁，導致無法居中安裝；

房間中部及門頂不應見梁；室內明梁下皮不應低于2200。

③洗衣機進水龍頭應采用接口式.

3.公共空間

(1)單元入口

①單元入口處應設雨篷，門洞最小尺寸宜為1500x2300,且設閉門器，地面找1%坡坡向門

外。

②設置電梯的住宅單元入口臺階處應設坡道，以方便殘疾人、嬰兒車通行及用戶搬運。

③管道不宜集中設在單元入口處；如設置應用輕質隔板加以封堵，并在隱蔽位置設可拆卸

的500x500壁板檢查口。

④單元入口處應設信報箱。

⑤單元入口處走道凈寬不應小于1300。

⑥北方地區高層住宅首層大廳應進行采暖設計。

⑦首層入戶大堂墻面應采用可擦洗材料。

(2)樓梯

①樓梯外窗宜采用推拉窗，窗臺高小于900的窗及通窗應設900高窗護欄。

②高層住宅樓梯消火栓明設在休息平臺處時，休息平臺寬度應比正常寬度加寬200,同時

設計時應注意消火栓上皮與框架梁的關系。

③樓梯高度

I多層住宅小進深樓梯結構設計時應重點注意入口處以及二層休息平臺處凈高不應小于

2m；

II梯段凈高(為最低或最高一級踏步前緣線以外0.30m范圍內至上方突出物下緣間的鉛垂

高度)不應小于2.20m,應特別注意長短跑樓梯的梯段凈高(詳第四部分詳圖示意)；

III計算凈高時應注意預留100施工誤差。

④與地下室合用的樓梯應在首層設乙級防火門加以分隔。

⑤當高層住宅疏散樓梯為剪刀梯時，兩個樓梯不應均與同一部消防電梯合用前室。

@高層建筑標準層的二部疏散樓梯到達底層時，不得合二為一共用門廳的同一個出口，兩

個安全出口應均直通室外，并且兩個出口之間的距離不應小于5m。

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（3）電梯

①電梯數量、噸位、速度應滿足居住人流量要求，平均等候時間不宜超過120秒，發梯間

隔時間不宜超過69秒。具體設計參下表。

住宅電梯設計參數

類別數量（戶/臺）額定容量（人）速度（m/s）

經濟級80-10081

常用級60-808-181-1.5

舒適級40-6010-151.5-2.0

豪華級<4015>2.0

②大于十一層的高層住宅，其電梯數不應少于2臺；其中，每層住40人、層數為24層以上

時，應設3臺電梯；每層住40人、層數為35層以上時，應設4臺電梯，且至少設一部N2.5s/m

的電梯。

③消防電梯的速度VNH/60N1.5s/m,容量多1人（800kg）,>

?當層數超過25層時，電梯宜垂直分區設計（消防電梯除外）.

⑤消防電梯井底應設排水設施，排水井容量不應小于2m3,且不宜布置在電梯井內，而應布

置在臨近消防電梯的地方，并用喑管連接;如地下室兼人防時，應注意排水井應設在染毒區。

⑥電梯在人防清潔區內使用時應設前室且前室門為防護密閉門。

⑦電梯間宜自然通風采光，否則應考慮通風抽濕設施。

⑧電梯井道不宜與起居廳、居室貼臨，必須貼臨時電梯井道應為隔音墻體，且大于2.5m/s

井道上部應設高度大于1m的隔聲層，隔聲層設800x800進出口。

⑨速度大于2m/s的電梯應在井道底部和頂部設置不小于600x600帶百頁窗的通氣孔。

⑩電梯機房樓面、墻面應采用隔音材料并考慮通風散熱，窗戶開啟扇面積不小于房間地板

面積的1/10,且應設排氣扇。

01）不應在電梯機房頂板上直接設置水箱或在機房內直接穿越水管、蒸汽管和煙道。

（12）電梯廳旁的水表房的、垃圾房、配電間等設備或附屬用房應設門檻，且水表房、垃圾房

設地漏。

?電梯門口應做1%反坡，防止梯井進水。

（14）北方地區電梯機房應采暖保溫，以免頂層住戶屋頂結露.

（4）裙房商鋪

①底商餐廳對外公共廚房應設通到屋頂排煙道；如前期設計時底商未定性，應在平面適當位

置考慮設置集中排煙道。

②底商應設集中供冷，前期設計時可將平面適當分區分段設置；如條件限制采用分體空調，

設計時應在隱蔽位置考慮空調機位，避免靠近住宅入口。

③底商應設專用的貨運通道；當流量大的商業服務空間與商住樓住戶大堂臨近時，商業用

房的貨運出入口宜設在地下室或與大堂入口異向布置，避免人、貨流交叉，減少交通安全隱

患

（5）.地下室、半地下室

①層高設計：應保證管道下凈高2.40m；計算凈高時須預留100的設備管道安裝量。

②底層地下室地面應設置150—200寬的排水溝，間距不大于12m,溝坡度不小于0.5%；地

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面向排水溝找0.5%泛水；超過二層的地下室應設設計濾水層。排水溝不應跨越防火分區或

人防防護單元。

③首層地面應注意預留大型設備吊裝孔洞。

④應注意計算首層電梯、自動扶梯底坑處的地下室凈高度，如高度小于2.2m,此處不宜設車

位或布置設備。

⑤當地下室輪廓大于首層平面，應注意確定超出范圍的地下室頂板標高；如此部分頂板必

須與室外地坪標高相同時，應核算地下室高度是否滿足車庫或設備用房要求。

⑥半地下室外窗底皮距室外地面高度不應小于300。

⑦位于室外的地下室頂板應做好防水、保溫設計（詳第四部分節點詳圖）；防水、保溫材料

應采用抗壓耐磨型。

⑧地下室各設備專業一定要進行管線綜合，密切配合，設計時宜按（從上到下）風道、水

管（噴淋）、電氣管線順序。

⑨室外庭院設置在地下室頂板上，覆土層較厚時要充分考慮其重量，花池排水可通過帶有

微孔的PVC管外包土工布排入最近的雨水井，或事先在地下室頂板上預留排水孔，但應做

好防水處理.

⑩當地下室上方為消防車道時，結構計算應注意考慮消防車總重300kg荷載。

（11）五級人防地下室主入口應設洗消間而不應設簡易洗消間.

（6）會所

①會所功能設置要根據使用者的組成考慮，不應一味求全或設置華而不實的相關相關項目，

應突出特點以提高利用率。（有關會所設計可參考設計工程部之《萬科集團住宅會所科目配

置研究報告》）

②會所可適當增加棋牌室、乒乓球室的數量。

③大型會所宜設計廚房，以便開展商務會議或業主租用聚會。

7.墻體

①小型空心砌塊墻體，應增加整體墻面的剛度：

I在墻交接處、寬度大于L8m門窗或洞口兩端等處設構造加強柱；

II長度大于3m的實體墻應每隔3m設一道構造加強柱：

III外檐墻在窗下皮設100高現澆混凝土帶，內配266,66@200,主筋與柱子（構造柱）

甩筋焊接；

IV內隔墻在距地面高1200處設100高現澆混凝土帶，內配2中10,<D4@250,作法同外檐

墻；

V空心砌塊墻門窗固定宜局部砌實體磚墻，先立框，后砌墻。

VI不應采用含水率大的空心砌塊，避免造成墻體開裂。

②高層外維護墻體宜采用粘土空心磚。

③北方地區應注意墻體保溫，特