物業財務管理制度物業財務管理制度

一、財務會計管理的涵義

財務是指企業為達到既定目標所進行的籌集資金和運用資金的活動。在物業管理經營過程中，各類管理服務費、特約代辦服務費、各種兼營性服務的收入和相應的開支等，就構成了物業管理公司的資金運行。

物業財務管理就是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中，包括整個物業經營出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關規定，規范物業管理企業的財務行為，加強財務管理和經濟核算。物業財務管理的對象就是物業經營、管理、服務的資金費用和利潤。為了提高經濟效益，擴大收入來源，使物業不斷保值增值，許多物業管理公司實行“一業為主，多種經營”的方針，公司下屬既有商業貿易部門，也有工程維修機構，還有出租物業及其他提供有償服務服務機構。

財務管理的主要內容有：對資金籌集運用的管理，固定資產和經租房產租金的管理，租金收支管理，商品房資金的管理，物業有償服務管理費的管理，流動資金和專用資金的管理，資金分配的管理，財務收支匯總平衡等等。財務管理的任務是：

(一)籌集、管理資金

這就是要保證物業經營的需要，加快資金周轉，不斷提高資金運用的效能，尤其是提高自有資金的收益率。物業管理公司的主要經濟來源是房租收入、物業有償服務管理費收入，要大力組織租金收入，加強有償服務管理費的收費工作，做到應收盡受，提高回收率。另外，在資金使用上，對各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費。充分發揮資金的效果。

(二)經濟核算

通過財務活動加強經濟核算，改善經營管理，降低修繕、維修、養護成本，不斷降低消耗，增加積累，提高投資效益和經濟效益。

(三)多元經營

積極組織資金，開辟物業經營市場，“一業為主，多元經營”，不斷尋求物業經營的新生長點，不斷拓展物業經營的新領域，形成新優勢。

(四)財務監督

實行財務監督，維護財經紀律。物業管理公司的經營、管理、服務，必須依據國家的方針、政策和財經法規以及財務計劃，對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，資金運用的效果不斷提高，確保資金分配兼顧國家、集體和個人三者的利益。同時，要在分配收益上嚴格遵守國家規定，及時上繳各種稅金，彌補以前年度虧損，提取法定公積金、公益金，并向投資者分配利潤。

二、財務會計管理制度

財務管理制度是物業管理公司內部管理的重要制度，是保證有關財務管理工作規范化、標準化的一系列具體規定。可分為以下幾類制度：

(一)會計核算方法及憑證賬冊制度

(1)管理部采用借貸復式計賬法，會計科目和核算方法以企業單位預算會計為主，結合管理部的實際，設置銀行現金日記賬、總分類賬、各項明細分類賬；

(2)原始憑證是計賬的依據，財會人員必須認真審核各種原始憑證，要求一切原始憑證必須手續完備、合法，內容真實，數字正確，日期和印章齊全，大、小寫相符等，不得有白條報賬，不得有涂改。一切原始憑證經審核無誤后，才能填制記賬憑證，據以記賬；

(3)財會記賬員應對一切原始憑證記賬負責，賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡，記賬應使用鋼筆，不準用鉛筆或圓珠筆，發生錯誤應根據性質，采用劃線更正或紅線更正。憑證、賬冊應根據專人列冊登記，妥善保管，不得丟失。有關會計報表、賬冊、會計憑證保存年限按上級規定辦理；

(4)指定專人保管一切未使用的重要空白憑證，如支票、現金收據、發貨票據等，動用時由領用人辦理領用手續。對誤寫的收據或作廢的支票，應注銷作廢章，妥善保存，不得銷毀廢棄。

(二)貨幣資金管理制度

(1)嚴格按照國家有關現金管理制度的規定，除抵補現金庫存外，非經銀行同意，不得將業務收入坐支留用，嚴格分清收支兩條線；

(2)做好庫存現金的保管工作，有關證券和現金必須放在銀箱內，確保安全。對指定使用備用金的人員必須進行定期檢查、核對，做好備用金的管理，庫存現金不得超過銀行規定的限額。

①建立健全現金賬目，做到日清月結，錢賬相符，杜絕白條抵庫或賬外現金，禁止私立“小金庫”；

②對超過現金收付限額以上的收付款項，必須通過銀行結算。

(三)費用現金報銷制度

為了加強現金報銷管理，嚴格執行財政紀律，對各項現金報銷擬定以下制度：

(1)差旅費報銷制度(具體內容略，下同)；

(2)加班費報銷制度：

(3)醫藥費報銷制度；

(4)客飯招待費報銷制度。

(四)往來賬目清理制度

做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環節。財務人員要及時結賬收款，摧收應收賬款。過月未收的賬款，要上門催收。對月終尚未清理的債權債務，應查明原因，列出清冊。財會人員不能解決的事項應及時上報領導。

(五)會計報表制度

會計報表是經營收支執行情況的重要組成部分，其書寫報告是領導和上級主管部門了解管理部經濟狀況和領導工作的重要信息資料，也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以，要保證報表的數據準確，內容完整，報送及時，手續完備。對年度結算報表，應附有分析收支計劃執行情況的說明。

(六)固定資產管理制度

1.固定資產的涵義

固定資產是指使用期限較長，單位價值較高，在使用過程中保持原有實物形態的資產，是管理部門進行有償服務所必須的物質條件。為保證固定資產的安全完整，提高使用效率，應管好用好這些資產，提高服務效益和經濟效益。

2.固定資產的范圍和分類

(1)凡單價在200元以上的一般設備，單價在500元以上的專用設備，其耐

用時間在一年以上的，均列為固定資產；

(2)不滿上述金額的設備而耐用時間在一年以上的大批量同類財產，也列為固定資產；

(3)固定資產分為房屋及建筑物，專用設備，家具設備，電器設備，一般設備等大類。

3.固定資產的賬務處理

(1)固定資產實行分級管理，物資管理部門應建立分類明細賬和固定資產登記卡，使用部門應掌握本部門的物品情況，建立物品使用登記卡；

(2)購入、自制和饋贈的固定資產，一律開具驗收單，并填寫登記卡，標明編號；

(3)固定資產領用時應填寫領用單，并由使用人在登記卡上簽名，表明其設備由其保管使用；調離崗位時應將物品繳回，并注銷賬卡；

(4)固定資產的報廢、報損，應由部門填寫報廢、報損單，經財產管理部門審核后，按批準權限逐級審批，方可核銷；

(5)固定資金調撥，應嚴格按規定辦理。調撥時，先由部門填寫調撥申請單，經雙方部門領導和上級主管部門簽章后有效，使用部門不得自行處理。

4.固定資產的管理職能

(1)固定資產管-理-員應負責管理部全部財產的管理，辦理固定資產的購置、驗收、領發、建卡、報廢、報損的處理及賬務核算工作，做到賬、卡、物相符，每年末進行一次清點、核賬，并及時調整賬目；

(2)為保證固定資產賬、卡、物的準確性，管理部門和使用部門要相互配合，定期進行盤點，盈、虧要填表，通過財務部門調整賬

三、財務管理的機構及職責

(一)財務部門機構的設置

物業管理公司的財務會計與其他行業的機構設置也大致相同，只是工作內容和方法有物業管理行業的特點。根據物業管理公司的具體情況、資質等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會部門一般可設置下列人員：財務會計部經理、主管會計、出納、電腦員、統計員、收費員。

(二)財會人員的崗位職責

1.財會部經理

(1)向企業領導人負責，組織公司的財會管理工作，當好企業負責人的經營管理參謀；

(2)每月、每季審核各種會計報表和統計報表，寫出財務會計分析報表，送企業法人審閱；

(3)檢查、監督物業管理各項費用的及時收繳，保證企業資金的正常運轉；

(4)審核控制各項費用的支出，杜絕浪費；

(5)合理有效地經營管理好企業的金融資產，為企業創造利潤；

(6)根據物業管理行業的具體特點、依據財會管理有關法規、政策、文件，制定財會管理具體制度和操作程序；

(7)組織擬定物業管理各項費用標準的預算方案，送企業領導、業主委員會和相關主管部門審核、修定；

(8)研究熟悉和實施相關的工商、財會及稅務、物價等管理制度，運用法律、行政處分和經濟手段保護公司的合法權益。

2.主管會計

(1)向部門經理負責，具體組織好本部門的日常管理工作；

(2)每日做好各種會計憑證和賬務處理工作；

(3)每月、每季按時做好各種會計報表，定期向業主委員會公布管理收繳及使用情況；

(4)負責檢查、審核各經營管理部門及下屬機構的收支賬目，向企業領導及時匯報工作情況；

(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目，做到賬賬相符，賬實相符；

(6)按照物業管理的行業特點和需要，分類計賬；完成企業領導交辦的財會工作。

3.出納

(1)遵守公司員工守則和財務管理制度；

(2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取，保管現金、有價證券、銀行支票等；

(3)及時追收企業各種應收款項，保護企業和業主利益不受損失；

(4)編制有關現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作；

(5)及時辦理各項轉賬、現金支票，按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符，并交會計作賬。

4.統計員(電腦員)

(1)及時統計、存儲各種費用收付資料，供主管會計參考；

(2)維護好電腦設備，保管好所有資料，對變動資料數據應及時修改并存儲；

(3)及時輸入打印收費通知單，保證費用的按時收繳。

5.收費員

物業管理企業所轄區業主(住戶)較多時，可專門在各管理處配備收款員，其職責是：

(1)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳；

(2)對繳費情況隨時進行統計，及時追討欠繳費用；

(3)承接與物業管理相關的經營服務收費，為業主辦理各項公用事業費的繳付；

(4)和業主(使用人)交朋友，爭取他們對物業管理工作的理解和支持，協助搞好“窗口”服務；

(5)完成企業和部門領導交辦的其他任務。

物業公司財務制度2016-06-2722:49|#2樓

為了小區有個優美的環境，廣大業主得到更好地服務，便于物業公司更好地管理，將來開創更多更好的創收項目，現制定以下物業財務管理制度。

一.財務管理制度

1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務科負責本物業公司的經濟總核算。每月末收銀員把各住宅、商鋪收取的租金、物業管理費等,做好收支結算表、欠繳管理費情況表交到財務科,由財務科及時編制損益表和資產負債表等財務報表，進行稅務申報，并綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料向公司領導報告。

3.管理和控制物業公司各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責本公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向公司領導匯報。

4.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

5.負責公司的各項資產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。

6.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向領導和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫"會計檔案銷毀清冊",經經理審閱,報公司董事和財政部門批準后銷毀。

三.現金管理制度

1.根據物業管理公司管理業務的需要,應在財務科保持有適量庫存現金,以備小額現金的零星支出，超出限額部分，應在當天存入銀行。現金必須在規定的范圍、限額內支出,現金支出不得在現金收入中直接坐支。

2.現金的使用范圍:

2.1支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項。

2.2支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項。

2.3結算其他的零星支付款項。

2.4.各個部門因采購工作需要,可通過申請方式進行申請采購備用金。

2.5.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

2.6.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得簽發空白支票。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。

3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

五.財務支出規定及審批程序

1．財務支出規定

1.1因公需要借現金時，借款人應填寫《財務支出審批單》、《借款單》，并按規

定的格式內容填寫后，經所在部門領導簽字同意、送財務人員審核、再報公司領導審批后，方可到財務部辦理借款手續。

1.2各業務經辦人對發生的各項費用，應在費用發生之日起一周內辦理報銷手

續。

1.3報銷人員須憑合法的原始票據到財務部領取《報銷單》。《報銷單》填寫的各

項內容要清楚，數字要準確，金額的大寫數字要正確，所填寫內容要與原始憑證相符，并將票據分類粘貼整齊后，交由部門領導審批后，再將《報銷單》返回財務科，財務人員根據財務制度規定認真審核，審核無誤后，經公司領導簽字同意后，辦理報銷手續。

1.4借款人辦理報銷手續時，財務人員應查閱《備用金臺賬》，查明報銷人員原

借款金額，對報銷的超支款項應及時付現退還本人，對報銷后低于借款金額款項的，應讓其退回余額以結清原借款所借賬款。

1.5借款人員應及時沖帳，不能跨年度使用借款。年末借款的，應于12月29日

前把借款歸還財務科，待次年一月重新辦理借款手續。

1.6外購材料物資應該將供應商出具的發票、收到貨物的入庫單、現金采購的加

附《財務支出審批單》，經有關部門審核、復核，報審批人核準后出納方能付款。

1.7稅款、行政規費的支出可由經辦部門簽字并提交財務會計審核后，按審批程

序報公司領導審批。

1.8所有支出憑證由出納嚴格審核其內容與金額是否與實際相符，票據是否合

法、合規，收款單位的印章是否合法有效、領款人的簽字是否相符，審核、審批手續是否完備，如有疑問必須查詢清楚并得到確認后方能付款。報銷人對所報銷發票的真實性負永久責任。

2.審批程序

業務經辦人—部門負責人（復核）—會計（審核）—審批人（批準）—出納（付款）

物業管理公司財務管理制度2016-06-2715:33|#3樓

1.基本任務

管理處財務管理的基本任務是:物業管理處的財務管理為獨立運作及核算，與物業管理公司分開。籌集和管理物業管理處的資金和資產，組織日常財產運作和會計核算，協調財務開支，真實地、系統地、全面地反映公司的經營狀況，監督各項財務計劃的執行情況。

1．會計制度

1.1管理處的業務范圍，所屬國內行業，執行其所屬行業之會計制度。

1.2執行公司統一規定的會計制度。

2．會計年度

2.1為了符合國內《會計法》要求，管理處需按國內規定的會計年度，即自公歷1月1日起至12月31日止，編制一套符合國內要求的會計報告。

3．記帳本位幣

管理處記帳以人民幣為單位。

4．收入和費用的確認

管理處正確劃分資本性支出和權益性支出，對各項收入和費用的確認采用權責發生制原則。

2.公司內部財務管理的基本工作

2.1財務匯報流程

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1.財務匯報流程

1.1管理處財務每月定期向項目中心物管部報告。

1.2物管部財務每月定期向項目中心財務部報告。

2.財務匯報格式

2.1為統一口徑、便于匯總，管理處統一使用公司總部規定的財務報告格式。

3.財務報告分類

3.1月報、季報和年報

4.財務報告組成及內容

4.1財務報告組成按公司總部統一規定編報，其主要報告有：

4.1.1資產負債表；

4.1.2損益表；

4.1.3現金流量表;

4.1.4其他報表（包括但不限于固定資產，應收賬，應付賬，收入明細賬等）。

4.2財務報告中管理處核算或反映的內容按公司總部統一規定執行。

5.財務報告提交與審批時間

5.1季報應于每月5日以前、年報應于年度終了10日內，報公司總部物業經理審批。

5.2公司總部物業經理應在收到管理處財務報告次日起3日內審完，并將財務報告

2

3.2管理處在前季度第三個月第一個星期，將預算報物業經理審批。

3.3物業經理收到各管理處預算，在10日內審批完成。

3.4審批完畢后，交地區總監最后審批，審批于5日內完成。

3.5審批后的財務預算，及時回復各管理處并通知公司總部（項目中心）財務部。

3.6公司總部財務部根據審批后的管理處預算的撥款金額、撥款時間等，及時為各管理處撥款。

4.預算與實際對比

4.1各管理處的財務報告，要有反映預算數與實際完成數對比資料；

4.2實際完成數大于預算5%以上時，要有文字說明；

4.3實際完成數小于預算10%以上時，要有文字說明；

7.1現金管理

1.現金處理

1.1管理處的現金管理由現金出納和會計負責，現金出納，應每天登記當天的現金收支記錄及整理有關憑證資料，管理處負責人可以隨時監督檢查。

1.2管理處辦公室應儲存適量現金，現暫定500元，足夠3-5天內的日常零星開支。

現金存量在規定的限額內。當現金余額到達現金存量下限時,由出納通知會計，

4

并準備支票由物業經理簽署后提取現金。

1.3現金出納根據管理處開支情況，提出現金存量上下限報總部物業經理批準。

1.4辦公室應把現金儲存于保險箱內。

1.5保險箱密碼與保險箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業經理批準不得移交第三者。

1.6出納與會計每周末及月末下班前進行現金盤點；由出納填寫現金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點，會計核對現金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確認帳物相符。管理處負責人可以隨時進行監督盤點。出納每日必須登記現金日記帳，保證賬目與現金數額相符，并每月與會計對帳。

2.現金提款

2.1管理處每月的用款由項目的專用帳戶開支。

2.2管理處現金儲存量在規定限額內（現暫定在不超過5，000元。每當現金余額到達現金存量下限（500元）時，出納要通知會計，并準備轉帳支票預約簽署。

財務部要每月咨詢管理處主管，建議財務部主管修訂現金存量上下限。

2.3每次提款由出納負責安排，管理處派員與出納一同提款。

8.費用的管理

8.1報銷手續

1.用款申請

1.1購買大宗物品（1,000元以上）需做三份報價分析填報《報價分析表》；在有預算情況下1,000元以下由管理處經理審批：1,000元至3,000元由總部物業經理審批；3000元以上由總經理或授權物業經理審批。

2.報銷手續

2.1持原始憑證（購物發票）填寫《付款申請表》，經手人按審批單要求填寫后交管理處有關領導簽名。

2.2報銷審批單由管理處經理或有關領導簽名后，現金開支的結清余款，有備用金的補足備用金。1000元以下之零星開支費用，由管理處經理審批予以報銷。

3.備用金

3.1各部門主管因公需零星購物的可申請備用金，備用金限額管理處經理1,000元，

各部門主管300元。

3.2申請備用金需填寫《借支單》由總部物業經理簽名同意，再到財務部領取，作為本部門購物使用。

4.車費報銷手續

4.1管理處派員外出辦事，根據取回的合理憑證填寫《付款申請表》（車票）貼在后面，經手人簽名、交由有關領導審批簽名后結清余款。

9.1工資發放

1.工資發放

1.1財務部于每月2日前將工資發放資料報總部物業經理審批。

1.2物業經理應在每月2日前審批完畢，并將工資發放資料返回管理處財務部。

1.3管理處于每月8日根據審批后的工資資料發放工資。

1.4財務部負責準備支票及匯款單。

1.5人事部負責考勤及核實出席時間

10.1應酬費用

1.應酬費用

1.1所有應酬費用（包括送禮）必須由財務部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數、地點。

1.2與管理處有關的對外單位發生的應酬費用，管理處人員內部的文娛活動費用，應在預算中另列。

1.3應酬費用只為管理處部份有業務上需要的員工而設。各部門員工的應酬費必須事先經公司主管經理同意。

1.4管理處每月應酬費用不得超出預算上限，及每次應酬費用不得超出RMB500元。若管理處主管認為當月需較多應酬或某次應酬將超出標準時，應預先請示物業經理批準后,方能為之。

11.營業收入的管理

11.1管理費收取指引

涉及部門：管理處管業部、財務部

1.繳交管理費方法

1.1繳交現金

1.2銀行劃帳

2.出管理費單之安排（包括日期、部門跟進）

3.追收程序

3.1正常—發通知書致業戶

3.2欠費追收—特別函件

3.3再跟進追收—律師信

4.每段時間報告

4.1每周管理費收取明細

4.2每二周管理費收取明細

4.3每月管理費收取明細

物業管理公司財務管理制度2016-06-2720:43|#4樓

管理處財務管理的基本任務是:物業管理處的財務管理為獨立運作及核算，與物業管理公司分開。籌集和管理物業管理處的資金和資產，組織日常財產運作和會計核算，協調財務開支，真實地、系統地、全面地反映公司的經營狀況，監督各項財務計劃的執行情況。

一、會計制度

1、管理處的業務范圍，所屬國內行業，執行其所屬行業之會計制度。

2、執行公司統一規定的會計制度。記帳本位幣管理處記帳以人民幣為單位。

3、收入和費用的確認管理處正確劃分資本性支出和權益性支出，對各項收入和費用的確認采用權責發生制原則。

財務報告分類

月報、季報和年報財務報告組成及內容財務報告組成按公司總部統一規定編報，其主要報告有：資產負債表；損益表；現金流量表;其他報表（包括但不限于固定資產，應收賬，應付賬，收入明細賬等）。財務報告中管理處核算或反映的內容按公司總部統一規定執行。

1、管理處的現金管理由現金出納和會計負責，現金出納，應每天登記當天的現金收支記錄及整理有關憑證資料，管理處負責人可以隨時監督檢查。

2、管理處辦公室應儲存適量現金，現暫定500元，足夠3-5天內的日常零星開支。現金存量在規定的限額內。當現金余額到達現金存量下限時,由出納通知會計并準備支票由物業經理簽署后提取現金。

3、現金出納根據管理處開支情況，提出現金存量上下限報總部物業經理批準。

4、辦公室應把現金儲存于保險箱內。

5、保險箱密碼與保險箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業經理批準不得移交第三者。

6、出納與會計每周末及月末下班前進行現金盤點；由出納填寫現金盤點登記表兩人共同簽字。月末盤點，會計核對現金帳無誤后，再由會計及出納共同簽署確認帳物相符。管理處負責人可以隨時進行監督盤點。出納每日必須登記現金日記帳，保證賬目與現金數額相符，并每月與會計對帳。

現金提款

1、管理處每月的用款由項目的專用帳戶開支。

2、管理處現金儲存量在規定限額內（現暫定在不超過5000元。每當現金余額到達現金存量下限（500元）時，出納要通知會計，并準備轉帳支票預約簽署。財務部要每月咨詢管理處主管，建議財務部主管修訂現金存量上下限。