FREG鄭州房地產市場分析報告2010-8商品住宅市場3商品房市場土地市場2行業環境篇14住宅市場5商業、辦公市場宏觀經濟2010年7月，CPI同比上漲3.3%，創21個月新高CPI:7月，社會消費品零售總額12253億元，同比增長17.9%，比6月份回落0.4個百分點；1-7月份，社會消費品零售總額84922億元，同比增長18.2%，與上半年增速持平；居民消費：7月，居民消費價格同比上漲3.3%，漲幅比6月份擴大0.4個百分點，其中，居住價格同比上漲4.8%；1-7月份，居民消費價格同比上漲2.7%，比上半年擴大0.1個百分點；城鎮固定資產投資：1-7月份，城鎮固定資產投資119866億元，同比增長24.9%，比上半年回落0.6個百分點。其中，國有及國有控股投資49490億元，增長20.1%；房地產開發投資23865億元，增長37.2%。FREG視點：5日晚，央行發布的第二季度貨幣政策執行報告表示“下一階段，將繼續實施適度寬松的貨幣政策”，但物價上漲壓力大，通脹壓力加劇將影響央行貨幣政策。樓市運行2010年7月，房屋銷售價格同比繼續上漲，但漲幅回落1-7月，全國房地產開發投資23865億元，同比增長37.2%，其中，商品住宅投資16709億元，同比增長34.5%，7月，房地產開發完成投資4118億元，同比增長33.0%；1-7月，全國房地產開發企業房屋施工面積32.43億平方米，同比增長29.4%；房屋新開工面積9.22億平方米，同比增長67.7%；房屋竣工面積2.86億平方米，同比增長12.6%；1-7月，全國房地產開發企業完成土地購置面積21747萬平方米，同比增長33.3%，土地購置費5054億元，同比增長88.2%；1-7月，全國商品房銷售面積4.58億平方米，同比增長9.7%，增幅比上半年回落5.7個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長7.1%，辦公樓增長39.4%，商業營業用房增長36.6%；7月，全國商品房銷售面積6466萬平方米，同比下降15.4%；7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點；環比與上月持平；7月，全國房地產開發景氣指數為104.72，比6月份回落0.34點，比去年同期提高6.71點FREG視點：1-7月，全國房地產行業多項指標同比大幅攀升，其中，商品房新開工面積同比增長高達67.7%，為后續供應量的大幅攀升奠定基礎。1-7月，住宅銷售面積漲幅放緩，受政策利好影響，辦公、商業用房銷售量同比漲幅均超過36%。價格持續上漲，但7月銷售面積同比降幅顯著，國房景氣指數持續回落，一線城市三套房停貸將進一步影響量、價走勢和后市預期。市政動態鄭汴新區總體規劃（2009~2020年）西起鄭州市中州大道、機場高速公路、京廣鐵路，東至開封市金明大道，北起黃河南岸，南至中牟縣及開封市區南界，包括鄭州新區、開封新區，總面積2127平方公里。[規劃總面積已變為2127平方公里，相當于現在鄭州市區的7倍大。其中，鄭州新區面積1840平方公里，開封新區面積287平方公里。在這個新區內，有鄭東新區、鄭州經濟技術開發區、航空港區、白沙組團、劉集組團、九龍組團、中牟組團、汴西組團“8個組團。規劃范圍中原城市群新型工業化、新型城鎮化、農業現代化“三化”協調科學發展先導示范區，國家綜合交通樞紐、物流中心，區域服務中心，河南省經濟社會發展的核心增長極。建設成為“五區一中心”，即現代產業集聚區、現代復合型新區、城鄉統籌改革發展試驗區、對外開放示范區、環境優美宜居區和區域服務中心，形成“北部旅游、中部城市、南部農業”的城鄉經濟發展格局，以8個城市功能區組團為主體。定位發展目標公共設施居住用地和住宅主要劃定在鄭東新區、汴西組團、白沙組團、中牟組團內。城市公共服務設施規劃用地67.1平方公里，以鄭東新區為服務中心，結合各組團功能，布局行政辦公、商業金融業、文化、體育、醫療衛生、教育等公共服務設施。市政設施水源為黃河水、黃河灘地地下水、南水北調水，地下水為補充水源，建3座熱電廠，燃氣以國家西氣東輸工程為主供氣源，20座通信匯接局。市政動態1、鄭汴新區總體規劃（2009~2020年）路網：打造“七橫九縱”的快速路骨干網絡，形成開放式道路網絡布局，路網將完善自行車交通和步行交通系統。軌道：依托鄭開城際軌道交通，在中心城區軌道交通線網基礎上，規劃延伸軌道交通6號線、3號線以及4號線，新增機場聯絡線，構成“四橫兩縱”的軌道交通線網。公交：培育公共交通客運走廊，還將規劃布局“七橫六縱”的快速公交廊道。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補充，形成停車設施供應體系。加快城市地下空間開發，鼓勵建設立體停車庫，倡導停車換乘交通模式。公共交通防洪標準按100年一遇標準設計，建設抗震防災、消防、人防工程、應急避難所等基礎實施，建立災害監測、預警、信息、指揮和救援的綜合服務網絡防災能力宜居規劃生態：建綠色生態廊道，形成黃河濕地、基本農田、城郊生態綠地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統的城市人工生態系統。水系：結合現狀水系格局，將規劃區范圍內的河、庫、湖、渠相連，構建以賈魯河、七里河為主軸線的“兩軸兩翼、兩心多點”的生態水系格局。游園：至2020年，規劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能區內，規劃建設大型綜合公園13個，專題公園7個；沿城市道路、水系建設帶狀公園；按標準配建居住區公園綠地，按照500米服務半徑規劃建設小游園、街頭綠地。市政動態1、鄭汴新區總體規劃（2009~2020年）路網：打造“七橫九縱”的快速路骨干網絡，形成開放式道路網絡布局，路網將完善自行車交通和步行交通系統。軌道：依托鄭開城際軌道交通，在中心城區軌道交通線網基礎上，規劃延伸軌道交通6號線、3號線以及4號線，新增機場聯絡線，構成“四橫兩縱”的軌道交通線網。公交：培育公共交通客運走廊，還將規劃布局“七橫六縱”的快速公交廊道。停車：以配建停車場為主，公共停車場為輔，路邊停車場為補充，形成停車設施供應體系。加快城市地下空間開發，鼓勵建設立體停車庫，倡導停車換乘交通模式。公共交通防洪標準按100年一遇標準設計，建設抗震防災、消防、人防工程、應急避難所等基礎實施，建立災害監測、預警、信息、指揮和救援的綜合服務網絡。防災能力宜居規劃生態：建綠色生態廊道，形成黃河濕地、基本農田、城郊生態綠地、人工林地、林帶、苗圃地、人工湖和河道系統的城市人工生態系統。水系：結合現狀水系格局，將規劃區范圍內的河、庫、湖、渠相連，構建以賈魯河、七里河為主軸線的“兩軸兩翼、兩心多點”的生態水系格局。游園：至2020年，規劃公共綠地面積52.9平方公里，人均12.3平方米。城市功能區內，規劃建設大型綜合公園13個，專題公園7個；沿城市道路、水系建設帶狀公園；按標準配建居住區公園綠地，按照500米服務半徑規劃建設小游園、街頭綠地。市政動態1、鄭汴新區總體規劃（2009~2020年）沿鄭開大道、人文路規劃兩條城市景觀大道，京港澳高速輔道、新安路規劃兩條產業景觀大道，形成“兩橫兩縱”景觀軸線，規劃鄭東新區CBD地區、鄭汴中央公園地區、汴西新區中心廣場地區3處城市核心景觀節點。景觀風貌建成“河南省重要的休閑旅游區、旅游接待及中轉中心”，內有都市旅游中心、綠博園、汴西組團的文化休閑中心、北部沿黃生態文化旅游區、中部都市文化旅游區、南部生態農業區等。打造“三心+三區”的旅游，總體規劃劃定了商都、宋都、中牟南、航空港四大歷史保護片區，以綠博園為核心，打造鄭汴新區綠色休閑中心；以汴西組團為核心，打造文化旅游休閑中心。旅游布局出行環境航空：鄭州機場將建成全國大型區域樞紐機場和國際客貨中轉集散樞紐。鐵路：石武客專爭取今年底建成通車，盡快開工建設鄭徐客專，鄭汴新區內將率先形成客運專線“十”字大通道；已經開工的鄭州至焦作、鄭州至開封、鄭州至新鄭機場城際鐵路，加快建設進度；今年年內要開工建設新鄭機場至許昌、新鄭機場至登封至洛陽城際鐵路，爭取開工建設鄭州至新鄉城際鐵路，形成以鄭州為中心“半小時交通圈”；鄭州至重慶客運專線鐵路爭取明年開工；規劃鄭州至太原、鄭州至合肥、鄭州（開封西）至濟南等鐵路客運專線，形成與周邊省會城市的“2小時交通圈”。公路：加快鄭州至民權高速公路建設，鄭州機場至少林寺高速公路盡快開工，建設新107國道、310國道以及省道223，升級改造省道314等公路。形成“兩軸、兩帶、八組團”空間結構。“兩軸”為東西、南北向兩條產業發展軸，東西向軸沿鄭開大道展開，南北向軸沿四港聯動大道展開。“兩帶”為沿黃河文化旅游產業帶和東南部現代農業帶，主要發展旅游業和生態高效示范農業。產業布局市政動態2、航空港區將作為鄭州新區發展的先行區航空港區是鄭州新區的重要功能組團和三大物流中心之一。按照“區港一體、協調發展”的理念，航空港區采用“一核兩區一環”的空間布局結構。“一核”即機場核心區，“兩區”即物流商貿區和臨空產業區，“一環”即圍繞三個功能單元的南水北調總干渠封閉生態環廊，重點發展航空物流業、飛機零部件制造及航空維修產業、汽車零部件研發制造、電子信息產品研發制造、現代服務業等。區域內還將規劃建設綜合保稅區，形成開放層次最高、優惠政策最多、功能最齊全、手續最簡化的開放區域。2010年下半年，鄭州市計劃新開工166個項目，總投資1731.8億元，將重點推動軌道交通2號線、機場二期擴建工程取得實質性進展等。下半年將有8個項目開工，分別是：南出口暨鄭新快速通道新建工程、鄭少高速公路航海路連接線、G107鄭州境改線項目孟莊至龍湖連接線、鄭汴路與G107新線互通式立交、鄭開大道與京港澳高速互通式立交、花園路與連霍高速互通式立交、東南四環連接線（G107輔道至四港聯動大道）、新火車站匝道新建工程。2010年下半年，鄭東新區將打造三大重點區域開發建設。加快龍湖地區土地報批、征地拆遷、基礎設施建設等步伐，爭取全面啟動龍湖區建設。突出做好龍子湖區的建設、配套工作，加快學校水電氣暖等配套設施及校園周邊商業網點的建設。盡快啟動龍子湖的開挖和湖心島的建設，完善園區功能。全力推進綜合交通樞紐地區前期基礎設施配套工程及區域開發工作，督促上海綠地新客瑪、升龍廣場等重點項目加快建設。下半年，鄭東新區還把招大引強作為重點，選擇帶動能力強的國際國內500強企業，著力引進影響較大的省級總部以上金融機構和外資金融機構，提高產業發展水平。將開工建設昆麗河小學、實驗幼兒園和青少年校外活動中心等項目。督促省直三院等3所醫院盡快投入使用，加快鄭大一附院、洛陽正骨醫院等6家醫院建設。3、下半年計劃新開工166個項目總投資1731.8億元4、鄭東新區加大建設力度龍湖區建設將于年底前全面啟動市政動態5、鄭州20條斷頭路8月底有望全部打通區域路段區域路段區域路段二七（7條）汝河路（兌周路-大學路）惠濟（3條）豐樂路（宋寨北路-北三環）金水（6條）凌云路（城北路-司家莊西街）寒山路（鄭平公路-南溪路）生產路（豐樂路-天明路）文博西路（農業路-東風路）鄭大南路（政通路-隴海路）木馬東街（東趙北路-開元路）宋寨南街（天明路-豐慶路）西陳莊西街（西陳莊前街-沿河路）中原（4條）福利路（防汛路-惠民路）白廟路（文化路-文博西路）石柱路（南三環-佛岡東路）前進路（隴海路-潁河路）龍門路（索凌路-文化路）代莊街（南三環-佛岡西路）朱屯路（董寨路-桐柏路）杭州路（索凌路-文化路）

保全街（京廣路-熊兒河橋）永清路（汝河路-隴海西路）6、鄭州將添倆互通式立交預計2012年完工鄭開大道與京港澳高速互通式立交，總投資約3.5億元，預計2012年完工；花園路與連霍高速互通式立交工程擬投資4億元，預計2011年完工。根據建設計劃，這兩座立交力爭于8月底開工建設。7、嵩山南路與南四環立交年底完工緩解通行壓力嵩山南路與南四環立交工程位于鄭州市城區西南，東、西連接鄭州南四環，南接鄭堯高速公路，北接嵩山路，年底，將建成通車，可實現鄭州市區道路與鄭堯高速的快捷連接，沿嵩山路向南出鄭州更快捷，將有效緩解鄭州市交通節點的擁堵，大大緩解鄭州南四環的通行壓力，鄭州主城區與西南城區的交通聯系將加強。8、斷頭路五龍口南路打通五條路隨之暢通7月25日，已經“斷頭”兩年多時間的五龍口南路終于打通了，實現嵩山路、朱屯東路、桐柏路、五龍口路、藍天路的暢通，這也使得附近居民的出行更加方便、快捷。市政動態9、南三環高速立交提前通車東延至中牟四港聯動大道起于鄭州黃河公鐵兩用橋，向東經鄭州市安置農所折向東南，于劉江互通立交西的后牛崗過連霍高速，跨越賈魯河、運糧河，沿京港澳高速西側向南，在謝莊互通立交北轉向東，過京港澳高速至京港澳高速東側，然后進入鄭州航空港區，終點位于航空港迎賓大道轉盤處，中間沒有收費站。按計劃，四港聯動大道預計年內建成通車。這樣，年底，由鄭州去機場除走機場高速外，也可走四港聯動大道。11、北三環下穿鐵路編組站將修隧道

隧道為東西向連接南陽路—北三環立交、沙口路—北三環立交和西三環—科學大道立交橋。規劃在北三環跨線大橋南、北兩側分別修建單向通行地面輔道，以連接西三環—科學大道立交地面層和南陽路立交地面層。該輔道西起電廠路，東至南陽路立交西側。規劃路段全長2574米，其中北三環單側輔道長1402米。為了方便編組站西側的機動車上橋，擬在電廠西路至電廠路段的北環大橋北側設置3車道上橋匝道，南側設置3車道下橋匝道，與電廠路東側的北三環輔道進行銜接，電廠西路以西與西三環—科學大道立交管線綜合規劃保持一致。原計劃在今年年底通車的鄭州南三環下穿機場高速立交，今年8月底就能實現主線通車！8月份南三環下穿機場高速立交主線通車，G107改建工程也將在11月通車，南三環東延京港澳高速以西部分也將爭取同步通車，這將極大緩解鄭州市東南部交通擁堵狀況。已經開工建設的南三環東延工程南三環東延工程起于107國道輔道，向東延伸至中牟境內的中信路，全長6.29公里，雙向八車道，時速100公里。完工后，由鄭州市區上下機場高速，除走航海路外也可走南三環，分流航海路部分車流。10、四港聯動大道直通機場全免費市政動態FREG視點：鄭汴新區2009~2020年規劃的出臺明確指出新區發展方向，此次規劃超越現有行政區劃，覆蓋各功能區，體現城鄉一體、產業融合、統籌發展的區域性規劃。新區定位緊扣中原城市群，定位的調整利于后續的發展和良好的招商引資，利于中原城市群的協同、快速發展。明確航空港區將作為鄭州新區發展的先行區，開發投資力度將顯著加大，帶動新鄭市乃至中原城市群、河南形象的改觀，利于更好的對外交流，將中原城市群勃勃生機對外展現，帶動新鄭市房地產市場的快速發展和開發項目的增多。2010年上半年，鄭東新區新開工項目30個，是去年同期的近2倍，升龍廣場、省旅游中心項目等一批省市重點項目相繼開工，CBD商業步行街大部分實現主體封頂，會展賓館核心筒建至39層，但區域內房產市場供不應求態勢顯著，下半年開發力度的加大尤其是龍湖區土地報批、征地拆遷、基礎設施建設等步伐的加快將在一定程度上緩解區域房產市場供求嚴峻格局，引入知名企業的進入，為區域發展注入新的活力。2010年，鄭州市制堵力度顯著加大，加強斷頭路、立交橋、下穿隧道、道路拓展方面工程的展開，將有效緩解市內交通擁擠，加強市內區域間交流，加強與周邊縣市的溝通。市場資訊1、上半年河南廉租房開工兩萬套2010年，全省將竣工各類保障性住房14萬套，其中，廉租住房6.8萬套，經濟適用房4.2萬套，棚戶區改造住房3萬套”。“截至6月底，2010年下達廉租房項目開工面積99.46萬平方米、2萬套，占計劃的23.12%；竣工面積164.16萬平方米、3.27萬套，完成計劃的47.7%”，上半年廉租住房建設完成投資17.87億元。截至6月底，經濟適用住房開工面積559.63萬平方米，竣工面積188.21萬平方米、2萬套，完成投資41.13億元，全省完成棚戶區改造拆遷面積432.04萬平方米，竣工面積82.88萬平方米、0.71萬套。2、河南6城市成公共租賃房建設試點今年8月底前開工今年下半年，全省各地要全面啟動公共租賃住房建設工作，特別是鄭州、新鄉、洛陽、商丘等6個試點城市的有關項目，務必要在8月底前全面開工建設。今年年底之前，全省要力爭完成開工160萬平方米、3萬套公共租賃住房建設任務。同時，結合我省實際，還要把產業聚集區、工業園區、經濟（或技術）開發區及企業用工相對集中區域配套建設的職工公寓或員工集體宿舍等，全部納入公共租賃住房體系。下半年全省必須新開工廉租住房329萬平方米、6.6萬套；新開工經濟適用住房260萬平方米、3.1萬套，竣工230萬平方米、2.7萬套；完成各類棚戶區改造拆遷面積303萬平方米，竣工187萬平方米、2.3萬套。3、方正集團贏取開封新區35平方公里城市運營項目開封市政府與北大方正集團有限公司正式簽約，實施開封新區合作開發項目，共同打造“國際化的生態漫城”，該項目總投資152億元，總開發期限為6年；其中運糧河組團土地一級開發項目投資92億元；學校、醫院項目投資30億元；城市綜合開發項目30億元，總體開發期限為6年時間。北大方正將圍繞開封市的總體發展規劃，整合資金、科技、教育、文化、醫療、商業、文化等資源來投資經營，以“國際化的休閑生態之城”為開發主體，打造集旅游經濟、產業經濟、城市經濟等多功能復合的獨具特色的“國際化的生態漫城”。市場資訊4、天明集團進軍酒店地產

10年建10家五星級天明錦江酒店7月17日，在上海錦江飯店，天明集團與錦江國際酒店（集團）攜手，喜結良緣。雙方計劃用10年左右時間，在河南建造10家五星級天明錦江酒店，10家四星級天明錦江商悅酒店。這標志著天明集團進軍酒店地產業，與錦江集團在河南全面展開合作。

5、建業和泰宏聯合投身鄭州二七區荊胡社區城中村改造荊胡社區改造項目是鄭州市南水北調工程的配套建設項目，由建業地產集團和河南泰宏集團聯合開發，項目規劃250萬平方米，合理利用南水北調工程創造的獨特水系，建成居住、商住、工業苑區合理布局，公共設施配套齊全的大社區和生態度假村，成為鄭州南大門的一顆明珠。南水北調渠穿過荊胡村，使該村成了鄭州南郊改造的一個亮點，涉及該村三個自然村的1160戶宅基地和近3000畝土地將在“荊胡社區改造開發項目指揮部”的領導下，變成由大片高層商品房組成的城市社區。FREG視點：河南保障性住房的建設力度顯著加大，既是對中央出臺政策的貫徹落實，又利于緩解社會矛盾，多管齊下解決城市中低收入群體和流動人口的住房問題。公共租賃住房建設規模的明確將保障建設的順利開展，使其不再浮于表面。開封樓市再傳捷報，彰顯汴西新區強大引力和發展潛力，鄭州的高房價將導致更多異城族誕生，中原樓市面臨洗牌。天明進軍酒店地產、建業躋身城中村改造彰顯企業戰略的調整，荊胡社區的改造將一轉城中村“高容積率、低舒適度”形象。6、河南中聯創地產開封項目成功摘牌2010年8月4日，中聯創地產成功摘下了2010-29、30、31、32、33號宗地，項目位于開封汴西新區的汴西湖畔，占地450多畝，產品規劃有多層、小高層、公寓、商業廣場、幼兒園等多種業態。行業環境篇1土地市場3商品房市場214住宅市場5商業、辦公市場土地供應分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓土地主要集中在金水、東開二區域，金水區受高容積率帶動，規劃建筑面積占比遙遙領先2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市國土資源局和鄭東新區管委會土地規劃局累計發布5次公告，出讓土地6宗、29.04萬平方米，累計規劃建筑76.41萬平方米；從出讓土地使用權面積看，主要集中在東開、金水兩區域，西開和鄭東新區占比甚微，中原、二七、管城、惠濟均為零供應；從規劃建筑面積看，也是集中在金水、東開二區域，但金水區占比高達61%，主要受城中村改造地塊高容積率拉動。土地供應分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓土地以城鎮住宅用地和工業用地為主，商辦用地占比甚微2010年7月中旬至8月中旬，各區域出讓土地用途較為單一，除金水區鄭政出（2010）41號土地有少量商辦用地出讓外，其他區域均為單一用途；東開出讓土地使用權面積遙遙領先，但均為工業用地，容積率較低，規劃建筑面積占顯著低于金水區；西開出讓土地使用權面積占比甚微，但在3.0容積率拉動下，規劃建筑面積占比小幅提升；鄭東新區出讓土地規模較小，但依然為純商辦用地，主要受區域定位影響，其商務氛圍日益濃厚。土地供應分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市出讓6宗土地中，金水區土地用途相對多樣2010年7月中旬至8月中旬鄭州市出讓土地列表地塊編號地塊名稱使用權面積（平方米）土地用途出讓年限容積率綠化率（%）建筑高度（米）建筑密度（%）

鄭政出〔2010〕37號

南三環北、經開第十五大街西

80004.99

工業用地

50

≥1≤20

≤40≥30

鄭政出（2010）38號航海東路南、經開十五大街西85267.12

工業用地

50

≥1≤20

≤40≥30鄭政出（2010）39號

豐樂路東、寺坡路南3955

其他普通商品住房用地70≤2≥30≤45≤25鄭政出（2010）40號蓮花街北、長椿路西20744.15城鎮住宅70<3.0>30<80<25鄭政出（2010）41號燕風路以東、中州大道以西、鄭汴路以南、貨棧街以北安置區A-3-19019.5城鎮住宅、商務金融70、40≤3.3

≥25

≤80≤40安置區A-4-15073.3城鎮住宅、商務金融70、40≤3.4

≥25

≤100≤45安置區A-5-15401.8城鎮住宅、商務金融70、40≤4.6

≥25

≤100≤40安置區A-5-24107.6商務金融40≤4.6

≥25

≤100≤50安置區A-6-111614.6城鎮住宅、商務金融70、40≤5.0

≥25

≤100≤40開發區B-2-12403.1城鎮住宅、商務金融70、40≤3.3

≥25

≤100≤40開發區B-3-240124.1城鎮住宅、商務金融70、40≤6.4

≥25

≤100≤40開發區B-4-25244.2城鎮住宅、商務金融70、40≤7.0

≥25

≤100≤40開發區B-9-113265城鎮住宅、商務金融70、40≤5.3

≥25

≤100≤40鄭政東出（2010）043號農業東路南、眾意西路東4212.24商辦用地40≤2.9/≤24/土地成交分析2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市成交土地4宗，住宅用地2宗集中在中原區，商辦用地2宗集中在鄭東新區2010年7月中旬至8月中旬鄭州市成交土地列表2010年7月中旬至8月中旬，鄭州市成交土地4宗、11.13萬平方米，成交土地單價203萬元/畝；受鄭政出〔2010〕34號地塊規模、低價成交影響，2010年7月中旬至8月中旬地塊單價相差較大；鄭政出〔2010〕35號地塊雖規模小，但單價甚高，雖未刷新地王記錄，但于2010年1月至今仍位于第三高；鄭東新區兩宗商辦用地成交單價基本持平，兩地塊兒位置緊鄰鄭州新火車站交通樞紐中心，區位優勢顯著，單價相對較高。地塊編號地塊名稱使用權面積（平方米）土地用途使用年期競得人成交總價(萬元)成交單價（萬元/畝）鄭政出〔2010〕34號孫莊路南、凱旋路西74844.84城鎮住宅70啟福置業股份有限公司11619103.49鄭政出〔2010〕35號工人路東、穎河路北8004.36城鎮住宅70鄭州鄭報置業有限公司6371530.63鄭政東出（2010）038號商都路北、心怡路東13333.33商辦用地40河南偉業建設投資集團有限公司7450372.50鄭政東出（2010）039號商都路北、心怡路東15131.31商辦用地40河南易元置業有限公司8455372.52商品房市場供求分析7月，商品房新增供應量再攀新高，連續三個月供過于求，供應力度的加大、供求格局的扭轉利于抑制價格的攀升2010年7月，鄭州市商品房新增供應109.73萬平方米，同比上漲961.82%，環比上漲2.22%，再破百萬平方米，彰顯供應強度和潛在龐大體量；銷售面積99.45萬平方米，同比下滑8.23%，環比上漲31.7%，再次逼近百萬平方米，主要源于以美景鴻城、新藍鉆為代表的開盤項目促銷，需求集中釋放影響，也受帝湖花園、大觀國際等項目集中備案拉動；7月，新開盤項目顯著增多，供應量再攀新高，但在新開盤項目力度促銷和需求積壓的情況下，成交量環比攀幅顯著，供求比為1：0.91，供求較為均衡。商品房市場價格走勢7月，鄭州市商品房銷售均價為6025元/平方米，同比上漲21.30%，環比下滑5.43%；09年1月以來，鄭州市商品房銷售均價下滑幅度4次超過5.0%，而上漲幅度8次超越5%，2010年5-6月價格漲幅均突破8%，由此可以看出價格下滑幅度顯著低于漲幅，主要源于鄭州市以剛性需求為主，上半年出臺政策重在打壓不合理住房需求，鄭州市場雖有改善型、投資型需求擠出，但影響相對較小；價格的下浮帶動成交量的大幅攀升，再逼百萬平方米，彰顯市場強勁需求，下半年新、老改造項目集中發力，將帶動成交量再攀新高，將抑制價格的大幅波動，價格走勢將趨于平穩。7月，鄭州市商品房銷售均價環比下挫5.43%，為4.17新政出臺后的首次下滑，受其影響，成交量大幅攀升商品房市場供應格局7月，在美景鴻城、新藍鉆、錦藝國際華都、大觀國際、橡樹玫瑰城等大型改造項目加推帶動下，在建業密碼國際、天驕華庭為代表的新入市項目拉動下，鄭州市商品住宅新增供應量再攀新高，新政百日后項目集中推盤，再加上力度促銷，帶動需求的集中釋放，成交量大幅回升，創下4.17新政后的最高；受中鼎花園、鑫苑現代城、中原新城等住宅項目底商帶動，商業物業供應量環比小幅攀升；萬達廣場的奠基、二七商圈多項目的上馬、CBD步行街的封頂、綠地站前廣場、升龍廣場的建設……標志著鄭州商業開發量的激增，四面開花競爭加劇，商業銷售堪憂，本月成交量小幅下滑；上半年，鄭州市辦公物業累計供應49.29萬平方米，顯著高于09年全年，集中供應將透支下半年供應量，7月供應小幅下滑，在匯智金融大廈、聯盟新城的拉動下，成交量環比漲勢顯著。7月，鄭州市商品住宅、商業物業新增供應量均現攀升，辦公物業供應量大幅萎縮，商品住宅、辦公物業成交量大幅攀升，但商業物業成交量萎縮商品房市場成交格局7月，鄭州市商品住宅價格環比小幅下滑，商業物業環比大幅攀升，但辦公物業下挫態勢顯著2010年1-7月，鄭州市住宅價格走勢相對平穩，波幅集中在8%以下，商業、辦公物業波動幅度均較大，商業物業1-2月波幅分別高達38.80%、44.61%，辦公類物業最大波動為6月份，當月漲幅高達82.70%；4.17新政后，各物業屬性成交走勢相差較大。住宅物業在經歷量跌價漲后，7月價格環比下挫、成交量大幅攀升；辦公物業價格走勢跌宕起伏，成交量高位運行，7月，價格大幅下挫，但成交量逼近10萬平方米；商業物業價格持續攀升，成交量小幅下挫，在二七商圈改造升級、河醫商圈的打造、新東站商圈的建設帶動鄭州商業的發展，再加上改造項目的規模商業，未來鄭州商業競爭加劇，機遇和挑戰并存。住宅市場供求分析7月，鄭州市商品住宅供、求雙揚，新增供應量再攀新高，連續三個月供過于求，供求關系趨于均衡7月，鄭州市商品住宅新批準預售面積97.02萬平方米，同比上漲999.91%，環比上漲8.6%，新增供應量逼近百萬平方米，創2010年1月至今的峰值；銷售面積81.51萬平方米，同比下滑12.2%，環比上漲37.46%，成交量的激增一方面源于促銷力度的加大，另一方面受項目集中開盤、需求集中釋放帶動；在連續三個月的供應放量帶動下，供求關系趨于均衡，考慮到下半年改造項目密集推案，競爭壓力加大，市場將呈現供過于求格局。住宅市場價格走勢7月，鄭州市商品住宅銷售均價5318元/平方米，同比上漲13.50%，環比下滑1.86%，下滑幅度較6月提升0.28%；09年1月至今，鄭州市商品住宅銷售均價下挫幅度超越4%的僅2次，但上揚幅度超過6%的有5次，由此可以看出，商品住宅價格降幅顯著低于漲幅；降幅甚微、6-7月累計也未突破4%，但成交量漲幅顯著，由此可以看出鄭州市住宅價格下浮空間有限，一線城市三套房停貸也可看出此次政府調控樓市的決心，后續價格難現大幅攀升。7月，鄭州市商品住宅銷售均價環比下挫1.86%，雖幅度甚微，但降幅較6月份有所加大住宅市場區域格局7月，二七、管城、惠濟三區域商品住宅新增供應量均大幅攀升，三區域均呈現供過于求；金水、鄭東、中原三區域新增供應量均明顯下挫，三區域均呈現供不應求；六區中僅二七、鄭東、成交量下挫；6-7月，管城區商品住宅供應力度顯著加大，主要受幸福港灣、新藍鉆、美景鴻城、橡樹玫瑰城四大城改項目開盤拉動；金水區6-7月供應量高位運行則受鳳凰城、廣廈城市之巔、天驕華庭拉動，隨著區域內新開盤項目的增多，后續成交量將持續高位運行；改造項目已成老城區商品住宅供、求的主力來源，下半年龍湖區建設的啟動將帶動新區開發力度的加大，新、老城區齊火熱，潛在供應體量大。7月，鄭州市商品住宅供應主要集中在二七、管城、金水三區域，成交主要集中在管城、金水、中原三區域住宅市場區域格局7月，6區域價格“四升兩降”，金水、中原環比降幅分別為2.24%、25.88%，二七、管城、惠濟、鄭東環比增幅分別為14.53%、13.85%、5.68%、11.40%；回看6月，“三升三降”，二七、惠濟、金水環比分別下滑15.15%、14.49%、2.38%，管城、鄭東、中原環比分別上漲3.54%、12.15%、13.02%；由上可以看出，新政后，管城、鄭東二區價格持續攀升，分別受大盤拉動、供不應求影響；金水區價格持續下滑，但波幅甚微；二七、惠濟經歷6月份大幅下挫后，7月回升顯著；中原區受西湖秋韻經濟適用房、帝湖花園低價影響，7月大幅下挫；管城、鄭東價格漲幅顯著，若排除經適房和非常因素成交，其他區域相對平穩。5-7月，各區域商品住