浦東塘橋263-1地塊工程入市價格建議報告上海筑城營銷籌劃2009-102宏觀市場分析整體市場走勢辦公市場整體走勢PART13全市住宅市場第一局部整體市場解讀成交面，08年整體房地產市場進入高度盤整階段，成交萎靡，08年下半年始終處于供大于求的局面，成交量始終低于10萬方，進入09年隨著政府救市力度的加大，市場開始呈現復蘇跡象，至09年6月成交量到達最高位，同比08年同期成交量上漲114.8%，已經超出07年同期水平，進入09年下半年成交量有所下降但仍舊遠好于08年同期，市場供不應求明顯；供給面，08年下半年至今除09年一月供給量較少外，其他階段供給均較平穩，月供給量保持在10萬方以上；成交價格，08年下半年至09年上半年市場價格走勢較平穩，進入09年下半年隨著市場需求集中釋放，呈現“量價齊升”的局面，09年8月成交均價更是突破了20000元/㎡大關，同比08年漲幅達37.5%；在經歷08年樓市大蕭條之后，進入09年以后市場逐步開始回暖，人們對于通脹的預期，在樓市進入傳統的“金九銀十”階段，市場成交熾熱；市場回暖，樓市成交向好呈現量價齊升數據來源：方方工作室、佑威數據系統、網上房地產4第一局部整體市場解讀隨著市場大經濟的回暖，辦公市場成交呈現積極態勢，中心區域高品質辦公物業受青睞，9月成交量到達了40.6萬，至08年以來成交歷史之最，同比成交更是上漲了達408%；從09年的成交價格來看，自09年5月以來呈直線上漲趨勢，9月主力成交價格為29481元/㎡，同比08年上漲82.6%；數據來源：方方工作室、佑威數據系統、網上房地產全市銷售型辦公大經濟回暖，市場高品質物業受青睞，成交同比08年上漲408%浦江雙輝大廈集中成交189445平方米5第一局部——整體市場解讀09年7、8、9月，內環內銷售型辦公主力成交集中于虹口和浦東兩區，共成交了248885㎡，占總成交量的81.89%，但值得注意的，在成交最活潑的兩個區域，成交量均為集中收購拉動；從本案所處的浦東區來看，7、8、9三個月共成交216217㎡，其中9月，位于浦東銀城路的浦江雙輝大廈，至9月開盤之初成交80套單元，成交均價44857元/㎡；內環內辦公近期成交成交主要集中于浦東虹口兩區，成交多為集中收購數據來源：方方工作室、佑威數據系統、網上房地產浦江雙輝大廈成交189445㎡成交均價為44857元/㎡

上海港國際客運中心15000㎡，59500元/㎡6全市商業成交小戶型、低總價投資類商鋪依舊為市場關注熱點成交面，全市商業成交曲線整體呈現波浪式，08年下半年商業市場受大經濟影響成交量始終未突破10萬方，09年上半年，市場經濟環境開始好轉，08年下半年推出的多個小戶型低總價的投資型商鋪〔上海箱包城、青年城、綠天商城〕開始得到關注，環比08年下半年成交量大幅上漲，近階段由于人們普遍對于通脹的不良預期，作為投資類產品的商品依舊受到市場關注，成交量到達09年之最；供給面，除08年下半年和09年9月有集中放量的現象外，其他階段市場商鋪供給量始終在地位徘徊；成交價格，08年至今，商鋪成交均價整體呈上漲態勢，較08年之初，整體均價同比上漲40.3%;從本案所處的區域及周邊來看，商業成交量僅有“雙輝大廈”〔2345㎡〕，“證大立方大廈”〔1976㎡〕，“鄂爾多斯國際大廈”〔1158㎡〕，“中融碧玉藍天大廈”〔1255㎡〕，區域商業開展較成熟，商業工程較少是成交量較少的主要原因；數據來源：方方工作室、佑威數據系統、網上房地產7市場小結整體市場顯現向好局面，成交市場”量價齊升”第一局部整體市場解讀住宅

隨著市場回暖，整體住宅市場開始顯現供不應求的局面，大浦東、普陀、嘉定、寶山等中外環區域成交量大幅上漲；

08年市場調整帶來的需求階段性壓抑在09年，政府大力救市的背景下得到釋放，伴隨著人們對于經濟通脹預期的加劇，市場再次進入非理性“量價齊升”的走勢；全市住宅呈現“量價齊升”的局面，辦公辦公市場在經歷了世界大經濟危機帶來的沖擊后，進入09年下半年市場開始活潑，成交大幅攀升，內中環高檔寫字樓再次成為市場搶購熱點；成交多為集中收購行為，故未來高端寫字樓市場需求不明朗；大面積集中收購，高端寫字樓市場成交量上漲商業伴隨著經濟的復蘇，作為投資市場之一的商業也逐漸開始成為市場關注焦點，小戶型、低總價投資型商鋪為市場熱捧；隨著市場成交熾熱，成交價格一路飛漲，08年至今，成交均價同比上漲40.3%，隨著市場對于經濟通脹預期的加重，預計后階段該市場仍將是投資市場關注的焦點；小戶型、低總價投資型商鋪依舊為市場關注熱點8市中心辦公市場研究全市主力在售辦公樓全市辦公樓價格體系主力工程去化情況PART29第二局部辦公市場研究全市銷售型辦公樓在售總量超過50萬㎡，主要集中于四川北路四平路、黃興公園、長風公園板塊內環中環黃興公園四川北路四平路五角場不夜城長風中山公園靜安寺曹楊路浦東內環萬達商業廣場C座綠地匯創大廈海上碩合城白玉蘭廣場滬東財富愛家國際上海信息大廈陸家嘴金品駿豐國際海泰國際中信廣場天宸玫瑰園嘉杰國際人民廣場恒利國際萬泰國際華寧國際飛洲時代華森時代企業廣場北岸長風匯銀銘尊國浩長風匯華大廈旭輝商務廣場10全市銷售型辦公樓在售總量超過50萬㎡，以5A標準、CBD核心區、景觀辦公、商辦綜合體特點為主所處板塊主力在售項目總體量辦公標準層層數單套戶型（㎡）目前售價（元/㎡）在售量（㎡）備注五角場板塊綠地匯創大廈544681800-200014107、190、200、35116000-1800041475一棟5.2m挑高、一棟平層萬達廣場C座30317126324114、161、170、1832400005A甲級，政企扶持型黃興公園板塊海上碩和41707900、19007、16163、166、199、2121400034700公寓式辦公、乙級白玉蘭64692129313、24118、242、400-6001500017803沿河、俯瞰黃興公園滬東財富180000109224、2653、60、79、831700017343小戶型精裝修公寓式辦公愛家國際33157100016100、137、171、33018000-2000011324Artdeco風格，現房四平路及四川北路駿豐國際5100013002883、118、123、151、2262500026176雙軌，集中商業+5A辦公嘉杰國際24000123327112、215、219、整層2700016544集中商業+甲級辦公，整層出售+分拆零售中信廣場104241221747156、194、212、5646000071934地標建筑、商辦綜合體天宸玫瑰廣場39200

140028200-1400

23000-2800039200

10號線、集中商業+5A海泰國際33765100027/28000-380007729老樓改建，江景現房不夜城板塊企業廣場18000019003567、83、124、160、1802500024299標準5A辦公華森鉆石廣場////2700025000酒店、辦公、商業綜合體長風板塊匯華大廈58221800、110014、28112、150、160、202、23420000-2500016432小戶型公寓式辦公國浩長風150000100030118、205、214、22318000-200005657160萬方綜合體、俯瞰長風公園北岸長風2895451100-150019118、270、320、370250000商辦綜合體、俯瞰長風公園匯銀銘尊1369151300-200013164、214、229、29322000-2700043533總部級5A辦公旭輝商務廣1458、70、78、90、9525000以上36415挑高小戶型公寓式辦公曹楊路飛洲時代29465120013164、213、274、113223000219315A辦公、老樓改造中山公園華寧廣場5822181014、282022800017186俯瞰中山公園、辦公+集中商業人民廣場恒利國際31680137026、7200-14004500023194大戶型、人民廣場CBD浦東內環上海信息大廈4203916493080、110、150、3103000064585A標準,浦東行政辦公區陸家嘴金品2850012001289、100、230、26029000-320002430100㎡小挑高，公寓式辦公靜安寺萬泰國際24627720、900、934、95026224、252、720、93440000180935A辦公、成熟地段11第二局部辦公市場研究全市辦公價格體系市中心頂級地段的高端物業可售量趨緊，總量缺乏12萬方在售量：118387

㎡60000元/㎡中融碧玉藍天大廈50000元/㎡中信廣場45000元/㎡恒利國際40000元/㎡萬泰國際Ⅱ梯隊：25000-40000元/㎡28000-38000元/㎡海泰國際29000-32000元/㎡陸家嘴金品30000元/㎡上海信息大廈28000元/㎡華寧國際27000元/㎡嘉杰國際、華森鉆石23000-28000元/㎡天宸玫瑰廣場25000元/㎡旭輝商務廣場、駿豐國際、企業廣場、北岸長風22000-27000元/㎡匯銀銘尊20000-25000元/㎡匯華大廈24000元/㎡萬達廣場C座23000元/㎡飛洲時代在售量：168786㎡在售量：193708元/㎡18000-20000元/㎡愛家國際、國浩長風16000-18000元/㎡綠地匯創大廈17000元/㎡滬東財富15000元/㎡白玉蘭廣場14000元/㎡海上碩合城13000元/㎡共和國際內環中環黃興公園四川北路四平路五角場不夜城長風中山公園靜安寺曹楊路浦東內環人民廣場Ⅰ梯隊：40000元/㎡以上在售量：114601㎡Ⅲ梯隊：20000-25000元/㎡Ⅳ梯隊：20000元/㎡12第二局部辦公市場研究辦公市場小結局部優質物業被集中收購，高端寫字樓市場需求不明朗價格第一梯隊為40000元/㎡以上工程，分別分布于人民廣場、靜安寺、四川北路、小陸家嘴四大CBD；以價格梯隊區分，在售量主要集中于第四梯隊20000元/㎡以下，在銷量近20萬㎡，占全市總在售量的近40%；收購09年3月，中國上海陸家嘴金融貿易區開發股份收購上海浦項廣場，被統一收購98531㎡；09年8月3日，上海農村商業銀行以10.48億元買下了中融碧玉藍天的10個樓面和4個鋪位超過2萬平方米；09年8月16日，國投亞華以9.58億買下了位于虹口北外灘的上海港國際客運中心1.5萬多平方米的638號樓；09年8月19日，8月19日潘石屹花24.5億收購的上海第一爛尾樓東海廣場；銷量08年下半年至今，成交量主要集中在浦東、虹口、普陀、靜安等區域，總成交量為55.6萬，成交均價37485元/㎡；內環內寫字樓成交量熾熱，但在成交背后多為集中收購，整體需求市場依舊不明朗，未來前景不容樂觀；以40000元/㎡以上為第一價格梯隊，以20000元/㎡以下的第四梯隊在售量最大多個中心板塊CBD中的高價工程，均有局部樓層被統一收購內環內高端寫字樓物業成交旺盛，成交量多為整體收購拉動，市場需求不明朗13區位認知及工程解讀區位認知和產品分析入市價格定位1、辦公2、商業3、車庫PART314塘橋板塊規劃成熟居住區，交通便捷，配套成熟，辦公市場潛力巨大交通換乘便捷生活配套成熟沃爾瑪、易初蓮花大賣場、建行、工行和郵局等設施一應俱全南浦廣場、世紀公園2、4、6、9號線〔規劃〕軌道交通干線途徑第三局部工程解讀818、796、522等多條公交線路經過辦公市場潛力巨大臨靠世博展示區，隨著世博會德召開，未來將有大量貿易、廣告及會展類企業大量涌入，未來區域市場辦公需求直徑1.9千米陸家嘴金融商貿區沃爾瑪南浦大橋由由國際世紀公園商貿區塘橋本案M4塘橋站南浦廣場公園2號線9號線（規劃）6號線竹園商貿區上海世博展館區域新上海商業城4號線15塘橋板塊辦公現狀緊靠陸家嘴、竹園金融貿易中心，區域以住宅為主，辦公欠缺項目名稱辦公等級總體量標準層面積標準層凈高得房率出租率租賃價格智能化系統由由國際甲級36529㎡2000平方米2.70米70%80%4.5-6元/㎡.天寬帶;5A強生大廈乙級42100㎡

2000平方米

2.70米65%

95%

2.5-3.5元/㎡.天寬帶;

緊靠陸家嘴金融貿易中心交通規劃落實到位，南浦大橋，軌道交通2、4、6落成，9號線規劃區域原來以住宅為主，配套開展成熟依托資源產品特點租賃價格辦公物業租金都在美元/平米·天之間，，出租率高客戶特點行業：金融類、貿易類、商業效勞類型：跨國公司、國企行業知名大型企業區域品質較高的辦公樓，標準層面積在2000平米左右，總體量在5萬左右；第三局部工程解讀16周邊辦公現狀高標準5A甲級辦公比例增多，辦公氣氛較好，入租率均達85%以上項目名稱租金標準出租率由由國際4-6甲級80%強生大廈2.5-3.5乙級95%城建大廈7.8-8.1甲級85%同盛大廈4.6-6.5甲級85%寶鋼大廈3.5-4.2乙級90%雙鴿大廈3.5-4.5乙級80%浦項大廈8.75-9.3甲級95%錢江大廈3.5-4.2乙級85%中達廣場4.2-4.5乙級80%長泰國際6-8.75甲級85%辦公企業多集中于兩類，金融配套型和外貿物流型企業第三局部工程解讀17工程認知周邊為老舊居民區，公交線路便捷，距離軌交4號線步行3分鐘地址浦東南路塘橋路總用地面積6096㎡總建筑面積46463㎡地上建筑面積39251㎡地下建筑面積7212㎡標準層1200㎡裙房面積6962㎡容積率6.44第三局部工程解讀1、工程位于浦東南路以東，塘橋路以北，地塊呈L型，東西最長約139米，南北寬78米2、周邊為老舊居民住宅區3、周邊交通便捷，818、796、522等多條交通路線經過，M4塘橋站步行3分鐘工程現狀本案正西正西正北正北正東正南周邊及交通周邊及交通18戶型及配置戶型面積不規整,車位缺乏為主要缺點第三局部工程解讀自然單元面積在150-180㎡左右，可自由分割建筑高度主樓116.75m裙房19.35m建筑層數主樓26層裙房5層層高辦公樓、裙房3.5m地下一層5.2m容積率6.44如概率42.23%綠地率16.5%機動車位117個地上17個地下100個車位較少，不符合甲級辦公樓品質要求桶狀樓設計，辦公單元分割不規整19工程定位思考打造區域中高端甲級寫字樓從工程出發區位特征未來規劃產品優勢全市范圍浦東辦公市場從市場出發1、以自住為主的區域，配套成熟2、軌道交通三線換乘樞紐3、陸家嘴金融貿易中心、竹園商務區域和世紀公園之間1、板塊規劃不斷開展成熟2、交通規劃落實到位1、5A甲級標準2、面積分割自由性大1、區域辦公稀缺，主要以租賃為主，出租率高，回報豐厚；2、可售型辦公價格位于全市標桿；1、CBD可售型辦公供給偏少；2、甲級銷售型辦公更是極其稀缺成熟、便捷優越、潛力高品質產品稀缺性CBD區域投資價值填補區域寫字樓市場空缺依托陸家嘴、竹園兩大成熟商圈打造區域中高端甲級寫字樓是本工程的定位定價出路第三局部工程解讀20上市價格研判鎖定價格區間區域價格比較租金回報推導PART421第四局部價格研判-辦公全市價格體系鎖定市級頂級辦公物業的價格區間，制定二分法的價格定位200002500030000四川北路四平路市級CBD中山公園長風城竹園世紀公園不夜城350004000045000華寧廣場北塔華寧廣場南塔↑中信廣場匯銀銘尊國浩長風北岸長風恒利國際萬泰國際嘉杰國際愛家國際海泰國際玫瑰廣場華森鉆石企業廣場駿豐國際↑中融碧玉陸家嘴金品證大立方上海信息大廈市級物業價格定位二分法——1、同一區域〔浦東內環〕價格和租金參比2、市域性同類物業的流量情況參考？22基于此，我司將為您建立一套完善的策略工具包——工程上市模型，以解決時機、銷售速率、價格的三者平衡問題，實現三者之間最合理的平衡點：價格策略模型：主要竟品量化類比STEP1通過板塊市場與區域內競品銷售價格比較確定工程基準價格STEP2根據市中心銷售型寫字樓的銷量速率，預判本案的銷售周期STEP3STEP4通過竟品類比于租賃行情確立基準價格確立基準價格銷售流量參比通過板塊市場租賃市場行情修正工程基準價格整體市場調整下，預計本案上市的落位區間STEP5入市價格模擬租賃市場價格行情第四局部價格研判-辦公23主要競品：區域內與本案相似產品稀缺，本案在區域范圍內具有一定產品優勢強生大廈建筑形態1棟27F體量42617㎡

主力面積100㎡等級乙級租賃階段90%由由國際大廈建筑形態1棟23F體量36523㎡

主力面積100-200㎡等級甲級銷售階段80%去化率價格模型STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3STEP4STEP5主要競品量化類比1入市價格模擬銷售流量參比第四局部價格研判-辦公直徑1.9千米竹園商貿區沃爾瑪南浦大橋由由國際世紀公園板塊塘橋本案M4塘橋站南浦廣場公園上海世博會場館陸家嘴金融商貿區新上海商業城24因素權重浦東內環本案上海信息大廈證大立方德加置地證大五道口板塊/塘橋世紀公園世紀公園陸家嘴濱江世紀公園位置0.18888.58配套0.057.58888項目規模0.057.588.588.5外觀0.1588.597.58公共部位0.17.58.58.57.58.5設施設備創新0.0588.58.588停車位0.27.58.5888戶型設計0.288.5989工程進度0.057.5887.58發展商品牌0.0587.5888得分100%7.6758.3258.357.98.275百分比20%20%40%20%銷售均價(元/㎡)31000320003200035000主要競品的量化類比：以工程所屬板塊及鄰近板塊在售竟品為主要參比對象本案靜態價格：31000*7.675/8.325*20%+32000*7.675/8.835*20%+32000*7.675/7.9*140%+35000*7.675/8.275*20%=30526元/㎡1價格模型STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3STEP4STEP5主要競品量化類比入市價格模擬銷售流量參比第四局部價格研判-辦公25價格模型STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3STEP4STEP5入市價格模擬主要競品量化類比區域內辦公產品租賃價格2本案按租賃市場價格：租金*365天*出租率/投資回報率=5.5*365*85%/6%=28439元/㎡樓盤名稱位置租金行情（元/天/平米）強生大廈浦建路2.7-3.0由由國際浦建路5.3-6.0中達廣場東方路4.2-4.5同盛大廈福山路4.6-6.5長泰國際世紀大道6.5-7.0本案處于塘橋區域，商辦氣氛與竹園、陸家嘴商務區有一定差距，故租賃價格取區域高位值〔5.5元/天/平米〕按6%的投資回報率計算目前的售價行情均價類別/單位成交均價權重竟品市場量化類比3052670%租賃市場價格行情2843930%本案平均價本案修正價格：30526*70%+28439*30%=29900元/㎡基準價格確立3銷售流量參比第四局部價格研判-辦公26價格模型入市價格推算整體市場回暖，品質辦公需求旺盛4STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比

整體市場成交回暖；區域市場開發潛力較大；區域大量成交基于整體收購，未來市場需求不明朗；我們認為，至明年上半年本案上市，區域市場對于可售型辦公樓有一定需求量，但基于市場需求不明朗性入市價格模擬本案明年上半年的推算價格應趨于保守30000—32000元/㎡第四局部價格研判-辦公27價格模型本案銷售周期參比中心城區可售型辦公的銷售速率5STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比入市價格模擬項目名稱辦公體量（㎡）3個月銷售率6個月銷售率12個月銷售率累計銷售率月均銷售率累計成交價格（元/㎡）中融碧玉6637211947159291792021903199155223亞洲大廈12375259944558786878674333829東旅大廈1427010132128431427014270114230543大華匯智大廈2336123474761425019857116826921證大五道口50462302830281917629773151425736企業廣場39000234093601443014820117025692鄂爾多斯大廈22692748888501838118381158825208銘德國際廣場1800032405220109801260090023504上海信息大廈393499837145592715136595157421853證大立方大廈334106682103572505827062100221846愛家國際大廈284606830145151707617930113819239綠地和創大廈4008120842320654008140081320619111從主力去化情況來看，12個月銷售面積在14000-25000之間體量在25000㎡以下產品，去化相對較好除中融、證大五道口、企業廣場后期轉售為租或租售并舉外，其他各案的月均去化均在1000-1500之間體量與本工程相當的工程，月均去化在1000-1500㎡之間第四局部價格研判-辦公28價格模型本案銷售周期參比中心城區可售型辦公的銷售速率5STEP1租賃市場價格行情STEP2確立基準價格STEP3銷售流量參比STEP4STEP5主要競品量化類比入市價格模擬12個月銷售率在14000-25000之間月均去化率均在1000-1500之間體量在25000㎡以上去化較慢本案上市價格在30000-32000元/㎡之間，辦公體量2.78萬㎡預計本案月均銷售在12003個月銷售率：5000-70006個月銷售率：10000-1200012個月銷售率：15000-20000預計整盤銷售周期在16-20個月第四局部價格研判-辦公29因素權重本案浦東內環浦江雙輝鄂爾多斯國際中融碧玉藍天證大五道口板塊/塘橋塘橋小陸家嘴新上海商業城小陸家嘴位置交通0.2588.598.58區域人流量0.288988周邊配套0.058.58988.5項目規模0.0588.58.58.58面寬進深層高0.188.58.588設施設備0.17.58.58.58.58.5停車位0.157.58.58.588物業管理0.057.58.58.58.58.5發展商品牌0.058888.58百分比100%7.8758.358.7258.258.1

25%25%25%25%銷售均價(元/㎡)

45000520005000035000本案靜態價格：45000*7.875/8.35*25%+52000*7.875/8.725*25%+54000*7.875/8.25*25%+35000*7.725/8.1*25%=42782元/㎡第四局部價格研判-商業區域寫字樓物業裙房多為開發商持有進行統一經營管理，銷售型商業較少，以下為區域幾個銷售型商業工程與本工程作市場類比項目商業總體量開盤時間銷售率月均銷售面積㎡浦江雙輝12452009-9-3100%1245鄂爾多斯國際大廈163112006-11-789.9%695中融碧玉藍天86142009-7-314%626預計工程半年后上市，根據市場商業工程價格上漲作修正〔按半年漲幅2.5%〕43595元/㎡根據市場在售辦公樓裙房商業，預計一個高品質寫字樓裙房物業月均去化將在500-1000平米左右。由于區域在售型商鋪并不多，故后市價格將有一定的上漲空間。30項目單元面積租金/價格開盤時間出租率/銷售率本項目17///證大五道口大廈43-4740000（元/㎡）2009-2100%德加置地大廈32297119（元/㎡）2009-6100%鄂爾多斯國際1500個1650元/輛/月/100%第四局部價格研判-車位區域周邊工程車位主要以租賃為主，本工程設計上車位較少〔僅有117個〕，故不建議出售31類工程借鑒及工程思考飛洲國際飛洲時代江山大廈PART5第五局部類工程借鑒及工程思考32按照市場規律得出本工程16-20個月的營銷周期是合理的，但是鑒于開發商的對于資金回收的預期以及對于市場風險的躲避，我們挑選了幾個與本工程較類似的成功工程進行分析，找出縮短工程銷售周期的方法途徑主要參考工程：1、飛洲國際——徐家匯2、飛洲時代——普陀3、江山大廈——徐家匯參考理由：民營企業收購——開發商系溫州民企工程在物業形態上與工程相類似——辦公+商業工程總體及辦公銷售面積上與本工程相當——25000-30000㎡之間

第五局部類工程借鑒及工程思考33爛尾項目爛尾原因爛尾年數項目原有優勢項目原有劣勢收購公司本案資金不足11地段、配套成熟設計老舊/飛洲國際大廈資金不足8地段、配套成熟設計老舊民企飛洲時代大廈資金不足6地段、配套成熟設計老舊民企江山大廈資金不足8地段、配套成熟設計老舊溫州民營企業飛雕集團褔禧大廈資金不足5地段、配套成熟設計老舊大飛機公司參考工程市場爛尾多為受上世紀金融危機影響，地段優越、配套成熟市場一般爛尾因素1-資金缺乏后續不力2-手續不全規劃不過關3-質量問題參考工程一覽受上世紀亞洲金融危機影響，現上海市場遺留下來了大量爛尾樓，而在市場資源稀缺的大市場下，這些爛尾樓成了開發商眼中開展的契機，由于這些工程多處于內環核心CBD，周邊道路交通便利，商業配套開展成熟，而隨著世博會的臨近，這些爛尾工程勢必在一定程度上影響上海整個城市的市容市貌，政府部門也加大了市場的整治力度，積極推動市場爛尾樓改造。第五局部類工程借鑒及工程思考34項目總辦公體量開盤時間已售銷售周期（月）月均銷售量銷售均價銷售均價月均增長率全市階段成交月均面積（㎡）飛洲國際大廈290922004-6-292909210（90%）2900206500.9%343飛洲時代大廈294642008-5-1576051744720706-0.2%682

江山大廈281662005-7-25281669（80%）2503224122%329上行市場上行市場下行市場參考工程解讀重新包裝上市，“量價”遠大于同期市場成交面積上述三個工程分別開盤于市場上行及盤整階段，分三個階段分別可以看出，除“飛洲時代”月均成交低于全市辦公樓月均工程成交面積外，“飛洲國際”及“江山大廈”遠高于市場平均水平成交均價左圖可以看出3個工程多以低開高走的模式進行開盤銷售，在價格上漲的幅度上看，經過一年的銷售周期，“飛洲國際”上漲了11%，“江山大廈”上漲了24%，“飛洲時代”下跌了3%〔宏觀市場盤整階段〕，月均漲幅在1-2%之間注：1、數據來源于佑威數據庫2、全市階段成交面積——全市和類比工程營銷周期同步的月均每個工程分攤成交面積飛洲國際大廈、江山大廈無論是在銷售價格還是銷售周期都是本工程非常值得借鑒和參考的第五局部類工程借鑒及工程思考35項目位置漕溪北路和零陵路交匯處

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商上海飛洲房地產開發有限公司

建筑設計法國FD建筑設計事務有限公司營銷策劃戴德梁行房地產咨詢（上海）有限公司廣告策劃上海左岸.周蕙芬企劃占地面積9026平方米總建筑面積84855平方米樓高112.69米層數地下（2層）B2為地下車庫，B1-6層為高檔商場地上（31層）7層為國際級商務、視聽會議中心，8-30層為甲級智能化寫字樓，頂層為國際俱樂部

開盤時間：2004-6-26飛洲國際大廈爛尾8年重新包裝上市，“華美轉身”成功打造區域高端背景“飛洲國際大廈場”原名“寶通大廈”于1994年12月開工，在1996年10月30日結構封頂后，因各種原因，工程停工。2004年10月26日上海飛洲房地產開發以“承債式”的方式收購原“寶通大廈”，并對“飛洲國際廣場”工程進行了復工建設。現狀商業——臨靠徐家匯商圈，商業經營良好屈臣氏、麥當勞等知名商戶入住；辦公——香港戴德梁行物業管理，目前入住租戶約80%為外資公司。第五局部類工程借鑒及工程思考36飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補強彌補設計缺陷——周邊上海八萬人體育館徐家匯商圈M1M4M3飛洲國際大廈徐家匯商圈經過多年的開展，已成為上海城市副中心、市級商業中心、商務中心和公共活動中心周邊配套臨靠徐家匯商圈，漕溪北路和零陵路交匯處，毗鄰八萬人體育場、上海體育館、華亭賓館、宜家家居、徐匯區政府周邊交通軌道交通1、4號線與工程地下商業相連，3號線輕軌離工程5分鐘步行距離；僅靠內環線，立交橋同步構筑的立體交通網絡，能夠迅速到達兩大國際機場華亭賓館宜家家具八萬人體育館區政府第五局部類工程借鑒及工程思考37飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補強彌補設計缺陷——硬件設施總建面積辦公57500商業17500凈高辦公2.7商業/面積分割辦公120-200商業/車位地上+地下600個大堂——500平方米，10米的挑高，大理石地面和墻壁辦公區——1-分割方正2-單元面積120-2003-分割合理電梯——9個客梯，2個貨梯梯速為3.5米/秒，瑞士迅達電梯衛生間——稍顯狹小，TOTO名牌衛具停車場——600個充足車庫衛生間大堂電梯廳辦公區辦公區第五局部類工程借鑒及工程思考38飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補強彌補設計缺陷——硬件設施綜合布線系統采用美國AVAYA生產的設備;公共播送系統采用荷蘭飛利浦設備;消防系統采用德國西門子消防報警設備;安保系統采用美國Honeywell;車庫管理系統采用德國速賓和門禁設備管理采用美國HID設備;大樓機電控制系統采用美國Honeywell設備；抄表系統采用飛洲自動化電能管理;UPS系統采用以色列伽馬創力;防雷接地系統采用法國西岱爾;媒體查詢系統采用首鋼環昱。在智能科技方面地下層配有為整個大樓效勞的設備裝置，主要有環網站和35KW的變壓電源用戶站電信方面目前有：1)、3000回線通局電纜;2)、6000回線對數電纜;3)、1根通局光纜(多模/單模、多少芯的布祥);4)、30根12芯多模光纜;5)、30臺光端機;6)、1500回線50對大對數電纜;7)、10臺網絡交換機;8)、360根網絡線;9)、700門的交換機(可擴容至1920門)1臺。在其它設備方面大量先進科技運用打造硬件高品質第五局部類工程借鑒及工程思考39飛洲國際大廈借勢“徐家匯”成熟商圈，軟硬件補強彌補設計缺陷——軟件地下一層定位為休閑貴族館，已有屈臣氏、麥當勞等知名連鎖品牌入駐。1-4層是FOXTOWN百貨，經營國際一線品牌。5樓有四家各具特色的中西餐廳。廣場商業規模較小，為避開徐家匯中心商圈走專業、高檔、精品的路子，主要定位是寫字樓的配套局部，多為一些高利潤的專業餐飲品牌店、精品百貨店和高檔城市會所。物業公司戴德梁行物業費21元/㎡/月第五局部類工程借鑒及工程思考40飛洲國際大廈以商業帶動辦公氣氛，高品質地價位搶占市場——營銷良好的商業運營在招商前期，開發商采取了諸多優惠措施，在商鋪上采用分割出租，吸引各大知名品牌入住。而FOXTOWN的在此營運，也吸引了很多地鐵人流低調入市，高品質低價位搶占市場開盤初期，這里以4-4.5元/平方米/天的同類低位租金吸引了眾多外資企業，最近由于南京西路一帶甲級寫字樓租戶的租約到期，局部客戶分流到此工程，使得租金一路上揚第五局部類工程借鑒及工程思考41江山大廈徐家匯商圈核心位置，溫州大型民企斥資改造項目位置肇嘉浜路1065號

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商上海江山大廈房地產開發有限公司建筑設計/營銷策劃上海秋濤房產咨詢有限公司廣告策劃/占地面積平方米總建筑面積47206平方米標準層面積1122平方米單元面積75-258平方米（辦公）店鋪（1697-8079）商場（315-984）樓高？米層數地上（31層）1-6層為配套商業中心，7-31層為甲級寫字樓開盤時間：2005-7-29背景江山大廈由溫州民營企業飛雕集團斥資7.2億元人民幣收購，重新包裝上市并更名為“飛雕國際大廈”現狀商業運營良好，辦公樓入住率高第五局部類工程借鑒及工程思考42美羅城、東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨、匯金百貨已將該區域集中開展成美羅城世界級商貿、商務、效勞中心。三公里內四、五星級酒店林立，更添區域商務配套實力。徐家匯商圈飛雕國際大廈（江山大廈）美羅城東方商廈港匯廣場太平洋百貨匯金百貨M1M1八萬人體育場江山大廈地段成就價值，用材決定品質5個電梯，較少75-258㎡面積分割自由第五局部類工程借鑒及工程思考43江山大廈10米挑高大堂，大理石貼面品質高公共部位裝修第五局部類工程借鑒及工程思考44飛洲國際大廈集中式廣告宣傳，增加工程市場影響度——營銷項目開盤時間投放時間投放媒介投放次數廣告費用活動宣傳月均廣告費投放江山大廈2005-7-252005-7-23至2006-11-9房地產時報、新民晚報、新聞晨報35521萬房展會2.2次以上來源于佑威數據庫以上來源于網上房地產廣告連續投放8個月，效果顯著，寫字樓銷售9個月完成總量的80%第五局部類工程借鑒及工程思考45飛洲時代大廈飛洲集團內環CBD又一成功爛尾樓改造工程項目位置中山北路1777號開

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商上海政華房地產開發經營有限公司建筑設計浙江省第二建筑設計院營銷策劃道邦咨詢廣告策劃/占地面積3740平方米總建筑面積29464平方米標準層面積1122平方米單元面積96-157平方米層數地下（2層）地上（24層）開盤時間：2008-05-15背景飛洲集團在上海打造的第二個爛尾樓改造甲級寫字樓工程現狀2008-05-15開盤至今銷售一般，銷售率35%第五局部類工程借鑒及工程思考46飛洲時代國際中山北路光新路M3M3、4靜安寺商圈南京路CBD長壽路商圈內環CBD新客站商圈飛洲時代大廈借勢周邊5大成熟商圈，交通便捷配套齊全辦公樓1-電梯位過少，僅3個2-辦公面積分割96-220，分割自由度高，辦公單元面積方正，使用率高周邊配套樂購生活購物中心、好美家建材賣場、中遠兩灣城龐大社區以及秋月楓舍餐飲一條街近在咫尺，時尚生活，便利商務周邊商圈所處的商務區辦公氣氛濃厚、配套設施完善、成熟、商業繁華。與此同時，南京西路商務圈、長壽路商務圈、新客站商務圈、中山公園商務圈、虹橋商務圈環伺左右，成就匯金納銀之福地中遠兩灣城交通軌道交通3、4、在建7號線鎮坪路站，2009年底7號線通車，將成為普陀區最便捷的交通樞紐第五局部類工程借鑒及工程思考47硬件配置結構全框架外墻雙層LOW-E中空玻璃幕墻內墻環保乳膠漆大堂豪華裝修電梯容量1.35T，3.5米/秒OTIS高速電梯衛生間公共區域，KOHLER潔具采暖麥克維爾中央空調通訊千兆光纖入戶飛洲時代大廈高品質裝修，頂級物業管理20元/㎡/月物業費世邦魏理仕物業公司第五局部類工程借鑒及工程思考48大型企業收購優質爛尾樓工程成為大型企業收購目標中國航空工業第一集團公司〔簡稱“中國一航”〕斥資4.6億元整體收購位于張楊路25號的“福禧大廈”2009年8月18日，潘石屹的SOHO中國以24.5億的價格從摩根士丹利地產基金Anderson(下稱大摩)手中取得了東海廣場的一期工程第五局部類工程借鑒及工程思考49爛尾項目爛尾原因爛尾年數項目原有優勢項目原有劣勢收購公司營銷手段價值提升飛洲國際大廈資金不足8地段、配套成熟設計老舊民企低價入市，以商業帶動辦公軟硬件補強飛洲時代大廈資金不足6地段、配套成熟設計老舊民企借勢“飛洲國際”成功改造，租售并舉軟硬件補強江山大廈資金不足8地段、配套成熟設計老舊溫州民營企業飛雕集團廣告投放軟硬件補強褔禧大廈資金不足5地段、配套成熟設計老舊大型知名企業/軟硬件補強總結物業硬件改造——地段取勝，軟硬件升級提升物業品質成功工程分析硬件補強——公共部位裝修考究軟件補強——聘請優質物業公司營銷手段——低價入市搶占市場，租售并舉提升提升熱度，廣告推動增加影響力第五局部類工程借鑒及工程思考50總結軟件打造——營銷手段及廣告包裝、物業管理品質項目開盤時間投放時間投放媒介投放次數廣告費用活動宣傳月均廣告費投放飛洲國際大廈2004-6-29//////飛洲時代大廈2008-5-152005-9-1房展會、每日經濟新聞2///江山大廈2005-7-252005-7-23至2006-11-9房地產時報、新民晚報、新聞晨報35521萬房展會2.2次廣告投放項目開盤時間投放時間飛洲國際大廈戴德梁行21飛洲時代大廈世邦魏理仕20江山大廈新加坡獅城怡安25物業管理新加坡獅城怡安世邦魏理仕戴德梁行1、江山大廈以大量的廣告投放提高工程知名度，反響良好2、飛洲國際以其良好的品質和獨特的市場招商獲得市場認可度3、飛洲時代依托飛洲國際良好的開發口碑營銷手段第五局部類工程借鑒及工程思考51產品補強及營銷方式建議硬件設施補強軟件設施補強PART652鑒于本工程工程為十余年前設計，相比于時下市場寫字樓有一定缺乏及欠缺，顧我司認為工程在不改變原有結構的根底上可做一定的軟硬件補強我司建議：硬件彌補工程車位缺乏的缺點，將地下車庫原有的平面設計改成立體車位增加外立面照明，對于特殊區域實行局部照明在底層裙房斜對南浦大橋位置增加大型LED軟件聘請優質物業管理公司第六局部產品補強及營銷方式建議53硬件——車位彌補工程車位缺乏的缺點，將地下車庫原有的平面設計改成立體車位首先于原有設計缺乏，工程車位數成為本工程缺陷，如何解決車位數較少的問題是工程提升品質的關鍵，我司提出將5.2米地下室原有的一層車位改成立體車位，增加車位數，提高產品品質。項目區域品質車位數總面積車位配比由由國際塘橋甲級6503652356：1長泰國際金融小陸家嘴甲級30058124194：1中建大廈竹園商貿甲級36673500201：1鄂爾多斯國際大廈小陸家嘴甲級2602343090：1同盛大廈小陸家嘴甲級20047738239：1區域甲級寫字樓面積車位配比在200：1以下，市場一般高端寫字樓此配比在100：1區域高端寫字樓車位配比多層移動車位技術在市場上開展已經很成熟，建議本工程將車庫改成雙層或三層移動車位，可增加一半以上車位數，預計改進后車位數將到達250個，配比將增至150：1第六局部產品補強及營銷方式建議54硬件——照明增加外立面照明，對于特殊區域實行局部照明工程位于南浦大橋的西北面，本工程欲打造區域中高端寫字樓，在外立面形象包裝上也