安徽全椒奧康商業步行街商業運營思路

前言

全椒奧康商業步行街作為全椒品牌阻礙力最強最大的商業地產項目，

它的形象樹立，品牌塑造，商業規劃，商家引進，后期商業運營治理和商

鋪產權銷售等，是項目運營接下來亟待摸索解決，并認真執行的關鍵所在。

南京潤明有幸為項目商業運營提供一套商業運營策略，有責任，有義

務通過市場調查分析，深入了解全椒整體商業環境及競爭對手的運營現狀,

并借鑒公司及其他項目成功的體會和案例，調動可利用的一切資源，為項

目的整體商業運營，提供一套商業運營策略，供貴司參考。

第一章項目合作的觀點

——理念相通、思路一致、步調一致

第一節項目招商與銷售

招商先行，只有賣不了的鋪子、沒有租了且賣不了的鋪子，“只要商鋪

能出租，再成功運營，它就具備了升值的空間，從而做到“進可攻，退可

守”的理想境地。“進”確實是能夠“帶租約銷售”，“退”確實是先持有，

后尋機再售，這種情形下商業物業確信會升值。

如果一味推行只售不租或先售后招商，往往導致商業物業貶值，招商

難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資

回報，從項目的直截了當回款和間接回款的角度考慮，建議商業在確定整

體經營定位后實行租售并舉的營銷模式。

第二節項目商業定位與銷售

關于商業地產項目而言，項目定位是以商業項目所在都市、區域的商

業進展態勢為背景，結合項目自身的開發特點，依據項目所在都市、區域

的消費市場情形、消費人群特點、消費習慣和消費需求，以商業市場自身

的供應規模和供應特點為參照標準，來確定項目商業定位，商業經營業態

定位將直截了當阻礙到項目的銷售、招商、經營，商業存在的意義是建立

商業供需關系，商業首要解決的是如何樣滿足供需客戶的現有和以后的消

費需求，才能最終實現整體營銷的成功。

第三節項目商業運營與開發連續收益

通過與貴司就項目商業規劃通過初步探討，了解到本項目為了吸引品

牌主力店的進駐，部分的物業由開發商自行持有，那么項目的投資回報、

形象樹立，品牌塑造，需要通過項目良性經營才能實現多贏，從而實現預

期投資開發的社會效益、品牌效益、經濟效益。

第二章項目銷售思路

——先品牌效益、后經濟效益、先求不敗而后求全勝

奧康商業步行街的銷售前景是比較好的，因為不論是項目的建筑規模、

所處區位、商業規劃、商業定位、物業硬件配套、以及奧康的品牌價值，

客戶的認知度都比較高，目前的任務是項目做為都市的綜合體商業、酒店、

公寓都必須實現品牌效益和經濟效益的共贏局面。

按照項目的所處區域情形、結合目前項目實際情形、借鑒商業步行成

功大盤經營，我司建議項目的第一街區銷售以售后返祖的形式進行銷售，

如果是自營但必須建立在符合項目業態定位的基礎上，因為縱觀現國內專

門多商業項目失敗的緣故罪魁禍首是產權多化后經營權未統一，往往項目

在前期為了有效的規避樓層弱勢、區位弱勢、同業經營競爭弱勢而進行的

行之有效的業態規劃會因為經營權不統一而成為泡影，全然無法起到弱化

劣勢的作用導致經營者盲目的跟從見什么好大伙兒都來經營什么，也不論

區域樓層是否具備，同業競爭有多大，運營商想遏制、想引導調整無奈是

手中無權，眼睜睜看著從盲目的跟從到不計成本的打價格戰火拼，到最后

苦苦支撐無奈關門，最終造成人去樓空整體項目慘淡經營現象顯現。

為了幸免這么好的項目因為上述因素而導致項目收益受損，建議項目

銷售按從點到面的次序穩步開展，先求不敗而后求全勝，打好并鞏固好項

目的銷售、招商、運營第一戰，先建立品牌價值、后通過品牌價值的建立

而獲得更高的經濟價值。

第三章項目招商思路

——滿足需求、高瞻遠矚、蓄勢待發

第一節招商觀點

第一要組建商業治理公司，建立一個比較專業的招商、運營治理團隊,

在建立招商、運營治理團隊后，以區域市場的供需關系為動身點先開始大

量和細致的前期市場調研、分析工作，這關于項目后期整體運作起到決定

性的作用。

再憑借“奧康集團”品牌優勢，以往的項目取得了良好的市場反響、

品牌形象效益，依靠自身集聚的自營及投資客戶。在本項目的招商過程中

形成連貫的優勢，連續的樹立新的品牌形象和準確的市場定位，更好的連

續和借用“奧康集團”已有的品牌效益，形成專門好的“借勢”作用。

然后有針對性的制定項目整體營銷策略、招商銷售整合營銷策略、招

商推廣策略，商家引入、準入策略、租金定價策略、招商執行策略，通過

專業系統的培訓力求在最短的時刻內保質保量的完成第一時期招商工作。

第二節項目商業經營業態規劃建議

一、業態規劃的思路：

——按照區域供需關系為動身點進行規劃

——按照招商可執行性進行規劃

——按照項目本身的建筑形狀集體量進行規劃

——按照業態之間的相互補充、阻礙的因果鏈進行業態優化

——按照項目的地段及都市規劃特點進行業態組合

——按市場的規律以及市場調查結果進行業態的選擇

——依據商家的要求及消費者的消費習慣與意識為業態規劃

基礎

——按照項目的開發運營策略進行總體規劃

——按照全椒市場現有商家的經營情形以及項目的實際狀況

進行業態調整

二、商業總體規劃：三大主題街區、二大主題賣場、一大主題國際影

城

——三大主題街區

精品百貨街:項目臨街第一棟1-3層（建議為三層局部四層）

要緊經營：“精品服裝、精品鞋類、精品皮具箱包、美容美體、休閑健

身、文教

魅力時尚街：項目臨街第二棟1-2層（建議為二層局部三層做造型屋頂

可作露天空中休閑花園）

要緊經營：化妝品、飾品、美甲、時尚攝影、美容美發、等個性小店

為主。

美食娛樂街：項目臨街第三棟1-3層（建議為三層局部四層）

要緊經營：中餐、西餐、休閑餐飲、茶社、全國/地點特色小吃、洗浴、

KTV、電玩、網吧、音樂酒吧、演藝廣場等。

——二大主題賣場

國內品牌電器連鎖主題賣場：項目西側地下室

要緊經營：家用電器、電腦數碼產品、通訊器材等電器

國內品牌連鎖主題生活商超賣場：項目東側地下室

要緊經營：生活日用品

------大主題國際影城

主題五星級夢幻影城：項目西側獨立物業

第四章項目的運營思路

——投資人中意、經營者中意、顧客中意、一切圍繞經營商家的經濟

效益為目標

第一節項目商業運營的觀點

前面我們講道項目要通過良性的運營實現預期投資開發的社會效益、

品牌效益、經濟效益，那么實現預期投資開發的社會效益、品牌效益、經

濟效益，的實現的條件第一要以商業運營治理為核心，因為商業地產項目

不是銷售成功、招商成功、開業成功就全盤成功了，關鍵要看商業能否連

續旺盛經營，因此講商業運營治理服務是商業房地產實現社會效益、品牌

效益、經濟效益的源泉。

鑒于本項目非傳統的大型百貨公司而是以mall的商業形狀顯現，ma

11的運營治理服務具有高度的社會分工和技能專業化的特點，這種特點也有

利于各自發揮優勢，提升治理服務效率。

mall的運營治理服務本質是統一治理服務和分散運營，統一治理服務

是指治理公司對mall實行統一的集中運營治理服務，使整個mall的營業運

行、市場推廣宣傳、業態業種的調改完善、安全秩序愛護、環境衛生的清

潔、公共設備設施修理保養等工作有組織、有打算地進行，并使所有的零

售商、服務商和顧客能有效共享mall的豐富的資源，同時商業治理公司還

需要整合多方資源運用“六位一體"mall運作模式既：開發商、商鋪投資

者、商鋪經營者、商業運營商、終端消費者和政府六方共同參與，結為一

體，實現各方利益平穩，達到多贏目的，不能統一運營治理的mall只能是

“曇花一現”并會逐步從“商業治理”蛻變成“物業治理”，直至最終完全

喪失自己的商業核心競爭力。

分散運營則指各零售商、服務商在整個mall統一治理服務的條件下，

各自為目標消費群服務而進行不同形式的進銷存、營業推廣、職員治理等

各項工作。

我司將主動地為本項目尋求最佳的贏利模式與商業運營實戰策略，有

針性展開營業運行、市場推廣宣傳、業態業種的調改完善、安全秩序愛護、

環境衛生的清潔、公共設備設施修理保養等工作，推行精細化治理策略，

運用與眾不同的實戰戰略與技巧，為項目尋求一條最佳出路，力爭使本項

目實現效益與品牌持久化與最大化。

第二節商業物業前期介入的重要性和必要性

商業物業的前期介入的重要性和必要性已被越來越多的開發商所認可

和同意，專門是商業物業，因商業物業有別于寫字樓、住宅樓、因為他們

的使用功能相對單一、物業價值空間體現空間相對較小。商業就不一樣了，

一個小小的商鋪如果經營好的話，他的價值空間將會成倍增長，這也是目

前諸多房地產開發商最樂意投資的重要緣故。治理公司在此過程中應如何

定位，其扮演的是一個如何樣的角色，如何當好開發商的助手，經營客商

的總管，促使開發商、投資人，經營客商實現共贏。下面就我司多年的操

盤經營提出幾點建議期望能夠借鑒使用。

一、完善設計方案、優化設備選型、滿足使用功能

設計人員在設計時期一樣注重技術規范，但關因此否能夠滿足商業經

營需求、是否能夠降低治理成本和能源消耗等方面專門少考慮，一旦設計

成型并付諸實施，如后期進行改動將負出較大的費用。

二、促進房產銷售/招商

提早介入銷售/招商，是治理公司介入前期重要環節之一，參與現場銷

售/招商，解答客戶有關商業運營治理服務咨詢題；打消客戶對后期商業運

營的顧慮，樹立客戶的投資信心促動銷售/招商。

三、降低開發商的成本

治理公司前期介入期間，從項目的商業建筑規劃、土建、水電、消防

安防、裝修、建材選用、機電工程、景觀設計、節能設計、給水系統、排

水系統、電氣設計、交通體系方面提出有關的建議，以幸免后期的重復投

入和整改，加大項目的建設成本提，正真使項目建成后能充分滿足不同客

戶經營需求，為項目可連續進展奠定良好的基礎，合理化的建議往往可使

進展商節約數十萬甚至上百萬的投資。

四、共同提升工程質量

開發商為了保證項目的工程質量，會選擇信譽等級較高的承建單位，

同時還會聘請監理公司實施專業監理，然而從實際成效來看，工程質量不

理想已成為普遍現象。造成這一咨詢題的關鍵是因為不管是建設者依舊監

理方都不是今后的治理者，他們沒有參與過商業運營，且為保證工期只要

能通過竣工驗收，自身的利益就能得到保證，在某種程度上監理公司與施

工單位就成了一家人，工程質量自然在一定程度上得不到保證專門是附屬

設施。而作為治理公司就完全不一樣，作為今后物業的治理者，遺留的任

何工程咨詢題都要自己今后整改完善，從利益的角度來講，治理公司的介

入人員對工程質量的監督是一絲不茍的，因為今天的疏忽必定會給后期運

營治理會產生不利阻礙激化經營客商與治理公司之間的矛盾，從全然上講

治理公司在提早遇見并劃解矛盾，這對開發商是大有好處的。

五、提升修理質量

由于現代物業智能化的持續進展，建筑物內的管線錯綜復雜，治理公

司如在物業交付使用時同意物業，往往兩眼一抹黑，雖有圖紙，但圖紙與

實際情形差異較大，竣工圖的可信度也是有限的，而且專門多設施還可能

沒有圖紙。客商一個報修電話打過來，修理工人在短時刻內找不到故障點，

何談修理及時率和修理質量。而前期介入就解決了這一咨詢題，治理人員

從圖紙設計開始到施工過程全程參與，對隱藏工程、管線走向等一清二楚,

修理及時率和修理質量就會充份得到保證，提升治理者在經營客商的良好

的口碑，將直截了當提升治理服務費用的收繳率。

六、減輕經營客商資金投入

著重在設施設備的能源損耗上，提出合理化建議，因為商業運營后，

公共區域的水電費本著誰使用誰承擔的原則，將由經營客商按各自商鋪的

建筑面積據實分攤。（據測算每平方米可不能低與2.00-3.00元）無形中經營

客商每平方每月就會多投入2.00-3.00元。

七、確保物業可連續性增值以及利潤實現

客戶買商鋪買的是以后，投資人拿幾十萬甚至上上百萬來購買商鋪，

不是希望拿幾年的8%的收益，（能夠算一下每年的投資收益為8%推算的話

12-13年才會收回投資）商鋪保值增值才是其最關懷的事，一個商業項目的

產生、成長、提升、完善、繁榮需要多方共同協作，但如果那個商業項目

的硬件及配套設施不完善，后期軟件上投入是無法補償硬件上缺陷的。

第三節商業物業的運營治理服務

隨著中國“入世”后在商品貿易、稅收等方面政策的放寬和我國擴大

內需政策等因素阻礙，我國的商業顯現了前所未有的進展局面，這對改變

我國商業進展滯后局面，繁榮都市市場、改善購物環境、滿足人民生活需

要起了重要作用，而作為商業物業的運營治理者，如何去實施對商業物業

的高效治理？將是我司所要陳述的要緊內容。

商業物業運營具有空間大、設備系統復雜、商戶多、客流量大等特點,

商業物業運營治理與服務的難度大、責任重、專業分工細。商業物業作為

一種商業經營場所，其商業物業機構面對的服務對象是業主、租戶和顧客

三個方面。其中，租戶和顧客不長期穩固的，而是相對流對的，持續變化

的，且來源不同，構成復雜，因此商業物業服務的好壞直截了當阻礙到商

業物業的信譽。一旦運營機構在治理服務方面顯現差錯，導致租戶或顧客

不滿，對商業物業美譽有極大的阻礙。若因此失去租戶或顧客，就意味著

會失去業主的信任，逐步喪失市場競爭能力，導致經濟利益受損。

因此，商業物業的運營機構為實現多方中意的服務為目標，就要持續

調查研究市場情形，了解市場變化和不同租戶、顧客對商業物業治理服務

的不同要求與中意標準，以高于市場普遍水平的服務標準來滿足多方需求,

并贏得市場競爭。

一、商業運營時期性工作打算

1、前期-項目商業運營策劃

1.1項目商業建筑規劃設計參與討論從商業經營角度提出合理化建議；

1.2土建、水電、消防安防、裝修、建材選用、機電工程、景觀設計、

節能設計、給水系統、排水系統、電氣設計、交通體系方面參與討論從商

業經營角度提出合理化建議；

1.3配合項目招商銷售工作地開展，解答客戶對后期商業運營提出的咨

詢題；

1.4本項目商業運營治理開辦費用的測算；

1.5本項目商業運營治理服務費用的測算；

1.6本項目公共水電分攤費用的測算；

1.7項目運營模式的建立；

1.8項目治理服務類文件編制；

1.9物業治理開辦預備工作；

1.10項目體系文件的建立

2、中期-項目商業運營策劃

2.1物業的接管、驗收、移交、整改；

2.2業主物業交付方案制定及實施；

2.3設備設施的治理工作；

2.4安全護衛的治理與防范；

2.5交通道路車輛治理；

2.6消防安全工作治理；

2.7環保清潔衛生治理；

2.8綠化美化和養護；

2.9本項目及店面形象設計規劃，導購指示系統設計規劃；

2.10本項目商鋪裝飾裝修治理方案的制定及實施；

2.11本項目自營業主和承租經營客商進場裝修前提供有關技術咨詢，

裝修過程中負責現場治理監督，并進行竣工驗收；

2.12本項目商品進場、商品陳設、營業人員的方案制定；

3、后期■■項目商業運營策劃

3.1本項目商業運營治理方案的修定；

3.2本項目二次調改招商策略的制定；

3.3本項目商業動線的調整方案制訂；

3.4本項目業態規劃、品牌組合方案的調整策略的制訂；

3.5本項目商業運營時期推廣打算策略的制訂；

3.6本項目商業運營時期節日促銷、主題促銷、事件促銷、店慶方案的

制訂；

3.7本項目業主大會、經營商會或經營者大會成立方案的制定；

3.8本項目商業物業治理項目實現創優達標總體目標；

3.9實施1S09001：2000國際質量體系認證。

二、專門性運營治理服務

1、項目商業運營形象的宣傳推廣

商業物業治理的一項重要工作，確實是要做好物業商業形象的宣傳和

推廣，擴大商業物業的知名度，樹立良好的商業形象和美譽度，以便吸引

更多的消費者。這是整個商業物業統一治理的一項必不可少的工作。以下

我司就商業物業的形象宣傳作用，及如何建立愛護商業物業的良好形象作

如下闡述。

1.1商業物業良好形象的作用

商業物業良好的形象是商業特色的體現，也是以后潛在的銷售額和一

種無形的資產。

商業物業必須具有自己鮮亮的特色，才會對顧客有更多的吸引力。在

各類項目持續涌現，各種產品層出不窮、花樣繁多的今天，顧客去何處購

物，選購哪家項目的商品，都會有一個比較、選擇、決策的過程，也有一

種從眾心理和慣性。為此，商家應樹立與眾不同、具有特色鮮亮的形象，

以形象昭示特色，以特色的商業標識、商品、服務和專門的營銷策略戰勝

吸引顧客，在實際治理中持續突出這些特色，使顧客熟悉、認識這些特色,

印入腦海，潛移默化，傳遞、追逐這些特色（一段時刻后，顧客便會將物

業的形象與特色聯系起來）。如此才能留住老顧客，吸引新顧客，有穩固、

壯大的消費客群，因此物業樓宇的良好形象確實是銷售的先行指標。同時,

商業物業的良好形象一旦形成，便是一種信譽、品牌和無聲的廣告，講到

底也確實是一種無形資產，當商業市場進入“印象時代”后，消費者過去

買“品牌”，現在買“店牌能夠講，在不同商店里，同樣品牌的商品具

有不同的價值與形象，商業物業的良好形象便具有提升商品價值和形象的

作用。（其確立過程如圖示）

商業物業形象確立示意圖：

2、項目商業運營促銷宣傳

為了各個經營者的銷售額提升、吸引客流、在與同業的競爭中取得優

勢，作為商業運營商應該在不同的時期進行統一的對外促銷推廣活動。提

早制定促銷主題和促銷內容，由各個商家分別上報各自的促銷活動和實施

細則，然后由商業運營商進行統一的推廣和執行，采納節日促銷、主題促

銷、事件促銷、店慶等形式按照經營需要不定期的有針對性開展促銷企劃

活動。

年度商業經營促銷宣傳三大原則活動龍頭原則：以連續持續的系列大

型藝術活動為龍頭，帶動新聞媒體和社會輿論；以新聞媒體和社會輿論，

帶動業內人士及社會精英階層的廣泛參與；以其的廣泛參與，帶動大眾的

認識并參與；重點集中原則：“步行街”商業活動要集中在最重要的五個

活動時刻一一”店慶、5.1黃金周、10.1黃金周、元旦、春節”；市場炒作

原則：媒體宣傳的作用著重在于宣傳和引導，由于“項目”在全椒依舊新

生性，因此初期要緊通過當地主流新聞媒體（電視、報紙、電臺）的軟性

宣傳攻勢、新聞報道對消費者進行強勢、高密度的宣傳，增加消費者對項

目、對項目內經營產品的認知。

3、二次經營調改承租客商的選擇

商業物業是一個商業機構群，其所有人要緊是通過依靠經營商業店鋪

的出租而贏利，因而商業物業的治理者必須十分重視對客商的選擇及其搭

配。

3.1知名商戶或連鎖商戶：國內知名品牌商戶的進駐能有效提升項目的

品味、吸引消費人流和提供穩固的租金收入，越多知名品牌商戶進駐，項

目形象越佳，使“項目”迅速樹立起知名度，可謂即開即紅。知名商戶的

進駐，一方面對消費的核心一一消費者形成吸引力，另一方面，知名商戶

的形象也能使項目的形象更加深化。

3.2個性鮮亮有特色商戶：商戶結構的組成對全體商戶差不多上相輔相

成的，不同的商戶會帶來不同消費群，商戶個性鮮亮、形象突出，容易給

消費者留心深刻印象，豐富了項目整體的經營特色。

3.3能吸引人流量的商戶：有一些商戶不一定付得起專門高的租金，但

能吸引大規模的人流量，帶動項目購物消費增長，必須對這些商戶要實施

重點引進，如：知名餐飲店、KTV、足浴城等，它們所帶動的龐大人流將

對整個項目吸引人流量有重大奉獻。

3.4同業差異、異業互補：同業差異確實是市場不能盲目招同一品類的

店進入，如果引進商戶過于重疊，在經營上將造成競爭的猛烈，也有損項

目整體的經營特色。譬如餐飲業態的核心主力店招商，就不要同時找來兩

家差不多上差不多上經營西式快餐的。核心品牌商戶同質化無差異更是不

能想像的。異業互補的目的確實是要滿足顧客消費的選擇權，并能讓顧客

身心體驗變化，提升其消費愛好與欲望。譬如洗浴中心同KTV因為經營特

色有異，能夠互補。

三、常規商業運營治理服務

1、對自營業主或承租商的治理

統一產權下的商業物業，其經營者差不多上承租商，能夠在承租合同

中寫進相應的治理服務條款，對承租戶的經營行為進行規范治理，也能夠

以商業經營治理公司的形式對他們進行治理引導。關于分散產權型的商業

物業，一樣宜采納治理公約的形式，明確業主、經營者與治理的責任、權

益與義務，以此規范雙方的行為，保證良好的經營秩序。也能夠由工商部

門、治理公司和業主、經營者代表共同組成治理委員會，由治理委員會制

定治理條例，對每位經營者的經營行為進行約束，以保證良好的公共經營

秩序。

2、環境清潔治理

商業物業環境清潔與否是衡量商業物業治理水平的重要標志，保潔工

作對物業業主、租戶及顧客的阻礙極大，越是高檔的現代化商業物業，對

清潔工作的要求就越高。商業物業的人流多且人員雜亂，產生垃圾的源頭

較多，加上可能部分租戶居住在物業內部（如休閑餐飲娛樂），存在生活垃

圾的處理咨詢題，保潔工作相對難以操縱。除應有專業人員負責流淌保潔、

及時清運垃圾、隨時保潔室內外衛生清潔之外，同時還應注重提升清潔工

作的專業性，滿足商業物業內部各種設施設備的保養需要，商業物業的保

潔形式具有以下要緊特點：

2.1由于商業物業日常的保潔需求時刻較長（營業時刻長、且節假日照

常營業），在保潔人員的工作安排上一樣實現兩班制，馬上巡視和清潔分開,

隱藏部位（如消防通道內的設施）的保潔工作安排在白天巡視時完成，夜

間要緊對營業區域進行清潔，包括地面、衛生間、消防器具等公共設施。

2.2商業物業的保潔重點在大堂及大門入口處。大堂、大門是人流出入

口的必經之地，且位于最接近物業外部環境，只要注意大堂和大門出入口

的衛生清潔保潔，即可在專門大程度上減輕物業其他樓層、部位的保潔壓

力，但需注意在顧客通過出入口放置防塵墊之后，仍會有部分灰塵散落地

面，如逢雨天，應組織人員將污跡操縱在大堂入口范疇內。

2.3商業物業保潔巡視的人員配備要緊由物業自身素養及檔次來決定，

物業檔次越高，巡視的內容越單一，需配置的保潔人員越少；物業檔次越

低，巡視工作所需的人員越多，巡視頻度越大，專門是集市型的商業物業,

清潔質量的高低取決于巡視保潔的質量，另外商業物業保潔還需注意對停

車場、理貨區及垃圾存放點的巡視保潔，為方便顧客，還應注意垃圾收集

桶擺放的數量及位置是否合理。

2.4商業物業對保潔人員的素養要求較高，包括及時發覺咨詢題的能力

和正確處理清潔作業過程中的各種應注意的能力。在人員治理方面還涉及

到防盜等情形，商業物業治理機構還應合理安排保潔人員的作息時刻、工

作區域及作業方式，做到即要保證物業環境的清潔衛生，又要盡量幸免因

保潔作業對物業內部正常的商業經營活動產生不良阻礙。

3、安全保衛治理

商業物業面積廣、商品多、客流量大，需要一支訓練有素的安全保衛

和消防隊伍，并需要建立一套緊急情形下應急措施體系。安全治理工作的

差不多要求是保證物業安全，堅持商業物業的經營治理秩序。

關于商業物業的安全治理，應注意以下幾點：

3.1將商業物業治理的安全治理與商業經營中防損要求結合起來。商業

物業內的人流構成復雜，幾乎任何一家商業機構都要面對商品防損的難題,

采取包括錄像監控、便衣巡查等各種安全防范措施力求杜絕商品流失。治

理機構的安全人員應按照托付治理合同的要求，合理分工，明確責任。

3.2將安全治理與客戶服務工作相結合。消防安全是物業安全的重要環

節，由于商業物業內人員密集、設備昂貴、財物（產）聚攏，發生火災所

造成的生命、財務缺失無法估量。因此，商業物業的治理機構的每一位安

全人員都應同時是兼職（義務）消防安全治理員，并具備相應的消防知識

與技能，及時發覺并處理各種火災隱患。

3.3將安全治理與客戶服務工作相結合。商業物業的運營服務對象較

多，包括業主、租戶及商業顧客，同其他類型物業的治理工作相比，由于

物業的商業特性，商業物業的運營治理工作更加大調治理的服務性，安全

治理人員在日常工作中，隨時都可能接到客戶的各種服務要求，因此，必

須將安全人員的日常工作納入到客戶服務工作中去，為顧客提供各種細致

服務，盡可能愛護業主、租戶和顧客的利益。

3.4緊急事故的應急處理。住宅小區的整體環境屬于封閉型或半封閉

型，而商業物業屬于開放型環境。現代商業物業中的安全治理概念正在越

來越復雜、嚴格化，已不僅僅局限于物業方面的安全保衛，還包括犯罪、

意外事故、自然災難及危險物等緊急事故造成的安全愛護咨詢題。

關于高度密集型的商業物業，必須設計一套有效的緊急事故處理程序,

該套程序必須為諸如火災、電源失控、水管爆裂、犯罪活動、爆破威逼、

電梯事故、嚴峻傷病等緊急事項有所預備。所有安保人員必須與物業電氣、

機械、交通和操縱設備人員及物業業主、租戶緊密配合。任何一項安全打

算都應有四個目標：預防措施、咨詢題檢測和報警、損壞遏制及防止缺失

的進一步擴大。處理物業緊急事故最先進的方法在于預防的措施，因此在

設計愛護打算時必須盡可能地考慮任何緊急事故可能發生的各種情形，最

大限度的作出反應。

商業物業的一些地點較易發生犯罪活動，如商業中心的停車場確實是

犯罪分子與歹徒經?；顒拥囊o地點。對此，治理機構有許多城要改造的

地點，例如，增加照明燈以加大顧客安全感；人街道鄰近和停車場不應有

藏身之處；為顧客提供的哨崗安排在停車場最重要位置等等。增加訓練合

格的保安人員，配備高性能的安全設備，都可在一定程度上提升安全而降

低犯罪發生。

4、消防安全治理

現代商業物業大多是立體性建筑，且機電設備較復雜，故其消防工作

顯得難度較大，也更重要。消防工作的目的確實是為了預防物業火災的發

生，最大限度的減少火災缺失，為業主、租戶及顧客提供安全環境，保證

其生命財產安全。商業物業最常見的引發火警的緣故要緊為煙蒂或火種處

理不當、電器引致的火警、裝修不慎等。商業物業內部人群密集，短時刻

內的人員疏散壓力較大，消防通道必須保持暢通無阻，遇有緊急情形時能

及時疏散人群。商業物業建筑應嚴格按國家消防部門的具體有關規定配備

消防裝置及設備，如火災報警系統、應急發電機、應急照明系統、噴淋系

統、空氣調劑系統等等。物業內務類消防設施及消防通道的指示標識必須

完整、齊全、清晰，所有固定裝置、設備或裝飾品均須達到高度安全標準,

保證顧客，專門是兒童不致意外受傷。物業的消防治理還必須注意治理機

構與業主、租戶（使用人）之間的聯合治理，組成以商業物業治理公司為

主，業主和租戶為輔的消防治理網絡，必須注意消防宣傳與強化消防治理

之間的結合，才能真正把各項消防治理措施落到實處。

5、設備設施治理

商業物業高起點、高質量的設備設施需要具有先進的現代化治理手段

和專業化養護修理技術。因此在養護修理方面，必須有一支專業化隊伍，

對物業的各種設施設備加大養護，如空調設備、電梯設備、監控設備、消

防設備等。由于商業物業使用頻繁，預防性的愛護工作與建筑地面、設備

的日常檢查工作就顯得尤為重要。商業物業內部屬于人流高度密集區域，

空氣調劑必須適宜，載人運輸工具必須保證長時刻安全運行，因此必須加

大各類設施、設備修理保養，減少停機率和故障率，并在商業物業開放運

行中及時處理各種設備故障，保證其正常運轉，為物業業主及使用權人提

供方便及不間斷服務。

6、車輛道路治理

商業類物業一樣均位于本地商業旺區，用地有限，各類停車場所、車

位較為緊張。一座較為成熟的商業物業，其建筑面積與停車場面積的合理

比例大致為4：1。由于停車面積供應緊張，對往來車輛實施有序治理難度

較大。商業物業類的建筑物的停車場（地上、地下停車場）應合理規劃、

加大使用治理，提升使用效率，不僅保證物業治理區域內良好的交通秩序

和車輛停放秩序，確保業主、租戶、顧客的車輛不受缺失和失竊，還應注

意將車輛與環境治理、治安治理、消防治理及交通治理相結合。例如在環

境治理方面要求車輛和人員保持停車場內清潔，禁止亂丟垃圾。在消防治

理方面按消防要求設置消防栓、配備滅火器等。做到既方便顧客的交通往

來，吸引顧客消費，又能保持整潔的物業環境和物業轄區內的安全與交通

秩序。

總結語：

總之，商業物業治理必須科學化、制度化、規范化、高起點、加大治

安防范治理，加大消防治理，做好防火工作，重視衛生清潔治理，設置服

務中心，完善配套服務，加大溝通和諧，持續改進工作，致力達到繁榮經

營、長遠進展的目標。

第五章商業運營治理服務費用測算

第一節【奧康商業步行街】項目商業部分測算編制依據及各項指標數

據

一、測算編制依據

1、項目規劃及建筑設計方案及設計圖紙

2、政府有關法規政策

3、全椒勞動力市場行情

4、全椒商業行業有關情形

5、【奧康商業步行街】項目各項經濟技術指標

序號項目名稱數量單位備注

1商業總建筑面積75141m2

2影院建筑面積4526m2

3酒店的建筑面積16609m2

3中心步行街建筑面積37752m2

4中心步行街地下室建筑面積27800m2

6、治理公司對【奧康商業步行街】項目采取酬金制核算方式。

7、此預算運算單位時刻以“月”、金額以“元”、面積以“平方米

第二節、【奧康商業步行街】項目商業部分運營治理成本費用測算表

表一：費用匯總表

序號支出項目月計（元）

1薪資福利費70761

2行政辦公費6800

3聘請培訓費200

4職員制裝費691

5廣告宣傳、企劃推廣、廣告位公布費12000

6安全護衛費5375

7設備設施維保費31000

8清潔環保費13500

9綠化園藝費14520

10公關接待費5000

11資產折舊費2500

12法律顧咨詢費1667

13公共保險費3650

14不可預見費5000

合計172664

表二：薪資福利費

序預提年終獎福利、教育工會養老保險金月計

號職務人數工資津貼

8%經費17.5%25%（元）

1項目副總經理15000X1400X1875X187.5X16362.5

2項目營銷經理14000X1320X1700X187.5X15107.5

3項目運營經理13500X1280X1612.5X187.5X14480

4行政助理11500X1120X1262.5X187.5X11970

5會計主管11500X1120X1262.5X187.5X11970

6樓層主管41200X496X4210X487.5X46374

7安護、保潔主管11200X196X1210X187.5X11593.5

8財務出納11100X188X1192.5X187.5X11468

9維保領班11500X1120X1262.5X187.5X11970

10文員1800X164X1140X187.5X11091.5

11客服員2800X264X2140X287.5X22183

12安護領班3900X372X3157.5X387.5X33651

13修理工21100X288X2192.5X287.5X22936

14安護員12800X1264X12140X1287.5X1213098

15保潔領班2750X260X2131.25X287.5X22058

16保潔員10650X1052X10113.5X1087.5X109030

17車管員6650X652X6113.5X687.5X655418

18合計5070761

1、工資津貼包括差不多工資、績效工資及職務補貼；

講

2、預提年終獎金為月工資、津貼的8%；

明3、預提福利費為月工資、津貼的14%,教育經費1.5%,工會經費2%；

4、社保繳費基數以350元運算，按25%提取，包括養老、工傷、失業、生育、醫療保險。

表三：行政辦公費

序號項目月計（元）

1辦公設備修理（傳真機、電腦、打印機、復印機、碎紙機、塑封機）500

2通訊費（座機、郵件、信函）1000

3文印費（表格、名片、文件、資料）500

4辦公家具（更衣柜、文件柜、辦公桌椅添置及修理等）200

5低值易耗品（紙、筆、墨、本、夾、文具）800

6飲水，辦公用電600

7書報費（專業雜志、法規、報刊等）50

合計6800

表四：聘請培訓費

序號項目月計（元）

1職員聘請廣告、攤位、審批、查檔費用100

2職員培訓委外專業培訓、上崗培訓、驗證辦證費用100

合計200

表五：職員制裝費

單價金額月計

序號項目件/人

（元）（元）（元）

1治理職員（西裝、領帶一套，襯衫兩件）1/1440014/5600233

2安全護衛員（降服一套，襯衫兩件）1/1530015/4500187.5

3工程修理人員（工裝一套，襯衫兩件、絕緣鞋一雙）2/33503/210087.5

4保潔職員（工裝一套，襯衫兩件）2/1220012/2400100

5車管員（工裝一套，襯衫兩件）2/62006/120050

6多功能大衣81008/80033

合計691

講明職員降服按兩年期折舊攤銷，每兩年更換一次

表六：廣告宣傳、企劃推廣、廣告位公布費

序號項目月計（元）

1媒體購買、廣告位購買、促銷禮品、演藝、宣傳品制作印制12000

2合卜12000

講明按一年五次主題促銷運算：節假日、店慶分攤至每月

表七：安全護衛費

序號項目月計（元）

1對講機及更換電池（11含工程修理、保潔、車管）275

2滅火器維保、換藥（未提供詳細數據按常規測算）3000

3消防器材保養（未提供詳細數據按常規測算）1200

4消防工具維保（消防服、應急燈、防毒面具等）900

合計5375

表八：設備設施維保費

序號項目月計（元）

消防系統維保（按每平方米上2元運算）、檢測等費用（按每報警點15-25

15000

元不等運算，每年檢測一次）

2電梯維保、檢測等費用（每臺每年不含耗材費2400-300）11000

3強電維保、檢測等費用（高壓絕緣，防雷接地）4000

4公共照明系統愛護保養（換燈泡、溶絲、指示燈等）5000

5土建工程（道路、臺階、墻面、吊頂、門窗、玻璃、大理石等）3000

6廣場戶外廣告牌愛護費1000

7其它2000

8合計3100

9第一年實際10000

表九：清潔環保費

序號項目月計（元）

1化糞池清掏費1000

2清潔設備修理保養（洗地機、吸水器、吸塵器等）600

3清潔設施修理保養（垃圾車、垃圾箱、果皮箱）300

4清潔工具（掃帚、拖把、抹布、垃圾袋等）2000

5清潔材料（清潔劑、保養劑、拋光劑、殺蟲滅鼠）2000

6殺蟲滅鼠600

7垃圾清運費5000

8標識標牌500

9政府收費（門前三包、垃圾處理、水質、空氣、噪音、排污檢測）1500

合計13500

表十：綠化園藝費

序號項目月計（元）

1綠化養護700m2X0.40元/年n?（按建筑面積的1096運算）120

2觀賞植物租擺（含節日租擺）600盆X0.8/天?盆X30天14400

合計14520

表十一：公關接待費

序號項目月計（元）

1應酬公關4000

2節日政府拜望1000

合計5000

表十二：資產折舊費

序號項目內容月計（元）

115萬固定資產電腦、打印機、復印機、辦公家具等物資2500

合計按五年期折舊2500

表十三：法律顧咨詢費

序號項目內容月計（元）

1聘請法律顧咨詢20000元/年+12個月=1667元/月）1667

合計1667

表十四：公共保險費

序號項目月計（元）

1公共財產險（機損險）2000

2公眾責任險（意外險）1250

3職員意外險400

合計3650

表十五：不可預見費

序號項目月計（元）

1各類突發事件發生的費用支出5000

合計5000

第三節、【奧康商業步行街】項目商業運營成本費用測算講明

一、測算費用中不含下列費用：

1、測算費用中不含項目開辦賽用固定資產歸商管公司所有；

2、測算費用中不含項目環藝美陳費用，由開發企業解決；

3、測算費用中不含項目開業前職員加班費，由開發企業承擔；

4、測算費用中不含項目開業慶典所需各項費用，由開發企業解決；

5、測算費用中不含企業應繳各項稅費；

6、測算賽用中未運算商管公司治理酬金（應按總收入的15-30%提?。?。

7、測算費用中不含商管公司下列各項推測經營性收益：

8、商業運營綜合治理服務費；

9、廣告位租賃費；

10、場地租用費（客戶專項展現、促銷活動）；

11、停車場車位租賃費（包月、季、年）；

12、停車治理服務費（計時、計次）；

13、商業運營綜合有償服務費（按照客戶服務需求，費用由雙方約定）;

14、合作單位傭金提??；

15、其它經營性收益。

二、經理論測算，每月商業運營成本（此費用名系需在運營滿半年后

向經營客商公示）為172664元，綜合治理服務費用每月每平方米為17266

4元/月4-75141m2=2.30元/m2?月

三、扣除以下費用后實際首年每月商業運營成本為：

1、職員制裝費691元（職員服裝由開發企業一次性制作，不列入此費

用支出）

2、設備設施維保賽31000元（首年設備設施在維保期內，不列入此費

用支出）

3、資產折舊費2500元（資產歸開發企業所有，不列入此費用支出）

4、法律顧咨詢費1667(開發企業法律顧咨詢兼顧，不列入此費用支出)

5、公共保險費2000元(其中機損險，首年設備設施在維保期內不列

入此費用支出)，

6、實際首年每月商業運營成本：

(1)每月商業運營成本理論費用172664元一691元一31000元―2500

元一1667—2000元=134806.00元，實際首年綜合治理服務費用每月每平方

米為134806.00元/月4-75141m2=1.80元/m2?月

四、為了培養市場，降低客戶進駐抗性，促進項目銷售及招商，按照

當地商業項目收費標準建議綜合治理服務費用按1.50元/m2-月收取，差

額部分由開發企業補貼，具體運算方法如下：

1、商業綜合治理服務費用收費標準暫定為1.50元/m2?月；

2、商業綜合治理服務費用差額測算：

(1)月費用差額：1.80元/m2,月-1.