2024年大學試題(經濟學)-房地產經濟學筆試歷年真題薈萃含答案（圖片大小可自由調整）答案解析附后卷I一.參考題庫(共25題)1.什么叫房地產金融？為什么需要房地產金融？它的功能是什么？2.執業資格人員3.土地使用權出租4.房地產業經濟活動的特點？5.簡述房地產投資決策的過程。6.房地產抵押權7.（住宅）房屋使用面積8.成片開發9.地租產生的經濟學解釋？10.影響城市土地區位的因素11.簡述房地產的分類。12.土地使用權13.土地使用權抵押14.試述正確運用定價策略還應了解房地產價格的形成特點是什么？15.房地產經濟直接調控16.房屋出典17.房地產市場18.房地產糾紛19.房地產業對國民經濟發展有什么樣的作用？20.國有土地租賃21.住房需求收入彈性22.交易過戶金額23.私房繼承24.為什么說房地產市場是不充分的市場？25.簡述城市用地的特點。卷II一.參考題庫(共25題)1.簡述區位的特征？2.房地產市場3.住宅價格4.從業資格人員5.土地收益金6.營業稅附加7.房屋租賃8.農村土地市場和勞動力市場相互替代的經濟學解釋？9.房地產開發用地10.試述什么叫房地產金融？11.為什么房地產投資仍有風險？它有哪些風險？如何控制這些風險？12.土地利用總體規劃13.房屋轉租14.房地產市場的特征？15.試述房地產綜合開發前期工作的階段及其工作內容。16.簡述建筑產品和房地產品的聯系？17.房地產抵押權的基本特征有哪些？18.房地產投資風險19.房屋產權的主要權能是什么？20.土地所有權21.土地引致需求22.房地產經紀23.合同備案面積24.房地產市場分級運行25.交易費用卷III一.參考題庫(共25題)1.馬克思的級差地租理論概述？2.土地產權3.住宅4.簡述不確定性評價的方法？5.競爭機制6.房地產價格評估總收入7.住房消費的特點？8.房地產宏觀調控9.印花稅10.房地產中介服務11.土地使用制12.耕地使用稅13.城市土地有償使用的意義何在？14.所謂競爭價格定價法主要依據相近產品或附近區域競爭狀況而確定經營房地產的價格，通常是在市場競爭較為激烈時應當考慮的一種方法，在此種方法下，開發經營者獲取較高利潤的途徑就是（）。15.房地產周期季節波動16.城市土地有償使用的意義何在？17.區位18.房地產轉讓合同19.土地利用年度計劃20.物業稅是什么？21.簡答房地產投資信托及其分類。22.發試述散型蛛網是什么？23.業主委員會24.區位25.地產卷I參考答案一.參考題庫1.參考答案: 房地產金融是指與房地產投資開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動。 需要的理由； 1.房地產是較好的抵押擔保品，債權相對可靠。 2.房地產貸款（或債券）的償還期長，但可以穩定地提供源源不斷的現金量。 3.房地產的流動性較差，但可以通過證券化經營來增強其流動性。 房地產金融的功能 （一）籌資功能（房地產存款、房地產股票和債券的發行） 籌集社會各種閑散貨幣資金，滿足房地產開發經營對資金的需求。 （二）融資功能（房地產貸款、房地產信托和租賃） 搞活房地產市場，加速房地產流轉，融通各種貨幣資金，滿足開發商和居民購房對資金的需求。 （三）投資功能（房地產股票和債券的交易） 對房地產投資，除進行房地產實物投資外，還可以通過擁有房地產金融資產進行投資。 增加開發商和居民投資的渠道，提高資金的使用效益。 （四）調控功能 調控房地產業的發展規模和速度，保持房地產業的良性循環。2.參考答案: 是指報告期末，取得房地產估價師和房地產經紀人執業資格的人員。3.參考答案: 是指土地使用者將土地使用權單獨或者隨同地上建筑物、其他附著物租賃給他人使用，由他人向其支付租金的行為。4.參考答案: ①房地產業是一個區域差異巨大，級差收益明顯的行業； ②房地產業是一個具有高度綜合性和關聯性的行業； ③房地產業是一個高投資、高收益、高風險的行業； ④房地產業是一個受政府政策影響很大，與法律制度密切相關的行業。5.參考答案: ①確定決策目標 ②市場調查 ③擬定備選投資方案 ④房地產投資方案評估及方案選擇 ⑤實施房地產投資決策方案 ⑥追蹤調查決策方案6.參考答案: 債權人基于房地產抵押而享有的權利稱為房地產抵押權。7.參考答案: 是指住宅中以戶（套）為單位的分戶（套）門內全部可供使用的空間面積。包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳（堂屋）、亭子間、廚房、衛生間、室內走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、閣樓、（暗樓）等面積。住宅使用面積按住宅的內墻面水平投影線計算。8.參考答案: 是指在取得國有土地使用權后，依照規劃對土地進行綜合性的開發建設，平整場地，建設排水、供電、供熱、道路交通、通訊等公用設施，形成工業用地和其他建設用地條件，然后進行轉讓土地使用權、經營公用事業；或者進而建設通用工業廠房以及與其相匹配的生產和生活服務設施等地面建筑物，并對這些地面建筑物從事轉讓或出租的經營活動。9.參考答案: 根據西方經濟學原理，地租產生的根本原因在于土地資源的稀缺性，供給不能增加，如果給定不變的土地供給，則地租產生的直接原因就是對土地的需求曲線的右移。土地需求曲線右移是因為土地的邊際生產力提高或土地產品（如糧食）的需求增加從而糧價提高，如果假定生產技術不變，則地租就由土地產品價格的上升而產生，且隨著產品價格的上漲而不斷上漲。因此，即使是劣等土地也會產生地租。10.參考答案: ①自然條件和環境方面因素 ②交通和通訊方面因素 ③除交通和通訊以外的其他基礎設施因素 ④人口和經濟集聚方面的因素 ⑤社會文化方面的因素11.參考答案: 按照用途劃分：1.工業和倉儲類房地產；2.商業類房地產；3.居住類房地產4.其他用途房地產 運營方式：1.收益性房地產；2.非收益性房地產 交易性質：1.出售性房地產；2.出租性房地產；3.抵押性房地產；4.典當性房地產12.參考答案: 是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內對依法交由其使用的國有土地和農民集體所有土地的占有、使用、收益以及依法部分處分的權利。13.參考答案: 是指土地使用者提供可供抵押的土地使用權作為履行債務的擔保的行為。當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享有從買賣土地使用權的債款中優先受償的權利。14.參考答案: （1）房地產價格受自然條件的影響很大； （2）制約房地產價格的不確定因素多，且價格變異性大，價格形式靈活； （3）價格地區性強； （4）價值實現時間長、形式多。15.參考答案: 所謂直接調控就是政府利用行政手段通過行政系統直接控制管理企業經濟活動16.參考答案: 是指承典人支付典價，占有出典人房屋，并進行使用、收益的行為。17.參考答案: 是進行房地產品交換的場所。或：是指房地產品交換關系的總和。18.參考答案: 是指當事人因有關房地產的權益而引起的爭議。這里所說的“當事人”，既可以是公民、法人和其他組織，也可以是政府、政府下屬房地產主管部門及其他行政機關。19.參考答案: （1）房地產業在國民經濟中占據著重要的主導地位帶動著其他產業的全面發展； （2）房地產業是增加國民財富的重要渠道，是政府財政收入的重要來源； A.房地產本身就是構成國民財富的需要組成部分； B.房地產業的發展可直接為政府提供財政收入； （3）房地產業是完善國民經濟運行機制的重要條件，是合理配置社會資源的重要前提 A.可合理引導社會投資的流向促進產業機制的合理化； B.可合理引導社會消費，促進消費結構的合理化； C.有助于完善社會主義市場經濟體系； D.提高房地產經濟活動的效率。20.參考答案: 是指土地使用者與縣級以上人民政府土地管理部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。21.參考答案: 住房需求量變動相對于收入變動的靈敏程度，收入上升（下降）1%，導致需求量上升（下降）的百分比。22.參考答案: 是指報告期內已辦理交易過戶手續的商品房屋交易總金額。23.參考答案: 是指在公民（被繼承人）死后，按照法定程序，將死者所遺留的房屋轉移給有權接受的人所有的法律關系。24.參考答案: ①地產市場是一個次市場； ②產品具有單間性和不可比性； ③投資者不輕易介入經營； ④房地產市場大多是一個賣方市場。25.參考答案: 城市用地的特點： ①城市土地的基本自然屬性是承載城市物質要素和社會經濟活動； ②位置的極端重要性； ③開發經營的集約性； ④城市用地使用功能的固定性； ⑤城市用地功能的整體性； ⑥城市用地經濟收益的不均衡性。卷II參考答案一.參考題庫1.參考答案: 區位內涵的多重性；動態性；層次性；等級性；稀缺性；相對性；設計性。2.參考答案: 是指國有土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押和城市房地產轉讓、房地產抵押、房屋租賃等交易活動的總稱。3.參考答案: 是指一個人（或機構）從另一個人（或機構）手中獲得住房所需要付出的代價。4.參考答案: 是指報告期末，取得房地產估價員和房地產經紀人協理資格的人員。5.參考答案: 土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。6.參考答案: 是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而征收的城市維修建設稅與教育費附加。7.參考答案: 是指房屋所有人作為出租人將房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。8.參考答案: 在中國農村存在公開合法的土地市場和非法的土地市場（隱性市場）。由于城市建設用地和農村集體農地之間的比較利益相差過大，集體或農民個人為追求比較利益而將土地非法進入城市非農用地市場。隨著農用土地的減少，農村土地市場出現大量閑散勞動力，涌向城市的勞動力市場，勞動力市場供給增加，農村土地市場和勞動力市場起到相互替代的作用。9.參考答案: 即進行基礎設施和房屋建設的用地。10.參考答案: 房地產金融是指與房地產投資開發經營相聯系的貨幣資金融通活動和房地產金融資產投資活動。11.參考答案: 無論是傳統的財務分析方法，還是現代的財務分析方法，分析的預期結果與實際投資結果完全吻合的情況幾乎沒有過，即使有那也是很偶然的。這種預期與現實之間的差異，是由于我們不可能將未來發生的情況完全精確的預測到。這種差異的大小及其發生的可能性，確切地說是發生的概率，就是風險。 由于我們一般只需要考慮不利的風險，因而風險往往是指實際收益低于預期的可能性，實際上也可能出現實際收益高于預期的有利的風險。導致風險產生的因素有政治、經濟、財務、法律、經營、自然等多個方面。從投資管理的角度看，一般將風險分為系統風險和非系統風險。系統風險指那些影響所有投資者即整個房地產投資市場的因素引起的風險。例如，通貨膨脹、全國性國民經濟衰退、國家法律及政策的變動等。 這些因素波及到所有投資者，因而不可能通過投資多樣化來分散，因此，又稱不可分散風險。非系統風險指發生于個別投資項目或某類投資活動的特有事件造成的。 例如，由于經營策劃失誤、欠債過多等原因，造成實際投資收益低于預期收益或投資失敗，這類風險可以通過多樣化投資組合來分散或消除，因此，又稱可分散風險。從理論上講，不可分散風險是無法消除的，應予以投資風險補償；一般是在財務分析中以提高投資者所期望的收益率來調整，而不可分散風險則不能在收益率中考慮。12.參考答案: 是各級人民政府貫徹執行國家的土地利用政策，根據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和環境保護的要求、土地供給能力以及各項建設土地的需要，編制分配土地資源、合理調整土地利用結構和布局的較長時間的總體安排和布局。13.參考答案: 是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。14.參考答案: （1）市場信息不充分：兩兩談判而非明碼標價 （2）區域性強（房地產的不動性決定） （3）產品的異質性：房地產產品的不可替代性，即無法找到兩塊完全一樣的宗地 （4）壟斷性（土地的有限性造成） （5）是房地產權益的交易市場：經驗對象是房產和土地的使用權 （6）是消費和投資結合的市場：實用價值（真是）和資產價值（有時虛擬）15.參考答案: （1）開發前期工作階段主要包括：征地和拆遷安置、規劃設計、制定建設方案、現場的“三通一平”。 （2）工作內容： （1）拆遷安置是在用地范圍批準后，辦理戶口凍結、管理已征用土地；制定拆遷工作計劃，籌措周轉用房、動員并組織搬遷，處理拆遷安置中的糾紛。 （2）規劃設計工作則是在城市總體規劃和詳細規劃的基礎上對擬綜合開發的項目進行方案論證，在此基礎上委托勘察設計機構進行工程勘察與設計。 （3）根據可行性研究報告，制定出開發項目的總進度計劃，及各階段進度計劃，各階段的實施方案。場地“三通一平”工作安排。 （4）進行設計圖紙審查，施工招投標，并與中標單位進行合同的商洽與簽訂。16.參考答案: 聯系： （1）建筑產品和房地產品在實體上是同一的。 （2）建筑產品和房地產品物的使用價值是同一的。 （3）建筑產品和房地產品具有許多共同的技術經濟特點。17.參考答案: 房地產抵押權是典型的擔保物權，主要特征有： ①從屬性，抵押權從屬于其所擔保的主債權。 ②不可分性，抵押權與抵押權人的抵押財產不可分。 ③特定性，抵押物和抵押權所擔保的債權都只能是特定的。 ④物上代位性，抵押權的標的物在滅失、毀損時，就相應的賠償金、補償金或保險金成為抵押權標的物的替代物。18.參考答案: 房地產投資風險是指由于不確定性因素的影響所導致的房地產投資收益偏離預期收益的程度。19.參考答案: 主要包括： 1.房產所有權； 2.房產占有權； 3.房產使用權； 4.房產收益權； 5.房產處分權； 6.房產售賣權； 7.房產租賃權； 8.房產抵押權； 9.房產典當權； 10.房產留臵權； 11.房產贈與權； 12.房產繼承權。20.參考答案: 包括土地處分權、土地占有權、土地使用權、土地收益權。21.參考答案: 土地引致需求是指從消費者對土地產品的需求中派生出來的農產品生產者對土地的需求。22.參考答案: 是指委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。23.參考答案: 是指報告期內，向市、縣房地產管理部門辦理預售合同登記備案的預售商品房屋總建筑面積。24.參考答案: 房地產商品的交易和流通具有差異的不同運行特征的實際運行狀況。25.參考答案: 是指在產權交易過程中，尋求買房或賣方、買賣雙方的談判、簽訂合同、履行合同等方面的費用。卷III參考答案一.參考題庫1.參考答案: （1）級差地租的概念。這種產生于支配壟斷自然力的個別資本的個別生產價格和投入該生產部門的一般資本的社會生產價格之間的差額，就是級差地租。根據級差地租的形成條件不同，又可分為級差地租1和級差地租2。 （2）級差地租1。級差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差異引起的。兩個等量資本和勞動投資于面積相等而優劣不同的土地上時，會產生不同的結果。這些不同的結果是由土地肥力和位置兩個原因造成的。 （3）級差地租2。級差地租2是在同一塊土地上連續投入等量資本，各等量資本之間的生產率不同所產生的超額利潤轉化形成的地租。在同一土地上連續進行追加投資，也即發展集約化耕作，主要是或在較大程度上是在較好的土地上進行的。這里的追加投資是有界定的，這里僅指提供平均利潤的追加投資，它的產品的個別生產價格和市場價格是一致的。 （4）級差地租1和級差地租2的關系。級差地租1是級差地租2的基礎和出發點。從歷史上看，級差地租1和級差地租2反映著資本主義農業由粗放經營到集約經營兩個不同的發展階段；從形成過程看，級差地租2的產生是以同一塊土地上連續投資的生產率高于劣等地的生產率為前提的。級差地租2時級差地租1的不同表現，二者實質上是一樣的。 （5）最差耕地也有級差地租。2.參考答案: 國有土地所有權的內容指依照法律規定，國家在行使土地所有權的過程中形成的權利和義務。國務院代表國家依法行使對國有土地的占有、使用、收益和處分的權利。明確了地方各級政府無權擅自處置國有土地，只能依法根據國務院的授權處置國有土地等。3.參考答案: 共人們居住生活的房屋建設。4.參考答案: 大中取大法、小中取大發、最小最大后悔值法。5.參考答案: 指發生在同類房地產商品的不同企業見，為爭奪市場，資金，人才及先進技術等，通過價格競爭，質量競爭，服務競爭等手段，以較高的質量和較低的價格戰勝對手的行為方式。6.參考答案: 是指房地產專業估價機構從事土地、房產價格等評估業務所得的評估費收入。7.參考答案: ①商品性和社會保障性的雙重特點； ②消費品和投資品的雙重角色； ③個人問題和社會問題的雙重含義。8.參考答案: 指政府通過經濟的，法律的，并輔之以計劃的，行政手段和機制，對整個房地產行業及其房地產經濟運行所進行的宏觀調控，以確保房地產業與其他產業相協調，持續穩定，健康發展。9.參考答案: 指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證征收的一種稅賦。10.參考答案: 是指為房地產開放和交易提供各種媒介活動的總稱。包括房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動。11.參考答案: 是土地使用權形成、土地使用權轉移等過程中所形成的人與人之間關系的制度性規定。土地使用制是土地制度中的重要內容之一，是土地制度中最活躍的成分。土地使用制度的法律表現形式是土地使用權。12.參考答案: 是對占用耕地建設房屋或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅。13.參考答案: 城市土地有償使用，對于合理配置土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入，加快城市化進程，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動房地產及其相關產業的發展，無疑都產生了巨大的推動作用。14.參考答案:著眼于降低開發經營成本15.參考答案: 房地產周期季節波動指房地產市場反復出現但沒有固定的周期跨度的變化，波動不能再被分割成更短的具有相同特征的循環。16.參考答案: 城市土地有償使用，對于合理配臵土地資源，提高土地使用效益，增加政府財政收入，加快城市化進程，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動房地產及其相