PAGE1建筑施工企業(yè)會計業(yè)務(wù)全攻略

這個帖子主要根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則-建造合同》及建設(shè)部《建筑施工企業(yè)費用組成》進(jìn)行編寫說明。主要包括以下三方面的內(nèi)容。

一、新賬的建立

二、主要會計科目的設(shè)置

三、會計業(yè)務(wù)的處理

一、新賬的建立

一個項目開工，或者一個企業(yè)新建立，都面臨著建立新賬的問題。建立新賬并不難，通常先應(yīng)當(dāng)想好會計科目的設(shè)置問題。在做憑證的時候應(yīng)當(dāng)想好各科目應(yīng)當(dāng)怎么設(shè)置明細(xì)科目級數(shù)。是采用輔助核算好，還是直接在會計科目下設(shè)置明細(xì)科目好。

一般情況下，是如果涉及的往來單位較多，部門較多且穩(wěn)定或者項目較多的時候，應(yīng)當(dāng)采用輔助核算的方式（可以根據(jù)各會計科目的實際情況分別采用，并不需要同時具備）。否則，應(yīng)當(dāng)直接在會計科目下設(shè)置明細(xì)科目，簡化工作量。通常情況下，公司本部的賬（涉及的往來單位很多，項目多，部門也比較多且穩(wěn)定）采用輔助核算比較合適，而單一的項目賬，直接在會計科目下設(shè)置明細(xì)科目比較好。

根據(jù)各公司管理的不同，建筑企業(yè)的財務(wù)核算及管理分為本部集中管理（集權(quán)式，由公司直接編制財務(wù)報表）和項目單獨管理制（分權(quán)式，由公司總部匯總報表）。采用本部集中管理的企業(yè)公司就只有一個賬套，所有項目的賬務(wù)都在公司的同一賬套中處理，各項目只負(fù)責(zé)編制項目成本報表并對項目成本進(jìn)行分析。分權(quán)式管理是公司各項目單獨開設(shè)賬套。每個獨立的項目都設(shè)有單獨的銀行賬號并單獨進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理，編制財務(wù)會計報表。最后由公司總部匯總各項目的財務(wù)報表。

集權(quán)式的優(yōu)點是公司總部可以隨時掌握公司各項目的成本情況，并對各項目成本實行實時監(jiān)控和動態(tài)管理，有利于公司加強財務(wù)管理。適用于公司本部及附近項目較多的企業(yè)。缺點是對外地項目的核算資料可能不及時，不能及時準(zhǔn)確地反映公司財務(wù)狀況；不利于建筑企業(yè)的稅收籌劃。

分權(quán)式的優(yōu)點是減輕了公司總部的核算工作，有利于各項目部及時準(zhǔn)確的反映其財務(wù)狀況，有利于公司的稅收籌劃。缺點是容易造成項目經(jīng)理權(quán)力過大，滋生腐敗。如果項目財務(wù)人員不能起好監(jiān)督作用并在管理中處于強勢的話，不利于公司的財務(wù)管理。實行分權(quán)式要求公司對項目財務(wù)人員實行委派制。財務(wù)人員由公司考核，但要有相當(dāng)?shù)臋?quán)力并能保持良好的職業(yè)操守。適用于外地項目較多的施工企業(yè)。

不管采用哪種方式，都要注重強化公司和項目的財務(wù)管理，要能充分發(fā)揮財務(wù)部門核算、監(jiān)督、反映的職能。

二、會計科目的設(shè)置及核算內(nèi)容

建筑施工企業(yè)有一定的特殊性，與廣大生產(chǎn)型企業(yè)有很大的區(qū)別。特別是在成本核算和收入的確認(rèn)上，和產(chǎn)品銷售企業(yè)有很大的不同。本帖只在此探討建造合同法準(zhǔn)則中規(guī)定建筑施工企業(yè)的會計業(yè)務(wù)處理，與生產(chǎn)性企業(yè)相同的核算不在此做探討。

（一）工程施工相當(dāng)于生產(chǎn)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”科目。主要核算各項目成本及毛利。下面設(shè)置“合同成本”和“毛利”兩個二級明細(xì)科目。

1、工程施工-合同成本，核算工程合同成本

在合同成本下，設(shè)置以下明細(xì)科目

（1）人工費（項目/部門核算）

（2）材料費（項目/部門核算）

（3）機械使用費（項目/部門核算）

（4）其他直接費（項目/部門核算）

（5）分包成本（項目/部門核算）

（6）間接費用

間接費用下設(shè)下列明細(xì)科目

管理人員工資（項目/部門核算）

職工福利費（項目/部門核算）

固定資產(chǎn)使用費（項目/部門核算）

低值易耗品攤銷（項目/部門核算）

辦公費（項目/部門核算）

差旅費（項目/部門核算）

財產(chǎn)保險費（項目/部門核算）

工程保修費（項目/部門核算）

排污費（項目/部門核算）

勞動保護(hù)費（項目/部門核算）

檢驗試驗費（項目/部門核算）

外單位管理費（項目/部門核算）

材料整理及零星運費（項目/部門核算）

材料物資盤虧及毀損（項目/部門核算）

取暖費（項目/部門核算）

其他費用（項目/部門核算）

2、工程施工-毛利，核算工程毛利

具體的設(shè)置根據(jù)企業(yè)需要選擇，不一定非要設(shè)置這些會計科目。特別是間接費用，有些不需要的可以不予以設(shè)置。

（二）機械作業(yè)該科目主要是針對建筑企業(yè)有單獨的設(shè)備管理部門為各項目提供設(shè)備發(fā)生的費用及內(nèi)部結(jié)算的臺班的核算。相當(dāng)于制造待業(yè)的“輔助生產(chǎn)成本”科目。有條件的單位，可以針對本公司的設(shè)備設(shè)置單機核算，準(zhǔn)確核算每臺大型或者主要設(shè)備每個臺班的耗用成本。

通常情況下，應(yīng)當(dāng)設(shè)置以下明細(xì)科目：

工資及附加（部門/設(shè)備核算）

燃料及動力（部門/設(shè)備核算）

折舊費（部門/設(shè)備核算）

配件及修理費（部門/設(shè)備核算）

間接費用（部門/設(shè)備核算）

（三）應(yīng)收賬款

1、應(yīng)收工程款（往來單位核算）核算根據(jù)工程進(jìn)度報表或者結(jié)算的應(yīng)收賬款

2、應(yīng)收銷貨款（往來單位核算）核算施工企業(yè)應(yīng)收產(chǎn)品銷售貨款

3、應(yīng)收質(zhì)保金（往來單位核算）根據(jù)合同及結(jié)算業(yè)主暫扣的工程質(zhì)保金，最好設(shè)置有到期日。

（四）應(yīng)付賬款

1、應(yīng)付購貨款（往來單位核算）核算應(yīng)付購貨款、設(shè)備款等。

2、應(yīng)付分包款（往來單位核算）核算應(yīng)付分包工程款

3、暫估應(yīng)付款（往來單位核算）核算暫估入賬的款項（包括材料暫估入賬及分包工程款的暫估入賬）。

4、應(yīng)付質(zhì)保金（往來單位核算）核算應(yīng)付分包單位的質(zhì)保金，最好設(shè)置有到期日。

（五）工程結(jié)算（往來單位/項目核算）核算根據(jù)業(yè)主進(jìn)度報表簽證資料或者工程結(jié)算的款項。

（六）主營業(yè)務(wù)收入（手工賬可不用以下明細(xì)科目，只需按項目設(shè)置明細(xì)科目即可）

1、目標(biāo)成本

目標(biāo)成本下設(shè)置以下明細(xì)科目

（1）人工費（項目/部門核算）

（2）材料費（項目/部門核算）

（3）機械使用費（項目/部門核算）

（4）其他直接費（項目/部門核算）

（5）間接費用（項目/部門核算）

2、稅金（項目/部門核算）

3、勞動保護(hù)費（項目/部門核算）

4、公司管理費（項目/部門核算）

5、公司利潤（項目/部門核算）

其他會計科目的設(shè)置基本與其他行業(yè)的科目設(shè)置相差不大，不在此做專門的討論。

工程施工各明細(xì)科目的核算內(nèi)容：

1.人工費：是指直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人開支的各項費用，內(nèi)容包括：

（1）基本工資：是指發(fā)放給生產(chǎn)工人的基本工資。

（2）工資性補貼：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的物價補貼，煤、燃?xì)庋a貼，交通補貼，住房補貼，流動施工津貼等。

（3）生產(chǎn)工人輔助工資：是指生產(chǎn)工人年有效施工天數(shù)以外非作業(yè)天數(shù)的工資，包括職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時間的工資，病假在六個月以內(nèi)的工資及產(chǎn)、婚、喪假期的工資。

（4）職工福利費：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計提的生產(chǎn)工人福利費（根據(jù)生產(chǎn)工人工資總額提取）。

（5）生產(chǎn)工人勞動保護(hù)費：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動保護(hù)用品的購置費及修理費，徒工服裝補貼，防暑降溫費，在有礙身體健康環(huán)境中施工的保健費用等。

(6)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)生產(chǎn)工人的養(yǎng)老金、失業(yè)金、生育保險、住房公積金等新企業(yè)會計準(zhǔn)則增加內(nèi)容

2．材料費：是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成品的費用。內(nèi)容包括：

（1）材料原價（或供應(yīng)價格）。

（2）材料運雜費：是指材料自來源地運至工地倉庫或指定堆放地點所發(fā)生的全部費用。

（3）運輸損耗費：是指材料在運輸裝卸過程中不可避免的損耗。

（4）采購及保管費：是指為組織采購、供應(yīng)和保管材料過程中所需要的各項費用。

包括:采購費、倉儲費、工地保管費、倉儲損耗。

（5）檢驗試驗費：是指對建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費用，包括自設(shè)試驗室進(jìn)行試驗所耗用的材料和化學(xué)藥品等費用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗費和建設(shè)單位對具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗，對構(gòu)件做破壞性試驗及其他特殊要求檢驗試驗的費用。

3．施工機械使用費：是指施工機械作業(yè)所發(fā)生的機械使用費以及機械安拆費和場外運費。

施工機械臺班單價應(yīng)由下列七項費用組成：

（1）折舊費：指施工機械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值及購置資金的時間價值。

（2）大修理費：指施工機械按規(guī)定的大修理間隔臺班進(jìn)行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功能所需的費用。

（3）經(jīng)常修理費：指施工機械除大修理以外的各級保養(yǎng)和臨時故障排除所需的費用。包括為保障機械正常運轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機配備工具附具的攤銷和維護(hù)費用，機械運轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費用及機械停滯期間的維護(hù)和保養(yǎng)費用等。

（4）安拆費及場外運費：安拆費指施工機械在現(xiàn)場進(jìn)行安裝與拆卸所需的人工、材料、機械和試運轉(zhuǎn)費用以及機械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費用；場外運費指施工機械整體或分體自停放地點運至施工現(xiàn)場或由一施工地點運至另一施工地點的運輸、裝卸、輔助材料及架線等費用。

（5）人工費：指機上司機（司爐）和其他操作人員的工作日人工費及上述人員在施工機械規(guī)定的年工作臺班以外的人工費。

（6）燃料動力費：指施工機械在運轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的固體燃料（煤、木柴）、液體燃料（汽油、柴油）及水、電等。

（7）養(yǎng)路費及車船使用稅：指施工機械按照國家規(guī)定和有關(guān)部門規(guī)定應(yīng)繳納的養(yǎng)路費、車船使用稅、保險費及年檢費等。

設(shè)置了“機械作業(yè)”科目的機械使用費為企業(yè)設(shè)備管理部門向各工程項目部收取的機械臺班費，以上內(nèi)容只需在“機械作業(yè)”科目中核算即可。

4、其他直接費（在預(yù)算上被稱為措施費）是指為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用。

包括內(nèi)容：

（1）環(huán)境保護(hù)費：是指施工現(xiàn)場為達(dá)到環(huán)保部門要求所需要的各項費用。

（2）文明施工費：是指施工現(xiàn)場文明施工所需要的各項費用。

（3）安全施工費：是指施工現(xiàn)場安全施工所需要的各項費用。

（4）臨時設(shè)施費：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時設(shè)施費用等。

臨時設(shè)施包括：臨時宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物，倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線等臨時設(shè)施和小型臨時設(shè)施。

臨時設(shè)施費用包括：臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除費或攤銷費。

（5）夜間施工費：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補助費、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費用。

（6）二次搬運費：是指因施工場地狹小等特殊情況而發(fā)生的二次搬運費用。

（7）大型機械設(shè)備進(jìn)出場及安拆費：是指機械整體或分體自停放場地運至施工現(xiàn)場或由一個施工地點運至另一個施工地點，所發(fā)生的機械進(jìn)出場運輸及轉(zhuǎn)移費用及機械在施工現(xiàn)場進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費、材料費、機械費、試運轉(zhuǎn)費和安裝所需的輔助設(shè)施的費用。

（8）混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運輸費用及模板、支架的攤銷（或租賃）費用。

（9）腳手架費：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運輸費用及腳手架的攤銷（或租賃）費用。

（10）已完工程及設(shè)備保護(hù)費：是指竣工驗收前，對已完工程及設(shè)備進(jìn)行保護(hù)所需費用。

（11）施工排水、降水費：是指為確保工程在正常條件下施工，采取各種排水、降水措施所發(fā)生的各種費用。

建筑施工企業(yè)在簽訂建設(shè)工程承包合同、購銷合同、借款合同、建立營業(yè)賬簿、財產(chǎn)租賃及申請辦理權(quán)利、許可證照等方面都要涉及印花稅問題，其適用的印花稅稅率分別為：工程承包合同和購銷合同0.3‰、借款合同0.05‰，營業(yè)賬簿分兩類，一類是生產(chǎn)經(jīng)營用賬簿，適用固定稅率，按件貼花5元；另一類是記載資金的賬簿，按實收資本和資本公積金額之和適用0.5‰的稅率、財產(chǎn)租賃適用1‰的稅率，權(quán)利、許可證照適用固定稅率，按件貼花5元。

企業(yè)應(yīng)根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者定額稅率計算，公式如下：

(1）應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅憑證所記載的計稅金額×適用的比例稅率；

(2）應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅憑證件數(shù)×固定稅額。

帳務(wù)處理：

1、關(guān)于成本的賬務(wù)處理：

分配工資獎金：

借：工程施工-合同成本-人工費（生產(chǎn)工人工資獎金）

機械作業(yè)-工資及附加（機駕人員工資獎金）

工程施工-合同成本-間接費用-管理人員工資（項目部管理人員工資獎金）

貸：應(yīng)付工資

應(yīng)付職工薪酬新準(zhǔn)則變化內(nèi)容

領(lǐng)用原材料

借：工程施工-合同成本-材料費

貸：原材料

臺班費結(jié)算：

借：工程施工-合同成本-機械使用費

貸：應(yīng)付賬款（外部單位）

機械作業(yè)（內(nèi)部設(shè)備管理部門提供的臺班）

甲供料的賬務(wù)處理：

甲方撥付：

借：原材料-甲供材料-XX

貸：應(yīng)收賬款-應(yīng)收工程款-XX單位

領(lǐng)用時：

借：工程施工-合同成本-材料費

貸：原材料-甲供材料XX

業(yè)主方代扣稅金的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交XX稅

貸：應(yīng)收賬款-應(yīng)收工程款-XX單位

項目專門借款發(fā)生的利息：

借：工程施工-合同成本-其他直接費

貸：銀行存款（新準(zhǔn)則新增內(nèi)容）

委托加工物資的賬務(wù)處理（適合鋼結(jié)構(gòu)制作等委托項目）

撥付物資時：

借：委托加工物資

貸：原材料-XX材料

支付加工費時：

借：委托加工物資

貸：銀行存款（應(yīng)付賬款）

收回加工物資：

借：原材料-XX

貸：委托加工物資

領(lǐng)用的賬務(wù)處理同原材料。

分包核算專題

工程分包和勞務(wù)分包在施工企業(yè)都比較普遍，勞務(wù)分包比較單一，核算比較簡單，不在此做具體介紹。

工程分包不僅涉及到工程成本，還涉及到與對方的往來的核算，以及與業(yè)主方的一些聯(lián)系。通常情況下，分包方是以總承包方的名義參與工程施工，但由于在工程中有很多具體的情況需要面對，也需要與總承包方及時結(jié)算。

通常情況下，總承包方會要求分包方根據(jù)工程形象進(jìn)度編制工程形象進(jìn)度報表，由總承包方對其進(jìn)行審核后，扣減相關(guān)其他費用后再予以支付。

涉及到的主要賬務(wù)處理如下：

1）、分包成本的確定

總承包方財務(wù)部門根據(jù)審定后的工程進(jìn)度報表，列支工程成本。平常工程進(jìn)度報表一般要求不是很嚴(yán)格，只要不超過合同總金額，財務(wù)部門就可以根據(jù)審定后的工程進(jìn)度報表做成本列支。這時總承包方應(yīng)當(dāng)要求分包方出具建安發(fā)票。

借：工程成本-合同成本-分包成本-XX項目

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付分包款-XX單位

2）、分包方領(lǐng)取材料的核算

領(lǐng)取材料通常有兩種方式，一種是直接抵分包單位工程款處理，另一種是分包方購買總承包方的原材料，總承包方做收入或者視同銷售處理。通常情況下，按第一種方式進(jìn)行處理，有利于稅收的籌劃。第二種方式不可取，除非總承包方的確存在該種原材料的銷售，并且不能區(qū)分這些材料竟是構(gòu)成工程實體還是銷售。這一點在稅局的認(rèn)可比較關(guān)鍵。

領(lǐng)用時：

借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付分包款-XX單位

貸：原材料-XX材料

分包單位領(lǐng)用甲供料的處理：

借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付分包款-XX單位

貸：原材料-甲供材料-XX材料

3）、支付的處理很簡單。

借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付分包款-XX單位

貸：銀行存款

4）、與分包單位的結(jié)算：

有很多朋友問與分包單位結(jié)算時，究竟以什么金額作為成本入賬。其實這個問題在一定程度上也可以做一些探討，很多企業(yè)的處理方式也不盡相同。

通常情況下，總承包方應(yīng)當(dāng)列支分包成本的金額=結(jié)算總金額-分包單位承擔(dān)的稅金-應(yīng)收分包單位管理等。

但在實際工程中要注意到，分包單位領(lǐng)用的材料不能再從上式中扣減，因為分包單位領(lǐng)用的原材料構(gòu)成工程成本，而稅金在總承包方確認(rèn)收入的時候，已經(jīng)確認(rèn)了損益。總承包方收取的管理費作為工程毛利的構(gòu)成部分，不需要再在分包結(jié)算的最后金額中予以確認(rèn)。

例：某工程合同金額為1000萬元，與業(yè)主結(jié)算1200萬元，其中分包500萬。已審定的分包單位工程進(jìn)度400萬元，根據(jù)分包合同，總承包方收取分包方10%的管理費，不含營業(yè)稅及附加3.30%。

這時，在實際處理時需要注意：

①、收取的管理費應(yīng)當(dāng)與分包單位結(jié)算時扣除，不在賬務(wù)上反映。

②、分包單位的稅應(yīng)當(dāng)在與分包單位結(jié)算時扣除。

即：分包單位的結(jié)算金額應(yīng)當(dāng)=500×（1-10%-3.30%）=433.50萬元

最后補充差額進(jìn)成本：

借：工程成本-合同成本-分包成本-XX項目33.50萬元（433.50-400）

貸：應(yīng)付賬款33.50萬元

發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。

對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：（l）工程名稱和地點；（2）工程范圍和內(nèi)容；（3）開、竣工日期；（4）工程質(zhì)量、保修期及保修條件；（5）工程造價；（6）工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收辦法；（7）設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；（8）材料、設(shè)備的供應(yīng)和進(jìn)場期限；（9）雙方相互協(xié)作事項和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。

一、工程價款結(jié)算的辦法

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算辦法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算辦法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進(jìn)行結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分部分項工程構(gòu)成的。每一個分部分項工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分部分項工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進(jìn)行調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡相同，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實際為下月初）按照各工程當(dāng)月實際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

2．分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段（部位），如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計劃工作量預(yù)付，于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。

3．竣工一次結(jié)算開發(fā)項目或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。

不論采用何種結(jié)算辦法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。

又由承包施工企業(yè)儲備工程施工所需主要建筑材料、結(jié)構(gòu)件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。

在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回辦法，在各個地區(qū)并不完全相同，當(dāng)材料儲備天數(shù)為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的25％。在累計已完工程價值達(dá)到當(dāng)年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％部分的工程價款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價值25％（50％X50％）的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、結(jié)構(gòu)件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。

二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”兩個賬戶進(jìn)行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款”賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款150000

貸；銀行存款150000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：

借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款35000

貸：銀行存款35000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元。月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元（75000元一18000無一35000元），應(yīng)作：

借：開發(fā)成本75000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

貸：銀行存款22000

2．10月份發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，編制會計分錄：（１）月光公司向本企業(yè)投入資本金200000元，已存入銀行。借：銀行存款200000貸：實收資本200000（２）由銀行提取現(xiàn)金500元。借：現(xiàn)金500貸：銀行存款500（3）購進(jìn)主要材料20000元，貨款尚未支付。借：原材料一一主要材料20000貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付購貨款20000（4）收到客戶大發(fā)公司撥來前欠工程款15000元，存入銀行。借：銀行存款15000貸：應(yīng)收賬款—應(yīng)收工程款15000（5）倉庫向現(xiàn)場發(fā)出主要材料56000元，機械站領(lǐng)用主要材料4000元。借：工程施工—合同成本—某工程56000機械作業(yè)4000貸：原材料—主要材料60000（6）以銀行存款購入主要材料32000元。借：原材料一主要材料32000貸：銀行存款32000（7）收到客戶宇航公司預(yù)付工程款20000，存入銀行。借：銀行存款20000貸：預(yù)收賬款—預(yù)收備料款20000（8）由銀行存款支付施工現(xiàn)場用電費2000元。借：工程施工—合同成本—某工程2000貸：銀行存款2000（9）用銀行存款20000元，償還應(yīng)付購貨款。借：應(yīng)付賬款一應(yīng)付購貨款20000貸：銀行存款20000（10）用銀行存款歸還短期借款50000元。借：短期借款50000貸：銀行存款50000（11）從銀行提取現(xiàn)金8000元（準(zhǔn)備發(fā)放工資）。借：現(xiàn)金8000貸：銀行存款8000（12）以現(xiàn)金8000元發(fā)放職工工資。借：應(yīng)付工資8000貸：現(xiàn)金8000（13）按部門將職工工資8000元記入各有關(guān)費用賬戶，現(xiàn)場生產(chǎn)工人工資5000元，機械站工人工資3000元。 借：工程施工—合同成本一某工程5000機械作業(yè)3000貸：應(yīng)付工資8000（14）本月已完工程按合同價向客戶宇航公司結(jié)算工程價款69000元，款尚未收到。借：應(yīng)收賬款—應(yīng)收工程款69000貸：工程結(jié)算69000（15）從應(yīng)收工程款中扣還向客戶宇航公司預(yù)收的工程款。借：預(yù)收賬款—預(yù)收工程款20000貸：應(yīng)收賬款一一應(yīng)收工程款20000（16）按工程價款收入計算并結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)交納的營業(yè)稅2070元，城市維護(hù)建設(shè)稅145元。借：工程結(jié)算稅金及附加2215貸：應(yīng)交稅金2215（17）結(jié)轉(zhuǎn)本月已完工程實際成本63000元。借：主營業(yè)務(wù)成本63000工程施工—合同毛利6000貸：主營業(yè)務(wù)收入—某工程69000（18）結(jié)轉(zhuǎn)某工程營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅2215元。借：本年利潤2215貸：工程結(jié)算稅金及附加2215（19）工程完工，將“工程施工”和“工程結(jié)算”的余額對沖：借：工程結(jié)算69000貸：工程施工—合同成本63000工程施工—合同毛利6000（20）結(jié)轉(zhuǎn)本年利潤：借：主營業(yè)務(wù)收入69000貸：主營業(yè)務(wù)成本63000本年利潤6000根據(jù)上列會計分錄登記入各賬戶，如圖2-7所示。4.根據(jù)上述賬戶登記編制總分類賬本期發(fā)生額對照表，如表2-10。表2-10某企業(yè)總分類賬本期發(fā)生額對照表20××年10月份單位：元項目期初余額本期發(fā)生額期末余額借方貸方借方貸方借方貸方現(xiàn)金銀行存款應(yīng)收賬款原材料工程施工—合同成本機械作業(yè)固定資產(chǎn)短期借款應(yīng)付賬款應(yīng)付工資應(yīng)交稅金預(yù)收賬款實收資本盈余公積主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加本年利潤2600030000014500063000087000020000008400001200004000029000007100085002350006900052000530007000500002000080002000069000630002215652158000112500350005000063000200008000221520000200000690006300022156900026500422500179000632000860000700020000007900001200002215400003100000710003785合計3971000397100072193072193041270004127000 表中各賬戶期初借、貸方余額合計數(shù)，本期借、貸方發(fā)生額合計數(shù)和期末借、貸方余額合計數(shù)均相等各自保持平衡，說明記賬是準(zhǔn)確的。一、資產(chǎn)l類11001庫存現(xiàn)金21002銀行存款按照開戶銀行和其他金融機構(gòu)、存款種類等，分別設(shè)置“銀行存款日記賬”31012其他貨幣資金設(shè)置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、信用證保證金存款、存出投資款等明細(xì)科目41101交易性金融資產(chǎn)按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。51121應(yīng)收票據(jù)

按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位進(jìn)行明細(xì)核算，并設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉(zhuǎn)讓日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結(jié)清票款或退票后，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷。61122應(yīng)收賬款

按照發(fā)包單位（或建設(shè)單位、業(yè)主）及債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算71123預(yù)付賬款

按照分包單位及供應(yīng)單位等進(jìn)行明細(xì)核算81131應(yīng)收股利

按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算91132應(yīng)收利息

按照借款人或被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算101221其他應(yīng)收款

按照單位（或個人）進(jìn)行明細(xì)核算111225內(nèi)部往來按照內(nèi)部核算單位（分公司、項目管理部等）進(jìn)行明細(xì)核算121226備用金按照內(nèi)部單位（或個人）進(jìn)行明細(xì)核算131231壞賬準(zhǔn)備

按照應(yīng)收帳款的類別進(jìn)行明細(xì)核算141321代理業(yè)務(wù)資產(chǎn)

按照有無風(fēng)險和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）、貸款對象，分別“成本”、“已實現(xiàn)未結(jié)算損益”等進(jìn)行明細(xì)核算151401材料采購按照工程項目及材料的保管地點(倉庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算161402在途物資

按照工程項目及供應(yīng)單位進(jìn)行明細(xì)核算171403原材料

按照工程項目及材料的保管地點(倉庫)、材料的類別、品種和規(guī)格等進(jìn)行明細(xì)核算181404材料成本差異按照材料類別進(jìn)行明細(xì)核算191405庫存商品按照購貨單位及商品類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算201408委托加工物資

按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進(jìn)行明細(xì)核算211411周轉(zhuǎn)材料

按照周轉(zhuǎn)材料的種類（如低值易耗品、包裝物等以及鋼模板、木模板、腳手架等），同時還應(yīng)分別“庫存”、“攤銷”進(jìn)行明細(xì)核算221471存貨跌價準(zhǔn)備

按照存貨項目和類別進(jìn)行明細(xì)核算231501持有至到期投資

按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投資成本”、“溢折價”、“應(yīng)計利息”進(jìn)行明細(xì)核算。241502持有至到期投資減值準(zhǔn)備

按照持有至到期投資類別和品種進(jìn)行明細(xì)核算251503可供出售金融資產(chǎn)

按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種進(jìn)行明細(xì)核算261511長期股權(quán)投資

按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算。長期股權(quán)投資核算采用權(quán)益法的，應(yīng)當(dāng)分別“投資成本”、“損益調(diào)整”、“所有者權(quán)益其他變動”進(jìn)行明細(xì)核算。271512長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備

按照被投資單位進(jìn)行明細(xì)核算281521投資性房地產(chǎn)

按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算，采取公允價值計量的，還應(yīng)分別“成本”和“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。291522投資性房地產(chǎn)累計折舊成本模式下按照投資性房地產(chǎn)（房屋）類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算301523投資性房地產(chǎn)累計攤銷成本模式下按照投資性房地產(chǎn)（土地）類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算311524投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進(jìn)行明細(xì)核算321531長期應(yīng)收款

按照承租人或購貨單位（接受勞務(wù)單位）等進(jìn)行明細(xì)核算331532未實現(xiàn)融資收益

按照未實現(xiàn)融資收益項目進(jìn)行明細(xì)核算341601固定資產(chǎn)

按照固定資產(chǎn)類別或項目進(jìn)行明細(xì)核算351602累計折舊

按照固定資產(chǎn)類別或項目進(jìn)行明細(xì)核算361603固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

按照固定資產(chǎn)類別或項目進(jìn)行明細(xì)核算371604在建工程

核算企業(yè)自有工程的實際成本，按照“建筑工程”、“安裝工程”、“在安裝設(shè)備”、“待攤支出”以及單項工程進(jìn)行明細(xì)核算。381605工程物資按照設(shè)備、材料類別及品名等進(jìn)行明細(xì)核算391606固定資產(chǎn)清理

按照被清理的固定資產(chǎn)項目進(jìn)行明細(xì)核算401607在建工程減值準(zhǔn)備按照在建工程的項目進(jìn)行明細(xì)核算411608工程物資減值準(zhǔn)備按照設(shè)備、材料類別及品名等進(jìn)行明細(xì)核算421616臨時設(shè)施按照工程項目、分公司等進(jìn)行明細(xì)核算431617臨時設(shè)施攤銷按照工程項目、分公司等進(jìn)行明細(xì)核算441618臨時設(shè)施清理按照工程項目、分公司等進(jìn)行明細(xì)核算451619臨時設(shè)施減值準(zhǔn)備按照工程項目、分公司等進(jìn)行明細(xì)核算461701無形資產(chǎn)

按照無形資產(chǎn)項目進(jìn)行明細(xì)核算471702累計攤銷

按照無形資產(chǎn)項目進(jìn)行明細(xì)核算481703無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備

按照無形資產(chǎn)項目進(jìn)行明細(xì)核算491711商譽

按照商譽的項目進(jìn)行明細(xì)核算501712商譽減值準(zhǔn)備按照商譽的項目進(jìn)行明細(xì)核算511801長期待攤費用

按費用項目（如自有固定資產(chǎn)的改建支出、租入固定資產(chǎn)的改建支出、固定資產(chǎn)大修理支出、其他）進(jìn)行明細(xì)核算521811遞延所得稅資產(chǎn)

按照可抵扣暫時性差異等項目進(jìn)行明細(xì)核算，根據(jù)稅法規(guī)定可用以后年度稅前利潤彌補的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在本科目核算。531901待處理財產(chǎn)損溢

按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項目進(jìn)行明細(xì)核算二、負(fù)債類

542001短期借款

按照借款種類和貸款人進(jìn)行明細(xì)核算552101交易性金融負(fù)債

按照交易性金融負(fù)債類別，分別“本金”、“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算。562201應(yīng)付票據(jù)

按照債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算，同時應(yīng)當(dāng)設(shè)置“應(yīng)付票據(jù)備查簿”，詳細(xì)登記每一商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日期、到期日、票面余額、交易合同號和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。應(yīng)付票據(jù)到期結(jié)清時，應(yīng)當(dāng)在備查簿內(nèi)逐筆注銷。572202應(yīng)付賬款

按照工程項目，分別不同的債權(quán)人（如供應(yīng)單位、分包單位等）進(jìn)行明細(xì)核算582203預(yù)收賬款

按照工程項目、按發(fā)包單位（或建設(shè)單位、業(yè)主）進(jìn)行明細(xì)核算592211應(yīng)付職工薪酬

按照“工資薪金”、“職工福利費”、“社會保險費”、“住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職工教育經(jīng)費”、“解除職工勞動關(guān)系補償”等應(yīng)付職工薪酬項目進(jìn)行明細(xì)核算。602221應(yīng)交稅費

按照應(yīng)交稅費的稅種進(jìn)行明細(xì)核算，如增值稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費等。企業(yè)代扣代交的個人所得稅，也通過本科目核算。企業(yè)不需要預(yù)計應(yīng)交數(shù)所交納的稅金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本科目核算。612231應(yīng)付利息

按照存款人或債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算622232應(yīng)付股利

按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算632241其他應(yīng)付款

按照工程項目，分別其他應(yīng)付款的項目和對方單位（或個人）進(jìn)行明細(xì)核算642314代理業(yè)務(wù)負(fù)債

按照有無風(fēng)險和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)）等進(jìn)行明細(xì)核算652801預(yù)計負(fù)債

按照預(yù)計負(fù)債項目進(jìn)行明細(xì)核算，如對外提供擔(dān)保、未決訴訟、產(chǎn)品質(zhì)量保證、重組義務(wù)以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權(quán)益棄置義務(wù)等。662401遞延收益

按照政府補助的種類進(jìn)行明細(xì)核算672501長期借款

按照貸款單位和貸款種類，分別“本金”、“溢折價”、“交易費用”等進(jìn)行明細(xì)核算。682502應(yīng)付債券

按照“面值”、“溢折價”、“應(yīng)計利息”、“交易費用”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)發(fā)行的可轉(zhuǎn)換公司債券，應(yīng)在本科目設(shè)置“可轉(zhuǎn)換公司債券”明細(xì)科目進(jìn)行核算。692701長期應(yīng)付款

按照長期應(yīng)付款的種類和債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算702702未確認(rèn)融資費用

按照未確認(rèn)融資費用項目進(jìn)行明細(xì)核算712711專項應(yīng)付款

按照撥入資本性投資項目的種類進(jìn)行明細(xì)核算722901遞延所得稅負(fù)債

按照應(yīng)納稅暫時性差異項目進(jìn)行明細(xì)核算三、共同類

733101衍生工具

按照衍生金融工具類別，分別“成本”、“公允價值變動”進(jìn)行明細(xì)核算743201套期工具

按照套期工具類別進(jìn)行明細(xì)核算753202被套期項目

按照套期項目類別進(jìn)行明細(xì)核算四、所有者權(quán)益類

764001實收資本

按照投資者進(jìn)行明細(xì)核算774002資本公積

分別“資本溢價”或“股本溢價”、“其他資本公積”進(jìn)行明細(xì)核算784101盈余公積

分別“法定盈余公積”、“任意盈余公積”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（外商投資）還應(yīng)分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基金”進(jìn)行明細(xì)核算。794103本年利潤

804104利潤分配

分別“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉(zhuǎn)作股本的股利”、“盈余公積補虧”和“未分配利潤”等進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（外商投資）還應(yīng)分別“提取儲備基金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工獎勵及福利基金”進(jìn)行明細(xì)核算。企業(yè)（中外合作經(jīng)營）在合作期間歸還投資者的投資，應(yīng)在本科814201庫存股

五、成本類

825101施工間接費用按照工程項目，分別費用項目（職工薪酬、折舊修理費、差旅交通費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工具用具使用費、固定資產(chǎn)使用費、其他費用）進(jìn)行明細(xì)核算835201勞務(wù)成本

按照提供勞務(wù)種類進(jìn)行明細(xì)核算845301研發(fā)支出

按照研究開發(fā)項目，分別“費用化支出”與“資本化支出”進(jìn)行明細(xì)核算855401工程施工

可按建造合同，分別“合同成本”、“間接費用”、“合同毛利”進(jìn)行明細(xì)核算。在“合同成本”科目下設(shè)置“人工費”“材料費”“機械使用費”“其他直接費”等成本項目進(jìn)行核算865402工程結(jié)算

可按建造合同進(jìn)行明細(xì)核算875403機械作業(yè)

可按成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。成本項目一般分為：人工費、燃料及動力費、折舊及修理費、其他直接費用、間接費用885404輔助生產(chǎn)可按成本核算對象和成本項目進(jìn)行歸集。成本項目一般分為：人工費、燃料及動力費、折舊及修理費、其他直接費用、間接費用六、損益類

896001主營業(yè)務(wù)收入

按照主營業(yè)務(wù)的種類（工程結(jié)算收入）進(jìn)行明細(xì)核算906051其他業(yè)務(wù)收入

按照其他業(yè)務(wù)收入種類進(jìn)行明細(xì)核算，如出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物和商品、銷售材料等實現(xiàn)的收入916101公允價值變動損益

按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負(fù)債、投資性房地產(chǎn)等進(jìn)行明細(xì)核算926111投資收益

按照投資項目進(jìn)行明細(xì)核算936301營業(yè)外收入

按照處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、罰沒利得、政府補助利得、確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準(zhǔn)后轉(zhuǎn)作營業(yè)外收入的應(yīng)付款項等進(jìn)行明細(xì)核算946401主營業(yè)務(wù)成本

主營業(yè)務(wù)的種類進(jìn)行明細(xì)核算956402其他業(yè)務(wù)成本按照其他業(yè)務(wù)成本種類進(jìn)行明細(xì)核算，如銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計折舊、出租無形資產(chǎn)的累計攤銷、出租包裝物的成本或攤銷額、采用成本模式計量的投資房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷等966403營業(yè)稅金及附加

營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等976601銷售費用

分別費用項目進(jìn)行明細(xì)核算，如保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預(yù)計產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機構(gòu)(含銷售網(wǎng)點、售后服務(wù)網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務(wù)費、折舊費等經(jīng)營費用。986602管理費用

按照費用項目進(jìn)行明細(xì)核算，如企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應(yīng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構(gòu)費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等996603財務(wù)費用

按照費用項目進(jìn)行明細(xì)核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣1006701資產(chǎn)減值損失

按照資產(chǎn)減值損失的１３個項目進(jìn)行明細(xì)核算，如壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價準(zhǔn)備、長期股權(quán)投資減值準(zhǔn)備、持有至到期投資減值準(zhǔn)備、固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、在建工程——減值準(zhǔn)備、工程物資——減值準(zhǔn)備、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)——減值準(zhǔn)備、無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、商譽——減值準(zhǔn)備、貸款損失準(zhǔn)備、抵債資產(chǎn)——跌價準(zhǔn)備、損余物資——跌價準(zhǔn)備。1016711營業(yè)外支出

按照營業(yè)外支出項目進(jìn)行明細(xì)核算，如處置非流動資產(chǎn)損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、罰款支出、捐贈支出、非常損失1026801所得稅費用

按照“當(dāng)期所得稅費用”、“遞延所得稅費用”進(jìn)行明細(xì)核算1036901以前年度損益調(diào)整

江寧房地產(chǎn)營銷報告目錄第一部分市場篇…………………7—27江寧區(qū)域分析……………8—10江寧未來規(guī)劃定位……………………………91.2江寧房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢…………………10

二、競爭個案分析……………11—21三、綜述………………………22—27第二部分產(chǎn)品篇………………28—51一、項目各要素解析…………………………29—301.1基地狀況概評…………………291.2區(qū)域環(huán)境………………………30二、產(chǎn)品綜合評判……………31—362.1產(chǎn)品優(yōu)勢………………………312.2產(chǎn)品劣勢………………………332.3市場機會點……………………342.4市場威脅點……………………352.5結(jié)論……………………………36四期和五期產(chǎn)品建議……………………37—453.1開發(fā)理念………………………373.2規(guī)劃設(shè)計………………………383.3建筑設(shè)計………………………413.4環(huán)境設(shè)計………………………443.5公建配套設(shè)施…………………45四、營銷現(xiàn)狀分析……………46—514.1廣告訴求過于單一化…………………………464.2推廣的客戶群過于狹小………………………474.3前期銷售價格調(diào)整過快………………………484.4看房路線有待明確……………………………494.5售樓處需要重新設(shè)立、布置…………………504.6存在的內(nèi)部銷售問題需盡快解決……………………………51第三部分營銷篇………………52—75一、背景導(dǎo)入………………………53二、營銷策略構(gòu)想…………………54三、營銷策略原則…………………55四、市場營銷策略……………57—734.1市場區(qū)隔……………………574.2市場競爭策略………………………………584.3保護(hù)市場份額策略…………………………604.4營銷推廣原則………………………………614.5營銷推廣策略………………………………644.6銷售控制……………………674.7價格策略……………………68第四部分廣告篇………………74—104一、廣告策略導(dǎo)向……………………75二、廣告風(fēng)格與思路…………………76三、廣告任務(wù)………………………77四、廣告受眾分析……………………79五、廣告宣傳推廣策略………………80六、廣告訴求…………………81—846.1訴求重點………………………816.2分類訴求………………………82七、媒體分析與選擇……………85—917.1媒體選擇的策略………………………………857.2媒體的選擇……………………87八、媒體推廣計劃……………92—1128.1營造聲勢階段………………………………928.2塑造品牌階段………………………………978.3凝聚形象階段………………………………1028.4持續(xù)期……………………1088.57-9月報紙媒體廣告計劃…………………111第一部分市場篇江寧區(qū)域分析從地貌特征看南京城市規(guī)劃，長江和紫金山使得南京在東、西、北三面擴(kuò)展空間相對有限，而江寧的開發(fā)正處于南京城市化進(jìn)程逐步南移的大好時期，其區(qū)位交通條件優(yōu)越，總體規(guī)劃布局合理，恰如大師筆下正待濃墨重彩繪就的一幅美麗畫卷。受江寧撤縣設(shè)區(qū)的利好消息刺激，江寧成為南京樓市的一個新熱點。就目前情況看，開發(fā)企業(yè)相對集中在東山鎮(zhèn)，開發(fā)區(qū)、岔路一帶，總體規(guī)劃合理，整體布局疏密有致，開發(fā)有度，開發(fā)商充分保留利用了自然景觀，樓盤建設(shè)多考慮地勢地貌的特點，以湖為中心，以綠化為景觀，以科技為特色，分層次開發(fā)，對整個江寧縣城的發(fā)展起到了相輔相成的作用。隨著江寧城市化進(jìn)程不斷深入，土地資源的相對稀缺，各項基礎(chǔ)的不斷完善，交通道路的布局更趨合理，人口的大量增加，住房二、三級市場的放開及投資環(huán)境的更加優(yōu)越等因素影響，江寧房價自去年以來，其趨勢一直穩(wěn)步趨升。1.1江寧未來規(guī)劃定位江寧將成為南京市主城區(qū)的重要組成部分，未來發(fā)展目標(biāo)定位是：南京新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，都市家業(yè)集中區(qū)。江寧房地產(chǎn)開發(fā)以突出科技、文化、教育為主題，加大生態(tài)景觀，智能化設(shè)施的建設(shè)，提高房地產(chǎn)業(yè)的科技含量，高起點，高水平規(guī)劃，力求形成一個科技化、藝術(shù)化、人性化的完美融合。江寧將進(jìn)一步更新城市化發(fā)展思路，加強基礎(chǔ)設(shè)施的規(guī)劃與建設(shè)，充分的發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢，積極推行舊城改造與新區(qū)開發(fā)相結(jié)合的方式，加速江寧城市化進(jìn)程。1.2江寧房地產(chǎn)發(fā)展的五大優(yōu)勢：江寧正處于城市化進(jìn)程大發(fā)展時期，緊鄰南京，產(chǎn)業(yè)密集，區(qū)域交通條件優(yōu)越，資源豐富。江寧在全市三個都市圈和五個聚合軸的“三圈五軸”的城市結(jié)構(gòu)中，處于城市發(fā)展軸上，承擔(dān)雙重任務(wù)，一方面更直接接受城市的輻射，南京擴(kuò)容，將給江寧的發(fā)展帶來直接積極的帶動作用，另一方面承擔(dān)推動城鄉(xiāng)一體化，形成了集聚效益。江寧經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，無論從投資環(huán)境的改善，還是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的質(zhì)量也明顯提高，各項基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，具備了江寧做大做強的條件。省、市、縣各級政府對江寧推進(jìn)城市化和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展給予了大力的支持，社會各界也同樣寄予了關(guān)注和支持。投資時機日趨成熟。從政府主管部門到金融機構(gòu)，從各制度的確立，管理向服務(wù)的轉(zhuǎn)變，市場的全面開放，都極大地促進(jìn)了江寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展，房屋價差分布也更趨合理，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房，商品房形成了房地產(chǎn)市場消費的梯次結(jié)構(gòu)。市場體系逐步完善，為市場消費鋪設(shè)了一個理想的平臺、客觀上也使投資有更多的選擇余地并實現(xiàn)其投資價值。競爭個案分析百家湖花園位置：湖濱路58號占地：28萬㎡開發(fā)商：利源企業(yè)建筑類型：公寓、別墅單價：公寓2800元/㎡別墅：2萬元/㎡或3000元/㎡（地價）簡析：百家湖花園是江寧地區(qū)開發(fā)較早的個案之一。占地28萬㎡，由百家湖別墅花園和維也納城、羅馬城、米蘭城、威尼期城四大版塊構(gòu)成。該案依托近千畝的百家湖，以湖景山色為最主要的賣點，頗具吸引力。整體小區(qū)以橋梁作為紐帶，四大版塊的歐式區(qū)個性鮮明，尤其是其主大門，雄偉壯麗，是國內(nèi)居住園區(qū)中最大，最宏偉，最壯觀的大門之一。著力體現(xiàn)歐洲文藝復(fù)興時期的藝術(shù)風(fēng)格，寬40米，中拱門為景觀大道，東西拱門可并列進(jìn)出八輛汽車，門高23.5米，氣勢逼人，拱洞高度達(dá)15米，充分彰顯了小區(qū)業(yè)主尊貴身份。小區(qū)內(nèi)備有大型會所，各項設(shè)施一應(yīng)俱全，在江寧整體配套尚不完善的情況下，得以讓業(yè)主足不出戶，就能享受各類生活便利。同時，充分利用湖濱特色，規(guī)劃有游艇碼頭，萬米沙灘浴場等，一定程度上撥高了物業(yè)檔次。該案產(chǎn)品特色鮮明，除部分142㎡三房外，主力房型多為240—260㎡的躍層房，以樓中樓別墅形象推出，價格雖已浮至3000元/㎡以上，但所剩亦不多，除原有別墅（270㎡）總價150—170萬之外，目前推出小區(qū)內(nèi)環(huán)境、位置、景觀最為出色的威尼期別墅區(qū)，555㎡的單體別墅，典型的歐式莊園設(shè)計，全套裝修，并每戶配有超大花園及私人游艇碼頭，并贈送游艇一部。單價高達(dá)2萬元/㎡。總價千萬以上。一舉突破南京樓價上限，引發(fā)市場轟動，除此外，客戶可購買地塊（1000㎡左右），3000元/㎡，自行設(shè)計，營建別墅。可以預(yù)見，這個呈半島狀的威尼期別墅區(qū)不久將成為南京最高檔，最具知名度的住宅區(qū)。營銷包裝上，主打具有一定特色的社區(qū)文化品牌，96年至今，成功舉行了“外企網(wǎng)球大賽”、“中秋賞月晚會”、“百家湖筆會”、“冰島室內(nèi)樂園訪華音樂會”等一系列活動。力求結(jié)合小區(qū)歐式風(fēng)格，將中西文化完美合璧，營造出既有親和力又有創(chuàng)造力，別具特色的百家湖社區(qū)文化。在南京市場上頗為引人注目。江南文樞苑位置：江寧開發(fā)區(qū)將軍南路39號發(fā)展商：江寧房地產(chǎn)開發(fā)總公司建筑設(shè)計：新加坡康都建筑與都市設(shè)計事務(wù)所上海同濟(jì)規(guī)劃建筑設(shè)計研究院東南大學(xué)設(shè)計研究所南京建工學(xué)院建筑設(shè)計研究院占地：270畝總建面積：12萬㎡容積率：0.7建筑密度：19.26%綠化率：75%集中綠化率：26%總套數(shù)：796套產(chǎn)品類型：多層、聯(lián)體別墅、別墅單價：多層2100元/㎡聯(lián)體：2800元/㎡別墅：3100元/㎡簡析：江南文樞苑占地270畝，以中南湖為中心呈擴(kuò)散狀分布，規(guī)劃總建筑面積120020㎡。小區(qū)中心規(guī)劃以近50畝的中南湖為中心，依原有地貌，構(gòu)成四大組團(tuán)，錯落有致，南面是環(huán)湖帶狀分布的3層別墅群，和退層處理的四至六層的躍層區(qū)，北面是經(jīng)省政府特批的省級高級專家園，主打戶型亦為躍層，西北角是錯層區(qū)。各組團(tuán)內(nèi)擁有綠化草坪，組團(tuán)間以人性化緩沖區(qū)隔，使各組團(tuán)既相互獨立，又相互關(guān)聯(lián)，立面素雅，利用原有地形和樓層形成規(guī)則變化，更引入四十余種名貴花木點綴其中。整體產(chǎn)品設(shè)計由四家單位聯(lián)袂擔(dān)綱，并設(shè)有8000㎡的公建會所配套，方便住戶生活。主推房型為躍層及錯層，產(chǎn)品類型相當(dāng)新穎，面積在210—130㎡。單價在2100元/㎡，銷量不錯，別墅面積250—300㎡，單價在3100元/㎡，現(xiàn)已基本售完。從客觀角度分析，江南文樞苑無論從社區(qū)規(guī)模、自然景觀、環(huán)境規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計上均體現(xiàn)出較出色的品質(zhì)。建筑形態(tài)無明顯風(fēng)格取向。整體推廣包裝上以中式韻味為主。樓書、DM等設(shè)計均有一定特色。小區(qū)周邊規(guī)劃有南航，南大等大學(xué)院區(qū)，小區(qū)內(nèi)更引入專家園區(qū)，提升了住戶文化層次，營建了尊重文化、崇尚知識的社區(qū)文化，一經(jīng)入市，便取得不俗業(yè)績，一舉成為江寧樓市的知名個案。天地新城位置：江寧金盛路發(fā)展商：南京天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計：李祖原建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計：美國著名設(shè)計師RobertEgan占地面積：56萬㎡總建筑面積：52萬㎡容積率：0.9綠化率：60%總戶數(shù)：約4500戶產(chǎn)品類型：多層、小高層、別墅單價：2800元/㎡簡析：天地新城是江寧地區(qū)最具知名度的個案之一。其56萬㎡的占地規(guī)模，在整個南京市場亦是數(shù)一數(shù)二。總建筑面積達(dá)52萬平米，并聘請國際知名的建筑設(shè)計大師——李祖原及著名景觀大師RobertEgan共同擔(dān)綱該案的規(guī)劃設(shè)計工作，曾一度在南京樓市引發(fā)轟動。整體社區(qū)為一個完整的10多萬㎡的黛安娜湖分隔為人字形。按傳統(tǒng)的北斗七星排布并命名的七個組團(tuán)住宅群。鄰湖規(guī)劃有縱向別墅區(qū)（尚未公開）。綠化景觀，湖景，超大會所，智能化是支持如此大規(guī)模物業(yè)的最大賣點。歐式園林生態(tài)景觀，以中央軸線對稱為主導(dǎo)精神，著力體現(xiàn)大氣與開闊，湖景水岸建成階梯廣場水岸，開放式湖濱草坪水岸等不同景觀點。一比一仿造奧地利皇家宮苑——香布倫宮，現(xiàn)已落成。十分宏偉壯觀，但只是會所的一部分，更新似建的8000平米的文化娛樂中心，堪稱南京最大的會所設(shè)施。現(xiàn)已通過相關(guān)部門的審批，成為全國首批國家級康居示范工程智能化系統(tǒng)示范小區(qū)。從客觀角度而言，天地新城是一個綜合實力均較優(yōu)的個案，有許多環(huán)節(jié)上在南京市場上處于領(lǐng)先地位。但遺憾的是，在營銷歷程來看，雖取得不錯業(yè)績，但遠(yuǎn)非預(yù)想之效果，其在推廣策略，銷售手段的把握上存在一定偏差。因此在前階段一段旺銷結(jié)束后，近期一直處于“叫好不叫座”的尷尬地位。以上是截取本案——“中國人家”江寧周邊市場上幾個知名個案，作一簡析，它們規(guī)模體量較大，多依托優(yōu)越的地理環(huán)境，各具特色，多有可與本案產(chǎn)品直接競爭的躍層，別墅類產(chǎn)品的存在，為更好的了結(jié)本案市場環(huán)境，中原因此擴(kuò)大競爭物業(yè)的市調(diào)面，對南京市以排屋別墅為特色，或以純中國古典園林為規(guī)劃特點的個案作了一定了解，其最具代表性的是：金陵家天下位置：亞東花園城內(nèi)發(fā)展商：南京匯金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計：法國PA建筑師事務(wù)所景觀設(shè)計：上海東外灘——逸飛環(huán)境藝術(shù)設(shè)計公司占地：105684㎡容積率：0.52建筑密度：23%簡析：該案所處的亞東地區(qū)，距離市區(qū)有一定距離，擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，是國家一級風(fēng)景旅游區(qū)，并散布眾多歷史人文景觀。對別墅所面對的客群頗具吸引力。小區(qū)由陳逸飛主持設(shè)計環(huán)境園林，充分運用自身的天然水體選景，使親水性園林環(huán)繞整個小區(qū)。600米歐式景觀大道，水岸散步小徑相呼應(yīng)，串聯(lián)各組團(tuán)內(nèi)的主題園林。產(chǎn)品上規(guī)劃有：獨立別墅300㎡，約34戶；聯(lián)體別墅160㎡，約52戶；雙聯(lián)別墅220㎡，約112戶；豪華公寓157㎡，約86戶。金陵家天下是近期市場最為引人注目的排屋類項目，其主打的“TOWNHOUSE”概念，在南京市場引發(fā)一輪排屋熱潮，應(yīng)當(dāng)說，南京本地有一批相當(dāng)固定的客群，頗具經(jīng)濟(jì)實力，而直接面向他們的排屋類產(chǎn)品在市場上幾乎是空白點。該案推廣訴求直指這批中產(chǎn)階級，推出總價50—200萬的各類排屋產(chǎn)品，以頗具特色的產(chǎn)品設(shè)計和強勢的媒體概念的輪番炒作，對客戶頗具吸引力。一品嘉園位置：夫子廟琵琶街產(chǎn)品：多層住宅、商鋪占地面積：32000㎡，總建面積69000㎡投資商：南京中北集團(tuán)發(fā)展商：南京中山房地產(chǎn)開發(fā)總公司建筑設(shè)計：深圳（香港）華新建筑與工程設(shè)計顧問有限公司景觀設(shè)計：蘇州天園景觀藝術(shù)工程有限公司主力面積：二房84—110㎡三房140—160㎡均價：4800元/㎡簡析：一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國人家”一樣，也是一個中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國人家”不同的是，它的中式風(fēng)格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風(fēng)格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風(fēng)格的營建僅留滯于產(chǎn)品的每個細(xì)部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。因此，單就純粹的產(chǎn)品風(fēng)格及市場形象而論，一品嘉園在走“中式風(fēng)格”的產(chǎn)品差異化上尚不及“中國人家”成功。附：市場總表江寧地區(qū)個案案名地址規(guī)模主力均價主力面積主力總價工程進(jìn)度21世紀(jì)假日花園江寧東山大橋市民廣場90000㎡2400元/㎡120-130，250(躍)28萬，68萬(躍)現(xiàn)房百家湖花園湖濱路58號28萬㎡2900元/㎡2萬元/㎡（別墅）140，250(躍)300-500(別墅)30萬，60萬(躍)150-1000萬(別墅)部分現(xiàn)房，別墅期房南京世界林湖濱路15號約5000㎡3000元/㎡250-300150萬現(xiàn)房湖濱世紀(jì)花園寬寧開發(fā)區(qū)內(nèi)22萬㎡2500元/㎡90-13021-32萬現(xiàn)房碧水灣岔路新區(qū)金盛路東15萬㎡公寓2000元/㎡聯(lián)排2400元/㎡獨立別墅2800元/㎡公寓89-130，別墅224公寓18-30萬，聯(lián)排50萬，獨立70萬期房武夷花園東山鎮(zhèn)大街西路228號36萬㎡2600元/㎡120-14035萬，別墅150萬部分期房天地新城金盛路56萬㎡2800元/㎡120-140220-350(躍)35萬期房江南文樞苑將軍南路39號12萬㎡2100元/㎡，別墅3100元/㎡130，220躍)250-300(別墅)27萬，別墅80-90萬部分期房其他個案案名地址規(guī)模均價主力面積主力總價工程進(jìn)度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120-150㎡60萬期房金陵家天下亞東花園城內(nèi)10萬㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬別墅150萬期房聽泉山莊亞東一號路6萬㎡排屋2400元/㎡排屋160-200㎡40萬部分期房盛世華庭龍蟠路3萬㎡6500元/㎡230㎡150萬現(xiàn)房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250-300㎡100萬部分現(xiàn)房

三、綜述本案所處的江寧開發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。隨著諸多項目的不斷崛起，無論是從產(chǎn)品營建水平，項目規(guī)劃乃至于整體營銷水平都有著不斷的提高，每一個個案都有著鮮明的物業(yè)特色，市場競爭已是日趨激烈。并且，現(xiàn)階段的競爭從未來發(fā)展趨勢來看，已不再單純局限于相同產(chǎn)品類型間的簡單價格性能比上。而是已經(jīng)逐步滲透到產(chǎn)品的各個細(xì)部上。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風(fēng)格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個層面。全方位綜合產(chǎn)品力間的競爭日趨激烈，是現(xiàn)今區(qū)域市場的明顯特色。就“中國人家”而言，區(qū)域市場較之南京其他區(qū)域的幾大優(yōu)勢，如自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、市場潛力等，幾乎為本案和周邊競爭對手所共有，在某些角度而言，如自然環(huán)境、距離江寧中心區(qū)位置等甚至要優(yōu)于本案。如下表：····武夷花園百家湖·湖濱世紀(jì)江南文樞苑中國人家···天城新城自然環(huán)境武夷花園百家湖·湖濱世紀(jì)江南文樞苑中國人家···天城新城自然環(huán)境21世紀(jì)假日··碧水灣21世紀(jì)假日··碧水灣位置注：上表中縱軸自然環(huán)境是指個案所處地塊的外部自然景觀，上向為更優(yōu)越。橫軸位置是指個案距離江寧中心區(qū)域的位置，右向為更靠近。同時，從社區(qū)營建的規(guī)模和綜合檔次、品味感覺上分析“中國人家”亦無明顯優(yōu)勢勝出。如下表：百家湖·檔次品味百家湖·檔次品味中國人家江南文樞苑中國人家江南文