PAGE第一部分香悅曦城物業項目的整體策劃與構思一、簡介香悅曦城位于新疆新源縣西北側，新市區法院西側。項目位處素有“塞外江南”“天山濕島”指稱的新源縣（又稱鞏乃斯）內，新源縣地形東高西低、三面環山、西部敞開，東西長約196公里，中部寬約65公里，總面積9970平方公里。境內有鞏乃斯河、卡普河、特克斯河，國道218線、217線，省道316線和那拉提機場構成全縣連接疆內外的主要交通網絡。項目盤踞新市政開發區首席地域，1公里即可通達新源縣核心的商業繁華之地。香悅曦城占地7.73萬平方米，總建筑面積9.29萬平方米。項目自有配套商業步行街可集生活、娛樂、購物、餐飲、教育等為一體的綜合配套設施,真正實現了“一座生活城，裝滿一城的豐盈生活。”立面甄選經典紅色和乳白色為主基調，選材尚品，彰顯簡約、明快、現代華麗的北歐建筑風格。景觀設計核心由綠色園林和中心河流組成，綠植覆蓋的露天泊車坪和生活區，較大面積的休閑廣場，散落的汀步、蜿蜒的棧道、點綴的綠植與簡約憩凳……為您打造一個全方位高品質的北歐名苑。該項目為高檔別墅和小高層為主，公攤面積較低，綠化率較高。主推戶型為面積適中的中小戶型和面積較大的別墅戶型，預計居住人口為900戶。業主數量相對較多，為預防由于裝修、停車、治安、消防、環境等管理項目所產生的問題多而復雜，為此，我們進行透徹的分析。二、客戶服務與需求分析主要是針對上班一簇，企事業單位在職員工、哈薩克族牧民、農戶等多元化消費人群，切合實際的考慮到了這類人群對于安靜優雅的居住環境和完備的生活基礎設施的考慮，隨著人們收入水平和生活水平的提高，對日常生活品質的要求也水漲船高，對物業管理服務提出了更多、更高層次的服務需求。力求打造健康，時尚，和諧的居住環境。三、項目的可行性研究與定位立足于新源本地的房地產開發市場和所在區域的人居特點，充分考慮到推行該項目的可行性以及廣闊的市場潛力，經過細致的市場調查和民意測試,從多方得到的數據和資料證明了推廣和實踐該項目是可行的，能夠給企業帶來預期的效益。1.機會分析如今的社會消費者把更多關注的焦點從房產項目本身轉移到了后期更為長遠的物業服務上,所以具有一定管理經驗、更加專業、人性、細致和豐富多彩的物業管理模式更加符合業主的需求。那么在新源縣目前房地產項目正處在發展期的高峰競爭壓力劇增的市場環境下。一個能夠符合業主期望的物業管理模式將成為本項目的亮點，機會不言而喻。2.威脅分析新的房產競爭對手不斷出現,同類的競爭產品在市場上不斷涌出。在房產項目的質量、技術、建設、綠化都在不斷提升的現狀下，每個競爭對手都在尋找新的銷售亮點，威脅時刻存在。3.優勢分析目前我的樓盤項目在地理位置、整體規劃和綠化布局上來看都是新源縣排名第一的。在銷售價格上也具競爭優勢，并且有著良好的市場口碑和充足的財政支持。因此在各方面都比較具有優勢的前提下，我們需要更好的提高服務品質，為業主提供更加舒心的服務。4.劣勢分析由于新源縣的地理環境特殊，所以在物業公司成立初期想要快速的組建一個高效、成熟、專業的物業管理團隊很困難。在當地招聘的人員由于學歷較低，年齡差異化較大。因此前期需要一定的培訓期和考核期，適應過程在所難免。四、物業管理服務的難點及重點1、物業管理服務的重點：如何嚴格按照ISO9001質量管理體系和ISO14001環境管理體系的要求，全面推行質量管理，實踐我公司“創造宜人的家居生活”這一管理核心理念。管理服務除了依照慣例所提供的客戶服務、保安、保潔、綠化、園藝、工程設備設施及維修保養，垃圾處理和清運服務、停車場管理的基本配置服務外，我司還將物業管理公共服務以“人性化、個性化”，“貼身、貼心”來體現更加舒適安心的物業管理服務特色，使用戶享受著“藝術”服務的“增值”這一特色。全面提高物業管理服務的質量，打造“香悅曦城物業管理服務項目”的品牌。2、物業管理服務的難點：鑒于以上原因，對小區的整體的規劃提出如下建議：小區進行開放式管理，則需要建設小區監控系統，電子追尋系統，還需要增加綜合管理員的數量，這樣將加大物業管理的成本，增加業主的負擔。結合物業服務項目中的重點和難點，我們將發揮自身優勢，我們的追求目標：以公司經營為主導，寓管理于服務之中，為業戶推出完善的管理服務，為企業打造物業品牌。五、物業管理服務模式1、運用持續發展的創新戰略，確保物業的保值與增值；2、在管理體制上，實行行政管理權、財務管理權以及監督管理權的三權分立制度，強化財務和監督管理，保證公司在費用開支方面的公開、廉潔、節省，確保制度執行，并有效、及時地彌補管理上的漏洞。3、建立健全溝通反饋機制，及時與業主進行溝通。每星期主動上門征詢意見，共同監督管理處的所有工作，確保管理處能按要求實施管理，保證小區的治安、消防安全。我司設置專門監督部門，通過日常抽檢、巡檢、月檢、內部審核等方式對管理處的日常工作進行監督，確保管理工作的正常開展。4、結合物業實際情況，導入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業戶服務。5、人性化的管理方針為業戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務的信譽。第二部分管理方式與運作程序一、管理方式與運作程序（一）香悅曦城管理組織架構根據香悅曦城項目的實際情況，為實施全面的、更有效的物業管理服務，為此，建議公司將成立香悅曦城管理處，開展日常管理服務，并且就香悅曦城的實際情況設置管理人員及其架構。經理經理行政主管物業主管保安主管環境主管財務客戶服務家政服務水電工電工電梯工值班電工安全一班安全二班安全三班控制中心綠化工清潔工管理處組織架構描述：1.組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用經理負責制，簽訂經營責任書，實行獨立核算。2.香悅曦城管理處各崗位所需人力資源配置實行總公司監管和物業公司具體管理，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。3.香悅曦城管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。4.物業主管的職責是負責小區各種設備、設施的維護、檢修以及業主的請修工作。5.行政主管的職責是負責管理處各部門的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。6.客戶服務員的職責是負責客戶服務中心的運作，建立管理處與業主之間的橋梁。（二）管理機制的確定1.運作機制a）全面質量管理物業管理公司因著手建立一整套有香悅曦城物業管理特色的質量管理體系，全面推行質量管理，把質量目標落實到各部門，各環節直至到個人，并通過質量管理小組監督檢查，使工作質量不斷提高，達到業主滿意的效果。b）計劃目標管理按物業制定的各項管理指標和創優方案，物業管理處各職能管理人員明確責任，授予權利，在實際過程中抓好權限下放和自我控制及實施過程中的檢查和控制，并將目標實施的各項進展情況、存在的問題及時用圖表和文字表述出來，實現目標動態控制，進行目標成果評價，確定成果和成績，并與個人利益待遇相結合。c）協調管理運用協調管理的方法，解決在管理服務過程中經常放生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業主之間的矛盾和沖突。d）督導管理管理處擬采用物業管理成熟的督導管理模式，對各職能部門實施指揮和知道管理。2．激勵機制激勵機制是激勵活動要素在進行過程中相互聯系，相互作用，相互制約及激勵效果之間內在聯系的綜合機能，其作用旨在提高“內聚力”。a）實施日常管理目標責任制，增強管理層的工作主動性，按“國優”標準制定各項管理指標，嚴格作好各項工作，明確獎勵。b）實施獎金，破格晉級制度，調動全員工作熱情。管理處員工實施獎懲制度，獎金標準與工作表現和業績掛鉤，并可根據具體情況，對先進給于破格晉升，以形成競爭激勵機制，提高員工積極性。c）依法管理，管理結合，融情于管。管理處依法與員工簽訂勞務合同，關心員工生活，幫助其解決家庭困難，使其無后顧之憂，保持良好的工作情緒，給業主提供優質服務。3.監督機制監督機制是實現物業管理各項工作順利開展的必要外在約束條件，防止或糾正工作中出現的偏差，保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。a）管理者對機構內部工作人員進行監督。b）業主對管理機構及工作人員進行廣泛監督，形成多方面綜合監督體系。c）通過信息反饋等各種手段，實現監督管理的閉環機制，保證吉林宜家物業管理監督機制的有效實現。4.自我約束機制a）經濟利益促動自我約束機制，充分利用經濟措施去誘發管理對象，對利益敏感的動機，由這種動機去對行為自我約束。b）目標結構與責任相聯系的促進機制，將管理目標層層分解到個人以后，由分層次的子目標之間相互聯系而形成的促動機制。c）權利鏈條互相制約機制，建立管理對象之間相互制約的權利鏈條，形成相關機構，相關員工相互制約的自我約束機制。第三部分人員的配備、培訓及管理一、香悅曦城各環節人員配備、職責及范圍部門職務人數職責及范圍管理處經理1人負責全面協調對外聯絡、溝通、監督、協調管理處各部門開展有效的物業管理工作，編制管理處各項工作計劃，指導、監督、檢查管理處日常工作及屬下員工工作完成情況，對外協調社會各部門關系。行政主管財務出納和會計2人負責管理處現金、銀行存款的收支、管理、記賬、結算工作，對不合法、不真實、不完整的原始憑證，不予辦理或退回補充更正，各種臺帳的建立，做到賬目清晰、手續齊全、賬賬相符，賬款相符、日清月結，準確無誤，定期分析資金往來及運用情況、監督合理使用資金。客戶服務2人負責小區用戶投訴受理、跟蹤，處理用戶日常所碰到的所有問題。家政服務2人負責小區小區清潔衛生、設備、外觀等是否符合公司要求，定期上門征求基地用戶意見，建立良好的工作關系。物業主管供配電系統值班電工1人在供配電領班的領導下對供配電系統實行監管、監理，確保系統的正常的運行及對系統進行維護、保養。綜合維修技術人員2人為用戶及時處理一般室內工程維修方面問題，定期對大廈各項設備進行維護保養及樓房的養護。及負責給排水系統和消防系統進行巡查及維護，保障系統的正常運行使用，處理業/租戶維修工作，排水管、排水井疏通清理等工作。保安主管保安控制中心6人制訂基地安全保衛工作計劃，組織落實消防演習工作，合理、科學安排管理員的工作，落實做好基地的安全保衛工作，及時處理大廈的突發事件。保安部組長1人協助管理處主管，切實做好大廈24小時的安全保衛工作。環境部門清潔員4人保證質量地搞好本人負責區域的清潔衛生工作，不得擅自離崗，以保持區域內的清潔。園藝員2保證質量地搞好負責區域的園林綠化工作，不得擅自離崗，以保持區域內的綠化。二、管理人員的選用辦法香悅曦城物業服務公司管理處各崗位所需人力資源配置嚴格篩選，以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。建立素質優良的員工隊伍，提高員工素質，上崗員工都需要進行崗前培訓提高整體素質，人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證我公司用人機制的有效推行，我們將通過競爭上崗、優勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力，通過持續不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。1.香悅曦城培訓系統目標計劃目標計劃崗位應用組織安排崗位應用組織安排考核評價考核評價2.培訓方式（1）入職培訓：由公司負責，對新招員工進行的培訓。（2）崗前培訓：駐“香悅曦城”管理處負責，對新上崗員工進行的崗前培訓。（3）在職培訓：主要是針對不同的工作崗位進行的專題培訓或進行有計劃的知識培訓。其中管理處主任的培訓由公司負責組織安排，一般管理處人員及普通員工由管理處主任負責落實。（4）崗位輪訓：通過崗位輪訓，給員工提供晉升的機會，通過人才的橫向、縱向交流，達到一專多能、一職多用的目的，從而提高綜合素質和人才培養的功能。（5）舉辦培訓班：加強和提高員工專業素質和職業道德修養。3培訓的種類及內容培訓類別培訓對象培訓時機培訓內容入職培訓所有新入職員工辦理入職手續后（每月中旬和下旬集中培訓）公司基本情況、行業現狀、組織機構、領導成員質量方針、目標、企業精神。公司勞動、人事制度。禮儀禮貌、基本紀律要求。崗位培訓上崗培訓入職培訓合格之新員工、轉換工種之員工入職培訓合格后、轉換工種前應知部分：崗位基本情況。應會部分：崗位職責、工作內容、基本要求、操作流程、使用表格。在職培訓日常工作培訓普通員工每日兩次（每日早、晚集隊）工作方式、方法、要求注意事項布置、檢查工作。日常管理培訓主管級以上每日兩次（周工作會議）工作方式、方法、要求工作總結、討論布置、檢查、協調工作。案例分析。專題討論、學習。全員培訓全體員工每月一次（全員大會）具體按培訓部計劃公司規章制度國家政策、法律法規專業技能、行業信息理論進行研究、學習專項培訓由人事培訓部確定按培訓部計劃培訓部根據培訓需求制定培訓課程。演習按部門組織每月一次演習方案相關知識器材使用實際操練晉升培訓員工晉升所有后備晉升主管人員每季度一次，具體另定各工種工作要求，工作流程。案例分析。溝通協調技巧。1.如何布置檢查落實工作。2.如何管理培訓屬下員工。3.如何有效貫徹命令。4.如何提升服務意識。5.如何進行工作總結、分析.中層管理人員晉升所有后備晉升主任、經理人員每季度一次，具體另定成本核算。資源調配和利用。公共關系，管理架構。如何提升服務質量。輪崗培訓季度考核優秀員工每季度一次其他崗位的崗位職責、工作內容、操作流程要求及其他相關知識。4.培訓安排培訓類別培訓天數培訓方式負責部門（人）培訓記錄培訓考核入職培訓二天課授人事培訓部人事培訓部保存培訓部考核崗位培訓上崗培訓入職后的第一個月以老帶新現場講解，記錄部門主管人事培訓部保存人事培訓部考核換崗培訓在職培訓日常工作培訓不少于20分鐘集隊、訓話部門主管日常管理培訓不少于1小時會議部門主任、經理部門保存，培訓部抽查全員培訓每次不少于1個小時會議部門主任、經理部門保存，培訓部備案人事培訓部統一出題專項培訓課授培訓部安排培訓部保存人事培訓部演習課授、實操部門主任、經理部門保存，培訓部、督察部備案部門考核，人事培訓部抽查晉升培訓晉升主管每次至少一周課授、小組討論培訓部兼職培訓員人事培訓部保存人事培訓部考核晉升主任每次至少一周輪崗培訓不少于一個月以老帶新現場講解部門主管人事培訓部保存人事培訓部考核第四部分管理指標與措施一、質量指標1.房屋建筑的完好率達到98％以上；2.報修及時率達到100％；3.清潔管理無盲點；4.設備設施完好率達到98％以上；5.小區路燈完好率達到100％；6.管理區域內不發生重大安全與火災責任事故；7.有效投訴處理率100％；8.服務滿意率達95％以上；9.綠化完好率達到98％以上；10.道路完好率達到98％；11.各類管理人員崗前崗中培訓100％；二、管理措施1.采取小圍合管理與管理中心控制相結合的工作方式，分區負責，責任到人。建立完善的巡查制度，嚴格審批裝修管理，健全檔案記錄；2.所管轄區衛生無死角，綠地存活茂盛；3.治安良好，環境清潔，輔助設備及建筑良好；4.管理人員及服務人員上崗要佩帶標志，規范制服，設立立崗、巡崗、監控崗5.明確崗位職責及考核標準；6.建立各種資料檔案、報修、養護記錄；7.各種收費項目、標準公開，合理收費；8.制定大、中修年度計劃，并負責實施；9.制定并組織員工培訓計劃的實施；三、各項服務指標序號指標名稱指標承諾1房屋完好率99%2房屋零修、急修及時率100%3維修合格率100%4管理費收繳率98%5綠化成活率95%6保潔清潔率99%7道路完好及使用率90%8雨水井、污水井完好率100%9路燈完好率99%10停車場完好率100%11小區內治安案件發生率0.1%以下12排水管、明暗溝完好率100%13消防設施設備完好率100%14火災發生率0.1%以下15違章發生率與處理率0.1%、100%16住戶有效投訴率及處理率1%、100%17管理人員專業培訓合格率100%18維修服務回訪率80%19居民對物業管理滿意率99%第五部分管理制度的制訂一、公眾制度（一）管理規約為加強本物業區域的物業管理，維護全體業主的合法權益，維護物業區域內公共安全、公共環境和公共秩序，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和北京市的有關規定，經本物業區域業主大會會議表決通過，制訂本管理規約(以下簡稱本規約)。第一章總則1、物業基本情況物業名稱：香悅曦城物業類型：居住型坐落位置：項目位于新源縣法院西側，新市政府廣場旁邊。建筑物總面積：7.73萬平方米2、本物業區域成立業主大會行使業主關于物業管理事項的共同決定權。3、業主應遵守物業管理有關法律法規和本規約，執行業主大會和業主大會授權業主委員會作出的決議、決定。配合物業服務機構的物業服務活動，遵守本物業區域內物業管理的相關規章制度。同時，業主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規約和相關規定，合理使用物業。第二章物業使用和維修四、按規劃設計用途使用物業。合理使用共用部位、共用設施設備，自覺維護物業整潔、美觀，遵守市容環境管理的相關規定。不擅自改變房屋結構、外觀和用途；不擅自占用共用部位和共用設施設備；不擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等。選擇性條款：空調外掛設備應按指定位置安裝，陽臺外和窗外不吊掛和晾曬物品，不擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。五、愛護公共環境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備；不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物；不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼；垃圾應按指定時間和地點投放，避免遺撒。六、自覺維護物業區域內的公共秩序。不在物業共用部位或違反規定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質；不得利用物業從事危害公共安全和公共利益的活動，以及法律法規及相關規定禁止的其它活動；遵守環境保護的相關規定。七、業主飼養寵物，應當遵守相關管理規定，實時清理寵物糞便；八、機動車在本物業區域內行駛應避讓行人，嚴禁鳴喇叭；車輛出入應按規定出示相應證件或登記。機動車應在規劃的車位停放，嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放；車位只可用作停放車輛，不得擅自在車位上安裝設施；停放期間，防盜報警器應使用靜音，發生噪音應迅速解除。本物業區域業主共有的車位使用分配方式為：按順序登記分配。九、業主應及時對專有部分以內的有可能影響相鄰業主權益的損壞部位和設施設備進行維修，發現屬公共維修責任的物業共用部位、共用設施設備損壞時，應及時告知物業服務機構或業主委員會，并采取必要措施防止損失擴大。十、對異產毗連的物業進行維修，各相關業主應積極協助、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修，造成人身傷害和財產損失的，阻撓人應承擔法律責任。業主應配合物業服務機構和相鄰業主必要時進入專有部分以內進行維修，如因該維修而造成物業損壞的，應予以修復或適當賠償。十一、人為原因造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，責任人應負責修復或賠償。十二、業主需要進行室內裝飾裝修的，應當告知物業服務機構，并按規定簽訂裝飾裝修服務協議。裝飾裝修房屋，應在規定時間施工，不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等，不得影響物業共用部位、共用設施設備的正常使用，因裝飾裝修導致物業共用部位、共用設施設備損壞的，應當承擔修復及賠償責任。第三章物業服務費用的交納十三、業主應當按照管理規約約定或業主大會會議的決定交納物業服務費用，因故不能按期交納的，應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業服務費用的業主，業主委員會應進行催繳或委托物業服務機構催繳，采取xx、書面和當面等催繳方式。欠費六個月以上或長期拒繳物業服務費用的，業主委員會或業主委員會授權物業服務機構在物業區域內顯著位置公布欠費情況；同時，業主應按規定交納水、電、燃氣、供暖等使用費用。十四、業主如委托物業服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養護等特約性服務，應另行支付費用。十五、業主應按有關規定交納和使用專項維修資金，并及時續籌。十六、業主在轉讓或出租物業時，應當告知新業主和承租人遵守本規約，并將有關情況于_日內告知業主委員會或物業服務機構。業主轉讓物業，應當結清物業服務費用；出租物業，約定由承租人交納物業服務費用的，業主承擔連帶責任。第四章違約責任和違約糾紛的解決十七、業主應自覺遵守本規約的各項規定，違反本規約造成其它業主、物業使用人人身傷害或財產損失的，應當承擔法律責任。對業主的違約行為，業主、業主大會、業主委員會可以督促其改正，也可委托物業服務機構督促其改正。十八、業主對物業服務的意見和建議，可直接向物業服務機構提出，也可向業主委員會提出。第五章附則十九、本規約如有與進行法律法規相抵觸的條款，則該條款無效，但不影響其它條款的效力。（二）裝修制度1.在二次裝修的審批過程中，建立項目主管初審、綜合管理部部長復審、管理處經理簽字的三級審批責任制，強化審批責任。2.加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書”制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”，并簽訂“二次裝修責任書”，同時要求施工單位繳納一定數額的裝修保證金作為約束。3.為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求項目主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監管網絡，一經發現問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態。4.為防止裝修后經常出現滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經管理處確認后方可繼續施工。5.電梯使用管理（1）根據電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術性能指標制訂電梯安全運行和保養的規章制度；（2）電梯運行人員和維修人員必須持證上崗，電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔；（3）保持機房、井道、轎廂的清潔。二、內部制度（一）崗位職責1.經理：協助招聘管理服務中心配置人員，負責員工的培訓及其考核和獎懲；制訂各類緊急事件處理程序，對小區整體安全負有組織領導的責任；處理投訴及突發事件需到現場；出席各類會議，并提交會議記錄；認真執行物業管理法規和公司有關規章制度，在實踐中不斷提高自身的業務素質和領導工作能力；不斷建立和完善科學的運作、監督和考核體系，確保政令暢通，信息反饋流暢管理工作高效；制定管理服務中心管理目標和經營方向，包括一系列規章制度和操作規程，制定管理服務中心全體員工的職責，并監督實施；以身作則，關心員工，為員工解決實際困難，豐富員工的業余文化生活，最大限度地發揮和調動全體管理服務中心員工的工作熱情和責任感，增強集體凝聚力等。2.環境主管部：負責物業公共部位的環境清潔、綠化維護、衛生消殺、環保監測、和居民委托的清潔服務項目等。3.物業主管部：負責物業接管驗收、共用部位、共用設施設備的使用管理、維修養護、更新及住戶委托的維修服務項目等工作。4.行政主管部：負責辦理住戶入住手續、日常接待、住戶信息收集與反饋及社區文化活動的策劃、組織、實施、特約服務等。以及負責管理處各項費用的收繳和內部帳務管理。5.保安主管：主持全隊工作，堅決執行主管領導指令，帶領全隊人員依據各自職責，認真做好安全管理和服務工作；熟悉各位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握治安區的安管工作規律及特點，加強重點崗位的安全防范；處理公正、言行文明，自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見；完成上級交辦的其它臨時任務。（二）員工考核考核辦法1.總則（1）為建立正常的員工考核制度，調動員工的積極性，真實地反映員工的工作能力、工作表現，切實地把工作表現和工資待遇結合起來，特制訂本辦法。（2）辦法適用于經公司聘用的管理處全體員工，各部門可根據本辦相應地制定各部門的員工考核辦法，但不得超越本辦法之基本原則，且須將考核方法之內容報總經辦/人力資源中心審批方可執行，總經辦/人力資源中心并將監督該考核過程。（3）考核包括試用期考核、年度考核兩種。（4）考核之基本內容見《員工考核報告》，《員工考核報告》分主管級及以上級別人員適用和主管級以下級別人員適用兩種。（5）員工的考核資料將存入個人檔案，并作為以后獎懲晉升之有關依據。*試用期考核（一）員工試用期將滿時，由員工所屬部門為員工作試用期考核，填寫《員工考核報告》，并簽署轉正意見及填寫員工之優、缺點。（二）試用期考核一般由員工之直屬上司進行考核，并由部門主管確認，也可由部門主管直接安排考核人進行考核。（三）所有的試用期考核由部門主管簽字確認后報總經辦/人力資源中心審核再報物業經理批準轉正。（四）試用期轉正未獲批準，如未延長試用期者將視為試用期終止合同，如延長試用期者，待延長之試用期滿后再作試用期考核，如仍未獲批準轉正，將作試用期終止合同處理。*年度考核（一）年度考核原則上安排在年度末或下年度初進行；（二）年度考核中群眾評價部分采取不記名評分方式，如對被評價人不了解可不作評分，群眾評價部分將去掉一個最高分和一個最低分；（三）員工自我評價分如超出領導評價分和群眾評價分之平均數正負5分以上，員工自我評價分將不被承認，并相應調整為領導評價分和群眾評價分之平均數；（四）各項考核分數比例構成如下：領導評價分占總分的50%；自我評價分占總分的10%；群眾評價分占總分的40%。（五）員工考核分數如低于50分，管理處將對該員工的工作能力及工作表現再作評估，考慮其現職工作的勝任程度，并視情況作出調整或作出解聘安排；第六部分檔案資料的建立與管理根據國家檔案法和檔案管理規定，為進一步提高管理處文檔管理工作的質量和管理水平，確保文檔的完整與安全，應作好如下工作：一、檔案資料建立與管理的相關規定1.管理處文檔管理員專職負責管理處所有文件(通知、規定、公函、總結、報告、通報、會議紀要等)及資料(技術圖紙、說明書、手冊、聲像、員工檔案、市府法規、車輛檔案等)的收集、存檔和保管工作，做到資料系統、準確、完整。2.保密級文件由資料管理員妥善保管，不得散播其內容，未經領導批準，任何人不得翻閱、復印、或帶離辦公室。3.文件資料存檔時要進行合理分類，做到標識清楚，查找方便，并注明保存期限。4.定期檢查存檔文件，過期的文件資料，經管理處領導批準后，做銷毀處理。5.管理處購置的重要設備到貨時，會同有關部門，檢查驗收說明等材料，并及時歸檔。6.管理處各項活動拍攝的照片、聲像材料，必須在活動結束后一周內整理完整，注明時間、地點、來賓姓名、活動內容，交資料室保存。7.政府往來文件、公司下發的文件須按類別及時存檔，保證資料的完整性。8.管理處內部發文須由資料員對格式、方法等方面進行審核，編發文號，并在電腦內保存后，交部門經理批準，方可按規定發送，同時發文原件由資料室存檔。9.文件、資料的借閱須按公司有關文件的規定執行，由資料員負責完善借閱手續。二、檔案資料建立與管理的內容管理處建立業戶權籍檔案時，應將業戶的個人資料、報修記錄、服務記錄等一并歸檔。1.管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一檔。2.業戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作。3.物業管理處經理負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用。4.管理處在每月5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單整理好并歸檔。5.管理處經理每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題應立即整改。6.權籍檔案中包含以下內容：入住通知書，入住手續書，業主使用公約，裝修管理協議，房屋驗收表，入住手續資料簽收單，產權清單，租賃清單，合同復印件，權證復印件，有關業戶其他資料，業主信息表，報修項目表，服務項目表，保管鑰匙委托書，代辦服務委托書，安全責任書每月由經理將上述資料進行檢查歸檔，發現疏漏，立即補齊。三、權籍管理1.經理要掌握管理區域內入住業戶的權屬情況,負責業戶資料的收集,并將業戶相關的資料記錄在管理手冊中,管理手冊要動態的反映業戶產權的轉移、使用權的變更情況;能正確反映業戶權屬轉移、變更的時間和方式。2.物業管理科負責編制產權清冊、租賃清冊,并輸入計算機.3.產權清冊內容房屋類型，使用面積、建筑面積，土地分攤面積，使用情況附設，設施情況4.車庫使用情況租賃清冊內容，租賃戶姓名，租賃時間，房屋地址，內部裝修情況5.經理每月出一份產權清單、租賃清單，清單要系統正確反映目前實際情況。6.管理處經理負責審核產權清單、租賃清單。每月一次抽查業戶接待的管理手冊，對于抽查中發現記錄不規范或不及時登錄權屬變更情況，管理處經理應書面通知業戶接待整改。第七部分物業管理服務內容一、承接查驗新源仁和房地產股份有限公司和香悅曦城物業服務企業有限公司，各方各自指定一位領導負責移交接管事宜，步驟如下：住宅接管驗收項目及標準住宅接管驗收項目及標準藍色收獲家園小區接管驗收項目及標準物業保修工作管理小區物業資料的承接查驗承接查驗前的準備工作工程完善和工程遺留的處理規定業主（住戶）入住前準備工作承接查驗前的準備工作公共設施、設備接管驗收項目及標準業主（住戶）入住管理商辦樓的入住管理二、物業承接查驗前的工作1．成立“香悅曦城管理服務中心”。雙方委托管理合同簽訂后即提前介入管理。擬派管理服務中心經理、物業管理員和工作技術人員到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，做好各項籌備工作。2.成立“香悅曦城管理服務中心”驗收小組。工程技術人員進駐現場，了解住宅小區工程所有設備設施，熟悉設備的構造、性能、水、電、煤、管道、強、弱電線路，智能化設備的安裝位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快解決。（1）移交接和收驗遺留問題統計表（2）公共配套設施接管驗收表（3）公共配套設施接管驗收遺留問題統計表（4）工程設備接管驗收遺留問題統計表（5）承接查驗驗收進入公司制訂的“物業驗收程序”三、物業承接查驗應索取的資料1.產權資料1）項目批準文件2)用地批準文件3）建筑許可證照4）拆遷安置資料5）房地產平面圖2.技術資料1）竣工圖（包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套竣工圖）2）地質勘察報告3)工程合同及開、竣工報告4）工程預決算5）施工圖會審記錄6）工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）7）隱蔽工程驗收簽證8）沉降觀察記錄9）竣工驗收證明書10）鋼材、水泥等主要材料的質量保證書，材料及設備供應商資料11）新材料、構配件的簽定合格證書12）水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢查合格證書13）砂漿、混凝土試塊試壓報告14）供水、供暖的試壓報告15）園林綠化圖及其清樣16）設備清單、安裝高度記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單17）有關工程部項目的其他重要技術決定和文件四、物業接管驗收的內容與標準1．主體結構1）地基沉降不得超過允許的變形值，不得引起上部結構開裂或毗鄰房屋的損壞。2）房屋的主體結構無論是鋼筋混凝土還是磚石、木結構，變形、裂縫都不能超過國標規定3）磚石結構必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。4）木結構應給點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，其構件的選材必須符合木結構工程施工及驗收規范中的有關規定。5）凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有先規定。6）外墻不得滲水2.屋面與樓地面1）各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范中的有關規定，排水暢通，無積水，不滲水。2）平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應設置屋面檢修孔。3）陽臺和三層以上房屋的屋面應有組織排水，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。4）面層與基層必須粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺校掉角。5）衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏。6）木樓地面應平整牢固、接縫密合。3．裝修1）鋼木門窗應安裝乎正牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝配齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度。2）進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道富、進戶門的亮子均應裝設鐵柵欄。3）木裝修工程應表面光潔，線條順直，對縫嚴密，不露釘帽，與基層必須打牢。4）門窗玻璃應安裝乎整，油灰飽滿，粘貼牢固。5）抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。6）飾面磚應表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺校掉角。7）油漆、刷漿應色澤一致，表面不應有脫皮、漏劇現象。4.電氣1）電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線間和對地絕緣電阻不得小于IMΩ／KV。2）應按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置。3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。4）各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗收規范的要求。5）電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層，曳引機的噪聲和震動聲不得超過電氣裝置工程施工及驗收規范的規定值。制動器、限速器及其他安全設備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運轉記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應符合要求。6）對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅，應設置電視共用天線。7）除上述要求外，同時應符合地區性《低壓電器裝置規程》的有關要求。5.水、衛、消防、采暖1）管道安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求。應按套安裝水表或預留表位。2）高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修。3）衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管長不宜超高壓sin，并不應使用陶瓷管。塑料管。地涌、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。4）衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平正、牢固、部件齊全、制動靈活。5）水泵安裝應平穩，運行時無較大震動。6）消防設施必須符合建筑設計防火規范、高層民用建筑設計防火現嫩要求。并且有消防部門檢驗合格簽證。7）采暖工程的驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進行。8）鍋爐、箱罐等壓力容器應安裝乎正了配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業部門的檢驗合格簽證。9）爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得再相摩像且無雜音、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉應自如。10）各種儀器、儀表應齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應開關靈活。11）爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風擋板應安裝乎正、啟閉靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣。12）管道的管徑、坡度及檢查并必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝大小及管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固。13）設備、管道不應有跑、冒、滴、漏現象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的規定。14）鍋爐輔機應運轉正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設備應齊全，水質、煙塵排放濃度應符合環保要求。15）經過48小時連續試運行，鍋爐和附屬設備的熱工、機械性能及采曖區室溫必須符合設計要求。6.附屬工程及其他1）室外排水系統的標高、窨井（檢查井）、設置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設計規范的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈。2）化糞池應接排滿量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5cm。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，一但不應超過兩個彎。3）明溝、散水、落水為頭不得有斷裂、積水現象。4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象。5）房屋應按單元設置信報箱，其規格、位置須符合有關規定。

6）掛物鉤、曬衣架應安裝牢固。煙道、通風道、垃圾道應暢通，無阻塞物。7）單體工程必須做到工完料冷地清，臨時設施及過渡用房拆除清餐完草二室外地面平整，室內外高差符合設計要求。8）群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量和使用功能要求。五、物業接管驗收的注意事項與問題解決1．香悅曦城物業有限公司對完善配套工程執行監督職能，指定專人做好協調工作。2．對發現的遺留問題及時向經理匯報并書面告知建設單位，協調解決問題的路徑。對一時無法解決的問題，提請建設單位給予業主承諾，對建設單位應該解決而尚未解決的問題，以書面形式交建設單位備案，對嚴重影響業主生活的急修項目，我司現場維修人員應予以解決并積極建議建設單位核準。六、入住管理1入住管理的準備“香悅曦城”管理服務中心正式成立后，管理服務中心經理根據公司策劃編寫的《“香悅曦城”物業管理服務方案》，編寫入住工作方案。入住工作方案的內容包括以下部分：核實《“香悅曦城”物業管理服務方案》中擬定的各類人員配備情況；根據“香悅曦城”的實際情況和《“香悅曦城”物業管理服務方案》中對住宅區管理的要求以及要達到的標準，擬訂“香悅曦城”入住后在加強治安，車輛管理，垃圾清運等方面的配套改進意見或整改措施。擬訂辦公用房和相關區域的裝修方案。擬訂物品采購計劃。制訂入住流程2.準備入住資料1)根據“香悅曦城”實際情況編寫《住戶手冊》、《物業使用禁止行為》。公布國家頌布《國家居住物業管理條例》并結合實際編寫《“香悅曦城”室內二次裝修管理規定》、《裝修管理規定》和《臨時用電管理規定》。協助開發商編制《管理規約》。3.入住管理的實施在業主辦理入住手續時，貫徹四種服務，即：面對面、零距離的親情服務；規范禮貌的禮儀服務；熱情主動的溫馨服務；事先告知的誠信服務。憑業主有效資料，熱情主動一次完成入住手續，準確率100%；向業主宣傳介紹小區物業管理規定和裝修房屋的禁止行為，業主知曉率100%。制作統一標識和小區管理規章制度，設置在小區醒目位置，迎接業主的入住。設立入住服務“窗口”，一條龍辦理入住手續，無休息時間隨到隨辦，高效便捷。向業主宣傳企業宗旨、質量方針、小區管理規章等。向業主系統介紹裝修過程中的注意事項，做到事先告知裝修禁止行為，并與業主簽訂《物業裝修管理合同》和《裝修人員責任書》。陪同業主驗收房屋及其設備、設施。業主驗收合格后，再辦理和移交房屋各類鑰匙。入住流程圖：驗證——發放資料——交費——鑰匙發放——驗房（1）驗證開發商發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份。業主及家庭成員（或同住人）身份證復印件一份。業主及家庭成員（或同住人）一寸照片一張。（2）資料發放與保管1）發給住戶保存的資料2）住戶手冊3）管理規約4）居住物業管理條例5)“香悅曦城”二次裝修管理規定6)收費項目一覽表（3）發給業主填寫并需回收的資料管理規約：經開發商、業主和管理公司簽約后，三方各留一份。業主家庭情況登記表裝修申請表：住戶申請裝修時填寫，原件由管理公司存檔。（4）物業管理公司按業主（住戶）的棟號和房號進行建檔編號，檔案中包括1）入住驗房表2）業主家庭情況登記表3）裝修申請表（5）交費1）按入住通知單發出的日期為準收費2）首付一年物業管理費3）按政府規定交納物業維修基金按有關部門規定交納的其他費用（6）鑰匙發放（7）驗房：按本公司《房屋保修工作程序規定》執行：保修工作流程：驗房——申報——維修——驗收（8）驗房住戶領取鑰匙后，在物業管理員陪同下，對室內項目逐一進去驗收，驗收合格后，雙方簽定“業主（住戶）入住驗房表”，驗收合格，住戶交此表回管理服務中心存檔；驗收不合格時：業主（住戶）必須三日內交此表回管理服務中心，由管理服務中心負責聯系或安排維修事宜；超過三日且房屋在保修期限內，住戶未申請裝修情況下，若外墻和樓板滲水等質量問題仍屬保修，房間內易損壞如燈泡、水龍頭等則由業主（住戶）負責。（9）申報保修住戶從領取鑰匙之日起三天之內，憑“業主（住戶）入住驗房表”到管理服務中心，由主管房管員在“保修登記表”上登記；“保修登記表”上須明確住戶預約時間，聯系xx等；物業服務人員在預約時間內，及時填寫“派工單”委派管理服務中心工程維修人員或通知施工單位進行維修。（10）維修大中修、小修由管理服務中心通知開發單位負責維修，急修由管理公司派人維修；住戶必須在場（11）驗收住戶、房管員和維修人員三方到場驗收，并簽字認可。七、裝修管理設立專職裝修指導員，注重把好“三個關口”（即宣傳關、入口關、管理關），對“人、物、聲”（即裝修人員、物業外貌和建筑結構、噪聲）的裝修全過程實施長效管理，控制房屋裝修違章行為的發生，確保房屋結構不受損壞、相鄰業主不受影響和房屋外貌完好。A業主房屋裝修力爭做到“二無”和“二統一”；無有礙觀瞻的防盜網和窗罩、無違章搭建；統一空調外機位置，統一脫排墻孔位置。注重把好“三個關口”。a）把好宣傳關。在業主看房時，管理服務中心接待人員必須事先告知房屋裝修時的注意事項。在業主辦理進戶手續時，裝修指導員應再次強調，并指導業主裝修，確保裝修注意事項戶戶知曉、人人明白。b）把好入口關。在業主對房屋進行裝修時，小區門崗保安必須對進出小區的裝修人員、裝修材料和裝修器具時刻注意，防止有違章裝修的苗子發生。c）把好管理關。加強對施工隊伍的管理，實施裝修許可證、施工人員出入證和《裝修人員責任書》的“二證一書”制度。B根據小區物業房型制作一戶一圖，標明承重墻體等，明確裝修注意事項。C請業主提供裝修方案，由裝修指導員經審核后發放裝修許可證。與裝修施工隊簽訂責任書，辦理裝修人員臨時出入證。D加強裝修過程的監管，實施“全程管理”。對裝修指導員實施違章裝修責任追溯制。八、“香悅曦城”的日常管理物業管理的對象是物業，服務對象是人，是集管理、經營、服務于一體的有償服務，是一種服務性行業。我司在“香悅曦城”的物管其性質也比較明確，主要是“服務性”的。寓管理——對小區的日常事務性管理，亦即是對人、事、物的管理、經營——小區內停車場、會所內康體設施，為業/租戶提供有償服務等。具體概括為：目標管理、總體物業管理設想、日常物業管理方式、四項基本管理工作的落實（保安管理、工程管理、清潔管理、園林綠化管理）和經營宗旨。1.保安管理硬件方面：依靠各種設備——小區配置的設備、工具——管理處配置的保安器材——采取各種保安措施。軟件方面是建立在住戶卡或業主卡制度的基礎上。住戶憑住戶卡或業主卡進入小區，是確保小區安全的保障。對裝修及施工人員憑證出入小區區域，沒有臨時出/入證者不得放行，禁止各類修補、收買破爛，推銷人員或閑雜人員出入。做到“盤查”嚴、管理嚴。從而維護小區正常的交通秩序，制止外來人員的干擾、騷擾，確保小區附屬設備、公共場所等不受人為損壞、破壞，盡可能減少人為因素造成的損失。我處擬想“香悅曦城”的保安工作劃分為：禮儀崗、巡邏崗、固定崗。防止和終止任何危及或影響小區業/租戶的生命財產與身心健康的行為與因素。崗位的設置大門崗：負責對進出車輛的指引或外來人員的咨詢。巡邏崗：監控中心及區內定點崗位，實行24小時值班并作記錄，發現可疑現象，即時通知巡邏人員到現場查詢處理。巡邏保安員要及時勸喻各種不當行為，糾正亂停/放的車輛，保障消防通道的通暢，保持管理區范圍內的秩序，如發現異常情況，還應及時向監控中心報告，由監控中心協調處理。巡邏人員巡視時，還應對公共設備、消防設施的外觀是否完好進行檢查，填寫巡查記錄表，發現時，及時通知管理處負責人。2）日常保安管理主要包括消防管理與治安管理二個方面。a）治安管理：全天候監控：保安實行24小時值班、24小時巡邏。聯合監控：設置熱線，一旦發生可疑人員，立即監控。建立小區安全防范快速反應體系；采取固定崗、巡邏崗相結合，智能監控與人員監控相結合，連環巡視、做到一處有事，環環連動。如有突發事件發生，快速救援人員立即趕到，所有安全保衛工作從業人員實行準軍事化管理。b）消防管理：實行區域管理，落實區域管理責任制。落實各項緊急情況、突發事件處理的措施。落實消防安全責任制。小區的消防是治安工作的重中之重，我司計劃在根據樓盤實際情況定員、定崗、定責的原則重新制定消防方案，除了每年進行一次小區消防演練之外，還計劃采取每季在住戶中進行消防安全宣傳，每月對消防設備全面檢查，每日對消防設備的外觀巡查，不定期開展有重點的抽查等措施。2．工程管理實施規范、科學的管理意念，做到規范操作、精心維護、認真巡視、如實記錄、迅速處理、及時反饋、有效控制、確保安全，我司將根據小區的特點和使用要求，重點突出“預防為主，安全第一”的管理思想，采取運行與維護保養并重，工作計劃，技術管理和經濟管理相結合的方式，建立完善的工程設備管理體系，在人員技術力量、物資材料、管理方案等方面作好充分的準備，用專業化管理手段來組織和控制工程管理體系的有效運行。建立專業化隊伍，提高辦事效率。制定嚴格的規章制度和工作操作程序，降低工作誤差。加強隊伍訓練，增強專業素質，“精兵簡政”。明確掌握機電設備的性能，發揮設備的最高效能。定期對機電設備進行制度化檢測，確保安全運行。對容易產生重大事故的項目須進行定期的檢查與考核，考核的指標為設備完好率達95%，重點設備完好率100%，維修及時率100%，維修質量返修率不高于1%，并且將維修記錄建檔在案。房屋及其設施客戶報修或管理處員工在日常工作中檢查房屋設施的狀況，發現問題填寫《工程維修單》，由工程部統一維修。主管人員每周將《工程維修單》整理一次，以檢查服務的及時性和業戶的反映，對服務過程中發現不合格和安全隱患應立即查找原因，并采取糾正措施。照明及動力系統變壓器、高低壓開關上無浮塵，每年定期清灰二次，保持變配電房內環境清潔衛生。每半年檢查核對變壓器，高低壓負荷開關及其它電氣設備的整定值在正常值，無偏差。每季度對照明柜，動力柜內的線路，銅排以及總開關的下樁頭，分開關的上樁頭等設施進行檢查，確保無短路、拉弧、線路無過熱、無變色現象，熱繼電器等整定值正確無誤。其它電氣設備每季全部巡查一次，巡視時做到“一看二聞三聽”，即看各種儀表是否正常，聞是否有焦味，聽設備運行有無異常的聲音。發現問題要及時查明原因，立即處理解決，確保正常運行。避雷裝置由政府規定部門或業主指定承包商每兩年進行一次檢測。平時檢查要觀其避雷針與引線連接是否可靠，有無間斷及銹蝕。用戶24小時工作區域的照明和應急照明保持24小時常亮，普通照明工作時間段常亮，確保發生故障時，在1小時內修復。消防系統對各類消防設備如消防水箱，性能達到消防規范要求，保證設備功能正常。消防通訊設備應在消防控制室進行對講通訊試驗；檢查所有轉換開關；強制切斷非消防電源功能試驗。閉路電視系統每半年檢查一次接收機天線(包括：固定拉線、防氧化、放大器檢查。對放錄像機磁頭清理。寬頻放大器的校準。監視機的保養定期清潔屏幕，檢查接線是否松動，按鈕、旋鈕正常，電腦主機定期殺病毒。攝像機圖像清晰，焦距準確、位置合理，云臺控制正常。電梯設備的保養制定合理的運行制度，電梯運行記錄，保修單，電梯運行月報，電梯設備年報等。3.清潔管理我公司針對現時小區的實際情況，由于小區的公共面積較大，樓宇數量多的特點把小區清潔工作進行分區分責管理，同時小區內原有的垃圾筒殘缺不全，如需進行正常的清潔工作，要從新配置74個垃圾桶。a）清潔、保潔方面，制訂一套周密和可操作性的清潔保潔標準，實現沒有0.5㎡的衛生死角的標準，為此，要求管理處全體人員要養成“誰見到垃圾，誰去撿”的良好工作習慣。b）保持“香悅曦城”清潔，在公告內設立公益性廣告，搞好公益宣傳。垃圾分類收集處理是環境保護、利國利民的有效措施，我司駐“香悅曦城”管理處計劃在“香悅曦城”實施垃圾分類處理。4.綠化管理a）在綠化管理方面，現時首要的任務就是補種祼露地。b）其后加強小區綠化養護，對綠化帶、小區轉換層花園、道路兩側花草及小品建筑專人養、修、護，保持小區的綠化美色，根據季節及天氣情況確定進行草地花木全面噴水的周期，要求水分充足，土壤濕潤。c）隨時觀察草木生長情況，保持草木消殺工作的質量。d）每年對小區草木進行定期的修剪，必要可視情況增加修剪次數。e）隨時處理樹林底下的落葉，保持綠化常青、常綠、清潔美觀。f）對死草、病草及時更換，修補，保持草地無雜草。g）勸喻行人、車輛不要踐踏草地，在各個綠化地方設置各種警示標語。第八部分工作計劃一、前期物業管理物業驗收與接管物業交付使用前一個月（1）依據接管驗收標準，逐項嚴格進（2）對不合格項目備案，并督促責任部門整改。（3）進行復驗。（4）符合接管標準后辦理書面移交手續。（5）制作園區的“備忘錄”二、入住階段工作計劃1.入住實施物業交付使用前后三個月（1）與環衛、房管局、公安、物價局、電信、銀行等有關部門取得聯系，開展有關工作。（2）各項入住資料文本的準備。（3）明確入住流程及各崗位職責。（4）與開發商共同策劃舉行入住儀式，入住現場的準備。（5）入住手續辦理。2.初次業主意見使用三個月內（1）以問卷調查、xx、拜訪等形式了解業主各類信息，加強與業主交流。（2）針對業主合理意見，進行糾正措施。（3）回訪與回饋意見收集。3.二次裝修管理物業交付使用起（1）裝修方案審批，宣傳裝修規定。（2）裝修手續辦理及裝修服務。（3）裝修施工工程監控。（4）裝修工程驗收4.檔案建立與管理物業交付使起（1）收集業主資料歸檔。（2）各類圖紙資料的裝訂歸檔。（3）建檔與運用。5.配合銷售物業交付使用（1）以出色的物業管理協助推動銷售，及時將顧客信息反饋給銷售部。（2）協助銷售部、工程部做好售后服務工作。三、管理期內工作計劃第一年（1