PAGEPAGE3都江堰市區(qū)樓盤調(diào)研報告一、調(diào)研背景（一）調(diào)研目的，服務于“愿景·青城雪”最終定位與規(guī)劃設計，為項目市場定位進行鋪墊。（二）調(diào)研內(nèi)容1、項目所在區(qū)域購房客群來源及其分布比例。2、項目所在區(qū)域樓盤主力戶型與熱銷戶型。3、項目所在區(qū)域樓盤商業(yè)部分定位與客群特征。4、驗證項目內(nèi)復式戶型在此區(qū)域的發(fā)展?jié)摿εc空間。（三）調(diào)研模式采用“驗證式調(diào)研”模式，深入售樓部詳詢。（四）調(diào)研人員劉陽、向雪松。（五）調(diào)研時日2009年9月22日（全天）。二、調(diào)研成果（一）個案羅列樓盤位置物業(yè)定位及類別住宅戶型范圍（㎡）住宅主力戶型面積（㎡）住宅熱銷戶型面積（㎡）住宅客群來源商業(yè)定位及客群來源楓尚領域都江堰市內(nèi)二環(huán)康兮路中段1、定位：第一居所（純住宅社區(qū)）2、類別：小高層電梯風景花園洋房80—148120（已售罄）120（已售罄）1、當?shù)乜蛻簦?0%2、成都周邊客戶：40%青城二十四院都江堰市內(nèi)二環(huán)康兮路中段1、定位：第一居所（純住宅社區(qū)）2、類別：多層（類別墅，無電梯）80—24590—120100—1201、本地客戶：70%2、成都周邊客戶：30%山水間都江堰青城山麓2、定位：第二居所（休閑度假物業(yè)）2、類別：5+1電梯藝墅平層：80——90躍層：120——13080——9080——901、成都客戶：60—70%2、成都周邊客戶：30—40%1、定位：將售樓部作為日后商業(yè)部分，定位休閑娛樂商鋪2、客群（未售，不詳）楓景·尚品居都江堰天府大道起點（安順商業(yè)廣場旁）1、定位：第一居所（商住）2、類別：小高層電梯80——15090——100100（套三）1、本地與阿壩客戶：60——70%2、成都客戶：20%3、外地客戶：10%1、定位：臨街底商2、客群：本地客戶銀海金岸都江堰天府大道一段1、定位：第一居所（商住）2、類別：多層與小高層80——11590（可變套三）90（可變套三）以享受19.6萬政府補貼的本地客戶為主（90%）1、定位：臨街底商2、客群：本地客戶蘭卡威都江堰走馬河東濱河路1號1、定位：第一居所（商住）2、類別：疊墅、多層、小高層50—20070—1201、902、100—120以本地客戶為主（80——90%）1、定位：臨街底商2、客群：本地客戶堰山河畔都江堰市二環(huán)路北段1、定位：第一居所（純住宅社區(qū)）2、類別：6+1電梯多層82——14490——10090——100以本地客戶為主（80——90%）注：泓坊河畔商業(yè)部分體量較大，以河濱商街形式出現(xiàn)，定位為輻射所在片區(qū)的休閑娛樂類商業(yè)。（二）對上述羅列項目的總結(jié)1、住宅（第一居所）：◎戶型（1）主力戶型：80——130㎡。（2）熱銷戶型：90——120㎡。注：※戶型普遍開間較大（如客廳開間4.2米），以此彰顯大氣感。※部分戶型得房率較高，贈送空間較多（如楓尚領域樓盤，其得房率高達120%）◎客群分布：以本地剛性需求的自住客戶為主（約占80—90%），外地投資客戶為輔（約占10——20%）。2、商業(yè)◎類別：多以臨街底商形式出現(xiàn)。◎定位：社區(qū)型商鋪。◎客群分布：本地投資與自營客群為主。3、項目所在區(qū)域物業(yè)類別以多層與小高層為主，同時市場表現(xiàn)出對小高層抗性較低，購房客群對其認同度較高的“癥狀”。三、對“愿景·青城雪”最終定位與規(guī)劃設計的啟迪與建議（一）物業(yè)定位：1、住宅：第一居所（商住結(jié)合社區(qū)）2、商業(yè)：社區(qū)型商鋪（一層）+區(qū)域型商鋪（二層）（二）目標客群定位：1、住宅：鎖定本地剛性需求的自住客戶（以本地客群為主，輔以外地客群）。2、商鋪：鎖定本地投資客戶。（三）戶型定位：1、住宅：80——135㎡（可增加可變戶型，如90㎡二房可變?nèi)浚Ｗⅲ簯粜驮O計應闊氣，須增加亮點（如入戶花園、空中花園、平臺、露臺等灰空間，可采用退臺式設計）。戶型設計可參考堰山河畔樓盤。2、商鋪：（1）一層：30——40㎡；（2）二層：面積不限（采用框架結(jié)構(gòu)的自由組合形式，可整層發(fā)售）。此外，一方面項目所在區(qū)域樓盤均處于尾盤銷售階段，市場基本上處于需求空檔期，市場呼喚更高品質(zhì)的物業(yè)；另一方面，成灌快鐵已于2008年10月破土動工，2010年通車，屆時成都至都江堰短至20分鐘車程，物業(yè)“地鐵效應”日漸顯現(xiàn)，因此，面對市場機遇期，項目開發(fā)節(jié)奏應加快，不宜拖延。另通過深入細致的市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)項目所在區(qū)域滯銷戶型多為130㎡以上的大戶型（包括躍層戶型），其原因在于：大戶型總價較高，超越本地剛性需求客戶與部分改善型客戶的經(jīng)濟承受能力。有鑒于此，在定位為本地客戶第一居所、實行“短平快”開發(fā)模式的前提下，項目內(nèi)復式戶型設計宜少宜精，可以此戶型作為提升項目檔次的點綴。