外高橋定增投資報告公司是以保稅區開發建設為主營的上市公司。多年來，公司依托保稅區的區位優勢和政策優勢，不斷加大招商力度，樂觀開拓功能市場，切實提升效勞水平，形成了地產開發、貿易、加工和物流四個主要業務板塊。其中地產開發中的土地和物業轉讓出售以及租賃收入是公司主要的營收和利潤來源。〔10平方公里〕和外高橋報稅物流園區構成了自由貿易試驗園區的核心區域。2023202339.816.616.111.439654.72.51412%。自貿區掛牌引發區內及四周土地和物業價格快速攀升自貿區設立以后，自貿區及其周邊物業價格快速上升。目前周邊二手商品住宅價格已上40%左右，到達2.5/平；廠房價格上升60%左右，到達1/平，租金也相應上漲60%左1/平/天。自貿區寫字樓售價已從年初缺乏萬元的水平上漲到了3.5-4萬元/300%以上！2-3/8/平左右。工業辦公樓租金也翻了33.8/平。由于自貿區現階段的稀缺性，上海自貿區區域土地和物業供不應求的局面將來兩三年內都難以得到根本性的轉變，相應的資產價格也將有望維持較高的水平。由政策根本面引發的價格巨大漲幅也引發了對外高橋相關資產的價值重估。1310232.3轉讓的外高橋保稅區約1.5萬方物業，為自貿區成立以來公開出讓的首宗物業，單價約為1.6萬元/92%。而目前外高橋區域的一般工業1/平左右，將來仍有較大的上升空間。131127g13-034192121058001500目前外高橋有3.142.73未開發和銷售，此外還擁有220公司rnav〔3〕18435693.5%，對應每股rnav18.2135.06自貿區土地和物業的二次開發價值巨大1990率較低。自貿區成立后，企業注冊和入駐需求猛烈，估量將來還將有大量辦公企業進駐，自貿區“地荒”凸顯。將來自貿區要進一步進展，解決“地荒”問題，以滿足大量企業，特別是現代效勞型企業的入駐需求，盤活區內存量土地、實施土地二次開發已經迫在眉睫。1、提升容積率：目前外高橋持有220相對較低。目前隨著自貿區物業租金的快速上升，公司可以對其持有的標準化廠房和倉庫進展改造，提高容積率。假設公司目前持有物業中約有50%，即1101.0左右提高1.555萬方，每年可增加2.431.08eps0.112、土地二次開發：目前外高橋區域內，工業用地面積到達50020多年中間續出讓?，F在有相當一局部土地利用方式較粗放，廠房、倉庫容積率較低，甚至閑置。目前區域內5002%〔10的土地保守估量，每年可使公司增加凈利潤1.60eps增厚0.1130%的工業倉儲用地可進展二次開發150萬方，則公司的rnav可增厚13.8億元。3、土地性質變更：依據2023年公布的《上海市外高橋保稅區把握性具體規劃圍面積10.34平方公里，其中實際用地總面積827.63萬方〔即8.2763平方公里，扣除綠化、市政設施、道路、文物古跡、水域用地后，剩余可使用的土地面積為655.82萬方，目前工業倉儲用地最多，為512.7萬方，占78.2%，行政辦公和商業金融用地偏少，總共98.71540.347.9%。自貿區將產業進展定位上將提高效勞業比重，自然要求用地規劃隨之調整。將來自貿區的進展方向是增加效勞業比重，從傳統貨物貿易向向效勞貿易、離岸貿易等多種型業態進展，區域產業定位的調整，自然要求土地的性質和利用方式也要做出相應的配套調整。中心將保稅區開展為自由貿易區的意圖就是要將其次產業逐步推向其次產業和第三產業并舉，需要確定過程。工業用地改成住宅用地根本沒有可能，改成商業用地和金融用地是有很大可能的，方案待批，首先需要補地價，經濟效益可期盼。將來外高橋區域內土地利用方式是否調整、各類土地性質土地的配比、所需要的調整和實施時間等，都還存在相當大的不確定性森蘭地塊開發進度加快，支撐公司業績增長森蘭地塊是上市公司原來擁有的土地貯存，位于航津路以南、趙家溝路以北、楊高路以東、張揚路以西，緊鄰自貿區，主要定位在外高橋保稅區的商業和生活配套。森蘭地塊總占地面積5.74170萬平方米，是公司現有資源中的價值最高的局部。森蘭地塊分為商業區和居住區兩個組團，商業區規劃建筑面積為52萬平方米，包括商；居住區規劃建筑面積約為120萬平方米，以低密度公寓和別墅為主，并有國際學校和餐飲、醫療等配套資源。202311.1萬平方米。但202312年一年的開發面積就到達了32.418.4萬方商業組團地塊和14萬方住宅地塊。2023年，公司的打算開發面積更是到達48.4時，1351225.2413年開頭預售，1413年開頭開發的a12-1a5-114狀況：本次非公開發行所募集資金在扣除發行費用后估量將不超過270,00021投入中國〔上海〕自由貿易試驗區一期建設工程，653030819,839.66后將主要滿足跨國公司、國際選購及分撥企業、大型物流企業、高端效勞企業以及高端進口產品展銷商的經營需要。其主要建設工程指標為：盈 利 預 測 ：篇二：普華永道&外高橋保稅區審計失敗案例爭論--小小函證引發的權責小小函證引發的權責之爭——普華永道&外高橋保稅區審計失敗案例爭論內容摘要審計在現代社會經濟生活中起著重要的監視作用2023年的普華永道“外高橋保稅區案”作為國內發生的第一起由公司直接對涉嫌未盡職責的事務所提起的訴訟，吸引著公眾的目光。到底審計失敗的問題在哪里？基于對該問題的思考，我們對普華永道審計外高橋保稅區案例的進展過程進展了細致的分析，并對這次審計失敗的成因做了比較系統而透徹的爭論。通過對案例的分析，我們認為這次審計失敗的成因主要是集中在以下四個方面：1、注冊會計師沒有嚴格依據審計準則進展審計程序；2、注冊會計師缺乏風險意識，未能保持應有的職業慎重；3、由于受到審計時間和本錢4制度存在很大的缺失。基于對案例的分析，我們從審計主體、審計客體和審計環境三個方面進展了閱歷總結，提出了一些改進意見和措施，期望在躲避審計失敗方面能夠有樂觀的影響。關鍵詞 普華永道 外高橋保稅區 審計失敗案例目錄— 、 背 景 介紹.............................................................................................4二 、 審 計 失 敗 原 因 分析............................................................................4〔一〕審計主體方面 5沒有依據審計準則嚴格執行審計程序 5缺乏風險意識，未能保持應有的職業慎重 5審計時間與審計本錢的限制導致疏忽 6〔二〕審計客體方面 6三 、 審 計 失 敗 違 規 操作............................................................................7四 、 法 律 責任.............................................................................................8五 、 經 驗 與 啟發........................................................................................7〔一〕審計主體方面 9履行有效的審計程序，必要時實施追加或替代審計程序 9提高風險意識，保持應有的職業審慎和職業疑心 9提高注冊會計師的 執 業 水平 10加 強 風 險 把握 ...........................................................................10〔二〕審計客體方面 11完善公司治理構造，加強內部把握 11轉向國內會計師事 務所 11〔三〕審計環境方面 121.完善監管制度，加大懲罰力度...............................................122.重打量四大會計師事務所的權威地位 12一、背景介紹19906月經國務院批準設立，是設有隔離設施的實行特別治理的經濟區域，貨物可以在保稅區與境外之間自由出入，免征關稅和進口環節稅，免驗許可證1992內唯一一家以保稅區開發建設為主營業務的上市公司，主要從事商業房地產的開發和經營，在1990嘴。隨著保稅區的投資環境日臻完善，公司充分利用保稅區的各項政策和上市公司的有利條件，努力實現從開發型企業向資產經營型企業的轉變。但近年來由于種種緣由業績下滑，股價不振。普華永道中天會計師事務所是國際四大會計師事務所之一，于20232023橋聘用，之后以收費過高為由被解聘〔2023年為802023年902023120。2023511〔600648，已經實施過股改，本文以下簡稱g〕對外公布公告稱，公司已經于59員會上海分會提起仲裁20232023年度對g出具無保存意見的審計報告，使該公司蒙受巨額經濟損失為由，要求普華永道返還全部審計1702大事回憶如下：20236g2.048報案后查明，一名掌管公司證券投資類工程的財務經理助理伙同證券公司營業部總經理把資金挪用給一客戶炒股并轉移給其經營的公司，造成大量虧損，絕大局部資金可能已經無法追回。第一筆資金挪用發生在2023年4g外高橋在證券公司賬戶上的賬面資金有g外高橋于2023年在這個賬戶上的保證金增加到220232023g具了無保存的審計意見，現在看來，審計意見書失實。更為嚴峻的是，兩次對g外高橋的此筆保證金進展審計時，審計人員都并沒有依據正常的審計程序自己把握函證過程，而是把函證信交有挪用資金的參與者即前文所講的g外高橋的財務經理助理全權處理。正是由于函證過程中的失誤，g外高橋認為普華永道應對公司的損失負責。這是在國內發生的第一起由公司直接對涉嫌未盡職責的事務所提起的訴訟，且訴訟的金額格外驚人，是審計收費的100多倍，所以，此案的最終結果對我國會計師事務所的將來業務進展和審計風險回避等問題可能產生重大影響。二、審計失敗緣由分析〔一〕審計主體方面沒有依據審計準則嚴格執行審計程序對于會計師事務所或負責任的注冊會計師而言普華永道在對信用保證金實施函證程序時，完全沒有依據準則要求，嚴格把握函證過程，獨立進展函證收發，而是交由公司相關人員進展處理。看來注冊會計師犯了一個格外明顯而低級的錯誤。雖然從我國目前的法律和商業環境來看，注冊會計師實施有效函證也確實存在著較多困難，據業內人士稱，迄今為止還沒有相關法規要求證券公司對注冊會計師的函證必需〔10在本案中，注冊會計師可能就是在考慮到自己直接把握函證程序難以得到回函，才把函證信交由和證券公司有業務來往的公司內部人員來完成。但是這個明顯不能成為注冊會計師的免責理由。缺乏風險意識，未能保持應有的職業慎重注冊會計師缺乏風險意識，未能保持應有的職業慎重則是造成審計失敗的根本緣由。在如本案中保證金金額很大的狀況下，注冊會計師不僅應當對函證過程進展嚴格把握，還應當考慮除函證以外是否需要實施追加的審計程序，或者進展其他替代審計程序。由于像在本案中消滅證券公司的人員直接參與挪用資金，管篇三：普華永道被g普華永道被g外高橋索賠大事2023g外高橋以普華永道審計不盡職為由向其提出了2計業界談論的焦點。這起案件經公安機關查明，是外高橋總經理、財務部經理與國海證券營業部負責人串通作弊，挪用外高橋在該證券營業部2億元保證金用于證券投資及其他投資，g外高橋認為g外高橋會計報表嚴峻失實的重大錯誤和舞弊行為，作為國際知名的四大會計師事務所之一的普華永道在實施審計后竟然毫無覺察，照舊出具無保存意見的審計報告嫌在審計工作中未能實行標準的函證程序，被外高橋申請仲裁索賠2為什么像普華永道這樣的大所也會在函證這個環節消滅如此明顯的錯誤？歸根結底就是在我國當前的法律和商業環境下在本案中，注冊會計師考慮到自己把握函證過程不能得到準時回函，就把函證交給和證券公司有往來的公司內部人員，雖然得到書面保證，但是卻為后來的紕漏埋下禍根。針對本案，雖然有很多分析針對的是普華對函證程序的缺失問題，但注冊會計師在審計過程中缺乏風險意識，才是本次審計失敗的最根本緣由。這也是我們在將來的審計工作中需要警醒的地方。篇四：外高橋對普華永道天價索賠案反思申草:外高橋對普華永道天價索賠案反思公布時間2023-5-12 閱讀次數2521 評(0票平均0.00) 評論:0次源：中國會計視野 申草 編輯：ycypwccpa一、外高橋案是職員舞弊導致財務舞弊g外高橋(600648.sh)以普華永道審計不盡職為由向其提出了2會計業界談論的焦點。這起案件經公安機關查明，是外高橋總經理、財務部經理與國海證券營業部負責人串通作弊2億元保證金用于證券投資及其他投資，事后這兩者都被刑拘，外高橋董事長也被撤換。筆者在答復《第一財經日報》采訪時認為這是一起治理層舞弊案件，事實上，從現在披露的案件事實看，該案應定性為職員舞弊；從審計角度上，舞弊一般分為治理層舞弊及職員舞弊，治理層舞弊一般指財務報表舞弊，操縱財務報表一般不會導致企業資產的直接損失，受損主要是企業外部人士，如投資者及債權人；而職員舞弊典型表現就是貪污〔包括回扣、挪用及盜竊，會直接導致企業的資產損失。外高橋2億資金損失案，依據公司公開信息披露認定是挪用，而不是托付理財，所以是職員舞弊，但是外高橋202339.313.65.16202320234.455.37203、04報，普華出具了干凈意見，且普華被指責保證金的詢證函由資金挪用者g外高橋財務經理處計業務商定書》作了免責聲明g費的金額，無論這些損失是因侵權、違約或其他緣由引起合同，是受《合同法》約束的53條明確規定因有意或者重大過失造成對方財產損失的免責條款無效〔目前，很多cpa為了保護自己，在審計報告或驗資報告上加了五花一般過失、重大過失或有意可能就成為庭審辯論的焦點之一了。二、詢證不當可能不構成重大過失外高橋治理層甚至冶理層以虛假會計資料哄騙了cpa，使cpa出具了失實的審計報告，現在外高橋反過來要求cpa對公司高層舞弊導致的損害擔當賠償之責，那么這種索賠依據是同？是技術效勞合同、托付合同、承攬合同還是無名合同？依據目前媒體報道，外高橋并沒有指明審計業務商定書的合同性質，而眾所周知，對審計業務商定書合同定性，將直接打算雙方當事人不同的權利、義務與責任。筆者認為，審計業務商定書不屬于《合同法》上任何一種知名合同，所以只適用《合同法》總則進展調整，那么要追究普華的違約責任，要同時考慮三種因素是否同時存在：主觀過錯、損害事實及因果關系，明顯，普華是有過錯的，由于其審計不標準；損害事實也是明擺的，固然實際損失是否有2個億，那另當別論；只是普華永道的主觀過錯與外高橋的損害事實是否存在因果關系，這就有很大爭議了。本案，是內外勾結串通舞弊，筆者認為，普華永道即使嚴格遵循審計準則，標準使用詢證程序，也很難覺察2億資金被挪用，由于被詢證人與客戶串通作案。也就是說，普華永道審計有過失，但這個過失不是導致審計失敗的直接緣由，故普華永道是本案中并沒有重大過失，重大過失是應覺察而沒有覺察，本案即使嚴格遵循審計準則，也很難覺察，故不存在重大過失；但普華永道的審計不標準理應受到中國注冊會計師協會的懲冶。二、專業推斷失誤可能構成重大過失但是，假設我們從另外一個角度分析，筆者又認為普華永道審計有重大過失之嫌，這22023司將巨額現金存入證券公司，稍有常識的人都知道，2023年底2023年初，中國股市已是血雨醒風一片，多少證券公司因挪用客戶保證金出事，多少上市公司陷入托付理財巨額財務窟窿，而外高橋的證券交易結算保證金從年初1.292.28股發行是市值配售，集合巨額資金打股的理由是不成立的，假設是一個警覺的審計師，應當會對此現象予以高度關注，一般會將此認定是高風險資產〔存在重大錯報風險的資產，可能存在托付理財的可能，而托付理財資產受損可能性格外大2個億的高風險資產，僅靠一紙詢證函認定，筆者覺得這樣的審計證據是不夠充分的，尤其是疑心其托付理財時，被委托人就是詢證人，這樣的詢證詢了等于白詢。所以筆者認為普華永道假設有重大過失，不是表現在詢證的不標準上，而是專業推斷的失誤上。始終以來，cpa對貨幣資金審計都不夠慎重，多是分派給實習生或手執行審計測試，此案再次提示cpa，貨幣資金審計是硬功夫，不是軟功夫，德勤深陷科龍泥潭，主要也是貨幣資金惹的禍。以前我們認為假設收入不存在問題，審計就成功一大半；現在我們會覺察，貨幣資金審計大知名堂，尤其是目前監管層高度關注控股股東及其它關聯方占用上市公司資金背景下，假設巨額資金被挪用或占用cpa沒有覺察將成為監管層打舉的重點目標。四、會計師對職員舞弊擔當次要責任那么，假設普華永道存在重大過失，那么與客戶的損害事實與會計師的過錯是否存在因果關系呢？假設直觀地講，可能有兩種看法，第一種觀點認為導致客戶受損直接緣由是治理層內外勾結導致，與審計失敗無因果關系；其次種觀點認為會計師沒有覺察客戶的重大職員舞弊，導致客戶未能準時覺察舞弊，使客戶的損失加大。假設是第一種觀點，會計師明顯不對客戶的職員舞弊負損害賠償之責；假設是其次種觀點，會計師也不是對客戶的職員舞弊導致的損害擔當全部賠償責任，而只是對損害加大局部擔當賠償責任；即使是會計師要對客戶的職員舞弊擔當損害賠償之責，建立、健全有效的內部把握是客戶的職責，客戶的資產把握有重大缺陷，客戶對其職員舞弊應擔當主要責任，會計師擔當次要責任。五、會計師對職員舞弊擔當的是補充責任即使是會計師在承提次要責任，這也是一種補充責任；所謂補充責任是指客戶的資產損失主要加害人未清償之前，不得向次加害人提起賠償之求；但目前刑案未結，對犯罪嫌疑人及相關被告包括國海證券提起民事索賠并強制執行之前只是直接加害人已被法庭裁定再無可執行資產賠償被害人損失時，被害人〔客戶〕才可以向中介機構提出索賠。這個程序已被最高人民法院在驗資索賠相關的司法解釋及最高人民法院的高院公報所公布案例所強調。筆者認為，本案應遵循先刑后民原則，外高橋首先要對犯罪嫌疑人及國海證券等相關直接加害人提出民事賠償，并最終取得法院對直接加害人終止執行裁定書后才可以就損害未得到賠償局部向普華永道提出索賠。普華永道目前根本就不要在實體上與外高橋過招，直接在程序上提出異議，固然仲裁與訴訟程序有差異，由于本案承受仲裁解決糾紛方式，在仲裁過程中可能還是要對事實作出認定。篇五：外高橋電廠5合同編號：0202-003f報告編號：tpri/t2-ra-021-2023上海外高橋其次發電有限責任公司1西