房地產預警系統的構建與應用

房地產預警系統簡單地是一個系統，可以提前發出房地產警告。具體來講,是指在房地產經濟周期理論指導的基礎上,通過對房地產經濟運行歷史過程的分析,歸納總結若干房地產經濟運行的基本規律;然后,主要通過指標的選擇和指標體系的建立,以及對房地產經濟運行過程中有關指標變化的持續監測,對房地產經濟運行的總體態勢和局部特征的變化進行準確判斷,并對其今后走勢做出正確的預期和評價,從而盡可能地提前采取監督調控措施,最大限度地促進房地產業和房地產市場的持續良好運行,盡量避免諸如房地產泡沫等不良態勢或事件的發生。一、房地產企業管理的展望1.預見功能與自然領域相比,在社會經濟領域中,由于人們各種動機的存在,偶然性成分的色彩要更濃一些,房地產業作為社會經濟的重要組成也具有這樣的特點。但是,房地產領域還有其自身的規律性,通過把握這些規律,就可以在一定程度上預測房地產領域中許多未來的變化現象。房地產泡沫預警系統的主要作用就在于通過對房地產經濟指標體系中某些指標的研究,可以從中找出某些敏感性指標的異常變化并預先指出房地產發展中的問題所在。2.防范功能通過對房地產業運行中的異常形態事先預報,可以使政策調控同步或超前于現實經濟波動。從而實現適時干預,保證房地產經濟健康有序地發展,提高房地產經濟效益,這樣就可以防范由于對未來發展的不合理預期做出的決策所帶來的失誤和損失,實現房地產業的持續健康發展。3.監測功能通過對有關指標的定期評估,可以為可能發生的房地產泡沫做出警報。未來可能會出現的問題同房地產業的現狀息息相關,并且,掌握房地產發展現狀的詳細情況有助于房地產經濟決策和調控。通過使用相應的模型和方法可有效地對房地產的總體狀況及警情輕重程度做出明確的評估。4.調控和指導功能由于市場機制的局限,僅靠市場的無形之手并不能保證房地產市場的有序健康發展,所以政府的宏觀政策調控便不可缺少,它可以解決由于市場失靈所不能解決的房地產經濟問題,實現房地產市場資源的優化合理配置。而政府要進行有效合理的調控,除了需要有恰當的經濟理論指導,還必須掌握全面準確的房地產業狀況,并透過這些信息對經濟發展的走勢做出合理的判斷,繼而采取相應的政策。二、房地產預警警照的定義根據國內外學者對房地產預警相關的理論研究和實證分析結果,房地產預警系統的組成要素包括警情、警源、警素、警兆、警限和警度。1.警情。亦警義,即是在預警時確定需要監測和預報的內容,具體在房地產預警中是指由于房地產業的發展出現異常變化,超過了國民經濟和社會發展的承受能力,造成了房地產業的內部結構嚴重失衡和商品房的不合理空置。2.警源。它是指警情產生的根源,包括兩個方面:內生警源和外生警源。內生警源是房地產業內部投資規模、結構與成本以及供給水平、結構等內部因素相互有機結合的變化結果;外生警源是對房地產有重要影響的宏觀經濟形勢和政策、自然、環境等決定的市場需求水平等外部因素所相互作用的效應。3.警素。是指警源包括的一個或多個影響警情變化的因素。4.警兆。是對警素進一步精練的結果。房地產預警警兆即是在對房地產警源的描述和歸納的基礎上通過一定的方法挑選出來的最能反映警情指標變化的警素。5.警限。它包括兩方面的含義,一是警兆指標的變化范圍,二是多個警兆指標按一定的方法綜合以后的預警指標、指數相對于房地產整體或分類市場的警限;為避免混淆,我們將后者定義為警級;6.警度。即警情的程度,警度的預報是根據多個警兆指標進行綜合計算得到的綜合預警指數和警級標準,它是對警情進行判斷,并預報警情的程度。三、預警方法與預警機制經濟預警是指圍繞經濟循環波動這一特定經濟現象所展開的一整套經濟監測和經濟評價的理論和方法體系,它主要包括預警指標的選擇和確定、預警方法、警限界定和報警等幾個方面的內容。其中預警方法是預警系統的核心,如果按照預警機制可將預警方法分為:黑色預警、黃色預警、紅色預警、白色預警、綠色預警等。目前綠色預警方法主要借助于遙感技術;而白色預警方法還處于探索階段。因此可供房地產預警選擇的主要方法是黑色預警、黃色預警、紅色預警等三種。(一)房地產預警系統循環波動現象黑色預警系統是尋找警素指標的時間序列的循環波動,以此判斷未來走勢。這種預警方法不引進警兆,只考察警素指標的時間序列變化規律,即依據循環波動特性,根據周期性遞增或遞減特點,就可以對警素的走勢進行預測。然而,一方面我國房地產經濟的發展歷史不過l0多年的時間,且大起大落,未呈現出明顯的循環波動跡象。另外也由于房地產預警系統為多指標預警,其系統的設計宗旨就是對影響房地產經濟發展的各個指標進行監控和預警。因此,黑色預警方法顯然不適合房地產預警系統設計的要求。(二)房地產預警系統定向技術方案的應用這種預警方法是一種環境社會分析法,重視定性研究,對影響警素變動的有利、不利因素進行全面的分析,結合預測者的直覺、經驗及專家學者的判斷預警,是一種定性預警方法。房地產預警系統的設計宗旨是對一系列量化指標進行判斷和監控,預測未來走勢,必須具有使用方便、易操作等特點,且是一種系統化定量方法。而紅色預警偏重于定性,因此不太適合本預警系統設計的要求。(三)警統警度分析方法黃色預警方法是目前經濟預警中經常使用的最基本的預警方法,也稱之為灰色分析。它根據警兆的警級預報警素的警度,是一種典型的由因到果的分析。它主要包括三種方法:景氣預警方法、統計預警方法和模型預警方法。1.合成兩大指數的指標景氣指數方法的出發點是:因為經濟各領域的波動并不是同時發生的,而是一個從某些領域向其他領域、從某些地區向其它地域波及、滲透的極其復雜過程。一般可以從各領域中選擇出一批對景氣變動敏感、有代表性的經濟指標,用相關數學方法合成為一組景氣指數(先行、一致、滯后),將它們作為測定和分析經濟波動的綜合尺度。利用先行指數預測經濟周期的波動的轉折點,通過綜合指數的波動進行經濟形勢的判斷和預測。但是,由于我國房地產業發展的時間短,時序數據不全,再加上景氣預警系統用合成指數的升降來表示,易造成信息量的不完整,同時景氣預警系統也不利于對每一個單指標進行監控。所以,景氣預警系統不太適合我國。2.標準與警父的關系這種預警方法是對警兆與警素之間的相關關系進行統計處理,然后根據警兆的警級預測警素的警度。具體過程是:首先根據各經濟指標與警素指標的關系確定警兆指標,然后依據警兆變動情況,確定各警兆的警級,結合警兆的重要性進行警級的綜合,最后預報警度。統計預警方法既可以看出經濟活動的升降,又可以反映各指標的綜合結果,不僅能監控整體經濟活動的波動,還可以監控每一個指標的波動,并明確指出調控的目標和方向,因此筆者認為統計預警方法優于景氣預警。3.房地產預警的模型分析這種預警方法以房地產經濟周期波動理論為指導,將計算機信息系統建模技術引入到房地產經濟預警領域,將預警問題中的定量化處理技術與定性分析有機地結合起來,提出了在房地產領域開發預警系統、實現預警過程自動化的思路。目前國內研究和運用的主要有:基于系統核與核度理論的房地產綜合模擬預警和基于模糊神經網絡理論的房地產預警等多種模型和方法。上述各種模型各有特點,可相互補充。基于系統核與核度理論的房地產綜合模擬預警將系統理論與圖論相結合,彌補了僅采用定性方法確定預警準則的不足;而基于模糊神經網絡理論的房地產預警將模糊系統理論和神經網絡理論相結合,并考慮了心理因素對房地產市場的影響,將人氣指數作為輸入變量,使預警模型更切合實際。從以上分析可以看出,我國現階段的房地產市場預警研究主要包含在黃色預警方法中。無論是景氣指數還是統計預警,都是建立在房地產周期波動理論上的。但對于統計預警方法來說,由于其容錯性能差、無法進行自我學習與調整、對資料的完備性要求嚴格,致使在資料殘缺下無法實施等缺點,也將會使預警研究轉向建立模型上。由于房地產市場本身就是一個非常復雜、龐大的非線性系統,構建基于模式識別、人工智能等非線性預警模型是很有必要的。因此,我們傾向于運用模型預警法構建房地產預警體系。四、房地產預警思維下的時差分析方法房地產預警指標的選擇是房地產預警研究的基礎工作,也是目前房地產預警研究工作的重點。從目前國內外研究現狀來看,選擇合適的指標體系的方法主要有兩種:一種采用的是純粹的定性方法,完全根據設計者自身的經驗,通過主觀選擇一些指標體系來反映房地產市場運行變化軌跡。這種方法簡單實用。但是不同人設計的指標體系會因為設計者主觀認識的不同有所不同,從而帶來分歧。另外一種選擇指標體系的方法是采用定性與定量相結合的方法。定性與定量相結臺的方法是目前能有效處理像房地產這樣的復雜巨系統的有效方法。它是從方法論的高度提出的一個研究復雜巨系統的系統科學方法。目前在房地產預警指標體系的研究中,使用的定量方法主要有兩種,一是多元統計分析方法,如聚類分析、主成分分析、判別分析、因子分析等;二是根據經濟指標的時間序列特性,采用一系列時差分析方法對經濟指標進行時差分類。將眾多指標序列大致分為先行指標類、同步指標類、滯后指標類。常用的時差分析方法有聚類分析、循環方式匹配法、馬場法、時差相關分析、K—L信息量法等。在我國現有的房地產預警文獻中,用的最多的還是多元統計分析方法。根據房地產周期波動的理論,房地產業的波動是外部因素沖擊和內部機制傳導的綜合結果。因此構成警情的指標應該包括兩大類:一類是反映宏觀經濟因素對房地產經濟運行狀況產生影響的指標,即外因影響指標:如全國消費者物價指數,各城市國內生產總值及其增長率、固定資產投資及其增長率、居民消費價格指數、年末常住人口數等,房地產業的發展應該與這些指標相適應。第二類是反映房地產業獨特的內部產業結構和運行特征的指標,即內因動力指標:如房地產價格、房地產開發投資、土地開發面積、商品房新開工面積、商品房施工面積、商品房竣工面積、商品房銷售面積、商品房空置面積、住宅銷售面積、開發企業經營收入、繳納稅費、實現利潤和住宅二級市場價格指數以及不同類型的物業所占的比重等指標。這些指標反映了房地產業的發展狀況。如上所說,定性與定量相結合的方法應該是解決房地產這類復雜巨系統的有效方法。因此,在定性分析預警指標的基礎上,我們還要運用定量分析方法,從眾多的房地產警情指標中,選擇出能夠反映房地產市場運行過程中主要方面的運行特征和各方面主要關系的經濟指標。但目前人們主要采用的多元統計和時差分析方法存在如下不足:一是要求的數據多,數據量少難以找出統計規律。二是要求樣本服從典型的概論分布。要求各因素數據與系統特征數據之問呈現線性關系,且各因素之間彼此無關。三是計算量大。即使借助計算機也難以解決這類復雜巨系統的問題。四是能出現量化結果與定性分析結果不符的現象。因此,我們認為采用灰色關聯分析與系統核與核度理論來選取預警指標是一種比較好的方法。灰色關聯分析是一種比較客觀的分析方法,對樣本量的多少和樣本有無規律都同樣適用,而且計算量少,比較方便,更不會出現量化結果與定性分析結果不符的情況。其基本原理是根據序列曲線幾何形狀的相似程度來判斷其聯系是否緊密,曲線越接近,相應序列之間的關聯度越大,反之就越小。系統核與核度理論是確定復雜系統系統核心的有效理論方法,這種方法的基本思路是對由房地產系統警情指標體系組成的原始指標體系表,采用灰色關聯分析方法,得出指標間的關聯度,根據關聯度的大小確定指標間的關系,根據指標間的關系建立指標體系的拓撲圖,求取所得拓撲圈的核,核的構成要素就是我們用來預警的指標體系。五、房地產運行狀況分析1.房地產預警指標警度的確定警度的確定可以采用三級量化度量。即。“正常”、“過熱”、“過冷”,也可以采用五級量化,即劃分為“過熱”、“稍熱”、“穩定(適度)”、“稍冷”、“過冷”五個區間。可分別采用紅、黃、綠、藍、白