郫縣房地產市場研究匯報一、郫縣概況（一）區位優勢郫縣位于成都市西北部，為成都西部新城規劃的都市組團之一。全縣版圖面積437平方公里，轄14鎮，常住人口80萬，縣城郫筒鎮距成都市區12公里，是成都市西部新城的重要構成部分，以居住、高新技術產業、電子電器制造、特色休閑旅游、文化教育、生態保護為主。（二）交通優勢郫縣縣內東西向的國道317線、成灌高速公路、沙西線、IT大道四條高等級公路和成灌快鐵橫貫全境，高新西區的密集路網將成都市區和郫縣連為一體。已開通95、96、221、305、320、310、311、511、等11條成都市內公交線路，直到達都市區，尚有五條成都市內至我縣的公交線路將陸續開通。投資120億元的成灌快鐵全境呈“Y”字形布局，市縣境內設置站點11個，其中犀浦站與成都市地鐵2號線同站換乘。設計時速為120—200公里/小時的成灌快鐵使郫縣全面融入都市“15分鐘快捷經濟圈”，加緊都市向西拓展的步伐，成為炙手可熱的投資區域。（三）資源優勢郫縣位居都江堰自流澆灌區之首，年降水量1000毫米，年日照量1350小時，土壤肥沃，氣候溫和，柏條河、徐堰河等八條大河并流穿境而過，自然資源豐富。地處都市近郊，基礎設施配套完善。（四）人居環境優勢郫縣是“八河并流的水上都市，成都平原的至美田園”，自然環境優越，水資源豐富，是國家級生態示范區、成都市區的重要取水源區。冬無寒冷、夏無酷暑，四季鮮花盛開，是居家置業的理想之地。二、郫縣房地產開發概況(一)總體狀況郫縣擁有較強的區位優勢、比較優勢和后發優勢，與成都市中心城區市縣無縫連接。伴隨郫縣都市開發建設的迅速推進，共建配套設施不停完善，縣域三產服務業、房地產業發展展現良好態勢。眾多開發建設巨頭的目光投向郫縣，中信地產集團、深圳把戲年集團、中鐵五局、中鐵二局先后進入郫縣參與一級土地整頓，綠地、龍湖、華潤、置信等品牌開發商先后進駐郫縣，主題地產和高品質樓盤不停涌現，城區土地價值迅速提高，經營性土地的拍賣價格從的每畝60—150萬元上漲至目前的每畝400—645萬元，房地產開發量為118萬平米，增至262萬平米，商品房市場均價為2700元/平方米，升至3700元/平方米。商品房市場均價到達4500元/平方米。郫縣地處城西，為成都市上風上水之地，其巨大的土地供應量和目前房價的洼地，必將為房地產開發帶來更大發展空間，是未來都市價值的熱點區域、潛力區域。（二）重要版塊劃分板塊名稱板塊重要范圍功能定位板塊重要樓盤犀浦繞城高速、成灌公路、成灌高速公路、犀浦鎮與金牛區交界線圍成區域，面積約3.2平方公里高新技術產業區、科研中心伊莎貝拉、新里派克公館紅光由繞城高速500米生態綠地、圍城路西沿線、托普大道及紅光路合圍而成，面積約為2.9平方公里中高檔居住區正成名城左岸、萬基金藍灣、中鐵瑞城西郡英華、華潤橡樹灣郫筒郫筒鎮成灌路以南的城區，面積約7.7平方公里政治、經濟、文化、中心，交通樞紐，城鎮人口集中區龍湖弗萊明戈、中信未來城、置信逸都花園按照既有發展比較良好的房地產市場劃分，重要劃分為如下幾種較為成熟的三大組團：（三）重要版塊住宅狀況1.1犀浦板塊住宅市場概況因離成都市主城區近來，物業較成都主城區性價比高，又產品構造比較齊全，因此吸引了部提成都五城區尤其是金牛區居民和高新西區的上班族在此購房。不過近幾年供應量較大，導致目前存量積攢較多。地鐵二號線及成灌迅速鐵路開通后來，區域交通將愈加便利。同步依托電子科大、西南交大、四川外國語大學等著名高校的分校以及成都紡專的高校經濟，房地產市場前景看好。片區內著名開發商有中鐵集團、上海綠地集團等。1.2犀浦板塊項目物業形態受置業客戶類型的影響，犀浦板塊目前物業形態豐富，高層、小高層各占比39%和36%，多層和別墅也有10%以上的供應。高層物業有以新里派克公館為代表，小高層物業以成都后花園為代表。1.3、犀浦板塊產品客戶群體分析由于犀浦板塊地理位置上的優勢，首先板塊靠近金牛區，首先又緊靠高新西區，由此帶來的客戶資源非?？捎^，且客戶類型多樣化?？傮w上，在犀浦板塊置業的重要有如下幾類人群：金牛區舊城改造后的拆遷戶；犀浦鎮當地舊城改造的拆遷戶或改善性客戶；高新西區工業用地的拆遷安頓戶；高新西區各大企業上班的上班族。1.4、經典項目------新里派克公館項目位置：犀浦鎮西芯大道北側開發商：綠地集團總建面：約60萬平米容積率：1.88總戶數：約戶新里派克公館雖然位于犀浦鎮，不過位于犀浦最靠近成都市主城區的位置，是上海綠地集團繼新里維多利亞公寓之后在成都開發的第二個項目。占地375畝，總建筑面積近60萬平米，其中首批產品“疊拼別墅、花園洋房”總建筑面積達四萬余平米，已經售罄，即將交房。為了對抗樓市低迷，曾推出精裝電梯小戶型和特價房源，效果較為明顯。2.1、郫筒板塊住宅市場概況郫縣三大板塊中，由于一直以來是郫縣重要的政務、經濟中心，因此房地產市場最為發達。目前，郫筒板塊可分為兩大片區，包括老城鎮片區、東南部新城區，也就是中信蜀都片區。中信集團負責一級土地開發的中信蜀都，規劃用地面積約7平方公里，是郫縣新政府所在地，未來將是郫縣新的政治、經濟、文化中心，片區發展已經由龍湖弗萊明戈的入市開始。老城鎮片區以舊城改造和環線外擴發展為主，政府定位的職能是都市的商業和文化娛樂中心，可給郫筒板塊帶來某些拆遷戶的置業需求。2.2、郫筒板塊項目物業形態通過數年較快的發展，目前郫筒板塊物業類型豐富，從超高層到別墅，均有物業供應；景尚景供應的超高層物業占20%的比例，名城左岸等樓盤供應的小高層物業比例最多，占42%，此外如中鐵瑞景茗城等樓盤供應的高層物業占24%，花園洋房物業以龍湖弗萊明戈為代表。此外，尚有少許的多層及別墅物業供應。2.3郫筒板塊產品客戶群體分析由中原平常市場監測得知，在郫筒板塊置業的客戶基本上以郫筒鎮及紅光鎮當地居民為主，老城鎮相對成熟和完善的生活配套使得這部分人群就近置業；另一方面，阿壩州、都江堰等周圍地區的客戶可以占到23%的比例；成都市主城區的客戶僅占7%。2.4、經典項目-----龍湖弗萊明戈項目位置：郫縣蜀都新城高專路開發商：龍湖地產總建面：13萬平米容積率：1.55總戶數：780（花園洋房）龍湖弗萊明戈項目是龍湖集團在郫縣蜀都新城傾力打造的西班牙風格的臺地墅院洋房，用地為中信蜀都的首個開發用地。由5+1、7+1、8+1的手工洋房構成，一經推出即受市場熱捧，為中信蜀都未來的發展開了一種好頭。3.1、紅光板塊住宅市場概況板塊地處川西平原腹心地帶，距成都市區僅13公里，屬郫縣都市組團次中心，分為4個功能片區，即以工業為主、約5平方公里的紅光研發產業片區；以教育為主、共3平方公里的西華大學片區；以及以商業和居住為主、總計為5平方公里的三觀居住片區、紅光居住片區。作為高新西區的此外一種重要配套服務區，以及成都現代工業港的發展，板塊房地產市場相對其他兩個板塊，正處在起步期。目前，板塊內的開發商以當地企業為主，較為著名的僅有正成地產。3.2、紅光板塊項目物業形態紅光板塊由于開發樓盤相對較少，因此物業類型也較為單調，目前板塊內部僅有高層和小高層兩種物業形態，各占21%和79%的比例；未來伴隨板塊的日益開發，物業形態會有所豐富。3.3、紅光板塊產品客戶群體分析因板塊內有成都現代工業港，工業園區及有關產業的從業人員多選擇就近購房；此外，西華大學工作的老師也多選擇在本板塊內置業；其他較少的本板塊內舊城改造的拆遷安頓戶也是板塊客戶的一種來源。3.4、經典項目-----中鐵瑞城西郡英華項目位置：郫縣紅光港華路（距成灌快鐵僅600米）開發商：成都中鐵置業有限企業總建面：10萬平方米容積率：1.13

總戶數：432西郡英華項目占地270畝，分2期開發。目前動工建設的一期，占地115畝，是由聯排別墅和墅質洋房（6+1觀光電梯墅質洋房）構成的純低密小區，面積區間120-320㎡。小區規劃低密度、建筑風格講究、園藝景觀布局獨到、外圍環境規劃生態化、戶型產品創新專利化、小區生活配套精心運籌、植入英式物業服務……到處倡導歐陸典雅生活，時時稟賦英式純粹的款待精髓。（四）其他板塊概況1、總體狀況目前看來，短期內郫縣房地產仍然以郫筒、犀浦為龍頭，紅光發展將加緊。其他版塊重要以三道堰鎮、友愛鎮的別墅群開發為主，發展勢態良好，同步伴隨雙鐵經濟和兩帶的打造勢必將迎來郫縣房地產的新紀元。2、經典項目—今日田園項目位置：郫縣友愛鎮農科村開發商：成都市地建置業有限企業總建面：236524平方米

容積率：0.62總戶數：623農科村位于成都市郫縣友愛鎮，位居成都平原中部，東距成都市區20公里，西鄰都江堰30公里，具有得天獨厚的區位優勢；成灌快鐵、IT大道、成青迅速通道、縣道郫花公路貫穿全境，具有以便快捷的交通優勢；走馬河、清水河夾域而過，土地肥沃，氣候溫和，綠樹成蔭，具有上風上水的生態優勢；西漢大儒揚雄出生并安葬于此，具有底蘊深厚的文化優勢該項目占地1000余畝，產品類型以獨棟為主，兼有雙拼、聯排，是成都目前在售的罕有的大盤純別墅項目，戶均占地約1畝，稀缺之上更顯寶貴。今日田園距離市區約16公里左右，道路眾多，交通順暢。今日田園小區園林景觀自然、生態、大氣、雅致，以再現田園風光為主題，來自都江堰的活水溪流在小區蜿蜒6公里，幾乎每棟別墅均臨水而居，幾千株原生樹木被完整地保留了下來，上10000株生態林木、果樹掩映成林，樹比房高、園比屋大在今日田原已是一種極一般的現象。更有約50畝的活水湖泊，如同今日田園的明珠臥在曠野上，共同構成了一幅絕美的田園風情。這在成都別墅景觀的打造上獨樹一幟，自成風景。項目地處創立中的國家AAAA景區關鍵地帶，周圍幾十平方公里區域均為花木苗圃，帶給今日田園無以倫比的自然生態優勢，居住大環境十分優良，田園風光秀美宜人。目前已經通車直達和即將通車的道路共有5條，通過老成灌、西區大道、IT大道、成灌高速、成青旅游迅速通道均可直達今日田園。尤其是正在修建中的IT大道起于成都金沙車站原成黃路口，止于都江堰彭青路口，全長約26公里，目前路基工程已施工至友愛鎮農科村，道路規劃為30米，雙向6車道，是成都市重點工程建設項目，估計今年9月底成都至友愛段即可全線通車，再加上成灌高速當地車已免費通行，五條大道、一種田園，如此優越的交通條件在成都近郊別墅項目中已無出其右，只需20余分鐘即可實現都市與田園兩種生活的自由切換。三、郫縣房地產未來發展趨勢（一）快鐵房產今年5月1日，成灌快鐵開始試運行，全長72公里的線路，是四川乃至西部的第一條迅速鐵路。這條線路的開通，對郫縣和都江堰的整個經濟起到巨大的拉動作用，郫縣的房地產市場也受益匪淺。首先，成灌快鐵的開通，讓成灌板塊從郊區變成了城區。成都都市化推進數年來，居住區早已由都市中心區域延伸至三環附近，伴隨快鐵、地鐵的修建，都市交通工具的改善，都市的規模在不停擴張。地鐵2號線和成灌快鐵的修建，以及成郫灌干道的貫穿、國道317線老城管路的改造等交通變化，將使成都市區、國賓板塊、高新西區、郫縣等區域聯絡的愈加緊密。成灌快鐵的開通，極大的提高了郫縣的區位價值，15分鐘通達市區，讓郫縣在時空上從郊區的地理位置變成了成都的二環路。

第二，成灌快鐵的開通，郫縣的土地價值得到很大提高。過去幾年幾十萬元/畝的地價，目前被拍到了每畝兩三百萬元。中信、龍湖、合景泰富、中鐵、華僑鳳凰、置信、綠地等品牌開發商紛紛在郫縣拿地，可見快鐵對這些開發商的吸引力。末上海綠地以240萬元/畝的價格拿到犀浦鎮雙柏村地塊，書院街地塊通過了37個回合的激戰后，被中信地產以380萬元/畝的價格收入囊中，郫縣郫筒鎮涼水村的2塊地被置信分別以390萬元/畝和410萬元/畝的價格拿下。

第三，成灌快鐵的開通，郫縣的房地產價格翻倍上漲，關注的購房者增多。成灌快鐵11月動工，此后一年中房價飛漲。尤其是快鐵沿線站口的房地產價格幾乎都上漲了三成，有的是翻倍上漲。郫縣的遠景估計是到，成都到犀浦東站的客流密度為10.35萬人/天，巨大的人流將給郫縣帶來商氣和人氣，也為郫縣的房地產市場帶來了潛在的客戶。成灌快鐵讓購房者對郫縣的實際距離和心理距離均有所縮小，置業者看到的是地段和周圍環境，尚有快鐵帶來的居住價值提高。購房者除了自住和投資外，尚有很大一部分是二次置業的客戶。軌道交通作為現代化都市的交通命脈，不僅有效地緩和都市交通，同步更有力地帶動區域經濟的發展，并形成一種特殊的經濟體系——“軌道經濟”。（二）沙西線生態旅游帶1、沙西線狀況概述始建于1998年的老沙西線，一直是成都西門出城主干道之一，是連接大件路、三環路和繞城高速路的一條重要交通動脈，但交通擁擠一直困擾著這個區域樓市的發展。8月，沙西線改擴建工程正式實行，這條起于金府路止于郫縣，時速60公里，全長65公里的沙西線第一次吸引了世人的眼球。6月，郫縣進行都市定位并進行房地產研討會，到會的開發商一致認為并規定郫縣政府把沙西線作為房產開發的支點和重點，以至于與溫江等地抗衡，這標志著沙西線給開發商留下無限期待和憧憬。2、沙西旅游環線明珠—唐昌唐昌鎮位于郫縣西北部，自古以來鐘靈毓秀，人才輩出，歷史文化遺跡眾多，是成都市23個歷史文化名鎮之一，既有市級文保單位2個，縣級文保單位3個，被郫縣縣委、政府列為全縣土地后備資源和旅游資源開發的重點區域