泰安市房地產調查匯報摘要：泰安房地產投資和商品房開發進入迅速發展通道，土地供應逐年放大，土地出讓價格也逐年上升；從近年泰安商品房銷售狀況看，泰安商品房成交量逐年增長；相對于泰安的經濟狀況來講，泰安的房地產仍有很大的發展空間，主城區的吸納能力將不停提高。本文從泰安市基本狀況，市場狀況以及各地區的房價狀況著手，進行市場分析并作出有關總結。關鍵詞：泰安經濟房地產價格正文：一、泰安都市發展概況1.泰安都市概況泰安市位于山東省中部地區，泰安北臨濟南，以泰山為界；南與濟寧市相連，東與萊蕪和臨沂地區毗鄰，西隔黃河與聊都市相望。同步也是處在我國東部最重要的發展帶——京滬發展帶上，是濟南向南聯絡的門戶。-泰安經濟實現較快發展，GDP總量整體上穩步增長，泰安GDP值到達1716億元。盡管近年GDP穩步增長，不過GDP增長率整體上展現下滑趨勢，重要是由于泰安都市長期以來重要依托以旅游為主的第三產業。泰安工業制造業等第二產業底子薄，近年開始起步，有望為都市發展帶來新的產業支柱。(數據來源：泰安記錄局·記錄公報)泰安交通區位泰安市位處山東濟南南面，距離濟南市區僅66公里。泰安處在國務院的黃河三角洲高效生態經濟區發展規劃區域，往北緊鄰泰安可輻射的經濟圈有京津唐經濟圈，距離約為4小時高速車程，往南距離長三角經濟圈約6小時高速車程。泰安城際交通發達，目前已經有G104等多條國道、列車軌道線，同步泰安城西通過的有京滬高速和京福高速。估計初即將通車的京滬高鐵也將通車，京滬高鐵設計時速為350公里/小時，屆時泰安抵達京津唐和長三角經濟圈的交通時間將大大縮短至少二分之一。房地產投資運行狀況從下表可看出，泰安市-房地產開發投資及增長速度出現一定的震蕩，但整體保持強勁的上漲勢頭。尤其是從開始，上漲勢頭愈加迅猛，全市的房地產開發投資額從的33.9億元，增長到的52.2億元，三年平均年增長到達32.37%。其中增長最快，較上漲51.3%。這重要和全國房地產市場上漲、開發商對市場樂觀的預期有很大的關系，加大了房地產市場投資的力度。(數據來源：泰安記錄局·記錄公報)全市商品房銷售狀況從泰安全市近年來商品房銷售狀況看，商品房銷售量由的80.3萬平方米，上漲到的208.2萬平方米。全市商品房銷售面積整體呈增長態勢，盡管泰安全市商品房銷售量微漲，但與全國房地產市場劇烈萎縮形成鮮明對比，闡明泰安房地產市場較為穩健、健康。(數據來源：泰安記錄局·記錄公報)從泰安市區商品房（含市區預售商品房及二手房）成交狀況來看，實際成交各類商品住宅8903套、115萬平方米、32億元，分別較增長61%、36%、96%。初步估計，泰安市場上未來3年內在售項目、在建項目和已拍賣土地待建項目總待推量估計在200萬平方米左右。這些項目都會在未來3年內推向市場，可以預見未來幾年泰安房地產市場競爭將日益劇烈。二、泰安土地市場市區近期土地出讓泰安房地產市場總體規模較小，公開掛牌出讓土地較少，理解到從下六個月到，泰安城區（含郊區）公開掛牌出讓土地約25幅（含工業及舊城改造土地），其中規模成功出讓的商業、居住用地為7幅，總計土地約1200畝。詳細土地信息總表如下表所示：泰西片區土地狀況泰西片區3月-4月啟動了三幅土地拍賣，其中3月成交兩幅土地，4月18日成交一幅。短短2個月，推出3幅地塊掛牌，闡明泰安都市已經開始啟動西部城區的建設。3月成交的兩幅土地中，其中一幅為-4號地塊，位于路博園東南角約5公里處的鳳凰小區邊，項目為70年居住地塊，容積率為1.8，成交地價為62萬元/畝，樓面價517元/平方米。另一幅為-1號地塊，處在京滬高鐵泰安站東側地塊，于路博園東北角約1.5公里處，為商業、金融和居住綜合用地，成交地價為120萬元/畝，假如取2.2平均容積率計算，樓面價為818元/平方米。已于4月18日掛牌出讓的-8號地塊，位于天平湖北岸，屬于商業服務性質用地，使用權為40年，容積率為1.0，土地掛牌起價（底價成交）為77萬元/畝，折合樓面價為1155元/平方米。三．泰安預售商品房市場1.預售商品房市場狀況從下表數據看市區（泰山區、岱岳區）商品住宅預售狀況，市區商品住宅預售成交均價為3974元/平方米，較成交均價2757元/平方米增長44.14%，一季度成交價格為4444元/平方米，較成交價格增長11.83%。市區商品住宅預售狀況比較年份一季度商品住宅預售套數（套）50529422256商品住宅預售面積（萬㎡）6.0333.9428.00商品住宅預售金額（億元）2.6813.497.72商品住宅預售均價（元/㎡）444439742757預售成交價格增長率11.83%44.14%——從泰安市區近一年來商品（預售）住宅成交面積走勢來看，5月前市場成交低迷，之后至1月市區商品住宅得到集中放量，從2月開始到3月成交面積又進入萎縮時期，且萎縮幅度較大。今年2月商品住宅成交12227平方米，較1月34437平方米萎縮64.5%，3月份成交量較2月增長11.1%，到達13587平方米。（數據來源：泰安房管局）從成交量走勢可看出，作為三線都市，其成交的活躍程度明顯滯后于一、二線都市，而伴隨房價的上漲，2-3月，成交量劇烈萎縮。從泰安近一年來市區商品住宅成交價格走勢來看，價格整體走勢波動較大，重要是由于泰安市場較小，輕易受到個別盤集中在1-2個月內放量成交的影響，整體平穩性較差。不過成交價格顯示，總體上價格集中在3500元/平方米到5500元/平方米之間，形成箱體震蕩。預售商品房板塊分析根據泰安房地產市場的運行狀況，可以把整個泰安預售商品房市場劃分為五大板塊，它們分別是：市中心區板塊、市政府板塊、泰南板塊、泰東板塊和泰西板塊。市中心區板塊：是泰安高檔商品房的集中開發區，也是泰安高端客戶購房首選區域之一，交通、醫療和商業等配套設施完善，生活、工作以便，目前市區房價重要集中在7000-10000元/平方米，區域內的圣源美郡銷售別墅產品，目前均價更是到達1元/平方米。市政府板塊：是泰安高端商品房的另一種匯集區域，該板塊是泰安的都市中心新區，圍繞都市時代發展軸兩側布局。良好的居住環境和完善、高端的市政配套是吸引居民購房的重要條件。板塊內起點高，規劃合理，配套設施跟進較快，目前區域內商品住宅銷售價格重要集中在6000-8000元/平方米之間。泰南板塊：距離市中心較遠，交通存在諸多不便，對本市購房者的吸引力不夠，版塊內在售項目重要以奧林匹克花園為代表，銷售價格在3800元/平方米左右，重要客戶還是以當地居住為主。泰東板塊：是近年泰安房地產開發的熱點區域，板塊內重要項目是寶龍都市廣場和志高國際，兩個項目都以商業SHOPPINGMALL為主打，同步方特歡樂世界即將于5月開園，可以預見城東板塊將會成為泰安未來的商業綜合區。泰東板塊目前在售住宅項目均價在6000元/平方米左右，商業均價在8000-15000元/平方米。泰西板塊：目前還處在商品房開發的起始階段，區域內在售項目較少，區內項目均以較高端品質的別墅和洋房產品上市為主。目前泰西板塊重要有新湖綠園、龍灣別墅和御府苑三個項目，其中前兩個項目前期部分均已基本售罄，期待后期開發上市，而御府苑項目也僅少許存量待售。龍灣別墅，其一期、二期別墅已經售罄，二期獨棟別墅銷售均價在8000元/平方米左右。根據售樓人員透露的信息，御府苑的土地成本大概在40萬元/畝。得益于泰西區域開發的啟動，便利的高速、國道交通及京滬高鐵泰安站建設，板塊房價存在較大的上漲空間，泰西板塊是未來泰安房地產發展的重點區域所在。泰安重要項目分析（1）、龍灣別墅項目名稱：龍灣別墅項目位置：路博園片區，泰山大街西段開發商：泰安玉環府房地產開發企業占地面積：260畝建筑面積：10萬平方米主打產品：獨棟別墅、雙拼別墅、聯體別墅、一般住宅開盤時間：銷售單價：別墅8000元/平方米，住宅4700元/平方米主力總價：獨棟別墅240-400萬元，聯體別墅160-220萬元去化狀況：別墅平均每月銷售2-4棟，目前剩余10棟左右客戶群體：重要以本市人員為主、部分為下屬縣市人群項目特性：龍灣別墅是路博園片區最早開發的項目之一，項目沉淀時間較長，品質較高，主打別墅的概念。項目成功地吸引了市中心區和下屬縣市人員前來購房，與市區項目進行客戶競爭，起到分流中高端客戶群體的作用。（2）、御府苑項目名稱：御府苑項目位置：路博園片區，臥虎山路盡頭開發商：泰安市時代房地產開發有限企業主打產品：聯排別墅、疊加別墅開盤時間：3月銷售單價：聯排別墅4860元/平方米，疊加別墅3600元/平方米主打戶型：93-106平方米兩房，118-121三房和131-139四房去化狀況：平均每月銷售9套，目前剩余40套左右客戶群體：重要以泰安下屬縣市購房者為主項目特性：本項目是路博園片區又一別墅項目，相對龍灣別墅而言，其品質稍低。項目的重要賣點是“低總價別墅”，重要針對那些難以承擔市區高房價的需求者。（3）、新湖綠園項目名稱：新湖中寶項目位置：天平湖片區，岱岳區財政局旁開發商：新湖地產開發有限企業主打產品：一般住宅開盤時間：一期1月31日銷售單價：4000元/平方米主打戶型：130平方米三房去化狀況：一期已經售完，二期估計在6月開盤（4）、新興園項目名稱：新興園項目位置：市政府板塊，體育場路西側開發商：山東新興元地產占地面積：12萬平方米建筑面積：40萬平方米主打產品：一般住宅開盤時間：11月28日銷售單價：二期估計五一開盤價5600元/平方米去化狀況：一期只剩余3套140平方米戶型客戶群體：以當地公務員、機關事業單位為主項目特性：項目靠近市政府，是市中心的大盤項目，銷售均價比較合適，重要吸引本市公務員等在項目周圍上班的各類人員。（5）、新城國際項目名稱：新城國際項目位置：市政府板塊，東岳大街與長城路交匯處開發商：泰安市大展都市發展有限企業在售單元：1號樓，33層，一般住宅開盤時間：1月銷售單價：5000元/平方米主打戶型：89平方米兩房和115平方米三房去化狀況：約70%客戶群體：重要以本市居住購房為主項目特性：本項目是離泰安市政府較近的一種項目，一期已經基本落架。該項目實行每棟單獨開盤，前期蓄水期較長，開盤后去劃速度較快。（6）、優山美地項目名稱：優山美地項目位置：老市區板塊，天外村邊上開發商：山東魯能置業集團占地面積：178畝建筑面積：7.6萬平方米主打產品：主體酒店和產權式別墅酒店（別墅）別墅主力面積：獨棟別墅350-370平方米，雙拼別墅330平方米左右開盤時間：1月主力總價：獨棟別墅400-600萬元，雙拼別墅280-380萬元去化狀況：剩余12棟客戶群體：重要是生意人，當地占六成，本省其他縣市占三成項目特性：該項目是泰安目前最為高端的項目。項目分為高檔酒店和產權式別墅。較高的銷售單價和總價都彰顯了該項目的高端定位。相對于其他項目來講，該項目銷售速度比較一般，客戶重要是生意人，以當地為主。（7）、御泉大院項目名稱：御泉大院項目位置：老市區板塊，解放軍88醫院東南側開發商：山東大安建業地產開發有限企業建筑面積：3萬平方米主打產品：多層住宅開盤時間：3月銷售單價：9000元/平方米主力戶型：90平方米兩房，130平方米三房去化狀況：一期85套，目前剩余4套客戶群體：以周圍縣市購房者為主項目特性：該項目是泰安市區少有的中式多層住宅，戶型設計契合了泰安當地購房者的面積規定和居住習慣，因此銷售進度比較快。目的客戶也重要鎖定為本市和周圍縣市的居住性購房者。（8）、圣源美郡項目名稱：圣源美郡項目位置：老市區板塊，天外村內開發商：泰安圣源地產企業主打產品：聯排別墅開盤時間：中銷售單價：1元/平方米主打戶型：130-160平方米去化狀況：目前項目基本售罄，剩余10多套客戶群體：主力客戶為生意人和公務員項目特性：該項目是泰安市少見的銷售單價過萬的住宅項目。項目坐落于泰山腳下，加上老市區的成熟配套和便利的交通條件，都為項目的高端定位提供了有力支撐。（9）、寶龍都市廣場項目名稱：寶龍都市廣場項目位置：泰東板塊，溫泉路西側開發商：山東寶龍實業發展有限企業占地面積：356畝建筑面積：約33萬平方米（其中商業26萬平方米，住宅約7萬平方米）主打產品：商業店面，公寓樓開盤時間：12月銷售單價：內街店面8000-9000元/平方米，外街店面15000元/平方米，住宅3500元/平方米（已于售罄）主力店：銀座、麥當勞、肯德基等去化狀況：住宅所有售罄，商業尚有約3億元未售客戶群體：住宅以當地為主，商業客戶構成比較復雜，重要是生意人項目特性：該項目是泰安的第一種大型商業SHOPPINGMALL輔以少許公寓樓的綜合型項目，項目伊始曾在泰安導致不小轟動，泰安寶龍都市廣場是寶龍集團SHOPPINGMALL開發理念在泰安的又一次成功復制，也奠定了泰安城東板塊作為泰安市商業中心的地位。四．最新發售房源房源搜索房源公布[泰安]文化路泰中、外國語對面，中心醫院西鄰（個人售套一86平68萬10-18[泰安]文化路泰中、外國語對面，中心醫院西鄰（個人售套一86平68萬10-18[岱岳區]泰山大街北方車輛對面二室二廳92平69萬10-18[泰安]泰山大街北方車輛對面二室二廳92平69萬10-18[泰安]泰山大街北方車輛對面二室二廳92平69萬10-18[泰安]泰山大街北方車輛對面二室二廳92平6