經租房的法律思考

1989年，93歲的傅世蘭去世后，他的遺留下了一對字：“1950年，華華街570號-594號和小石街8號-28號發生了社會主義改造?！?。”傅式蘭并沒有告訴兒女們更多的信息。因為在文革期間受到沖擊,她對過去患上了失語癥。她不敢再提那段歲月。但是根據這張紙條,兒女們知道了自家曾經所擁有的房產到底在什么地方。2003年,傅式蘭的大女婿和上海市楊浦區檢察院一個朋友聊天的時候,才知道岳母家的房子原來就是“經租房”(即國家“經營租賃”的私人產權房)。上個世紀80年代末國家已經出臺相關政策,通過一定程序可以將部分房產收回。于是,傅式蘭的繼承人開始踏上了漫長而充滿煩惱的討房之路。雖然最近一次的憲法修訂中,已經確認了對公民合法私有財產的保護,但長達50年的“經租房”這一歷史遺留問題,直到現在還缺乏法律解決途徑。一中華路的非門面房傅式蘭的后代已經變成了5個家族,這5家共同推出了傅的二兒子和外孫女作為代表來申請處理該處房產問題。他們在市房地產交易中心、黃浦區房地產管理局權籍科、黃浦區房地產管理局小東門辦事處和外灘檔案館等等部門問詢和查閱相關資料后,獲悉其產權仍然屬于傅式蘭。中華路570號-594號,11間門面房;小石街8號-28號,13間非門面房,面積合計1074平方米。在傅式蘭逝世后,產權轉移到其繼承人身上。小東門辦事處的馮女士告知傅式蘭的外孫女如上信息,并告知其要想落實政策,請按相關程序申請辦理。2004年7月1日,他們正式申請要求落實私房政策。在等待了4個月后,11月中旬,上海市黃浦區房產局落實私房政策的負責人電話通知了他們:“中華路的非門面房,因為租給了單位,不屬于私改,不能返還;其余的還可以商量?！备凳教m的外孫女告訴記者,這些房產當年并不是用來給自己住的。其外祖父當年是上海新華銀行的一個高級管理人員。銀行為其外祖父提供了一套房子住宿。外祖父在有了相當的積蓄之后,遂購置了這些房子用來出租。解放后不久,這些房產被采取贖買政策進行社會主義私有制改造。從1958年起,20年的定租定息后,歸國家所有。然而,在1966年開始的文化大革命,中斷了定租定息的贖買政策。經歷了巨大沖擊的傅式蘭在竭盡所能去保護她的兒女們時,也顧不上那些房產了。事實上,也容不得傅式蘭去想這些房產。在文革結束后,這個政策并沒有繼續下去。“如果定租定息的20年政策能夠完全實施,那么產權自然轉移給國家,我們沒有話說。但是實際上只履行了8年左右,要轉移也只能是轉移了部分。至少五分之三應該還給我們。而且,按照合同法來說,這是國家違約。那么他們就應當承擔違約責任。所以說,我對今天他們的這個處理決定不服。”傅式蘭的外孫羅海晶說道。羅海晶和他的家人并不打算通過法律手段來解決這個問題。他們知道,在法律上來說,私房的歷史遺留問題還處于空白地位。他們找不到足夠充分的法律條文支持他們的起訴行為。他們沒有機會訴諸于法律。1964年9月18日的《最高人民法院關于國家經租房屋的業主實際上喪失所有權的批復》指出“‘對城市房屋占有者用類似贖買的辦法,即在一定時期內給以固定的租金,來逐步地改變他們的所有制’。這就是說國家經租房屋的業主實際上已經喪失了所有權”。并且,最高人民法院在1992年的一份文件中明確規定,此類案件“不屬于人民法院主管工作范圍,當事人為此而提起的訴訟,人民法院應依法不予受理或駁回起訴”?，F在,他們只有把希望寄托在了明年將有可能通過的《物權法》上面。羅海晶說:“我們相信《物權法》的出臺,將為我們在私有財產權利的保護提供足夠的法律依據。到那個時候,我們才有可能去采取相關訴訟行為,也才有可能真正要回我們的房產?！标愅瑧c:是平臺,還是是可以返還77歲的陳同慶老人精神矍鑠。早已退休的他,還在繼續發揮著余熱,擔任著船舶工業研究所高級技術顧問、上海船舶工業行業協會顧問和歐美同學會海軍分會會長(抗戰期間曾作為國民黨海軍人員去美國留學)。最近,他還忙著關于中國游艇產業發展的課題。盡管如此,陳同慶一直有個遺憾,那就是父親曾經辛苦置下的一套房產經過幾十年波折后,不再屬于他們。陳同慶的父親原來是寶山區羅店鎮人,在羅店建了一棟約300平方米的兩層花園小洋樓,由陳同慶的外婆偶爾過去照看一下。解放后,陳的父親把房子委托羅店鎮政府出租,陳同慶在羅店的姨父每半年幫他們代領一次租金。同樣在文革爆發后,陳家受到沖擊、批斗。隨即,陳同慶的父親被迫把羅店的這處房產上交給國家。不過,陳家的房子并沒有像羅海晶家的房子那樣采取贖買方式,而是由國家托管經營。這種托管并沒有私改的20年年限,因而即使托管關系解除,產權也不會發生轉移。到了上個世紀90年代中期,陳同慶和他的兄弟們才得知有落實私房的相關政策出臺,于是推舉定居香港的弟弟以華僑身份去相關政府部門詢問。在寶山區房產局羅店鎮辦事處,他們得到消息是:這個房子曾經的確是你們的,然而,在文革期間,你們把房子上繳了啊。所以這個房子不能返還給你們了。讓他們更失望是,這兩年房子被拆遷后,租戶還得到20多萬的拆遷費。這多少讓陳同慶有些寒心。據記者了解,陳同慶對于落實私房等遺留問題的相關政策知之甚少,對在哪里查找相關文件、在哪里去進行辦理也知之甚少。這無疑給他爭取問題的解決帶來很大的障礙。受害者的利益羅海晶和陳同慶并沒有把問題僅停留在房產如何解決上面,他們認為他們的知情權受到了侵害。為什么在落實私房政策實施10多年后,他們才知道這可以通過適當程序解決?為什么沒有見到相關政策公開呢?為什么要等到自己了解了相關政策,主動去申請解決,才可以確認和辦理呢?羅海晶還認為,盡管他們去申請要求辦理時,相關部門在查閱核實后會承認產權屬于他們,但是拖了這么多年,信息的不對稱已經損害了他們的利益。對此記者采訪了上海市黃浦區房產局的一位官員,他表示:“私房問題涉及的面很廣,解決難度很大。我們有規定,該政策落實的相關問題不能對外公開。要想了解落實私房政策,請找市落政辦?！睋私?解放前前往海外的那批人留在大陸的房產盡管當時也受到了私改,但是到了(上世紀)八十年代的時候,大部分都已經退還了,“這主要是考慮海外影響的問題?！倍v觀歷年來關于經租房歷史遺留問題的相關政策,許多地方仍把文革前的文件精神作為今天的依據。1985年2月16日,城鄉建設環境保護部(現建設部)《關于城市私有出租房屋社會主義改造遺留問題的處理意見》中提到:“對于已經納入私房改造的房屋所有權問題,國家尚未明確?！薄斑^去凡是符合國家和省、自治區、直轄市人民政府的政策規定,已經納入社會主義改造的私有出租房屋,一律屬于國家所有,由房管部門統一經營管理。”這條意見本身存在前后矛盾之處,為許多人所詬病。所以城鄉建設環境保護部