建安造價管理廣義的講就是為確定合理的造價所采用的一切計劃、組織、實施的措施的總和；狹義的講就是建安造價的確定。房地產(chǎn)公司的建安工程造價就是房地產(chǎn)開發(fā)過程中建筑工程與安裝工程的費用。它是除地價外，占地產(chǎn)開發(fā)總投資金額最大，變化最多，造價形成時間最長，相對難于控制的一部分。探討這個問題，對地產(chǎn)開發(fā)公司來說，有重要意義。

地產(chǎn)開發(fā)公司的造價管理對合作單位以合約管理為主，對公司內(nèi)部以流程管理為主。

合約管理以合同是否簽訂為界，簽訂前工作重點圍繞招投標(biāo)及相關(guān)工作展開（包括合約模式的選擇、報價模式的選擇）。合同簽訂后管理重點為變更管理（包括工程變更、合計變更、現(xiàn)場簽證、工程指令的管理）。

同時，為了提高造價控制的有效性，開發(fā)企業(yè)還應(yīng)該做好控制估算，及時調(diào)整預(yù)算、對項目預(yù)計最終成本做動態(tài)跟蹤。對超預(yù)算的項目分析原因，及時提供糾偏措施。

1.

地產(chǎn)公司建安造價控制及合約管理發(fā)展及現(xiàn)狀

1.1.

我工程造價管理發(fā)展歷程

新中國成立后，國家在1950-1957年全面引進(jìn)、消化和吸收前蘇聯(lián)工程造價管理模式：在隨后的二三十年中，一方面采用在基本建設(shè)工程的各個不同階段分別編制項目估算、設(shè)計概算與設(shè)計預(yù)算、施工預(yù)算的方法，進(jìn)行投資管理；另一方面參照蘇聯(lián)計劃經(jīng)濟(jì)的模式由政府部門制定的定額和費用標(biāo)準(zhǔn)，作為項目工程造價計算依據(jù)。各部委及地方政府先后頒布了相關(guān)行業(yè)或地區(qū)的工程定額，包括：施工定額、概算定額、預(yù)算定額及費用定額等。建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位、都以定額作為確認(rèn)工程造價的依據(jù)。

定額：即在合理的勞動組織和合理地使用材料和機(jī)械的條件下，完成單位合格產(chǎn)品所需消耗的資源數(shù)量的社會平均值。

工程造價的定額管理大致經(jīng)歷三個階段：

第一階段：新中國成立到改革開放前的計劃經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)階段。由于政府是建設(shè)工程的投資者，也是項目的建設(shè)的管理和實施者，投資單位、建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位，都是由政府指令決定的。建筑企業(yè)通過上級指令性計劃獲取任務(wù)分配。按設(shè)計圖紙計算工程量、按定額計算費用，是當(dāng)時工程造價管理的主要工作內(nèi)容。工程變更發(fā)生的費用通常在結(jié)算時一并按定額計算、調(diào)整。

按定額計價時單位工程造價由直接工程費、間接費、利潤、稅金構(gòu)成。計價時先計算直接費,再以直接費(或其中的人工費)為基數(shù)計算各項費用、利潤、稅金,匯總為單位工程造價。工程量計算、材料價格、定額單價、費用計取全部都要符合定額規(guī)定，任何單位和個人都不能隨意修改其中內(nèi)容（即使建設(shè)雙方已經(jīng)達(dá)成收費意向）。在該階段如施工中使用了新產(chǎn)品、新工藝，而定額沒有對應(yīng)子目，這些無量無價材料的價格和用量確認(rèn)，都需向定額管理部門申請補(bǔ)充單價、補(bǔ)充定額，且只有在補(bǔ)充定額得到批復(fù)通過的情況下，才能在實際工程結(jié)算中做為調(diào)整工程造價有效依據(jù)。而補(bǔ)充定額的批復(fù)或頒布往往需要一年或更多的時間。如建設(shè)單位和施工單位對新材料的價格、消耗量未達(dá)成不一致，則更是需要定額管理部門協(xié)調(diào)、仲裁。

由于定額及補(bǔ)充定額的滯后性，嚴(yán)重的阻礙了建筑工程中新建筑材料、新施工工藝的使用和推廣。

定額是計劃經(jīng)濟(jì)時代的產(chǎn)物，這種量價合一、工程造價靜態(tài)管理的模式，但在當(dāng)時特定的歷史條件為工程建設(shè)雙方確定及建筑安裝工程造價確立了統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

定額管理模式還在大躍進(jìn)時期及文革中，或被取消，或被替代，取而代之以實報實銷的工程造價確認(rèn)方式。而實報實銷的管理方式，會導(dǎo)致工程造價嚴(yán)重失控，給國家財政帶來極大負(fù)擔(dān)，在大躍進(jìn)后的困難時期及文革結(jié)束后又恢復(fù)了定額管理模式.

第二階段：文革后，1979年國家重新頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額》。1986年修訂頒發(fā)了《建筑安裝工程統(tǒng)一勞動定額》。1995年，建設(shè)部又頒發(fā)了《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》。這個時期，全國各地區(qū)、各部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟牧蟽r格、人工工資類別、施工企業(yè)工效水平不同、材料的運輸距離遠(yuǎn)近不同等重新修訂了省市和行業(yè)各類建筑安裝工程定額，使定額體系管理更加完善和規(guī)范。

同時，由于社會主義市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，材料價格開始出現(xiàn)了較大幅度的波動。同時也由于投資主體逐步多元化（從單一的國家投資轉(zhuǎn)向國家、集體、私企投資）。建設(shè)工程就需要市場化定價、所有制形式不一致的企業(yè)則需要獨立的成本核算。新材料、新工藝的使用也使得定額顯示出滯后性。為了適應(yīng)上述變化，基于定額及相關(guān)配套文件上的造價管理也出現(xiàn)了一些新的規(guī)定。比如：建筑材料的定額價格與市場價格不一致時，允許材料價格調(diào)整。

最先是材料價格按定額管理部門定期頒布的浮動系數(shù)調(diào)整；后來改成六大（鋼材、水泥、木材、砂石料、磚、）按實際使用數(shù)量、信息價格調(diào)整，其他地方材料按系數(shù)調(diào)整；九十年代，隨著計算機(jī)及預(yù)算軟件的普及，最后演變成幾乎所有材料都可以按信息價格調(diào)整。價格浮動系數(shù)從不定期的幾年發(fā)布一次，到信息價調(diào)整按季、按月頒布調(diào)整。

但不同地區(qū)、不同行業(yè)、不同階段得造價調(diào)整的范圍和調(diào)整方式也是不盡相同的。比如：陜西省93定額相關(guān)文件規(guī)定：按信息價調(diào)整的材料差價，不能計取其他直接費、間接費、利潤。只能計取稅金。而北京市96定額配套文件規(guī)定：材料按信息價計算，可以直接參加取費。

在該階段，建筑企業(yè)開始通過投標(biāo)獲取建設(shè)任務(wù)。施工單位為了獲取任務(wù)，在投標(biāo)報價中，也按適用的定額規(guī)定，對取費（主要是企業(yè)間接費、企業(yè)利潤）進(jìn)行一定幅度的向下浮動，以獲取報價優(yōu)勢。

該階段末期定額計價的特點是：定額量、市場價、競爭費。由工程造價靜態(tài)管理開始逐步發(fā)展到動態(tài)管理。但就實質(zhì)而言，仍屬計劃經(jīng)濟(jì)管理模式。

第三階段：建設(shè)部推行清單計價。2001年，中國加入WTO。為了與國際接軌，建設(shè)部加快了建筑市場的立法建設(shè)及建筑領(lǐng)域的體制改革，先后頒布了《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》，使建筑施工企業(yè)的計價方式與國際通常做法相似。這標(biāo)志著建筑業(yè)市場對世界開放，也為施工企業(yè)走出國門創(chuàng)造條件。

為了與國際市場接軌，建設(shè)部加快的建設(shè)領(lǐng)域的配套體制改革，于1996年頒布《工程造價咨詢單位資質(zhì)管理辦法》（試行）的實施細(xì)則，開始對工程造價咨詢單位實施資質(zhì)等級管理；同年頒布了《造價工程師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，對造價工程師實施執(zhí)業(yè)資格注冊管理，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓經(jīng)濟(jì)鑒證類社會中介機(jī)構(gòu)的通知》（國辦發(fā)[1999]92號）明確要求造價咨詢公司與政府、事業(yè)單位、設(shè)計院、脫鉤，成為獨立的中介機(jī)構(gòu)。隨后，又在2000年頒布了第74號令《工程造價咨詢單位管理辦法》、2006年頒布了第74號令《工程造價咨詢單位管理辦法》，2006年頒布了第150號令《注冊造價工程師管理辦法》對建筑市場的參與主體的造價咨詢公司的資質(zhì)等級、工作范圍、職責(zé)范圍、權(quán)利、義務(wù)等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)定。隨著上述法規(guī)的頒布，造價咨詢公司有了較大的發(fā)展空間。一方面：根據(jù)《招標(biāo)法》要求清單招標(biāo)，要求有造價資格的單位出具清單。另一方面：隨著地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，以及建筑行業(yè)內(nèi)涉及的專業(yè)越來越多，專業(yè)化程度越來越高，地產(chǎn)公司也需要大量專業(yè)化中介公司，給與專業(yè)意見。而國內(nèi)多數(shù)造價咨詢公司的人員能力還需要快速、全面提升專業(yè)，以適應(yīng)建筑領(lǐng)域的變革和市場需求。

在該階段，定額管理部門頒布的定額及其配套使用文件，僅做為企業(yè)報價的參考，企業(yè)可以根據(jù)企業(yè)定額、市場價格、項目特點、招標(biāo)文件中的合約條件，自主報價。為了規(guī)范市場、防止不正當(dāng)競爭，《招投標(biāo)法》第三十三條規(guī)定投標(biāo)人不得以低于成本的報價競標(biāo)。

為了防止不正當(dāng)?shù)蛢r競爭，各地定額管理部門對標(biāo)底，以及投標(biāo)報價、評標(biāo)辦法都指定了一定限制措施。比如：有些地方規(guī)定按定額編制后，造價降低5%，商務(wù)標(biāo)得分最高，低于10%為廢標(biāo)；高于3%為廢標(biāo)。有些省市還規(guī)定了材料的最低控制線，以及費用標(biāo)準(zhǔn)的最低控制線。當(dāng)?shù)卣顿Y項目，由于大家按建設(shè)單位提供的統(tǒng)一工程量清單，按定額計算費用，按材料最低控制線組價，最后投標(biāo)報價一致，曾經(jīng)一度只好抽簽選擇中標(biāo)單位。

由此，建筑市場隨著投資主體多元化，投標(biāo)報價市場化，工程造價從過去帶有強(qiáng)制性、行政法定性色彩濃郁的定額計價模式，逐漸轉(zhuǎn)化為企業(yè)可以根據(jù)自身實際情況及市場需求，選擇靈活的造價確認(rèn)形式：包括固定合同總價、固定合同單價、固定費率、稅金加酬金等多種方式。由此，也帶來了地產(chǎn)投資主體（地產(chǎn)公司）如何主動選擇造價確認(rèn)形式的探討。

1.2.

當(dāng)前合同管理的現(xiàn)狀

計劃經(jīng)濟(jì)時代，工程建設(shè)任務(wù)是由計劃指令下達(dá)，同時成立工程指揮部負(fù)責(zé)工程計劃及實施，項目完成后撤銷。建設(shè)單位和施工單位只需簽訂格式和內(nèi)容非常簡單的施工協(xié)議書。建設(shè)銀行作為國家的建設(shè)項目的投資執(zhí)行者，在一定程度上擔(dān)負(fù)起：監(jiān)控國家資金的合理流向的職責(zé)。隨著造價咨詢機(jī)構(gòu)的改制、剝離，建設(shè)銀行的該項職能也在逐漸淡化。

工程合同是隨著市場化進(jìn)程和工程造價動態(tài)管理而興起和不斷改進(jìn)，以及《中華人民共和國建筑法》（1998年3月1日起施行）、《中華人民共和國合同法》（自1999年10月1１日起施行）、《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》（2000年1月1日起施行）等相關(guān)配套法律不斷頒布實施，逐漸被接受、重視，目前工程合同還處于逐步發(fā)展完善過程中

在我國地產(chǎn)商目前常用的合同體系有三套:

第一類是以FIDIC、JCT為代表，像國外的威寧謝、偉力信、利比等外資背景的測量師行基本采用的是這兩個合同模板（由于FIDIC與JCT適用條件、合同內(nèi)主要內(nèi)容基本一致，以下只以FIDIC為例）。FIDIC條款在我國建設(shè)上的使用，始于八十年代中期的世行貸款項目及大型國際項目。由于其具有條款嚴(yán)密、非常強(qiáng)的系統(tǒng)性和可操作性，工程建設(shè)各方（建設(shè)單位、監(jiān)理工程師、承包商）風(fēng)險責(zé)任明確、權(quán)利義務(wù)公平的特點，使用范圍逐步擴(kuò)大。又因為FIDIC適用的法律環(huán)境、社會環(huán)境與國內(nèi)有較大差別，國內(nèi)企業(yè)在適用FIDIC條款的時候，會對其條款內(nèi)容的約定做較大的修改，使其盡可能的適應(yīng)投資管理方的實際需要。或者說，除有明確合約藍(lán)本要求的國際金融組織及外國政府貸款建設(shè)工程項目（如魯布革水電站、二灘水電站、小浪底工程等都普遍采用了FIDIC合同)，其他采用FIDIC條款合同已經(jīng)逐漸演變變成下面第三類合同。

第二類就是國家2007年標(biāo)準(zhǔn)施工招標(biāo)文件，以下簡稱“國家范本”。建設(shè)部于91年、99年，2007年多次頒布了合同范本，從99版的國家范本開始，引進(jìn)FIDIC條款，91年的范本模式做了較大調(diào)整,將范本的組成參照FIDIC合同，分成協(xié)議書、通用條款、專用條款。2007年版結(jié)合建設(shè)部推廣的《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》,對合同中的清單報價的格式及計價內(nèi)容做了規(guī)定。從格式和組成來講，國家范本已經(jīng)和FIDIC越來越接近了。但就具體內(nèi)容上來講，“國家范本”仍較為簡略。在工程實際工作中，如合同雙方發(fā)生爭議，其條款操作性還不能充分滿足工程實際需求。國家范本與FIDIC合同，其實都是合同的通用條款，而體現(xiàn)合同個性化是靠合同的專用條款的針對性約定。國家范本與FIDIC合同通用條款的差別詳見第二章。

第三類就是以中海、萬科等實力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為代表，提出的結(jié)合了部分FIDIC條款，又結(jié)合了國內(nèi)、企業(yè)、項目的實際情況，對合同的內(nèi)容作了較大修改。一方面完整的保留了FIDIC條款的框架，一方面對FIDIC條款的內(nèi)容的描述做了結(jié)合工程和企業(yè)實際的修改。對FIDIC條款修改及補(bǔ)充內(nèi)容詳見第四章。

有些開發(fā)企業(yè)在合同條款里會明確要求，造價的確認(rèn)必須通過：基建項目竣工決算審計或建設(shè)項目結(jié)算審核。決算審計、結(jié)算審核兩者的區(qū)別是：

首先，審計分：審計分國家（政府）審計、內(nèi)部審計、社會審計。政府投資項目的審計多指國家（政府）審計。地產(chǎn)公司隨著公司規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)自發(fā)的內(nèi)部的審計、社會審計也必將越來越多的廣泛采用。

《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》（2003年6月1日起施行）中對內(nèi)部審計的定義是：“內(nèi)部審計是指組織內(nèi)部的一種獨立客觀的監(jiān)督和評價活動，它通過審查和評價經(jīng)營活動及內(nèi)部控制的適當(dāng)性、合法性和有效性來促進(jìn)組織目標(biāo)的實現(xiàn)。”

社會審計屬于一種民間性質(zhì)的審計，是由符合資格的社會審計機(jī)構(gòu)和人員所辦理的審計查證業(yè)務(wù)，實行有償服務(wù)，自收自支，獨立核算。

竣工決算審計（政府審計）依據(jù)《中華人民共和國審計法》、《中華人民共和國審計法實施細(xì)則》進(jìn)行，主要審查概(預(yù))算在執(zhí)行中是否超支，超支原因，有無隱匿資金;隱瞞或截留基建收人和投資包干結(jié)余、以及以投資包干結(jié)余名義分基建投資之類的違紀(jì)行為等等。審計對象是基建項目的資金運用是否合法?！吨腥A人民共和國審計法》第二十二條規(guī)定：審計機(jī)關(guān)對政府投資和以政府投資為主的建設(shè)項目的預(yù)算執(zhí)行情況和決算，進(jìn)行審計監(jiān)督。政府審計對建設(shè)單位的審計意見不等同于建設(shè)單位對施工單位的結(jié)算意見。

工程結(jié)算審核主要是根據(jù)國家有關(guān)法規(guī)和政策、承包合同、施工過程中雙方簽署的各種技術(shù)文件資料，給出符合施工實際的竣工造價意見。一般由投資方（開發(fā)企業(yè)）出資委托，工程造價審核單位僅對工程造價的合理性出具審核意見。施工單位、投資方（開發(fā)企業(yè)）、工程造價審核單位三方確認(rèn)后，其工程結(jié)算審核結(jié)果可作為雙方結(jié)算的依據(jù)。

1.3.

公司不同的合約管理方式：根據(jù)企業(yè)大小規(guī)模不同、企業(yè)發(fā)展的成熟度不同、項目開發(fā)速度的要求不同、資金實力不同的企業(yè)會選擇的不同的造價管理模式：

快速開發(fā)企業(yè)（比如拿地一年內(nèi)開盤）為了節(jié)約招投標(biāo)時間（開發(fā)項目總包單位招標(biāo)項目，完成招投標(biāo)工作并簽訂施工合同需要施工圖紙完成后3個月左右），項目經(jīng)常在施工圖正在設(shè)計階段，就需要完成總包單位的招標(biāo)工作。其造價控制常用模式有：限額設(shè)計及設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化（產(chǎn)品高度同質(zhì)化，確保產(chǎn)品單價基本穩(wěn)定），總包單位費率招標(biāo)（確?？焖匍_發(fā)），公司要求先算后施工，但多數(shù)項目是邊設(shè)計邊施工邊算賬。

優(yōu)點：開發(fā)速度快

缺點：后期核對預(yù)算、結(jié)算工作量大，招標(biāo)工作沒有最大限度的合理降低工程造價。如果處理不好，容易造價失控。同時，產(chǎn)品高度同質(zhì)化，會影響產(chǎn)品本土化以及產(chǎn)品線延伸。

集團(tuán)施工管理經(jīng)驗足，土建安裝材料設(shè)備開發(fā)成本管理極細(xì)（基本所有材料都統(tǒng)一采購，含砂子、石子、砌塊、水泥,甚至有些公司在采購商品混凝土的時候會參與砂石料、水泥的采購供應(yīng)），集團(tuán)統(tǒng)一由發(fā)展管理部負(fù)責(zé)項目的進(jìn)度、成本監(jiān)控等；

優(yōu)點：集團(tuán)控制力度增加，建安成本控制工作做的相當(dāng)出色。

缺點：集團(tuán)下屬的工程部或項目部管理效率降低，事無巨細(xì)均要等候上級集團(tuán)意見。招標(biāo)采購、和約管理人員增加。

資金實力雄厚，產(chǎn)品差異化大，對利潤率有一定要求，但對開發(fā)項目的規(guī)模、開發(fā)速度沒有嚴(yán)格要求的企業(yè)（拿地到項目開盤一般在18個月到24個月之間），會在項目初設(shè)階段，根據(jù)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)計算目標(biāo)成本。目標(biāo)成本在審批通過后，項目開發(fā)階段的招投標(biāo)工作，都會與目標(biāo)成本對比，發(fā)生偏差時，及時調(diào)整設(shè)計或上報調(diào)整目標(biāo)成本?？偘鼏挝还こ虈?yán)格按照招標(biāo)流程，一般采用總價包干合同。變更同期審核。

優(yōu)點：流程規(guī)范，預(yù)算控制效果較好，結(jié)算工作量小。（變更工作量與施工圖紙完善程度有關(guān)）。

缺點：開發(fā)速度慢，適用條件高。招標(biāo)階段工作量大。

材料采購引入“戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”，建立集團(tuán)統(tǒng)一的采購模式，多數(shù)材料、設(shè)備、產(chǎn)品有戰(zhàn)略供應(yīng)商提供，價格統(tǒng)一，質(zhì)量品質(zhì)有保障、訂購速度快。

優(yōu)點：質(zhì)量品質(zhì)有保障、前期采購招標(biāo)工作少、下單速度快。

缺點：合同數(shù)量巨大，管理工作量增加，且由于多種原因，采購價格未必是最優(yōu)價格。FIDIC合同與國家范本合同的區(qū)別

2.1.

FIDIC合同簡單介紹

FIDIC是國際上廣泛使用的合同格式，也經(jīng)歷了一百多年的演變過程。1999年最新的FIDIC合同文本為：《施工合同條件》、《永久設(shè)備、設(shè)計與建造合同條件》、《EPC交鑰匙項目合同條件》和《簡明合同格式》四種文本。

《施工合同條件》、是單價包干合同，推薦用于由雇主設(shè)計的、或由其代表——工程師設(shè)計的房屋建筑或工程。在這種合同形式下，承包商一般都按照雇主提供的設(shè)計施工。但工程中的某些土木、機(jī)械、電力和/或建造工程也可能由承包商設(shè)計。

《永久設(shè)備、設(shè)計與建造合同條件》推薦用于電力和/或機(jī)械設(shè)備的提供。提供、以及房屋建筑或工程的設(shè)計和實施。在這種合同形式下，一般都是由承包商按照雇主的要求設(shè)計、制造、安裝永久設(shè)備(可能包括由土木、機(jī)械、電力、和/或建造工程的任何組合形式)。是含設(shè)計的總價包干合同。

《EPC交鑰匙項目合同條件》是由承包商實施所有的設(shè)計、采購和建造工作：即在“交鑰匙”時，提供一個配備完整、可以運行的設(shè)施（如工廠）。承包商完全負(fù)責(zé)項目的規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計和施工，雇主基本不參與工作。是總價包干合同。

《簡明合同格式》適用于投資金額相對較小或工期較短的房屋工程和土木工程，它提供了五種價格模式：①純包干合同價格②附費率表的包干合同價格③附工程量表的包干合同價格④附工程量表的重新測量合同價格⑤費用補(bǔ)償形式的合同價格。

對于商業(yè)地產(chǎn)、商品房開發(fā)的總包合同，推薦使用第一種合同《施工合同條件》。因此，F(xiàn)IDIC條件（或稱FIDIC條款）被認(rèn)為是固定單價（單價包干）合同。在下文中FIDIC條件均指《施工合同條件》。FIDIC對合同雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任和風(fēng)險更為平衡。比如：招標(biāo)方提供工程量清單，并對工程量清單的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，投標(biāo)方對工程單價的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

2.2.

國家范本介紹

國家范本，格式內(nèi)容基本模仿了《施工合同條件》，但23．2條對合同價款的認(rèn)定，規(guī)定了三種方式（1）固定價格合同。（2）可調(diào)價格合同。（3）成本加酬金合同。

由于三種定價模式的風(fēng)險承擔(dān)范圍及價格確認(rèn)方式是有很大區(qū)別的。國家范本不可避免的會出現(xiàn)為了增加合同適用性，必然減少針對性的描述。

2.3.

FIDIC條款與國家范本提供格式只是合同的通用條款部分，描述的是項目的共性問題的處理、解決方法，責(zé)任權(quán)利劃分。而針對項目的個性內(nèi)容，應(yīng)在合同的專用條款內(nèi)解決。因此專用條款的格式內(nèi)容，才是真正體現(xiàn)了是一個公司的合同管理能力、造價管理能力。專用條款內(nèi)的工程范圍、計量原則、施工規(guī)范，體現(xiàn)是企業(yè)的現(xiàn)場管理水平、和約體系的計劃能力、造價控制能力、設(shè)計水平。

2.4.

FIDIC條款與國家范本的使用比較：

2.4.1.

FIDIC條款是固定單價合同。而國內(nèi)開發(fā)商更愿意選擇固定總價合同。FIDICl里“固定單價”必然意味著“工程量按實計算”是可調(diào)的，而“固定總價”意味著工程量及單價都是不調(diào)整的，只能對合同約定包干風(fēng)險外的費用進(jìn)行調(diào)整。而在國家范本通用條款里，都無法找到具體的、確定的定義和描述而在造價確認(rèn)方面。同時FIDIC合同的單價包干，意味著竣工工程量按圖紙實際計量，同時，如果工程量變化超過一定幅度以后(比如工程量變化導(dǎo)致合同總價變化超過1%，單項工程工程量變化超過該項工程量25%，)單價將按合同約定調(diào)整。而實際使用中，開發(fā)商更喜歡采用總價包干，轉(zhuǎn)嫁工程量計算誤差風(fēng)險。同時，如果合同約定按竣工圖計算工程量，即使發(fā)現(xiàn)竣工工程量與招標(biāo)清單數(shù)量發(fā)生較大幅度的調(diào)整，也很少約定單價調(diào)整及價格調(diào)整方式。

2.4.2.

FIDIC條款通過公開招標(biāo)選擇優(yōu)質(zhì)施工企業(yè)。國內(nèi)開發(fā)商喜歡邀請招標(biāo)、或者加入議標(biāo)程序。

2.4.3.

FIDIC條款監(jiān)理工程師為管理核心，提倡對工程師獨立授權(quán)，讓其獨立公正的工作。在國內(nèi)由于對監(jiān)理方/咨詢顧問的信任與授權(quán)均不夠,很難充分發(fā)揮工程師的作用。比如對監(jiān)理工程師權(quán)利的限定。在FIDIC合同在國內(nèi)使用過程中，監(jiān)理工程師的權(quán)利相當(dāng)一部分都?xì)w于建設(shè)單位（比如：分包單位的指定與認(rèn)可、發(fā)出開工通知、非承包商原定的停工后果確認(rèn)、工程款支付批核、竣工時間的延長等），而在FIDIC合同中，該權(quán)利均屬第三方獨立的監(jiān)理工程師所有。

2.4.4.

FIDIC的法律環(huán)境是：英美法律體系是普通法法系：以判例法為主要表現(xiàn)形式。我法律體系是大陸法法系:其法律以成文法即制定法的方式存在。也就是在英美，同樣的情況有過判例以后，判例就成為法律條款，類似案例可以引用過往案例，要求的到同樣的判罰結(jié)果。而在我國，法官有較大的度量權(quán)，出于對成文法律的理解不同，同一個案子在不同的法院，在不同的時期，可能得到不同的判罰結(jié)果。所以，國內(nèi)類似案例的判罰，不能做為下一案例判罰結(jié)果的推論基礎(chǔ)。

2.4.5.

FIDIC條款里，有明確針對開發(fā)商指定分包商的分包條款，并且在第59條約定：總承包商若沒有以合理理由反對指定分包商成為其分包商，其應(yīng)就指定分包商的違約向業(yè)主承擔(dān)責(zé)任。而國家范本第十一條38款只約定了承包商可以發(fā)包人同意的情況下分包工程。并沒有明確開發(fā)商是否可以指定分包。在地產(chǎn)項目開發(fā)的實際操作中，由開發(fā)商指定分包商的情況屢見不鮮。而在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，均明示發(fā)包人不得指定分包。與指定分包相關(guān)內(nèi)容詳6.1節(jié)

2.4.6.

FIDIC條款對施工過程可能發(fā)生的各種情況預(yù)計較多，思路是樹狀結(jié)構(gòu)（工程施工過程中有幾種可能，然后每種可能有不同的幾種處理方式）而國家范本對正?？⒐を炇粘绦蝾A(yù)計較多，思路多為線狀結(jié)構(gòu)。如竣工驗收FIDIC條款相關(guān)約定：

①

竣工試驗獲得通過；

②

完成合同規(guī)定的接收要求竣工所需要的全部工作；

③

任何對工程或分項工程預(yù)期使用目的沒有實質(zhì)性影響的少量收尾工作和缺陷（直到或當(dāng)收尾工作和缺陷修補(bǔ)完成時），

④

雇主未頒發(fā)接收證書前，雇主不得使用該部分工程（除合同規(guī)定外）。如雇主使用任何部分應(yīng)視為從開始使用的日期起已被接收，承包商應(yīng)從此日起不再承擔(dān)該部分的照管責(zé)任，應(yīng)轉(zhuǎn)由雇主負(fù)責(zé)，如承包商提出要求，工程師應(yīng)頒發(fā)該部分的接收證書。

⑤

未驗收合格，需重新驗收至驗收合格。未驗收合格，使雇主實質(zhì)上喪失了工程或分項工程的整個利益時，雇主拒收工程或分項工程。未驗收合格，雇主要求驗收，承包商應(yīng)繼續(xù)履行合同規(guī)定的所有其他義務(wù)，但合同價格應(yīng)予減少，減少的金額足以彌補(bǔ)此項試驗未通過的后果給雇主帶來的價值損失。

⑥

工程師在收到承包商的竣工驗收申請，安排竣工驗收，如拒絕申請，應(yīng)說明理由。如果既未頒發(fā)接收證書，又未拒絕承包商的申請，而工程或分項工程（視情況而定）實質(zhì)上符合合同規(guī)定，接收證書應(yīng)視為已在上述規(guī)定期限的最后一日頒發(fā)。

⑦

工程師頒發(fā)部分工程的接收證書后，應(yīng)使承包商能遲早采取可能必要的步驟，進(jìn)行任何尚未完成的竣工試驗。部分工程（不是分項工程）的接收證書，此后工程剩余部分的竣工誤期損害賠償費應(yīng)予減少。如果由于雇主接收和（或）使用部分工程，導(dǎo)致承包商增加費用，承包商應(yīng)通知工程是，并提交因此增加的費用（含利潤）。工程師收到該通知后，相關(guān)條款，對此項費用和利潤，進(jìn)行商定或確定。

⑧

如果承包商不當(dāng)?shù)匮诱`了竣工試驗，工程師可通知承包商，要求在接到通知后21天內(nèi)進(jìn)行竣工試驗。如果承包商未在規(guī)定的21天內(nèi)進(jìn)行竣工試驗，雇主人員可自行進(jìn)行這些試驗，試驗的風(fēng)險和費用應(yīng)由承包商承擔(dān)。這些竣工試驗均應(yīng)被視為是承包商在場時進(jìn)行的，試驗結(jié)果應(yīng)作為準(zhǔn)確，予以認(rèn)可。

國家范本工程竣工約定為：

承包人必須按照協(xié)議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工。

因承包人原因不能按照協(xié)議書約定的竣工日期或工程師同意順延的工期竣工的，承包人承擔(dān)違約責(zé)任。

施工中發(fā)包人如需提前竣工，雙方協(xié)商一致后應(yīng)簽訂提前竣工協(xié)議，作為合同文件組成部分。提前竣工協(xié)議應(yīng)包括承包人為保證工程質(zhì)量和安全采取的措施、發(fā)包人為提前竣工提供的條件以及提前竣工所需的追加合同價款等內(nèi)容多種合同價款確認(rèn)方式的優(yōu)劣比較

在1999版建設(shè)部頒布的建設(shè)工程施工合同（示范文本）23.2條款中，指出有三種確定合同價款的方式，雙方可在專用條款內(nèi)約定采用其中一種：（1）固定價格合同。（2）可調(diào)價格合同。（3）成本加酬金合同。而具體計算方法，應(yīng)按雙方應(yīng)在專用條款中約定。

上述三種確定合同價款的方式，在實踐中表現(xiàn)為四種包干形式：

3.1.

總價包干：

總價合同是指支付承包方的款項在合同中是一個“規(guī)定的金額”即總價?？們r合同的主要特征：一是價格根據(jù)確定的由承包方實施的全部任務(wù)，按承包方在投標(biāo)報價中提出的總價確定;二是實施工程范圍、工程性質(zhì)、質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在事先明確商定。

采用這種合同，合同總價只有在設(shè)計和工程范圍有所變更的情況下才能隨之做相應(yīng)的變更，除此之外，合同總價是不能變動的。因此，作為合同價格計算依據(jù)的圖紙及規(guī)定、規(guī)范應(yīng)對工程作出詳盡的描述，一般在施工圖設(shè)計階段，施工詳圖己完成的情況下。采用固定總價合同，承包方要承擔(dān)實物工程量、工程單價、地質(zhì)條件、氣候和其他一切客觀因素造成虧損的風(fēng)險。在合同執(zhí)行過程中，承發(fā)包雙方均不能因為工程量、設(shè)備、材料價格、工資等變動和地質(zhì)條件惡劣、氣候惡劣等理由，提出對合同總價調(diào)值的要求，因此承包方要在投標(biāo)時對一切費用的上升因素做出估計并包含在投標(biāo)報價之中。

因此，這種形式的合同適用于工期較短(一般不超過一年)，對最終產(chǎn)品的要求又非常明確的工程項目，這就要求項目的內(nèi)涵清楚，項目設(shè)計圖紙完整齊全，項目工作范圍及工程量計算依據(jù)確切。

固定總價合同適用于以下情況：

1.工程量小、工期短、估計在施工過程中環(huán)境因素變化小，工程條件穩(wěn)定并合理；

2.工程設(shè)計詳細(xì)，圖紙完整、清楚，工程任務(wù)和范圍明確；

3.工程結(jié)構(gòu)和技術(shù)簡單，風(fēng)險??；

4.投標(biāo)期相對寬裕，承包商可以有充足的時間詳細(xì)考察現(xiàn)場、復(fù)核工程量，分析招標(biāo)文件，擬定施工計劃。

總價包干合同的價格組成明細(xì)，并不是合同的必須內(nèi)容。價格組成明細(xì)僅是為了變更發(fā)生時，，做為計算變更價格的依據(jù)。

3.2.

費率包干

費率包干合同一般是按照當(dāng)?shù)囟~計算直接費，其中工程量按定額的計量原則計算，單價按定額的用量乘以當(dāng)?shù)氐男畔r（信息價一般略高于市場采購價）。合同會約定一個固定費率做為間接費、利潤、稅金的取費標(biāo)準(zhǔn)。如果這個費率是招標(biāo)得到的，一般會低于費用定額規(guī)定的費率，但是在多數(shù)城市的費率定額中文明施工、稅金、勞動保險等是不允許競爭優(yōu)惠的，能優(yōu)惠部分為管理費、利潤。費率包干合同其性質(zhì)類似于成本加固定酬金合同，只是酬金以固定費率計算，直接費按定額計算。

費率包干造價控制效果弱，但是招標(biāo)程序簡單，效率高，在項目不大，施工圖紙設(shè)計不完善（按圖紙包干將會出現(xiàn)大量變更），但對時間要求較為嚴(yán)格的時候，仍被廣泛的使用。

費率包干一般采用定額計算工程直接費，按包干費率計算間接費、利潤、稅金。

3.3.

單價包干

單價包干合同是指單價合同即在整個合同期間執(zhí)行同一合同單價，而工程量則按實際完成的數(shù)量結(jié)算，也就是量變價不變合同。FIDIC合同以及通常情況下的“清單報價”合同都指的是單價包干合同。

工程量清單一般由開發(fā)企業(yè)在招標(biāo)文件中提供，作為承包商計算報價的依據(jù)。工程量清單由開發(fā)企業(yè)委托有資質(zhì)的中介咨詢機(jī)構(gòu)提供（開發(fā)企業(yè)有技術(shù)力量的也可以自行編制）。合同總價為給定的分項工程量計算單價乘以工程量匯總為總價。工程量清單就是對合同規(guī)定要實施的工程全部項目和內(nèi)容按工程部位、性質(zhì)等列在一系列表內(nèi)。每個表中既有工程部位和該部位需實施的各個項目，又有每個項目的工程量和計價要求，以及每個項目的報價和每個表的總計等。

工程量清單招標(biāo)方式，給各投標(biāo)單位的工程量由招標(biāo)方統(tǒng)一提供清單，避免了預(yù)算工作的重復(fù)性和計算工程量的矛盾?？s短招標(biāo)周期、避免重復(fù)勞動：同時縮短招標(biāo)時間、提高功效，并消除因工程量不統(tǒng)一而引起的在標(biāo)價上的誤差，可以從細(xì)節(jié)上衡量投標(biāo)企業(yè)的作價水平及其合理性，有利于正確評標(biāo)。

投標(biāo)單位承擔(dān)單價風(fēng)險，業(yè)主承擔(dān)工程量風(fēng)險。是較為公平的包干模式。

單價包干一般采用清單計價模式。

3.4.

成本加固定酬金:較少采用

成本加固定酬金合同這是根據(jù)雙方協(xié)議，工程無論成本多少，其承包商的人工、材料、機(jī)械等直接費全部按實報銷，然后再給予承包商一筆固定的費用，作為承包商的酬金。

這種合同形式主要適用于工程內(nèi)容及其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尚未確定，投標(biāo)報價的依據(jù)尚不充分的情況下，發(fā)包方因工期要求緊迫，必須發(fā)包的工程;或者發(fā)包方與承包方之間具有高度的信任，承包方在某些方面具有獨特的技術(shù)、特長和經(jīng)驗的工程。以這種形式簽定的建設(shè)施工合同，有兩個明顯缺點：一是發(fā)包方對工程總價不能實施實際的控制：二是承包方對降低成本也不大感興趣。

主要使用在下列情況中：

1.需要立即開展的項目——如救災(zāi)項目。

2.特殊技術(shù)的工程項目——如有技術(shù)壁壘、。

3.風(fēng)險很大的項目——如采用創(chuàng)新工藝，雙方對這個工藝都沒有經(jīng)驗數(shù)據(jù)借鑒。如使用材料價格短期內(nèi)波動巨大，且無法估計價格走勢。

這類合同中，業(yè)主承擔(dān)項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險。因此，這種合同形式在建設(shè)工程中較少采用。

3.5.

清單計價形式和定額計價形式的區(qū)別

清單計價形式和定額計價形式表面上的區(qū)別是：

定額計價形式：是以地區(qū)定額或行業(yè)定額及其費用定額、信息價為基礎(chǔ)，計算得到的考慮到市場價格差異的工程價格。工程量按定額規(guī)則計算，一般工程量由施工單位、投標(biāo)單位計算。

清單計價是形式：是以《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》為基礎(chǔ)，工程量一般由發(fā)標(biāo)單位提供，施工單位（或投標(biāo)單位）參考定額用量、市場價格、企業(yè)自身特點以及招標(biāo)文件提供的商務(wù)條款下填報工程單價，和工程價格。

兩者實質(zhì)的區(qū)別是：前者的定價依據(jù)是定額管理部分頒布的與造價相關(guān)的各種文件，得到的是社會平均消耗水平的工程造價，而清單計價形式是要求充分體現(xiàn)企業(yè)實力和市場競爭的報價。

在實際使用中，由于清單的子目綜合程度比定額子目高，綜合度高的子目比拆開的子目報價低。同時，由于子目綜合度高，子目少，結(jié)算的工作量也會相應(yīng)減少一些。

由于定額經(jīng)歷過50多年的發(fā)展、完善，整個體系較為完善（當(dāng)然，不同地區(qū)的定額編制水平也是多少有些區(qū)別），哪些費用（尤其是行政事業(yè)性收費）定額里已經(jīng)包含，哪些沒有包含，一般都有比較明確的說明。也就是說，外地開發(fā)企業(yè)進(jìn)入一個新的城市，由于對定額的理解不如本地企業(yè)，所以用定額計價形式相對會被動一些。

而清單大面積推廣使用時間短（不足10年），國家清單也還處于不斷完善階段。由于清單工程內(nèi)容描述不夠清晰，往往需要招投標(biāo)雙方對工程施工技術(shù)、工程驗收規(guī)范、地方法規(guī)進(jìn)行充分了解和消化，才能更好的發(fā)揮清單費用包干的特點。。

費率包干的項目建議采用定額計價形式。

費率包干是建立在工程直接費套用定額，工程間接費、利潤、稅金在工程直接費的基礎(chǔ)上，按優(yōu)惠費率計算。因此，套用定額是所有費用的計算基礎(chǔ)。即使采用清單形式，也不過是多一個清單按定額組價，清單按定額取費的過程。

總價包干、單價包干項目建議采用清單形式。

采用清單形式，一方面投標(biāo)單位可以充分競爭，另一方面，清單形式子目綜合程度高，發(fā)標(biāo)單位對工作內(nèi)容、工作范圍的描述也有較大的靈活性。

另外：由于清單計價規(guī)范約定內(nèi)容少，發(fā)包單位有大的操作空間。同時，如果發(fā)包單位的描述不準(zhǔn)確的話，也會給施工單位留下較大的索賠空間。因此，采用清單計價形式，對工程范圍、工作內(nèi)容的描述一定要盡量完整。

3.6.

需要說明的是：

在99版建設(shè)部施工合同范本中，明示：“固定價格合同。雙方在專用條款內(nèi)約定合同價款包含的風(fēng)險范圍和風(fēng)險費用的計算方法，在約定的風(fēng)險范圍內(nèi)合同價款不再調(diào)整。風(fēng)險范圍以外的合同價款調(diào)整方法，應(yīng)當(dāng)在專用條款內(nèi)約定。”也就是說：即使是固定價格合同（或總價包干合同）也是可調(diào)整總價合同，只是在合同約定包干范圍內(nèi)的總價固定，包干范圍外的風(fēng)險發(fā)生時，還是要調(diào)整的。這個風(fēng)險，可能是材料價格波動，也可能是圖紙變化，還可能是自然氣候。風(fēng)險發(fā)生時，是否會導(dǎo)致總價變化，要根據(jù)合同約定執(zhí)行。

因此，認(rèn)為總價包干或者固定價格合同，就是不論合同如何約定，只要是總價包干，就應(yīng)該是無論發(fā)生什么變化，價格都不調(diào)整的合同，是錯誤的。由于項目本身具有的投入金額大、建設(shè)周期長、建設(shè)過程復(fù)雜、造價變化因素眾多等特點，完全的徹底的總價包干項目很難遇到。

價格調(diào)整必須有完善的變更批準(zhǔn)手續(xù)。（變更流程請看7.3節(jié)）地產(chǎn)公司應(yīng)對變更的審批權(quán)限做出明確的限定，杜絕隨意變更、有預(yù)謀的惡意變更。

3.7.

根據(jù)不同的建設(shè)階段，建議采用的合約模式組合

為了有效的控制造價，在可能的條件下，建議有盡量使用總價包干合同。但由于總價包干合同在合同簽訂前需要明確項目的工作范圍、工作內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范、材料規(guī)格型號技術(shù)指標(biāo)、開竣工時間、進(jìn)度安排、施工企業(yè)責(zé)任和義務(wù)、總包單位與分包單位的責(zé)任邊界、風(fēng)險分?jǐn)偟?。上述工作?xì)致而繁雜。因此在實際工作中，我們通常結(jié)合其他合約方式，綜合使用。

同時，在工期緊張的條件下，單價包干合同也是經(jīng)常采用的一種方式。

3.7.1.

項目開始前的：場地平整、圍墻砌筑、臨時水電等設(shè)施

合同簽訂時：工程做法明確，工程量可按圖紙計量（或雖無法準(zhǔn)確計量，但總量是確定的，比如現(xiàn)有場地內(nèi)垃圾清運）的宜用總價包干。比如圍墻、變電設(shè)備安裝。

工程做法明確，工程量無法準(zhǔn)確計量的采用單價包干。比如：場地清淤，土方采購。

3.7.2.

售樓處

售樓處由于工程量相對較小，工期緊，為了體現(xiàn)展示效果，設(shè)計相對復(fù)雜，招標(biāo)時圖紙完整度差，因此，建議使用單價包干合同或費率包干合同。

3.7.3.

開發(fā)項目正式建設(shè)：建議盡量采用總價包干合同，并對合同范圍內(nèi)不確定項目采用暫定單價、暫列金額等形式

3.7.4.

變更較多的園林景觀工程：建議采用單價包干合同，工程量按竣工圖結(jié)算。4.1.

合約構(gòu)架原則

由于開發(fā)企業(yè)直接指定的分包單位越多，合約關(guān)系越復(fù)雜，合同管理的內(nèi)容越多，合同邊界也越多，相關(guān)利益方的糾紛也會隨之增長，所以，應(yīng)簡化合約關(guān)系，盡量減少指定分包單位數(shù)量，對于能在總包合同中約定的，完全可以由總包單位承擔(dān)的工作內(nèi)容，應(yīng)全部由總包單位承擔(dān)。同時，由于專業(yè)化施工和行業(yè)分工，一個項目必然會有一個總包、若干個分包出現(xiàn)。為了使總包合同合理有序執(zhí)行，明確總包、分包責(zé)任范圍，必須在總包的招標(biāo)文件中，應(yīng)對開發(fā)商指定的分包工程做出規(guī)劃。對于少量不能確定是否由總包完成的工作，可標(biāo)明該工作內(nèi)容為可選擇項目（即開發(fā)商可以選擇施工單位可以是總包，也可以是專業(yè)分包）。

4.2.

合同文件組成及與招標(biāo)文件的關(guān)系

簡單的說，通過招投標(biāo)選取的施工單位，合同條款采用FIDIC模式的合同文件的組成為：招標(biāo)文件+投標(biāo)單位的回標(biāo)文件+招標(biāo)過程中的往來函件。也就是說，合同文件并非是招標(biāo)確定中標(biāo)單位后才編制的一個新文件，合同是在招標(biāo)文件中就已經(jīng)約定了合同條款、工程范圍、質(zhì)量要求等，結(jié)合回標(biāo)文件的報價及施工組織等、還包括了在投標(biāo)及定標(biāo)過程中的澄清文件、會議紀(jì)要、施工單位答辯等。合同文件是整個招標(biāo)、定標(biāo)過程所有有效文件的集合。

由于投標(biāo)單位（施工單位）需要根據(jù)招標(biāo)文件內(nèi)約定的商務(wù)條款進(jìn)行綜合單價的組價、報價。對報價有影響的主要合同條款包括：承包范圍，分包和總包的工作職責(zé)界限、質(zhì)量要求、甲方付款比例、付款時間、工程量確認(rèn)方式、工期、合同價格調(diào)整前提條件、結(jié)算方式、保留金比例、質(zhì)量保證要求、施工單位承擔(dān)的工程風(fēng)險范圍、爭議解決方式、保險繳納責(zé)任等。而上述內(nèi)容在合同通用條件及專用條件中都應(yīng)該有詳細(xì)描述。

4.2.1.

招標(biāo)文件的組成為（樣例）：

一、

投標(biāo)須知及附錄

附錄‘一’–授權(quán)委托書(樣本)

附錄‘二’–履約保函(樣本)

附錄‘三’–投標(biāo)保函(樣本)

附錄‘四’–中標(biāo)通知書(樣本)

附錄‘五’–接收證書(樣本)

附錄‘六’–對投標(biāo)人的資格要求

二、

投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄

三、

合同協(xié)議書

四、

合同通用條件

五、

合同專用條件

六、

售后服務(wù)及工程質(zhì)量保修書

七、

工程規(guī)范及附錄

附錄‘一’–工程范圍及合同劃分

附錄‘二’–開辦項目責(zé)任分工

附錄‘三’–現(xiàn)場狀況及工程進(jìn)度要求

附錄‘四’–物料訂供貨計劃表(樣本)

附錄‘五’–物料進(jìn)場驗收單(樣本)

附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單

附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)

附錄‘八’–甲供及指定供應(yīng)(分包)材料的結(jié)算辦法

八、

招標(biāo)圖紙目錄

九、

招標(biāo)圖紙(分開裝訂)

十、

招標(biāo)圖紙疑問卷及回復(fù)：工程量清單編制中，對圖紙的內(nèi)容的澄清

十一、

計量計價原則

十二、

工程量清單、附錄及投標(biāo)總計

4.2.2.

合同文件的組成：

一、

合同協(xié)議書

二、

中標(biāo)通知書

三、

投標(biāo)函及投標(biāo)函附錄

四、

投標(biāo)疑問卷及回復(fù)：施工單位在投標(biāo)過程中，對招標(biāo)文件、圖紙、工程量清單提出的疑問及得到的書面回復(fù)

五、

往來函件：包括開標(biāo)后的投標(biāo)內(nèi)容的澄清及承諾、與該合同相關(guān)的會議紀(jì)要、項目負(fù)責(zé)人答疑會紀(jì)要、等

六、

合同通用條件

七、

合同專用條件

八、

售后服務(wù)及工程質(zhì)量保修書

九、

工程規(guī)范及附錄

附錄‘一’–工程范圍及合同劃分

附錄‘二’–開辦項目責(zé)任分工

附錄‘三’–現(xiàn)場狀況及工程進(jìn)度要求

附錄‘四’–物料訂供貨計劃表(樣本)

附錄‘五’–物料進(jìn)場驗收單(樣本)

附錄‘六’–甲供材料及甲指乙供材料清單

附錄‘七’–工程變更洽商單(樣本)

附錄‘八’–甲供及指定供應(yīng)(分包)材料的結(jié)算辦法

十、

招標(biāo)圖紙目錄

十一、

招標(biāo)圖紙疑問卷及回復(fù)

十二、

招標(biāo)圖紙（分開裝訂）

十三、

計量計價原則

十四、

工程量清單、附錄及投標(biāo)總計

十五、

投標(biāo)須知及附錄

附錄‘一’–授權(quán)委托書

附錄‘二’–履約保函

附錄‘三’–投標(biāo)保函

附錄‘四’–對投標(biāo)人的資格證書

附錄‘五’–接收證書(樣本)

4.3.

合約邊界劃分

通過劃分合約邊界，明確工作范圍，責(zé)任范圍，報價范圍，確保項目管理按計劃、有目標(biāo)、有序施行。既應(yīng)避免責(zé)任空缺，還應(yīng)避免責(zé)任重疊，責(zé)任重疊導(dǎo)致費用升高（責(zé)任單位都會對自己的負(fù)責(zé)內(nèi)容收取費用），出現(xiàn)問題時又相互推諉責(zé)任。

比如進(jìn)度款核定，監(jiān)理只負(fù)責(zé)形象進(jìn)度及質(zhì)量確認(rèn)，但不負(fù)責(zé)具體工程數(shù)量確認(rèn)，及付款金額之確認(rèn)。造價咨詢機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)進(jìn)度款的審核，提供付款意見。

比如：總包單位對分包單位有照管責(zé)任，總包單位收取總包單位管理費（有些FIDIC合同文件也稱照管費）。分包單位要服從總包單位的現(xiàn)場工作協(xié)調(diào)及管理，遵守總包單位的現(xiàn)場管理制度。

總包單位對分包單位的照管責(zé)任應(yīng)理解為：總包單位應(yīng)承擔(dān)對分包單位的服務(wù)、管理、協(xié)調(diào)、溝通責(zé)任，并對分包單位工程的施工進(jìn)度、施工質(zhì)量、工程款支付使用承擔(dān)管理責(zé)任。

比如：總包單位對現(xiàn)場的照管責(zé)任還包括：現(xiàn)場臨時道路的接受和建造維修、為分包單位提供塔吊及共享腳手架等?？偘鼏挝坏哪_手架分包單位可以免費使用，分包單位的專業(yè)腳手架分包單位自己負(fù)責(zé)。

比如：有些需要明確總包單位和分包單位界面：比如總包單位承擔(dān)混凝土構(gòu)件內(nèi)的打孔預(yù)埋及恢復(fù)工作，但需分包單位事先提供預(yù)埋件孔位圖紙及預(yù)埋件。分包單位負(fù)責(zé)砌體內(nèi)的打孔預(yù)埋及恢復(fù)工作。比如總包單位負(fù)責(zé)提供分包單位臨時水電的接駁點至每層樓，分包單位負(fù)責(zé)從接駁點接至工作面，同時總包單位可掛表計量收取水電費。對于各個分包單位與總包單位之間的收口、邊界部位明確各自責(zé)任范圍（鋁合金門窗洞口嵌縫粉刷、戶門門框塞縫、門套側(cè)面粉刷、電氣開關(guān)面板的填縫，上述工作量是總包單位還是分包單位承擔(dān)、室外踏步基層面層工作量是總包單位還是園林承擔(dān)等等）

比如：分包單位供應(yīng)合同中，對卸車費的承擔(dān)，卸車地點的約定、現(xiàn)場二次搬運費的承擔(dān)、現(xiàn)場物料貯存費用的承擔(dān)應(yīng)有明確說明。

比如：總包、分包與市政項目的駁接位置，市政施工到市政井前，還是市政計量表前，是否含表。

4.4.

合同格式本文的選用

備案合同：必須采用招標(biāo)管理部門提供的格式合同，也就是地方招標(biāo)管理部門根據(jù)建設(shè)部的合同范本，結(jié)合本地實際情況，編制的適用于當(dāng)?shù)氐母袷胶贤?/p>

壟斷行業(yè)承包合同：壟斷行業(yè)規(guī)定必須采用的企業(yè)合同格式文本。

其他合同：不建議選用建設(shè)部提供的格式文本。原因：合同稍顯簡略。合同條款操作性不夠強(qiáng)，產(chǎn)生糾紛時，會發(fā)生找不到協(xié)商解決、及處理依據(jù)。建議選用造價咨詢公司推薦的、或集團(tuán)內(nèi)已經(jīng)使用多次，實踐證明可行的文本。

合同文本條款較多，應(yīng)事先組織公司內(nèi)部員工學(xué)習(xí)，對重要的總包合同，在招標(biāo)過程中，同時，尤其總包合同，是還應(yīng)組織向投標(biāo)單位交底。應(yīng)選擇合同條款詳細(xì)、責(zé)任劃分明確、執(zhí)行條款明晰——合同寧繁勿簡、編制合同麻煩一點，盡量減少執(zhí)行合同中出現(xiàn)糾紛，卻找不到適用條款。

合同按不同的工程內(nèi)容、不同的責(zé)任范圍，涉及權(quán)益單位數(shù)量不同，合同模板至少應(yīng)分為：

（1）

工程總包施工合同:施工合同，由開發(fā)商和總包簽署的雙方合同；

（2）

指定供應(yīng)分包合同：供應(yīng)合同，建議由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開發(fā)商做鑒證的三方合同；

（3）

設(shè)計、供應(yīng)及安裝分包合同：含設(shè)計、供應(yīng)內(nèi)容的施工合同，建議為由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開發(fā)商做鑒證的三方合同；

（4）

指定分包合同（或?qū)I(yè)分包）：施工合同，建議為由總包和供應(yīng)商簽訂合同，開發(fā)商做鑒證的三方合同；

（5）獨立承包合同:開發(fā)商與分包直接簽署的施工合同。適用于總包單位管理相對較弱的室外市政給排水工程、燃?xì)?、電信、電力、園林工程。同時，由于電梯的特殊性，部分電梯安裝企業(yè)為了避免工程后期總包單位垂直腳手架拆除后將電梯當(dāng)作垂直運輸工具，會要求電梯安裝合同為獨立合同。

4.5.

總包合同專用條款中應(yīng)明確的包干范圍：

4.5.1.

接受并維護(hù)現(xiàn)場實際情況的費用：包括接收現(xiàn)場質(zhì)地地貌、接收由現(xiàn)有其它承包商施工之工地及其它的臨時設(shè)施，如施工用水電的接駁點、臨時排水系統(tǒng)、臨時道路、圍板等；接收由其他承包商已經(jīng)施工完成之基坑、護(hù)坡及地基處理現(xiàn)狀、與市政系統(tǒng)接駁之有關(guān)工程，并對其與本工程間的界面的符合性呈交問題報告；對鄰近建筑物之保護(hù)及監(jiān)察，對本工程、相鄰建筑物、道路等的沉降觀測施工電、水和燃?xì)獾仁褂镁S護(hù)、解決現(xiàn)場擾民及民擾調(diào)停、本工程施工相關(guān)之事項，如環(huán)境清理、市容維護(hù)、交通、卸土等工作；負(fù)責(zé)保護(hù)現(xiàn)場內(nèi)樁點、高程及沉降觀測點；負(fù)責(zé)于施工現(xiàn)場內(nèi)樹木及地下已有管線(如有)之保護(hù)及承擔(dān)其費用臨時道路、出入口及市政基建設(shè)施；

4.5.2.

完成圖紙確定內(nèi)容的費用：承包商須承擔(dān)完成圖紙內(nèi)容所需任何與中華人民共和國境內(nèi)之業(yè)務(wù)及建設(shè)項目直接或間接有關(guān)的一切稅項、費用或收費。包括但不限企業(yè)所得稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費及教育費附加、增值稅；外地企業(yè)進(jìn)入工程所在地之施工管理費；

進(jìn)口設(shè)備/材料之相關(guān)一切費用；政府機(jī)構(gòu)所收取的各種政府收費及基金如渣土消納、馬路代掃、污水排放費用、招標(biāo)辦公室要求中標(biāo)之投標(biāo)人所需交納的費用、環(huán)境監(jiān)測費、土壤檢驗費及氣象觀測費等收費；在中華人民共和國執(zhí)行工作獲得所需之資質(zhì)、許可證的費用；其它一切國家及地方市政府現(xiàn)行法例所規(guī)定之稅收及費用?？⒐D紙編制費及報審費；承包商人員的保險費承包商須負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)計及圖紙，包含加工詳圖、大樣圖、安裝圖等，圖上應(yīng)詳細(xì)顯示有關(guān)尺寸、位置、安裝方法、飾料等的全部資料。

4.5.3.

按技術(shù)規(guī)范及技術(shù)要求施工的費用：全部材料/設(shè)備和施工工藝須符合規(guī)范、良好的慣例及當(dāng)局質(zhì)監(jiān)部門界定的合格標(biāo)準(zhǔn)。除非工程師有特別的指示，承包商應(yīng)按照其中要求最嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。本工程質(zhì)量監(jiān)督按國家及工程所在地的有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督的條例和規(guī)定執(zhí)行。本工程質(zhì)量須達(dá)到合同規(guī)范要求的水平且不低于國家現(xiàn)行的工程質(zhì)量規(guī)定及各專業(yè)工程檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)的合格等級。用于本工程的所有物料必須符合工程規(guī)范之技術(shù)規(guī)范所要求的標(biāo)準(zhǔn)。技術(shù)規(guī)范包括列于本合同內(nèi)的“技術(shù)規(guī)范”、法律的要求、國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等。當(dāng)任何材料或設(shè)備選擇已獲得工程師批準(zhǔn)時，承包商應(yīng)從同一位制造商處取得全部所需的數(shù)量。當(dāng)工程需要大量材料時，承包商應(yīng)確保制造商能夠一次便完成材料供應(yīng)，當(dāng)材料是利用連續(xù)性生產(chǎn)線生產(chǎn)時，則應(yīng)確保在制造過程中材料的裝飾及顏色等質(zhì)素維持不變。永久性工程所用的一切物料必須是全新的及質(zhì)素優(yōu)良的。對于物料是否達(dá)到指定的質(zhì)量和是否適用于工程，開發(fā)企業(yè)代表是最終之鑒定人。承包商所提供的物料及設(shè)備均應(yīng)適合于當(dāng)?shù)氐奶鞖馐褂眉氨ＷC能按技術(shù)規(guī)范要求于酷熱及嚴(yán)寒天氣下正常運作。

4.6.

甲方指定分包單位、甲供材料以及甲指乙供材料的適用前提

上述甲方指定分包單位應(yīng)限于：

涉及觀感的項目：如外墻磚采購、石材采購。該類產(chǎn)品顏色、色差、材料品質(zhì)、難以用規(guī)范統(tǒng)一及行業(yè)技術(shù)約定的、而上述指標(biāo)對對工程質(zhì)量及裝飾效果又特別重要、且不同的顏色、色差、品質(zhì)導(dǎo)致的材料價格差特別巨大，必須由甲方控制質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

必須專業(yè)設(shè)計的項目：如鋁合金門窗幕墻、公共區(qū)域精裝修、外墻保溫、夜景泛光照明、智能化系統(tǒng)、電梯。

行業(yè)管理要求：消防報警系統(tǒng)、市政給水工程、人防設(shè)備、電視、電話、電信、燃?xì)獾裙こ獭?/p>

總包單位招標(biāo)時尚未有具體質(zhì)量要求的項目：如陽臺欄桿、室外欄桿。

物價波動較大時，為了減少漲價風(fēng)險，開發(fā)企業(yè)采購的材料：比如鋼材、電纜。

集團(tuán)已簽訂供應(yīng)戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的項目：每個公司會有不同。常見戰(zhàn)略合作伙伴涉及：電梯、配電箱、開關(guān)面板、管材、線纜、外墻磚、入戶門、門鎖、空調(diào)設(shè)備等。

4.7.

材料單價調(diào)整（暫定供應(yīng)單價）方式：對甲供材料或甲指乙供材料。

乙供材料時，開發(fā)企業(yè)在任何時候不參與確定材料供應(yīng)單價，承包商須按工程規(guī)范、設(shè)計圖紙等要求采購供應(yīng)令開發(fā)企業(yè)/工程師滿意的合格產(chǎn)品。惟上述之開發(fā)企業(yè)的不參與指定品牌/廠家及確定供應(yīng)單價并非指開發(fā)企業(yè)/工程師按規(guī)范/設(shè)計要求進(jìn)行物料的審批，且開發(fā)企業(yè)/工程師的該等審批、同意在任何情況下都不會減免承包商的于合同中規(guī)定的義務(wù)及責(zé)任。乙供材料項目的單價為固定單價。如非必須，應(yīng)盡量采用乙供材料。

甲供材料時，開發(fā)企業(yè)直接與物料供貨商簽訂采購供應(yīng)合同，并由供貨商供貨到現(xiàn)場地面承包商指定并由開發(fā)企業(yè)/工程師許可的位置(必要時由現(xiàn)場可用的設(shè)備參與卸貨)。在招標(biāo)時，甲供材料的供應(yīng)價格以“暫定供應(yīng)單價”暫時計入項目單價及合同價格，項目單價的組成按計價規(guī)則執(zhí)行，待期中付款或結(jié)算時相關(guān)費用由合同價格內(nèi)扣除。合同中應(yīng)約定實際供應(yīng)價格與“暫定供應(yīng)單價”不一致時，價格調(diào)整計算公式。由于價格不一致，會導(dǎo)致?lián)p耗費用、管理費用、利潤等的調(diào)整，所以，不能直接用供應(yīng)價格與暫定供應(yīng)單價直接做替換。這點應(yīng)特別注意。同時，施工損耗是增加供應(yīng)量，還是調(diào)整材料單價，一定要在合同中明確。

甲指乙供是指，對于簽約時未確定的物料，在施工過程中開發(fā)企業(yè)確定產(chǎn)品/供應(yīng)商并指定價格，或開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)承包商提供的產(chǎn)品/供應(yīng)商及價格，并由承包商與供應(yīng)商簽約訂購。注意事項與甲供材料相同。

甲指乙供材料，在實際使用中，如開發(fā)企業(yè)指定的是唯一品牌且又指定了產(chǎn)品價格，則相關(guān)利益方協(xié)調(diào)難度大，責(zé)、權(quán)、利關(guān)系復(fù)雜，應(yīng)盡量少采用。

一般應(yīng)以在招標(biāo)文件中，開發(fā)企業(yè)指定若干同檔次品牌，施工單位自由選擇品牌并報價為好。

4.8.

施工項目的調(diào)整方式：

暫定金額（或稱暫列金額）：所涵蓋的工作是一些在投標(biāo)時未能完全預(yù)見、規(guī)定或詳細(xì)說明的工作，但不包括指定分包單位工程。此部分的工作包括于工程范圍內(nèi)，此部分的工作所需時間亦包括于合同工期內(nèi)，惟有關(guān)的款項僅為暫定。在合同執(zhí)行中須按開發(fā)企業(yè)的指示而部分或全部使用，或倘若不需要時從合同價格內(nèi)扣除。如變更預(yù)留。

選擇項目：工程量清單內(nèi)如有部分項目在旁備注為選擇項目，開發(fā)企業(yè)代表有權(quán)在工程開工后發(fā)出變更指令，確定任何一項或多項選擇項目是否由承包商或其它單位承造。若開發(fā)企業(yè)代表發(fā)出上述指示，確定有關(guān)選擇項目不交由承包商承造時，則有關(guān)項目的報價將全數(shù)扣除，承包商不能為此做出任何索賠.

采購合同應(yīng)采用單價合同：采購數(shù)量可根據(jù)施工情況，及時調(diào)整并采購合同中約定：施工單位提供供料計劃，造價咨詢公司核對使用數(shù)量，如果供應(yīng)數(shù)量偏少，導(dǎo)致工期延誤，施工單位承擔(dān)延期責(zé)任。如果供應(yīng)數(shù)量過多，應(yīng)在當(dāng)期付款中扣除，工程完工后的結(jié)余材料，施工單位自行消化。也就是說：采購合同里對采購數(shù)量，開發(fā)企業(yè)之做輔助性控制，按材料使用單位提供的供料計劃供應(yīng)。但如果供應(yīng)量高出施工合同的合同用量，則在施工合同當(dāng)期付款中扣除超供應(yīng)部分的價值。

預(yù)估單價：對于預(yù)估工程，如：拆除工作、拆改、植筋工作。圖紙未確認(rèn)工藝：如防水尚未確定采用三元乙丙橡膠、聚酯胎、防水涂膜時，可將可能使用的工藝均要求施工單位報價。預(yù)估單價均應(yīng)在為評標(biāo)內(nèi)容。

4.9.

合同技術(shù)規(guī)范：包括工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及開辦項目要求

工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（可以是國家標(biāo)準(zhǔn)的文件號，也可以是適用條款的描述），主要材料的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及品牌。明確的工程規(guī)范即是合理報價的基礎(chǔ)，也是工程質(zhì)量的保證，任何人不得隨意修改合同之技術(shù)規(guī)范及合同范圍。

技術(shù)規(guī)范由設(shè)計部提供、施工技術(shù)措施及驗收規(guī)范由工程部門提供,并經(jīng)過相關(guān)部門會簽同意。

招標(biāo)文件中技術(shù)規(guī)范總所指定品牌應(yīng)是同檔次品牌，所有品牌應(yīng)該是市場常用品牌。同一產(chǎn)品選用廠家應(yīng)不少于三家。所有品牌檔次應(yīng)與產(chǎn)品定位一致。應(yīng)嚴(yán)格杜絕技術(shù)規(guī)范中出現(xiàn)市場不常用之品牌（除非是為了追求裝修效果的獨特性的及與業(yè)主接觸有特殊要求的設(shè)備產(chǎn)品：例如外墻裝飾面材、電器單雙聯(lián)開關(guān)面板，門禁呼喚器），產(chǎn)品檔次與產(chǎn)品定位不一致的情況。

4.10.

風(fēng)險的承擔(dān)：

保險部分：建議開發(fā)企業(yè)購買工程一切險（含第三者責(zé)任險）。除此以外的保險由施工單位購買。開發(fā)企業(yè)可以請保險經(jīng)紀(jì)公司提供多家保險公司報價，并通過調(diào)整免賠額金額，降低保險費用。同時應(yīng)通過協(xié)商，盡量在不增加保費的情況下擴(kuò)大保障范圍。

不可抗力：保險范圍內(nèi)的開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。其余人員財產(chǎn)損失各自負(fù)擔(dān)。工期順延。不建議將不可抗力風(fēng)險全部轉(zhuǎn)嫁總包單位，原因是：不可抗力風(fēng)險發(fā)生概率小，讓總包單位承擔(dān)，必將提高總包單位報價。且不可抗力風(fēng)險一旦發(fā)生，損失巨大，總包單位也無力承擔(dān)。

材料漲價風(fēng)險：工期確定且工期較短的工程（一年內(nèi)），建議包干漲價，及材料價格上漲或下跌，均不調(diào)整總價。工期較長的項目，可以約定幾個主要材料的價格調(diào)整方式，也可以將波動較大的材料由甲方供應(yīng)，使施工單位免除因承擔(dān)物價大幅波動，而造成虧損引發(fā)其他矛盾，導(dǎo)致項目停工。同時，如果材料價格下降，開發(fā)企業(yè)也能節(jié)約一部分費用。其他材料，品種繁多，且對造價影響較小，一旦調(diào)整，工作量巨大，且造價調(diào)整幅度不易控制，應(yīng)約定均不調(diào)整。

4.11.

爭議解決方式

由于訴訟實行兩審終審制；仲裁實行一裁終局制。原因：仲裁結(jié)果難以控制，仲裁之后若不滿意無法提請訴訟，且一裁終局制，結(jié)果不可更改。

所以爭議解決方式最好為：協(xié)商、訴訟。訴訟法院為合同履行地。

4.12.

投標(biāo)保證金、履約保函、支付保函、預(yù)付款保函、墊資條款

4.12.1.

業(yè)主為了避免承包商棄標(biāo)等原因而蒙受損失設(shè)立了投標(biāo)保證金。所有公開招標(biāo)的招標(biāo)文件均應(yīng)要求投標(biāo)單位提供投標(biāo)保證金。但招標(biāo)文件應(yīng)依法合理設(shè)定保證金數(shù)額，且數(shù)額不應(yīng)過大，能避免承包商輕易棄標(biāo)即可。

4.12.2.

提供履約保函是為合同雙方提供履約保證，備案合同一般要求總包單位提供履約保函，開發(fā)企業(yè)提供支付保函。保函金額應(yīng)以備案合同金額為準(zhǔn)。

4.12.3.

由于國內(nèi)分包單位施工企業(yè)實力相差較大，部分企業(yè)通過銀行開具保函有困難，因此，對于開發(fā)企業(yè)不需要支付預(yù)付款且合同金額較小的分包單位項目，可以不要求施工企業(yè)開具履約保函。

但是對于要求必須支付預(yù)付款的企業(yè)，應(yīng)要求對開發(fā)企業(yè)提供履約保函及預(yù)付款保函。

4.12.4.

履約保函可以是銀行保函，也可以是擔(dān)保公司保函。

4.12.5.

由于《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第六條當(dāng)事人對墊資利息沒有約定，承包人請求支付利息的，不予支持?！簿褪钦f，在此《解釋》之前，墊資施工是禁止的?！督忉尅奉C布之后，墊資條款是有效條款。因此，如開發(fā)商需要總包單位墊資、可以在總包合同中可以明示不提供預(yù)付款。

總包合同應(yīng)約定工程款支付方式以及未提供預(yù)付款、或施工單位墊資時利息計算及支付方式。按《解釋》第六條，可以理解為，若無約定，即為雙方約定不計算墊資利息。建議為了更加穩(wěn)妥，如不需另計算墊資利息，還是最好在合同中明示。

4.13.

指定分包工程款由總包支付還是由開發(fā)商直接支付

4.13.1.

總包支付指定分包商工程款優(yōu)缺點：主要優(yōu)點是總包對分包商控制能力增強(qiáng)。缺點總包如管理不善，將延遲對分包商支付進(jìn)度款，進(jìn)而影響施工進(jìn)度。

4.13.2.

開發(fā)商直接支付分包工程款優(yōu)缺點：主要優(yōu)點開發(fā)商對工程控制能力增強(qiáng)。缺點弱化總包管理，增加總包協(xié)調(diào)難度。

4.13.3.

建議：開發(fā)商管理項目能力較強(qiáng)的情況下，直接支付指定分包商進(jìn)度款。為加強(qiáng)總包對項目的管理控制能力，分包商進(jìn)度款付款申請需總包簽字確認(rèn)后，開發(fā)商才會支付分包商工程進(jìn)度款。

4.13.4.

開發(fā)商直接支付分包商進(jìn)度款之合同約定：可在合同內(nèi)增加總包單位委托開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷委托。合約管理中需要注意的幾個方面

5.1.

與指定分包相關(guān)的法律條款及總分包條款的設(shè)定

5.1.1.

目前與指定分包相關(guān)的法律法規(guī)有：

2004年2月3日中華人民共和國建設(shè)部令（第124號）《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工分包管理辦法》第七條建設(shè)單位不得直接指定分包工程承包人。

2003年七部委30號令《工程建設(shè)項目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》第66條規(guī)定：“招標(biāo)人不得直接指定分包人?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條規(guī)定發(fā)包人具有下列情形之一，造成工程質(zhì)量缺陷，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)過錯責(zé)任：（一）提供的設(shè)計有缺陷；（二）提供或者指定購買的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備不符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)；（三）直接指定分包人分包專業(yè)工程。

《合同法》第二百七十二條發(fā)包人可以與總承包人訂立建設(shè)工程合同，也可以分別與勘察人、設(shè)計人、施工人訂立勘察、設(shè)計、施工承包合同。發(fā)包人不得將應(yīng)當(dāng)由一個承包人完成的建設(shè)工程肢解成若干部分發(fā)包給幾個承包人。

建設(shè)部99版《合同范本》38.1款承包人按專用條款的約定分包所承包的部分工程，并與分包單位簽訂分包合同。非經(jīng)發(fā)包人同意，承包人不得將承包工程的任何部分分包。

1997年11月1日頒布的《建筑法》第二十九條建筑工程總承包單位可以將承包工程中的部分工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)條件的分包單位；但是，除總承包合同中約定的分包外，必須經(jīng)建設(shè)單位認(rèn)可。施工總承包的，建筑工程主體結(jié)構(gòu)的施工必須由總承包單位自行完成。

建筑工程總承包單位按照總承包合同的約定對建設(shè)單位負(fù)責(zé)；分包單位按照分包合同的約定對總承包單位負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝缓头职鼏挝痪头职こ虒ㄔO(shè)單位承擔(dān)連帶責(zé)任。建議開發(fā)商指定分包合同仍由總包和指定分包直接簽署

合約體系及內(nèi)部條款的設(shè)定，既要表達(dá)開發(fā)企業(yè)對項目的有效控制，又要避免開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過多的法律責(zé)任。所以需要遵守國家法律、法規(guī)。就需要對開發(fā)企業(yè)責(zé)任、總包單位責(zé)任、分包單位責(zé)任進(jìn)行合理劃分。要將指定分包合同的管理納入總包合同管理內(nèi)。

開發(fā)企業(yè)只與總包單位簽訂總包合同。不論是開發(fā)企業(yè)指定之分包單位，還是總包單位選用之分包單位，均與總包單位簽訂分包合同（還有少量合同是分包單位與供應(yīng)商簽訂），開發(fā)企業(yè)在指定分包合同中只做為第三方（鑒證方）出現(xiàn)。如果開發(fā)企業(yè)直接支付分包單位工程款，可在合同內(nèi)增加總包單位委托開發(fā)企業(yè)直接付款之不可撤銷委托。

需要特別合同中，可以約定開發(fā)企業(yè)直接支付總包單位管理費給總包單位，總包單位不得再向施工單位收取管理費，而在實際操作中，總包單位除收取開發(fā)企業(yè)的是施工管理費外，還會私下對分包單位提出收費要求。目前，對總包單位上述行為，并無很好的解決方案。

也就是開發(fā)企業(yè)只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系，分包單位只與總包單位發(fā)生法律關(guān)系。由于總包單位相對于分包單位管理規(guī)范，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，更愿意協(xié)商處理糾紛。這樣可避免開發(fā)企業(yè)經(jīng)常陷于法律糾紛。同時，總包單位的統(tǒng)一管理亦利于總包單位統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，控制施工質(zhì)量、施工進(jìn)度，也減少了開發(fā)公司現(xiàn)場的管理難度，減輕了工作。更重要的是，法律上并未明確甲方指定分包的合法地位。

分包合同中應(yīng)明示：分包單位對總包合同完全理解，并自愿遵守總包合同中與工程管理、分包單位管理有關(guān)的規(guī)定。分包單位就承包商對開發(fā)企業(yè)承擔(dān)連帶責(zé)任。分包單位就合同義務(wù)及責(zé)任向總包單位承擔(dān)連帶責(zé)任。

總包合同應(yīng)明示：承包商必須接受開發(fā)企業(yè)指定的分包單位（除非該分包單位沒有能力完成其工作）。除非開發(fā)企業(yè)同意，承包商不能修改分包合同條款，承包商需將指定分包單位之管理納入其施工管理當(dāng)中，對指定分包單位的工程質(zhì)量、進(jìn)度、行為及表現(xiàn)全面負(fù)責(zé)。鑒于開發(fā)企業(yè)的主要義務(wù)合同中已約定，總、分包單位雙方就該分包合同的任何索賠、爭議、訴訟，只能向分包合同中的另一方提出，而不得向開發(fā)企業(yè)提出。5.3.

正確認(rèn)識開發(fā)企業(yè)的法律責(zé)任。

即便合約中約定了非開發(fā)企業(yè)責(zé)任，但絕不可以認(rèn)為因此開發(fā)企業(yè)就沒有了法律風(fēng)險。在實際操作中，還是應(yīng)該盡量避免法律糾紛，因為一旦訴訟，游走在法律邊緣的合同條款，能否得到法院的支持，都是未知數(shù)，從以往的案例來看，勝敗均有。且由于我國是法律體系的原因（詳見1.4.4）、區(qū)域的原因，以往判例不能做為今后判例的依據(jù)。所以，絕不可以掉以輕心，或自以為萬無一失。

同時，當(dāng)開發(fā)企業(yè)深度參與到項目管理中，總包單位管理力度被削減，在合同內(nèi)約定的應(yīng)由總包單位承擔(dān)的責(zé)任，可能是總包單位無法獨立解決和控制的。比如：開發(fā)企業(yè)直接采購的材料，發(fā)生質(zhì)量問題，需要退換貨時，必須由開發(fā)企業(yè)牽頭解決。而在《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十二條，明確指出開發(fā)企業(yè)甲供材料，指定分包單位造成質(zhì)量缺陷，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過錯責(zé)任。當(dāng)然，開發(fā)企業(yè)承擔(dān)過錯責(zé)任，并不代表總包單位就不用承擔(dān)責(zé)任，總包單位仍應(yīng)承擔(dān)

5.4.

處理好備案合同與執(zhí)行合同之間的合約關(guān)系。

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十一條：當(dāng)事人就同一建設(shè)工程另備案合同應(yīng)選用當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理部分提供的格式合同，在專用條款部分，應(yīng)將與執(zhí)行合同一致部分的內(nèi)容詳細(xì)列入，對于合同明示不允許出現(xiàn)的條款，應(yīng)盡量簡化描述：如采用“發(fā)生時另簽補(bǔ)充協(xié)議?！辈⒃趥浒负贤性黾樱骸氨竞贤幢M事宜，雙方另簽補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同有同等效力，補(bǔ)充協(xié)議與本合同不一致時，以補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。”

執(zhí)行合同應(yīng)在備案合同生效后，及時簽訂，做為備案合同的補(bǔ)充協(xié)議書。也可以先簽署補(bǔ)充協(xié)議，后進(jìn)行備案合同，但應(yīng)盡量保證補(bǔ)充協(xié)議的簽署日期晚于備案合同。（法律上通常后簽署的文件法律效力大于先簽署文件）。

為了避免合同糾紛，備案合同的金額應(yīng)略小于執(zhí)行合同。根據(jù)2004年頒布的“最高人民法院關(guān)于審行訂立的建設(shè)工程施工合同與經(jīng)過備案的中標(biāo)合同實質(zhì)性內(nèi)容不一致的，應(yīng)當(dāng)以備案的中標(biāo)合同作為結(jié)算工程價款的根據(jù)?！彼?，備案合同金額略小，既可以適當(dāng)降低總包單位的履約保證的金額（有一部合同內(nèi)容本來也不是總包單位承擔(dān)）、降低部分稅費、還可以減少總包單位因執(zhí)行合同和備案合同內(nèi)容而提請訴訟的可能性。同時，備案合同中，可適當(dāng)提高工程量數(shù)額，適當(dāng)降低子目單價，從而減少施工企業(yè)希望通過訴訟謀取利益的可能合同約定之付款程序、變更程序應(yīng)與公司內(nèi)部流程一致

比如合同約定程序中的付款之申請、現(xiàn)場進(jìn)度確認(rèn)、造價咨詢公司造價審核、進(jìn)度款支付額度的確認(rèn)、進(jìn)度款支付時間，都應(yīng)與開發(fā)企業(yè)內(nèi)部流程對應(yīng)。避免因企業(yè)內(nèi)部管理制度與合同管理流程不一致造成操作混亂。

5.6.

造價咨詢公司的選擇與培養(yǎng)

國內(nèi)的造價咨詢公司能提供全過程造價服務(wù)的并不多。多數(shù)公司僅能提供招標(biāo)文件中的清單編制、標(biāo)的編制以及結(jié)算服務(wù)等工作。而造價咨詢公司的本地化，是必然趨勢。異地造價咨詢公司人員調(diào)配難度大，費用高，對本地情況不熟悉。所以，應(yīng)該考察規(guī)模20人左右（太小項目大了人不夠用，太大費用高，而且服務(wù)速度不好保證），有規(guī)范的操作流程和復(fù)核程序，有造價工作經(jīng)驗，技術(shù)負(fù)責(zé)人專業(yè)水平高、工作能力強(qiáng)，愿意學(xué)習(xí)，配合態(tài)度好的造價咨詢公司。同時應(yīng)要求造價咨詢公司按照開發(fā)公司的要求，提供滿足開發(fā)企業(yè)合同及造價管理的技術(shù)文件。5.7深化設(shè)計和設(shè)計變更的判斷：

5.71.

深化設(shè)計：圖紙已經(jīng)滿足了政府有關(guān)設(shè)計深度的要求，還不能滿足現(xiàn)場施工要求的情況下，需要承包商負(fù)責(zé)的設(shè)計工作。深化設(shè)計一般由提供專業(yè)設(shè)計并承擔(dān)施工工作的承包商負(fù)責(zé)，深化設(shè)計不發(fā)生工程造價的變更。

5.76.

企業(yè)內(nèi)部流程管理的制定原則

6.1.

公開信息、信息共享:

6.2.

明確責(zé)任、責(zé)任義務(wù)對等：權(quán)限設(shè)置

6.3.

規(guī)范操作程序：防止暗箱操作

6.4.

相互監(jiān)督與流程簡潔之間的平衡

7.

企業(yè)內(nèi)部管理流程示例

7.1.

招標(biāo)采購流程

7.1.1.

投標(biāo)人的資質(zhì)管理：實地考察——合約部組織（亦可由項目部組織）。

7.1.2.

招標(biāo)文件的編制。其中：

工程范圍：工程部提供；

技術(shù)規(guī)范：設(shè)計部。施工技術(shù)措施及驗收規(guī)范由工程部門提供。技術(shù)規(guī)范（含產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）應(yīng)經(jīng)過公司相關(guān)部門討論，公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

合同條款、招標(biāo)清單：合約部提供；

招標(biāo)計劃指定、投標(biāo)人數(shù)的限定，投標(biāo)單位資格審核：合約部負(fù)責(zé)；

投標(biāo)單位的選擇：要求至少2個部門推薦投標(biāo)單位，每個部門推薦的投標(biāo)單位不得超過半數(shù)。每個總包單位項目投標(biāo)單位應(yīng)不少于5家，分包單位或采購項目投標(biāo)單位不應(yīng)少于3家。投標(biāo)單位應(yīng)包括以下三類公司：曾經(jīng)有良好合作關(guān)系的；有可查的良好工作業(yè)績的；以及從來沒有合作過但有合作發(fā)展前景的。以杜絕投標(biāo)單位來源單一，串標(biāo)現(xiàn)象發(fā)生。

投標(biāo)單位的資格預(yù)審中，還應(yīng)對投標(biāo)單位的履約能力、履約情況、是否有訴訟、配合態(tài)度、溝通能力、對項目重視程度進(jìn)行評價。

同時，公司還應(yīng)該建立自己的建造商/供應(yīng)商信息庫，對建造商/供應(yīng)商的履約能力、合作態(tài)度進(jìn)行評估。對于有過良好合作的建造商/供應(yīng)商可以免除下一項目的資格預(yù)審。對于長期合作、履約能力強(qiáng)、合作態(tài)度好的建造商/供應(yīng)商，可以簽訂長期合作伙伴協(xié)議。

合約部、工程部應(yīng)提供投標(biāo)單位考察報告。工程部、設(shè)計部、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會簽投標(biāo)單位資格預(yù)審表。

7.1.3.

開發(fā)項目現(xiàn)場實地考察：工程部負(fù)責(zé)

7.1.4.

開標(biāo)：

總包單位公開開標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計部、主管領(lǐng)導(dǎo)、投標(biāo)單位參加。

分包單位：合同金額100萬以上的公開開標(biāo)。

合同金額100萬以下的可內(nèi)部開標(biāo)：合約部、工程部、設(shè)計部參加。

7.1.5.

評標(biāo)：

技術(shù)評標(biāo)報告：工程部、設(shè)計部

商務(wù)評標(biāo)報告：合約部

評標(biāo)原則：合理最低總價、技術(shù)標(biāo)合理、

議標(biāo)：議標(biāo)僅為條款的澄清，標(biāo)書錯誤內(nèi)容修正，對于不平衡報價、單價偏高、偏低項目做出合理調(diào)整，但不得進(jìn)行投標(biāo)報價總價之修改。了簡化招標(biāo)程序，杜絕反復(fù)壓價、不正當(dāng)競爭、不接受二次讓利報價。投標(biāo)單位需在投標(biāo)時，一次報價到位。

廢標(biāo)原則：報價低于成本價、報價高于攔標(biāo)價、沒有完全響應(yīng)招標(biāo)文件，有保留條款、報價組成不合理且拒絕修改、嚴(yán)重的不平衡報價、技術(shù)標(biāo)不能滿足要求且拒絕修改完善。

評標(biāo)報告應(yīng)包含商務(wù)部分和技術(shù)部分。商務(wù)部分由合約部提供：評標(biāo)說明、價格投標(biāo)金額及各章節(jié)比較表、主要項目單價比較表（偏低、偏高表）、各投標(biāo)單位應(yīng)提交文件或資料表、需投標(biāo)單位澄清之議標(biāo)疑問卷。對不合理單價投標(biāo)單位、及計算錯誤應(yīng)無條件修改（但不修改投標(biāo)總價）。對于拒絕修改的，應(yīng)按廢標(biāo)處理。

技術(shù)部分由項目部負(fù)責(zé)：審核施工組織設(shè)計，對施工方案、施工工藝、施工進(jìn)度計劃比較。對于質(zhì)量、工期不能滿足招標(biāo)要求的，應(yīng)要求投標(biāo)單位在不修改投標(biāo)總價的基礎(chǔ)上，允許修改補(bǔ)充。如修改后仍不能滿足要求，應(yīng)按廢標(biāo)處理。

定標(biāo)：合約部匯總評標(biāo)報告，提供建議中標(biāo)單位，總經(jīng)理批準(zhǔn)。中標(biāo)單位應(yīng)滿足在商務(wù)標(biāo)有優(yōu)勢，且技術(shù)標(biāo)符合要求。7.1.6.

中標(biāo)通知書;

中標(biāo)通知書，是指招標(biāo)人在確定中標(biāo)人后向中標(biāo)人發(fā)出的通知其中標(biāo)的書面憑證。由于合同正是簽署前，可能會需要一定的時間整理招投標(biāo)過程中的往來函件、裝訂合同及合同方分別蓋章。因此，中標(biāo)單位在合同簽署完成前，可根據(jù)開發(fā)商發(fā)出的中標(biāo)通知書，進(jìn)行開工準(zhǔn)備等工作。

商務(wù)談判應(yīng)在中標(biāo)通知書發(fā)出前完成。

合同之中標(biāo)通知書由總經(jīng)理簽發(fā)。對于合同金額較小之中標(biāo)通知書可由總經(jīng)理書面委托由主管領(lǐng)導(dǎo)（如主管的公司副總）簽發(fā)。

7.1.7.

備案合同的準(zhǔn)備、及備案：

備案金額小于執(zhí)行合同。

備案條款中與執(zhí)行合同不一致的條款應(yīng)盡量簡略。注明：如發(fā)生時，雙發(fā)協(xié)商，另簽補(bǔ)充協(xié)議。

備案合同應(yīng)明示:未盡事宜另簽補(bǔ)充協(xié)議

7.1.8.

合同簽訂

簡易招標(biāo)/免招標(biāo)流程

適用范圍：燃?xì)?、給水、電力等市政工程及設(shè)計，因技術(shù)壟斷而導(dǎo)致市場上的產(chǎn)品稀缺等，或其他不宜采取邀請招標(biāo)形式的招標(biāo)項目，經(jīng)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)同意，可采用簡易招標(biāo)或者免招標(biāo)方式。

簡易招標(biāo)申請或免標(biāo)申請：工程部提議、合約部、主管領(lǐng)導(dǎo)會簽、總經(jīng)理批準(zhǔn)

簡易招標(biāo)：流程同邀請招標(biāo)，投標(biāo)單位可以小于等于3個。

除非必須，不應(yīng)申請免招標(biāo)。合同款支付流程

合同款是否按合同約定支付，涉及到公司形象及公司口碑。因此，如公司有資金困難，則在合同里應(yīng)明示按節(jié)點付款，或指定付款時間（延長后的）。如無正當(dāng)理由，不得拖延付款時間。

7.2.1.

工程進(jìn)度款

工程進(jìn)度款申請：由施工單位提報形象進(jìn)度，工程款支付申請，進(jìn)度款明細(xì)。每月在規(guī)定日期內(nèi)報合約部和工程部。

現(xiàn)場確認(rèn)進(jìn)度：合約部在收到上述文件后，組織工程部、監(jiān)理、申請單位、造價咨詢公司現(xiàn)場確認(rèn)進(jìn)度。

支付建議：造價咨詢公司根據(jù)簽認(rèn)后的文件提供付款建議?？偘鼏挝还こ虘?yīng)在7個工作日內(nèi)提供書面《付款估值建議書》，分包單位工程應(yīng)在5個工作日內(nèi)提供書面《付款估值建議書》。

合約主管應(yīng)根據(jù)支付建議，填寫《付款申報單》，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)經(jīng)理會簽、總經(jīng)理審批。該過程應(yīng)在10個工作日內(nèi)完成。

財務(wù)部根據(jù)總經(jīng)理審批意見付款。付款前，施工單位按要求提供***。

7.2.2.

材料款的支付

貨款由供應(yīng)商根據(jù)合同或買方簽發(fā)的，有監(jiān)理、工程部、合約部確認(rèn)的《物料訂貨計劃表》供貨。

貨到現(xiàn)場以后，由上述部門現(xiàn)場簽收《物料收獲清單》。

合約主管根據(jù)簽收《物料收獲清單》計算支付金額，填寫《付款申報單》，由合約部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、主管領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)經(jīng)理會