金地武漢四新項目營銷策劃提案壹○

背景Background01價值點1：城市新區規劃，新中心。價值點3：金地品牌沉淀及號召力價值點2：特色產品拉動（創新、綜合物業）本項目價值挖掘武漢新區，四新組團定位為服務武漢及至整個華中地區的生產性服務中心和高品質的人居中心。規劃有武漢新區行政管理中心、企業總部基地、國際會議中心、國際博覽中心等詳細分析見附件11.9中容積率意大利風情社區；城市稀缺疊拼產品＋洋房產品+高層產品組合項目意向客戶背景私營主——主要來自漢正街的私營主與漢陽有小廠房的私營主漢正街過晴川橋、漢水一橋、月湖橋即到漢陽，交通的便利，促進了小廠坊的發展，有很多家具、家私，五金制品的小廠坊在中環線附近生產。企業主——相對分散，主要來自漢口、漢陽、沌口城市發展后，大量的城中村改造，原住民財富增長，且不愿離開漢陽。他們顯富、怕人瞧不起、人家有的我也要有、生活方式跟原來一樣，追求財富證明。城中村居民——不愿離開漢陽，集中在漢陽中心片區沌口區產業集聚，以科技、制造業為主，龍陽大道集聚區藥物流、汽車貿易、家具物流。隨著東風總部的進入，大量企業涌入，區域內高端置業人口處于快速增長期。四新所處漢陽與沌口開發區的中間帶，周邊聚集大量產業高端客戶，自身造富能力強。詳細分析見附件2營銷目標的市場思考。單價體現——城市別墅﹥城市高層豪宅﹥郊區別墅

總價體現——城市別墅﹥城市高層豪宅≈郊區別墅類別代表項目均價（元/㎡）面積（㎡）總價（萬元）城市別墅中央公園30000165-210600-800水墨清華20000220-320330~600城市高層融科天城14500160-180230-270御江苑20000184-300260-600世茂錦繡長江11500170-300180-280郊區別墅千年美麗10000202-300160-400保利海上五月花8000170-220130-220寶安山水龍城10000200~264180-400總價160-300萬總價330-600萬總價200-300萬0.8-1萬1.1-2萬2-3萬①關于價格：項目啟示1：跳出周邊市場制約，進入城市豪宅的價值陣營！位置項目戶型㎡均價(元/平米)開盤月銷售月銷售速度區域內（漢陽）水墨清華220-320160007套3套千年美麗202-3001000010套3套華潤中央公園165-251300007套-----區域外（漢口、武昌）寶安山水龍城200-26410000155套萬科高爾夫2481700010套-----保利十二橡樹280~3601500015套10套納凰溪谷220~3401500010套5套09年-10年高層項目銷售價格與速度參考：項目一期：疊墅1.2萬㎡，約55套，洋房1.4萬㎡，約80套。別墅項目開盤銷售率約20-30%月均銷售速度約5~10套09年-10年別墅項目銷售價格與速度參考：位置項目戶型㎡均價(元/平米)開盤月銷售月銷售速度區域內（漢陽）華潤中央公園90-1701200013080世茂錦繡長江82、101、120、

150、170、320㎡900012109年上半年110套/月，下半年50/套區域外（漢口、武昌）融科天城80、90、100、128、148、178㎡1450016050套/月御江苑177-1851200012045套/月復地江湖國際90~1601100010042套/月近期中高端的高層項目開盤銷售率約50-60%月均銷售速度約40-50套2010年收益保守測算：疊墅價格13000，開盤銷售20%，月銷6套，2個月可銷售約0.62億；多層價格8500，開盤銷售50％，月銷40套，2個月可銷售約1.2個億，項目可實現回款1.8個億，完成1.5億的銷售目標！！營銷目標的市場思考。②關于速度：武漢城市豪宅銷售速度總結項目啟示2：價格實現下，基于市場正常銷售速度可達成銷售目標——項目價格實現是關鍵！豪宅價值模式模式關鍵點典型項目打造核心要點①城市+資源山湖、公園等自然資源占有復地東湖國際、華潤·中央公園、湖景、公園、生態環境、小區園林②城市+地段城市核心、商貿商務核心武漢天地、融科天城商業、地段中心③城市+產品高端物業類型、純粹低密度產品十二橡樹、納帕溪谷、湖景、園林、產品項目缺乏資源條件，無法選擇①；區域規劃前景利好，但現狀發展不成熟，產品類型多樣，屬于中密度組合物業，②③均無法吻合。營銷目標的市場思考。③關于價值：武漢城市豪宅價值模式總結項目啟示3：跳出現有武漢城市豪宅模式制約，建立項目的城市豪宅價值體系！如何建立項目的價值體系，成為項目營銷的關鍵！世聯觀點——營銷的核心達到項目10000元/平米均價實現2010年實現回款1.5個億營銷目標的兩大關鍵點!①關于價格：跳出周邊市場制約，進入城市豪宅的價值陣營②關于速度：價格實現下，基于市場正常銷售速度可達成銷售目標貳○

價值模式Valuesystem02全國豪宅視野>>>城市豪宅模式：模式分類模式核心打造關鍵點典型案例城市資源豪宅①景觀型豪宅舒適1、規劃的容積率分解與景觀最大化2、產品尺度的舒適與空間舒適感營造3、園林與外部景觀的結合與利用香蜜湖1號中糧海景壹號②極致型豪宅極致1、低密度的標桿產品營造2、高品質的建筑與公共空間3、人文風情的園林營造4、服務與配套的豐富與極致星河灣城市高層豪宅③品質型豪宅品質1、立面材質與公共空間的高品質化2、室內空間的高端精裝修3、獨一無二設計譽峰唐寧ＯＮＥ天璽、名鑄④國際型豪宅國際1、全方位酒店式物業管理2、會所高功能配套3、產品智能化與精裝修世茂濱江銀泰中心柏悅居⑤綜合體豪宅綜合體1、品牌資源嫁接2、多種物業的相互增值華潤幸福里恒盛尚海灣城市人文豪宅⑥異域人文風情1、建筑的立面與材質的原味異域化2、園林的風情營造龍湖長橋郡波托菲諾⑦城市人文精粹1、商業街與城市歷史人文的嫁接2、建筑的沉穩、經典、人文感體現翠湖天地外灘九里⑧精神人文專屬、圈層1、配套的圈層感營造2、服務體現的專屬感星河丹堤蔚藍卡地亞項目價格產品核心模式產品材質硬件配置園林室內公共空間華潤中央公園1.2萬/平米（高層）別墅+高層進口石材（高檔非鉆）國外進口配件（LG雙色LOWE玻璃）1萬平米美式園林6萬平米內嵌張之洞公園豪華入戶大堂進口水晶吊燈海棠口工藝復地東湖國際1.4萬/平米（高層）別墅+高層干掛石材面磚斷橋彩鋁窗智能化安防社區園林超豪華入戶大堂6米挑高，夜光信報箱萬科高爾夫0.87萬/平米（高層）別墅+高層高檔面磚，局部涂料進口配件（鋼化中空玻璃）紅外雙電地中海園林鵝卵石砌底豪華入戶大堂水晶燈城市豪宅的四種發展模式1：初級∣資源模式核心價值：景觀、產品武漢城市資源豪宅發展的主要模式：W酒稀店城市暗豪宅便的四子種發季展模鑰式2雨：提升輪∣品爛質模坡式城市稱豪宅政不同菊的發號展模掏式具鉗有不關同的脈核心掩價值頁——項目模式核心核心價值倫敦海德一號超五星級物管配置型銀泰中心柏悅居國際頂級五星酒店服務配置型上海御華山“夜宴式”定制服務配置型廣州領峰國際頂級設計酒店W酒店配置型深圳幸福里君悅酒店、萬象城購物中心、華潤大廈5A甲級寫字樓配置型城市預豪宅竊的四撿種發犯展模逝式2醉：提升映∣品輪質模雨式城市贈豪宅隨不同上的發唇展模每式具費有不觸同的仿核心灶價值遵——香港塞頂級疼豪宅兆天璽蹄：高檔巴材質泛與配讓件帶燥來的擱豪宅支品質完。浴室舟采用忌進口逮品牌誰配置鴉（如嘆Ro難ca雙浴缸亡），鄉豐提供侄豪華銳舒適壇感新鴻基基首飛個于易豪宅釋外立經面使授用全植鉆石彈式玻鐮璃幕博墻設尿計，方不僅席降噪歷抗震合，更吃充滿厲了現伴代摩渣登風濟格。德國艱品牌旬廚具鉆石拆玻璃扮幕墻壓，透創光性跌更好天璽辟采用村代家乞電全罷裝修眾交房燦，在尊材質馬用料困和硬疊件配擊置方叨面極濃盡奢胡華高檔秤材質稼：外立債面采尸用全盡幅落物地玻池璃幕顏墻，穩室內腹地板雙、窗級臺均性鋪設敲天然贈石材希，國緒外進閃口實曠木地補板頂級水配置草：名牌池頂級奧用料拒及豪呈華設太備(勸包括違Bu書lt余ha斷up滔、M頌ie茄le揭、R殲oc刷a及盯Su株b-唇Ze緩ro我等)香港護頂級稠豪宅怒天璽抄：高端武品牌亡嫁接漠+人比性化咬的尊工貴服蘭務天璽各II禾座的串w酒直店引入僅五星腸級酒瓦店，棍實現禿了與例高端案品牌救的成除功嫁剩接天璽II座1-能38樓引哭入著竄名的W讀Ho牙te愁l，共雁設有39駕3個房誰間，卵包括現一間2,情15宴2平方弄英尺賞的總稱統套華房。餡酒店西于20暗09年1月19日正式詠開業畢。酒芹店設貞施包廉括兩陷間特集式餐汽廳(F嶺IR原E及Ki士tc遞he晌n)、酒行吧、評健身囑室、煌售賣W品牌鳴產品誤的Th睜e促St泥or貞e及在76樓設回有香侄港最猜高的游泳鈔池。依托歸酒店收為住緒宅、嘉公寓茫提供蕉五星獸級物傭管服趁務天璽潔除W酒店洲以外址的住叉宅、仙公寓狂業主怖，不楚僅可類以享膨受自符身物蘋管公充司提六供的值安保搏，餐讀飲、圍按摩惠、健沉身、謹游泳雖等生牢活服扯務之哨外，洞更能殼直接轟對接w酒店者，享導受免世費送洪餐，鮮預訂臣機票霞、商泉務會烤議室蒼、宴騎會定切制、特房間育整理迎、健蝦康診偏療等裙多重鳳特色嗚服務Pr葉em抬ie志r祝Pl花us嫂超星吹級服噴務聘用珍退休隨警司京及3舅只退嚼休緝陸毒犬鋪護衛地；另扣外，訊由于續天璽擱有7虧個出淘入口帝，因曠此亦構會采叢用八濕達通電作為排進出儀大廈忽的登吉記之冷用，稻以配中合豪府宅私夢隱需土要。栗同時換，為播配合真內地殖客及仔經常攜公干縫人士數的需曾要，掀亦會棄有專罷人上弄門提晶取行柱李，赤協助武送上袋地鐵容，以賭及于凈會所榨訂購尋送飯忘上門妻等個乖人化飯貼身鉛服務牛。城市崇豪宅守的四撤種發凱展模周式3隨：高級室∣異棟域人頑文模固式城市堅豪宅曉不同碼的發污展模態式具病有不包同的或核心逼價值加——項目模式核心核心價值波托菲諾以意大利小鎮Portofino為藍本,營造人文氣息的家園生活格調

異域型蘭喬圣菲純正的西班牙風情,社區體現出華貴而沉穩的氣度

異域型納帕溪谷綜合了法蘭西、意大利、西班牙等最具代表性的設計風格異域型紐約身水晶燦樓深圳評波托草菲諾北京缺納嘴帕溪厲谷西安蘭喬老圣菲深圳搬頂級證富人玩區：波堤托菲臭諾意大條利《踐19蔥世紀未報》吊:“非由于夏中國興深圳坦華僑座城人懼的發誓明，嚼PO上RT騎OF朋IN駕O廣腳場的銷太陽藝照射規到了匪中國娃。”波托蓬菲諾鼓——速意大符利古撿利亞先海灣填東面叨的一議個小貸鎮。臭在這么里，其最典貢型的掏建筑陷就是桶沿海矛呈階栽梯狀診排列犯的塔劉形房攀屋，每戶翅人家絹至少蠶有一軋扇窗堆戶可蓄以毫屠無遮襯掩地碰眺望兼大海訊，被稱冶為波劣托菲霸諾風蓋格的應特有俱設計版。意大縱利的歡波托月菲諾深圳的波托菲諾深圳闊的波葉托菲醋諾問螞世，狡與地娃球另穿一邊轎的波之托菲辟諾是紋如此杜相似費，同碑樣的版每戶至少膏有一假扇窗焰戶可紡以毫讓無遮塔掩的鐵看水中景。原汁瓶原味依的意百大利雖波托爬菲諾閃風情白在華條僑城午得到項了完葡美再屢現。自在起閑庭紅叢巨林歡寺宴密植酬千余掉株成臣年高購樹，喉綠意儲馥郁針，花脆影石右階，慕自然灑的靈藥性奏部響生噸命的財樂章犁。用水第的語喇言交信流4萬平諸米的消天鵝劫湖、7萬平榆方米君的燕論棲湖夾，就呆嵌在環華僑呼城波應托菲響諾里惰。會講欣故事次的坡拴屋頂建筑槍低矮網而古殿樸，賀清一寇色坡謝屋頂底，傳垂統典釀型的年意式穿建筑肉。注入禁藝術口元素妹的上頁品沙叼龍波托晨菲諾赴商業水街區宗，在俗元素休細節腎上進壞行歐邊式風瞎格創順作，繼植入窗大量匠藝術術元素配。波托玩菲諾吸——郊異域安生活撤人文育的解度讀城市糧豪宅遇的四丹種發劃展模怖式４征：超覺越∣精慢神人墾文模漆式城市皇豪宅備不同煌的發低展模討式具嘗有不晝同的剖核心杏價值濁——項目模式核心核心價值星河丹堤構筑CBD第一原生居所精神型中信山語湖集度假、休閑、商務、居住等功能于一體的綠色環保生態新城

精神型麓山國際完美沉淀為中國最令人向往的高爾夫社區

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動引動市場本項茂目的奶營銷哭關鍵——第一竄階段籌：高鐘調起嗽勢。“一擴期姿=整甚體”繪是我艇們的御公共逮知識麥，以圓強勢善的方森式進邀行形隸象建棵立，培讓倡悶導的銀生活樂價值指強勢艦滲透理。主：延市續“鋒強勢身牽引怖”—“大尺地走稈紅、幅一夜占傾城所”（形愈象）輔：“炊價值頁主張制”—師（重委新定蒙義豪脊宅生番活）纏－出書“城孫市的票.我膛們的居.遠聯見時買代。付”北緯音２９片°的緞世界秩觀“讓耍你的有生活蔽成為報別人曲的旗損幟”１、糕形象關鍵套舉措薯2：區域粱改造籠——際道旗茶、導元示以樹群立道展旗的瀉形式訂界定獲項目沫的“風專屬趁邊界怖”，勝一方惰面表彈現本古項目慕都有藥的私掏密氣返質，無另一專方面辭也增話加本暮項目涉的輻奮射度衫，擺或脫地傭理位顧置較微偏的麥不利擊影響應。道旗默內容撇建議底：“歡迎螺進入床專屬墓領地”20巡壽10筆.620念10拋.720帳10挑.820遇11乓.1碌120馬10掙.920吵10樂.1謙020煉11去.1剩2J5道路隸拐點捉設標磨識牌戲或宣概傳牌扇指示術方向江城耳大道1m尺*5戴m道旗猾占領地塊概沿江值城大誤道及淹中環動線樹幻玉形象蹄圍板一期姨入口壁導示北緯持29襲度城賺界建培立！圍墻保上的輩各國娛時刻字的掛蹦鐘！小區氏圍墻富上的叔文化鬼牌關鍵聾舉措吼2：區域鼠改造描——秤外圍巾墻包趟裝：20叢10約.620識10拴.720倉10代.820任11掘.1科120鈔10總.920峰10闖.1廳020愿11宋.1麥2北緯踏29測度城喘界的木建立樓書嘉創作【精米神讀遭本，剛樓書俯中的幻玉學術呀專著騾】從“產品”、暑“園林”、勉“圈子”等竄多個億角度悲細致撐入微鈔的解銳讀產紛品，毯讓客節戶對元開發繳商“充冠滿信弱任”——藝樓書即從“粗放度式指象引時奸代”進謹入了鐮“精細推化時腐代”2、匙出書關鍵家詞：鵲生活見滲透通路臺:資早訊生快活手理冊以資卸訊為館媒，禮吸引涌一個柄圈層雕的眼捎光以生抹活為購題，蚊迎接喉一個魯階層其的期萬待“北搖緯2稻9度鄰生活配手冊調，精錄彩的搶人生為旅程咸”20上10薪.620韻10慘.720字10摸.820教11聾.1訊120當10衛.920為10掀.1剝020控11字.1爆2關鍵辱舉措卸1：一本廈生活儉手冊蠻，世墊界精詠彩生赤活之涂旅SL滋OW粘C功IT訴Y精英姓媒體坊營造括時代蔽熱點群話題經濟啟觀察酷報21浩世紀停經濟術報道武漢牙晚報楚天推都市今報楚天背金報航空籌雜志門戶籌與地齒產網比絡——顯〈世摸界生金活主儉張，蟲挑戰托武漢點〉——怕〈反夜思，滿武漢導進入蟻追求喘生活母質量血階段遼〉——奪〈從挨歐美匆經濟睛發展秩對比貫，看還北緯毅29寧度生噸活的舞產生糠〉——蔽〈借激鑒國樣際經已驗，淹什么艇人適馳合北堆緯2切9度逮生活鹽主張擇？〉系列如社會讓話題撫，讓換武漢訓人打涼開眼漫界，歐了解鍋項目北緯臭29星度世隱界生頌活主張勢的源房誠起與幫價值予，讓濤享受沙生活肥成為遷值得礦追求搶的生添活觀廈。武漢各地交薈萃研精采訂萬象煮，為神你搜純羅吃務喝玩運樂、敢動靜辛皆宜體的極衛致之愉選●睬精嗚彩建來筑閱●細豪艱華水店療項●雞精至褲餐飲范●多秀驢麗山食湖歡樂芒節慶睜●欄購杏物熱替點參●是特逮色酒睬店萌●音最佳訪市集＋諒其伙他精閉選北緯惕29敲度生活職玩樂晴資訊緩情報探索疫美食Bo處bb悔y羊Ch暈in燭nCe全le置br暈it肺y歪ch術ef初名性廚1、淋最喜濕愛的回餐廳碗？我愛坦上了憑波斯顆菜。物位于廣新加臉坡C宵la擴rk螺e蝕Qu用ay壇的S劇hi筒ra運z提漆供一騰流的符波斯麗菜。同在這扁里可孟以觀悅看街串上的避人生疼百態執，又辨可欣悟賞到忘餐廳膜內的耀肚皮掩舞表鄉豐演，少讓整君個美蓋食體共驗更館顯不禮同！2、邁最喜桐愛的撲時裝粒品牌咐/剛好險就是籮英文激字母掘的A清與z醒，要忙在A便rm狹an販i及鑄Ze悟gn廢a作認出選鳴擇真旅不容抬易五大模經典士美食CH泥IL跪LI崇C巨RA鉆B蛙辣積蟹Si橋ng腹ap質or撕e即新加瞇坡DI效M踏SU攝M挖點心Ho現ng剃K訓on傍g呈香雹港PE戲KI栽NG立D季UC捆K葉北京世烤鴨Ch煎in李a搞中國TO課M雅YU編M腹KU輔NG冬陰辱功Th睡ai櫻la聲nd仰泰國SU炸SH堂I貧壽司Ja員pa頃n拆日本北緯蹈29調度——宏圈層彼自己漠的生董活語滿言——接一分堵享，評就進奪入了時一個逆圈，炮有了商這個穗圈的燈共同嘆語言——怪圈層掌內部段的分找享與世納界才把俊分像享生晃活體棚驗第二奔階段評：渠既道營冬銷。以卡蠟為媒對，牽頌引金粉地渠情道、濕世聯電高端坦客戶涂；原點散客戶虜挖掘昆，精健準營道造建立泳區域蜘外的紹客戶圈渠道騾，墻夠外開術花墻歪內香主：精摔準營轎銷挖雖掘原櫻點客僑戶（弦精細態化營疼銷）輔：“念客戶擋拓展肌”—菜（重春新定必義的吸客戶童圈層破）－宣講主：啟柳動世皆聯與語金地腸高端綿客戶毛渠道纏（客形戶渠骨道嫁盼接與均利用承）關鍵掃舉措隆1：客戶倉資源由整合妖運用躺，主蓮動出盾擊。20浸10僵.620加10跌.720歪10源.820奏11蚊.1艷120扣10畫.920觀10停.1描020發11工.1宵2武漢授世聯忽：通博過華士潤中聯央公牽園、寫萬科道高爾鑄夫、贈融科營天城疏等高鋒端樓駝盤操惰作，您積攢撒了大碎量村林委、倘漢正仙街和撲工商他會的婦聯系調方式盲、并談有一檢批原棍點客汽戶可卻供利保用。項目客戶群體客戶積累量華潤中央公園漢正街\企業事業單位\漢陽公務員\城市圈的私營主2000批萬科高爾夫周邊小私營\小型企業主\城市圈的私營主3000批融科天城漢口公務員\私營主\原住民1500批航天雙城長委\常委\建材市場老板\3000批保利十二像樹武昌高校教授\光谷產業園高管\城市的私營主500批行業商會\定向單位區域位置溫洲商會漢正街浙江商會漢正街武煙集團漢陽海軍工程大學硚口同濟醫院硚口長江水利委員江岸關鍵養舉措犧2：意見晝領袖括小眾缺推介軟會（與老業謎主資胡源運喚用、圓世聯純客戶擦資源辭運用尸）20罷10璃.620遇10暖.720辮10盡.820食11喂.1鑼120施10窄.920角10這.1巷020害11償.1迅2參會慶人員立：舉辦晉小型鴿的產皂品推扒介會接，以宅7人黑為一真批，響每天進限定寄為2牢～3致批，反限定皇為預平約客訂戶、孟關系侄客戶后與邀泰約的承少數新頂級繭人士方式稅：以項條目工衣程師波親臨剪講解垂配合聚宣傳肌洗腦滾片的禿方式罰，深偵入細皇節的臘為客共戶解策析精才裝修拋的