藍湖灣二期、三期推售策略建議景緯（上海）房地產經紀有限公司2013年8月10日目前上海來往本項目，是通過上海長江大橋走陳海公路（城橋鎮方向）轉至港東公路直行到達本項目。目前崇明島到江蘇啟東的崇啟大橋已經開通，是和長江隧橋的G40高速相連通。作為崇明島的環島高速，在未來的2-3年，G40高速將從崇啟大橋與G40高速交匯點向西延伸，連接崇海大橋，在我們項目西側。另有十三五規劃中的A13越江隧道和一號線的延伸段，從上海寶山到達崇明島新城，這樣更在時間和距離上大大的縮短了，實現了與城市生活50分鐘的經濟圈互動。一、區域視角:崇明島是上海的后花園，島上無大型的工業，房地產控制開發，環境優美，空氣中的負氧離子含量高，從而有著長壽島的美譽。現代服務業：重點發展生態休閑旅游業、生產性服務業、會議度假產業、現代商貿業、中高端養老產業、國際教育產業、康體療養產業、休閑運動產業等。先進制造業：以長興島國家新型工業化產業示范基地建設為契機，進一步構建“一體兩翼”工業格局，著力發展海洋裝備產業，積極培養發展汽車零部件、生物醫藥等新興產業。高效生態農業：堅持“向高處走、向寬處擴、向遠處望”的發展思路，加強農業產業化、標準化、市場化、組織化建設，使崇明成為全市農產品的重要生產基地。1.崇明經濟概況：

崇明島是國家地質公園，正在申報世界地質公園。崇明依托東灘鳥類國家級自然保護區（東灘濕地）、東平國家森林公園、明珠湖、西沙濕地等旅游資源，著力打造以崇東休閑運動會展旅游區、崇西濕地健康旅游體驗區、崇中森林休閑娛樂旅游區、長興島工業科普教育旅游區和橫沙島國際休閑度假旅游區為特色的生態旅游格局。

根據《崇明三島總體規劃（2005－2020年）》，到2020年旅游業將成為崇明經濟主導產業，戶外假日運動基地、度假和休療養中心、大型主題公園、國際郵輪與長江游艇停泊港等快速發展。

2.崇明旅游概況：

崇明島的永隆沙上有江蘇省的兩個鄉，一個是啟東市的啟隆鄉，位于永隆沙東部，另一個是海永鄉，位于永隆沙西部，隸屬海門市。目前全鄉面積8平方公里，常住人口5000人左右，下轄1個農場大隊和2個行政村。它是由長江入海口泥沙沖結圍墾而成的一塊充滿生機與機遇的沃土。1970年3月成立“國營海門縣永隆沙良種繁育場”，1993年3月設立海永鄉。海永鄉在崇明島北沿，南部、西部與崇明接壤，東攬黃海，北依我國的“黃金水道”——長江，與海門市本土隔江相望，因其地理位置較為特殊，人稱“江蘇的上海”、“海門的崇明”。以往，由于長江天塹的阻隔，交通問題一直成為制約海永經濟發展的瓶頸；如今隨著國務院對上海長江隧橋工程的批準立項，天塹將變為通途。滬崇蘇大通道（連接海門和崇明的崇海大橋、連接崇明和浦東的越江隧橋）建成后，將給海永的發展插上一雙騰飛的翅膀。

3.海永鄉概況：

海永鄉位于中國第三大島崇明島西北部，海門市東南部，東接啟東市啟隆鄉，南與上海市長征農場接壤，西鄰崇明縣合作鄉、新村鄉，北與臨江鎮隔江相望。鄉域面積9.38平方公里，鄉政府駐地位于鄉域中部。4.海永鄉地理位置：5.海永鄉未來發展規劃：

海永鄉北依長江，西部、南部與崇明縣接壤，東部與啟隆鄉毗鄰。獨特的區位優勢給它帶來了發展機遇，生態經濟是其發展特色。6.海永鄉規劃目標：融入大上海，提高海永鄉綜合競爭力。統籌海永鄉重點地區發展，加快其城鎮化進程。從區域的視角出發，提升、完善海永產業職能，確定未來建設區的空間發展方向。明確海永鄉產業發展戰略，改變二產類型單一，三產輻射和帶動作用不強的局面。緊扣“江南水鄉”的主題，打造“綠環網水、生態浮島”的濱江小鎮形象。關注社會問題，以“生態、宜居、特色、繁榮、文明、和諧”為本次規劃的理念與主題。新“國五條”調控政策二、市場分析1.國家宏觀調控著力點2013年政策要點2011年政策要點主要變化房價明確各直轄市、計劃單列市和除拉薩外的省會城市要制定及公布房價控制目標各城市人民政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標明確政策覆蓋城市范圍限購已限購城市按要求完善限購措施，明確擴大個人住房房產稅改革試點范圍房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內，要從嚴制定和執行住房限購措施明確提出擴大房產稅試點范圍土地住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量土地供應量要求顯著提升保障房明確要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制度覆蓋面保障房覆蓋范圍顯著擴大市場監管加強商品房預售管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為加強商品房預售管理，嚴肅查處中介機構違法違規行為無變化2013政策面以控制房價為第一目標樓市調控思路限購限價保障房體系限貸商品房市場增加保障房供應量完善多種類保障房體系分流商品房需求征收個人所得稅完善城市房屋產權登記制度并逐漸實現重點城市聯網繼續推進繼續執行繼續推進房屋權屬系統全國聯網政策環境及市場給本案帶來的啟示：1、今年中央的新老班子正式權力更迭，新班子一上臺不會立即改弦易轍，意味著至少2至3年期內的房產調控政策依然是“主旋律”，松動的可能性不大，房地產的低迷期還將繼續……2、從屢次調控后呈現的市場反應來看，當每個政策昭告天下后總會有“腰斬效應”，即供應量和成交量大幅下滑，既而供需雙方進入的市場觀望期，隨后再由于開發商促銷、優惠打折等營銷手段層出，引導市場上的消費勢能的部分釋放，市場回暖后，總的房價走勢曲線依然呈現出螺旋式穩步爬升的態勢。眼下我們也正處于這一輪的“市場觀望期。”3、國五條的細則頒布實施已經滿月，從“最嚴苛”的執行城市北京的成交效果來看，多為賣主與買家達成合同房價上的“共識”，出稅部分大部分還是轉嫁到買家頭上，本要限制賣家收益的構想與事實相悖，已初步有再度推高房價的苗頭。4、政府手中還握有“房產稅”這張牌，一旦這次又“空調”，不排除有更進一步的森嚴舉措，對于政策的不確定性，落袋為安不失為規避風險的善策。2013年房地產調控政策可能嚴格化的方向：限購延期嚴格執行差別化信貸政策，抑制投資投機需求增加土地供給控預期積極研究房產稅試點擴大，個人住房信息系統完成全國聯網，強化現有的限購政策，擴大限購范圍從目前市場表現這是從嚴的表現，體現了兩個層次的要求，一是繼續嚴格執行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴大；春節后僅三天，北京二環以內熱點小區的二手房價每平方米就上漲了1000元，二手房的掛牌量和交易量均在飆升。不少業內人士驚呼，在熱點城市的部分區域，樓市已呈現出非理性上漲的態勢；政策逐步體現了雙向調控的思路，一方面仰制投機投資性需求，另一方面也要增加普通商品房住房有效供應、滿足城鎮居民家庭自住需求；未來市場中，在受資金鏈短缺的影響下，眾多開發商選擇促銷、降價等回款緩解資金問題；此時，由跑贏市場到跑贏競爭對手的轉變成為當下最為切實的問題！宏觀形勢小結市場大勢——上海別墅市場上海別墅成交主力市場主要位于浦東、松江、青浦等區，崇明別墅產品的成交只占總成交量的3%-4%。遠郊經濟型別墅領跑市場，在買房送車、總價減27萬再97折等的大幅優惠帶動下，以價換量帶動上海別墅成交量的提升。這說明崇明的區域板塊價值還沒被市場認同。。三、市場競爭分析：北崇明板塊供求分析——板塊內住宅供大于求，市場競爭激烈北崇明板塊供求分析——別墅供應量大，去化緩慢，資金回籠周期長區域核心競爭對手1：綠島江灣城建筑類別高層、小高層、聯排別墅項目地址西北角永興西路長征農場北首總占地109565㎡總建面234755㎡戶數1627開盤時間2011-8容積率2.1綠化率30%配套小區會所特色經濟住宅,景觀居所,宜居生態地產銷售均價毛坯6300元/㎡精裝7300元/㎡銷售率一期70%車位1:0.8戶型及其配比（已推一期B1、B2、C1；二期C2、C6、B3待售)戶型面積（㎡）可售套數戶型配比已售套數銷售比一房57-6333253%11133%兩房90-11124640%16868%三房104-123406%1947.5%頂層復式192-1983不到1%3100%合計621100%301區域核心競爭對手1：綠島江灣城——優勢東南面公園式的沿河景觀帶已出具規模，營銷中心及未來啟用的會所加強項目形象面展示，客戶價值體驗優于本項目。區域核心競爭對手1：綠島江灣城——優勢300畝線下版開心農場，給客戶不同于城市的農場體驗增加項目附加值只針對1期客戶，不具有長期競爭優勢，但目前仍作主要賣點區域核心競爭對手1：綠島江灣城——劣勢一室一廳戶型點評：面寬小，陽臺呈凹形，采光通風受限綠島戶型特點：多數房型小面寬，長進深戶型不方正，分區不合理綠島江灣城項目戶型相對本項目沒有競爭優勢區域核心競爭對手1：綠島江灣城——劣勢聯排別墅項目規劃，決定項目品質：高端產品體量較小（僅24棟聯排），對項目品質起不到強有力的支撐作用。客戶顧慮：客戶擔心超高層地基下陷周邊生活配套不足:相對于本項目，周邊生活配套遠33層超高層酒店式公寓小高層目前綠島江灣城實際成交均價毛坯房約為5800元/㎡，精裝房約為6800元/㎡。與此同時，其銷量呈遞減趨勢。區域核心競爭對手1：綠島江灣城項目位置——周邊相對整齊，道路、公交出行便利；景觀特色——鴿龍港河道景觀營造建筑特色——ArtDeco風格，海派風格配套資源——外部資源缺乏，內部近3000㎡會所、開心農莊體驗田園生活綠島江灣城藍湖灣小高層VS周邊外部環境的整潔還有待改善。目前基本日常配套，但業態比較低端一軸兩帶、四面環水、10畝湖景唯一現代簡約中式風格一線濱江、小區內設幼兒園、四期商業配套區域核心競爭對手2：蔚林半島項目位置——地塊濱江、周邊道路通暢整齊；景觀特色——高密度種植綠化，英倫景觀會所建筑特色——棟距近，附送地下室及停車庫配套資源——會員制游艇俱樂部及泊位，會員制有機餐廳。8000㎡會所、附送有機種植地物業——星級物業、統一著裝蔚林半島藍湖灣別墅VS戶戶臨水、10畝湖景大棟距、稀缺雙拼、附帶電梯位、面積附贈少附送大花園。會所未建成，尚無法立時使用。區域核心競爭對手2：蔚林半島1、當前蔚林半島整體現場感受優于藍湖灣，但其產品硬傷較為突出。2、蔚林半島的銷售速度極其緩慢。3、藍湖灣3.1期后期將由于蔚林半島，我們的價格在正常去化的前提下，可接近蔚林半島價格，部分房源價格可超越。項目對比價值評估（單位：元/㎡）項目名稱別墅成交均價修正系數修正均價比準系數比準均價權重權重均價備注蔚林半島130000.87113000.828918.7760%5560中套附贈83㎡邊套附贈100㎡普羅旺斯9500195001.0610084.1825%2521

托斯卡納120000.88105601.3613692.9615%2154邊套附贈100㎡，中套附贈69㎡藍湖灣聯排估價

10200

備注：修正系數=建筑面積/（建筑面積+地下室附贈面積/3）北崇明板塊市場小結

區域供過于求市場格局已經形成，未來市場價格會有所上升，但受供應量制約漲幅有限。區域內綠島江灣城、蔚林半島公寓等價格標桿型項目，伴隨藍湖灣的品質建設及銷售推進，售價可穩步上升。2013區域內三大樓盤均有推量，競爭將比較激烈，但區域知名度將會逐步攀升。【住宅】【別墅】

目前市場存量以聯排別墅為主，該類型別墅處于滯銷狀態。區域內以蔚林半島為價格標桿，但銷售速度緩慢。四、本項目情況分析：二期3.1期二、三期總體概況：總占地為211畝，容積率1.2，總建面約18萬平米；二期小高層住宅主力戶型為68-118㎡，3.1期別墅主力面積為207-257㎡多拼、雙拼別墅。二期1#~6#：558套3.1期40#~61#：68套藍湖灣二、三期面積總表產品類型棟號戶型房型戶數單套面積（㎡）總面積小高層1#戶型B1二房二廳一衛4088.723548.80戶型B2三房二廳二衛22115.112532.42戶型B3三房二廳二衛22118.792613.38戶型B4復式、四房三廳二衛4171.2684.802#—3#戶型A1三房二廳一衛40115.064602.40戶型A1-1二房二廳一衛498.47393.88戶型A2二房二廳一衛4493.954133.80戶型A3一房二廳一衛5468.043674.16戶型A3-2復式、三房二廳二衛6134.24805.44戶型A4二房二廳一衛2293.12048.20戶型A5二房二廳一衛2093.951879.00戶型A5-1二房二廳一衛280.26160.525#—6#戶型A1三房二廳一衛40114.264570.40戶型A1-2二房二廳一衛4106.92427.68戶型A2二房二廳一衛4493.294104.76戶型A3一房二廳一衛4867.573243.36戶型A3-1一房二廳一衛667.57405.42戶型A3-2復式、三房二廳二衛6133.31799.86戶型A4二房二廳一衛2292.462034.12戶型A5二房二廳一衛2293.292052.384#戶型B1二房二廳一衛3689.913236.76戶型B2三房二廳二衛20116.662333.20戶型B3三房二廳二衛22120.392648.58戶型B4復式、四房三廳二衛4173.5694.00戶型B5一房二廳一衛274.09148.18戶型B6四房二廳二衛2134.61269.22小計

558

54044.72聯排別墅40#—44#戶型F1

10224.412244.10戶型F2

10207.562075.60戶型F3

10207.752077.5045#—46#戶型F1

4224.41897.64戶型F2

4207.56830.24小計

38

8125.08雙拼別墅47#—61#戶型E

30257.544016.00小計

30

4016.00車位地上

320

地下

400

總計

626

66185.802013年度目標銷售時間：5個月【開盤（預計8月）——2013年12月31日】完成目標保證目標，實現超越量化總面積：2.3萬㎡，月均成交量4600㎡；量化總套數：小高層200套，月均成交量40套，別墅15套，月均3套。

產品可售套數可售面積（㎡）小計（㎡）一期剩余情景花園2271.321620.09別墅61348.77二期新推出小高層55854044.7254044.723.1期新推出多拼388125.0815851.28雙拼307726.20合計626套71516.09㎡S

優勢：1、一線臨江，稀缺生態江景2、小高層一房、二房方正空間3、雙拼別墅片區唯一產品，帶電梯位4、近距離生活配套齊全W

劣勢：1、工程進度落后于推盤進度2、園林、營銷中心等項目展示面不佳，客戶體驗價值低O機會：1、崇明生態島認同度高2、滬崇隧道，提高交通便利條件，未來交通規劃，描繪燦爛前景3、海門政策、上海區位，享海門政策鼓勵先行發展，發展速度高度崇明，理財升值可期T

威脅：1、2013年綠島江灣城、蔚林半島與本項目戶型面積相當，未來還有拉都、藍灣綠島、姚記等項目相繼入市。2、房地產調控政策加碼等不確定因素，警惕市場風險。

生態——綠多氧多水多壽星多，上海第一人居環境，世界級長壽島。前景——崇明優先發展區，穩贏未來，眼下價格谷底，抗通脹投資寶地歷史——深厚的歷史文化淵源，上溯北宋，“長江門戶，東海瀛洲”水岸——四面環水，分分鐘親近長江最精華河段建筑——現代簡約中式別墅、公寓、花園洋房，多樣化生態島居生活交通——軌道交通規劃等運能升級，以后是連接上海與江蘇的要地景觀——景觀園林與長江、河景等自然美景相融合的雙重享受配套——生活日常配套方便，日后的高端配套更加提供區域檔次會所——集聚特色，獨有專屬會館設計服務——知名物管，專屬禮遇，智能化科技、開發商品牌實力巨獻等

十大賣點提煉

濱江親水墅質華庭，尊而不貴自然正能量生活概念水岸社區別墅、公寓、花園洋房頂級生態，為注重生活質感的人而醞釀。賦予本案的“陽光暖暖，心情散散”的享受貴逸的居住生活方式和理念。投資自用兩相宜的好產品性價比極高精工建筑均好性生活配套方便特色經營，有機生活開發商品牌好房和健康雙豐收的生活體驗大環境內在景觀最好的生態人居無污染生態產品體系物業型態戶戶水景高品質建材截止目前95%購房者在資金上均相對寬裕，購房的主要用途為“投資”附帶度假或養老概念，91%來自上海或外省市的新上海人。上海市區目標客戶群：二期難點：投資比例過高1.2期客戶總結一期客戶啟示【藍湖灣住宅】客戶定位周邊別墅成交客戶分析【藍湖灣別墅】特征1——未比較過競爭樓盤客戶下單較快，認為總價在接受范圍內，且房型偏好，忽略地段硬傷,多為上海本地客戶特征2——競爭樓盤客戶部分分流到本案，以綠島江灣城為主，因房型和總價選擇本案的情況較多客戶特征分析陳阿姨（退臺洋房#301）

“就是沖著戶型買的，還有總價便宜，為了今后居住環境好，我可以忽視地段、忽視現場臟亂差……這個戶型4800元/平米，很值得，以后在這里養老就好，現在到上海開車也方便，“前面也看過一些樓盤，像是綠島江灣城，還是覺得總價太高，房型也一般，這里比較能接受。”大型企業工人私營企業一般職員價格導向型私營企業主大型企業中高層政府機構升值空間高性價比客戶特征分析90%以上海區域客戶80%以上海本地人從眾心理普遍屬性精明海派實惠型謹慎戀滬情結風險控制，低投入目標難題——項目地處偏遠，客戶對區域認知度較差——市場并不樂觀，面臨市場超越與突破難題——營銷推廣周期短，面臨客戶量積累難題——2013年9月入市并實現住宅全年銷售2.3萬㎡如何實現客戶量的突破與超越現有市場環境下的營銷目標？VS五、項目營銷策略分析：在現實條件下，實現目標有很大的難度，但存在可實現的空間客戶現實：至2013年8月份，客戶有效積累較少，并影響二、三期開盤；市場現實：在淡市中，各競爭樓盤均推出特惠促銷產品，并取得一定銷售效果：項目現實：項目地處江蘇海門相對陌生區域；項目周邊環境較差；項目無體驗展示區；我們能否實現2013年度銷售2.3萬㎡的預定目標？問題思考1——營銷目標項目處于江蘇海門，客戶認可知低項目周邊人居氛圍不足，商業配套不完善前有江灣城、蔚林半島，后有保障性住房，前有攔截后有追兵項目總價不高項目未來發展前景較好項目別墅為上海稀缺性產品，客戶認可度較高123456不利有利如何突破？問題思考2——營銷環境1、淡市不代表無市，客戶心理防線仍可突破2、新形象、高性價比是引爆市場的最核心要素案例啟示：精密產品匹配，精確目標客群——客戶定位角度精準營銷推廣，精煉主題訴求——宣傳推廣角度精析客戶需求，精選營銷事件——營銷活動角度精細客戶管理，精實營銷服務——品牌服務角度項目需要精準營銷2013年市場形勢不樂觀，而項目銷售任務繁重，客戶積累不足。因此，需要在入市策略上尋求突破。項目入市策略：新形象、高性價比入市——迅速占有市場份額，形成市場關注點，樹立項目知名度。建議本項目利用二、三期開盤節點，采取新形象、高性價比入市，并在開盤前期調整項目劣勢，然后隨著開盤時間節點的需求為題推出提高項目形象活動，樹立本項目在客戶心里的高品質樓盤形象。入市策略：提高項目高品質為主，開盤前樹立新形象新形象高性價比入市，多頻活動小幅提價入市策略小高層低價入市，平衡利潤流與現金流，后期合理溢價：——根據項目、市場情況，優先考慮銷售小高層較差房源，造成熱賣景象小高層多批次推出，避免供應過剩：——項目小高層房源較多，不宜一次性推出，應分期多次推盤

優劣房源合理搭配，營造熱銷項目熱銷期價格控制思路：——不同樓層、不同朝向，優劣單位搭配推出，以價格差距形成價差壓力；同時，為后續推貨保留足夠的可選空間，從而保證每一次加推都形成熱銷效果。每次推貨量需視階段性的認籌量而定，認籌量稍多于推房量，以此制造貨源緊俏氣氛，刺激客戶下訂二期價格策略多頻次加推，小幅度提價：——為實現項目小高層預期銷售價格，需采用階段性調價策略。主要把握兩個方面，一是調價幅度；二是推盤頻率。做到調幅要“小”、推盤要“頻”。初期調價幅度50-150元/㎡左右，后期隨著市場調整提高至200-300元/㎡左右。臨湖雙拼別墅采用“倒著走”價格策略高調入市：——根據項目、市場情況，臨湖雙拼別墅為項目價格標桿，造成項目為高端樓盤效應；提高項目品質，營造高端項目價格控制思路：——在切實提高項目品質的前提下，臨湖雙拼別墅推盤建議提高售價1000元/㎡，造成惜售態勢，借此拉開與聯排別墅的價差，以此快速去化聯排別墅，同時為后期非臨湖聯排別墅及合院造勢。如果雙拼別墅有所成交，則可做到利潤最大化。三期價格策略小高層區域景觀雙拼區域小高層區域景觀雙拼區域環湖雙拼區域臨河聯排區域六、二、三期定價環湖雙拼區域臨河聯排區域二、三期初步區域定價小高層區域建議價格：根據上術情況分析及藍湖灣銷售策略，建議小高層毛坯房成交均價初步設定為5500元/㎡。景觀雙拼別墅區域建議價格：根據上術情況分析及藍湖灣銷售銷售策略，建議非臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價初步設定為13000元/㎡。環湖雙拼別墅區域建議價格：根據上術情況分析及藍湖灣銷售銷售策略，建議臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價初步設定為15000元/㎡。臨河聯排別墅區域建議價格：根據上術情況分析及藍湖灣銷售銷售策略，建議臨湖雙拼別墅毛坯房成交均價初步設定為10500元/㎡。注：若市場走勢良好情況下，價格可適當上調。藍湖灣產品價格表制定原理通過客觀標準的評分（考慮景觀、位置、朝向（套位針對聯排）、花園、噪聲等因素），得出每套單位的權重系數，設定基準價

利用公式“基準價*權重系數”得出單價，通過調整基準價及價差基數將均價調至合理。價格橫向系數制定原則：別墅以資源取勝,故“景觀”在定價中占絕對的影響因素，另外位置及棟距也是影響較大的方面。景觀占到30%的權重30%25%20%15%10%景觀位置朝向（套位針對聯排）花園噪音價格表制定原理（景觀系數）因素分類因素細節評價分值景觀（30％）中央環湖景觀1.35臨河區景觀資源1.2集中綠化，棟距離開闊1.1中央水系景觀臨河區景觀資源集中綠化，棟距離開闊價格表制定原理（位子及朝向系數）因素分類因素細節評價分值處整個社區位置（25％）社區中心處1.2一般性位置1靠近路口或路邊0.8社區中心處靠近路口或路邊一般性位置小區主路價格產品價值梳理（樓棟位置系數）因素分類因素細節評價分值套位20％東邊套1.4西邊套1.2中間套（聯排別墅）1中間套（小高層）0.9西邊套東邊套中間套價格表制定原理（景觀系數）因素分類因素細節評價分值噪音（10％）最安靜1.3比較安靜1.1有噪音0.9噪音比較大0.7噪音大區域較安靜區域有噪音區域二期初步定價4號1號5號2號6號3號樓號初步均價綜合系數系數均價1號樓5600102%57122號樓560099%55443號樓560098%54884號樓5600103%57685號樓5600101%56566號樓560097%54321號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101111.7461806905531102174.76611010677841103174.76611010677841104114.5161307019461001111.746060677144100286.626110529248100386.6261105292481004114.516010688205901111.74599066932390286.62604052318590386.626040523185904114.515940680189801111.74592066150180286.62597051712180386.625970517121804114.515870672174701111.74580064809270286.62585050672770386.625850506727704114.515750658433601111.74568063468360286.62573049633360386.625730496333604114.515630644691501111.74556062127450286.62561048593850386.625610485938504114.515510630950401111.74541060451340286.62546047294540386.625460472945404114.515360613774301111.74540060339630286.62545047207930386.625450472079304114.515350612629201111.74536059892620286.62541046861420386.625410468614204114.515310608048101111.74522058328310286.62527045648710386.625270456487104114.5151705920172單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1105114.5161307019461106174.76611010677841107174.76611010677841108111.7462006927881005114.516010688205100686.626110529248100786.6261105292481008111.746080679379905114.51594068018990686.62604052318590786.626040523185908111.746010671557805114.51587067217480686.62597051712180786.625970517121808111.745940663736705114.51575065843370686.62585050672770786.625850506727708111.745820650327605114.51563064469160686.62573049633360786.625730496333608111.745700636918505114.51551063095050686.62561048593850786.625610485938508111.745580623509405114.51536061377440686.62546047294540786.625460472945408111.745430606748305114.51535061262930686.62545047207930786.625450472079308111.745420605631205114.51531060804820686.62541046861420786.625410468614208111.745380601161105114.51517059201710686.62527045648710786.625270456487108111.745240585518小計：1259.61

7103055

1040.96

5996462

1040.96

5996462

1229.14

7017272總計：9141.34571152201918

2號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101112.4259806722721102130.415930773331110394.4659105582591001112.425930666651100267.515880396959100394.465860553536901112.42588066103090267.51583039358390394.465810548813801112.42581065316080267.51576038885880394.465740542200701112.42569063967070267.51564038075670394.465620530865601112.42557062617960267.51552037265560394.465500519530501112.42545061268950267.51540036455450394.465380508195401112.42530059582640267.51525035442840394.465230494026301112.42529059470230267.51524035375230394.465220493081201112.42525059020520267.51520035105220394.46518048930310195.84520049836810294.46515048646910380.2751304117852單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110493.6858905517751105130.415940774635110693.175930552498100493.685840547091100567.515940401009100693.17587054690890493.68579054240790567.51589039763490693.17582054224980493.68572053585080567.51582039290880693.17575053572870493.68560052460870567.51570038480770693.17563052454760493.68548051336660567.51558037670660693.17551051336750493.68536050212550567.51546036860550693.17539050218640493.68521048807340567.51531035847840693.17524048821130493.68520048713630567.51530035780330693.17523048727920493.68516048338920567.51526035510320693.17519048355210493.17511047609910594.46511048269110695.8450404830342單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110794.4659105582591108130.4158907681151109112.425940667775100794.465850552591100867.5158303935831009112.42588066103090794.46580054786890867.515780390208909112.42583065540980794.46573054125680867.515710385482809112.42576064753970794.46561052992170867.515590377381709112.42564063404960794.46549051858560867.515470369280609112.42552062055850794.46537050725050867.515350361179509112.42540060706840794.46522049308140867.515200351052409112.42525059020530794.46521049213730867.515190350377309112.42524058908120794.46517048835820867.515150347677209112.425200584584總計：8774.14554148619532

3號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101112.4259806722721102130.415860764203110394.4659105582591001112.425860658781100267.515860395609100394.465790546923901112.42579065091290267.51579039088390394.465720540311801112.42572064304280267.51572038615780394.465650533699701112.42560062955270267.51560037805670394.465530522364601112.42548061606260267.51548036995560394.465410511029501112.42536060257150267.51536036185450394.465290499693401112.42521058570840267.51521035172740394.465140485524301112.42520058458430267.51520035105230394.465130484580201112.42516058008720267.51516034835220394.46509048080110195.84521049932610294.46502047418910380.2751404125882單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110493.6859105536491105130.415860764203110693.175930552498100493.685790542407100567.515860395609100693.17581054131890493.68572053585090567.51579039088390693.17574053479680493.68565052929280567.51572038615780693.17567052827470493.68553051805070567.51560037805670693.17555051709460493.68541050680960567.51548036995560693.17543050591350493.68529049556750567.51536036185450693.17531049473340493.68514048151540567.51521035172740693.17516048075730493.68513048057830567.51520035105230693.17515047982620493.68509047683120567.51516034835220693.17511047609910493.17502046771310594.46502047418910695.8450404830342單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110794.4659205592031108130.4158707655071109112.425940667775100794.465800547868100867.5158703962841009112.42582065428490794.46573054125690867.515800391558909112.42575064641580794.46566053464480867.515730386832809112.42568063854670794.46554052330870867.515610378731709112.42556062505560794.46542051197360867.515490370630609112.42544061156550794.46530050063850867.515370362529509112.42532059807440794.46515048646940867.515220352402409112.42517058121130794.46514048552430867.515210351727309112.42516058008720794.46510048174620867.515170349027209112.425120575590總計：8774.14548048081801

4號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101113.4662307068561102177.45619010984161103177.45619010984161104116.2760807069221001113.466240707990100287.956190544411100387.9561905444111004116.275960692969901113.46617070004890287.95612053825490387.956120538254904116.275890684830801113.46610069210680287.95605053209880387.956050532098804116.275820676691701113.46598067849170287.95593052154470387.955930521544704116.275700662739601113.46586066487660287.95581051099060387.955810510990604116.275580648787501113.46574065126050287.95569050043650387.955690500436504116.275460634834401113.46559063424140287.95554048724340387.955540487243404116.275310617394301113.46558063310730287.95553048636430387.955530486364304116.275300616231201113.46554062856820287.95549048284620387.955490482846204116.275260611580101112.785310

10272.725410393415103116.145160599282104116.1454106283172單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1105116.2760807069221106177.45619010984161107177.45619010984161108113.4662607102601005116.275960692969100687.956190544411100787.9561905444111008113.466140696644905116.27589068483090687.95612053825490787.956120538254908113.466070688702805116.27582067669180687.95605053209880787.956050532098808113.466000680760705116.27570066273970687.95593052154470787.955930521544708113.465880667145605116.27558064878760687.95581051099060787.955810510990608113.465760653530505116.27546063483450687.95569050043650787.955690500436508113.465640639914405116.27531061739440687.95554048724340787.955540487243408113.465490622895305116.27530061623130687.95553048636430787.955530486364308113.465480621761205116.27526061158020687.95549048284620787.955490482846208113.46544061722210572.725410393415106112.785190585328

總計：9073.88571051812482

5號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101111.9360006715801102129.286050782144110394.1161005740711001111.935950665984100266.666050403293100394.115980562778901111.93590066038790266.66600039996090394.115930558072801111.93583065255280266.66593039529480394.115860551485701111.93571063912070266.66581038729570394.115740540191601111.93559062568960266.66569037929560394.115620528898501111.93547061225750266.66557037129650394.115500517605401111.93532059546840266.66542036129740394.115350503489301111.93531059434830266.66541036063130394.115340502547201111.93527058987120266.66537035796420394.115300498783101102.2530054166010294.11527049596010393.9652404923502單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110494.1761005744371105129.286050782144110692.986120569038100494.175980563137100566.666050403293100692.98600055788090494.17593055842890566.66600039996090692.98595055323180494.17586055183680566.66593039529480692.98588054672270494.17574054053670566.66581038729570692.98576053556560494.17562052923560566.66569037929560692.98564052440750494.17550051793550566.66557037129650692.98552051325040494.17535050381040566.66542036129740692.98537049930330494.17534050286830566.66541036063130692.98536049837320494.17530049910120566.66537035796420692.98532049465410492.98524048721510594.115270495960106102.252205334842單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110794.1161005740711108129.2860507821441109111.936170690608100794.115980562778100866.6660504032931009111.93595066598490794.11593055807290866.666000399960909111.93590066038780794.11586055148580866.665930395294809111.93583065255270794.11574054019170866.665810387295709111.93571063912060794.11562052889860866.665690379295609111.93559062568950794.11550051760550866.665570371296509111.93547061225740794.11535050348940866.665420361297409111.93532059546830794.11534050254730866.665410360631309111.93531059434820794.11530049878320866.665370357964209111.935270589871總計：8759.52566149585158

6號樓1單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）1101111.9359406648641102129.285820752410110394.1158705524261001111.935820651433100266.665820387961100394.115750541133901111.93575064359890266.66575038329590394.115680534545801111.93568063576280266.66568037862980394.115610527957701111.93556062233170266.66556037063070394.115490516664601111.93544060889960266.66544036263060394.115370505371501111.93532059546850266.66532035463150394.115250494078401111.93517057867840266.66517034463240394.115100479961301111.93516057755930266.66516034396630394.115090479020201111.93512057308220266.66512034129920394.115050475256101102.2515052633010294.11502047243210393.9650204716792單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110494.1758705527781105129.285820752410110692.985890547652100494.175750541478100566.665820387961100692.98577053649590494.17568053488690566.66575038329590692.98570052998680494.17561052829480566.66568037862980692.98563052347770494.17549051699370566.66556037063070692.98551051232060494.17537050569360566.66544036263060692.98539050116250494.17525049439350566.66532035463150692.98527049000540494.17510048026740566.66517034463240692.98512047605830494.17509047932530566.66516034396630692.98511047512820494.17505047555920566.66512034129920692.98507047140910492.98499946480710594.115020472432106102.25000511000三單元房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）房號面積（M2）銷售單價（元/M2）銷售總價（元）110794.1158705524261108129.2858207524101109111.935890659268100794.115750541133100866.6658203879611009111.93577064583690794.11568053454590866.665750383295909111.93570063800180794.11561052795780866.665680378629809111.93563063016670794.11549051666470866.665560370630709111.93551061673460794.11537050537160866.665440362630609111.93539060330350794.11525049407850866.665320354631509111.93527058987140794.11510047996140866.665170344632409111.93512057308230794.11509047902030866.665160343966309111.93511057196220794.11505047525620866.665120341299209111.935070567485總計：8759.52543647612482

55565758545359504748495152606146454041424344電梯雙拼湖墅臨河六聯排湖景四聯排景觀雙拼產品類型樓號初步均價綜合系數系數均價聯排別墅40號樓1050096%1008041號樓1050099%1039542號樓10500100%1050043號樓1050098%1029044號樓1050097%1018545號樓10500106%1113046號樓10500104%10920電梯雙拼53號樓1500091%1365054號樓1500097%1455055號樓15000109%1635056號樓15000106%1590057號樓15000103%1545058號樓1500094%14100雙拼別墅47號樓13000102%1326048號樓1300098%1274049號樓1300096%1248050號樓13000104%1352051號樓13000101%1313052號樓13000100%1300059號樓13000103%1339060號樓1300099%1287061號樓1300097%1261040#41#42#房號面積銷售單價銷售總價房號面積銷售單價銷售總價房號面