聊城城市進入研究報告2019.05目錄CATALOG聊城城市研究房地產市場研究區域板塊研究城市研判PART1PART2PART3PART421st聊城城市研究城市地位城市經濟城市人口城市資源區域政策12453城市認知01聊城概況：聊城地處魯西平原，冀魯豫三省交界處；以中國“江北水城·運河古都”而著稱，是國家歷史文化名城、中國優秀旅游城市。聊城市城市等級規模面積強四線城市、地級市8715K㎡中國江北水城歷史文化名城城市性質城市名片下轄區域歷史文化名城、山東省重要的交通樞紐“江北水城·運河古都”1區1縣級市6縣（即東昌府區、臨清市、茌平縣、東阿縣、冠縣、高唐縣、陽谷縣、莘縣）戶籍人口GDP633萬人高唐縣荏平縣臨清市3152.15億元聊城冠縣東昌東阿縣人均GDP城市化率51892元51.7%莘縣陽谷縣5城市地位01【城市地位】聊城是唯一一個“一區一圈一帶”政策的疊加城市，是山東西部隆起帶中最大的城市，借助《支持菏澤市及魯西其他四市發展若干政策》等受多重戰略規劃的利好，為城市發展提供強有力的利好支撐。河北省山東省聊城河南省《冀魯豫三省交界處》《中原經濟區規劃》《省會城市群經濟圈》+《西部經濟隆起帶》?

聊城位于華東、華中、華北三大區域交界處，是唯一一個“一區一圈一帶”政策的疊加城市，是山東西部隆起帶中最大的城市。?一區：《中原經濟區規劃》戰略定位為國家重要的糧食生產和現代農業基地,全國工業化、城鎮化、信息化和農業現代化協調發展示范區,全國重要的經濟增長板塊,全國區域協調發展的戰略支點和重要的現代綜合交通樞紐,華夏歷史文明傳承創新區。??一圈：《省會城市群經濟圈發展規劃》定位為全省改革開放先行區、轉型升級示范區、文化強省主導區、生態文明和諧區,全國重要的戰略性城市群經濟圈。一帶：西部經濟隆起帶,以特色產業為支撐,形成若干發展高地,對周邊地區產生聚吸優質生產要素的“海綿”效應和商品流通、產業輻射的“泵壓”效應,充分利用后發優勢實現科學跨越發展。是山東西部隆起帶中最大的城市6城市地位01【新舊功能轉換】聊城將以“五化”為主攻方向，形成“一區引領、多園支撐、全域聯動”的新舊動能轉換總體布局，建設魯西新舊動能轉換試驗區、轉型發展新高地。?

為落實省委省政府決策部署，培育發展新動能，改造提升舊動能，加快新舊動能接續轉換，結合聊城實際，制定了《聊城市新舊動能轉換重大工程實施規劃(2018年-2022年)》。??主攻方向——在“五化”上聚焦聚力：按照省委省政府‘四新促四化’的要求，結合聊城的實際情況，確定以產業集群化、產品高新化、模式新型化、跨界融合化、品牌高端化為主攻方向，通過聚焦聚力“五化”，積極培育新的經濟增長點，形成引領聊城經濟發展的新動能。發展布局——一區引領、多園支撐、全域聯動：聊城將堅持空間布局與功能布局相統一，梯次擴散與節點輻射相結合，全面推進與集中集約相協調，壯大發展“聊茌東都市區”，優化發展省級開發區及特色產業園區，統籌發展市域內山東省主體功能區確定的重點開發區、縣市城區、特色小城鎮，形成“一區引領、多園支撐、全域聯動”的新舊動能轉換總體布局。?

山東省新舊動能轉換重大工程實施規劃中，提到聊城的重大事項有20多處，涉及聊城的重點項目有46項。?以大族激光、華耀鈦合金、昌裕油漆、昌華科技、中泰藥業等企業為核心，重點培育新材料、新能源、生物醫藥、節能環保、高端裝備制造五大戰略性新興產業，傾力打造戰略新興產業集群。東昌府區聚焦優勢資源，助力新舊動能轉換。高新區突出抓重點、補短板、強弱項，以新的“1346”為主線，全力推進經濟社會各項事業再上新臺階，舉全力沖刺國家級高新區。開發區3個項目列入山東省新一輪新舊動能轉換重大項目,開發區在服務項目建設、優化營商環境的同時，圍繞產業鏈、產業集群開展招商。目前，京津冀、長三角、珠三角等重點招商活動計劃已排上議程。?7城市地位01【濟聊一體化】根據省會城市群經濟圈發展戰略，促進省會濟南的優勢資源與聊城的特色產業、勞動力、文化旅游等優勢資源有效融合；聊茌東都市區位于聊城的東部，向東即對接濟南，加快濟聊同城發展。?

總體規劃：?把茌平、東阿和東昌府區、開發區、高新區、江北水城文化旅游度假區“兩縣四區”納入省會濟南緊密圈層進行規劃布局，將該區域作為聊城市融入濟南的前沿陣地和主戰場。?

任務目標：?在規劃布局、基礎設施、產業鏈接、要素市場、生態共建等方面強化與省會濟南的對接與融合；強化服務與共建，共同促進省會濟南的優勢資源與聊城的特色產業、勞動力、文化旅游等優勢資源有效融合，把聊城打造成為承接產業轉移的先進制造業基地、金融次中心城市、濟南的休閑度假目的地、現代物流業的轉運基地、優質農產品供應基地、勞動力輸送基地，實現取長補短、互利共贏，最終實現濟聊同城一體化發展。?

對接重點：“五個一體化”???發展規劃一體化：聊城將主動融入濟南發展大局,統籌推進各領域發展；基礎設施一體化：加快推進濟聊城際鐵路、聊泰鐵路等涉及兩市的重大交通工程；產業發展一體化：把聊城打造成濟南市優質農產品供應基地和濟南貨物中轉物流倉儲基地。積極推進兩市旅游資源整合開發,共同打造“山泉水圣”精品旅游線路。要素市場一體化：加強兩市在科技、人才、文化、教育、醫療等領域的合作交流；生態保護一體化：加強兩市生態環境聯合監管，共同治理突出的區域性、流域性環境污染問題。??8城市職能01【城市職能】聊城，中國江北水城，以發展商貿、旅游為主的歷史文化名城；是中國重要的交通樞紐、能源基地、內陸口岸和輻射冀魯豫交界地區的中心城市。《京九高鐵》《濟聊一體化》《冀魯豫三省交界處》國最大的煤炭基地山西，能源供應充足。產業轉型?

聊城地處冀，魯，豫三省交界處，經濟繁榮，文化昌盛，曾為沿古運河九大商埠之一，被譽為“漕挽之咽喉，天都之肘液，江北一都會”。升級方面，圍繞新材料及新能源打造科技新城、產業新城，聊城已成為全國新能源汽車生產基地，中通新能源客車產量增幅居全國第一位。?

交通樞紐：鄭濟高鐵、京九高鐵、魯中高鐵搭建起“木”字型高速鐵路網，加快推動了聊城融入全國高速鐵路網絡的步伐。至2030年，實現1小時市域縣城，1小時聯通鄭州濟南，1小時通達北京、天津的目標。?

內陸口岸：聊城物流園區以打造集現代物流、內陸口岸、流通加工于一體的多功能中心為目標,分為鐵路物流、商貿倉儲配送、物流加工、保稅物流和商務辦公生活配套等五大功能分區。?

聊城是京九鐵路與邯濟鐵路在山東省內交匯點，是橫跨冀魯豫三省的最大交通物流樞紐。目前路網狀交織，機場選址已定，未來強勢的交通資源將加速城市產業發展和城市商務、商貿往來。?

聊城有著深厚的歷史文化，中國古典名著《水滸傳》，《金瓶梅》，《老殘游記》中許多故事也都取材于這個地區，獨特的自然景觀和人文景觀，吸引著眾多的游客。現在，聊城已開辟了水滸旅游線和古運河旅游線。9城市規劃01【縣市規劃】聊城市轄1區（東昌府區）1縣級市（臨清市）6縣（茌平縣、東阿縣、冠縣、高唐縣、陽谷縣、莘縣），分別根據各地實際確定發展方向。?

臨清市：聊城西北部次中心城市，以運河文化為特色的省級歷史文化名城，聊城特色產業基地。?

高唐縣：聊城東北部次中心城市，中國書畫藝術名城，重要的運輸設備制造基地。???

冠縣：聊城西部次中心城市，聊城重要的農產品物流及加工基地。?

茌平縣：??聊城都市區的重要城市，先進制造業基地。?

中心城區：?

東阿縣：?我國北方以水城風景和運河休閑旅游為特色的歷史文化名城，中原經濟區商貿物流中心，山東省“西聯”門戶城市，山東重要的先進制造業基地。?聊城都市區的重要城市，我國重要的保健醫藥產業基地。?

陽谷縣：?

莘縣：聊城西南部次中心城市，山東重要的農產品物流及加工基地。?聊城南部次中心城市，山東省重要的高端制造業基地和特色商品集散基地，運河文化古城。?1001

城市規劃【總體規劃】聊城市按照“西拓南展，東優北延”的發展策略，形成“一城、五區、多組團”的城市功能布局。聊茌東都市區實現“由點狀集聚向網絡化發展”；中心城區集中資源力量發展新興區域。n

《聊城市城市總體規劃（2014—2030年）》提，到2030年，市域城鎮化水平達到68%，構建“一心、兩軸、兩帶”的市域城鎮空間結構。推動聊茌東都市區協調發展，成為區域發展的核心增長極。開黃發區東昌府區n

確定1443平方公里的規劃區范圍內（即東昌府區行政轄區，含市經濟開發區、高新技術產業開發區、旅游度假區），實行統一的城鄉規劃管理。按照《總體規劃》確定的“西拓南展，東優北延”的中心城區發展策略，形成“一城、五區、多組團”的城市功能布局。河路湖南路高新區江北水城度假區《聊茌東都市區》《中心城區》未來規劃區域成立時間發展現狀舊城區，發展完善，人口集中核心優勢nn“聊茌東”都市區范圍包括中心城區、茌平縣城和東阿縣城行政轄區；是聊城市域發展的核心區域，是聊城城鎮化發展的主體空間，是聊城實現建設雙百大城市的戰略性空間；完善優化功能布局東昌府區-成熟的城市配套形成了完善的城市服務體系，新興產

新興的城市中

基礎設施完善，產業經開區高新區度假區1995年2008年2013年。業聚集區，人口密度較高心企業集聚東昌府區行政轄區，含東昌府區、市經濟開發區、高新技術產業開發區、旅游度假區。以東昌府區為核心區，北向發展物流用地，經開區和高新區發展優越，度假區有環境優勢尚未進行大區域開發。教育聚集區，人口密度較低科創教育中心

政府規劃，教育優勢居住環境較好，但生活配套不成熟，

下階段重點開政策規劃，生態環境，尚未大規模開發

發區域

價值洼地11城市規劃01【高鐵新城】2018年聊城兩會中提出，要加快中心城區擴容提質，高水平規劃建設高鐵新城；目前規劃正在緊鑼密鼓地編制中，作為東昌府區重點項目，未來高鐵新城堪稱聊城版“雄安新區”。n

據了解，聊城市高鐵新城空間發展概念規劃范圍為：現狀京九鐵路以西部分、閆寺街道、道口鋪街道、候營鎮，面積約為186平方公里；n

聊城市高鐵新城核心區城市設計范圍為：西至西環路、東至現狀京九鐵路、北至聊堂路、南至鳳城路，含高鐵站站周邊區域，面積約21平方公里。n

聊城市高鐵新城控制性詳細規劃范圍為：西至西環路、東至現狀京九鐵路、北至濟聊館高速、南至鳳城路，及閆寺街道、道口鋪街道、候營鎮鎮駐地，面積約30平方公里。?

之前聊城城市規劃主要向東發展，打造聊茌東都市區；而高鐵新城規劃的出臺，意味著聊城將加快西部城區規劃。未來幾年“鐵西城區發展較慢、西部居民進城交通不便”等問題將得到改善。隨著高鐵站及站前區的建設實施，城市品位將得到極大提升。12板塊功能01【中心城區板塊劃分】中心城區分為東昌府區、經濟開發區、高新技術產業開發區、旅游度假區四大板塊；以東昌府區為核心區，集中資源力量發展新興區域。開發區作為城市東部副中心，發展成熟，配套齊全。n

東昌府區n

開發區n

以古城和東昌湖為核心，是目前最核心的商業、商貿、文化服務、醫療和生活居住區；是未來中心城區地位提升、區域中心城市增強輻射帶動能力的功能承載核心區。n

城市東部副中心n

先進制造業、鋼管為核心的生產物資交易區，空港物流區。重點整合現狀用地，優化產業結構，推進產業升級，打造產城一體化示范區。北拓開發區東昌府區西控n

江北水城度假區n

高新區東優n

將秉承聊城的千年文脈，展現湖、河、山、城、田有機融合的生態魅力，引入時尚、創新和健康的樂活休閑元素，打造融合傳統特色、自然特色和時代特色為一體的綜合性旅游度假勝地。n

政府著力打造的高新技術產業聚集區，圍繞節能環保、電子信息、新材料及新能源、高端制造業、生物科技五大高新產業，著力把高新區打造成“科技新城、創業新城、產業之城”。南展高新區江北水城度假區13板塊功能01【中心城區空間發展布局】2020年至2030年將按照“西控、東優、北拓、南展”總體策略，拉大城市框架，培育組團式、緊湊集約、功能復合的城市空間結構和形態；總體上形成“一城六區”布局結構。n

中心生活服務區將承載城市目前最核心的商業、商貿、文化服務、醫療和生活居住功能，以及以古城、東昌湖為核心的旅游服務功能。n

北部工貿物流區是以工業、貿易和倉儲物流為主的特色功能區，打造輻射冀魯豫交界的商貿流通及現代物流基地。n

西部新興產業區將以能源倉儲區和戰略新興產業預留發展用地為主，并適當發展部分配套性的生活服務功能。n

開發區產城新區為城市東部副中心，先進制造業、鋼管為核心的生產物資交易區，空港物流區。重點整合現狀用地，優化產業結構，推進產業升級，打造產城一體化示范區。n

高新區產城新區涵蓋高教文化區、產業園區等多個功能片區。重點推進產城融合發展，集約發展戰略性新興產業。聊城主城新格局n

南部旅游商貿區是涵蓋城市南部副中心、高鐵站前商務辦公、環金龍n

中心城區空間發展時序分析：湖休閑度假養生與旅游服務等功能的新興功能區。加快行政文化中心2013年至2020年，采取“東優、北拓、南展、西控”發展策略；2020年至2030年，采取“南拓、西展、北優、東控”發展策略。建設，以行政辦公、旅游、高檔居住為主，打造生活服務業中心。14城市地位城市經濟城市人口城市資源區域政策12453城市GDP022018年，聊城國民生產總值實現3152.15億元，全省排名第12，GDP整體呈“發展穩定，穩中有進”的走勢，人均GDP逐年上升，新舊動能轉化加速經濟發展。GDP增速與房地產發展關系?

2018年，聊城全市國民生產總值為3152.15億元，整體看逐年增高。城市青島濟南煙臺濰坊淄博濟寧臨沂東營泰安威海德州聊城菏澤濱州棗莊日照2018年GDP12001.528862.217832.586156.785068.354930.584717.804152.473651.533641.483380.303152.153078.782640.522402.382202.172018年人均GDP12774510029210998065686GDP排名12GDP增速房地產業發展?

2018年人均GDP為51892元，在山東省16地市排名處于中下游水平。小于4%萎縮3?

2018年GDP實際增速為5.40%，房地產處于穩定發展階段。房地產開發投資281.91億元，比上年增長13.4%，其中住宅銷售面積499.66萬平方米，增長20.9%。4-5%5-8%停滯4107796590785穩定發展快速發展6大于8%444077191164647438聊城市近年GDP（億元）及增長率935003000250020001500100050014.0%128674581811011121314151612.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%518923512602010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

201867317國內生產總值

1622

1919

2147

2366

2516

2664

2859

3064

3152增長率

13.2%

12.3%

12.7%

10.0%

9.4%

8.8%

7.3%

7.5%

5.4%611717515216數據來源：各地市政府公報城市產業結構02聊城產業結構中三產占比逐年升高，但城市發展依然以第二產業為主，占比近一半。近年來，產業結構逐步優化，開始向第三產業轉移升級，城市經濟發展進一步提速。n

一產穩定發展，二產占比逐年下降，三產比例調整為9.9:49.1:41.0，第三產業比重比上年提高1.9個百分點。n

產業偏向于重工業：四大支柱產業（銅及銅加工產業、鋁及鋁加工產業、化工產業和新能源汽車產業）、六大民營特色產業（軸承加工產業、冶金板材加工產業、畜禽加工產業、鋼管加工產業、釬具產業和密度板產業）17數據來源：各地市政府公報城市投資與消費022018年固定資產投資2367元，比上年下降4.3%，聊城市固定資產投資、社會消費總額及進出口總額位于全省中下游水平。2017年山東省各地市固定資產/房地產投資情況2017年山東省各地市社會消費/進出口情況18房地產開發投資02房地產投資比重逐漸增加，且整體增速高于固定資產投資的增速。近三年，住宅投資占房地產開發投資比例逐年穩步上升；工業投資2011年遇冷后，2016年略有回升。聊城市2007-2017年工業投資和房地產開發投資（億元）對比19城市收入02從人均可支配收入、消費性支出等指標看，聊城市增速保持在較高水平，為房地產開發提供良好基礎。人均可支配收入可支撐房價在80萬元左右。聊城市2007-2018年城鎮居民可支配收入（元）及增速30000250002000015000100005000020.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2007人均可支配收入

12401

14559

15957

17889

20649

23685

26087

28382

21570

23277

25231

27276增速

0.0%

17.4%

9.6%

12.1%

15.4%

14.7%

10.1%

8.8%

7.9%

7.9%

8.4%

8.1%20082009201020112012201320142015201620172018聊城市2007-2018年城鎮居民人均消費支出（元）及增速2000015000100005000025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2007人均消費支出

7939增速

0.0%

19.3%

22.8%

9.8%20089469

11626

12767

13847

15350

16766

18158

12405

13516

14651

158288.5%

10.9%

9.2%

8.3%

8.7%

9.0%

8.4%

8.7%200920102011201220132014201520162017201820可支撐房價按照戶均3人，30%首付，貸款30年，基準利率上浮10%計算城市地位城市經濟城市人口城市資源區域政策1245303

城市人口2018年聊城戶籍人口633萬人，常住人口607萬人，為人口外流型城市，2018年新出生人口占比中，二孩在買房需求中促進兩房轉變成三房，人口紅利將提高改善性住房需求。2018年聊城市新出生人口占比聊城市2011-2018年人口變化情況（萬人）65064063062061060059058057056055064163263362361237.02%60660760460460359859159458959462.98%58520112012201320142015201620172018一孩出生人數二孩出生人數戶籍人口常住人口出生人數23881出生占比37.02%62.98%同比增加3458增幅一孩二孩16.93%-35.83%n

人口水平：2018年末，聊城市戶籍人口為633萬人，常住人口為60740782-30387萬人，城市人口呈現出明顯的外流傾向（戶籍人口＞常住人口）。2203

城鎮化率2018年聊城市城鎮化率為51.7%，遠低于全省平均水平。根據“市十三五”規劃，到2020年常住人口城鎮化率達到65%，為房地產提供人口紅利。2018年山東省各城市城鎮化率（%）統計聊城市2011-2018年城鎮化率變化情況山東省青島市濟南市淄博市東營市威海市煙臺市萊蕪市泰安市濰坊市日照市棗莊市濟寧市濱州市臨沂市德州市聊城市菏澤市61.1873.6760.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2018年山東省平均城鎮化率：61.18%51.7%48.6%50.3%46.2%72.144.0%42.1%40.1%38.2%71.4969.0467.8165.0762.7361.8761.82011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

201860.3558.88n

城鎮化率：2011-2018年聊城城市化率逐步增長，2018年達51.7%，但仍遠低于全省平均水平（61.18%），城市化進程有所落后，這與城市整體人口、經濟、產業發展結構有關。58.8558.63(2017年)57.4(2017年)57.0151.750.2523城市地位城市經濟城市人口城市配套區域政策1245304

外部交通北京聊城是京九鐵路與邯濟鐵路在山東省內交匯點，是橫跨冀魯豫三省的最大交通物流樞紐。未來，在機場建成、高鐵開通后，交通將大大改善，加速城市產業發展和商務商貿往來。聊城-北京（京九高鐵通車時間未定）?

聊城至北京直線距離約400KM，現狀僅2趟過路火車，慢車，時間4-6個小時現狀交通——“黃金大十字”n聊城對外交通依靠以來兩條鐵路線（京九鐵路、邯濟鐵路）和一條公路線（濟聊館高速公路）在聊城交匯交通“黃金大十字“。?

京九高鐵開通后，50分鐘路程石家莊未來交通——機場、高鐵改善交通n?聊城規劃有機場和高鐵站。鄭濟高鐵預計2021年通車，京九高鐵通車時間未定。聊城機場選址在莘縣河店以北、臨莘路以東、鄭家以西的區域。?聊城濟南邯鄲邯濟鐵路聊城-鄭州（鄭濟高鐵預計2021年通車）?

聊城至鄭州直線距離約300KM，現狀僅聊城-濟南（鄭濟高鐵預計2021年通車）?

聊城至濟南直線距離約100KM，現狀僅8趟過路火車，慢車，時間2-3個小時?

鄭濟高鐵開通后，27分鐘路程25高速公路現狀鐵路規劃鐵路7趟過路火車，慢車，時間5-6個小時?

鄭濟高鐵開通后，1個半小時路程鄭州內部交通04聊城市大外環路規劃，優化快速路網系統，高速外環集中力量打造“三路兩環兩橋”交通重大項目，區域交通格局得到較大提升。同時優化中心城區公交線路，推進綠色出行，加大城市公共交通服務體系建設。大外環路高速外環兩橋加速推進中n

大外環路規劃優化快速路網系統：中心城區任一點15分鐘可進入快速路系統；依托國道309、省道242、省道246改線項目進行建設；擬采用雙向四車道一級公路標準；設計速度80公里/小時，路基寬度25.5米，全長121.64公里。n

東阿至東平黃河公路大橋位于東阿縣劉集鎮關山村西，年內開工建設；G105京澳線東阿黃河大橋，位于平陰黃河大橋下游約1.9公里，正在推進前期工作。n

高速外環集中力量打造“三路兩環兩橋”交通重大項目。莘縣至南樂(魯豫界)高速、青蘭高速東阿至聊城(魯冀界)段、高唐至東阿高速預計將于18年通車；高唐至東阿高速17年底實現開工建設。形成“北依京津冀、南連長三角、東融半島城市群、西接中原經濟區”的快捷高效交通網。26教育配套04聊城三中北校水城中學育紅小學陽光小學新星小學聊城七中興路小學實驗中學東昌路小學聊城一小聊城六中聊城二中聊城三中聊城一中北順小學聊大東昌學院東城小學行知中學科技城小學東關民族小學聊大西校區華育高中實驗小學聊大附小文軒中學文軒中學高新區分校東方雙語小學文軒中學西校聊大東校區江北水

實驗二小度假區板塊江北水城度假區板塊高新區實驗中學天津路小學奧森小學第一中學新校n2015至2017三年來，全市累計投資63.47億元，新建、改擴建學校112所，全市新增班級2995個，新增學位139781個，新聘教師10287人。nn開發區學校規劃：小學方面：辛屯小學、大胡小學、黃河路小學、淮河路小學、廬山路小學、燕山路小學、遼河路小學。中學方面：大胡中學、中華路中學、蔣官屯中學。高中：開發區高中。nn2018年新建、改擴建幼兒園100所，建設中小學34處（其中新建11所，改擴建23所），增加531個班級，增加24835個學位，建立解決大班額工作長效機制。加大城區幼兒園規劃建設力度。其中，東昌府區計劃新建湖南路實驗幼兒園、利民實驗幼兒園等10處城區幼兒園，規劃建筑總面積52920平方米，新增126個教學班。度假區教育規劃升級：朱老莊鎮觀堂幼兒園（六個班）；鳳凰街道辦事處中心小學（30班）、幼兒園（12班）；王廟小學（12班）；沙店集幼兒園（9班）；于集鎮中心小學（30班）、幼兒園（12班）；于集中學（24班）。27教育配套04聊城市優質教育資源主要集中在東昌府區，近年呈現高新區擴散趨勢，其他區教育配套逐年增強和完善。排名1幼兒園東昌府區古樓新村幼兒園聊城交運幼兒園小學第二實驗小學實驗小學中學實驗中學重點高中TOP5聊城一中2聊城一中莘縣第一中學臨清第一中學聊城二中3萬花童中心幼兒園百花童幼兒園建設路小學北順小學東昌中學4水城中學5陽光雙語幼兒園育紅小學第七中學聊城三中6閆寺鎮西呂村幼兒園鴻順幼兒園鼎舜小學第六中學7民主小學外國語學校（高中部）第四中學8金色童年雙語藝術幼兒園市幼兒園外國語學校（小學部）振興路小學柳泉小學9文軒中學10水城領秀（萬花童）幼兒園第八中學n來源：搜學網、初三網28產業格局04聊城規劃布局三大產業新格局：以城鎮空間格局為基本依據，按照農業基地化、工業園區化、服務業集聚化發展的產業空間布局思路，形成“一核引領，兩片聯動，四軸輻射，重點突出、全域統籌”的產業空間格局。l一核引領：即經濟引導與服務核心，以國家級經濟技術開發區綜合功能組團建設促進新型工業化、城鎮化，重點布局具備國內行業競爭力的高端制造業和面向區域發展需求的現代服務業，形成輻射帶動全市及周邊區域的“創新源”和“動力源”；ll兩片聯動：即冠縣-莘縣的“西部現代高新農業區”和茌平-高唐“東部先進制造業集聚區”。充分發揮優勢產業力量，打造特色產業集群示范園區，實現信息互通，強化人流、物流、技術流、資金流、信息流的聯動機制；四軸輻射：分別是臨清市-中心城區-張秋鎮的“京九-運河綜合發展軸”、中心城區-莘縣的“綠色高新農業發展軸”、茌平-中心城區-石佛鎮-陽谷縣的“先進制造業發展軸”、中心城區-東阿縣的“休閑養生服務業發展軸”;引導產業沿軸帶從核心區擴展至全市域，提升產業功能集合、就業集聚、土地集約水平，推動全市經濟實現多元引領、協同發展、跨越趕超的良好發展局面；l十大平臺建設：打造“產業高度集聚、功能配套齊全、輻射帶動力強”的十大產業園區。包括信發循環經濟產業園、祥光生態產業工業園、魯西化工新材料產業園、新能源汽車產業園、東阿阿膠生物產業園、冠縣精品鋼板產業園、泉林循環經濟產業園、臨清軸承產業園、莘縣鹽油化工產業園、信發高新材料產業園。29產業配套04按照“集群化、網絡化、集約化、信息化、專業化”原則，以中心城區為主導，推進生產性服務業集聚化發展；將構建“一帶、一廊、一圈、多點”體育休閑產業格局；開發區已形成“2+5+1”產業格局，產業結構逐步優化。中心城區開發區工業園n

八大優勢產業集群：有色金屬加工、黑色金屬加工、汽車及機械裝備、化工、紡織、醫藥、輕工、農副食品加工等；開發區“2+5+1”新能源汽車及（高端服務業）（生產性服務業）高端制造業零部件金融商務旅游休閑信息咨詢文化創意中介服務現代物流科技研發n

戰略性新興產業：新能源汽車、生物醫藥、新能源、高端制造、節能環保、新材料等。現代服務業高端裝備制造n

聊城將依托地標湖河、旅游景點、溫泉、森林公園、濕地等資源，構建“一帶、一金屬深加工廊、一圈、多點”的體育休閑產業格局。“一帶”即古運河休閑體育帶；生物食品醫藥“一廊”即徒駭河百里健身休閑長廊；“一圈”即環中華水上古城、東昌湖、金龍湖的水上世界運動休閑娛樂競技圈；現代服務業“多點”即試點推進具有體育元素的農業休閑品牌基地建設，鼓勵地方特色的運動休閑體育基地、精品體育休閑旅游路線和休閑體育小鎮。現代精致農業產業園30城市商業04聊城商業配套齊全，覆蓋各個檔次，整體發展水平偏低，以傳統百貨和批發市場為主。老城區商圈比較集中發展成熟；汽車站商圈、開發區商圈、高新區商圈有購物中心發展趨勢，南部商圈待發展。區域覆蓋范圍商圈發展年代商圈檔次名稱老城區100%以中檔為主以百貨大樓、五星百貨為龍頭（百貨為主）核心商圈2003年1985年2002年鐵塔商廈、超市為主，其他商家相輔而成（批發商場和百貨為主）老城區80%以低中檔為主鐵塔商圈北部商圈汽車站商圈東昌府區北部商圈以香江光彩大市場為主，建設路、振興路其他商鋪為輔（批發市場為主）老城區80%以低檔為主核心商圈經開區中心商圈目前以億灃生活廣場為主；萬達廣場建設中，將于2019年10月19日開業。（百貨為主，有購物中心發展趨勢）鐵塔商圈汽車站商圈老城區80%以中檔為主2016年柳園路高新區商圈經濟技術開發區商業圈東新區80%以中檔為主光岳路-中華路片區，銀座、寫字樓、紅星美凱龍等2013年2013年江北水城度假區板塊東新區80%以中低檔為主高新區商業圈華建1街區等綜合體江北水城旅游度假區商業規劃進程相對緩慢；該片區域未來的發展空間比較大，未來可期。3104

配套匯總東昌府區為核心區域、配套完善，價值高地；經開區現為主力發展區域，發展熱度高，配套逐漸完善；度假區環境優越；聊茌東都市區的規劃，區位價值得到大福提升，推動城市經濟拓展引擎。類別區域火車站/高鐵高速路個數其它特有配套東昌湖、動物園、植物園、體育公園、中國運河文化博物館、汽車總站、第四人民醫院聊城站，聊城北站、高鐵站規劃中2條（濟聊高速、德商高速）2條（濟鄭鐵路、京九鐵路）東昌府區經濟開發區1條（濟聊高速）1條（濟鄭鐵路）百鳥鱷魚生態園、中心醫院、周公河游樂園——————老城區高新區1條（邯大高速）——江北水城旅游度假區1條（濱德高速）1條（京九鐵路）水城明珠、江北水城2條（濟聊高速、京珠線）1條（濟聊城際鐵路）茌平縣東阿縣茌平站——茌山公園縣級市2條（邯大高速、京珠線）中國東阿博物館、東阿藥王山32城市地位城市經濟城市人口城市資源行業政策12453行業政策05土地限售2017年10月，聊城市出臺建立住宅用地供應與商品住房庫存狀況掛鉤機制，根據商品住房庫存去化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序規定。主要采取“限地價、競配建”“限房價、競地價”“限地價、競自持面積”等方式嚴控投資投機性購房，在市城區(東昌府區/經開區/高新區/度假區)范圍內實行新購住房(包括新建商品住房和二手住房)限制轉讓措施，即本市居民新購住房自取得產權證書滿2年后方可上市交易，非本市居民新購住房自取得產權證書3年后方可上市交易。棚改房貸利率2018年年初，山東省住房城鄉建設工作會議指出，將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，同時取消棚改拆遷貨幣化安置獎勵，鼓勵實物安置。利率多次上調：從2月底開始，聊城城區多家銀行上調房貸利率，其中，首套房貸利率普遍上浮15%，二套房貸款利率普遍上浮25%。截至目前，房貸利率未有下調跡象。公積金經濟適用房根據聊城市住房公積金管理中心通知，住房公積金貸款自2018年5月1日起，實行差別化信貸政策。其中，第一次住房公積金貸款的最低首付款比例由購房款的20%上調為30%。第二次住房公積金貸款的最低首付款比例由購房款的20%上調為40%，利率將在基準利率的基礎上上浮10%。購買經濟適用住房滿5年(從交房入住時間起算)可上市交易，但需按照有關政策規定繳納土地出讓金和開發建設規費等相關價款。34區域對比05規劃與現狀對比：根據區域綜合評定，得分排名靠前的區域是開發區、高新區，因產業集聚具有較大的發展潛力；南部度假區憑借生態優勢、政策規劃影響成為潛力片區，建議進入。常住人口（萬人）以2016年為例GDP（億元）區域區域定位區域現狀未來規劃綜合評分區政府、核心商圈、東昌湖古城區老建成區，配套能級高，飽和期東昌府區89.85老城商貿中心★★★★新城核心、國家政策扶持、產業集聚主力發展區域，配套完善經濟開發區高新區15.7912.64新興的城市中心科創教育中心★★★★★★★★★520.83發展中期，配套能級低教育資源、產業集聚江北水城旅游度假區發展起步期，配套能級低政策規劃，生態環境優勢13.20旅游度假區、政策規劃★★★生活配套成熟，發展相對緩慢茌平縣東阿縣54.1138.02468.02199.92聊茌東都市區聊茌東都市區聊茌東都市區聊茌東都市區★★★★生活配套成熟，發展相對緩慢35小結“一區一圈一帶”政策疊加、新舊動能發展潛力巨大、國際旅游文化名城?定位：聊城市居于冀魯豫三省交界處，“一區一圈一帶”政策的疊加，經濟地位和地理地位決定成為未來發展可以有效與大經濟體聯動發展。?規劃：聊城市按照“西拓南展，東優北延”的發展策略，形成“一城、五區、多組團”的城市功能布局；主要向東、向南進行城市拓展。?交通：外部京九鐵路、邯濟鐵路、濟聊高速等交通干線，未來規劃高鐵站和機場，交通將大幅改善。大外環路規劃優化快速路網系統，高速外環集中力量打造“三路兩環兩橋”交通重大項目，區域交通格局得到較大提升。?經濟：聊城經濟發展在山東省內處于中下游水平；房地產投資比重逐漸增加，且整體增速高于固定資產投資的增速，近三年住宅投資占房地產開發投資比例逐年穩步上升。?人口：城鎮化發展迅速，房地產市場將受益；2016年常住人口城鎮化率增幅2.35個百分點，位居全省第二位。?資源：醫療等優質資源配套基本分布在聊城主城區，按聊城整體城市規劃發展，經開區、高新區教育醫療配套資源的發展逐漸完善，潛力較大。?板塊：2020年至2030年，中心城區空間發展戰略總體上形成“一城六區”布局結構：開發區和高新區目前發展較快，度假區為下階段重點發展區域，目前尚未進行大區域開發；高鐵新城作為東昌府區重點項目，目前規劃正在緊鑼密鼓地編制中。?一體化：聊茌東都市區是聊城市域發展的核心區域，將按照“一帶兩軸三組團”，實現“由點狀集聚向網絡化發展”的區域一體化；有利于濟聊一體化的建設，形成市域發展核心增長極。2nd房地產市場分析l

土地市場研究l

商品房市場研究土地市場住宅市場商業市場辦公公寓重點企業1245301

土地整體市場聊城住宅和商辦類土地供求逐漸平衡，2018年土地供求量略有減少，成交樓板價呈上漲趨勢，2018年成交價格最高。整體供求比1.2??整體供求平衡：住宅和商辦類土地供求基本平衡，整體供求比1.2，自2015年開始供求逐漸平衡。供應量和成交量齊上升：經歷了2016年房地產市場的大熱之后，2017土地供應量加大，是2016年的兩倍。成交量2014-2016年都較為平衡，隨著2017年供應量的加大，成交量同比上升。2018年供應量略有下降。?價格增幅大：2017住宅和商辦類土地平均價格163.72萬元/畝，是2016年的兩倍，而2018年受整體環境影響土地平均價格升至為373萬元/畝3901

住宅類土地市場聊城住宅類土地整體供求平衡，2018年成交量小幅上升，價格逐年增加，2018年價格最高??整體供求平衡：住宅類土地供求基本平衡，整體供求比1.2，自2015年開始供求逐漸平衡。近4年供應量和成交量比較平衡，成交量個小幅度上升。住宅類價格增幅大：2017年住宅類土地價格202.23萬元/畝，而2018年價格達到373萬元/畝，價格達到最高。4001

區域土地市場【各區域住宅類土地價格】聊城經開區成交量居首，高新區其次，未來高新和經開區將成為宅地供應主戰場；價格方面高新區價格最高，其次為東昌府區。2018年聊城住宅類各區域土地成交量65.7670605040302010048.0328.6611.61東昌府區28.66開發區65.76高新區48.03江北水城度假區11.61成交面積（萬方）??高新區、經開區是樓市房源供應主力地位：目前江北水城度假區和東昌府區供地較少，土地稀缺獲取難度較大，政府向東、向南發展戰略使得經開區和高新區快速發展，2018年高新區和經開區將成為宅地供應主戰場。東昌府區價格最高，其次為高新區：2018年高新區價格最高，居各區之首，其次為東昌府區。41說明：數據來源CRIC已成交重點土地01隨著聊城房地產市場的升溫，2017年下半年開始碧桂園、綠城、祥生、新城、中梁等知名房企陸續在聊城拿地，隨著一線開發商的進入，帶動了整體市場的大跨越，推動營銷水平、產品品質不斷提升，聊城土地市場將迎來快速發展期。2018-2019年聊城市已成交重點地塊匯總表土地面積（㎡）出讓起始價（萬元）樓板價

成交時企業名稱地塊區域土地位置容積率成交價溢價率（元/㎡）間祥生地產集團有限公司新城控股濟南公司東昌府區高唐縣花園路東、皋東街北38470698502-2.513988166405062325600261.90%53.85%526320362018-32018-5322省道北側，濱湖路東側1.0-1.8德州梁宏置業有限公司高新區松桂大街北，華山路西499411.2-1.6200273705785.04%46382018-5山東碧桂園房地產開發有限公司經開區經開區光岳路東、灤河路北遼河路北、黃山路西107440616521.8-2.31.8-2.4549833082115168857586175.88%86.84%613838922018-52019-4山東金科天宸房地產有限公司42數據來源：聊城市國土資源交易網01

已成交重點土地2018年-2019年聊城城區土地市場重點成交地塊分布情況地塊名稱：2017-24地塊樓面價：3892元/㎡競得人：金科集團項目名稱：未入市地塊名稱：2017-39地塊樓面價：6138元/㎡競得人：碧桂園聊城站項目名稱：碧桂園·國岳府東昌府區開發區地塊名稱：2016-88地塊樓面價：5264元/㎡競得人：祥生地產光岳路地塊名稱：2017-109地塊樓面價：4638元/㎡競得人：中梁地產項目名稱：祥生·金麟府項目名稱：中梁國賓府高新區地塊名稱：2017-46地塊樓面價：6936元/㎡競得人：裕昌控股江北水城度假區項目名稱：裕昌九州新城地塊名稱：2017-48地塊樓面價：7311元/㎡競得人：裕昌控股項目名稱：裕昌九州新城地塊名稱：2017-61地塊樓面價：3418元/㎡競得人：民生置業項目名稱：民生·鳳凰城2018重點成交地塊2019重點成交地塊43小結市場供求：聊城土地整體市場供求逐漸平衡，供應量及成交量減少，價格上漲；按區域來分，開發區成交量居首，高新區次之。市場價格：住宅類土地價格在逐年上升，商辦類價格下降，2017年土地成交價格是2016年的兩倍，2018年樓面價整體均高，最高達7311元/㎡；區域來分，高新區價格最高，東昌府區次之。開發商進入：以本地開發商為主，碧桂園17年10月進入聊城，中梁、新城18年5月進入聊城，金科19年4月在經開區拿地；隨著一線開發商的進入，帶動了整體市場的大跨越，推動營銷水平、產品品質不斷提升，聊城土地市場將迎來快速發展期。土地市場住宅市場商業市場辦公公寓重點企業1245302

供求數據2018年上半年市場延續2017年的火爆行情持續高位運行，進入下半年后，市場開始轉冷，成交下滑。另外在批準預售面積增加、登記銷售面積下降再加上下半年的地位徘徊的市場行情，2018年城區商品房庫存量為546.55萬㎡，去化周期約為28個月。2013-2018年城區商品房批準預售面積、登記銷售面積及累計可售面積從2013年以來的批準預售面積上來看，2018年可以說是近六年來的供應高峰。從登記銷售面積上來看，自2013年登記銷售面積達到一個高峰后，2014-2016年登記銷售面積呈增長趨勢，2018年下半年市場轉冷，開始出現回落。46備注：數據來源當地房管局02

供求價格2018年商品房價格上漲45.12%，從上漲幅度來看2018年上漲幅度高于2017年。另外2017-2018年商品房價格一路上漲的走勢較為明顯，2017年價格全年呈現上漲態勢，2018年價格走勢波動主要受個別月份受部分樓盤大宗入市的影響。4702

項目排行榜2018年聊城城區項目單盤總銷售金額、總銷售套數排行榜來看民生鳳凰城以銷售金額18.9億元、銷售套數1408套位居榜首，從TOP10榜單來看項目主要以本地開發商為主，外來品牌開發商僅有榮盛和碧桂園上榜。2018年項目單盤銷售金額排行榜（城區）2018年項目單盤銷售套數排行榜（城區）排名1項目名稱民生·鳳凰城銷售金額（億元）排名1項目名稱民生·鳳凰城當代·國際廣場民生綠城·百合新城星光·和園銷售套數（套）18.9012.1811.0010.8710.6010.009.6014089748378108067277077037006802民生綠城·百合新城暢博東關國際榮盛·錦繡官邸碧桂園·翡麗灣孟達·中央帝景星光·和園2334455榮盛·錦繡官邸星光·清水灣金柱·綠洲66778華建1街區9.268華建1街區9星光·清水灣9.009孟達·中央帝景暢博東關國際10裕昌·蓮湖新城8.50104802

房源去化從2019年1-3月的成交量來看，1-2月受元旦、春節等假期影響，成交量較少。3月份市場步入正軌后，成交量突破900套，從價格上來看，價格處于穩步上漲階段。2019年1-3月城區商品房成交情況月份1月2月3月成交套數451成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）6.016.6285299495953954596911.744902

典型樓盤去化情況聊城城區一季度開盤項目較少，共9個項目加推，主要集中在高新區。序號項目①祥生·金麟府②③②③④⑤⑥⑦⑧金柱·水城悅府安居·嘉和小區民生·光岳壹號院碧桂園·國岳府孟達·國際新城中梁·國賓府⑤①⑧⑦江北水城度假區板塊⑥④碧桂園·翡麗灣5002

典型樓盤去化情況聊城城區一季度共加推874套房源，去化531套，去化率為61%。2019年1季度聊城城區加推項目房源去化情況匯總表項目名稱日期推出房源推出戶型成交價格優惠政策房源去化去化率5#成交均價約為11500元/㎡3#成交均價約為10400元/㎡1、交10萬抵15萬2、總房款優惠1萬3、首付比例不同優惠力度不同3#/5#,3#為22層高層產品，5#為18祥生·金麟府1.12/1.20130-158㎡約160套88%層小高層，推出房源182套9#、11#，均為18層小高層產品，成交均價為8400元/㎡，其中封頂價8700元/㎡1、交5萬認籌金總房款優惠5000元2、全款98折按揭99折金柱·水城悅府安居·嘉和小區1.221.25105-127㎡101-146㎡約115套約45套80%30%推出房源144套實際成交價格為7000元/㎡A4#、A5#、A6#,推出房源144套優惠的實際成交均價交1萬抵3萬4#部分房源和9#，其中4#為26層高層產品，9#為18層小高層產品。本次推出房源約110套民生·光岳壹號院2.2391-122㎡8900元/㎡約50套46%碧桂園·國岳府孟達·國際新城—12#棟單元，推出約12套房源164-170㎡101-115㎡13500-14500元/㎡9200-9300元/㎡——約6套50%42%3.31#16層小高層產品，推出房源96套——約40套民生光岳·壹號院2#26層高層產品，兩次共推出房源3.10/3.233.1785、107㎡9100-9200元/㎡9600元/㎡交1萬抵3萬，按揭99折全款97折總房款優惠6萬元，96折交2萬抵5萬約50套約45套50%82%65%100套20#11層小高層產品，推出房源5598、116、126㎡中梁··國賓府套12#東單元31層高層產品，推出房碧桂園·翡麗灣3.30280㎡12000元/㎡約20套源31套總計874套——531套61%51備注：本表格統計的為新推房源當月去化情況，受推盤時間影響，不代表項目暢銷或滯銷。02

典型樓盤去化情況聊城城區典型樓盤去化分析：?

祥生·金麟府—1月低調加推兩次加推為小高層和高層產品。從價格上看，相比較競品項目價格較低。其中18層小高層實際成交11500元/㎡，22層高層產品實際成交為10400元/㎡，5#當天成交約55套，而3#當天成交約為80套。?

金柱·水城悅府—純新樓盤首開，當天實際成交8400元/㎡，封頂價8700元/㎡，當天開盤成交約101套。?

安居·嘉和小區—二次加推，項目處于嘉名片區，周邊以地緣性客戶為主，但宣傳力度較小，價格雖然較低但整體去化并不理想。?

民生·光岳壹號院—2月推出房源約110套，其中4#推出的91㎡的小三居產品由于面積小總價低，受到了購房者的青睞，開盤當天去化快速。?

碧桂園·國岳府—2月低調開盤，推出12#花園洋房產品中的一個單元，實際成交價格為13500-14500元/㎡?

孟達·國際新城—3月初推出B2區的1#樓，戶型為101-115㎡暢銷三居，實際成交均價約9200-9300元/㎡，與前期開盤都15#、16#樓價格持平，當月去化約40套。?

光岳壹號院—3月兩次平推，每次各推一個單元，戶型為85平的兩室以及107平的三室，多面向首次置業者。從價格上來看，實際成交均價約9100-9200元/平，價格有所上漲。從新推房源當月去化上來看，屬于平推，且首期已開盤樓座多，可選性比較大。?

中梁·國賓府—加推11層小高層20#樓，戶型為98㎡三室、116㎡三室以及126㎡三室，實際成交均價約9600元/㎡，價格務實，且為小高層設計，公攤小，性價比較高。項目前期蓄客充足，開盤當月走量良好。?

碧桂園·翡麗灣—3月底加推西區12#樓上的東單元，戶型為280㎡五室兩廳三衛，多面向改善型及享受型置業所需，當月去化約20套。52土地市場住宅市場商業市場辦公公寓重點企業12453商業市場03【主城區商業基本格局】聊城商業配套齊全，但整體發展水平偏低。老城區商圈比較集中發展成熟；汽車站商圈、開發區商圈、高新區商圈有購物中心發展趨勢，南部商圈待發展。?

市區商圈：聊城市中心商圈（核心商圈和鐵塔商圈）一直以來都主導著聊城商業的格局；北部商圈是汽車站商圈北部商圈鐵塔商圈搬遷而形成的市級批發商圈。核心商圈經開區中心商圈?

區域級商圈：新商圈。隨著城市先向南后向東發展，經開區商業市場逐漸發展，并形成商圈；汽車站商圈也正在逐步形成商業氣氛。?

柳園路：聊城市商業集中分布在柳園路街道；鐵塔商圈柳園路高新區商圈江北水城度假區板塊54市級商圈區域級商圈商業市場03【商圈特征】整體發展水平較低，消費力有限。現狀商業以傳統百貨和批發市場為主，近幾年開始發展的汽車站商圈和經開區商圈已有購物中心的發展趨勢，當地開發商為主。主要商業形態特征商圈發展年代區域商圈

商圈能級

消費水平代表商業代表開發商汽車站商圈北部商圈五星百貨經開區中心商圈新東方廣場金鼎百貨金鼎購物中心聊城百貨、振華集團核心商圈核心商圈鐵塔商圈北部商圈市級市級中低、中低百貨為主2003年1985年2002年2016年鐵塔商圈柳園路批發市場

鐵塔商廈（批發市場）和百貨為

京都百貨高新區商圈京都置業、銀座商城江北水城度假區板塊板主銀座商廈香江光彩大市場（批發市場）?

聊城商業整體水平處于中低檔次，以百貨和批發市場為主，消費力有限；市級批發市場-?

核心商圈以中檔百貨為主；星光房產、民安融富（與萬達合作）汽車站商圈億灃生活廣場萬達繽紛日月城（在建）?

鐵塔商圈和北部商圈以批發市場為主；位于市中心的鐵塔商圈由于商圈升級的需要，部分批發市場已搬至北部商圈，北部商圈也已成為聊城最大的批發市場。?

汽車站商圈和經區商圈屬于近幾年開始發展的商圈，以百貨為主，新建的商業已經有現代購物中心的感覺。區域級區域級中低中低百貨百貨振華購物中心當代購物中心星美城市廣場（在建）振華集團、當代集團、星河置業經區中心商圈2013年55商業市場03【商業現狀】商業市場逐漸向市中心外圍擴散，但大體量項目仍然集中在核心商圈。萬達繽紛日月城聊城新天地億灃生活廣場當代國際五星百貨京都場振華購物中心星美城市廣場物中心鐵塔商廈銀座商廈新時代廣場振華百貨江北水城度假區板塊體量商家2萬㎡以下2-5萬㎡京都百貨大潤發、億灃生活廣場、聊城新天地、當代國際、銀座商廈五星百貨、新東方廣場、金鼎購物中心、鐵塔商廈、香江光彩大市場565-10萬㎡商業市場03【商業項目】在租/在售項目及未開盤項目集中在經區及城北。建面（萬方）項目商圈

開業時間

開發商商業類型租售方式租金/售價去化率萬達日月繽紛城當代購物中心2016年12月當代集團城市綜合

統一經營管理，包經開區3??15000元/平70%億灃生活廣場（大學城板塊）體租?星美城市廣場星美城市廣場星河置業城市綜合體?經開區

2018年不包租底商售價1.3萬/平

50%1層售價：30000

50%聊城新天地當地國際廣場長盛達置業順合廣場

經開區

2018年4.82.52.4綜合體特色街區購物中心綜合體-聊城新天順德房地產統一經營管理，包

?

1層售2萬/平城北2018年50%90%-地租?

1層租2元/天/平江北水城度假區板塊億灃生活廣場星光房產高新區

2018年--2017年10月在租/在售項目未開盤項目萬達日月

城北汽繽紛城

車城民安融富2019年--57土地市場住宅市場商業市場辦公公寓重點企業12453辦公公寓市場04【發展格局】市場發展慢、沿東昌路分布、量少、向經開區延展。核心商務區聊城站商務區開發區商務區???老舊品質差量少???老舊品質差量少???新盤具有品質感量少江北水城度假區板塊59辦公公寓市場04【在售項目】聊城公寓和辦公市場不成熟，新項目主要分布在經開區。當代國際星美·SOHO順合廣場新東方國際京都商城5000辦公公寓江北水城度假區板塊項目性質辦公辦公公寓公寓公寓開發商長盛達置業當代集團星河置業鑫城房地產京都置業狀態在售在售在售售罄在售開盤時間2018交房時間2018成交價格8000元/平7300元/平5030元/平8000元/平5500元/平裝修狀況毛坯面積段戶型-去化率50%順合廣場當代國際60-200平40-65㎡77-91㎡40-60㎡20-46㎡2017.102017.920082015精裝一室戶兩室兩廳一衛一室戶一室戶70%星美·SOHO新東方國際京都商城2017.62010精裝57%精裝100%24%602014.112015.12精裝商品房市場小結聊城市房地產市場整體表現良好，但結構差異大；辦公市場和商業市場處于市場轉型期，有現代時尚MALL和甲級辦公樓，也有傳統的百貨和辦公樓。住宅市場剛需性商業市場傳統性辦公市場兩極性公寓市場機遇性＋

＋

＋物業類型現狀區域發展市場分析東部經開區\高新區住宅市場關注度高，去化快住宅商業辦公公寓由老城區逐漸向東、向南發展以老城區為主，經開區發展較快沿東昌路分布、向經開區延展市場發展慢，量少多維切入，與市場形成差異化傳統型為主，東部經開區、北部汽車站商圈有購物中心趨勢傳統商業轉型，隨著萬達碧桂園等入駐，聊城商業模式的轉型必經之路辦公市場兩極分化，甲級寫字樓去化尚可，需求量不高，未來市場不確定因素很大市場發展慢、成熟度不高市場發展慢、成熟度不高綜合體配套，具有市場投資和酒店運營的機遇61土地市場住宅市場商業市場辦公公寓重點企業12453重點企業05【開發商進入情況】聊城市以本地開發商為主，近年來國內一二線開發商開始進入聊城市場，多集中在經開區和高新區，未來房地產市場迎來競爭，市場將面臨重新洗牌。外地品牌開發商榮盛發展：2007年進駐（獨立運營開發，阿爾卡迪亞、水岸花語、錦繡學府、東昌首府、陽光逸墅）恒大集團：2014年進駐（與南郊名都置業投資合作，恒大名都）紅星美凱龍：2014年進駐（與星光集團合作，星美城市廣場）綠城集團：2016年進駐（與民生集團合作，綠城百合新城）萬達集團：2017年進駐（與民安智富合作，萬達廣場）碧桂園：2017年進駐(獨立運營開發，打造碧桂園鳳凰城系列產品）新城控股濟南公司：2018年5月31日進駐江北水城度假區板塊（聊城高唐2018-012地塊）中梁地產：2018年5月29日進駐(德州梁宏置業有限公司-中梁區域公司，109#松桂大街以北地塊)金科集團：2019年4月11日進駐—（2017-24地塊）6305

重點企業【開發商拿地方式】本土企業與政府關系密切，前期一般采用勾地方式和定向出讓獲取土地；國內一二線開發商通過招拍掛、合作開發等方式進入聊城市場。一二線開發商在聊城獲取土地方式方式招拍掛開發商碧桂園、中梁、榮盛、新城恒大、綠城、萬達合作開發2018年5月29日土拍5月29日，聊城城區將迎來2018年首場大型土拍，6宗宅地集中競價，總出讓規模達42.9249公頃，總起拍價為18.4703億。從地塊位置上來看，四宗位于高新區，兩宗位于開發區。從地塊目前現狀來看，多數地塊為凈地，拿地之后即可動工。29日上午9點開始，6宗宅地集中競價碧桂園項目土地面積：107440㎡成交總價：151688萬元折合樓面價：6134元/㎡?

39#大胡地塊最終由碧桂園房地產開發有限公司競得，碧桂園在城區繼續深耕，地塊成交價15.1688億元，單價合941.23萬畝、逐鹿新地王、樓面價合6134.43元/㎡江北水城度假區板塊?109#松桂大街以北地塊成交，由德州梁宏置業有限公司競得，中梁地產正式進軍聊城，單價合494.68萬元/畝，樓面價合4637.60元/㎡?

48#地塊，聊城本地房企裕昌控股集團有限公司拿下，9.4573億元，樓面價7311元/㎡成為本次地王。中梁項目土地面積：49941㎡成交總價：37057萬元折合樓面價：4638元/㎡64重點企業05【企業競爭格局】聊城市開發商可分為兩類，一類是國內一二線開發商，以榮盛、碧桂園、中梁、恒大、綠城、萬達為代表；二是聊城本土開發商，以星光、金柱、民生、當代、卓亞、裕昌等為代表。國內一二線開本土企業發商p

聊城市場受到越來越多的一線品牌房企重視，當前碧桂園、榮盛、中梁、綠城等已進入，產品力與營銷力正逐步提升，隨之帶來整體競爭壓力將逐步增大；p

同時多年深耕聊城本地的實力企業在知名度和品牌影響力上有一定優勢，是聊城房地產市場的重要力量。65各板塊典型項目民生綠城百合新城（精裝）高層10300/小高層10800月均去化60套東昌府區開發區祥生·金麟府（簡裝）高層11000/小高層12000/洋房平層14000/下躍15000月均去化100套碧桂園國岳府（精裝1500）高層10500/小高層12500/洋房13500-14500碧桂園·翡麗灣（精裝1500）小高層12800/觀景大平層12500/高層11800月均去化80套高新區高鐵地塊中梁國賓府（簡裝）小高層9000-10000/洋房11000月均去化60套政務新區地塊民生壹號院（簡裝）高層12000/小高層13000/大平層16000月均去化47套度假區民生光岳壹號院（簡裝）小高層9300/高層8300月均去化100套典型樓盤項目信息體量（萬㎡）板塊重點項目容積率項目業態當前價格面積段主力面積段銷售情況客戶高層11000小高層12000洋房平層14000/下躍15000高層131-144小高層158-160洋房119-140下躍2302018.11首開，目前剩余100套左右，月均去化100套老城區客戶為主，其次為下縣城區客戶高層、小高層、洋房高層131-144洋房140祥生金麟府13.252.5東昌府區觀景大平層12500高層11800小高層12800高層123-143大平層180-280小高層143碧桂園翡麗灣高層123-143小高層1432018.6首開，月均去化80套市區改善客戶為主23702.61.732.3高層、小高層高層、小高層高層106-112小高層128-144一期二期售罄，三期2018.7開盤，

主力，其次為周月均去化60套市區改善客戶為民生綠城百合新城高層10300小高層10800高層106-172小高層128-165邊鄉鎮剛需開發區高層10500小高層12500洋房13500-14500高層130-175小高層155洋房164-170高層130小高層155洋房164-170碧桂園國岳府高層、小高層、洋房2018.12首開，月均去化22套市區改善客戶為主力31.142018.12首開，目前去化300套左右，月均去化60套洋房11000小高層9000-10000小高層118-128洋房平層140-165下躍200洋房140小高層125市區改善客戶，幾乎無下縣中梁國賓府10.8628.1721.731.62.02.0洋房、小高層高層、小高層高層、小高層高新區度假區2018.12首開，目前共去化500套左右，月均去化100套高層8300小高層9300大平層16000高層105-115小高層114-122定位剛需，下縣客戶為主，其次為主城外溢客戶民生光岳壹號院高層85-115小高層114-1312018.4首開，目前共去化560套左右，月均去化47套高層129小高層125-143高層12000小高層13000高層113-129小高層114-193改善型產品針對市區客戶民生壹號院67典型樓盤項目信息板塊重點項目建筑風格外立面車位地下室祥生金麟府新古典真石漆車位配比1:1，12.5萬4000東昌府區碧桂園翡麗灣民生綠城百合新城碧桂園國岳府現代法式真石漆干掛石材+真石漆真石漆車位配比1:1，12萬車位配比1:1，12萬車位配比1:1.1，12萬400035004000開發區新中式車位配比1:1，未售，預計10萬以內中梁國賓府民生光岳壹號院民生壹號院法式涂料未售，預計4000以內高新區度假區新中式新中式真石漆真石漆車位配比1:1，8萬30003500車位配比1:1.1，12萬典型樓盤項目信息項目名稱精裝標準裝修標準整屋地磚；廚房、衛生間瓷磚到頂，廚房內的廚具有水龍頭、洗菜盆，衛生間內水龍頭、洗手盆、馬桶、花灑等；陽臺地面瓷磚鋪設，安裝有水龍頭；鋼制入戶門、木質內門等。民生·壹號院600元/㎡1000元/㎡1500元/㎡全屋地磚，廚房衛生間墻體瓷磚到頂，整體廚房、整體衛浴，所用地磚、瓷磚為馬可波羅或同檔次品牌；墻面多樂士乳膠漆；鋼制入戶門、木質內門等民生綠城·百合新城碧桂園·