房地產(chǎn)代理行業(yè)分析報(bào)告和北京市房地產(chǎn)代理行業(yè)現(xiàn)狀Sampleimage1Sampleimage2Sampleimage3房地產(chǎn)代理行業(yè)分析框架我國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與戰(zhàn)略選擇行業(yè)分析房地產(chǎn)代理簡(jiǎn)介戰(zhàn)略選擇發(fā)展?fàn)顩r和環(huán)境分析代理的概念和特點(diǎn)代理的作用和必要性房地產(chǎn)代理的業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)模式我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程我國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)我國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)生命周期理論和戰(zhàn)略選擇的必要性我國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)的戰(zhàn)略選擇不同定位企業(yè)的戰(zhàn)略選擇方式我國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)成功的關(guān)鍵因素目錄第一步房地產(chǎn)代理宏觀環(huán)境分析第二步房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈分析第三步房地產(chǎn)代理關(guān)鍵成功因素第四步房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)模式分析第五步標(biāo)桿企業(yè)分析

2009年房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)——2008年，受國(guó)際金融危機(jī)及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)回調(diào)的影響，住房銷售低迷，房?jī)r(jià)漲勢(shì)逐步回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段，調(diào)整程度逐步加深。2008下半年，作為擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)，中央及地方政府連續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策。2009年，較高的房?jī)r(jià)將有一定下行空間，隨著房?jī)r(jià)的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續(xù)釋放。

我國(guó)仍處在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展階段與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國(guó)正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，是我國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展的市場(chǎng)基礎(chǔ)，其中除了少數(shù)低收入群體住房需要政府提供保障性外，還有幾種類型的住房需求依靠住房市場(chǎng):一類是剛剛步入社會(huì)不久，成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開(kāi)父母獨(dú)立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價(jià)格適中，可以承受得起的住房。一類是已經(jīng)購(gòu)買房改房，生活水平提高，希望以小換大改善居住條件的人群。這兩部分人具有一定收入和經(jīng)濟(jì)能力，借助銀行貸款，可以購(gòu)買普通住宅，他們是社會(huì)的基本群體，占大多數(shù)，也是住房市場(chǎng)自住型的基本需求群體。還有一類是投資型需求。改革開(kāi)放使中國(guó)人民財(cái)富有了較大增長(zhǎng)，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了住房市場(chǎng)。購(gòu)置住宅不是為了自己居住和使用，而是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過(guò)購(gòu)房實(shí)現(xiàn)手中的貨幣增值。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在規(guī)律的作用從2007年年末開(kāi)始，住房市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下進(jìn)入調(diào)整期，其根本原因是市場(chǎng)內(nèi)在規(guī)律對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(zhǎng)積累的矛盾和問(wèn)題進(jìn)行自我強(qiáng)制調(diào)整的結(jié)果。2004年以來(lái)，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)，居民收入不斷提高，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期向好的基礎(chǔ)上，投資型住房消費(fèi)大量入市，不斷推高房?jī)r(jià)以獲利；開(kāi)發(fā)商大量高價(jià)拍地，以獲取更高的回報(bào)，推高了住房的成本；自住型消費(fèi)者在“買漲不買落”的心理驅(qū)使下，集親戚朋友之力提前購(gòu)房，透支了部分基礎(chǔ)消費(fèi)需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導(dǎo)致了目住房市場(chǎng)需求減少、調(diào)整期的到來(lái)。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整短期內(nèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)帶來(lái)了較大影響，但此次調(diào)整是對(duì)前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)虛高的修正。將使過(guò)高的房?jī)r(jià)逐步向合理水平回歸；使供給結(jié)構(gòu)和需求結(jié)構(gòu)更加合理。這次調(diào)整是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)歷的真正市場(chǎng)周期性調(diào)整，得到市場(chǎng)的錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調(diào)整到位，才具備持續(xù)、健康發(fā)展的基礎(chǔ)。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析影響住房消費(fèi)者預(yù)期變化的因素分析2008年在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)下行、前期國(guó)家偏緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，消費(fèi)者預(yù)期比較悲觀，持幣觀望。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的調(diào)整，消費(fèi)者預(yù)期將逐漸發(fā)生變化，在觀望中尋找機(jī)會(huì)。一是國(guó)家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展作為保增長(zhǎng)的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，并連續(xù)出臺(tái)一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策，從政策層面上給予消費(fèi)者信心。二是我國(guó)連續(xù)出臺(tái)強(qiáng)力度的刺激經(jīng)濟(jì)的措施，力爭(zhēng)2009年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(zhǎng)方面基本穩(wěn)定了預(yù)期。三是由于我國(guó)人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟(jì)較快增長(zhǎng)階段。從較長(zhǎng)時(shí)間看，住房?jī)r(jià)格仍然是穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。近期房?jī)r(jià)下行是對(duì)前期房?jī)r(jià)過(guò)高的修正，而且國(guó)家連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策，一旦房?jī)r(jià)調(diào)整到位，將會(huì)出現(xiàn)反彈。因此，部分自住型消費(fèi)者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費(fèi)者也在觀察抄底的機(jī)會(huì)。國(guó)家一系列調(diào)控政策影響分析2008年下半年，國(guó)家連續(xù)五次降低貸款利息，五年以上的貸款利息降低1.89個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵(lì)住房消費(fèi)，將購(gòu)買普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)到0.7倍，使利用按揭貸款購(gòu)房者節(jié)約了較大的利息費(fèi)用。據(jù)銀行計(jì)算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項(xiàng)因素使月還款額節(jié)約18%左右。10月份，財(cái)政部、稅務(wù)局決定購(gòu)買90平米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購(gòu)房成本降低了2%以上。同時(shí)，對(duì)個(gè)人購(gòu)買和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對(duì)出售普通住房給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的因素分析住房的市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國(guó)住房?jī)r(jià)格較快上漲，一定程度偏離了居民的承受能力（見(jiàn)表），使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一年的調(diào)整，房?jī)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水分并沒(méi)有擠掉，雖然國(guó)家優(yōu)惠政策降低了居民購(gòu)房成本，但與居民的實(shí)際支付能力還有距離。據(jù)央行第三季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查，居民未來(lái)三個(gè)月有購(gòu)房意向占比僅為13.3%，分別比上季和同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，反映出房?jī)r(jià)調(diào)整還沒(méi)有到位。綜上分析，住房市場(chǎng)調(diào)整正在進(jìn)行中，消費(fèi)者持幣觀望等待機(jī)會(huì)，市場(chǎng)存量房較多，房?jī)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費(fèi)者接受的水平，整體看調(diào)整有向深度發(fā)展的勢(shì)頭。由此預(yù)計(jì)2009年上半年，房?jī)r(jià)承接2008年的下滑勢(shì)頭，房?jī)r(jià)水平將繼續(xù)回落。由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的差異性，各地區(qū)調(diào)整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調(diào)整比較早、調(diào)整幅度較深的城市，隨著價(jià)格的下降，將有自住型需求陸續(xù)入市。隨著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現(xiàn)趨穩(wěn)的跡象。目錄第一步房地產(chǎn)代理宏觀環(huán)境分析第二步房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈分析第三步房地產(chǎn)代理關(guān)鍵成功因素第四步房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)模式分析第五步標(biāo)桿企業(yè)分析房地產(chǎn)代理行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)整給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)巨大壓力，將迫使部分企業(yè)退出該行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌，而那些擁有核心競(jìng)爭(zhēng)力、實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)則可以趁機(jī)做大做強(qiáng)。在行業(yè)洗牌的過(guò)程中，目前這種“全能型、粗放型”的開(kāi)發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)，行業(yè)專業(yè)化分工將進(jìn)一步深化，大部分企業(yè)只有集中精力于某一領(lǐng)域，在該領(lǐng)域形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才能繼續(xù)生存和發(fā)展。因此，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)集中精力搞好土地獲取、資本運(yùn)作和項(xiàng)目建設(shè)，而把項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和銷售等工作委托給專業(yè)化的房地產(chǎn)代理商，從而擴(kuò)展了房地產(chǎn)代理行業(yè)的市場(chǎng)容量。但是，開(kāi)發(fā)商對(duì)代理商的要求將會(huì)越來(lái)越高，對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)的未來(lái)發(fā)展提出了一定的挑戰(zhàn)。咨詢策劃市場(chǎng)調(diào)查土地評(píng)估投融資中介二手房中介

房地產(chǎn)代理行業(yè)相關(guān)行業(yè)分析咨詢策劃土地評(píng)估投融資中介二手房中介市場(chǎng)調(diào)查相關(guān)行業(yè)與房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈的分解房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)值鏈價(jià)值鏈價(jià)值鏈分析價(jià)值鏈定義基本活動(dòng)指涉及房地產(chǎn)商品的土地征購(gòu)、前期策劃、設(shè)計(jì)施工、銷售、物業(yè)管理服務(wù)等活動(dòng)。基本活動(dòng)從企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的角度分析，價(jià)值鏈就是企業(yè)為顧客、股東、企業(yè)職員等利益集團(tuán)創(chuàng)造價(jià)值所進(jìn)行的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總稱。按照價(jià)值鏈理論，房地產(chǎn)行業(yè)根據(jù)其特有的開(kāi)發(fā)作業(yè)流程，可以分為基本活動(dòng)和輔助活動(dòng)兩類。輔助活動(dòng)輔助活動(dòng)主要指支持基本活動(dòng)的資金融通、外部采購(gòu)、人力資源管理及企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等活動(dòng)。房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值正是在這一系列的價(jià)值鏈活動(dòng)過(guò)程中形成并完成增值的。價(jià)值鏈分析資金面中國(guó)已進(jìn)入加息周期，金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率的上調(diào)就是步驟之一。目前中國(guó)貨幣市場(chǎng)存在明顯的流動(dòng)性過(guò)剩，從長(zhǎng)期來(lái)看，利率將長(zhǎng)期走高。這對(duì)高負(fù)債的房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)長(zhǎng)期利空消息。新的住房貸款政策：個(gè)人住房按揭貸款最多七成，空置三年以上的商品房不得作為貸款抵押物。開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目資本金比例上調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)信托融資途徑也進(jìn)行了同銀行一樣的嚴(yán)格要求。不論從長(zhǎng)期還是短期，開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資問(wèn)題仍是最大的難點(diǎn)。在這樣的環(huán)境下，資金融通能力的提高將為企業(yè)帶來(lái)較大的價(jià)值增值。土地供應(yīng)有別于上世紀(jì)90年代的協(xié)議出讓方式，現(xiàn)在土地的出讓將越來(lái)越多的使用“招標(biāo)、拍賣、掛牌”方式。過(guò)去在土地獲取階段的價(jià)值增值主要靠公共關(guān)系能力，今后對(duì)公關(guān)能力的依賴將慢慢減弱，而資金實(shí)力和策劃能力將逐漸起作用。《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》中指出：土地閑置兩年將被無(wú)償收回土地使用權(quán)。這些措施對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和策劃能力、項(xiàng)目運(yùn)作能力提出了更高的要求。和記黃浦以46億元拿下上海浦東的竹園商貿(mào)區(qū)地塊，憑借的就是其雄厚的資金實(shí)力和事前深入的開(kāi)發(fā)策劃研究。房地產(chǎn)代理企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程的管理框架市場(chǎng)研究項(xiàng)目定位項(xiàng)目策劃營(yíng)銷推廣代理銷售企業(yè)基礎(chǔ)機(jī)構(gòu)人力資源管理技術(shù)開(kāi)發(fā)采購(gòu)全程的房地產(chǎn)代理是由代理商介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，從項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始，提供市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣和代理銷售的一條龍服務(wù)。因此，房地產(chǎn)代理的基礎(chǔ)性活動(dòng)包括五個(gè)環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)價(jià)值鏈——全程代理分析房地產(chǎn)上游代理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的上游企業(yè)包括開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)調(diào)研、勘察、監(jiān)理、招標(biāo)代理、施工和材料設(shè)備供應(yīng)商等，房地產(chǎn)商通常將其上游相關(guān)業(yè)務(wù)委托給相應(yīng)的上游代理機(jī)構(gòu)，以彌補(bǔ)自身在相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域的弱勢(shì)，達(dá)到優(yōu)化資源配置和整合經(jīng)濟(jì)資源的目的，這是房地產(chǎn)上游代理的重要內(nèi)容。代理開(kāi)發(fā)商土地征用中的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招商和轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資與合作代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人依照委托人的要求，代理挑選房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或投資開(kāi)發(fā)的合作伙伴。在委托代理時(shí)，委托方與受托方應(yīng)首先明確選擇的基本條件，并就這些條件進(jìn)行磋商。房地產(chǎn)下游代理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的下游代理業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)營(yíng)銷的策劃代理、廣告代理和銷售代理。委托代理業(yè)務(wù)涉及的代理商互相聯(lián)系，但又保持各自業(yè)務(wù)的獨(dú)立性，具有自身鮮明的特征；策劃公司主要負(fù)責(zé)銷售宏觀方面的策劃，如主體形象定位、買點(diǎn)策劃、廣告形式的選擇和大型營(yíng)銷宣傳活動(dòng)的策劃;廣告公司主要負(fù)責(zé)平面報(bào)刊媒體廣告的制作和發(fā)布，如電視媒體、路牌和道旗等的發(fā)布和三維廣告的制作;銷售代理商主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售人員的培訓(xùn)、銷售資料的搜集和處理、現(xiàn)場(chǎng)接待、客戶關(guān)系的管理以及協(xié)助簽訂購(gòu)房合同的一系列事宜。房地產(chǎn)全程代理全程代理基本內(nèi)涵全程代理的基本內(nèi)涵是代理商介入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程，即從項(xiàng)目可行性研究開(kāi)始，提供市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目定位、提出建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求、經(jīng)營(yíng)規(guī)劃并進(jìn)行項(xiàng)目的策劃推廣、廣告銷售和物業(yè)管理的一系列代理服務(wù)；開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)商、市場(chǎng)調(diào)研單位、勘察、監(jiān)理公司、招標(biāo)代理、承建商、材料和設(shè)備供應(yīng)商都可以看作是房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商，而房地產(chǎn)企業(yè)就是這些企業(yè)的一個(gè)集成商。銷售公司和物業(yè)公司則可以看作是房地產(chǎn)企業(yè)的下游企業(yè)。房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研項(xiàng)目定位項(xiàng)目策劃代理銷售房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，是指運(yùn)用科學(xué)的理論和方法，以現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)和手段，通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面的資料和信息，正確判斷和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，并為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商科學(xué)決策提供正確依據(jù)的活動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目定位，是指根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研所收集到的資料和分析所得結(jié)果，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金狀況和技術(shù)實(shí)力等條件，利用科學(xué)方法，確定目標(biāo)客戶、構(gòu)思出房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和形象定位，從而在目標(biāo)客戶心目中確定與眾不同的價(jià)值地位的過(guò)程。是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥?lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃報(bào)告作為結(jié)果的活動(dòng)。房地產(chǎn)代理銷售，就是由房地產(chǎn)代理商接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，在委托權(quán)限內(nèi)，組織銷售人員，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的名義與第三方發(fā)生交易，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行銷售，并由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的行為。房地產(chǎn)業(yè)包括的范圍：房地產(chǎn)業(yè)具體包括：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)；（2）房地產(chǎn)管理業(yè)；（3）房地產(chǎn)中介服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理房地產(chǎn)中介服務(wù)主要分類指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)巾，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式.指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。界定范圍目錄第一步房地產(chǎn)代理宏觀環(huán)境分析第二步房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈分析第三步房地產(chǎn)代理關(guān)鍵成功因素第四步房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)模式分析第五步標(biāo)桿企業(yè)分析我國(guó)房地產(chǎn)代理行業(yè)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

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1.行業(yè)地位提高競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，行業(yè)集中度提高行業(yè)利潤(rùn)率下降市場(chǎng)容量將進(jìn)一步擴(kuò)大行業(yè)回歸“客戶價(jià)值至上”的服務(wù)法則專業(yè)化和全程化將繼續(xù)并存不斷創(chuàng)新的精神和動(dòng)力。可持續(xù)發(fā)展能力良好的企業(yè)品牌銷售能力、以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)理念市場(chǎng)把握能力;策劃能力、房地產(chǎn)代理企業(yè)成功的關(guān)鍵要素BusinessFields:SIMU不論企業(yè)未來(lái)的定位是成長(zhǎng)為“通才型代理企業(yè)”還是“專家型企業(yè)”，也不論企業(yè)選擇的發(fā)展戰(zhàn)略為何，房地產(chǎn)代理企業(yè)要獲取成功，必須具備以下關(guān)鍵要素:房地產(chǎn)代理企業(yè)具體戰(zhàn)略對(duì)策提高核心競(jìng)爭(zhēng)力積極融資提升市場(chǎng)研究能力主要對(duì)策指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)中介是指在房地產(chǎn)市場(chǎng)巾，以提供房地產(chǎn)供需咨詢、協(xié)助供需雙方公平交易、促進(jìn)房地產(chǎn)交易形成為目的而進(jìn)行的房地產(chǎn)租售的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、委托代理業(yè)務(wù)或價(jià)格評(píng)估等活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指覆蓋房地產(chǎn)投資、經(jīng)營(yíng)管理、流通消費(fèi)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、消費(fèi)提供多元化的中介服務(wù)。按照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，我國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和房地產(chǎn)估價(jià)三種形式.指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。界定范圍房地產(chǎn)代理企業(yè)具體戰(zhàn)略對(duì)策拓展?fàn)I銷通路上下游合作主要對(duì)策指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售出租商品房的活動(dòng)。指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。具體闡述營(yíng)銷代理業(yè)的出路：國(guó)家對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，嚴(yán)峻的外部環(huán)境使得行業(yè)面臨一次新的調(diào)整，行業(yè)價(jià)值鏈將進(jìn)入到演化階段。通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈的分析，可以得出以下?tīng)I(yíng)銷代理業(yè)的可能選擇。營(yíng)銷代理企業(yè)的核心是營(yíng)銷策劃，在價(jià)值鏈中的重要性居中，而開(kāi)發(fā)前期的策劃更為重要。盡管在時(shí)間上兩個(gè)策劃相距較遠(yuǎn)，但它們卻有不少可以共享的東西。首先可以共享的是專業(yè)的策劃人才，其次是市場(chǎng)研究，還可以服務(wù)同一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)。對(duì)一個(gè)項(xiàng)目連貫深刻的認(rèn)識(shí)將使兩者的關(guān)聯(lián)產(chǎn)生范圍經(jīng)濟(jì)。專業(yè)性的策劃足以使企業(yè)立足于該段價(jià)值鏈,建立起差異性優(yōu)勢(shì)。與上游的開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)成業(yè)務(wù)上的聯(lián)盟，節(jié)省了每個(gè)項(xiàng)目的談判成本和搜尋成本。聯(lián)盟不需要實(shí)際整合卻獲得了縱向聯(lián)系的差異性優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系有助于雙方信任的建立和深層次合作的開(kāi)展。上海的策源和開(kāi)發(fā)企業(yè)復(fù)地之間就是密切合作的關(guān)系。當(dāng)然這兩個(gè)公司的合作有其歷史淵源，但這確是一個(gè)可行的方向。標(biāo)桿的做法與開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)盟營(yíng)銷代理業(yè)的出路：國(guó)家對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，嚴(yán)峻的外部環(huán)境使得行業(yè)面臨一次新的調(diào)整，行業(yè)價(jià)值鏈將進(jìn)入到演化階段。通過(guò)對(duì)價(jià)值鏈的分析，可以得出以下?tīng)I(yíng)銷代理業(yè)的可能選擇。房地產(chǎn)企業(yè)的融資難是目前諸多開(kāi)發(fā)商（特別是中小型開(kāi)發(fā)企業(yè)）面臨的一個(gè)難題，我國(guó)目前具有實(shí)際可操作性的房地產(chǎn)金融工具并不多。國(guó)外的資金想進(jìn)入中國(guó)，卻找不到合適的項(xiàng)目，原因就是缺少本土化的金融服務(wù)企業(yè)。做好投融資服務(wù)，就咬住了價(jià)值鏈上最大的一塊肥肉。當(dāng)然，從營(yíng)銷代理經(jīng)紀(jì)轉(zhuǎn)到投融資中介，是一個(gè)非相關(guān)多元化，難度可想而知。就目前來(lái)說(shuō)，還是看的人多，做成的人少。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮不斷，隨之而來(lái)的是商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)需求的增加。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的細(xì)分市場(chǎng)，而它卻是國(guó)內(nèi)企業(yè)的一個(gè)薄弱環(huán)節(jié)，目前主要由港臺(tái)的品牌公司占據(jù)，本土化空間非常大。對(duì)代理公司來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)向商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)也是一個(gè)可取的路徑。而具有商業(yè)地產(chǎn)策劃和營(yíng)銷的經(jīng)驗(yàn)無(wú)疑是一塊重要的敲門磚。轉(zhuǎn)型投融資中介做商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)目錄第一步房地產(chǎn)代理宏觀環(huán)境分析第二步房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈分析第三步房地產(chǎn)代理關(guān)鍵成功因素第四步房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)模式分析第五步標(biāo)桿企業(yè)分析房地產(chǎn)代理簡(jiǎn)介房地產(chǎn)代理簡(jiǎn)介代理的概念和特點(diǎn)房地產(chǎn)代理的業(yè)務(wù)流程和業(yè)務(wù)模式房地產(chǎn)代理的作用和存在的必要性房地產(chǎn)代理的特性中介服務(wù)增值性滯后性專業(yè)性房地產(chǎn)代理是溝通各個(gè)項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)事人(主要指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者)之間需求和偏好的橋梁。房地產(chǎn)代理是以消費(fèi)者為關(guān)注焦點(diǎn)，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研等手段了解其需求和偏好，并將之傳遞給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以支持其投資決策、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣等活動(dòng)，最后通過(guò)代理銷售將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所創(chuàng)造的價(jià)值再傳遞給消費(fèi)者。房地產(chǎn)代理企業(yè)的價(jià)值就在于通過(guò)提供各種咨詢和服務(wù)提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。房地產(chǎn)代理活動(dòng)效果的顯現(xiàn)具有一定的滯后性。和大多數(shù)的咨詢服務(wù)一樣，房地產(chǎn)代理企業(yè)提供給客戶的各種建議和方案，并不能立刻看出效果、辨別好壞，只有等實(shí)際實(shí)施并經(jīng)過(guò)市場(chǎng)檢驗(yàn)后，才能得出結(jié)論。房地產(chǎn)代理具有專業(yè)性。房地產(chǎn)代理正是在房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)化分工的背景下產(chǎn)生的，專業(yè)性是其生存和發(fā)展的必要保證。一方面，房地產(chǎn)代理的從業(yè)人員應(yīng)該具有專業(yè)的知識(shí)和能力，這些知識(shí)和能力是其它房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)事人不具備或者掌握不夠?qū)I(yè)的，因而具有比較優(yōu)勢(shì);另一方面，房地產(chǎn)代理企業(yè)在組織分工上要具有專業(yè)性，要設(shè)置不同的部門、雇傭不同專業(yè)特長(zhǎng)的員工來(lái)從事不同的代理業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)代理行業(yè)生命周期分析生命周期時(shí)間引入期：房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛啟動(dòng)，以外銷為主，內(nèi)需房尚未市場(chǎng)化發(fā)育期：城鎮(zhèn)住房制度改革啟動(dòng)了內(nèi)需，房地產(chǎn)市場(chǎng)化成長(zhǎng)期：內(nèi)需爆發(fā)，行業(yè)供需兩旺，急速發(fā)展。1988——199619971999年2004年

數(shù)據(jù)來(lái)源： 碩士論文《我國(guó)房地產(chǎn)代理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境與戰(zhàn)略選擇研究》房地產(chǎn)代理的業(yè)務(wù)模式純代理在純代理模式下，代理商不需要墊付任何費(fèi)用或保證金，其傭金收入是根據(jù)其完成的銷售業(yè)績(jī)的一定比例提取的，取得的銷售業(yè)績(jī)?cè)胶茫瑐蚪鹗杖朐礁摺＜词箾](méi)有完成預(yù)定指標(biāo)，也不用承擔(dān)任何違約責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)代理風(fēng)險(xiǎn)代理包括兩種形式。一種是由房地產(chǎn)代理商先期支付給開(kāi)發(fā)商一定數(shù)額的保證金、誠(chéng)意金，或者墊付一定金額的營(yíng)銷費(fèi)用;另一種是由代理商和開(kāi)發(fā)商共同約定，按照代理商所取得的銷售業(yè)績(jī)(銷售進(jìn)度和銷售價(jià)格)是否達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)，分段計(jì)算支付給代理商的傭金和營(yíng)銷費(fèi)用。代理期限屆滿后，如果代理商最終取得的銷售業(yè)績(jī)未能達(dá)到合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)該由代理商按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。包銷經(jīng)營(yíng)包銷經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)代理商接受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的委托，在一定期限內(nèi)為其獨(dú)家代理銷售某房地產(chǎn)項(xiàng)目，并保證最終銷售的平均價(jià)格不低于約定的底價(jià)，超過(guò)的溢價(jià)部分則全部歸代理商所有，或者按照約定的比例與開(kāi)發(fā)商分成。如果代理期滿后，代理商未能全部完成銷售任務(wù)，則由代理商按照約定的合同底價(jià)收購(gòu)所有未售房源。房地產(chǎn)代理商界定房地產(chǎn)代理界定為:由具有專業(yè)執(zhí)業(yè)資格的機(jī)構(gòu)和人員全部或部分地介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以提升房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值為目的，提供市場(chǎng)研究、投資咨詢、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣和銷售代理等專業(yè)服務(wù)的現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。服務(wù)目的服務(wù)對(duì)象服務(wù)范圍服務(wù)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)的房地產(chǎn)代理是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供服務(wù)的，其服務(wù)標(biāo)的是各種物業(yè)類型。房地產(chǎn)代理活動(dòng)的服務(wù)對(duì)象是房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)事人，包括土地運(yùn)營(yíng)商、政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)投資商等。房地產(chǎn)代理商可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程或者其中的某些環(huán)節(jié)，取決于服務(wù)對(duì)象的要求和企業(yè)自身的實(shí)力。房地產(chǎn)代理商主要是為房地產(chǎn)項(xiàng)目活動(dòng)當(dāng)事人提供市場(chǎng)研究、投資咨詢、項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷推廣和銷售代理等專業(yè)服務(wù)和建議。房地產(chǎn)代理的目的是提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值。這也是房地產(chǎn)代理自身的價(jià)值所在。房地產(chǎn)代理企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍選擇業(yè)務(wù)范圍專業(yè)化全程化對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)的要求做精做專的態(tài)度和專業(yè)知識(shí)、技能資源整合的能力、業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)能力要求程度低高大型代理商的選擇√√中小型代理商的選擇√房地產(chǎn)代理企業(yè)的物業(yè)類型選擇物業(yè)類型住宅物業(yè)寫字樓商業(yè)地產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)代理商企業(yè)要求對(duì)最終消費(fèi)者的分析和把握能力項(xiàng)目定位和策劃能力項(xiàng)目定位和策劃能力要求程度中高高大型代理商的選擇√√√中小型代理商的選擇√√√房地產(chǎn)代理企業(yè)的目標(biāo)客戶選擇目標(biāo)客戶大型開(kāi)發(fā)商中型開(kāi)發(fā)商小型開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)代理商企業(yè)要求市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷推廣能力市場(chǎng)研究、項(xiàng)目策劃和營(yíng)銷推廣能力全程代理能力，其中對(duì)銷售代理能力的要求較高要求程度高中低大型代理商的選擇√√中小型代理商的選擇√√房地產(chǎn)代理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)區(qū)域選擇經(jīng)營(yíng)區(qū)域堅(jiān)守本地異地拓展對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)的要求對(duì)本地市場(chǎng)的深入了解和把握知名品牌、豐富的操作經(jīng)驗(yàn)、成熟的操作手段和理念要求程度低高大型代理商的選擇√中小型代理商的選擇√房地產(chǎn)代理企業(yè)的成長(zhǎng)方式選擇成長(zhǎng)方式吸收合并新設(shè)合并縱向一體化合作和戰(zhàn)略聯(lián)盟對(duì)房地產(chǎn)代理企業(yè)的要求較強(qiáng)的實(shí)力/較強(qiáng)的實(shí)力具有專業(yè)優(yōu)勢(shì)要求程度高低高中大型代理商的選擇√√√中小型代理商的選擇√√房地產(chǎn)代理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)網(wǎng)絡(luò)化品牌化制度化專業(yè)化

中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組研究結(jié)論目錄第一步房地產(chǎn)代理宏觀環(huán)境分析第二步房地產(chǎn)代理價(jià)值鏈分析第三步房地產(chǎn)代理關(guān)鍵成功因素第四步房地產(chǎn)代理經(jīng)營(yíng)模式分析第五步標(biāo)桿企業(yè)分析

WebAgencyServiceDomain標(biāo)桿企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)行業(yè)現(xiàn)狀主要分析三個(gè)標(biāo)桿企業(yè)：中原、思源、偉業(yè)北京市房地產(chǎn)代理行業(yè)分析思路行業(yè)品牌代理銷售規(guī)模

總結(jié)分析綜合實(shí)力代理銷售總金額為客觀反映北京市場(chǎng)房地產(chǎn)銷售代理行業(yè)2008年度的市場(chǎng)表現(xiàn)，尤其是在2008年這樣的特殊市場(chǎng)情況下各大代理商的市場(chǎng)表現(xiàn)，從而對(duì)本公司的發(fā)展提出可借鑒之處，本報(bào)告總結(jié)了三大代理商在2008年間的發(fā)展動(dòng)態(tài)，并以北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)。思

源：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們一直在幫助客戶成功；偉

業(yè)：兩份付出，一份回報(bào)中

原：為您，我做到銷售代理行業(yè)特點(diǎn)分析組織結(jié)構(gòu)市場(chǎng)運(yùn)作運(yùn)營(yíng)模式財(cái)務(wù)狀況房地產(chǎn)代理行業(yè)分析區(qū)域拓展考慮方面北京房地產(chǎn)代理企業(yè)分類業(yè)務(wù)范圍實(shí)力第三群落第二群落第一群落第一群落：思源、中原、偉業(yè)；第二群落：金網(wǎng)絡(luò)、亞豪、協(xié)成第三群落：世聯(lián)、中廣信、遠(yuǎn)嘉、華遠(yuǎn)中原公司組織結(jié)構(gòu)圖北京中原三級(jí)市場(chǎng)部企業(yè)策劃部華北營(yíng)銷中心總經(jīng)理辦公室商業(yè)樓宇部人事行政部投資顧問(wèn)部工商鋪部信息技術(shù)部住宅部思源經(jīng)紀(jì)組織結(jié)構(gòu)圖思源經(jīng)紀(jì)企劃中心流程與信息部財(cái)務(wù)中心人力資源中心市場(chǎng)部思源研究院土地運(yùn)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營(yíng)銷代理四大職能中心兩大專業(yè)線三大業(yè)務(wù)中心偉業(yè)控股公司組織結(jié)構(gòu)圖偉業(yè)控股研究中心財(cái)務(wù)部市場(chǎng)發(fā)展中心運(yùn)營(yíng)管理中心人力資源中心投資顧問(wèn)公司商業(yè)公司北京公司山東公司天津公司沈陽(yáng)公司大連公司上海公司資產(chǎn)管理公司武漢公司我愛(ài)我家北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簡(jiǎn)介背景簡(jiǎn)介北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司為總部設(shè)立于香港的中原地產(chǎn)集團(tuán)在內(nèi)地的規(guī)模最大、設(shè)立最早的分行之一，成立于一九九四年十月一日，是香港中原的獨(dú)資企業(yè)。北京中原自成立至今，憑借其專業(yè)的隊(duì)伍、良好的信譽(yù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到了國(guó)內(nèi)外眾多開(kāi)發(fā)商一致的好評(píng)。分設(shè)住宅部、工商鋪部、商業(yè)樓宇部、三級(jí)市場(chǎng)部四大業(yè)務(wù)部門，業(yè)務(wù)范圍涵蓋一手住宅、寫字樓項(xiàng)目的可行性研究分析、項(xiàng)目推廣、策劃銷售，二手住宅、寫字樓的買賣及租賃代理等業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)模式同時(shí)，北京中原積極開(kāi)拓市場(chǎng)，發(fā)展多項(xiàng)業(yè)務(wù)，在信息咨詢、物業(yè)管理、項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)讓以及客戶綜合服務(wù)方面取得了長(zhǎng)久的進(jìn)步，現(xiàn)已成為國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)最齊全、信息管道最廣泛的代理行。市場(chǎng)運(yùn)作憑借十五年積累的市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，先進(jìn)的組織管理模式，科學(xué)的數(shù)據(jù)、信息采集分析系統(tǒng)以及全體員工的全心努力，北京中原不斷擴(kuò)大其在一、二手市場(chǎng)的占有率，先后與萬(wàn)科地產(chǎn)、SOHO中國(guó)、華遠(yuǎn)集團(tuán)、首開(kāi)集團(tuán)、城建集團(tuán)、天鴻集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)、金融街控股、深圳華僑城集團(tuán)、上海陽(yáng)光集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)等知名企業(yè)有過(guò)或正在進(jìn)行良好而愉快的合作。在近年北京各類媒體的代理行排名中，北京中原連續(xù)多年銷售業(yè)績(jī)位列第一財(cái)務(wù)指標(biāo)

資料來(lái)源： 中原房地產(chǎn)網(wǎng)站偉業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)介背景簡(jiǎn)介偉業(yè)顧問(wèn)成立于一九九四年，是與中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相伴而生的最早的房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。初以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為先導(dǎo)，于不斷創(chuàng)新中逐步發(fā)展完善了以房地產(chǎn)投資顧問(wèn)、營(yíng)銷代理、商業(yè)策劃、資產(chǎn)管理及二手物業(yè)代理五大聯(lián)合互動(dòng)的專業(yè)服務(wù)體系，經(jīng)過(guò)10余年的實(shí)踐與發(fā)展，現(xiàn)已成長(zhǎng)為中國(guó)最具規(guī)模的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。

偉業(yè)顧問(wèn)要做中國(guó)最優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)。并于北京以及中國(guó)華北地區(qū)房地產(chǎn)綜合服務(wù)業(yè)獨(dú)占鰲頭，并以前瞻性的戰(zhàn)略構(gòu)想將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至天津、石家莊、太原、濟(jì)南、南京、杭州、沈陽(yáng)、哈爾濱、大連、青島等20余個(gè)大中型城市，致力于為市場(chǎng)及社會(huì)創(chuàng)造最大價(jià)值，憑借企業(yè)綜合實(shí)力見(jiàn)證了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程，成就了偉業(yè)顧問(wèn)卓越的品牌價(jià)值以及深遠(yuǎn)的品牌影響力。運(yùn)營(yíng)模式

資料來(lái)源： 偉業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)站戰(zhàn)略規(guī)劃房地產(chǎn)綜合服務(wù)商定位于房地產(chǎn)綜合服務(wù)商偉業(yè)顧問(wèn)的定位非常鮮明，不做開(kāi)發(fā)商，要做最好的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，因?yàn)檫@里有巨大的市場(chǎng)前景和機(jī)會(huì)。能夠?yàn)殚_(kāi)發(fā)商提供從房地產(chǎn)金融，投資顧問(wèn)，商業(yè)策劃與管理、營(yíng)銷策劃代理，二手房租售等一系列多元化服務(wù)，在提供系統(tǒng)的全面解決方案的同時(shí)，也為服務(wù)的創(chuàng)新奠定了基礎(chǔ)。專業(yè)資源的整合要全面實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)研究與產(chǎn)品設(shè)計(jì)的互動(dòng)，前期投資顧問(wèn)與后期營(yíng)銷的互動(dòng)，一手房與二手房的聯(lián)動(dòng)，技術(shù)服務(wù)與房地產(chǎn)金融服務(wù)的互動(dòng)，住宅、寫字樓、商業(yè)領(lǐng)域的全面深度介入，通過(guò)不同專業(yè)資源的整合互動(dòng)，為開(kāi)發(fā)商提供更專業(yè)、系統(tǒng)的服務(wù)。全國(guó)擴(kuò)張戰(zhàn)略偉業(yè)顧問(wèn)要做北京乃至全國(guó)最出色的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商，不僅是為了爭(zhēng)取更大的市場(chǎng)占有率，同時(shí)也能避免區(qū)域市場(chǎng)的周期性波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，從而獲得持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。偉業(yè)顧問(wèn)簡(jiǎn)介

資料來(lái)源： 偉業(yè)顧問(wèn)網(wǎng)站思源經(jīng)紀(jì)有限公司簡(jiǎn)介背景簡(jiǎn)介思源經(jīng)紀(jì)于2000年登陸北京，是思源集團(tuán)的主營(yíng)核心業(yè)務(wù)公司。業(yè)務(wù)范圍覆蓋房地產(chǎn)流通全價(jià)值鏈，包括土地運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷代理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等專業(yè)性房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域。以房地產(chǎn)住宅代理為龍頭，商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等全方位推進(jìn)，通過(guò)整合集團(tuán)的相關(guān)多元化業(yè)務(wù)資源，為廣大客戶實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)服務(wù)，致力于成為房地產(chǎn)流通領(lǐng)域最優(yōu)秀的整合增值服務(wù)商。思源堅(jiān)持大客戶戰(zhàn)略，致力于為國(guó)內(nèi)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供服務(wù)。在思源遍布全國(guó)各地的1000多個(gè)客戶中，有50多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)。思源還與萬(wàn)科、首開(kāi)、金地、國(guó)奧投資、星河灣、龍湖、金隅、沿海、京能、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長(zhǎng)城、天房、天津?yàn)I海、魯商、中鐵地產(chǎn)、中水電等十余家超大型地產(chǎn)集團(tuán)形成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系。運(yùn)營(yíng)模式一手房代理領(lǐng)域取得的巨大成功，為思源的多元化業(yè)務(wù)拓展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2007年9月，思源經(jīng)紀(jì)正式啟動(dòng)存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)了又一次戰(zhàn)略性跨越。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，思源經(jīng)紀(jì)也加快了全國(guó)性戰(zhàn)略擴(kuò)張的步伐。市場(chǎng)運(yùn)作公司業(yè)務(wù)呈高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年，思源實(shí)現(xiàn)一手房代理銷售額120億元；2008年，代理合同總額保持在1000億元以上，并實(shí)現(xiàn)一手房代理銷售額140億元，其中北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)代理銷售額114億元，以10%的市場(chǎng)占有率繼續(xù)領(lǐng)跑北京房地產(chǎn)代理銷售市場(chǎng)，而思源在北京房地產(chǎn)代理行業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)份額更是達(dá)到了近30%。財(cái)務(wù)指標(biāo)

資料來(lái)源： 思源房地產(chǎn)網(wǎng)站2008年北京中原市場(chǎng)表現(xiàn)2008年北京中原市場(chǎng)表現(xiàn)北京中原作為中原（中國(guó)）設(shè)立最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，以中介業(yè)務(wù)立足發(fā)展，逐漸開(kāi)展?fàn)I銷顧問(wèn)作為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)的占有率一直位于北京市場(chǎng)前列，而中原憑借其一貫的二手房中介業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，在2008年的慘淡市場(chǎng)上，大力開(kāi)展一、二手房的聯(lián)動(dòng)活動(dòng)，整合自身的一、二級(jí)市場(chǎng)資源，最大限度的保證自身業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

北京中原2008年度沒(méi)有簽約新的項(xiàng)目，只有上海中原簽單兩個(gè)別墅項(xiàng)目。而上海中原也持續(xù)與金地集團(tuán)在上海市場(chǎng)的合作，在北京市場(chǎng)，金地集團(tuán)的大部分業(yè)務(wù)卻由偉業(yè)接手，可以看出中原在北京的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及南方市場(chǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。代理規(guī)模分析：2008年代理樓盤數(shù)量排名表排名公司名稱代理項(xiàng)目個(gè)數(shù)實(shí)際銷售個(gè)數(shù)1偉業(yè)42372思源30233中原2423

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)2008年思源市場(chǎng)表現(xiàn)2008年底濟(jì)南思源連簽三單：2008年11月4日，濟(jì)南思源成立一周年之際，成功拿下了路勁地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南御景城項(xiàng)目的營(yíng)銷顧問(wèn)標(biāo)；2008年12月19日，濟(jì)南思源同海信地產(chǎn)就慧園和都市陽(yáng)光兩大項(xiàng)目簽署營(yíng)銷策劃及銷售代理合同；思源入濟(jì)一年來(lái)，濟(jì)南思源已有4個(gè)銷售代理項(xiàng)目和1個(gè)營(yíng)銷顧問(wèn)項(xiàng)目，總代理面積已達(dá)到140萬(wàn)㎡，2008年代理銷售額已超過(guò)2億元，無(wú)論是代理面積、代理項(xiàng)目數(shù)量還是年代理銷售額都已進(jìn)入濟(jì)南代理市場(chǎng)三甲行列。思源置地與天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資有限公司攜手打造“天津團(tuán)泊新城”2008年10月31日思源置地房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司與天津?yàn)I海團(tuán)泊新城投資有限公司簽約“團(tuán)泊新城”一級(jí)土地開(kāi)發(fā)顧問(wèn)及推廣項(xiàng)目。團(tuán)泊新城是天津市規(guī)劃的11個(gè)新城之一，總規(guī)劃面積為210萬(wàn)㎡，位于天津市西南的團(tuán)泊湖畔。銀川思源簽約“華雁湖”項(xiàng)目全案營(yíng)銷代理；思源與南山地產(chǎn)正式簽約南山“馬山寨”項(xiàng)目；思源與寧夏京能簽約銀川國(guó)際貿(mào)易中心項(xiàng)目思源經(jīng)紀(jì)沈陽(yáng)公司正式簽約大溪地項(xiàng)目“大溪地”項(xiàng)目是思源沈陽(yáng)公司在沈陽(yáng)地區(qū)承接的第二個(gè)代理項(xiàng)目，也是沈陽(yáng)公司獨(dú)立承接的第一個(gè)項(xiàng)目。思源入選沿海地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策略聯(lián)盟，正式啟動(dòng)?xùn)|北地區(qū)合作2008年3月6日，思源經(jīng)紀(jì)公司入選沿海地產(chǎn)集團(tuán)策略聯(lián)盟，并在后續(xù)的沿海地產(chǎn)大連、鞍山、都江堰三個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷代理招標(biāo)中，中標(biāo)大連沿海國(guó)際中心、鞍山沿海智慧新城兩個(gè)項(xiàng)目；思源經(jīng)紀(jì)與沈陽(yáng)金地正式簽署全案營(yíng)銷代理委托服務(wù)合同公司。思源集團(tuán)存量房業(yè)務(wù)啟動(dòng)。思源集團(tuán)的傳統(tǒng)業(yè)務(wù)范圍覆蓋城市運(yùn)營(yíng)與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)、項(xiàng)目全案策劃、經(jīng)紀(jì)代理、地產(chǎn)投資、地產(chǎn)IT服務(wù)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等專業(yè)性的房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域，2008年思源宣布正式進(jìn)軍二手房市場(chǎng)。思源在拓展存量房業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略上，提出憑借三大優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步快速發(fā)展：實(shí)現(xiàn)一、二手聯(lián)動(dòng)，配合思源現(xiàn)有品牌優(yōu)勢(shì)、客戶資源、集團(tuán)化資金實(shí)力支持，實(shí)現(xiàn)客戶利益最大化；模式創(chuàng)新，打破行業(yè)常規(guī)的服務(wù)模式，最大程度為客戶提供交易便利；以高科技的數(shù)字化信息平臺(tái)提供最優(yōu)化的支撐。業(yè)務(wù)擴(kuò)張區(qū)域擴(kuò)張之三區(qū)域擴(kuò)張之二區(qū)域擴(kuò)張之一

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)相對(duì)思源的大動(dòng)作，偉業(yè)在2008年的動(dòng)態(tài)算不上大，但是也表現(xiàn)出其堅(jiān)實(shí)的行業(yè)基礎(chǔ)，繼續(xù)深入與萬(wàn)科、陽(yáng)光100、SOHO中國(guó)在北京及外地項(xiàng)目的合作，擴(kuò)大自己的聯(lián)盟伙伴，同時(shí)也積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)沖擊：

戰(zhàn)略合作簽約項(xiàng)目戰(zhàn)略合作1、偉業(yè)顧問(wèn)與世邦魏理仕在中國(guó)聯(lián)手開(kāi)展住宅項(xiàng)目營(yíng)銷

2008年9月17日，全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)提供商世邦魏理仕在中國(guó)的子公司和偉業(yè)顧問(wèn)共同宣布，雙方將展開(kāi)協(xié)作，在國(guó)內(nèi)聯(lián)手提供住宅項(xiàng)目營(yíng)銷服務(wù)。根據(jù)雙方的協(xié)作條款以及客戶的具體需求，兩家公司將針對(duì)具體項(xiàng)目提供住宅項(xiàng)目推廣與銷售服務(wù)。雙方還將根據(jù)客戶需求在具體項(xiàng)目中安排專屬資源，將主要關(guān)注中端市場(chǎng)與高端住宅項(xiàng)目。2、陽(yáng)光100、SOHO中國(guó)加盟偉業(yè)顧問(wèn)房金投資戰(zhàn)略聯(lián)盟

2008年8月底，繼與SOHO中國(guó)成功簽訂投資戰(zhàn)略合作協(xié)議后，偉業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)金融部再次與陽(yáng)光100達(dá)成合作。至此，房地產(chǎn)金融部已與40余家知名開(kāi)發(fā)商，20余家基金、保險(xiǎn)，以及多家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)確立戰(zhàn)略合作關(guān)系，形成一個(gè)龐大的投資戰(zhàn)略聯(lián)盟。1、偉業(yè)顧問(wèn)北京公司與北京銀信興業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成功簽約“康城暖山”項(xiàng)目，成為該項(xiàng)目獨(dú)家全案代理公司；2、偉業(yè)紹興公司簽約新項(xiàng)目——清楓華景；3、偉業(yè)顧問(wèn)簽約大連國(guó)際

偉業(yè)顧問(wèn)房地產(chǎn)金融事業(yè)中心與大連國(guó)際合作（集團(tuán)）股份有限公司下屬子公司成功簽署服務(wù)協(xié)議，將為其在大連市中山區(qū)的5.6萬(wàn)平方米公建項(xiàng)目提供融資顧問(wèn)及代理服務(wù)。

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)代理商樓盤數(shù)量占比分析圖

選取的三家公司代理樓盤數(shù)量占比分析圖。根據(jù)占比分析可以看出，在北京房地產(chǎn)銷售代理市場(chǎng)上，雖然還沒(méi)有形成絕對(duì)的壟斷，代理樓盤個(gè)數(shù)差別并不巨大。但不可忽視的是，位于排名前三的公司就占據(jù)了市場(chǎng)49%的份額，尤其是第一位的偉業(yè)占比為22%，延續(xù)了其一貫的市場(chǎng)占有率的優(yōu)勢(shì)。

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)代理商銷售金額分析

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)思源2008年代理項(xiàng)目解析

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)思源不同價(jià)格區(qū)間銷售額占比圖

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)總結(jié)思源2008年度的銷售情況，可以說(shuō)是稀缺豪宅（高端住宅）和平價(jià)產(chǎn)品兩頭開(kāi)花，而中間型產(chǎn)品的穩(wěn)定銷售也保證了思源總體的銷售業(yè)績(jī)。也可以說(shuō)，思源代理項(xiàng)目的成績(jī)類型是短粗啞鈴型結(jié)構(gòu)。從這些數(shù)據(jù)可以看出，高端稀缺產(chǎn)品和低價(jià)產(chǎn)品成為思源在市場(chǎng)上的主流熱銷產(chǎn)品，是思源銷售業(yè)績(jī)的主要支撐力量。而在15000～20000元/㎡的產(chǎn)品銷售額普遍地下的市場(chǎng)下，金地名京以不低的價(jià)格實(shí)現(xiàn)全年8億多的銷售業(yè)績(jī)，可以說(shuō)憑借LOFT特色的產(chǎn)品類型，金地名京度過(guò)了低迷市場(chǎng)下的銷售瓶頸。通過(guò)取消貸款規(guī)模限額管理，代之以資產(chǎn)負(fù)債比例管理，注重運(yùn)用存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)、再貸款等多種手段對(duì)貨幣供應(yīng)量的調(diào)節(jié)。靈活運(yùn)用利率手段，積極試點(diǎn)公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)；發(fā)行特別國(guó)債充實(shí)銀行資本金，降低不良資產(chǎn)，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。除了豪宅、高端住宅，思源代理的項(xiàng)目中需要注意的樓盤還有金隅·萬(wàn)科城、中糧萬(wàn)科-假日風(fēng)景、四季花城和金地名京這四個(gè)樓盤，這四個(gè)項(xiàng)目的銷售套數(shù)是思源代理項(xiàng)目前四，其年度銷售額也僅次于國(guó)奧村和星河灣位列第三到第七，其中金隅·萬(wàn)科城和四季花城都是成交均價(jià)低于8000元/㎡的住宅，中糧萬(wàn)科-假日風(fēng)景的銷售均價(jià)也不過(guò)12000元/㎡，只有金地名京的銷售均價(jià)較高，近20000元/㎡。情況介紹銷售分析

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)

偉業(yè)在2008年期間代理樓盤42個(gè)，實(shí)際銷售樓盤共37個(gè)，項(xiàng)目名稱及銷售額見(jiàn)下表：

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)

偉業(yè)實(shí)際銷售的37個(gè)項(xiàng)目比思源多出14個(gè)，而銷售額不及思源，偉業(yè)的四個(gè)主力支撐項(xiàng)目也是中端為主。成交價(jià)格在10000～20000元/㎡之間的項(xiàng)目成交金額幾乎占據(jù)一半天下。偉業(yè)的高端住宅只有兩個(gè)項(xiàng)目，其中一個(gè)是別墅項(xiàng)目，而低端住宅項(xiàng)目雖然有11個(gè)之多，但是除了金隅九零七零和亦莊·北岸兩個(gè)項(xiàng)目成交量達(dá)到近400套以外，其余項(xiàng)目成交量均未過(guò)百。這也是偉業(yè)代理的項(xiàng)目銷售形態(tài)出現(xiàn)兩頭輕中間重的梭子型格局的原因。四個(gè)龍頭項(xiàng)目屬于中、高檔住宅，保利、西山林語(yǔ)、美利山的成交均價(jià)近14000元/㎡，屬于以量取勝的項(xiàng)目，而均價(jià)達(dá)到近20000元/㎡的龍之灣嘉園和龍灣項(xiàng)目，主要是大戶型產(chǎn)品支撐。從項(xiàng)目類型占比分析圖可以看出偉業(yè)代理項(xiàng)目的價(jià)格分布與思源不同，偉業(yè)以均衡取勝，銷售金額過(guò)10億的項(xiàng)目個(gè)數(shù)就達(dá)到了四個(gè)，雖然沒(méi)有類似思源代理的國(guó)奧村、星河灣一類的高端住宅，四個(gè)銷售額過(guò)10億的項(xiàng)目銷售總額達(dá)到45億元，占比超過(guò)總額一半，足以支撐偉業(yè)的年度80億的銷售業(yè)績(jī)。總體來(lái)說(shuō)，偉業(yè)主要以代理項(xiàng)目的數(shù)量取勝，偉業(yè)代理的項(xiàng)目銷售形態(tài)出現(xiàn)兩頭輕中間重的梭子型格局的原因偉業(yè)的項(xiàng)目均價(jià)偉業(yè)的銷售業(yè)績(jī)

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)偉業(yè)：不同價(jià)格區(qū)間銷售額占比圖

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)代理銷售規(guī)模分析(2008年）公司名稱銷售面積（M2）銷售套數(shù)套均面積（M2）整體銷售均價(jià)（元/M2）思源572469.785149108.2214692.68偉業(yè)560072.944555108.7714212.47中原223696.15236994.4311122.72

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)代理銷售規(guī)模分析(2008年）

數(shù)據(jù)來(lái)源： 市場(chǎng)研究_遠(yuǎn)洋嘉業(yè)MagneticResonanceImaging磁共振成像發(fā)生事件作者或公司磁共振發(fā)展史1946發(fā)現(xiàn)磁共振現(xiàn)象BlochPurcell1971發(fā)現(xiàn)腫瘤的T1、T2時(shí)間長(zhǎng)Damadian1973做出兩個(gè)充水試管MR圖像Lauterbur1974活鼠的MR圖像Lauterbur等1976人體胸部的MR圖像Damadian1977初期的全身MR圖像

Mallard1980磁共振裝置商品化1989

0.15T永磁商用磁共振設(shè)備中國(guó)安科

2003諾貝爾獎(jiǎng)金LauterburMansfierd時(shí)間MR成像基本原理實(shí)現(xiàn)人體磁共振成像的條件:人體內(nèi)氫原子核是人體內(nèi)最多的物質(zhì)。最易受外加磁場(chǎng)的影響而發(fā)生磁共振現(xiàn)象(沒(méi)有核輻射)有一個(gè)穩(wěn)定的靜磁場(chǎng)（磁體）梯度場(chǎng)和射頻場(chǎng)：前者用于空間編碼和選層，后者施加特定頻率的射頻脈沖，使之形成磁共振現(xiàn)象信號(hào)接收裝置：各種線圈計(jì)算機(jī)系統(tǒng)：完成信號(hào)采集、傳輸、圖像重建、后處理等

人體內(nèi)的H核子可看作是自旋狀態(tài)下的小星球。自然狀態(tài)下，H核進(jìn)動(dòng)雜亂無(wú)章，磁性相互抵消zMyx進(jìn)入靜磁場(chǎng)后，H核磁矩發(fā)生規(guī)律性排列（正負(fù)方向），正負(fù)方向的磁矢量相互抵消后，少數(shù)正向排列（低能態(tài)）的H核合成總磁化矢量M，即為MR信號(hào)基礎(chǔ)ZZYYXB0XMZMXYA:施加90度RF脈沖前的磁化矢量MzB:施加90度RF脈沖后的磁化矢量Mxy.并以Larmor頻率橫向施進(jìn)C:90度脈沖對(duì)磁化矢量的作用。即M以螺旋運(yùn)動(dòng)的形式傾倒到橫向平面ABC在這一過(guò)程中，產(chǎn)生能量

三、弛豫（Relaxation）回復(fù)“自由”的過(guò)程

1.

縱向弛豫（T1弛豫）：

M0（MZ）的恢復(fù)，“量變”高能態(tài)1H→低能態(tài)1H自旋—晶格弛豫、熱弛豫

吸收RF光子能量（共振）低能態(tài)1H高能態(tài)1H

放出能量（光子，MRS）T1弛豫時(shí)間：

MZ恢復(fù)到M0的2/3所需的時(shí)間

T1愈小、M0恢復(fù)愈快T2弛豫時(shí)間：MXY喪失2/3所需的時(shí)間；T2愈大、同相位時(shí)間長(zhǎng)MXY持續(xù)時(shí)間愈長(zhǎng)MXY與ST1加權(quán)成像、T2加權(quán)成像

所謂的加權(quán)就是“突出”的意思

T1加權(quán)成像（T1WI）----突出組織T1弛豫（縱向弛豫）差別

T2加權(quán)成像（T2WI）----突出組織T2弛豫（橫向弛豫）差別。

磁共振診斷基于此兩種標(biāo)準(zhǔn)圖像磁共振常規(guī)h檢查必掃這兩種標(biāo)準(zhǔn)圖像.T1的長(zhǎng)度在數(shù)百至數(shù)千毫秒（ms）范圍T2值的長(zhǎng)度在數(shù)十至數(shù)千毫秒（ms）范圍

在同一個(gè)馳豫過(guò)程中,T2比T1短得多

如何觀看MR圖像：首先我們要分清圖像上的各種標(biāo)示。分清掃描序列、掃描部位、掃描層面。正常或異常的所在部位---即在同一層面觀察、分析T1、T2加權(quán)像上信號(hào)改變。絕大部分病變T1WI是低信號(hào)、T2WI是高信號(hào)改變。只要熟悉掃描部位正常組織結(jié)構(gòu)的信號(hào)表現(xiàn)，通常病變與正常組織不會(huì)混淆。一般的規(guī)律是T1WI看解剖,T2WI看病變。磁共振成像技術(shù)－－圖像空間分辨力，對(duì)比分辨力一、如何確定MRI的來(lái)源（一）層面的選擇1.MXY產(chǎn)生（1H共振）條件

RF=ω=γB02.梯度磁場(chǎng)Z（GZ）

GZ→B0→ω

不同頻率的RF

特定層面1H激勵(lì)、共振

3.層厚的影響因素

RF的帶寬↓

GZ的強(qiáng)度↑層厚↓〈二〉體素信號(hào)的確定1、頻率編碼2、相位編碼

M0↑--GZ、RF→相應(yīng)層面MXY----------GY→沿Y方向1H有不同ω

各1H同相位MXY旋進(jìn)速度不同同頻率一定時(shí)間后→→GX→沿X方向1H有不同ω沿Y方向不同1H的MXYMXY旋進(jìn)頻率不同位置不同（相位不同）〈三〉空間定位及傅立葉轉(zhuǎn)換

GZ----某一層面產(chǎn)生MXYGX----MXY旋進(jìn)頻率不同

GY----MXY旋進(jìn)相位不同（不影響MXY大小）

↓某一層面不同的體素，有不同頻率、相位

MRS（FID）第三節(jié)、磁共振檢查技術(shù)檢查技術(shù)產(chǎn)生圖像的序列名產(chǎn)生圖像的脈沖序列技術(shù)名TRA、COR、SAGT1WT2WSETR、TE…….梯度回波FFE快速自旋回波FSE壓脂壓水MRA短TR短TE－－T1W長(zhǎng)TR長(zhǎng)TE－－T2W增強(qiáng)MR最常用的技術(shù)是：多層、多回波的SE（spinecho，自旋回波）技術(shù)磁共振掃描時(shí)間參數(shù)：TR、TE磁共振掃描還有許多其他參數(shù)：層厚、層距、層數(shù)、矩陣等序列常規(guī)序列自旋回波（SE）,快速自旋回波（FSE）梯度回波（FE）反轉(zhuǎn)恢復(fù)（IR），脂肪抑制（STIR）、水抑制（FLAIR）高級(jí)序列水成像（MRCP,MRU,MRM）血管造影（MRA,TOF2D/3D）三維成像（SPGR）彌散成像（DWI）關(guān)節(jié)運(yùn)動(dòng)分析是一種成像技術(shù)而非掃描序列自旋回波（SE）必掃序列圖像清晰顯示解剖結(jié)構(gòu)目前只用于T1加權(quán)像快速自旋回波（FSE）必掃序列成像速度快多用于T2加權(quán)像梯度回波（GE）成像速度快對(duì)出血敏感T2加權(quán)像水抑制反轉(zhuǎn)恢復(fù)（IR）水抑制（FLAIR）抑制自由水梗塞灶顯示清晰判斷病灶成份脂肪抑制反轉(zhuǎn)恢復(fù)（IR）脂肪抑制（STIR）抑制脂肪信號(hào)判斷病灶成分其它組織顯示更清晰血管造影（MRA）無(wú)需造影劑TOF法PC法MIP投影動(dòng)靜脈分開(kāi)顯示水成像（MRCP，MRU，MRM）含水管道系統(tǒng)成像膽道MRCP泌尿路MRU椎管MRM主要用于診斷梗阻擴(kuò)張超高空間分辨率掃描任意方位重建窄間距重建技術(shù)大大提高對(duì)小器官、小病灶的診斷能力三維梯度回波（SPGR） 早期診斷腦梗塞

彌散成像MRI的設(shè)備一、信號(hào)的產(chǎn)生、探測(cè)接受1.磁體（Magnet）:靜磁場(chǎng)B0（Tesla,T）→組織凈磁矩M0

永磁型（permanentmagnet）常導(dǎo)型（resistivemagnet）超導(dǎo)型（superconductingmagnet）磁體屏蔽（magnetshielding）2.梯度線圈（gradientcoil）:

形成X、Y、Z軸的磁場(chǎng)梯度功率、切換率3.射頻系統(tǒng)（radio-frequencesystem，RF）

MR信號(hào)接收二、信號(hào)的處理和圖象顯示數(shù)模轉(zhuǎn)換、計(jì)算機(jī)，等等；MRI技術(shù)的優(yōu)勢(shì)1、軟組織分辨力強(qiáng)（判斷組織特性）2、多方位成像3、流空效應(yīng)（顯示血管）4、無(wú)骨骼偽影5、無(wú)電離輻射，無(wú)碘過(guò)敏6、不斷有新的成像技術(shù)MRI技術(shù)的禁忌證和限度1.禁忌證

體內(nèi)彈片、金屬異物各種金屬置入：固定假牙、起搏器、血管夾、人造關(guān)節(jié)、支架等危重病人的生命監(jiān)護(hù)系統(tǒng)、維持系統(tǒng)不能合作病人，早期妊娠，高熱及散熱障礙2.其他鈣化顯示相對(duì)較差空間分辨較差（體部，較同等CT）費(fèi)用昂貴多數(shù)MR機(jī)檢查時(shí)間較長(zhǎng)1.病人必須去除一切金屬物品，最好更衣，以免金屬物被吸入磁體而影響磁場(chǎng)均勻度，甚或傷及病人。2.掃描過(guò)程中病人身體（皮膚）不要直接觸碰磁體內(nèi)壁及各種導(dǎo)線，防止病人灼傷。3.紋身（紋眉）、化妝品、染發(fā)等應(yīng)事先去掉，因其可能會(huì)引起灼傷。4.病人應(yīng)帶耳塞，以防聽(tīng)力損傷。掃描注意事項(xiàng)顱腦MRI適應(yīng)癥顱內(nèi)良惡性占位病變腦血管性疾病梗死、出血、動(dòng)脈瘤、動(dòng)靜脈畸形（AVM）等顱腦外傷性疾病腦挫裂傷、外傷性顱內(nèi)血腫等感染性疾病腦膿腫、化膿性腦膜炎、病毒性腦炎、結(jié)核等脫髓鞘性或變性類疾病多發(fā)性硬化（MS）等先天性畸形胼胝體發(fā)育不良、小腦扁桃體下疝畸形等脊柱和脊髓MRI適應(yīng)證1.腫瘤性病變椎管類腫瘤（髓內(nèi)、髓外硬膜內(nèi)、硬膜外），椎骨腫瘤（轉(zhuǎn)移性、原發(fā)性）2.炎癥性疾病脊椎結(jié)核、骨髓炎、椎間盤感染、硬膜外膿腫、蛛網(wǎng)膜炎、脊髓炎等3.外傷骨折、脫位、椎間盤突出、椎管內(nèi)血腫、脊髓損傷等4.脊柱退行性變和椎管狹窄癥椎間盤變性、膨隆、突出、游離，各種原因椎管狹窄，術(shù)后改變，5.脊髓血管畸形和血管瘤6.脊髓脫髓鞘疾病（如MS），脊髓萎縮7.先天性畸形胸部MRI適應(yīng)證呼吸系統(tǒng)對(duì)縱隔及肺門區(qū)病變顯示良好，對(duì)肺部結(jié)構(gòu)顯示不如CT。胸廓入口病變及其上下比鄰關(guān)系縱隔腫瘤和囊腫及其與大血管的關(guān)系其他較CT無(wú)明顯優(yōu)越性心臟及大血管大血管病變各類動(dòng)脈瘤、腔靜脈血栓等心臟及心包腫瘤，心包其他病變其他（如先心、各種心肌病等）較超聲心動(dòng)圖無(wú)優(yōu)勢(shì)，應(yīng)用不廣腹部MRI適應(yīng)證主要用于部分實(shí)質(zhì)性器官的腫瘤性病變肝腫瘤性病變，提供鑒別信息胰腺腫瘤，有利小胰癌、胰島細(xì)胞癌顯示宮頸、宮體良惡性腫瘤及分期等，先天畸形腫瘤的定位（臟器上下緣附近）、分期膽道、尿路梗阻和腫瘤，MRCP，MRU直腸腫瘤骨與關(guān)節(jié)MRI適應(yīng)證X線及CT的后續(xù)檢查手段－－鈣質(zhì)顯示差和空間分辨力部分情況可作首選：1.累及骨髓改變的骨病（早期骨缺血性壞死，早期骨髓炎、骨髓腫瘤或侵犯骨髓的腫瘤）2.結(jié)構(gòu)復(fù)雜關(guān)節(jié)的損傷（膝、髖關(guān)節(jié)）3.形狀復(fù)雜部位的檢查（脊柱、骨盆等）軟件登錄界面軟件掃描界面圖像瀏覽界面膠片打印界面報(bào)告界面報(bào)告界面2合理應(yīng)用抗菌藥物預(yù)防手術(shù)部位感染概述外科手術(shù)部位感染的2/3發(fā)生在切口醫(yī)療費(fèi)用的增加病人滿意度下降導(dǎo)致感染、止血和疼痛一直是外科的三大挑戰(zhàn)，止血和疼痛目前已較好解決感染仍是外科醫(yī)生面臨的重大問(wèn)題，處理不當(dāng)，將產(chǎn)生嚴(yán)重后果外科手術(shù)部位感染占院內(nèi)感染的14%～16%，僅次于呼吸道感染和泌尿道感染，居院內(nèi)感染第3位嚴(yán)重手術(shù)部位的感染——病人的災(zāi)難，醫(yī)生的夢(mèng)魘

預(yù)防手術(shù)部位感染（surgicalsiteinfection,SSI)

手術(shù)部位感染的40%–60%可以預(yù)防圍手術(shù)期使用抗菌藥物的目的外科醫(yī)生的困惑★圍手術(shù)期應(yīng)用抗生素是預(yù)防什么感染？★哪些情況需要抗生素預(yù)防？★怎樣選擇抗生素？★什么時(shí)候開(kāi)始用藥？★抗生素要用多長(zhǎng)時(shí)間？定義：指發(fā)生在切口或手術(shù)深部器官或腔隙的感染分類：切口淺部感染切口深部感染器官／腔隙感染一、SSI定義和分類二、SSI診斷標(biāo)準(zhǔn)——切口淺部感染

指術(shù)后30天內(nèi)發(fā)生、僅累及皮膚及皮下組織的感染，并至少具備下述情況之一者：

1．切口淺層有膿性分泌物

2．切口淺層分泌物培養(yǎng)出細(xì)菌

3．具有下列癥狀體征之一：紅熱，腫脹，疼痛或壓痛，因而醫(yī)師將切口開(kāi)放者（如培養(yǎng)陰性則不算感染）

4．由外科醫(yī)師診斷為切口淺部SSI

注意：縫線膿點(diǎn)及戳孔周圍感染不列為手術(shù)部位感染二、SSI診斷標(biāo)準(zhǔn)——切口深部感染

指術(shù)后30天內(nèi)（如有人工植入物則為術(shù)后1年內(nèi)）發(fā)生、累及切口深部筋膜及肌層的感染，并至少具備下述情況之一者：

1.切口深部流出膿液

2.切口深部自行裂開(kāi)或由醫(yī)師主動(dòng)打開(kāi)，且具備下列癥狀體征之一：①體溫＞38℃；②局部疼痛或壓痛

3.臨床或經(jīng)手術(shù)或病理組織學(xué)或影像學(xué)診斷，發(fā)現(xiàn)切口深部有膿腫

4.外科醫(yī)師診斷為切口深部感染

注意：感染同時(shí)累及切口淺部及深部者，應(yīng)列為深部感染

二、SSI診斷標(biāo)準(zhǔn)—器官／腔隙感染

指術(shù)后30天內(nèi)（如有人工植入物★則術(shù)后1年內(nèi)）、發(fā)生在手術(shù)曾涉及部位的器官或腔隙的感染，通過(guò)手術(shù)打開(kāi)或其他手術(shù)處理，并至少具備以下情況之一者：

1.放置于器官/腔隙的引流管有膿性引流物

2.器官/腔隙的液體或組織培養(yǎng)有致病菌

3.經(jīng)手術(shù)或病理組織學(xué)或影像學(xué)診斷器官/腔隙有膿腫

4.外科醫(yī)師診斷為器官/腔隙感染

★人工植入物：指人工心臟瓣膜、人工血管、人工關(guān)節(jié)等二、SSI診斷標(biāo)準(zhǔn)—器官／腔隙感染

不同種類手術(shù)部位的器官/腔隙感染有：

腹部：腹腔內(nèi)感染（腹膜炎，腹腔膿腫）生殖道：子宮內(nèi)膜炎、盆腔炎、盆腔膿腫血管：靜脈或動(dòng)脈感染三、SSI的發(fā)生率美國(guó)1986年～1996年593344例手術(shù)中，發(fā)生SSI15523次，占2.62%英國(guó)1997年～2001年152所醫(yī)院報(bào)告在74734例手術(shù)中，發(fā)生SSI3151例，占4.22%中國(guó)？SSI占院內(nèi)感染的14～16%，僅次于呼吸道感染和泌尿道感染三、SSI的發(fā)生率SSI與部位：非腹部手術(shù)為2%～5%腹部手術(shù)可高達(dá)20%SSI與病人：入住ICU的機(jī)會(huì)增加60%再次入院的機(jī)會(huì)是未感染者的5倍SSI與切口類型：清潔傷口 1%～2%清潔有植入物 ＜5%可染傷口＜10%手術(shù)類別手術(shù)數(shù)SSI數(shù)感染率(%)小腸手術(shù)6466610.2大腸手術(shù)7116919.7子宮切除術(shù)71271722.4肝、膽管、胰手術(shù)1201512.5膽囊切除術(shù)8222.4不同種類手術(shù)的SSI發(fā)生率：三、SSI的發(fā)生率手術(shù)類別SSI數(shù)SSI類別（%）切口淺部切口深部器官/腔隙小腸手術(shù)6652.335.412.3大腸手術(shù)69158.426.315.3子宮切除術(shù)17278.813.57.6骨折開(kāi)放復(fù)位12379.712.28.1不同種類手術(shù)的SSI類別：三、SSI的發(fā)生率延遲愈合疝內(nèi)臟膨出膿腫，瘺形成。需要進(jìn)一步處理這里感染將導(dǎo)致:延遲愈合疝內(nèi)臟膨出膿腫、瘺形成需進(jìn)一步處理四、SSI的后果四、SSI的后果在一些重大手術(shù)，器官/腔隙感染可占到1/3。SSI病人死亡的77%與感染有關(guān)，其中90%是器官/腔隙嚴(yán)重感染

——InfectControlandHospEpidemiol,1999,20(40:247-280SSI的死亡率是未感染者的2倍五、導(dǎo)致SSI的危險(xiǎn)因素（1）病人因素：高齡、營(yíng)養(yǎng)不良、糖尿病、肥胖、吸煙、其他部位有感染灶、已有細(xì)菌定植、免疫低下、低氧血癥五、導(dǎo)致SSI的危險(xiǎn)因素（2）術(shù)前因素：術(shù)前住院時(shí)間過(guò)長(zhǎng)用剃刀剃毛、剃毛過(guò)早手術(shù)野衛(wèi)生狀況差（術(shù)前未很好沐浴）對(duì)有指征者未用抗生素預(yù)防五、導(dǎo)致SSI的危險(xiǎn)因素（3）手術(shù)因素：手術(shù)時(shí)間長(zhǎng)、術(shù)中發(fā)生明顯污染置入人工材料、組織創(chuàng)傷大止血不徹底、局部積血積液存在死腔和/或失活組織留置引流術(shù)中低血壓、大量輸血刷手不徹底、消毒液使用不當(dāng)器械敷料滅菌不徹底等手術(shù)特定時(shí)間是指在大量同種手術(shù)中處于第75百分位的手術(shù)持續(xù)時(shí)間其因手術(shù)種類不同而存在差異超過(guò)T越多，SSI機(jī)會(huì)越大五、導(dǎo)致SSI的危險(xiǎn)因素（4）SSI危險(xiǎn)指數(shù)（美國(guó)國(guó)家醫(yī)院感染監(jiān)測(cè)系統(tǒng)制定）：病人術(shù)前已有≥3種危險(xiǎn)因素污染或污穢的手術(shù)切口手術(shù)持續(xù)時(shí)間超過(guò)該類手術(shù)的特定時(shí)間（T）

（或一般手術(shù)＞2h)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法根據(jù)指南使用預(yù)防性抗菌藥物正確脫毛方法縮短術(shù)前住院時(shí)間維持手術(shù)患者的正常體溫血糖控制氧療抗菌素的預(yù)防/治療預(yù)防

在污染細(xì)菌接觸宿主手術(shù)部位前給藥治療

在污染細(xì)菌接觸宿主手術(shù)部位后給藥

防患于未然六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用130預(yù)防和治療性抗菌素使用目的：清潔手術(shù)：防止可能的外源污染可染手術(shù)：減少粘膜定植細(xì)菌的數(shù)量污染手術(shù)：清除已經(jīng)污染宿主的細(xì)菌六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用131需植入假體，心臟手術(shù)、神外手術(shù)、血管外科手術(shù)等六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用預(yù)防性抗菌素使用指征：可染傷口(Clean-contaminatedwound)污染傷口（Contaminatedwound）清潔傷口（Cleanwound）但存在感染風(fēng)險(xiǎn)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用外科預(yù)防性抗生素的應(yīng)用：預(yù)防性抗生素對(duì)哪些病人有用?什么時(shí)候開(kāi)始用藥?抗生素種類選擇?使用單次還是多次?采用怎樣的給藥途徑？六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用預(yù)防性抗菌素顯示有效的手術(shù)有：婦產(chǎn)科手術(shù)胃腸道手術(shù)(包括闌尾炎)口咽部手術(shù)腹部和肢體血管手術(shù)心臟手術(shù)骨科假體植入術(shù)開(kāi)顱手術(shù)某些“清潔”手術(shù)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用外科預(yù)防性抗生素的應(yīng)用：預(yù)防性抗生素對(duì)哪些病人有用?什么時(shí)候開(kāi)始用藥?抗生素種類選擇?使用單次還是多次?采用怎樣的給藥途徑？六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用

理想的給藥時(shí)間？目前還沒(méi)有明確的證據(jù)表明最佳的給藥時(shí)機(jī)研究顯示：切皮前45～75min給藥，SSI發(fā)生率最低，且不建議在切皮前30min內(nèi)給藥影響給藥時(shí)間的因素:所選藥物的代謝動(dòng)力學(xué)特性手術(shù)中污染發(fā)生的可能時(shí)間病人的循環(huán)動(dòng)力學(xué)狀態(tài)止血帶的使用剖宮產(chǎn)細(xì)菌在手術(shù)傷口接種后的生長(zhǎng)動(dòng)力學(xué)

手術(shù)過(guò)程

012345671hr2hrs6hrs1day3-5days細(xì)菌數(shù)logCFU/ml六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用137術(shù)后給藥，細(xì)菌在手術(shù)傷口接種的生長(zhǎng)動(dòng)力學(xué)無(wú)改變

手術(shù)過(guò)程抗生素血腫血漿六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用Antibioticsinclot

手術(shù)過(guò)程

血漿中抗生素予以抗生素血塊中抗生素血漿術(shù)前給藥，可以有效抑制細(xì)菌在手術(shù)傷口的生長(zhǎng)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用139ClassenDC,etal..NEnglJMed1992;326:281切開(kāi)前時(shí)間切開(kāi)后時(shí)間予以抗生素切開(kāi)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用不同給藥時(shí)間，手術(shù)傷口的感染率不同NEJM1992;326:281-6投藥時(shí)間感染數(shù)（%）相對(duì)危險(xiǎn)度(95%CI)早期（切皮前2-24h）36914(3.8%)6.7(2.9-14.7)4.3手術(shù)前（切皮前45-75min)170810(0.9%)1.0圍手術(shù)期（切皮后3h內(nèi)）2824(1.4%)2.4(0.9-7.9) 2.1手術(shù)后（切皮3h以上）48816(3.3%)5.8(2.6-12.3)

5.8全部284744(1.5%)似然比病人數(shù)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用結(jié)論：抗生素在切皮前45-75min或麻醉誘導(dǎo)開(kāi)始時(shí)給藥，預(yù)防SSI效果好141六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用切口切開(kāi)后，局部抗生素分布將受阻必須在切口切開(kāi)前給藥！！！抗菌素應(yīng)在切皮前45～75min給藥六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用外科預(yù)防性抗生素的應(yīng)用：預(yù)防性抗生素對(duì)哪些病人有用?什么時(shí)候開(kāi)始用藥?抗生素種類選擇?使用單次還是多次?采用怎樣的給藥途徑？有效安全殺菌劑半衰期長(zhǎng)相對(duì)窄譜廉價(jià)六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用抗生素的選擇原則：各類手術(shù)最易引起SSI的病原菌及預(yù)防用藥選擇六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用

手術(shù)最可能的病原菌預(yù)防用藥選擇膽道手術(shù)革蘭陰性桿菌，厭氧菌頭孢呋辛或頭孢哌酮或

(如脆弱類桿菌）頭孢曲松闌尾手術(shù)革蘭陰性桿菌，厭氧菌頭孢呋辛或頭孢噻肟；

(如脆弱類桿菌）＋甲硝唑結(jié)、直腸手術(shù)革蘭陰性桿菌，厭氧菌頭孢呋辛或頭孢曲松或

(如脆弱類桿菌）頭孢噻肟；＋甲硝唑泌尿外科手術(shù)革蘭陰性桿菌頭孢呋辛；環(huán)丙沙星婦產(chǎn)科手術(shù)革蘭陰性桿菌，腸球菌頭孢呋辛或頭孢曲松或

B族鏈球菌，厭氧菌頭孢噻肟；+甲硝唑莫西沙星（可單藥應(yīng)用）注:各種手術(shù)切口感染都可能由葡萄球菌引起六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用外科預(yù)防性抗生素的應(yīng)用：預(yù)防性抗生素對(duì)哪些病人有用?什么時(shí)候開(kāi)始用藥?抗生素種類選擇?使用單次還是多次?采用怎樣的給藥途徑？六、預(yù)防SSI干預(yù)方法

——抗菌藥物的應(yīng)用單次給藥還是多次給藥？沒(méi)有證據(jù)顯示多次給藥比單次給藥好傷口關(guān)閉后給藥沒(méi)有益處多數(shù)指南建議24小時(shí)內(nèi)停藥沒(méi)有必要維持抗菌素治療直到撤除尿管和引流管手術(shù)時(shí)間延長(zhǎng)或術(shù)中出血量較大時(shí)可重復(fù)給藥細(xì)菌污染定植感染一次性用藥用藥24