2006年我國商業地產市場分析及預測自2000年起，商業地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發達的地區興起，并快速蔓延到全國。根據國家統計局統計數據顯示，2001年以后，我國商業地產投資年均增長率達到33%，超出住宅投資增長率6個百分點。其實從2000年開始，我國商業地產投資的增長速度就遠遠超過了國民經濟的增長速度，且商業地產投資占當年房地產投資的比重呈逐年上升的態勢。2004年全國商業地產投資總額達到1723億元，比2003年增長32.35%，新竣工商業營業用房面積增幅16.16%，分別高出整個房地產開發投資和竣工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點。進入2005年，我國商業地產呈現出更快的發展勢頭，僅2005年1月至5月份全國商業地產項目開工面積達1.34億平方米，投資同比增長38.7%。一、我國商業地產快速發展的原因我國商業地產快速增長主要源于以下幾方面原因：1.宏觀經濟的發展和人們生活水平的提高，導致消費者對零售業需求的增加，從而營造了對商業地產的市場需求。圖1顯示我國居民人均可支配收入、社會消費品零售總額與商業地產投資額呈現正相關關系。近年來，我國城鎮居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長，因此居民的消費水平逐年提高，表現為社會零售總額的逐年增長，從而帶動了商業的發展，這就必然拉動對經營場所的市場需求，結果表現為商業地產投資額的快速增長。從恩格爾系數看，自2000年起，我國城鎮恩格爾系數開始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購物中心等大型商業機構的發展，進而誘發了商業地產投資的加速增長。2.各城市政府部門充分認識到大力發展第三產業和現代服務業的重要性，不斷鼓勵推進城市商業的規模化發展。加之新一輪城市建設和改造高潮的興起，都為城市大型商業項目的發展創造了機遇，從而拉動了城市商業地產的發展。3.商業地產開發的高收益性。長期性和穩定性迎合了地產開發商的需求。與其他房地產產品不同，商業地產不會因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業地產因其稀有性，會隨著商圈的發展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業地產的裝修投資、贏利預期以及長期規劃，決定了商業地產租約的長期性和穩定性，這都使得商業地產受到開發商的青睞。4.休閑經濟的產生促進了商業地產的繁榮。1995年以后，我國居民全年平均休假時間增至121天：每年按52周計算，假定每周都實現雙休日，則共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春節，共有10天。從勞動制度看，休假天數已占全年時間的三分之一。休假時間的增加，為居民從事休閑活動創造了條件，促進了城市休閑產業的發展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動的增多引發了對提供休閑場所的需求，為商業地產創造了新的市場空間。二、我國商業地產發展中存在的問題1.商業地產項目開發盲目無序。一些商業地產開發商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發了大型商業網點建設熱潮，結果絕大多數項目論證都不充分，建設開發盲目無序。很多商業地產項目采取了“先開發后招商”的方式，最終造成項目的損失巨大，還經常引發開發商、經營商、物業管理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點，有的還導致了就業、擾民、影響交通、破壞環境等一系列問題。此外，項目開發的盲目無序還是近年來我國商業地產空置率急升的一個重要原因。2.模塊化開發影響整體運作。現代商業地產是與各種零售業形態充分結合的高專業化產業，因此應該是多功能相協調的。以大連城市廣場為例，它綜合了商業地產的購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實現了多功能之間的優勢互補。豪華公寓、酒店式公寓、商務公寓、五星級酒店匯聚的白領群體和上流階層形成龐大的消費市場，為商業部分帶來巨大商機，商務公寓內公司之間的商務往來又為酒店帶來強大的銷售能力和客房超低空置率，這種強勢聯盟塑造了大連城市廣場的整體優勢。但是，目前國內絕大多數商業地產項目采用了所謂“模塊化”的運作模式，即簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加，放棄了統一規劃和專業化的開發操作程序，結果導致模塊之間、商業項目與零售業態接口出現偏差，削弱了整個商業項目規劃的合理性，嚴重制約了商業地產的正常發展。比較普遍的情況是，在同一區域內的幾個項目相隔距離較遠，無法形成整體規模，反倒削弱了項目的總體競爭優勢。3.開發商忽視商業地產項目的后續經營或后續經營管理失控。很多地產開發商都抱著“賣完就走”的經營思路，只注重前期開發并盡量縮短開發周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，根本不考慮能否經營、是否適合經營等問題，結果導致了很多開發商功成身退，投資人和經營者則被深度套牢的情況，甚至有的開發商自己都無法全身而退。有的開發商雖然考慮了后續經營問題，但是將項目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位以及對整個商業項目的影響。4.商鋪運營模式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場的商業地產項目，多數采用“產權式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開業的項目中暴露了許多問題，比如各租戶都重視自家營業面積內的形象，而忽視了公共空間的重要性；項目整體推廣后勁不足；業態調整與品類調整引發糾紛等，結果很多項目由于這類短期操作模式而停止營業。另外，有的開發商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實力的商業經營主體進行運作，并給予投資者一定的回報，即返租。客觀地講，返租在收益性物業銷售中確實能起一定作用。但我國內地商業地產市場發展還很不成熟，這種策略不能兌現的情況時有發生，結果使個人投資者蒙受巨大損失，同時對開發商的傷害也相當大，并引發一些法律糾紛。5.商業地產融資渠道單一。我國商業地產融資渠道比較單一，主要就是依靠銀行貸款。日前全國商業地產對銀行信貸依賴水平在70%-80%左右，商業地產自籌資金比例很低，只占到位資金33.5%。而大型城市開發商對銀行信貸的依賴程度已經超過了90%，大大超過50%的風險貼現。在銀行對商業地產項目的貸款越來越謹慎，限制越來越多的情況下，融資渠道相對單一的眾多商業地產開發商將面臨資金鏈斷裂的危險。三、我國商業地產健康發展的對策建議1.根據城市特點，因地制宜地發展商業地產項目。商業地產項目，尤其是大型商業地產項目與城市經濟發展水平之間存在正相關的互動關系。城市管理部門和商業管理部門必須嚴把大型商業地產項目的審批關，保證各類大型商業項目在數量和結構上的協調，避免造成重復建設、惡性競爭的問題。而且不同城市商業地產項目建設應該結合當地的風俗習慣、文化環境、產業優勢和歷史傳統，使商業地產的發展與城市建設、城市經濟的可持續發展相協調。2.建立科學的商業網點規劃。今后政府部門應努力推動產學研的有機結合，充分利用當地高等院校、科研機構的研究實力，建立起商業飽和度指數的評價體系，并認真做好城市商業飽和指數的測評工作，使商業網點規劃的制定更加科學合理，這樣才能真正有效遏止商業地產的盲目開發。3.科學設定商業地產開發程序。目前，內地地產商的開發程序一般是：買地——設計(按地產商的主觀要求)——建設(按地產商的要求)——分割出售或出租(中小投資者購買)——回籠資金——開發新項目(用回籠的資金)。其實正確的開發程序應該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)——設計(按零售商等商家的要求)——建設(按零售商等商家的要求)——分割出售或出租(中小投資者投資購買)——物業管理(開發商或第三方)——長線經營——開發新項目。我們認為，在科學的商業地產開發程序中，招商應先于地產開發，最起碼招商應與地產開發同步進行，這樣就可以避免地產商所建的商業物業不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。4.科學運用訂單商業開發模式。萬達集團首創“訂單商業地產”模式，運用該模式在全國19個城市開發了21個購物中心，成為中國最大最成功的購物中心開發商。訂單商業模式具有顯著的優點，較之傳統的產權式商鋪銷售模式更有利于商業地產的健康發展。但是由于訂單商業量身定做的特殊性，往往決定了建成的商業地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。這樣一來，訂單商業所潛在的后期風險，完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，出現關門停業情況，所爆發出來的風險將更大，因為，量身定做的地產很難再適合其他商家使用，只能長期空置，這給開發商造成的損失將更為慘重。這就要求訂單商業的開發商對于主力店的選擇必須慎重，應選擇國內外著名的、具有長期合作意向的商業企業，盡可能規避潛在后期風險。5.拓寬商業地產的融資渠道。商業地產開發商應改變單一依靠銀行信貸融資模式，可以探索信托、海外基金、將商用物業實行“證券化”等新型的融資渠道。比如在國外，房地產信托投資基金(REITs)是一個與商業地產共同成長的金融投資手段。2005年年底，廣州越秀率先在香港發行REITs，開創了國內優質物業