工業用地抵押貸款評估的實踐日志內鄉縣菊潭地產評估咨詢有限責任公司——李英紅第一部分項目背景一、基本情況1、實踐項目名稱：河南省明超石業發展有限公司工業用地抵押貸款項目國有建設用地使用權市場價格評估2、參加項目時間：201年36月2日至201年36月6日3、估價目的：河南明超石業發展有限公司委托我公司評估位于內鄉縣工業一號路與崗石東西路交叉口東北角一宗78,89平8方.米工業用地使用權的市場價值，為其抵押貸款提供價格參考依據。二、宗地概述實踐活動內容簡述：因抵押貸款需要，河南明超石業發展有限公司委托我公司評估位于內鄉縣工業一號路與崗石東西路交叉口東北角一宗工業用地使用權市場價值，為其抵押貸款提供價格參考依據。該項目坐落于內鄉縣工業一號路與崗石東西路交叉口東北角，處于內鄉縣城東工業園區，建設項目總用地面積84,05平4方.米9，8其中代征道路面積為5,15，6凈.用9地2面積為78,89平8方.米0，6委估項目《國有建設用地使用證》證載面積為78,89平8方.米0，6用途為工業，終止日期為206年210月。地上有三幢建筑物，第一幢用途為車間，鋼結構，建筑面積為20,64平7方.米0，4第二幢用途為車間，鋼結構，建筑面積為3,7平0方0米，第三幢用途為門衛，混合結構，建筑面積為20平方米，其中第一幢已辦理房屋所有權證，第二、三幢未辦理房屋所有權證。三、在實踐中參與工作內容本人在該項目中，主要協助注冊土地估價師接待客戶，確定土地估價基本事項，擬定估價作業計劃，搜集估價所需的材料，實地查看估價對象，選定估價方法并計算價格，確定估價結果，撰寫估價報告書，審核后出具估價報告，估價報告及資料歸檔。在工作中遇到客戶提出以下兩個問題：（1）客戶說購買時，土地使用權面積為84,05平4方.米9，8但辦理建設用地使用證時土地使用權面積為78,89平8方.米0，6能否按購買時土地使用權面積評估。（2）為了方便辦理業務，能否將地上建筑物計算到土地價值中，僅到土地部門辦理登記。第二部分評估項目估價方法的技術難點及解決方案一、估價方法和評估土地使用權面積的確定1、估價方法的確定估價對象位于工業一號路與崗石東西路交叉口東北角，處于內鄉縣工業園區，該區域處于內鄉縣基準地價覆蓋區域內，縣城基準地價體系較完善，且至估價基準日，待估宗地所處區域工業用地地價沒有發生大的變化，根據《城鎮土地估價規程》的要求，可選用基準地價系數修正法進行評估；估價對象為工業用地，周邊有建設用地征收實例，建設用地取得費用及相關稅費等費用有文件依據，可采用成本逼近法進行評估。綜上，對待估宗地采用基準地價系數修正法和成本逼近法。2、評估土地使用權面積的確定代征道路指城市規劃部門確定的范圍，由建設單位代替縣政府征用集體所有土地，并負責拆遷現狀地上建筑物后，交由交通部門進行管理的規劃道路用地。即然代替政府征用后用于道路使用，就不歸建設單位擁有使用權，因此這部分土地就不能列入評估范圍面積，因此評估土地使用權面積應為78,89平8方.米0。6二、基準地價系數修正法測算地價的難點及解決辦法1、選用基準地價系數修正法進行評估時，首先要明確基準地價系數修正法的內涵。根據土地估價規程，宗地紅線內的土地開發費一般有土地平整費和小設施配套費，根據估價目的和投資主體不同，宗地紅線內的小設施配套是否計入也不同。地上建筑物不屬于小設施配套，因此地上建筑物不應歸入土地價值評估范圍，我們不應該評估地上建筑物價值。估價對象地上只有一幢建筑物辦理了房屋所有權證，總建筑面積20,64平7方.米0，4依據雙方的溝通，地上建筑物部分由房產評估公司出具房產評估報告，我公司針對建設用地部分出具土地評估報告。經溝通，宗地紅線范圍內基礎設施建設費用已計入房產評估價值中，為避免這部分價值重復計算，本次建設用地評估設定的開發程度為：外部“五通”（通電、通路、通訊、供水、排水），紅線內場地平整。2、關于宗地地價修正系數說明表中因素理解及選擇微觀區位規劃限制一項選擇：根據出讓合同中用地規劃條件，該宗地的規劃限制主要有主體建筑物性質、附屬建筑物性質、建筑總面積、建筑容積率、建筑限高等，規劃條件基本上對建設用地使用的各方面都進行了限制，在系數選擇時應為全限制，但指導老師說應選個別限制，并解釋說：對內鄉縣的工業用地，一般政府只對行政辦公及生活服務建設用地一項有嚴格限制，其他各方面企業基本都符合規劃要求，因此選個別限制。微觀區位因素中臨路一項選擇：我的理解是只要說臨道路寬，就是主干道，道路窄，就是次干道，或支路。后根據指導老師的指導，查閱有關資料后知道之間的區分：主干道：又叫全市性干道，主要聯系城市中的主要工礦企業，主要交通樞紐和全市性公共場所等，為城市主要客貨運輸路線，一般紅線寬度為30-米4，5次干道：又叫區干道，為聯系主要道路之間的輔助交通路線，一般紅線寬度為25-米4，支路：是各街坊之間的聯系道路，一般紅線寬度為12-米1，5依據這一理解，所臨崗石路雖有50米寬，也只能是次干道。工作中，一定要多觀察，多總結，不懂就問，只有正確理解地價修正系數說明表中各項因素的含義，才能正確運用基準地價系數修正法進行客觀估價。3、建設用地使用年期修正中還原利率的確定建設用地還原利率以安全利率加風險調整值來確定。安全利率以估價基準日中國人民銀行公布的一年期存款利值3.0為0準%，風險調整值應考慮內鄉縣的社會經濟發展水平和建設用地市場狀況，同時考慮估價對象自身狀況，綜合確定調整值為3.0。0故%本次還原利率為6.0。0%三、成本逼近法測算地價的難點及解決辦法1、建設用地取得費用建設用地取得費用包括建設用地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗的補償費，在選取參數時應按政府公布的標準執行，如案例中，建設用地補償費根據《河南省人民政府關于公布實施河南省征地區片綜合地價標準的通知》（豫政［2009號］）8執7行，安置補助費依據《關于公布各地征地區片綜合地價社會保障費用標準的通知》（豫勞社辦［2008號］）7執2行。2、開發費用開發費用的計算采用了《內鄉縣基準地價調整更新報告》中開發費用的標準。3、利潤率的確定投資利潤是把建設用地作為一種生產要素，以固定資產的方式投入，并發揮作用面應獲得的部分，這與周邊基礎設施、配套設施、產業聚集度、環境條件等有很大的關系，它一般與同行業平均投資回報率相一致。經查詢近三年內鄉縣統計年鑒中工業企業行業平均利潤率狀況，確定待估宗地利潤率為8%。4、關于土地增值收益的年期修正土地增值年期的修正與計算方式有關，若土地增值收益是以有限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，不再另行修正；若土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，土地增值收益與成本價格一同進行年期修正。本案例中土地增值部分按以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定的，因此土地增值收益與成本價格是一并進行修正的。關于土地增值收益率的選取，應結合土地等級的差距，選用不同的土地增值收益率。第三部分估價案例的總結1、現場勘查土地現狀前，認真審核評估房地產的權屬證明文件，勘查時親臨現場感受，實地查看宗地的實際狀況與宗地圖有無差異之處，同時做好現場記錄。隨著時間推移，宗地登記內容可能會發生變化，如宗地四址、所臨道路名稱等，在報告中要給予注解。2實地勘察一定要細，比如在確定宗地內外開發程度，一定要以眼見為準。看看辦公室有沒有固定電話，能不能上網，宗地內有水，是自備井供