上海黃埔區四川路寫字樓項目市場報告一、2004年8—9月上海辦公市場分析（根據最新交易數據）1、最新情況綜述2004年8月和9月份，上海辦公樓總共成交了1336套，計200280.3平方米，交易金額達到了318956.6萬元，成交均價為15925元/平方米。其中，8月份實現交易429套，74772.4平方米，115209.5萬元，均價15408元/平方米；9月份實現交易907套，125508.1平方米，203118.3萬元，均價16184元/平方米。從數據來看，無論是成交套數、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長，其中辦公樓套數增長了111.4%，建筑面積增長了67.9%，交易金額增長了76.3%。表18－9月交易數據比較賢面積黎（平輝方米廈）純套數坐金額筋（萬況元）您8界月基86坡35暑4.已6夾50佛9悄17塌11粥94買9瘦月欲11病39據25不.9勻82喊7屋14勞77功62愈合計皆20優02域80念.5己13潑36顛31更89廊57從上述的數據我們可以看出，在住宅和酒店式公寓產品相繼經過其價格的高漲階段之后，寫字樓產品正逐漸成為上海房地產市場的焦點。我們預計，在未來相當長一段時期內，寫字樓市場將由理性興旺轉向繁榮。諷2．蒸區愧域分羊析旱表2隨上份海市歡各區豐辦公是樓交籮易數堪據鋪區縣問建筑漸面積榴（平純方米奮）遭套數水成交馳金額忠（萬獄元）緒單價破（元就/寧平米露）寧浦東狡45頌65擁8婆19花6尊10鼻40牛70合22加79貍3坑徐匯遼34執90填9掠18倘5袋52鵲69樸7突15醬09搜6嗓靜安云32躍89惱9遙25急3頑52塌19療1萍15忍86晚4寫長寧尺21淘14斜5舍12勁2古24加48另1逃11快57悼8由黃浦話18所49鍬0戚92茄33仍79癢4狼17叫93駕7探虹口憐15門72長5虎24寨9餃13暈74但5艱87祖41萬盧灣術14慢09意7費88朝21掏49松6員15機24眨9戲普陀栗82賽67脈84遷72蓄69請87渣93醒閘北王51伴65白40飛67丑87嚇13顏14證1緒楊浦吸29剩73期24浩19稻84罰66酸73思金山問75愛2野1煩30烘1追40租00掛松江厲20惰3猴2選14組3超70匯67緣總計戴20行02捉81錘13賭36舉31和8私95六7糖15容89叉4犁上海焰市辦潑公樓察市場竹集中沸度依檔然很墳高，錘傳統遭的市斥中心尾三區優（靜芬安、尚黃浦箭和盧業灣）獨及其潑周邊挖區縣酸（浦答東、從徐匯桌、長糞寧、綠虹口路）占垂據了蓋辦公寧樓市蹲場的耕主要園份額心。這怎七個顧區無榨論是蹲在交卵易面捆積，催還是志在成合交金箏額上瑞都一可路領竟先，搜而且慰七者圍合計項總量貓均超歐過了犁90間%。馳而寶陜山、其奉賢旗、閔駕行、戴嘉定削、南括匯、風表浦癢和崇騾明六供區則數在8蠢、9勢月沒進有交哀易。鹿3．棋交易覽面積芽分析始從交傍易面霞積來民看，悅8－紛9月送份，擇辦公草樓成礎交面棟積占扎前五忽位的聽依次塵是：榴浦東總新區因、徐愉匯區孔、靜汗安區直、長驚寧區棟和黃添浦區斯，胳前三籃名份萍額合包計為扯56州.7躲%鈴，前牽五名棵份額瘋合計殼為北76省.4騾%煤，伴如果堅算上題虹口榜和盧綢灣區價，則城這七阿個區賢交易揭面積釘占了旱整個醒上海新市的哭九成敘以上茅。怒4．去成交虜金額敗分析宜從交猛易金球額來資看，債8－疤9月立份，墨排名緣前三炊位的袋依然繼是浦妖東新飯區、原徐匯插和靜晚安艇，譽這與豪交易豎面積貍排序圣一樣擔,緊草隨其凱后的燒是黃射浦、象長寧概和盧折灣區貢，前涼三名哭所占夢比例魄合計貍為愁65崇.5疑%缸，修前五負名合繁計為洪83砌.8造%帳。閑原因覆說明識：否浦東婆新區難由于練交易囑體量赤遠大杯于其喂他區寨縣，招因此鋼在交捆易金羽額上促繼續星保持潑大幅起領先啞。而莖長寧移和黃址浦、叨虹口嚷和盧店灣這焦兩組厘交易領面積秋相近扁區縣裹對比純來看剃，由敘于黃袍浦、孔盧灣展是傳害統的艱市中均心區陷，土菌地資謎源稀四缺導抄致了念房價疲高啟鵝，目婆前即樸使是親住宅博項目義，這策兩區修范圍篇內也診難覓話單價柜萬元蒸以下慶的樓腰盤了廳，因盈此較太高的宮均價睬使黃拒浦、么盧灣噸三區啊的交膏易金畫額分鋼別超吃過了拒長寧冰和虹受口。鏡5．惰平均眼單價頓從成盡交單筍價來指看，辰9－哥10它月份座，逼浦東塵以陸芹家嘴攏金融么貿易膛區為嶺依托歡的辦簡公樓父價格剩一騎宰絕塵另，以眾23戚15快5筋元/快m留2遺的單咬價雄烏居榜睡首，語將其衣他區鉛縣遠田遠拋國在了筐后面共，每鏡平米沉高出財第二躬名長年寧區毅52龜10紹元之褲多。獄本期趴在單村價上隔排名船第二步的長辦寧區焰以虹驗橋高陡級商姓務區捎為中扯心，跪單價固達到作了漏17記94保5慣元/攜m界2寒，緊奏隨其毫后的堤是靜勻安、銜盧灣遭和徐絮匯，吩單價悠依次脹為律15脈82伍0淋元/臂m澡2仍、豪15砍09繞6孫元/困m幕2混、或12鏡14宣1干元/折m糟2艇。具轟體見井圖3漿。號原因宿說明煤：鑄本期傳浦東本辦公近樓市勁場的攝單價拜如此挪之高煤，除瑞了作方為金起融貿混易中躍心受陜到大享量外議資企漏業的薦追捧黎外，崗另一常個重費要原綁因是右浦東盜區新越上市麗了一甩個天尿價樓祥盤。行東昌淘濱江歉園是劉8月液下旬咸新市搖的一術個4自層辦灰公樓車，平妙均單喬價達回到了章58嶺49鍋9陷元/泡m替2忍，這吵比同侮期第溫二名避的天灘安中洪心大扣廈高征出了子近途30蟻00買0口元/纖m忍2訊，跟餅目前包上海賭市辦暖公樓噸16戚00樹0叨萬元控/榮m代2那的均發價相椒比，想絕對損是一盾個天陷價。季浦東六新區父除東營昌濱粥江園皂以外獵的辦攏公樓想交易柴均價矛僅為覆14缺54堅5疑元/蟻m唇2渾，由壁此可妥見東糖昌濱倘江園除對本嗓期浦桑東寫惜字樓噴市場瑞價格檢的拉置升幅殼度。玩6、面單價疲分析梨表3色上葛海市蚊8－罷9月破辦公案樓單頌價區什間分毒布表旱單價顯分段首建筑金面積專（平談方米溝）遞套數泊成交透金額拉（萬蝶元）坊＜衣10倡00栗0啦39鄰09梨2.貞6鍛42所9捷33竭92骨0.股2蕉10脂00必0柜－穩15哲00桌0棍59柴71德1.施5淚39遷6解73母18換2.尼3岡15睬00低0走－換19陡00男0踢78懼30然7.芳5墾38鴨8棗12庸95喂28填.2健＞盒19醉00棵0撲23柳16藏8.折9檔12潤3伏82努32霜5.玻9臣合計端20畢02比80住.5鴉13典36禮31腥89虛56杯.6萌本報袍告期書間，禽上海額市辦挨公樓野市場茅單價游兩極大分化跡現象色明顯夾，單環價最誼高的初東昌呀濱江威園達嫌到了矛59課77繁3甲元/畜平方尿米的垂天價麥，而果最低煌單價京僅有鑰40銹00始元/蔽平方淡米。益我們單將所傅有交奴易個爭案的許單價省按價拐格區巧間排深序分西類。半從圖曾4－壟圖6遵來看屆，本匙月單撫價分匯布有搬以下奸特點場：律無論習是建學筑面廁積還悲是成歐交金郵額，破本期岡的需易求高鳳峰都歌出現宮在譯15憐00真0－貴19廢00胸0煩元/耗平方柔米這哪個區懷間里帳，分聯別占織總量贊的寫39起.1浙%谷和平40幅.6苗%鞠。舌單價菌60午00購元/肌平方黎米以城下的符需求扎量很乎少，映基本肚都在省金山按等這廉些非糟市中褲心區巾縣。哄在荒60爸00族－1貼50薪00論元/仁平方斜米這途一區把間內目需求押的分衛布比切較平方均，耐一般歇在纏3戴%－嘆6猜%餃之間染，良15攻00傳0伶元/止平方鹽米以親下的具交易增量，述建筑握面積劃和成消交金倡額分班別占趣總量到的兵49黃.3瞎%別和揀33綱.6貍%灑。吹19時00地0央元/蛇平方倍米以策上的敞劃為抄高價奇寫字已樓需列求急崖劇下幼降，塊每一白個千瞇元段征內的耕需求戰都這幟一價憂位段媽的需貴求都鴨在霸2%蓄以下嘴，合穗計來籠看，態建筑椅面積檔和交暑易金辣額分裝別占零總量綿的汗11勝.6憶%劫和憲25繩.8桂%也。這辯一價釀位段此的需目求面禿積雖書然只年占了怒一成貓，但燈是由甘于價警格高隙昂，新成交權金額零也占習了彈1/讓4曬強。和7、顛總價旗分析想表4別上驕海市它8－房9月糖份辦巴公樓全單套白總價覺分段第比較寶總價顆（萬警元嗓/冶套）幸建筑擊面積該（平壁方米淋）躬比例飼套數龜比例吃成交母金額班（萬巨元）賄比例時＜監10沉0構36饞24礎5.瘡1礙18鏟.1亭%歇54依1濕40嗚.5挪%耐33討69竭4.餃6寒10連.6吐%食10焰0盯－珠50故0稈10記79緒70零.7猜53押.9旱%窮69怖9泛52綿.3賴%巨16滿07株74全.6講50爪.4糾%結＞供50遣0消56欄06印4.敢7甚28釣.0才%當96畝7.桑2%敢12戰44坦87嬸.4夸39便.0恩%姻合計煙20宣02惰80偶.5詞10傍0.朵0%事13繪36音10松0.毯0%納31匠89霉56丹.6璃10義0.大0%葬在本新報告曲期內惕，上代海市貫辦公拒樓交暈易的窯單套溜總價黃變動儲范圍口也很煎大，什單套符價格哭最高迷的依肆然由駝東昌效濱江頃園的支一棟溜整體難銷售芬的辦鮮公樓僵創造棍，由墻于面您積較貓大，隊總價心達到露了偽16宴99尋8便萬元姑，總升價最墨低的虎僅為將22完萬元來，位件于楊迅浦區俘。我于們將越交易掙記錄史按價傅位段哨排序惹，得丑到表銹4及縮圖7核。絞從上膏圖來佛看，濃辦公貢樓總塘價分彩布有賢以下彈特點襖：傍總價仁和需步求套丹數呈汁明顯圾的負慧相關礎性額，即換總價峰越高坦，需丈求量拜越少脅。燈總價延需求眠量最數大的詠還是姨10搭0女萬元席/套塵以下滔價位油段，淚10著0戴萬元贊/套嘗以下俯的需拾求量屢為兆54業1貌套，把點全經部交昂易的餓40癥.5暑%博，廚這一瓦價位盛段的嫌樓宇奉單套亭面積復大多陷都在插40她－伐10寺0墓平方鉆米冶之間情，因波此建遲筑面利積和龍交易貍金額追比例俘都不淘是很蜓高，保分別預僅占令總量趕的西18禍.1舞%成和竿10懼.6闖%傳。索總價淡在鬼10猜0－可50枝0宿萬元變之間造各個爹價位甲段的營需求壇也較喊大，茶合計巧交易鼓套數厚達到裙了乎69旺9左套，圖占總桶量的缺52謹.3籃%蛙，迎由于腿這一提價位般段的恢單套嚼平均旦面積睛在惹15有0閱平方厭米究左右俗，因損此總濁的建庭筑面觀積和歲交易屠金額玩比例橡均超棒過了繼一半尺，分環別占方總量被的傾53療.9楚%和籠50鴉.4父%痰。嶄總價床超過決50沉0萬防的需曲求急鬼劇下舟降，艇總交烈易套曠數僅落有饒96預套，愈占總墻量的駛7.欺2%計。濕8、站辦公分樓單錫套面序積、此單價語及總屬價的惑相關冶性分誕析漂表5脅辦艘公樓院單套波面積攏、單譯價和峽總價倘相關盡性比罪較忙單套吸面積躺（平帖米規/速套）俯平均妹面積塵(孕平方嫂米逆/罰套）刃單價洗（元伏/席平方縫米）趙總價果（萬資元賺/寫套）鋤＜效10木0遷67并12銷43芹9伐84否10誤0樣－配20慣0歇14暢5接14研28備9革20完7積20符0爸－陰30墊0量25怪0慈14完63晌0含36代6刺30勢0松－歇40杏0兵37互0影14朗79假5慌54魚7悅40喂0郊－呢50少0閱44途6群17非29辰9裝77耀2突＞仙50每0凡82等3擺24雷14框6拔19儉87玩合計馬15嶺0參15丹92晝5栽23姓9愛從圖跟8來鑼看，絮辦公也樓交誘易的航單套銀面積波、單成價和輕總相量互之鉛間呈堤現明鼠顯的饅正相岔關性妙，即坡單套暫需求巷的面遙積越今大，姥則單困價越訊高、要相應但的總包價也膛越高女。檢原因顆分析婦：蓮這是軌因為拼公司精的規窮劃與描辦公妹面積懲需求杏呈正目比，趁即公澇司人明數越返多，念需要凡的辦象公面蝶積自裙然也尚越大重，而奧公司慌規模亂越多坊，實悶力越皆雄厚憲，為餐了向華公眾玻傳達禾公司哨的良江好形某象，片他們屢對辦戰公樓達的品住質要合求也弱會越育高，仔這自摘然會皺提高脹了辦姥公樓置的成削本及烈無形國成本棍，因差此這腫大公區司購次買的牢辦公爐樓往參往單熊價很頓高。香大面皺積加朵上高堵單價燦，自漸然造御成了皂較高嘩的單頂套總玩價。告9、悟8潑—汁9月另辦公槍樓交貸易前組十排酸名善表6問上浪海市滑8－粘9月齊辦公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池平方暗米浮，為武一幢鹽三十占五層抓的高存層遍租班金：乒0.驢8祖元遣美金概/平間方米破/天面（目鹽前已彈基本詞租完保）幼出明傲售飲：砍35商00守元槳美金狀/平插方米蝴（目稠前只塞剩修34福F丸出售敬，面柿積為睜17國00厘平方齊米讀）本面積胃分割猛：推97珠--盡17緊00胃平方笑米皺車荷被位何：買飾價骨50獎萬朱元/欺個，逗租價溉：污18貿50落元/寨個雞物五業憂費萍:逝25昌元縣/平根方米怨/月俊產品坡簡述滔：脅大廈皮座落綠在人自民廣籠場。仆南倚許北海釣路，旨北靠研廣東曾路，充東為痰廣西寄路，竹西鄰腦云南銜路。棋大廈荷總高桌15美0米石，地稼上3拍5層賴，地疼下三潔層，戲大廈牙占地礦面積依58幼51視平方肚米功，總勁建筑總面積腳65仔00賺0多獻平方引米。扛首層蹲為層溝高傾5.攀4米響的部妹分開狹放空伸間，對裙房倍其它液各層肌層高棟均為建4.牢5米腹。銹寫字膝樓六層高屈為良3.柄85動米蛙，都傻設架更空技真術層此。懶辦公煌層每戲層面礦積約梳15爛00爸-1秧80逮0平擠方米段，其我平面南可根準據需渣要自勵由分搶割。伍主樓際頂部微設有諒直升累飛機糠停機場坪，級以滿密足消遞防及迫特殊溜要求側。地挎下三雕層為捷設備膝房及煎停車聰庫，墓地下艘一層取層高嬸3.縱9稼米晃，為喊雙層儀立體兵車庫亦；地騾下二溫、三井層層各高撥3.批2皂米討，為嗓單層隔車庫允。橡安基報廣廈思地榜王中蓋心洞地兇址：瓦浙江摩中路窯53味5號蔽發沙展辰商:依青上海網弘峰慈房地大產開綱發有廁限公佛司授開盤隙時間怠:盛20蠟0缸3.久11諸.1眾7毯規惰蝕模殼：漁總建陰筑面希積余15瓣00纏0平岸方米汗，占泡地1方00駛0多研平方抄米，筒為一深幢1猾6層赤小高仗層，養1-布4層稼為商礙場一件起出法售，救面積籮共濕34共00始平方賴米姑，恢5-蜓7樓膊為車則庫，銷8-幣16占樓為岔辦公徒樓犁出槍巴售抓：蓄19次00務0-造20簡00菜0恨元/亮平方紫米（只目前道剩余仍12罰套建）線面積裹分割鍬：斑46助—枯10偵7寫平