PAGEXX碼頭物流倉儲項目可行性研究報告目錄PAGEI目錄第一章總論 1第一節概述 1第二節研究結論 9第二章項目建設必要性及意義 11第三章投資環境及市場環境分析 18第一節投資環境分析 18第二節市場環境分析 18第四章建設目標及建設內容 23第一節建設目標 23第二節建設規模 24第三節項目建設內容 25第五章項目場址與建設條件 31第一節項目場址 31第二節建設條件 31第六章項目經營方案及設備系統 36第一節物流中心的選擇及定位 36第二節主要物流設備設施 36第三節物流中心經營及管理策略 37第四節技術設備 39第七章工程技術方案 40第一節總體設計概況 40第二節總平面布置 40第八章環境保護與安全 42第九章組織機構及勞動成員 43第一節組織機構 43第二節勞動定員及培訓 43第十章投資估算及資金籌措 44第一節投資估算 44第二節資金籌措 49第十一章財務評價 50第一節營業收入和營業稅金及附加估算 50第二節總成本費用估算 52第三節項目盈利能力分析 54第四節項目不確定性分析 55第十二章政策需求 57第一章總論PAGE55第一章總論第一節概述項目名稱：XX碼頭物流倉儲項目建設單位：物流有限公司注冊地址：項目負責人：企業使命：打造中國都市現代碼頭物流平臺；全面提升碼頭企業競爭力；致力成為中國碼頭物流第一品牌企業理念：誠信創新，高效回報企業目標：打造全國物流網絡，創建國內倉儲物流行業龍頭企業，積極開發應用倉儲物流信息技術，建立物流交易的電子商務平臺，開拓倉儲物流行業經營新理念、新思路。聯系地址：江蘇省XX市一、項目建設單位基本情況XX碼頭物流集團有限公司總部設在XX市，是一家以倉儲為特色、以物流為主營業務、兼營配送、加工業務的現代化股份制集團物流公司。公司注冊資本億人民幣。1、公司宗旨及目標：公司的經營目標是建立現代化的第三方物流體系，打造覆蓋全國的物流網絡，并建立電子商務交易系統，構織連接碼頭物流上下游的交易平臺；服務宗旨是開發具有創意性和獲利性的經營模式，在充分發揮公司的專業技術優勢和規模優勢的基礎上，協同經營、管理、人才、品牌、信息等諸多因素，以快速周到、價格合理的服務來滿足客戶的需求。2、經營原則及范圍公司將實行標準化經營，通過貯備外部物流資源，構建覆蓋全國的物流網絡，提供跨地區的綜合物流服務。服務經營范圍：（1）提供貨物搬運、倉儲服務；（2）提供第三方物流服務；（3）提供物流電子商務平臺；（4）提供物流系統及物流方案設計；3、公司發展規劃（1）發展戰略公司的首要目標是滿足城市的功能服務配套，建立城際銷售網絡和交易平臺；通過建立全國的物流體系形成集聚效應和規模優勢，提高企業的競爭力；最后通過建立電子商務平臺，提供網上訂單服務，利用信息化手段有效的整合內外物流資源。公司將采取標準化的管理，利用ERP系統對發貨運輸計劃和倉儲計劃進行集成管理，支持庫存補貨計劃自動化，同時可根據不同的發貨計劃制定運輸計劃，實現系統接口的有效連接。由于在物流業務中，零擔占很大部分，屬小批量，配貨工作量大并對配送的要求很高，公司將通過網上訂單，利用快速高效的反應來吸引客戶，為其提供訂貨和配送服務，快速滲透高端物流銷售市場。公司未來的發展目標是成為集第三方物流和第四方物流為一體的該倉儲物流行業標準的制定企業。利用公司自身的技術優勢、管理優勢、資金優勢和規模優勢，建立一體化的碼頭物流倉儲供應鏈來滿足市場的需要并提供所需的服務，同時保持效益的持續增長，使公司最終發展成為輻射全國的碼頭物流倉儲倉儲物流骨干企業。（2）經營目標擬建設的XX碼頭物流倉儲項目的規劃為：到2015年，成為華北地區碼頭物流倉儲物流企業的領先者；成為具有全國影響力的碼頭物流倉儲交易平臺；在華北地區初步建成碼頭物流倉儲物流配送網絡，并形成現代化、科學化的物流企業形態。二、項目背景公司通過產權多元化、運作規范化、功能完善化、規模最大化的戰略目標為先導，并在公司管理、市場占有、管理流程、員工業務水平、技術裝備更新速度、行業影響力以及長期發展能力等多方面迅速提升。為了應對國內外物流行業日趨激烈的競爭，公司將打破傳統的物流經營模式，積極探索新的利潤增長點。1、對物流概念的理解現代條件下的物流是涵蓋企業經濟活動各個環節的創造增值價值的經濟活動，物流既是一項管理技術，也是現代條件下新的經濟發展理論，因此，對物流概念的理解應更為寬泛和多角度、多側面。2、對物流運作功能的理解物流是將企業的原材料采購，半成品及產成品庫存、銷售相關的運輸、倉儲、配送、包裝等進行一體化管理的生產活動。3、對物流增值功能的理解物流是對企業的生產、銷售組織管理及相關資源進行重新整合，以優化企業資產結構及經營活動的資本升值活動。4、對物流信息功能的理解物流是對企業經營計劃制定、存量管理、產品跟蹤、市場需求分析及產品流通運作等經營環節具有決策支持功能的信息服務活動。5、對物流價值功能的理解物流是通過降低企業運輸及配送費用，實現零庫存、優化資金流等途徑，實現企業經營成本節約的創造增值價值的活動。6、現代物流的特點及發展趨勢1）、發展特點國外現代物流業的發展水平以美國、日本和歐盟國家為代表。從國外物流業50年的發展進程看，國外物流業的發展主要得益于穩定的經濟增長、發達的信息技術、寬松的法制環境和經濟的全球化、區域化和集團化。專業的管理隊伍和先進的計算機網絡與通信手段，使物流服務不斷向快速便捷、優質高效、成本低廉的目標邁進，物流設施與業務范圍也隨之迅速發展和擴大。美國、日本及歐盟國家物流也發展到了較高水平。就這些國家物流成本占GDP的百分比而言，美國為10%，日本為14%，英國為10.6%，法國為11.l%，德國為13%，均居世界領先地位。2）、發展趨勢從現代物流的發展特點看，物流業己進入成熟階段，物流業的進一步發展主要是物流內涵的拓展、過程延伸、覆蓋面的擴大以及物流管理的日益專業化、標準化和信息化。3）、物流服務的內涵將繼續拓展物流服務從最初只解決運輸問題，逐步發展到將裝卸、搬運、倉儲、保管乃至報關、通關、保險、商檢、衛檢、動植檢、中轉、保稅等業務統一進來，把整個商品流通過程作為一個完整的領域來進行通盤考慮和經營，產品異地加工、裝配、包裝、標志、分撥、配送、銷售、轉讓等增值服務，也逐漸涵蓋進來。4）、物流服務過程在繼續延伸物流服務的過程在逐步延伸。從開始時期將產品從生產線終端送到消費者手中到后來協助生產企業以“即時供貨（JIT）”和“零庫存（ZI）”等手段加速資金與物資的周轉利用，物流業的服務過程不斷向前延伸。此外，環境法規的日益嚴格，消費后的廢棄物處理和回收利用，也使物流服務過程向消費后延伸。5）、專業化物流服務在不斷壯大發達國家目前非常重視發展“第三方物流業”。所謂“第三方”指從事專業化物流服務的企業。物流企業與傳統的運輸企業的不同之處在于，物流服務企業在貨物的實際移動鏈中并不是一個獨立的參與者，而是代表發貨人或收貨人來執行。發展第三方物流將支持物流運營的專業化、科學化，并使物流企業與物流需求者之間建立更緊密、有效的聯系。7、我國物流業發展概況在我國，物流業的發展正處于起步階段。物流作為一種新興的行業，國內很多人對物流的概念理解不透徹，導致物流公司在國內遍地開花，一張桌子、一部電話就能成立一家物流公司。目前物流業相對其他產業發展滯后。具體表現為：1、基礎設施不足，技術裝備落后。2、物流的專業化、網絡化、信息化和社會化程度不高，物流的功能作用尚未得到充分發揮。3、配置在物流產業內部的設備陳舊落后，服務水平低，滿足不了經濟社會發展需要。4、缺乏完善而有效的行業協調機制。5、市場集中度低。大部分物流企業規模較小，尚未形成規模經濟。我國經濟發展帶來了一個巨大的潛在物流市場，為適應市場發展需求，國家越來越重視物流產業的發展，為物流業的持續發展提供了有力的保障。2004年8月份國家九部委聯合制訂了發展中國物流產業的相關政策，包括放寬準入、簡化審批、規范物流業秩序、調整物流稅費、支持專業物流公司發展、推動物流標準化、信息化建設、加快對外開放、簡化通關手續等，并編制了《全國現代物流發展規劃綱要》等政策性文件。特別是2006年，國家的“十一五”規劃綱要，把“大力發展現代物流業”單列一節，明確提出物流業發展的目標和任務，標志現代物流企業地位得以確立，使物流業進入了一個新的發展階段。最近在國務院《關于加快服務業發展的若干意見》中指出，“提升物流現代化、社會化服務水平，大力發展第三方物流”。8、物流園區的發展概況物流園區的建設和發展問題的提出，是由現代物流發展特點和趨勢本身決定的，也是由于企業發展戰略的改變、企業物流能力的培養、計算機及網絡等物流新技術的應用和物流服務的專業化分工與協作不斷走向深化的產物。1）、物流園區的產生物流園區作為物流業發展到一定階段時產生的新興物流集疏方式，在日本、德國等發達國家已經得到了快速發展。隨著物流產業的興起，原來相互分割、缺乏合作的倉儲、運輸等傳統企業逐漸走向聯合，專業性的物流配送經營實體及園區貨物配送轉運中心應運而生。伴隨著物流業的進一步發展，各個企業都逐漸意識到配送轉運中心分散建設、各自為戰帶來的資源浪費，各級政府也發現這種方式不利于充分發揮城市的總體規劃功能。物流園區作為物流業發展到一定階段的必然產物，在日本、德國等物流業較為發達的國家和地區相繼出現。2）、國內物流園區的發展情況由于物流園區在經濟規模、地理分布、建設運作方式和政府發揮作用等方面具有明顯的發展物流的開發效應和宣傳效應，我國政府及企業在近2～3年中不約而同地將其作為推動地區、區域和城市物流發展的重點工程，給予大力的支持。目前基本形成了全國從南到北，從東到西的物流園區建設發展局面，特別是以深圳為代表的珠江三角洲地區，上海、北京等經濟發達地區和城市的物流園區建設步伐更快。3）、珠江三角洲地區珠江三角洲地區的物流園區發展以深圳、廣州及周邊以出口加工貿易為主的中小城市（特別是東莞）最具有代表性。4）、上海市及華東地區根據上海城市總體發展戰略確定的“客走內環、貨走外環”原則，以及“三港二路”的發展規劃與調整趨勢，參照國際上發達國家城市發展與現代物流發展的經驗，上海將在城市西北、西南兩個物流的組織聚集地和通道上建設兩個社會化、現代化的綜合物流園區。華東地區是我國經濟發展水平較高的三大經濟區域之一，也是重要的物流發生與運作組織樞紐。此地的XX、蘇州、無錫、杭州、寧波、徐州等城市，均因物流量大或作為重要的交通運輸樞紐而在區域物流的組織中發揮著重要的作用。目前，這些城市均在進行物流園區建設的規劃論證或具體項目的建設。8、內蒙古自治區物流業的發展概況隨著國民經濟持續快速發展，內蒙古自治區現代物流業呈現出良好發展勢頭，連鎖經營、物流配送、電子商務等新型流通方式不斷拓展，新興第三方物流企業快速成長，傳統物流向現代物流轉型步伐加快，市場主體和投資主體多元化的格局初步形成。據不完全統計，全自治區基本符合國家物流企業分類評估標準的A級及以上物流企業發展到270多家，其中運輸型物流企業占39%，倉儲型物流企業占26%，綜合型物流企業占35%；國有物流企業占39.6%，非國有物流企業占60.4%。但從總體上看，內蒙古自治區現代物流業發展尚處在起步階段，在發展進程中還存在著許多問題和制約因素。主要表現在：全自治區物流業缺乏統一規劃和規范管理，條塊分割嚴重，政策法規體系和行業誠信體系不健全，市場秩序比較混亂；物流基礎設施和網絡體系不完善，物流資源缺乏整合，運輸和倉儲設施得不到充分利用，物流方式落后，流轉速度慢、成本高、效率低、損耗大；傳統物流比重大，物流企業規模小、實力弱、布局分散、功能單一，高素質專業人才缺乏；物流產業集中度不高，社會化、專業化和信息化程度低。第二節研究結論1、“物流中心”是現代商品流通領域發展的必然結果，是提高經濟效益的新型業態和第三利潤源，符合當前我國重點鼓勵發展的產業政策，因此本項目投資方向是正確的。2、XX是華東地區重要的經濟中心，也是重要交通樞紐城市和商品流通重要的集散地，具有發展商品市場經濟的區域優勢。建設物流中心，將為推動華北一體化建設及周邊地區的發展起到重要作用。3、工程建設內容：現代化物流配送中心，占地面積500畝（預留地200畝），總投資8億元人民幣，其中固定資產投資總額為6.5億元，流動資金1.5億元。4、項目建成達到正常運營年時我們的經營規模可達到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收約0.3886億元人民幣。正常運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收2.3億元人民幣，整個項目年稅收2.6886億元以上。5、經初步測算，本項目在投入運營達到預期收支情況下，全部投資財務內部收益率高于基準率，符合投資回收期限要求，能夠按時收回投資。結果表明，該項目在財務上可行，有較好的經濟效益。第二章項目建設必要性及意義第二章項目建設必要性及意義一、符合我國及內蒙古自治區物流事業發展的需要物資流通是由多種要素組成的一個大系統，它為適應社會化大生產既深度分工又廣泛協作的要求應運而生，通過加速實現商品流動社會化與現代化，達到以較低的流通消耗獲取最大限度經濟效益的目標。現代物流產業在國際上已成為商品市場體系中最重要的流通組織形式，也是現代市場營銷方式的有效載體，其中，第三方物流業更是得到了迅猛而蓬勃發展。因此，隨著國內企業對物流成本控制的日益重視，客戶對服務需求水平的逐步提高和日趨多元化，我國物流業的發展具有廣闊的空間。為促進我物流事業發展的需要，國家“十一五”規劃已將物流配送列為重點發展的產業。內蒙古自治區為促進區內物流發展及物流布局的需要，在“十一五”規劃中也明確指出：要積極培育和發展現代化大型區域性物流中心，推進區域物流中心網絡工程，加快XX物流中心倉儲、貨場、電子商務及配套設施建設。目前，隨著社會經濟水平的提高，建筑用材，生活用品，農產品等在人們的碼頭結構中所占的比重也越來越高。因此，建立碼頭物流倉儲物流，既滿足城市功能配套需要，也解決目前農民“運輸難”和“交易難”的問題，具有重要的現實意義。二、項目建設的意義XX碼頭倉儲物流有限公司擬投資興建的碼頭物流倉儲物流項目是集現代化倉儲配送于一體的商品流轉和交易的場所。對促進XX市的物流產業向現代化、信息化、專業化發展具有積極作用。1、帶動XX碼頭物流倉儲企業發展由于缺乏市場信息和分布全國的銷售網絡，XX市碼頭企業一直存在規模普遍較小、產值少、利稅低、競爭力弱的現象。隨著我公司項目的落戶，將會給當地的碼頭加工業、畜牧業、養殖業、種植業、碼頭物流倉儲銷售企業帶來先進管理體制和最新、最快的市場信息，形成國際化的市場導向，使得這些中小企業更加有目的性的學習成長。現代化冷藏中心的建立，將帶動整個碼頭行業的發展，降低企業成本，增加產品銷量，根據目前XX市的整體狀況，將會給整個碼頭行業帶來5%的增長。同時，碼頭加工企業的快速發展也將帶動就業崗位的增加和居民收入的提高，推動整個XX市的經濟良性發展。2、增加就業崗位（1）直接崗位的增加項目投入營業后預計定員1800人，其中行政管理人員60人、配送中心職工為200人、冷庫管理員80人、批發展示中心職工為200人，加工配送區員工100人，其他為普通員工（如：倉庫搬運工、市場搬運工、清潔工、保安等）。批發展示中心店鋪約1000余家，按入駐率80%，每戶增加3個就業崗位計算，將會增加2400個就業崗位。（2）配套服務設施崗位的增加配套服務設施人員的增加按照1：1的比例計算，圍繞項目將會增加4200個崗位。（3）產業鏈上崗位的增加由于擴大需求，帶動當地碼頭加工企業的增長，按照1：3的比例計算，在整個碼頭供應鏈上將會12600個崗位。整個項目預計會新增加崗位21000人。3、解決城市生活配套服務的問題隨著社會的發展變遷，消費者的需求開始變得多樣化起來。通過我們公司在當地城市建立全國性的物流配送交易基地，可以在最短的時間內將全國各地的消費品送到千家萬戶，極大的豐富了市民的需求。在今后的幾年中，隨著市場不斷地發展壯大，我公司的影響力將會輻射整個XX地區。我們的市場可以充分地發掘XX市及周邊地區對于碼頭行業的潛在需求，刺激消費，同時會帶動了當地城市服務業、商業的繁榮。促進城市消費經濟健康有序地發展，從而對當地宏偉而長遠的經濟發展目標提供有力的保障。4、形成以物流為龍頭的新型產業結構隨著我國經濟的發展消費者對碼頭的安全性的要求日益增加，倉儲物流市場的需求巨大，我公司的入駐，將帶來現代的管理方式和服務模式，并滿足市場的需求，給當地帶來一個以倉儲物流為龍頭的新的產業模式。物流市場的建立后，本地區將會形成以物流產業為龍頭產業集聚現象，大量的物流企業隨之誕生落戶，其他相關產業更加會快速跟進，形成一個極具發展潛力的產業集團，在物流業的帶動之下，必會引起工業、農業、商業的極大繁榮。5、增加當地的稅收項目建成后，通過一系列的產業帶動，商業活動的繁榮必將帶來大量的稅收，這將是一個龐大的稅收回報項目，預計五年后我們的經營規模可達到主營業務年銷售收入為2.1億元人民幣，帶來年稅收近3886萬元人民幣。正常運營年交易額達到108億元人民幣，將為當地帶來間接稅收2.6886億元人民幣。第三章投資環境及市場環境分析第三章投資環境及市場環境分析第一節投資環境分析XX是優質農副產品產區，也是著名的“楊樹之鄉”，盛產糧食、棉花、油料、蠶繭、木材、花卉、食用菌等，所轄三縣均為全國商品糧基地縣和全國平原綠化先進縣，以意楊為主的木材成片林230萬畝，活立木蓄積量達1000萬立方米，全市森林覆蓋率達到24%。XX是聞名中外的“水產之鄉”，水域面積350余萬畝，境內有洪澤湖、駱馬湖兩大湖泊，水質均達國家二類標準，盛產螃蟹、銀魚、青蝦等50多種水產品。泗洪縣還被原國家農牧漁業部命名為“中國螃蟹之鄉”。XX礦產資源豐富，非金屬礦藏儲量較大，目前已經發現、探明并開發利用的礦種主要有石英砂、藍晶石、硅石、水晶、磷礦石以及黃砂等；有待探明和開發利用的礦種有云母、金剛石、銅、石油、鉀礦石等。宿豫地處蘇、魯、豫、皖交界，有“四省通衢”的美譽；位于淮海經濟區的中心，淮海經濟區由20個地級市，總面積18萬平方公里，人口1.2億，生產生活資料的供應和消費市場廣闊。近年來，我們不斷加大市場培育力度，擴大市場規模，完善市場體系，優化市場環境，著力構筑大市場、大流通、大發展格局。目前，全區共有各類市場21個，其中農副產品市場17個，倉儲物流市場2個，生產資料市場2個。宿豫地處江蘇省北部，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶交叉輻射區和“長三角”腹地，是新歐亞大陸橋頭堡城市群和江蘇三大都市圈之一的徐州都市圈中的一個新興城市。宿豫經濟開發區位于XX市區東側，宿豫新區南側，沿運河而建，是中心城市的重要組成部分，建設中的宿新高速貫穿南北，南連寧宿徐高速、徐鹽高速，北通徐連高速，交通十分便利。第二節市場環境分析一、商業市場環境分析隨著市場經濟運行體制的逐步完善，XX市工業園區的建設，XX的建筑、商貿十分活躍，物流市場建設逐步規范，管理水平不斷提高，物流環境極大改善。正在發揮其獨特的交通地理優勢和歷史文化名城地位，對周邊地區輻射不斷增強，并逐漸成為華北地區重要的商品集散地和貿易中心之一。二、物流市場環境分析1、我國物流市場總規模分析根據國際貨幣基金組織2005年的統計，我國當年物流成本占GDP的比重為17.9%,對未來10年進行預測:假設按照2005年我國物流總成本占GDP比例17.9%,每5年物流成本占GDP的比重下降2%,即2010年中國物流成本占GDP比例為15.9%,2015年中國物流成本占GDP比例為13.9%,則2005-2015這十年我國物流成本占GDP比例的算術平均值約為15.9%;我國第三方物流在物流市場上的比例前五年(2005-2015)按照國際平均數1/3左右計算,后五年按照1/2計算,則未來十年第三方物流在物流市場上的比例算術平均值為0.24。根據測算結果,到2015年,我國物流總成本將達到48000多億元,第三方物流市場總規模將達到22000多億元,而目前我國第三方物流業才剛才起步,實際總規模非常微小,因此發展空間非常大。2、物流市場機會分析（1）國內企業改革和發展提供的市場機會。由于長期以來重生產、輕流通，加上歷史形成的條塊分割與“大而全”、“小而全”等傳統觀念，我國企業在“物流陷阱”中造成的損失和浪費難計其數。例如，根據2004年底國家統計局的統計，我國獨立核算工業企業產成品庫存占其全年產品銷售收入的9.6%,如果加上應收帳款,兩項資金占用為產品銷售收入的29%。2004年，我國企業流動資產周轉次數為1.41次。同年，我國產品庫存時間為42天，而發達國家平均為20天。可見我國企業物流成本壓縮的空間十分可觀，隨著我國企業對物流成本控制重視程度的不斷提高，在這方面挖掘潛力將為現代物流業的發展提供巨大的市場機會。（2）客戶對服務的需求水平逐步提高和多樣化趨勢提供的市場機會。隨著商品經濟的發展和人民物資文化生活水平的提高，顧客對服務質量的期望水平將不斷提高并呈現多樣化趨勢，貨物運輸中小批量、多品種、高價值的貨物越來越多。能否向顧客提供門到門的基本運輸服務和其他增值服務，日益成為衡量客戶服務的質量標準，而這些將為現代物流配送業帶來蓬勃的發展機會第四章建設目標及建設內容第一節建設目標一、建設目標的提出XX碼頭倉儲物流有限公司面對飛速發展的經濟形勢，將在機制、規模、技術、管理等方面與外資物流企業展開激烈競爭。為此公司提出要打破傳統的物流經營模式，確立“大市場、大貿易、大流通”的戰略思想，建設現代化的物流配送中心。本項目建設地點為XX，根據XX市及周邊地區市場分析與需示預測，結合公司現有情況，提出以下建設目標。二、建設目標1、總體要求具有物流配送的社會化服務功能，成為華東地區有較大影響力的專業性物流配送基地之一。采用現代標準化的物流設施和先進的物流管理技術。建立完善的信息處理和交換系統可以擴展、升級。2、目標年限設計使用年限15年。3、規模物流中心占地面積500畝（預留地200畝），商品經營品種包括建筑材料，農副產品，居民生活用品等多元化物品。4、配送及倉儲規模配送能力：日訂單發生量50000張，120000筆；日發生品種數120000種；進貨提前期3天；配送提前期18小時；第二節建設規模為實現上述建設目標，需新建大規模的存儲中心、物流配送中心、批發展示中心、碼頭加工園，以及有關配套設施，共計占地500畝（預留200畝）。一、主體工程新建物流配送中心大樓，其主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約26萬M2，鋼筋砼框架結構，包括倉儲、批發交易、配送、加工、信息系統、辦公等用房。其中：加工、配送面積約10萬M2,倉庫面積約4萬M2，其它用房面積4萬M2，批發、展示中心總建筑面積約8萬M2。項目總投資8億元人民幣，其中：固定資產投資總額為6.5億元人民幣，流動資金1.5億元人民幣。二、輔助配套設施工程1、輔助配套設施用房主要為變電室、泵房、發電機房等用房，均為單層磚混結構；2、多功能廣場、室外停車場等室外工程；3、給排水、強弱電、暖通、消防等配套公用工程；4、物流配送中心、批發展示中心所需的物流設備、信息系統及辦公用具等。第三節項目建設內容一、倉儲中心建設倉儲中心擬定選用高架庫貨架，高架庫貨架包括貨架和托盤，托盤擬采用木質托盤。貨架間距需滿足升降車和電瓶搬運車的運輸要求。地面采用金剛砂耐磨地坪技術，起到很好的防塵及防沙的作用，單位面積承重5噸/M2，可以滿足各種貨物的存放及貨架的安裝需求。配有活動層式貨架，采用叉車唧車配合作業。倉庫分為存儲區、理貨區、出貨暫存區，全部實行電腦化管理。倉儲中心設備主要有運輸車輛、高架庫貨架、夾包機、監控系統，高度調節板等。作業設備主要包括電瓶升降叉車、電動托盤叉車、液壓手動叉車、夾包機）等，還配置了貨架，小推車、老虎車等專業作業設備。該中心計算機管理及監控系統包括服務器（雙機熱備份）、磁帶機、計算機、入出庫工作站、通訊模塊、打印機、條碼閱讀器、紅外通訊裝置、顯示屏系統、服務器操作系統、數據庫系統、管理軟件、監控軟件、動畫軟件等。二、配送中心建設配送中心的作業流程可分為：進貨、檢驗、編碼、入庫、配貨、補貨、調庫、盤點、作業計劃編制、配載、庫管、新品登錄與工藝編制。通過這一系列活動完成將商品從制造廠家分裝配送到各物流網點的目的。配送的主要流程見圖4-1。備貨入庫檢驗分揀及儲存客戶驗收備貨入庫檢驗分揀及儲存客戶驗收送達服務配送運輸加工或分裝信息反饋出庫及檢驗圖4-1配送流程路線示意圖配送運輸車輛主要有箱式貨車、電瓶搬運車、升降車等。電瓶搬運車主要用于貨物在配送中心內部的運輸，箱式貨車主要用于貨物的外運，升降車主要用于高架庫貨架與庫房地面之間的貨物搬運。根據擬建庫區內部運輸情況，暫考慮電瓶搬運車配置35輛、升降車35輛、夾包機30臺。根據對外配送地區的情況分別考慮箱式貨車的配備初步確定城區安排5.5噸車450輛,城外安排20噸車80輛。同時，購置自動扶梯、電梯、辦公用具等相關設備。三、加工中心建設加工中心配備包裝袋、包裝紙、手動和自動包裝設備、加工生產線、分割設備，為客戶的需要提供貨物分裝、整理、貼牌加工、粗加工等多項服務，使客戶能夠就近將貨物進行細化處理，便于貨物的存儲和銷售。四、批發展示中心建設批發展示中心以配送中心和倉儲中心為依托，建成多功能、綜合化批發展示中心，通過對不同商品的分類和定位，提供全方位的服務，基本涵蓋目前市場上的不同需求。五、信息中心建設從供應方的角度來看，配送中心從事高效的流通加工、庫存管理、運輸和配送等活動；從需求方的角度來看，配送中心必須以最大的靈活性和及時性滿足各類客戶的需要。管理信息則為配送中心完成這些功能提供有力的支持和保證。配送中心除了在物流設備、物流技術上提高其自動化、省力化外，管理信息的建設是提高作業效率，提升其現代化程度的重要的標志。（一）信息系統總體設計1、信息流商品流通過程中存在著三種重要的內容流，即商品流、資金流、信息流。其中，信息流一方面伴隨著商品流而產生，另一方面又起著引導物流進行有規律運動的重要作用，它是分析商品流、導向資金流、進行經營決策的重要依據。在物流配送中心，如何調度好信息流流向，正確及時地處理每一筆貨物的信息是提高效率、節約成本的關鍵。系統信息流簡圖見圖4-2。要貨超市配送需求超市配送需求決策分析訂貨計劃采購管理生成訂單庫存管理財務供貨商作業計劃編制配貨配載管理驗貨編碼到貨管理要訂貨貨訂貨發到貨貨到貨進貨圖4-2配送中心信息流簡圖2、信息系統目標做好倉庫收、發、存等基本信息的收集、保存和加工工作，為其它系統的相關處理提供準確的數據支持。最大限度地縮短商品出入庫的時間，減少勞動力消耗；通過系統內部及公眾網絡，使得其他關系統能及時得到最新的庫存信息，提高管理工作的有效性以及對客戶的服務質量；逐步形成企業的決策支持系統，為企業發展規劃的制定提供更加科學合理的手段。（二）信息系統總體結構在充分考慮系統的開放性、集成性、實用性、先進性、可靠性和經濟性的基礎上，按照系統總目標的建設要求，形成本配送中心信息系統的體系結構，詳見圖4-3。硬件HARDWARE支撐平臺操作系統進貨管理配送需求門店信息管理商品庫存管理配貨配載運力管理決策支持財務管理物流信息公開發布應用系統內部數據庫公共信息數據庫數據庫圖4-3信息系統總體結構示意圖從系統的結構圖可以看出，系統具有充分的開放性，既能滿足配送中心的發展需要，又從技術上充分考慮不同層次的信息要求；不但促進了網上電子商務的發展，而且可以為社會用戶提供信息服務。基于上述總體結構，確定以下信息系統功能模型圖與系統功能樹，分別參見圖4-4。車輛人員物流設施車輛人員物流設施信息系統配送商品信息(至門店)庫存信息銷售指令(變價、清倉、盤點)商品市場信息門店營業數據門店需求配送中心政策指令經營決策圖4-4物流配送中心信息系統功能模型圖（三）條形碼技術信息系統擬采用條形碼技術，條形碼技術作為一種成熟的信息處理技術，由于具有信息采集速度快、信息量大、可靠性高等優點，條形碼技術是實現電子數據交換（EDI）的基礎，是倉儲物資快速準確保障的重要手段。本項目物流配送中心采用國際條碼標準，建立一整套物流條碼標準體系，大力推進物流條碼的應用和發展。第五章項目選址與建設條件第五章項目場址與建設條件第一節項目場址本項目場址所在地：江蘇省XX市，占地面積500畝（預留地200畝）。第二節建設條件宿豫，西楚霸王項羽的故鄉，歷史悠久，人文薈萃，至今已有近三千年文明史。乾隆皇帝六下江南，五次駐蹕于此，盛贊為“第一江山春好處”。宿豫區為江蘇省XX市所轄三縣兩區之一，位于江蘇省北部，居徐州、淮安、連云港三市的中心地帶，處于徐連經濟帶、沿海經濟帶、沿江經濟帶的交叉輻射區。2004年3月，經國務院批準，撤銷原宿豫縣，成立宿豫區，全區現轄18個鄉鎮（場），總面積1+256平方公里，總人口70萬。宿豫山清水秀，環境優美。擁有江蘇省四大淡水湖之一的駱馬湖，煙波浩淼，碧波萬頃，著名歌唱家宋祖英一曲《清清駱馬湖》響徹大江南北；省級嶂山森林公園，峰巒疊嶂、景色秀麗，讓周邊省、市游人流連忘返；宿豫新城區建設日新月異，城市功能日趨完善，道路、管網和管理高品位、高檔次、高標準，宿豫新區成為正在崛起的XX新城區，被喻為淮海經濟區的大氧吧、華東的一片凈土，是海內外創業者投資的理想之地。一、歷史沿革宿豫區歷史積淀深厚。早在1萬年至4000年前的新石器時代，境內即有先民聚居，為傳說中的遠古東夷族首領少昊的活動地域之一。春秋時曾為鐘吾國的一部分。秦時設下相縣。東晉時設宿豫縣。唐代宗寶應元年（公元762年），為避皇帝李豫名諱改稱XX縣。1987年12月，經國務院批準撤縣建市（縣級）。1996年7月，經國務院批準設立地級XX市，成立宿豫縣。2004年3月，經國務院批準，對XX市部分區劃進行調整，撤銷宿豫縣，設立XX市宿豫區。二、自然地理宿豫區東接沭陽，南靠泗陽、泗洪，西鄰睢寧，北隔沂河與新沂、邳州接壤。位于東經117°56’15"－118°37’3O"，北緯33°42’30"－34°12’3O"，屬暖溫帶季風性氣候，四季分明，氣候濕潤。年平均氣溫14.2℃，日照時數2170.7小時，年平均降水量為892.30mm，年平均無霜期205天，霧日44天。大部分地塊屬黃、淮、沂、沭平原，北部有魯南丘陵的延伸部分（面積約占總面積的52%），地勢自西北高、東南低，境內平均高程38米左右。全區潮土分布最廣，面積最大，由黃泛沖積物發育而成，主要分布在運河以西地區；砂礓崗土分布在河湖沉積平原地帶，面積僅次于潮土，主要分布在運河以東地區。三、投資優勢1、區位優勢。宿豫地處江蘇省北部，屬于隴海經濟帶、沿海經濟帶交叉輻射區和“長三角”腹地，是新歐亞大陸橋頭堡城市群和江蘇三大都市圈之一的徐州都市圈中的一個新興城市。宿豫經濟開發區位于XX市區東側，宿豫新區南側，沿運河而建，是中心城市的重要組成部分，建設中的宿新高速貫穿南北，南連寧宿徐高速、徐鹽高速，北通徐連高速，交通十分便利。京杭運河XX段具有得天獨厚的自然條件。中運河平均水流量20-30立方米/秒。河底高程為10-16米，河床最寬250米、最窄120米。可以通航的船舶為2000噸級，沿線有皂河、XX、劉老澗和泗陽四道船閘。該段航道是國家內河二級航道，通常維護水深4米，最低航道維護水深3.2米，運河常年高水位為20米，低水位為18米，為國家北煤南運、南水北調的黃金水道，經濟地位十分重要。貨物以煤炭、建材、砂石為主，是江蘇省最繁忙的航道之一，是連接蘇、魯、皖、浙、滬等省市水上運輸的大動脈，僅2008年通過XX船閘的船舶貨運量就超過了1.5億噸。目前，已建成或即將建設的碼頭有：XX國際港、南鋼碼頭、長江潤發碼頭、綠陵化工碼頭、中石油油庫碼頭和蘇鋼碼頭等。公路：擁有京滬高速公路、寧宿徐高速公路、徐宿淮鹽高速公路、宿新高速公路和宿沭一級公路。（其中宿新高速公路距離本項目建設地址僅3公里距離，交通非常方便。）鐵路：境內新長鐵路，北與隴海線、膠新線相通，南與滬寧線、寧啟線、宣杭線相連。規劃中的宿宿淮鐵路連接京滬線，目前正在緊張建設。航空：市區西距觀音國際機場60公里，距離白塔埠機場100公里，至南京祿口國際機場260公里。2、土地優勢。一般性工業生產性企業用地按照國家、省規定的最低限土地價格標準實行掛牌出讓。對投資規模大、技術含量高、財稅貢獻大、就業拉動能力強的大項目，土地實行優先保證，出讓價格采取“一事一議”的辦法確定。對投資規模較大的項目用地可通過“點供”爭取指標。3、勞動力優勢。XX市勞動力資源大市，可供勞動力總量大，全市共有勞動力269.3萬人，其中我區有勞動力25.8萬人，常年在外打工12多萬人，完全可以滿足企業生產需求。全市擁有職業學校76所，每年可培訓熟練工6萬多人，其中XX技師學院作為XX地區唯一的一所高技能人才培養的技術學院，校園占地面積300畝，建筑面積11萬平方米，共開設以機械加工技術、電子應用技術、汽車運用與維修三個省級示范專業為主干的18個專業、近30個專業方向。其中，高級工班、預備技師班、技師班共開設機械加工技術、電子應用技術、汽車運用與維修、計算機應用等9個專業，在籍學生12000余人，其中高級工班、技師班學生總數達3200余人。4、資源優勢。XX是優質農副產品產區，也是著名的“楊樹之鄉”，盛產糧食、棉花、油料、蠶繭、木材、花卉、食用菌等，所轄三縣均為全國商品糧基地縣和全國平原綠化先進縣，以意楊為主的木材成片林230萬畝，活立木蓄積量達1000萬立方米，全市森林覆蓋率達到24%。XX是聞名中外的“水產之鄉”，水域面積350余萬畝，境內有洪澤湖、駱馬湖兩大湖泊，水質均達國家二類標準，盛產螃蟹、銀魚、青蝦等50多種水產品。泗洪縣還被原國家農牧漁業部命名為“中國螃蟹之鄉”。XX礦產資源豐富，非金屬礦藏儲量較大，目前已經發現、探明并開發利用的礦種主要有石英砂、藍晶石、硅石、水晶、磷礦石以及黃砂等；有待探明和開發利用的礦種有云母、金剛石、銅、石油、鉀礦石等。5、發展載體優勢。我們一直把發展載體作為經濟發展的重要抓手，集中一切力量，加快推動建設步伐。堅持“五園聯動，極地隆起”的發展戰略，全力推進宿豫經濟開發區、張家港宿豫園區、生態化工科技產業園、長江潤發工業園、運河灣自然農園建設步伐。6、市場優勢。宿豫地處蘇、魯、豫、皖交界，有“四省通衢”的美譽；位于淮海經濟區的中心，淮海經濟區由20個地級市，總面積18萬平方公里，人口1.2億，生產生活資料的供應和消費市場廣闊。近年來，我們不斷加大市場培育力度，擴大市場規模，完善市場體系，優化市場環境，著力構筑大市場、大流通、大發展格局。目前，全區共有各類市場21個，其中農副產品市場17個，倉儲物流市場2個，生產資料市場2個。7、投資軟環境優勢。05、06、07年分別榮獲中國浙商（省外）最佳投資城市、“浙商最佳投資城市最具人氣獎”、“中國浙商（省外）最佳投資城市特別獎”，是全國唯一榮膺“三連冠”的城市。我們全力打造“三低四最”的投資環境，不斷完善招商引資優惠政策，最大限度地支持客商創業發展。第六章項目經營方案及設備系統第六章項目經營方案及設備系統本項目建設內容由倉儲中心、物流配送中心、批發展示中心、碼頭加工中心四大功能區組成。第一節物流中心的選擇及定位中國目前物流企業在服務質量上有所欠缺，無法滿足市場個性化需求。雖然物流網絡資源豐富，但利用和管理水平較低，缺乏有效的物流經營方式。我國應通過采取新型的物流管理模式和技術手段，改變目前市場混亂的狀況，制定符合中國國情的物流行業標準。公司根據市場的發展和形勢的變化，利用自身資源整合能力和規模優勢，建成以倉儲中心、配送中心、批發展示中心為基礎，輔助碼頭加工中心的區域性碼頭物流倉儲物流中心，力爭成為物流行業內的標準制定者之一。第二節主要物流設備設施物流園區的設施主要包括庫內外裝卸及運輸、信息管理軟硬件等。但從其流程來看，設備由四部分組成：一是園區設備、二是園區外運輸設備、三是信息管理系統設備、四是公用設備。物流設備總體構成：1、配送中心物流設施★主存儲區：重型貨架★緩沖區：暫存貨架和平庫★揀選：配貨區、流動貨架、輕型貨架★出貨：配載區、輕型貨架★加工區：分裝、貼碼★站臺2、輸送設備以高頻單件揀選為主的流動貨架作業區，輸送方式為人車方式；以高頻單箱揀選為主的流動貨架作業區，輸送方式為傳送帶；揀選過程結束后，形成的指向門店的貨箱分流采用自動分揀設備。3、條碼和電子標簽設備高頻貨物采用數字揀選系統（DPS），其余貨架和貨位，均以條碼標識。第三節物流中心經營及管理策略一、經營策略公司以倉儲中心為依托，建立批發展示中心、配送中心和碼頭加工中心，通過對物流平臺的建設，整合第三方物流資源，建立第四方物流運營模式。利用公司的規模優勢和資源整合能力，迅速取得行業領先地位。二、管理策略為了提高管理效率，降低運營成本，不但要建立完善的服務體系，還必須采取以下措施：堅持品牌經營，產品（服務）經營和資本經營相結合的系統經營模式；企業的發展戰略與員工、供應商、經營商的目標充分結合，使雙方共同發展，實現雙贏；建立和完善物流網絡，對貨物進行實施動態跟蹤和信息自動處理，及時響應客戶需求；組建客戶俱樂部，為公司提供一個穩定的客戶群。主要管理制度包括：1、凡是須放入庫內存放的物品必須辦理入庫手續方可入庫，凡是須出庫的物品必須辦理出庫手續方可出庫。2、除總經理、行政中心總監及配送中心所有員工外，任何人未經總經理書面批準，不得進入物流配送中心庫房。3、樹立機械化、自動化的觀念，注重先進設備、技術、人才的引進與開發，重視規范化管理，這是物流配送中心功能充分發揮的關健。4、推選配送合理化，通過采用專業設備、設施及操作程序，取得較好的配送效果并降低配送過分綜合化的復雜程度及難度。5、實時動態庫存數據至少每1小時更新1次。6、推行準時配送系統。準時配送合理化重要內容。配送做到了準時，用戶才有資源把握，可以放心地實施低庫存或零庫存，可以有效地安排接貨的人力、物力，以追求最高效率的工作。三、儲存策略儲存策略主要是指儲位（DedicatedLocation）的指派原則。良好的儲存策略可以減少出入庫移動的距離、縮短作業時間，甚至能夠充分利用儲存空間，本項目擬采用分類儲放。1、每一類儲存貨品都有相對固定儲位，貨品不能互相儲位，因此必須規劃每一項貨品的儲位容量不得小于其可能的最大在庫量。2、儲區安排要考慮物品尺寸及重量。3、采用三點定位原則，方便貨物提取。第四節技術設備一、計算機管理系統計算機管理系統將包括業務管理、財務會計管理、采購管理、庫存管理、配貨管理、運輸管理、POS電子定貨、遠程通訊、綜合統計信息管理和系統維護等模塊，擬與物流配送中心信息系統統一設計和建設。在計算機具體配置上，擬通過服務器IBMAS400,PC+POS機的獨立局域網系統，利用服務器硬盤鏡像、雙機熱備份等措施，以提高數據的安全性。前臺POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務器中，后臺服務器能及時跟蹤銷售的最新動態。二、其它設備考慮本項目特點，特別是項目建設方案，還需采購設備包括：營業設備、公用工程設備及其它設備（包括自動扶梯、垂直電梯、辦公用具等）。第七章工程技術方案第七章工程技術方案第一節總體設計概況本項目是建設功能齊全、結構合理、設施配套的碼頭物流倉儲物流園。考慮到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢、周邊環境等因素，結合當地有關部門的建設要求和建設標準，設計方案的總體設計有原則是：1、充分考慮我國物流配送的特點和發展需要，建設成為集倉儲、碼頭展示、物流配送、加工等一體的現代化綜合性碼頭物流倉儲物流基地；2、建筑造型新穎，具有時代特色，體現出物流建筑的內涵及鮮明個性；3、總體科學規劃，布局合理，功能齊全，最大限度的提高土地利用率，考慮適當的活動空間，創造優美怡人、與周邊協調的環境；4、各功能用房設計既具科學性和合理性，又要注意實際效益；5、結構、給排水、消防、強弱電、暖通等專業功能設計具有技術先進性和經濟合理性；第二節總平面布置總平面設計原則：1、功能分區明確、合理、得當，布局緊湊，節約用地，管理維修方便，留有一定發展余地；2、基地與外界保持良好的交通和運輸聯系，出入口和內部道路符合人流與車流的集散要求，各運動流線保持順暢、短捷；3、建筑物布置應考慮當地總體景觀，與周邊環境相協調；4、便于利用當地已有的上下水、供電、通訊等基礎設施。第八章環境保護與安全第八章環境保護與安全根據《中華人民共和國環境保護法》等有關法規，在項目實施過程中對排出的污染物應采取必要的措施，使之達到國家規定的標準。本項目中環境保護工作接受XX市環保部門的監督，采用的環境保護標準為：1、《建筑項目環境保護管理條例》【國務院（98）253號令】2、《大氣污染物綜合排放標準》【GB16297－1996】3、《污水綜合排放標準》【GB8978－1996】4、《環境空氣質量標準》【GB3095－1996】5、《地表水環境質量標準》【GBZB1－1999】6、《城市區域環境噪聲標準》【GB3096－93】本項目屬一般公用民用建筑，集物流和辦公于一體，建設基地位于哈爾濱市區，項目建設及啟用后，主要涉及到噪聲、污水、固體廢棄物及室內空氣質量等環境問題，只要加強管理，嚴格按照有關標準執行環保措施，基本上不會產生環境污染。第九章組織機構及勞動成員第九章組織機構及勞動成員第一節組織機構本著機構簡潔、人員精干、注意效率的原則確定本項目組織機構。本項目建設單位為XX市碼頭倉儲物流有限公司，項目籌建和建設由公司辦公室具體負責，采取國內外招標方式落實設計、施工、監理單位及主要設備材料采購等工作，與承包單位簽定合同，制定施工進度計劃，全程嚴格控制工程質量、工期、造價。公司實行公司董事會領導下的總經理負責。董事會決定分公司的重大事宜，總經理、副總經理由董事會確定聘任，負責執行董事會的各項決議和日常經營管理工作。第二節勞動定員及培訓本項目計劃勞動定員為1800人。所需人員除部分中高級管理人員由公司內部選用外，其余將從社會上公開招聘，通過考核擇優錄取，并一律實行勞動合同制。第十章投資估算及資金籌措第十章投資估算及資金籌措第一節投資估算根據國家概算指標及XX市有關部門規定的收費標準，對本項目進行了初步估算。一、投資估算編制依據1、XX市對建筑安裝工程的有關規定；2、XX碼頭倉儲物流有限公司提供的項目相關資料。二、項目總投資本項目總投資8億元人民幣，本項目全部工程固定資產投資總額為6.5億元人民幣，包括工程及設備費用、工程建設其它費用、不可預見費。本項目流動資金按物流配送中心運轉需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為1.5億元人民幣。三、主要經濟技術指標本項目主要技術經濟指標詳見表10－1。表10－1項目主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數值備注一主要技術指標1總用地面積畝5002總建筑面積萬m2262.1倉儲中心萬m242.2物流配送中心萬m222.3批發展示中心萬m282.4碼頭加工園萬m282.5輔助配套設施用房萬m24包括行政辦公樓、變電室、泵房、發電機房等用房3綠化率%204建設周期年1.55勞動定員人1800二主要經濟指標1項目總投資億元82固定資產投資總額億元6.53鋪底流動資金億元1.54營業收入萬元21000正常年5營業稅金及附加萬元1109.28正常年6總成本費用萬元5321正常年7利潤總額萬元14569.72正常年8所得稅萬元3642.43正常年9稅后利潤萬元9288.20正常年10主要財務評價指標10.1全部投資財務內部收益率所得稅前%9.26所得稅后%6.19自有資金內部收益率%12.1410.2全部投資回收期所得稅前年5.49含建設期1年所得稅后年7.32含建設期1年自有資金內部回收期年6.99含建設期1年10.3盈虧平衡點（生產能力）%55.73備注為方便核算，各項經濟指標已折合成人民幣四、主體及輔助配套設施工程擬建設的碼頭物流倉儲物流項目主體工程及輔助配套設施工程總建筑面積約26萬m2，鋼筋混凝土框架結構，包括倉儲及配送、辦公等用房。項目占地面積500畝，由四部分構成：（1）倉儲中心面積4萬m2；（2）批發展示中心面積8萬m2；（3）物流配送中心面積2萬m2；（4）碼頭加工區面積8萬m2；（5）室外廣場、停車場、道路及輔助配套設施占地面積2萬m2；（6）集中及分散綠化，綠化占面積約6.6萬m2。表10－2輔助配套設施工程功能與面積分配表序號名稱單位面積備注一配套設施用房m21倉儲房m27002變電室m28003泵房m26504鍋爐房m210005發電機房m28506行政辦公大樓m280007餐飲娛樂設施m24200*小計m216200二其它1多功能廣場m230002室外停車場m280040個停車位**小計3800五、投資估算說明1、根據工程建設方案，本項目需新建物流配送中心建筑面積約2萬m2；倉儲中心4萬m2；批發展示中心8萬m2；碼頭加工區8萬m2；冷凍機房、變電室、泵房、鍋爐房、發電機房等輔助配套設施用房4萬m2。建筑工程費根據XX市的實際情況，主體工程按每平方米建筑面積1000元造價估算；倉儲中心按每平方米建筑面積3800元造價估算；輔助配套設施工程按每平方米建筑面積1000元造價估算。專業工程中的給排水工程（包括消防設施）按每平方米130元估算；電氣工程包括消防電設施按每平方米380元估算；暖通工程按每平方米450元估算；室外工程按建筑工程與給排水及消防、電氣、暖通等專業工程費用之和的12%估算。2、本項目所需設備包括物流配送中心所需的物流設備、運輸車輛、計算機及網絡設備系統、自動扶梯、電梯、辦公用具等有關設備設施，設備購置費需24750萬元。3、土地費用的構成包括收購或租賃興建物流配送中心所占用的土地及其附屬建筑設備，總面積500畝。另計有關手續及其它相關費用約400萬元，本項目土地費用按2000萬元計。4、本項目電增容5000KVA，供電貼費按300元/KVA估算；水增容費按Dn300計，需水增容費240萬元。5、市政公用基礎設施配套費按190元/m2計取。6、新型墻體材料發展基金按18元/m2計算。7、消防設施建設費按5元/m2計算。8、結建人防費按40元/m2計算。9、教育地方附加費按30元/m2計算。10、咨詢費按工程費用的0.5%估算。11、工程監理、質監、安監費按工程費用的1.7%估算。12、勘察設計費按工程費用的1.7%估算。13、建設單位管理費按工程費用的1.9%估算。14、不可預見費按工程費用和工程建設其它費用之和的5%估算。六、固定資產及流動資金投資總額構成本項目全部工程固定資產投資總額為6.5億人民幣，其中：工程及設備費用6.0億元人民幣，占固定資產投資總額的92.35%；工程建設其它費用2600萬元人民幣，占固定資產投資總額的4%;不可預見費2400萬元人民幣，占固定資產投資總額的3.65%。本項目流動資金按物流配送中心運轉需求情況進行估算，正常年流動資金需求量為1.5億元人民幣。第二節資金籌措一、固定資產投資來源1、資金籌措根據投資估算，本項目固定資產投資總額為8億元人民幣。本項目投資的資金來源有：公司自有資金6.5億元人民幣，銀行貸款1.5億元人民幣。2、盈利能力分析項目在計算期內全部投資內部收益率為9.26%，可見項目盈利能力較強。第十一章財務評價第十一章財務評價本項目財務評價確定計算期為11年，其中：建設期1年，經營期10年。第一節營業收入和營業稅金及附加估算本項目的營業收入根據現有物流中心的實際運轉情況并結合項目的具體情況進行估算。營業額估算二、營業收入估算1、倉儲收入7.5萬噸冷庫面積40000平方米，正常運營年利用率以90%計，收費標準為2.0元/天/平方米。估算可知本項目正常年庫房倉儲收入為2897萬元。2、裝卸費收入商品年周轉期約為6天，裝卸費用按10元/噸計算；本項目正常年裝卸費收入為2535萬元。3、配送業務收入本項目貨物配送分短途及長途配送，短途配送主要為XX區，長途配送主要考慮周邊輻射，平均半徑以160公里計算。項目短途運輸需5.5噸運輸車輛為450輛，每天按1.8個臺班，每個臺班按296元收入計算，項目正常年短途運輸收入為7672.32萬元；長途運輸需20噸運輸車輛150輛，另需20噸和15噸冷藏車各120輛，按每天一個來回，運輸里程平均按160公里，運輸收入噸公里為0.53元，空載率按10%計算，正常年長途運輸收入為10782萬元。本項目正常年配送業務收入共計為2949萬元。4、批發交易中心租金和管理服務收入本項目正式運營五年之后，批發交易中心年交易額達到108億元，批發交易中心的租金和管理服務收入按年交易額的0.9%計算，收入為9720萬元。5、碼頭加工配送區本項目為第二期建設項目，建成試營業之后，主要營業收入在廠房的出租和管理，按0.9元/天/m2，預計5年以后年收入為2900萬元。項目在正常運營年的主營業務收入約為21000萬元。三、營業稅金及附加估算根據國家有關的稅收規定，本項目裝卸費收入營業稅率為3%，庫房倉儲、配送業務、分揀配貨、批發交易中心租金及管理服務等收入營業稅率為5%，城市維護建設稅按營業稅額的7%計算，教育費附加按營業稅額的4%計算。測算出本項目正常年營業稅金及附加為1109.28萬元。第二節總成本費用估算一、成本費用估算范圍本項目總成本費用估算包括運營成本、外購燃料費、水電費、房產費、土地使用費、職工工資及福利、折舊攤銷費用、修理費用、財務費用、其它費用等。本項目總成本費用主要依據國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數（第二版）》及有關物流配送公司的實際運營情況進行估算。二、成本費用估算依據1、外購燃料、動力費用參照有關標準，本項目燃料費按配送及裝卸收入的5%估算，水電費按營業收入0.8%估算。2、房產稅和土地使用費房產稅率按固定資產投資70%的1.2%估算，土地使用費按0.5元/平方米估算。3、職工工資及福利項目投入營業后預計定員1800人，其中配送中心職工為150人、批發交易中心職工為200人，職工均年工資福利按1.5萬元計。本項目正常年職工工資及福利為2700萬元。4、折舊、攤銷費固定資產折舊按照國家有關規定，采用分類直線折舊計算，房屋建筑按35年折舊，殘值率為4%，機器設備按10年折舊，殘值率為4%。土地使用權攤銷年限按35年，無形資產及遞延資產均按10年攤銷。5、維修費用維修費用按年折舊費用的10%估算。6、財務費用本項目財務費用主要為流動資金銀行貸款利息，流動資金借款利率取6.12%，長期貸款利率為6.3%。7、銷售費用參照商業物流企業并結合股份公司目前的銷售費用水平測算。8、其它費用其它費用包括辦公費、差旅費、交際應酬費、會議費、工會經費等費用，參照以往物流企業有關費用綜合水平及股份公司的實際情況，其它費用按營業收入的0.5%估算。三、總成本費用構成本項目正常年總成本費用為5321萬元。第三節項目盈利能力分析一、項目損益情況分析本項目正常年收入總額為21000萬元，營業稅及附加為1109.28萬元，總成本費用為5321萬元，計算可知稅前利潤總額為14569.72萬元。根據國務院發布的《企業所得稅條例》規定，本項目所得稅率為25%，正常年所得稅為3642.43萬元，所得稅后利潤提取10%的盈余公積金和5%的盈余公益金，正常年盈余公積金為1092.73萬元，盈余公益金為546.36萬元。該項目正常年未分配利潤為9288.2萬元。二、投資利潤率和投資利稅率本項目投資利潤率和投資利稅率如下：年利潤總額投資利潤率＝―――――――――――――――=18.21%項目總投資（投資總額＋流動資金）年利潤總額＋銷售稅金及附加投資利稅率=―――――――――――――――＝19.60%項目總投資（投資總額＋流動資金）三、財務現金流量分析根據現金流量分析。計算求得結果見表11-1。表11-1現金流量分析結果表序號指標名稱單位全部投資自有資金所得稅前所得稅后1財務內部收益率%9.266.1912.142投資回收期年5.497.326.99以上結果表明：本項目財務內部收益率為9.26%，大于基準內部收益率，投資回收期7.32年，說明企業盈利能力能滿足基準要求。第四節項目不確定性分析一、盈虧平衡分析投產年的固定成本不盡相同，按各處實際成本構成計算，以項目年生產能力利用率表示的盈虧平衡點（BEP），其公式為：BEP=年固定成本/[營業收入-可變成本-銷售（營業）稅金]×100%經測算，本項目盈虧平衡點（BEP）為55.73%。由盈虧平衡分析可知，按基價計算，本項目生產能力利用率達到55.73%時，即能達到盈虧平衡。超過該比率就有盈利，否則將產生虧損。本項目該項指標表明，項目有一定的抗風險能力。二、項目敏感性分析項目的財務分析是在設定的財務條件下進行的，為了考察項目適應各種因素變化的能力，本評價對影響項目財務效益的項目投資、營業收入、經營成本等因素在±10%的范圍內進行了敏感性分析。結果表明：運營收入、經營成本和建設投資對本項目影響均較大。建議在項目的建設、經營過程中注意加強工程建設管理，制定切實可行的營銷策略，控制項目的運行成本，以避免項目的固定資產投資、營業收入和成本支出出現較大的負面波動。第十二章政策需求XX碼頭倉物流有限公司投資8億元，建設占地500畝的XX碼頭倉儲物流項目是集現代化商品流轉和交易為一體的物流中心項目，對促進XX市乃江蘇省的物流產業向現代化、信息化、專業化發展具有積極的作用。對于解決各商貿企業多頭對外，向供貨廠（商）進貨以及為銷售客戶、消費者各自上門送貨服務所造成的人、財、物資源分散、成本倍增的問題，具有十分重要的意義。項目進入正常營運年，將每年為當地帶來稅收約3-4億元，并解決約2萬就業人口，同時拉動當地相關產業發展，繁榮當地商業和服務業。鑒于上述原因，希望政府在軟硬件環境上給予企業一定的政策支持，幫助企業做大做強，發揮預期效益，造福于廣大人民。表12-1優惠政策一覽表類別具體內容項目用地該項目需商業建設用地500畝，請政府予以免費提供稅費減免給予新企業享受“五免五減半”的稅費優惠政策公共配套設施向新企業提供完整的“六通一平”公共配套設施行政管理對新企業給予扎口式管理和掛牌重點保護配套資金給予新企業固定投資10%專項資金扶持目錄第一章總論 31.1項目單位基本情況 31.2項目基本情況 41.3可行性研究報告編制依據 91.4綜合評價 9第二章背景及必要性 102.1項目區社會經濟狀況 102.2本行業及關聯產業發展現狀 13HYPERLINK"file:///H:\\準備修改傳百度文檔\\準備上傳1