購物中心的選址要素“第一是選址第二是選址第三還是選址”，這是商界耳熟能詳的一句名言，購物中心的成功同樣離不開這一前提。根據我多年的工作經驗購物中心選址主要考慮以下四個因素：1.第一要素：充足的消費人群和客流量。商業活動的基本前提是商業與購物者面對面進行交易，無論是開發住宅產品還是商業產品必須要有足夠的消費人群，并對該人群的收入、購買力和消費習慣等特性詳細分析，值得一提的是低收入人群不一定等于低消費群體。此外開發者需關注人口增長變化量，包括人口自然增長和外來人口遷移，一般來講購物中心是以50萬人口為一個基準每50萬人口可以配套一個6萬~8萬m2的購物中心。例如佛山三水區的三水廣場，三水區原來只是縣城常住人口僅30萬但是由于緊鄰南海區，戶籍人口加暫住人口目前大概約為48萬，該項目規劃約為8萬m2我們分兩期建設，首期四萬m2，目前經營狀況良好。2.第二要素:公共交通網絡發達業界有段時間很熱衷發展郊區MALL，但我認為在中國目前是不現實的，至少未來十年內無法風靡，溯本追源，一者是中國人喜歡聚居，二者是中國私家車的普及尚需時日。所以開發商業用地一般首選交通便捷。公共交通網發達的地區。（1）交通便捷廣州天河城的前期調研顯示項目用地周邊約有40多條公共路線，而且在規劃中還有地鐵1號線和3號線，符合交通便捷的要求。（2）道路通暢購物中心適宜選在道路通暢的位置，最好四面環路。四通八達。廣州天河城擁有四個出入口。且周邊環路寬闊。而反觀中華廣場僅兩面臨路。直接影響了客流量。（3）居民密集近幾年。私人汽車擁有量已大幅提升但仍未達到發達國家的水平。交通的限制直接制約了消費者出行的范圍也影響到購物中心的輻射范圍。消費者往往會將社區附近步行可達的購物場所作為第一選擇，如果開發用地周圍有充足的居民區域。將大幅提升成功的機率。其次對于消費人群要做動態評估。不僅要考慮現有人口數，更要合理預估增加人口量。以廣州天河城為例，1993年。天河城曾與香港永安百貨公司進行商務洽談，但由于該區域當時人口不足50萬。被評估為不適宜發展地區最終未能達成合作。目前廣州已屬發達城市。人口增長迅猛。現在該區域常住人口是60萬。外來人口是59萬。總人口通近120萬。已遠遠超過當日的預期。3.第三要素:商業環境四不宜（1）競爭過于白熱化的地區不宜在商業密集的繁華商業區經過多輪淘汰。業已形成一定的商務格局和組合模式，如果進駐此類地區，開發企業要格外謹慎。商圈旺不代表所有的商業物業會同樣旺，需審時度勢否則將付會出慘重代價。以廣州天河路商圈為例匯聚了維多利廣場、天河娛樂廣場、摩登百貨廣場、好又多購物廣場。競爭激烈的程度也同樣難以估計。曾有業內人評價該商圈過于白熱化很可能會面臨重新洗牌和重新定位。（2）批發業態發達處不宜么批發業態君發達地區何往往也是漁購物中心登的禁區。徐此類地區止人群層次遣復雜。商駁業需求多慮樣，消費宅水平略書低測:寸其次中國兼的批發市曲場通常采閥用桂“負批零結勒合孤”御的銷售形柳式。消費卸者既可大寇量批發也街可低價位夠零購，這示一點。是腿購物中心壞無法做到詳的置。杏流（廣3惕）老城區鞏要道慎擁傳統的老蓮城區往往突沿用沿街綢小商鋪的冷經營模式咸業態分散久難以形成壓批汽f終的消費雅人群。缺銜乏新型商獅業元素。野通常還具鹽有交通欠猾發達、街嗓道狹窄人榮口老齡化秩、消費水晴平低等不僚利因素。傷如果開發滴用地位于張這類地塊鋒也需謹慎延對待。以勞廣州的新口中國大廈燕的友誼商漢店為例，車項目位于之人民路周溜邊大量的臘老舊居民勒區。而且創老年人居獲多開業不員到半年，飛就被迫將景營業時間庸改在中第午槍1晃點到晚嘆上索8嘆點又苦撐咳了不到半怎年。無奈躍之下已改掃成批發市尋場濁。夠哪4商.馬第四要伙素跡:就地形六不焰宜賓（棍1蔥）快速路籮旁沒緩沖針區不宜印惰固周邊道路嬸是購物中介心罪“堤大動耀脈愉”焦，確保人慮流、車流志進出。如齊果緊鄰快驢速路，周繳邊車輛流眠動性高，逮駐留時間和短，空間艷距離移動關大。但無賽法吸引人殖流進入購沖物中心。生（幕2快）高架路印、立交橋顏下不宜灑貿誰高架路、獅立交橋令島車速提升禾，車流量嘴加大驅散營人氣。如述果恰忌逢藝“廊腸梗分堵炭”鋼路段矛盾煌會更加突戲出。以廣素州新中國評大廈為例煩，項目位瘡于仁濟路枕。緊鄰人辯民路高架逼橋，幾經飽改造。業籠績一直平凍平曾有專古家質疑。雨高架橋緩司解了中心搜城市的交口通的壓力熊是否值得株以毀掉一荒個商業區四為代價。然（攻3束）斜坡頂象不宜宅涌斜攀爬斜坡蜓或下坡也拔是購物中挽心選址的促禁忌一般往顧客會刻顛意避免這酒樣的入口自，這里主適要考慮的籮是顧客的便消費心理距。戒（濃4糊）臺階太曬高不宜暢更廳民間有句軍吉祥耕話摘“蟻步步高填升晝”泛但是在商浪業物業中糾卻是一大割禁忌，人蜘的惰性決勾定了消費田習慣，臺鍵階過高，蹦會產生阻繪擋人流的券效果。以秋廣州中華粘廣場為例歸其正門與怖地面平行雅人流，極銹大；而側皆門方向約絲有錦1撓0興級臺階。甩雖然商鋪煩均臨街，搜但人流量點卻始終不燃旺。盤（阿5曾）火車站絮汽車站旁歉不宜膜耳浮火車站和器汽車站是手大規模人廈流集散點偽具有兩大繳優勢，其得一是交通福優勢。有棕利于貨物蘿的運輸；嘉其二是人塌氣旺客源博豐富。么陰奉但弊端也伐同樣是顯職而易見的豬，其一缺姥少固定消怠費群。車受站周邊都裙是帶著大肢量行李的眠匆匆過客縣，很少集姨中購物；效其二消費友群體的消腥費能力處滔于低端。項一般餐飲灑業較適合裹這類地區扁。洲（逗6暗）蘿“基非人流必蠶經的地下珠商驚業苗”嗎不宜哲失化地下商業張在香港、蠶日本等地查非常發達田這主要借熟助于當地接發達的地材鐵網絡。蟲從輛一定程度浪上講，地戴鐵是購物捐中心的輸坡血管，而弟購物中心槍又是地鐵勵人流的聚險散中心，捎廣州津的賤“幻流行前浮線球”增是一個比畫較成功的勢地下商業杯項目，項掘目地處廣如州市中心森中山三路濁與較場西猛路交匯處筐，與地鐵復直接相通汽，是地鐵純到廣州第極二大購物賊中心中華鴨