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市場(chǎng)研究報(bào)告演示市場(chǎng)研究整體思路第一部分宏觀市場(chǎng)第二部分區(qū)域市場(chǎng)城市研究政策環(huán)境總體價(jià)格走勢(shì)供應(yīng)分析產(chǎn)品分析價(jià)格分析客戶分析

第三部分個(gè)案分析海晟名苑工體3號(hào)銀鉆公寓第四部分項(xiàng)目解析項(xiàng)目基礎(chǔ)資料區(qū)位核心價(jià)值戶型配比

第一部分宏觀市場(chǎng)分析北京城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步快速發(fā)展北京市2004年國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率達(dá)到歷史最高水平13.5%。資料來源：北京市統(tǒng)計(jì)局GDP增長(zhǎng)率房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2005年達(dá)到了歷史人均可支配收入變化率的最高水平17.33%

刺激高價(jià)值產(chǎn)品的消費(fèi)和投資欲望，使房地產(chǎn)市場(chǎng)更加活躍

資料來源：《北京市統(tǒng)計(jì)年鑒》（1996-2003）和2004年北京市統(tǒng)計(jì)公報(bào)商品房銷售前景樂觀自2000年以后，北京市場(chǎng)整體需求量持續(xù)攀升。2004年商品房銷售額1249.10億元，銷售面積2472.03萬平米。

資料來源：《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2000)、中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)2008年以前，北京市將創(chuàng)記錄地對(duì)城市基礎(chǔ)建設(shè)投入1800億元人民幣，重點(diǎn)建設(shè)142個(gè)項(xiàng)目。２００８年以前，北京市奧運(yùn)設(shè)施建設(shè)及相關(guān)投資將達(dá)到２８００億元，奧運(yùn)對(duì)于北京房地產(chǎn)業(yè)的影響，主要包括交通環(huán)境的改善一個(gè)新城市中心的出現(xiàn)房地產(chǎn)投資將高速增長(zhǎng)建設(shè)用地的增加政策對(duì)樓市的規(guī)范和促進(jìn)作用土地政策“18號(hào)文”——首次確定了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位。四號(hào)令——將土地市場(chǎng)引向規(guī)范軌道“國(guó)八條”、“新八條”及七部委《意見》——平抑房?jī)r(jià)金融政策121號(hào)文件——加強(qiáng)信貸管理上調(diào)基準(zhǔn)利率和房貸利率，采取金融手段進(jìn)行調(diào)控交易管理政策《北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法》——商品房銷售按套內(nèi)面積銷售房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅——抑止炒房

本次政策調(diào)整旨在打壓房地產(chǎn)的投機(jī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展，成效明顯！對(duì)房地產(chǎn)的長(zhǎng)期投資需求并未有明顯抑制！市政交通對(duì)高端公寓的支撐道路交通北京機(jī)場(chǎng)軌道6月開工[2005-3-28]北京第二條機(jī)場(chǎng)高速路動(dòng)工[2005-1-6]地鐵10號(hào)線已開工（工體北路站）[2005-5]

綠化北京今年城市綠化將達(dá)500公頃[2005-2-3]……帶動(dòng)了周邊地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展改變著北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局總體價(jià)格情況2005年，北京市公寓的整體均價(jià)為10900元/平方米，各個(gè)地區(qū)的均價(jià)也都有區(qū)別，價(jià)格都分布在8000元到1.4萬元/平方米。其中，朝陽公園、燕莎、東長(zhǎng)安街、CBD和朝外、東直門這6個(gè)區(qū)域是價(jià)位最高的區(qū)域，均價(jià)基本上都在1.2萬元到1.5萬元/平方米。據(jù)中原統(tǒng)計(jì)從目前面市的酒店式公寓市場(chǎng)銷售價(jià)格來看，基本都在10000元/平米以上，部分項(xiàng)目甚至超過20000元/平米。其中10000-15000元/平米的項(xiàng)目所占比例為58.3%。

北京市的城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高為北京市商品房銷售提供了經(jīng)濟(jì)保障；政府出臺(tái)相關(guān)政策在客觀上進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng)并使之健康有序發(fā)展，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)效應(yīng)促使北京市道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步完善。在良好的宏觀背景下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景樂觀。

第二部分區(qū)域市場(chǎng)分析燕莎商圈國(guó)貿(mào)商圈東直門商圈朝外商圈東直門交通樞紐、地鐵10號(hào)線總占地面積14.3萬平方米，規(guī)劃建設(shè)總規(guī)模約80萬平方米，其中地上部分約53萬平方米。亞洲最大交通樞紐，現(xiàn)代化立體綜合交通樞紐；交通樞紐內(nèi)設(shè)立海關(guān)；

第二使館區(qū)—地段優(yōu)勢(shì)區(qū)內(nèi)設(shè)立有77個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的外使館。作為市區(qū)中最為成熟的國(guó)際化地帶，這里集中著500多家規(guī)模不等的外資企業(yè)和外國(guó)商社，近50000名外籍人士在此出沒，每年在此產(chǎn)生不計(jì)其數(shù)的國(guó)際性商業(yè)合作機(jī)會(huì)。

商務(wù)環(huán)境一批中國(guó)龍頭企業(yè)的總部大廈正沿東二環(huán)內(nèi)側(cè)南北延展：（新）保利、中國(guó)石油、中海石油、中國(guó)人保、中國(guó)電信、北京移動(dòng)、國(guó)華電力、中青旅等總部大廈已進(jìn)入工程建設(shè)期，預(yù)計(jì)2007年底之前全部進(jìn)駐。加上原有的華潤(rùn)大廈、富華大廈、豐聯(lián)廣場(chǎng)等，東二環(huán)將成為北京名副其實(shí)的巨頭經(jīng)濟(jì)中心。與已成熟的CBD商務(wù)區(qū)相連接，為項(xiàng)目今后的價(jià)值提升奠定基礎(chǔ)。區(qū)域市場(chǎng)研究-酒店式公寓區(qū)域界定：

由于目前項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)在售服務(wù)式酒店公寓項(xiàng)目不多，因此我司將調(diào)研范圍輻射到周邊區(qū)域的在售產(chǎn)權(quán)式酒店公寓。主要分布在賽特、燕莎、東直門、望京、中關(guān)村及金融街六個(gè)商圈,主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目集中賽特、三里屯、東直門區(qū)域在售酒店式公寓項(xiàng)目。

區(qū)域界定的原則：同質(zhì)原則同價(jià)原則等位原則

區(qū)域市場(chǎng)供給量分析市場(chǎng)供應(yīng)量統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱地理位置占地面積社區(qū)規(guī)模酒店式公寓規(guī)模銀鉆公寓朝陽建國(guó)南路1500011000090600晶都國(guó)際朝陽區(qū)酒仙橋1930010927196271豐僑公寓西城太平街大橋1504710984780000文津國(guó)際海淀中關(guān)村東路16646.86000047000博雅國(guó)際望京新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)130009710340000美華世紀(jì)朝陽建華南路17號(hào)37983980039800紐約客海淀南路36號(hào)10966.587128035000遠(yuǎn)中悅?cè)R海淀黃莊路口向西91018223541000東方太平洋貢院西街9號(hào)60524820035800瑞安國(guó)際十里河橋東側(cè)53823767037670海晟國(guó)際東直門大街乙36號(hào)7040921280354763工體3號(hào)朝外工體西路3號(hào)70006300023000港灣庭東直門外大街28號(hào)12001490012730合計(jì)192902.31056109516814市場(chǎng)在珠售面積犯及價(jià)格項(xiàng)目名稱所屬商圈開盤時(shí)間入住時(shí)間已銷售面積未銷售面積價(jià)格（RBM）銀鉆公寓賽特商圈預(yù)計(jì)12月底開盤預(yù)計(jì)2007年年底入住09060018000元晶都國(guó)際燕莎商圈2004-9-192006-3-3041491388239000豐僑公寓金融商圈2005-8-212006-8-31144026559813000文津國(guó)際中關(guān)村商圈2005-1-182006-12-31102953753415000元博雅國(guó)際望京商圈2005-3-202006-12-3117631223699000美華世紀(jì)賽特商圈2004-6-262005-9-3020000150015500元紐約客中關(guān)村商圈2004-62005-1014984138113500遠(yuǎn)中悅?cè)R中關(guān)村商圈2004-10-232005-12-3137447400012000合計(jì)162857327637戶型比嘉例分析投資類梢產(chǎn)品的帖主力戶兇型在4閱5-6甚0㎡之間泰悅豪庭戶型居型建筑面積（平米）㎡/月租金報(bào)價(jià)A戶型一居室4512B戶型一居室7212C、D戶型一居室6212E、F戶型一居室5512G戶型二居室10011金橋國(guó)際莫公寓戶型面積比例單價(jià)（$）月/㎡一居室55-75平米80%13二居室90平米10%11躍層兩居室123-137平米5%11三居室200平米5%10麗舍公寓戶型面積租金單價(jià)（$）月/㎡一居（含夾層）80平米左右6500RMB9.78一居（平層）80平米7000RMB10.54二居（含夾層）105平米8500RMB9.7酒店式橡公寓的限租金水勞平目前已經(jīng)宣入住的小貫戶型酒店崗式公寓的跑租金水平索為9.7夕-13膀$每月/平竊米！租金狀況逗分析酒店式公甚寓調(diào)查結(jié)捏論戶型面凍積在4怎0-8贏0平米野為主力仰戶型；酒店式公杏寓的普遍忘租金目前獻(xiàn)停留在1潑0-13廁美金左右隔；小戶型的技酒店式公予寓，可吸哭納市場(chǎng)的妥小型投資銀客，且市仗場(chǎng)接受程移度較高；服務(wù)式膏公寓東湖別墅一居93—120㎡11%30-36美金二居150—210㎡35%三居235—290㎡36%四居314—326㎡18%共19粱4套東湖別聾墅客群死分析使館工恰作人員方；外國(guó)駐華鞏企業(yè)中高巾層管理人廈員；萬國(guó)公寓二居213平方米20%30-36美金三居268—314平方米44%四居374—434平方米36%共有1獄72套倒單元套漂間萬國(guó)公寓荷客戶分析使館工作酒人員可口可港樂、波駱音、通逗用電氣尾等公司屑高層雅詩閣一居76—125平方米20%32-40美金二居156—170平方米32%三居199—388平方米33%四居325—340平方米15%共170多余套雅詩閣拼公寓客增戶分析國(guó)貿(mào)周催邊外企下高層；雅詩閣酒瞎店集團(tuán)客盤戶網(wǎng)絡(luò)成膝員；服務(wù)式公玻寓戶型面葬積分析戶型面積（㎡）比例一居76-12610%二居118-21330%三居145-38840%四居238-43420%服務(wù)式匠公寓客右戶特征蒙分析使館和攤外企高未層人員疾；多位已婚臨人士并有彈子女；追求居康住的舒遠(yuǎn)適性；對(duì)戶型廉面積要午求較大奶；對(duì)配套懇要求齊蹲全；要求較高樂水準(zhǔn)的服猛務(wù)和管理所；服務(wù)式公飲寓分析總抵結(jié)戶型面積肅普遍偏大隆；租金水績(jī)平在3魚0-4徑0美金淡之間；平均體量色200套險(xiǎn)以內(nèi)；項(xiàng)腦目仗解娘析幸福村項(xiàng)請(qǐng)目總占地豆面積約9怪.8萬㎡，規(guī)劃布遺局上分為箭一、二、俱三村三部放分。項(xiàng)目褲總建筑面?zhèn)畏e為55津.1萬㎡，其中限地上建益筑面積拌37.皺09㎡。一村占束地3萬㎡，總建失筑面積你20萬㎡；二村占患地2.塊6萬㎡，總建文筑面積乘15.煉3萬㎡。三村占地砍4.2萬㎡，總建筑甚面積19痛.8萬㎡；項(xiàng)目基本昨資料幸福二、腥三村現(xiàn)狀必及規(guī)劃①城市別雅墅型辦公煮樓D區(qū)（召已封頂）鑼②城市別科墅型辦公塑樓E區(qū)（信已封頂）巾③現(xiàn)代藝屈術(shù)中心（貧已封頂）④鴻城國(guó)僻際中心（禿已封頂）練⑤俱樂部猜（已封頂世）⑥總部繩型辦公樓蠅（已封頂移）⑦**維*規(guī)劃示拌意⑧幸福溝村藝術(shù)管中心⑨扔城市賓胖館⑩新信東路幸福二霧村－－籠俱樂部一個(gè)建筑混面積約六貢千㎡的俱樂幅部，不刮僅可直寬接服務(wù)沃于幸福搞村近六彼十萬㎡大型綜撥合項(xiàng)目肉中的成衛(wèi)功人士售，同時(shí)脖可輻射遲至周邊系使館和筆CBD誰眾多的豬公司。究該俱樂硬部設(shè)有滋有氧健弦身、無肢氧健身溝、形體剖訓(xùn)練、局壁球、反羽毛球玻、游泳駛池、桑柱拿、美拔容、按專摩、西暴餐、酒居吧等，雨功能齊狠全。除蜂了日常的的健身孫、美食鞋，該俱乘樂部的瞎建筑空仆間更可脈為舉辦肚大型活灰動(dòng)提供澇最佳場(chǎng)爐所，進(jìn)止一步拓兆展今后非該物業(yè)肯經(jīng)營(yíng)的勵(lì)市場(chǎng)廣障度。幸福二村卡－－俱樂薪部一個(gè)建筑保面積約六囑千平米的畜俱樂部，室不僅可直事接服務(wù)于技幸福村近觀六十萬平粒米大型綜達(dá)合項(xiàng)目中陸的成功人導(dǎo)士，同時(shí)存可輻射至普周邊使館鳳和CBD則眾多的公腰司。該俱擔(dān)樂部設(shè)有何有氧健身辰、無氧健爆身、形體友訓(xùn)練、壁做球、羽毛喚球、游泳另池、桑拿擊、美容、肥按摩、西潑餐、酒吧鋤等，功能甘齊全。除消了日常的撓健身、美橋食，該俱拆樂部的建站筑空間更結(jié)可為舉辦搖大型活動(dòng)吧提供最佳宅場(chǎng)所，進(jìn)蛙一步拓展遞今后該物值業(yè)經(jīng)營(yíng)的爭(zhēng)市場(chǎng)廣度漫。俱樂部首扭層－－大鬼堂二層－哲－西餐辟?gòu)d三層－挺－健身純區(qū)四層－魔－游泳裹區(qū)（女骨士專用剝）五層－－荷男士專區(qū)六層－－際多功能區(qū)七層－－足多功能區(qū)鴻城國(guó)際更中心幸福二專村－－候現(xiàn)代藝佩術(shù)中心總部型津辦公樓總建筑面漠積：28拆29.5升4㎡空中四合孕院辦公/扣居住辦公四亭合院在躲世界上茶可能僅慰有六套價(jià)。遵從中旱國(guó)天人混合一的點(diǎn)哲學(xué)，葡所有的斤辦公空繩間和四蘆合院的扮內(nèi)庭、樹水景、盒樹、植沙物花草肯、空氣銳相互環(huán)由抱，再療加上國(guó)拔外建筑少師在濃嗽烈的中哲國(guó)情懷雖基礎(chǔ)上拍將中西縣文化碰噴撞、融嗚合、升宋華而創(chuàng)踢造出的及優(yōu)美建僅筑空間娛，將你達(dá)公司的素形象、業(yè)品位和遺榮譽(yù)推程向了極增至。整體分剩為１＃掙樓，2童7層，淡建筑面禿積約3劉600弟0平方慈米；和繁2＃樓粉，21槽層，建蜜筑面積善約28倦000頂平方米柄，均為漁整體框謎架結(jié)構(gòu)歌，可根易據(jù)客戶和需求拆魄分組合餅。城市別墅錫辦公/居膊住我們的熊城市別理墅型辦活公樓毗雞鄰中央覽使館區(qū)援，與加哪拿大、孔澳大利物亞、德向國(guó)使館礙近在咫面尺；依崖托建設(shè)減中的亞捉洲最大濾的東直厘門交通跪樞紐與摘首都國(guó)淹際機(jī)場(chǎng)園最便捷晴的交通唯聯(lián)系,塵使幸福鴨村不管妄是過去工、現(xiàn)在味和將來把都是北游京最具粥國(guó)際化芬魅力的創(chuàng)地區(qū)。區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)價(jià)格水平（美元/月/平米）價(jià)格水平（元/天/米）幸福村周邊東環(huán)廣場(chǎng)東四十條東中街9號(hào)和29號(hào)22.56.1東方銀座東直門立交橋東南角205.4保利大廈東四十條369.7盈科中心長(zhǎng)虹橋28.57.7富華大廈東四十條17.64.8天和大廈北京市朝陽區(qū)工體西路甲7號(hào)154.1建國(guó)門朝陽門區(qū)域泛利大廈朝外大街豐聯(lián)廣場(chǎng)后174.6豐聯(lián)廣場(chǎng)朝外大街18號(hào)246.5華潤(rùn)大廈建國(guó)門橋西北角40.811.0聯(lián)合大廈豐聯(lián)廣場(chǎng)后205.4昆泰大廈朝外大街朝外商務(wù)中心154.1華普國(guó)際大廈朝外大街174.6凱威大廈朝陽區(qū)雅寶路10號(hào)225.9賽特大廈建國(guó)門外大街22號(hào)32.58.8國(guó)際大廈北京建國(guó)門外大街十九號(hào)369.7華彬大廈永安里東里8號(hào)25.56.9新族大廈建國(guó)門外大街22.56.1東海中心建國(guó)門外大街236.2京泰大廈建國(guó)門大街24號(hào)20.65.6競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目于租金水平區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)價(jià)格水平（美元/月/平米）價(jià)格水平（元/天/米）燕莎區(qū)域京城大廈朝陽區(qū)新源南路328.7大通大廈朝陽區(qū)東三環(huán)北路霄云路21號(hào)19.95.4國(guó)航大廈朝陽區(qū)霄云路36號(hào)359.5通廣大廈東三環(huán)長(zhǎng)虹橋畔20.35.5CBD區(qū)域數(shù)碼01大廈國(guó)貿(mào)與嘉里中心之間18.44.97招商局大廈建國(guó)路118號(hào)27.07.3和喬大廈光華路225.9嘉里中心國(guó)貿(mào)光華路1號(hào)359.5漢威大廈朝陽區(qū)光華路15.5-22.24.2-6.0華貿(mào)中心朝陽區(qū)西大望路4010.8長(zhǎng)安街街沿線及其他王府世紀(jì)東安門大街55號(hào)16.64.5米陽大廈東長(zhǎng)安街永安里商業(yè)區(qū)16.64.5中紡大廈北京建國(guó)門內(nèi)大街19號(hào)20.3-245.5-6.5恒基中心東城區(qū)建國(guó)門內(nèi)大街18號(hào)樓205.4靜安中心國(guó)展中心18.55金倫大廈崇文門外大街40號(hào)11.13項(xiàng)目區(qū)位江核心價(jià)值商務(wù)價(jià)繳值地段價(jià)值客群價(jià)量值文化價(jià)正值商務(wù)價(jià)值北京市總山體規(guī)劃將呼北京城東破三環(huán)一線租建設(shè)成具尤有國(guó)際水腎準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)懲文化走廊始。黃金三陵角區(qū)的詳核心該區(qū)域妥由首都嚇國(guó)際機(jī)在場(chǎng)、大笛北窯立既交橋以職及建國(guó)因門立交別橋地理創(chuàng)上的三堂點(diǎn)圍合所而成。北京7請(qǐng)0%尊左右的戰(zhàn)高檔寫陳字樓、采星級(jí)賓目館、高候檔公寓土、商業(yè)豪服務(wù)設(shè)烏施，幾眾乎世界俊各國(guó)的符駐華使勢(shì)領(lǐng)館等計(jì)外交機(jī)館構(gòu)，聯(lián)辦合國(guó)與籍各國(guó)的記政治、嫌經(jīng)濟(jì)、記文化組潛織連同山國(guó)際著惠名大企摧業(yè)、跨批國(guó)公司義分支機(jī)迷構(gòu)都匯怨集于這煩個(gè)三角款形的區(qū)謠域。幸福村地蓮處東二三繞環(huán)之間，浸臨近使館血區(qū)和中央扇商務(wù)區(qū)。地段價(jià)值使館區(qū)—輩—擁有77塔個(gè)使領(lǐng)館部；交通靠——亞洲姓最大的現(xiàn)根代化立體次綜合交通代樞紐，實(shí)閣現(xiàn)不出站翠“零換乘對(duì)”輕松完努成市內(nèi)公營(yíng)交、郊區(qū)畜公交、地鐵鐵、城市末輕軌、機(jī)握?qǐng)龈咚勹F巡壽路、出租瓦車等七種僵交通形式冒的轉(zhuǎn)換，灶這使幸福肺村成為在普國(guó)際機(jī)場(chǎng)慨到城市各虜中心區(qū)之拜間最具商牧業(yè)發(fā)展空絞間和增值粗潛力的區(qū)腸域。三里屯酒蓋吧街在北胡京的地位畢類似于香草榭里舍大富街對(duì)于巴駐黎、蘭桂甜坊對(duì)于香痛港、新天刷地對(duì)于上直海的價(jià)值勞。客群價(jià)值國(guó)際使館蹲區(qū)獨(dú)特的堡國(guó)際人文桌環(huán)境使所季有在北京生活地和工作劇