A-MCR打造地產新境界（以導入A-MCR的地產項目南頤花園為例談起15078634地產，項目的銷售是中廷經濟。在開發商與商的合作期望值中，是六個月時間掃盤。但是，這個以“花園、家園、團圓”為溝通，以“曲靖首個花園式住宅”為定位的20011012315%南頤花園的在2001年的12月份停止后，一個星期內已經沒有幾個人光顧在這種情況下，對南頤花園的二次推廣被提上了日程。也就是這個階段，作為中廷經紀公司新加盟的筆者介入了南頤花園項目。筆者提出了導入A-MCR全溝通的意見。并在這個意見下，對南頤花園進行了A-MCR全溝通診斷和詳實的A-MCR全溝通構筑。解析A-A-MCR即全溝通（或稱之為“全”）A-MCR全溝通是適合于房地產業及其它相關產行業的一種新型的、全面的實效方法論。它由物流、促銷互動、服務和信息渠道等四組成，含括了市場的各個主要環節。可以說，只要解決了A-MCR中的四問題，就等于解決了市場中的所有問題正因為A-MCR包括了市場中的各個主要環節，所以每個環節、每個渠A-MCR的運用中，它能調動、整合并經濟性利用所有有利于完成銷售預期目標的，以全方位與目標客戶形成時刻溝通的不同有用形式，向目標客戶至始至終地傳達促成消費的同一強極信息；它能從目標客戶群的消費心理及消習慣出發，將市場中的關鍵問題條理化、清晰化，并根據問題找出極具針對性的實效解決方案。A-MCR在房地產業的應用方式如下1、物流、售樓中心、示范單位、工地包裝等賣場包裝及導購力構建、其它產品及社區組成部分，如產品區隔定位2、促銷互動、、抽搖獎、降價等其它行3、服務、按揭、質量工期通報等售中服、質量工期、消費者4、信息、大眾傳媒實際上，正因為A-MCR包含了物流、服務、促銷互動及信，所以，根據自己A-MCR四在市場競爭中，在與消費者等進行單個到市場主體的競爭力，再成就A-MCR成為了企業市場診斷的有效有工具。下面，就讓我們來對南頤花園進行A-MCRA-MCR問題診斷及部分解決一、物流診11.8南片區的開發剛剛開始，如果目前居住本片區，交通不方便（10交線，且南頤花園附近沒有站點），上學自己上下班也受到了限制；購物不方便，安有隱患，文教設施也較缺乏。這些才是造成南頤花園銷售700出本案沒有能夠抓住購房者的真實需求心理，溝通中的主次順序擺錯了位460%是曲靖市本地客戶，而另外40%則是曲靖市周邊的專縣客戶。但非常可惜的是，南頤花園尚未找到接觸這部分客戶并與之形成有效溝通的實效。二、服務診55%，但由于種種原因，南頤花園的銀行按揭卻遲遲難以辦下。置業其中的主要原因是為了方便上學、就業及其更便利的辦取曲靖市的戶口。244、開發商宏鑫地產是首次開發房地產項目，沒有公的形象；南頤花園三、促銷互動診1、南頤花園前期推廣中，在促銷方面主要采取的是銷控和購房送摩托2、其它基于物流、服務實情的，能與購房者形成真正互動溝通的四、信息診1、“花園、家園、團圓”的溝通未能表現出南頤花園的競爭力特2、通過對前期購房者認知南頤花園的途徑顯示，購房者認知南頤花園的主要途徑依次是電視（47%）、路牌（18%）、老客戶帶新客戶的口碑（17%）、偶然路過（16%）、車身（14%）、宣（4%）、報紙（2%）等。但3縱觀上述A-MCRA-MCR園A-MCR南頤花園A-MCR全溝通策質；不信房那看不見的“虛幻品質”；關注離城遠近的地段，重視交通便一、物流策180-100、對區位、朝向等質差單位適時進行低價促銷，以購房人氣并模糊2于此的、臟亂、不熱鬧、不便等看法；交通便利性差，生活、休閑、10入主南頤花園的客戶提供權益之計的交通解決方案：對購房者承諾在10車的站點開通為止。接送起始站、終點站：南頤花園、南城門站點。如果，、繼續延續借用市政規劃：南市區廣場、小區等“未來南市區中心”與未來居住大社區的勢，并利用的各種相關決議、政策等，使南頤花園所處區域的蔚藍前景讓購房者感受得到，甚至觸摸得到。、尋找能為產品人氣的“熱鬧”措施，并因此利用曲靖購房者的湊3、將放量較大（634）的現南頤花園樓盤分成兩期：花好月圓閣、花開為，相對三期、西苑等競爭樓盤，南頤花園明顯放量過大。對對手如此，4、結合曲靖的人文特點，將各旺銷、滯銷樓層進行分別包裝：6-7層、3-51-2板房問題的方略。最好，這種方略還能與樣板房形成上的互 等形式注明商標、羅列）封裝成箱的形式提供給購房者帶回家（并作為合板），亦是今伙之時的驗收及交房標準。二、服務策12、鑒于南頤花園客戶中的近四成是麒麟區以外，因此，戶口對這部分購房者的力將是難以抵消的，有必要加快戶口辦理事宜并加大落戶可能的24 牌形象。這件小投入的關系中的服務，隱藏著較多獲取客戶的現實及1、南頤花園適時動態播以的形式，在有線三臺（曲靖收視率最高的）晚上的黃金影視劇之前、中插播南頤花園這件創地產界先河的事向自己的親朋好友著；使廣大欲購房者感動這從沒被房地產商如此重視過的體現與消費者的行為，驚嘆這從沒有過的工期公告行為，并南頤花園和最終發生行為。為保持受眾的收視習慣和形成般的可信程度，需預示時間并需如“新2、南頤花園：曲靖唯一一家經過處過工期的樓借用力量（通常的力量是難以站出來承擔如：明確南市區規劃般的承諾的）樹立宏鑫地產與南頤花園的誠信形象，并以首家經過處工期的熱賣之點緊緊抓住購房者，促使南頤花園。操作要務：申請曲靖市處進行。除交納的正常的費外，宏鑫地產還要向處交納工期承諾保證金（由處與宏鑫地產共同存入，由處）20萬元，如果南頤花園不能如期交房，此20萬保證金就捐給宏鑫地產就收回保證金。專門舉行“南頤花園工期承諾”儀式，并以“全世界的人都認知”的形象與影響面策略，選址開闊的、大影響的場所進行，如珠江源文化廣1、溝通的重新確定：曲靖購房者的務實心態和競爭樓盤的蜂起正日益影響著南頤花園的銷售。在這種形式下，南頤花園的溝通必須要更具備的務實性，必須要更具備“到牙齒”的針對性與鋒利性，即必結合曲靖購房者務實心理與地產現狀，將原“花園、家園、團圓”的溝通總特調整為：“南城中心起價700元/?的花園小區”。以突出“南城700700助來彌補這些缺點。同時從房地產產品的人性化來講，也有必要增加感性的副來更大地促使南頤花園產品與購房者之間的互動。輔助就是：支撐總的分支主要為南頤花園特殊銷售主張的再現，如：南頤花園“實物樣板驗收”-實物樣板自保管、交房驗收無風險；曲靖唯一經過工期的樓盤-“天下人”新房子、好日子在此實現；南頤花園適時動態和現場售樓部等賣場進行重新包裝。這不僅是對應溝通的變化而變引路過的潛在客戶和加快客戶的。3、對應溝通新，將南頤花園原來的樓書、宣，車身、路牌進行內容更換。并根據車身的效果，在原來的車輛數量上再增加了6輛車，同時另外增加了在曲靖天橋、麒麟廣場等市區中心地段的天橋布標，以將南頤花園“新形象”強勢地展示給外界，強力刺激目標客組成部分。為了進一步滲透這部分客戶群，除了傳統的與可能的口碑外，派單。②在供較高社會地位、較高收入群體搭乘之往返、曲靖專縣的高快車上做座位套（曲靖高快公司14輛高快客車的1132個座位）。體內容為：在曲靖有限三臺黃金影視劇播映前或播映中插播南頤花園1分鐘的實景動畫，電視觀眾根據南頤花園的實景動畫畫面和上面的南頤花園 競猜本樓盤的名字。前100名猜中者，可以不買房就能參加南頤花園的摩托抽獎，并有可能獲得一輛摩托的。此活動在于能為南頤廣大購房者的疑惑與弱化觀望心理，并最終產生購房行為。同時這個傳媒活動還與后面推出的“南頤花園適時動態播報”形成緊湊整體，水到的連續促成傳媒大效果6、南頤花園適時動態播報。適時動態內容模擬：100名通過競猜獲得摩托抽獎機會的；抽獎時間告知；抽獎公布；南頤花園“實物樣板驗收”計劃的推出及消費反應；工期信息，南頤花園曲靖唯一經過處工期的信息推出及消費反應；南頤花園在質量工期等方面的努力；南頤本播報在執行的時候，先期以南頤花園實景動