店鋪選址調(diào)查的分析報(bào)告店鋪選址前首要的打算工作就是對店鋪地址進(jìn)行周密的調(diào)查，列出一份詳盡的選址調(diào)查報(bào)告，從而逐一分析店鋪的選址的利和弊，最終確定該地址是否適合店鋪的運(yùn)營。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第一步人口狀況了解該地段家庭人口及收入水平家庭狀況是影響消費(fèi)需求的基本因素。家庭特點(diǎn)包括：人口、家庭成員年齡、收人狀況等。店鋪選址調(diào)查報(bào)告其次步人口密度的普查一個地區(qū)的人口密度，可以用每平方公里的人數(shù)或戶數(shù)來確定。一個地區(qū)人口密度越高，則選址商店的規(guī)模可相應(yīng)擴(kuò)大。

店鋪選址調(diào)查報(bào)告第三步客流量的統(tǒng)計(jì)一般在評估地理?xiàng)l件時(shí)，應(yīng)仔細(xì)測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是將來商店的客流量。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為：1.各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變更。2.上下車乘客人數(shù)愈多的地方愈有利。3.上下車乘客人數(shù)若削減，又無新的交通工具替代的狀況下，商圈人口也會削減。店鋪選址調(diào)查報(bào)告第四步分析消費(fèi)者的購買力商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平確定的，因此，商圈人口收入水平對地理?xiàng)l件有確定性的影響。家庭人均收入可通過入戶抽樣調(diào)查獲得。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對四周商圈一至二公里半徑的居民依據(jù)分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本2000個。經(jīng)過匯總分析，這2000戶居民中，人均收入在月千元左右的約占50％，500—1000元的占20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的約占10％。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家庭，屬于中等收入水平。店鋪選址調(diào)查和評估方法(1)商圈的調(diào)查商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，和消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，四周肯定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素，但事實(shí)上，還應(yīng)綜合店鋪的業(yè)態(tài)形式、商品的特性、交通網(wǎng)的設(shè)立等一系列因素。而且商圈的形式不肯定都是同心圓，店鋪類型、規(guī)模、四周有無競爭者，顧客來回時(shí)間和交通障礙等都會影響商圈調(diào)查的結(jié)果。商圈包含三個層次：中心商業(yè)田、次級商業(yè)田和邊緣商業(yè)圈。中心商業(yè)圈占這一店鋪顧客總數(shù)的55％一70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大，很少同其他商圈發(fā)生重疊。次級商業(yè)圈包含這一店鋪顧客總數(shù)的15％一25％。這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。邊緣商業(yè)圈包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特別晶、選購品才會吸引他們的到來。①有效商圈范圍的調(diào)查對于新設(shè)店鋪商圈的劃定，往往通過調(diào)查評價(jià)，包括對市場趨勢的分析和對消費(fèi)者的調(diào)查。②商圈的顧客群調(diào)查商圈內(nèi)的顧客群分為兩部分：一是流淌人口：二是住戶。兩種人口對營業(yè)額的影響不同。流淌人口測定的一般方法是：a．指定專人(最好是兩個以上的人員，可輪番測量，獲得全天的測試資料)到預(yù)定的店址測定各年齡層的人數(shù)。b．將幾個時(shí)段內(nèi)測定的流淌人口數(shù)平均，得到每小時(shí)平均人數(shù)。c．預(yù)估不同年齡層可能發(fā)生的客單價(jià)，即每一個顧客的購買金額。d．預(yù)估入店率，即流淌人口中進(jìn)入店鋪的人數(shù)比例。住戶測定的方法是：③商圈內(nèi)的競爭店調(diào)查在作商圈內(nèi)競爭店調(diào)查時(shí)，必需考慮到下列因素：現(xiàn)有同種業(yè)態(tài)店鋪的數(shù)量，規(guī)模分布，新店開張率，全部商店的優(yōu)勢和弱點(diǎn)，短期和長期變動以及飽和狀況等。任何一個商圈都可能處于商店過少、過多或飽和的狀況。過小的商圈內(nèi)只有很少的商店，供應(yīng)滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品和服務(wù)，以至每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個飽和的商圈內(nèi)的商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品和服務(wù)的須要。飽和指數(shù)表明，一個商圈所能支持的商店不行能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由下式求得：一般來說，應(yīng)選擇飽和指數(shù)較高的商圈開店。因?yàn)轱柡椭笖?shù)越大，這意味著改善圈內(nèi)的飽和度越低；飽和指數(shù)越小，商圈的飽和度越高。④開業(yè)后營業(yè)額估算營業(yè)額的估算應(yīng)考慮：商圈內(nèi)常住居民的購買量；商圈范圍內(nèi)企事業(yè)單位的購買量；流淌顧客群的購買量；超級市場在商圈范圍內(nèi)的市場占有率等。⑤合適的賣場面積確定連鎖超市一般對某種業(yè)態(tài)的店鋪都定有賣場面積標(biāo)準(zhǔn)及賣場結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。這一方面是為了樹立統(tǒng)一的企業(yè)形象；另一方面也是為了使商品的平面布置、立體陳設(shè)、設(shè)備安置等店鋪設(shè)計(jì)項(xiàng)目套用標(biāo)準(zhǔn)化的模式，以降低設(shè)計(jì)費(fèi)用；也是為了使各連鎖店的商品結(jié)構(gòu)的基本一樣性而使選購 成本和流淌資金降低。所以，要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營的標(biāo)準(zhǔn)化，首先必需做到賣場面積及結(jié)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化。⑥投資收益調(diào)查通過商圈調(diào)查可以估算店鋪的營業(yè)額，但該店鋪是否值得經(jīng)營，還必需把營業(yè)額和投資額相比較，評估出損益狀況。這項(xiàng)評估要留意長遠(yuǎn)性的考慮，如10年以上。①開店投資預(yù)估。開店投資主要包括：a．設(shè)備。b．工程.c．包裝材料。d．設(shè)計(jì)費(fèi)用。②經(jīng)營費(fèi)用預(yù)估。經(jīng)營費(fèi)甩可分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用兩類。固定費(fèi)用是指和銷售額的變動沒有干脆關(guān)系的費(fèi)用支出，如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、水電費(fèi)、管理費(fèi)等；變動費(fèi)用是指隨商品銷售額的變更96變更韻費(fèi)用,如運(yùn)雜費(fèi)、保管費(fèi)、包裝費(fèi)、商品損耗、借款利息、保險(xiǎn)費(fèi)、營業(yè)稅等。③損益平衡點(diǎn)分析。損益平衡點(diǎn)是指店鋪收益和支出相等時(shí)的營業(yè)額，超過此點(diǎn)，店鋪即有盈利，低于此點(diǎn)即表示虧損。a．損益的計(jì)算方法如下：實(shí)際攢益＝稅前損益—分擔(dān)總部費(fèi)用稅前損益＝銷售毛利—變動費(fèi)用—固定費(fèi)用銷售毛利＝營業(yè)收人—銷售成本b．損益平衡點(diǎn)的計(jì)算方法如下：固定費(fèi)用損益平衡點(diǎn)銷售額：--------------------毛利率-變動費(fèi)用率c．經(jīng)營平安率的計(jì)算方法如下?lián)p益平衡點(diǎn)銷售額經(jīng)營平安率=(1—--------------------)X100％預(yù)期銷售額這一比例是衡量店鋪經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，一般測定的標(biāo)準(zhǔn)為：平安率在30%以上為優(yōu)秀店；20％一30%為優(yōu)良店；10％～20％為一般店；10%以下為不良店。(2)店址調(diào)查的評估方法店址在進(jìn)行了立地調(diào)查，對某些指標(biāo)進(jìn)行了估算后，還不能確定是否適合開店，只有對這些指標(biāo)進(jìn)行評估后，才能做出確定。本節(jié)只給出兩種基本的方法，以供讀者參考。①比較法即將本店的各種條件和銷售業(yè)績良好的商店比較，看看其優(yōu)于本店的條件有哪些，劣于本店的條件有哪些。這樣，企業(yè)就可以了解本店鋪在同類市場上的地位以及不足之處。通過逐步改善，提高企業(yè)在市場上的競爭地位.②市場占有率法對于任何一個店鋪來說，都有一個損益平衡點(diǎn)銷售額的估計(jì)若此銷售額所要求的商圈必要市場占有率比較低，則風(fēng)險(xiǎn)不高；反之，要求的市場占有率越高，風(fēng)險(xiǎn)越高。假設(shè)預(yù)選地的商圈規(guī)模為100萬，只要銷售額達(dá)30萬即可達(dá)損益平衡點(diǎn)，即30％的商圈占有率，風(fēng)險(xiǎn)便不高。若銷售額需達(dá)70萬元才可達(dá)損益平衡點(diǎn)，而70％的商圈占有率是特別高難度的指標(biāo)，萬一有任何失誤，極易蒙受損失。因而，在該地開店的風(fēng)險(xiǎn)就過高。一般來說，某店鋪的必要市場占有率越低越好。某店鋪的必要市插占有率；損益平衡點(diǎn)銷售額／市場規(guī)模市場規(guī)模：商圈內(nèi)戶數(shù)*每戶支出一、調(diào)查目的1.選擇合適開社區(qū)便利店的地域2.具體了解目標(biāo)區(qū)域的消費(fèi)概況以及競爭者狀況，為門店選址供應(yīng)正確依據(jù)。二、調(diào)查對象及抽樣依據(jù)其次手資料及初步消費(fèi)分析，加上專業(yè)人員的實(shí)地考察，選定某小區(qū)居民為調(diào)查對象。由于家庭經(jīng)濟(jì)背景的差異，小區(qū)居民收支也會有差別，從而導(dǎo)致消費(fèi)購買習(xí)慣的差異性。為了精確快速的得出調(diào)查結(jié)果，此次調(diào)查確定采納隨機(jī)抽樣法。三、調(diào)查內(nèi)容:1.哪些地域適合開便利店2.目標(biāo)區(qū)域的周邊環(huán)境3.消費(fèi)者收入調(diào)查4.競爭者調(diào)查四、調(diào)查方法實(shí)地考察、現(xiàn)場問卷調(diào)查五、樣本量：5000份六、調(diào)查執(zhí)行限制:1.資料收集分析：通過查詢、交換、購買、索取、托付情報(bào)網(wǎng)收集等方法獲得相關(guān)二手資料，留意資料來源并對其進(jìn)行效度評估，篩選有用信息。2.實(shí)地考察：對第一步得出的幾個區(qū)域進(jìn)行考察，包括消費(fèi)潛力、周邊環(huán)境及競爭者。3.對目標(biāo)區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)者狀況調(diào)查要求：立地條件：（1）坐落于“生活道路”（2）緊挨車站（3）商圈內(nèi)有足量的生活人口（4）靠近集聚人的場所（5）旁邊有辦公樓街（6）旁邊有單身宿舍或單身公寓（7）房租應(yīng)在一天的銷售額以下（8）競爭者較少不適合便利店發(fā)展的因素：（1）商圈內(nèi)人口極少（2）車流的動線很少（3）地下店鋪（4）要登樓梯的店鋪（5）不能設(shè)店招和燈箱的店鋪（6）店鋪的形態(tài)不規(guī)則競爭者調(diào)查：（1）識別競爭者。（2）識別競爭對手的策略，力求揚(yáng)長避短，發(fā)揮優(yōu)勢，在競爭中保持主動地位。（3）推斷競爭者目標(biāo)，有助于推斷每個競爭者是否對其目前的地位和