樞密院項目解析聯東集團營銷策劃中心2011.03.15第一頁，共十九頁。1項目概況2規劃特點3產品解析4銷售分析第二頁，共十九頁。項目緊鄰五環，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間；距離國貿15公里，亦莊核心配套區7公里，首都機場35公里，亦莊城鐵4公里項目區位國貿15km亦莊核心區7km京津高速京津唐高速第三頁，共十九頁。一期二期商業總占地7萬一期占地4.79萬一期建面3.77萬容積率0.78綠地率25%一期共建29棟純獨棟，現基本都已完工，道路及園林修整中；開發商打算根據一期銷售情況規劃二期產品，現尚未出具體規劃；項目南側是1.1萬平米的商業，開發商欲自持打造餐飲街項目概況第四頁，共十九頁。“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時代的官署，大抵主管軍事；項目秉承了古樞密院思想核心，并以此為案名，以軍號作LOGO，意在展示引領獨棟辦公產品的號召力；“樞密院”案名解析第五頁，共十九頁。1項目概況2規劃特點3產品解析4銷售分析第六頁，共十九頁。四棟異形銅建筑及萬余平米下沉式水景廣場，是園區精心打造的亮點，這些特色提升了園區整體品質，但采光差、空間使用率低、高成本帶來的高價位等原因使銅建筑成了同時期的雞肋；園區特色景觀每棟樓前的綠地都將以高大的灌木圍合起來，成為企業私屬用地；園區外圍（園區與道路間）由幾米寬的果嶺隔離開果嶺第七頁，共十九頁。退臺設計：為了使盡可能多的獨棟能觀賞到中央廣場，廣場兩側的產品基本設計成長條狀，并設計了面向景觀的退臺；產品細節退臺退臺退臺退臺退臺退臺退臺第八頁，共十九頁。所有樓棟都有外掛樓梯，雖然后期會用孔板遮蓋，但園區整體顯凌亂；異形入口外掛樓梯產品細節玻璃罩不少建筑都在某層設置大面積外掛式“玻璃罩”，增強建筑的層次感和采光面積；部分樓棟設置成異形入口，增強了層次感、設計感第九頁，共十九頁。1項目概況2規劃特點3產品解析4銷售分析第十頁，共十九頁。園區的29棟獨棟共2-6層不等，首層層高4.5米，二層以上3.9米；嘉創路2、3層產品均在1000平米以下，沿路設計成低層是為了更好展示里面一排建筑的LOGO；因為小面積戶型最易銷售，所以好的景觀都給了大面積戶型2F3F2F4棟小面積異形銅建筑-----園區最具亮點的產品，位于中央景觀中4F（退臺3層）4F（部分退臺3層）4F4F4F4層獨棟產品----園區最主力產品，圍繞中心廣場排布3F

（退臺2層）6F（退臺2層）三棟樓王均占資源優勢，2、3層兩棟樓王，廣場景觀觀賞面及平層面積均較大；6層樓王位于兩條主路拐角處，昭示性極好，而且是園區獨一無二的白色建筑2F產品排布第十一頁，共十九頁。1000-2500平米4層產品是園區主力面積，占比58%，平層面積從250-600平米不等；1000平米以下產品占比24%，主要由二三層產品及銅建筑構成，小面積產品也是園區最為暢銷的戶型（異形銅建筑除外）；三棟樓王分別有2、3、6層三棟建筑構成，基本都占據了園區最佳位置，是最受客戶青睞的戶型，面積從1546-3291平米，占比18%

層數面積段樓棟總面積面積占比小面積

主力產品2層500-700531348%3層800-900435099%合計

9664317%大面積

主力產品4層10001500-1600230548%1800-20003571215%2100-25004910724%合計

222246658%樓王2層1546115464%3層1975119755%6層3291132919%合計

3681218%異形建筑2層460-930428747%產品面積第十二頁，共十九頁。1項目概況2規劃特點3產品解析4銷售分析第十三頁，共十九頁。2011年3月1日開盤，目前還剩余4棟框架，報價1.7萬，4棟銅建筑，報價2萬，因銷售情況好而暫時停盤，打算園區景觀完成后，現房高價出售；剩余的四棟建筑均沿街或臨廣場，景觀資源及昭示性均好銷售情況第十四頁，共十九頁。財富傳媒------------------------航美傳媒------------------------

紅星股份------------------------國窖北京總部------------------中國品味------------------------中天開元------------------------富嘉永盛------------------------

亨達麥海------------------------控制系統百星電子------------------------儀器儀表首康南海------------------------貿易中石油北京華港---------------石化有多個客戶購買兩棟及以上：其中有一個客戶購買三棟，三個客戶購買兩棟；客戶以傳媒、酒業、建筑裝飾類企業為主，企業自用為主，但投資導向明顯客戶分析傳媒酒業建筑裝飾控制系統儀表儀器貿易石化第十五頁，共十九頁。樞密院快銷原因：位置&交通緊鄰五環、京津高速、京津塘高速；產品純獨棟、低密度、小戶型；服務及附加值第一太平威利斯的物業管理、銅建筑帶來的稀缺及品質感；銷售模式高層營銷+分銷+管委會推介，模式新穎且效果第十六頁，共十九頁。樞密院項目總結：區位及低密度是園區最大的賣點；園區整體外立面灰色墻磚不顯檔次，產品過于考慮異形及層次感，整體感覺凌亂；著重打造的銅建筑及下沉式廣場提升了整個園區的品質；高品質的物業管理也給項目增加了不少附加值；“高層營銷+分銷”的銷售模式，效果明顯；第十七頁，共十九頁。謝謝第十八頁，共十九頁。內容總結樞密院項目解析。項目緊鄰五環，比鄰亦莊，位于京津高速及京津塘高速路之間。距離國貿15公里，亦莊核心配套區7公里，首都機場35公里，亦莊城鐵4公里。一期共建29棟純獨棟，現基本都已完工，道路及園林修整中。開發商打算根據一期銷售情況規劃二期產品，現尚未出具體規劃。“樞密院”本是唐、五代、宋、遼、元時代的官署，大抵主管軍事。項目秉承了古樞密院思想