..北京房地產估價師《案例與分析》：餐飲房地產及其估價特點考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、住宅專項維修資金的使用須經__同意。A．房產管理部門B．物業服務企業C．業主委員會D．業主大會2、為估算某建筑物的重新購建價格，經測算其土建工程直接費為780元／㎡，安裝工程直接費為450元／㎡(其中人工費為50元／㎡)，裝飾裝修工程直接費為900元／㎡(其中人工費為45元／㎡)，又知該地區土建工程綜合費率為土建工程直接費的15％，安裝工程綜合費率為安裝工程人工費的75％，裝飾裝修工程綜合費率為裝飾裝修工程人工費的72％，稅金為3.5％，則該建筑物的建筑安裝裝飾工程費為元／㎡。A：2204.55B：2397.99C：3237.60D：3345.64E：工業用地的監測點評估價格3、某高層樓房占用的土地總面積為800㎡，房地總價值為4000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分此部分的房地價值為2500萬元；乙公司擁有該房地產的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價值為1500萬元．如果按房地價值分攤方法計算，則甲公司擁有的土地數量為。A：466㎡B：496㎡C：506㎡D：596㎡E：工業用地的監測點評估價格4、下列有關債券的表述，不正確的是__。A．債券是一種有價證券，是社會各類經濟主體為籌措資金而向債券投資者出具的、承諾按一定利率定期支付利息、并到期償還本金的債權債務憑證B．債券的票面價值，是債券價格形成的主要依據C．債券利率的高低，主要受銀行利率、發行者的資信級別、償還期限、利率計算方式和資本市場資金供求關系等因素的影響D．債券的償還性、收益性、流動性和安全陛之間具有相關性關系，一般隋況下很難同時兼顧5、是指在施工過程中耗費的構成工程實體的各項費用。A：企業管理費B：規費C：直接工程費D：措施費E：執行層的組織協調6、契稅的稅率為，各地適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府按照本地區的實際情況，在規定的幅度內確定，并報財政部和國家稅務總局備案。A：1％～5％B：2％～5％C：3％～5％D：3％～6％E：執行層的組織協調7、開發商應當自建設工程竣工驗收合格之日起__日內，將有關部門開具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。A．7B．10C．15D．208、以下列入國家三級保護野生藥材物種的是A．虎骨B．熊膽C．血竭D．穿山甲E．黃芩9、一般來說，標準方差越小，投資風險__。A．越小B．越大C．越難控制D．越難估算10、在環境污染類型劃分方法中，將環境污染分為工業污染、交通污染、農業污染、生活污染等的依據是污染的。 A：環境要素 B：性質C：產生的原因 D：空間E：執行層的組織協調11、抵押房屋訂立抵押合同前已出租的，原房屋租賃合同。 A：不受該抵押權c..影響B：應當解除 C：沒有效力 D：不得對抗抵押權 E：執行層的組織協調12、民法是調整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的__的法律規范的總稱。A．權利和義務關系B．財產關系和人身關系C．民事法律關系D．法律關系13、下列關于廉租住房的表述中，正確的是__。A．廉租住房的供應對象包括中低收入家庭B．廉租住房免征房產稅C．廉租住房的供應以實物配租為主D．廉租住房保障面積標準原則上不超過當地人均住房面積的 60%14、下列表述中，正確的是__。A．凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的課稅對象B．房產稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應該免稅D．契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%15、某房地產投資項目的名義收益率為 16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為 5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是。(2005年試題)A：3.57%B：4.00%C：6.56%D：10.56%E：借款合同16、房地產面積測算中的房屋面積，不包括__。A．房屋建筑面積B．房屋使用面積C．共有建筑分攤面積D．房屋占地面積17、某宗房地產的報酬率為7％，收益年限為40年條件下的市場價值為5500元／㎡；若報酬率為8％，收益年限為30年，則該房地產的市場價值為元／㎡。A：4644B：5192C：5308D：5500E：工業用地的監測點評估價格18、直轄市的城市總體規劃，由直轄市人民政府報__審批。A．土地管理局B．城市規劃管理部門C．國務院建設行政主管部門D．國務院19、債券的償還性、收益性、流動性和安全性之間具有關系，一般情況下很難同時兼顧。A：相逆性B：相關性C：相聯性D：統一性E：執行層的組織協調20、統計中反映個體特征或屬性的標志可以分為數量標志和品質標志，下列有關房地產的因素與指標中屬于品質標志的是。A：房地產項目的位置B：房地產項目的總面積C：房地產項目的價格D：房地產項目的容積率E：執行層的組織協調21、李某繼承了其父親的一套房產。按照有關規定，李某應到當地房地產管理部門辦理。A：房屋總登記B：房屋所有權初始登記C：房屋所有權轉移登記D：房屋所有權變更登記E：執行層的組織協調22、下列關于抵押的表述中，不正確的是__。A．抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人B．在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》C．因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足D．抵押物可以重復抵押23、在符合城市規劃和建筑結構安全的條件下，住宅所有權人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用的行為．【2004年考題】A：宅基地所有權B：空間利用權C：地役權D：建筑物相鄰關系E：工業用地的監測點評估價格24、申請房地產估價師初始注冊的，申請人應當向__提交申請資料。A．人事部B．建設部C．省級人事行政主管部門D．所在地省級房地產行政主管部門25、對于任意拍賣，下列說法錯誤的是。 A：以生效的法律文書為依據 B：屬于民事行為C：必須以委托人對標的物擁有所有權或處分權為前提D：目的在于將物品交換兌現E：執行層的組織協調二、多項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，有 2個或2個以上符c..合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、某個國家自2000年至2004年的基尼系數分別為0.33、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判斷__。A．該國家的居民收入分配趨于平均化B．該國家的居民收入分配兩極分化越來越嚴重C．該國家的居民收入水平呈現出上升的趨勢D．該國家的居民收入呈現出上升的趨勢2、寫字樓物業服務企業在選擇租戶時，往往注重考察租戶的。A：商業信譽和財務狀況B：面積需求大小C：租金支付方式D：物業服務需求E：與寫字樓業主的關系3、下列房地產中，不得抵押的有。A：集體所有的土地使用權B：村辦企業廠房C：列入城市房屋拆遷范圍的房屋D：宅基地E：已經設定抵押權的房地產4、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前，該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。A．536B．549C．557D．8165、一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權年限為40年，建筑物經濟壽命為50年。則這種情況下，計算建筑物折舊的經濟壽命應為__年。A．50B．40C．46D．不確定6、下列關于潛在毛租金收入，說法正確的是__。A．物業可以獲取的最大租金收入稱潛在毛租金收入B．它等于物業內全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積C．能夠改變其收入的唯一因素是租金水平的變化或可出租面積的變化D．它代表物業實際獲取的收入E．實際租金收入與潛在毛租金收入相等7、下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有 __。A．僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品房預售許可證書號 B．在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱C．預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容D．在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離E．房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容8、假設某個消費者的全部收入都用于商品甲和商品乙兩種商品類型的消費，若該消費者增加對商品甲的消費。則對商品乙的消費的邊際效用__。A．減少B．增加C．不變D．可能增加也可能減少9、隊經濟上看，土地利用的一般順序是：__。A．商業、辦公、工業、居住B．商業、辦公、居住、工業C．辦公、商業、居住、工業D．商業、居住、辦公、工業10、甲公司的主營業務收入為210億元，主營業務成本為182．50億元，年初存貨為60億元，年未存貨為10億元，其存貨周轉天數是天。A：61B：70C：120D：140E：執行層的組織協調11、可比實例一般選取的數量范圍為 __。A．3～5B．5～10C．6～8D．3～1012、__是指個人之間相互以貨幣或實物提供的信用。A．消費信用B．個人信用C．民間信用D．相互信用13、根據有無抵押擔保，債券可分為。A：信用債券B：抵押債券C：擔保債券D：記名債券E：公募債券14、投資的作用。A：投資是一個國家經濟增長的基本推動力B：投資與企業發展密切相關C：投資可以促進人民生活水平提高D：投資有利于國家的社會穩定和國際交往E：投資可以抑制通貨膨脹15、房地產貸款擔保通常有三種形式， 其中不包括__。A．保證B．信譽C．抵c..押D．質押16、銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到__因素。A．抵押物的流動性B．貸款期限的長短C．通貨膨脹的預期D．貸款企業的信用等級E．所處的市場條件17、某房地產開發項目，經過測算得出如下數據：如果市場前景好將產生5680萬元凈現值；如果市場狀況一般將產生2450萬元凈現值；如果市場前景不好，則將產生-3680萬元凈現值，經分析市場前景為：好的概率為45％；一般概率為35％；不好的概率為20％．則該項目的期望值為萬元．(2008年試題)A：2677．50B：3680．60C：4003．50D：5356．80E：借款合同18、某建筑物，經實地勘察預計尚可使用 30年，無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為__%。A．40B．60C．50D．6719、細分市場評價主要涉及等三個方面。A：細分市場的可衡量性B：細分市場的規模和發展前景C：細分市場的差異性大小D：企業的目標和資源E：細分市場結構的吸引力20、下列不屬于基本報表的是__。A．資金來源與運用表B．經營成本估算表C．資產負債表D．損益表21、僅以發行價格與券面價值的差價作為利息的債券是。A：附息債券B：貼水債券C：信用債券D：擔保債券E：執行層的組織協調22、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有__。A．可逆性和可延期性B．可