周成斌2015年11月25日工程策劃案例探討目錄21集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)策劃回顧456策劃的目的工程策劃的前置要件項(xiàng)目總在工程策劃中的角色237工程策劃的內(nèi)容

策劃的實(shí)施（沈陽(yáng)皇姑項(xiàng)目實(shí)例）結(jié)語(yǔ)1集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)策劃回顧34前置策劃策劃目標(biāo)策劃背景二三質(zhì)量策劃工程策劃五四一需要集團(tuán)、區(qū)域協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題六策劃模板集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)策劃回顧5策劃目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)成本目標(biāo)資金目標(biāo)銷售目標(biāo)前置策劃組織策劃設(shè)計(jì)策劃招標(biāo)策劃采購(gòu)策劃報(bào)建策劃工程策劃四搶四保重點(diǎn)123工藝優(yōu)化質(zhì)量策劃集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)策劃回顧貨量策劃前期策劃2策劃的目的67策劃是為了在特定的時(shí)間內(nèi)完成特定任務(wù)目標(biāo)的有組織的行為；是組織者整合各種資源，因時(shí)、因地而進(jìn)行的一種安排周密的活動(dòng)。策劃的目的8策劃的目的何為工程策劃？工程策劃是為了在3-4個(gè)月內(nèi)完成從拿地到樣板示范區(qū)開(kāi)放直至開(kāi)售前的全部工作而進(jìn)行的組織活動(dòng)。項(xiàng)目完美開(kāi)放銷售大賣為公司獲取利潤(rùn)（1元變2元）快速回籠資金投入下一循環(huán)3工程策劃的前置要件9思考：新項(xiàng)目的工程策劃從何時(shí)開(kāi)始？為什么從這一天開(kāi)始？土地協(xié)議簽訂日（掛牌日）B.土地摘牌日

C.投資立項(xiàng)會(huì)D.投資決策會(huì)E.建筑工程規(guī)劃許可證下發(fā)日10工程策劃的前置要件工程策劃不是孤立的事件，是與項(xiàng)目落地全過(guò)程密切相關(guān)的。在關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)（投資立項(xiàng)日）項(xiàng)目總主導(dǎo)牽頭開(kāi)始策劃工作，將對(duì)工程策劃產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，甚至決定了能否通過(guò)投資決策會(huì)。11工程策劃的前置要件地下車庫(kù)、土方、樣板區(qū)設(shè)置等工程相關(guān)問(wèn)題是要在定位策劃時(shí)就要有意識(shí)的進(jìn)行處理，并以最佳方案比對(duì)作為選擇項(xiàng)，比對(duì)內(nèi)容包括：經(jīng)濟(jì)性、可售情況、施工周期、施工與參觀的便利性等等。12工程策劃的前置要件工程策劃前置要件13知己（主觀）知彼（客觀）工程策劃的前置要件知己（主觀）14項(xiàng)目定位策劃規(guī)劃及圖紙項(xiàng)目的自然情況做什么產(chǎn)品工程策劃的前置要件盈利模式占地四至地型容積率規(guī)劃戶型綠化裝修知彼（客觀）15當(dāng)?shù)氐娜宋摹⒌乩項(xiàng)l件當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)報(bào)建條件當(dāng)?shù)氐母?jìng)品情況當(dāng)?shù)毓┓襟w系和造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)工程策劃的前置要件思考：做到知己知彼有什么作用？

16工程策劃的前置要件知己知彼17工程策劃的前置要件百戰(zhàn)不殆如何達(dá)到時(shí)間要求如何滿足特定標(biāo)準(zhǔn)如何達(dá)到策劃目標(biāo)達(dá)成利潤(rùn)目標(biāo)知己發(fā)掘盈利模式找出解決方案知彼迎接挑戰(zhàn)4項(xiàng)目總在工程策劃中的角色18項(xiàng)目總自身角色認(rèn)知19項(xiàng)目總在工程策劃中的角色主心骨邏輯思路明確（總設(shè)計(jì)師）善于調(diào)劑內(nèi)部工作（調(diào)度員）潤(rùn)滑劑知人善任（團(tuán)隊(duì)領(lǐng)袖）知識(shí)全面，能打硬仗（攻堅(jiān)者）善于利用外部資源（外交官）5工程策劃的內(nèi)容20目標(biāo)分解21工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解資金目標(biāo)成本目標(biāo)銷售目標(biāo)運(yùn)營(yíng)目標(biāo)客戶目標(biāo)成就雙享資金目標(biāo)22工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解融資自有資金投入自有資金周轉(zhuǎn)率支出控制回款控制24工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解成本目標(biāo)土地成本凈利潤(rùn)行政與前期工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)景觀環(huán)境工程社區(qū)管網(wǎng)工程工程建設(shè)其他費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、管理費(fèi)稅金銷售目標(biāo)24工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解開(kāi)盤當(dāng)日銷售目標(biāo)開(kāi)盤首月銷售目標(biāo)開(kāi)盤首年銷售目標(biāo)全周期銷售目標(biāo)（時(shí)間、金額）運(yùn)營(yíng)目標(biāo)25工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解展示區(qū)開(kāi)放開(kāi)售交樓入伙26質(zhì)量樣板區(qū)展示效果服務(wù)貨量區(qū)交樓效果客戶目標(biāo)售后服務(wù)客戶感受工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解思考：

銷售目標(biāo)與資金目標(biāo)有什么關(guān)系？

成本目標(biāo)與銷售目標(biāo)有什么關(guān)系？

27工程策劃的內(nèi)容——目標(biāo)分解統(tǒng)籌兼顧28工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容設(shè)計(jì)策劃開(kāi)發(fā)報(bào)建策劃施工策劃采購(gòu)策劃成本策劃組織策劃設(shè)計(jì)策劃29規(guī)劃戶型施工圖裝修園建工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容開(kāi)發(fā)報(bào)建策劃30建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用權(quán)證商品房預(yù)售許可證建設(shè)工程施工許可證工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容建設(shè)用地規(guī)劃許可證施工策劃31工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容進(jìn)度計(jì)劃場(chǎng)地布置人、材、機(jī)工序安排三通一平施工方案圖紙圖紙32專人跟進(jìn)完成時(shí)間工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容出圖順序三通一平方案布置完成時(shí)間給水通電形成環(huán)路臨路與正式路結(jié)合應(yīng)急措施場(chǎng)地布置33材料堆放區(qū)域劃分照明設(shè)施吊車位置工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容進(jìn)度計(jì)劃分項(xiàng)計(jì)劃節(jié)點(diǎn)倒排風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)人、材、機(jī)34需求進(jìn)場(chǎng)機(jī)動(dòng)調(diào)配備用工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容工序安排梳理清晰有序穿插合理安排施工方案工藝優(yōu)化材料優(yōu)化設(shè)計(jì)優(yōu)化地下地上采購(gòu)策劃35景觀材料裝修材料軟裝飾品綠化苗木工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容營(yíng)銷包裝成本策劃36目標(biāo)成本設(shè)定招標(biāo)控制金額工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容品牌比選方案比選（二次利用）工程優(yōu)化組織策劃37項(xiàng)目組織架構(gòu)會(huì)議策劃工程策劃的內(nèi)容——策劃內(nèi)容溝通機(jī)制38工程策劃的內(nèi)容——主線計(jì)劃3.26投資立項(xiàng)5.26投資定案6.25成本策劃會(huì)6.30項(xiàng)目摘牌9.9示范區(qū)開(kāi)放規(guī)劃方案成本資金測(cè)算出圖招標(biāo)進(jìn)場(chǎng)采購(gòu)報(bào)建計(jì)劃按計(jì)劃實(shí)施施工策劃開(kāi)發(fā)報(bào)建策劃采購(gòu)策劃同步設(shè)計(jì)策劃成本策劃前置6策劃的實(shí)施39案例1：開(kāi)發(fā)報(bào)建策劃在2個(gè)月時(shí)間內(nèi)如何完成二線城市開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃？如：沈陽(yáng)市皇姑項(xiàng)目40策劃的實(shí)施——案例141周邊管網(wǎng)道路開(kāi)口企業(yè)核名人防溝通五圖一書規(guī)劃預(yù)審營(yíng)業(yè)執(zhí)照企業(yè)注資土地摘牌成交確認(rèn)繳費(fèi)證明土地合同宗地圖用地規(guī)劃國(guó)土證環(huán)評(píng)批復(fù)抗震登記立項(xiàng)批文人防許可凈空批復(fù)工程規(guī)劃建筑名稱審查委托審圖合格證中標(biāo)通知合同備案農(nóng)民工保證金施工許可證門牌號(hào)房產(chǎn)測(cè)繪銷售面積審核通知預(yù)售許可證現(xiàn)場(chǎng)踏勘32份證件179份文件策劃的實(shí)施——案例142資料獲取周邊管網(wǎng)道路開(kāi)口企業(yè)核名人防溝通五圖一書規(guī)劃預(yù)審營(yíng)業(yè)執(zhí)照土地公示信息收集企業(yè)注資土地摘牌成交確認(rèn)繳費(fèi)證明土地合同宗地圖用地規(guī)劃國(guó)土證擴(kuò)初審定環(huán)評(píng)批復(fù)抗震登記立項(xiàng)批文人防審定人防繳費(fèi)人防許可凈空批復(fù)行政處罰工程規(guī)劃建筑名稱審查委托審圖合格證繳納社保中標(biāo)通知合同備案農(nóng)民工保證金現(xiàn)場(chǎng)踏勘監(jiān)督委托施工許可證門牌號(hào)房產(chǎn)測(cè)繪銷售面積審核通知預(yù)售許可證策劃的實(shí)施——案例143報(bào)建專員北平項(xiàng)目副總王偉佳未來(lái)領(lǐng)袖齊岳合作方王坤生國(guó)土證土地出讓合同、交款用地規(guī)劃許可證規(guī)劃方案審定確認(rèn)土地權(quán)屬工程規(guī)劃許可證立項(xiàng)、環(huán)保審批消防建審、凈空批復(fù)溝通執(zhí)法處罰人防方案審批施工許可證預(yù)售許可證中標(biāo)通知書、質(zhì)監(jiān)、合同備案繳費(fèi)踏勘、安全監(jiān)督施工圖審查、五方責(zé)任銀行證明建筑平面圖、預(yù)售方案繳備案費(fèi)、信息費(fèi)預(yù)測(cè)繪策劃的實(shí)施——案例1完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)證完成初步設(shè)計(jì)審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2015年6月24日按計(jì)劃完成2015年6月30日按計(jì)劃完成2015年7月20日2015年7月17日完成2015年7月22日2015年8月11日完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理2015年7月23日按計(jì)劃完成2015年7月25日2015年8月13日完成2015年7月30日2015年8月26日完成2015年8月30日按計(jì)劃完成2017年10月30日主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注44策劃的實(shí)施——案例145報(bào)建政策了解透工作前置準(zhǔn)備足資源利用最大化時(shí)間底線不突破成功關(guān)鍵規(guī)劃提起預(yù)審摘牌前通過(guò)評(píng)審會(huì)、并形成會(huì)議紀(jì)要內(nèi)部分工明確用好合作方領(lǐng)導(dǎo)也是資源策劃的實(shí)施——案例1思考：如果規(guī)劃、圖紙發(fā)生變更，報(bào)建時(shí)間節(jié)點(diǎn)是否可控？46策劃的實(shí)施——案例147配套先行圖紙方案確定優(yōu)秀供方人員材料資源利用摘牌后23天完成配套管網(wǎng)施工綜合管網(wǎng)管網(wǎng)優(yōu)化提前預(yù)審提前定價(jià)良好合作基礎(chǔ)的單位施工人員施工材料區(qū)域資源項(xiàng)目、區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)協(xié)助``協(xié)助提前供電提前預(yù)留施工人員、施工材料資源利用，熱力引入競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目及區(qū)域協(xié)助談價(jià)、降低成本。案例2：配套策劃策劃的實(shí)施——案例248例：熱力工程華順熱力120元/㎡（不含熱力表）興合熱力108元/㎡（含熱力表）皇姑北部唯一熱力公司溝通政府協(xié)助引入新單位競(jìng)爭(zhēng)華順熱力96元/㎡（含熱力表）降價(jià)策劃的實(shí)施——案例249①排水②給水③燃?xì)猗軣崃Β輳?qiáng)電⑥弱電⑦消防策劃的實(shí)施——案例250臨電07.01│07.15臨水07.01│07.03排水07.05│07.14給水07.06│07.07燃?xì)?7.15│07.16熱力07.16│07.19強(qiáng)弱電07.20│07.22消防07.22│07.23時(shí)間軸對(duì)比07.01│07.0707.01│07.0507.09│07.1507.10│07.1207.17│07.1807.13│07.1607.19│07.2207.22│07.23計(jì)劃實(shí)際策劃的實(shí)施——案例2思考：如何做到工程計(jì)劃、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)雙達(dá)標(biāo)？51策劃的實(shí)施——案例252凈利潤(rùn)率定案階段6.19%后評(píng)估階段7.21%案例3：成本策劃策劃的實(shí)施——案例353設(shè)計(jì)建筑理念做地產(chǎn)招標(biāo)融資規(guī)劃方案產(chǎn)品戶型限額設(shè)計(jì)產(chǎn)品適配品牌對(duì)比成本鎖定限額招標(biāo)年度招標(biāo)增加貸款財(cái)務(wù)成本風(fēng)險(xiǎn)成本覆蓋貸款利息IRR提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移總包材料替換二次利用策劃的實(shí)施——案例354策劃比選方案成本成本項(xiàng)總量單位成本指標(biāo)金額（萬(wàn)元）總成本（萬(wàn)元）方案1:不建人防人防異地建設(shè)費(fèi)2941㎡2000588588方案2:部份建人防部份不建人防地下室建造成本3800㎡380214451616人防異地建設(shè)費(fèi)857㎡2000171方案3:全部自建人防人防地下室建造成本4900㎡380218631863人防方案策劃說(shuō)明：

人防指標(biāo)均在政府規(guī)定范圍內(nèi)，經(jīng)與政府協(xié)商，在保證車位個(gè)數(shù)及面積的前提下，盡量將人防地下室面積降到最低。現(xiàn)根據(jù)政府標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)濟(jì)效益情況，選擇方案2進(jìn)行建設(shè)。人防方案對(duì)比分析策劃的實(shí)施——案例355方案說(shuō)明成本項(xiàng)目單價(jià)單位數(shù)量(m2)總計(jì)（萬(wàn)元）金額(萬(wàn)元)方案1:綜合樓兩層綜合樓建安成本2200元/m22770610.282274.68綜合樓硬裝成本4400元/m227701220.56綜合樓軟裝成本1600元/m22770443.84方案2綜合樓兩層,原二樓設(shè)計(jì)為辦公室,現(xiàn)將樣板房直接設(shè)置在綜合樓一層

綜合樓建安成本1903元/m22770527.891073.44綜合樓硬裝（豪裝）成本3500元/m2600210.00綜合樓硬裝（簡(jiǎn)裝）成本600元/m22100126.00綜合樓軟裝成本1575元/m260094.50樣板房硬裝成本3500元/m217761.95樣板房軟裝成本3000元/m217753.10售樓處方案對(duì)比分析策劃的實(shí)施——案例356外立面專項(xiàng)策劃說(shuō)明：

經(jīng)項(xiàng)目對(duì)廠家送樣進(jìn)行對(duì)比，觀感質(zhì)量滿足需求，價(jià)格對(duì)比具有明顯優(yōu)勢(shì)。因此，項(xiàng)目建議外墻涂料品牌選用海虹老人，真石漆選用華潤(rùn)集采型號(hào)。一方面保證品質(zhì)，一方面節(jié)約成本。外立面方案對(duì)比分析策劃的實(shí)施——案例357電梯招標(biāo)對(duì)比分析單位報(bào)價(jià)談價(jià)沈陽(yáng)博林特電梯3312200奧的斯電梯38266003780000廣州廣日電梯3766900迅達(dá)電梯4987360蒂森電梯4250000華升富士達(dá)電梯4148600通力電梯4800660東芝電梯3979160電梯招標(biāo)說(shuō)明：

組織集團(tuán)指定品牌電梯與市場(chǎng)品牌共同參與招標(biāo)。因電梯事故相繼發(fā)生，考慮品牌效應(yīng)，與一線品牌進(jìn)行談價(jià)，其他廠家無(wú)降價(jià)意向，最終奧的斯報(bào)價(jià)最低中標(biāo)。策劃的實(shí)施——案例3關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)定案階段后評(píng)估階段差異偏差原因分析凈利潤(rùn)率（%）6.19%7.21%1.02%單方成本降幅2%，導(dǎo)致凈利率升高1.02%。凈利潤(rùn)（周期）（億元）0.610.720.11單方成本降幅2%，導(dǎo)致凈利潤(rùn)升高0.11億元。項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率IRR（%）12.40%30.19%17.79%后評(píng)估引入貸款，故內(nèi)部收益率提高。累計(jì)投入資金靜態(tài)（億元）2.962.38-0.58項(xiàng)目工程款支出控制較好，自有資金投入減少。年化自有資金投入（億元）0.750.73-0.02項(xiàng)目工程款支出控制較好，年化自有資金投入減少。自有資金年化收益率（%）48%55%7%年化自有資金投入變化較小，凈利潤(rùn)增加，影響自有資金年化收益率提高。土地獲利倍數(shù)0.290.340.05凈利潤(rùn)增加，導(dǎo)致土地獲利倍數(shù)上升。成就共享獎(jiǎng)金（萬(wàn)元）700.21997.08296.87項(xiàng)目整體成本控制較好，單方成本降低，售價(jià)上浮，影響凈利潤(rùn)上漲18%，成就共享獎(jiǎng)金上浮42%。全成本對(duì)比分析總結(jié)58策劃的實(shí)施——案例359策劃的實(shí)施——案例3序號(hào)分類施工單位定標(biāo)方式定標(biāo)系數(shù)目標(biāo)成本合約規(guī)劃金額招標(biāo)控制金額合同金額1一標(biāo)段總包（含示范區(qū)）東北金城建設(shè)股份有限公司議標(biāo)89.75%10398萬(wàn)

(1505元/m2)10398萬(wàn)

(1505元/m2)10294萬(wàn)

（1489元/m2）8490.06萬(wàn)

(1183.15元/m2)2二標(biāo)段總包沈陽(yáng)騰越建筑工程有限公司招標(biāo)91.48%2513萬(wàn)

(1339元/m2)2513萬(wàn)

(1339元/m2)2491萬(wàn)

（1325元/m2）2154.65萬(wàn)

(1148.00元/m2)3示范區(qū)園建沈陽(yáng)正發(fā)園林綠化工程有限公司招標(biāo)89.94%277萬(wàn)

(440元/m2)214萬(wàn)

(390元/m2)203萬(wàn)

(370元/m2)102.46萬(wàn)

（379.46元/m2）4示范區(qū)消防沈陽(yáng)吉方消防工程有限公司議標(biāo)88%20萬(wàn)

(92元/m2)20萬(wàn)

(92元/m2)20萬(wàn)

(92元/m2)19.07萬(wàn)

(88元/m2)5樁基礎(chǔ)遼寧建筑標(biāo)準(zhǔn)勘察設(shè)計(jì)院招標(biāo)97.99%1203萬(wàn)

(85元/m2)1203萬(wàn)

(85元/m2)1143萬(wàn)

（80.78元/m2）787.83萬(wàn)

(56.27元/m2))6道路工程沈陽(yáng)市第二市政建設(shè)工程有限公司招標(biāo)83.30%300萬(wàn)

(320元/m2)300萬(wàn)

(320元/m2)285萬(wàn)

(304元/m2)276.39萬(wàn)

(221.54元/m2))7塑鋼門窗工程沈陽(yáng)市東陵區(qū)東塔金屬門窗廠招標(biāo)99%1228萬(wàn)

（498元/㎡）1167萬(wàn)

（474元/㎡）1109萬(wàn)

（450元/㎡）841.04萬(wàn)

（350元/m2）8樁基檢測(cè)遼寧方正檢測(cè)技術(shù)有限公司招標(biāo)53.82%21萬(wàn)

(1.5元/m2）19萬(wàn)

（1.3元/㎡）10萬(wàn)

(0.67元/m2）4.6萬(wàn)

(0.31元/m2）9廣告圍擋沈陽(yáng)市東陵區(qū)善美標(biāo)識(shí)制作部招標(biāo)85%54萬(wàn)

(4元/m2)51萬(wàn)

（3.3元/m2）45萬(wàn)

（2.9元/m2）33萬(wàn)

（2.4元/㎡）10電梯工程奧的斯電梯（中國(guó)）有限公司招標(biāo)——489萬(wàn)

(35元/m2)465萬(wàn)

(30元/m2)420萬(wàn)

(27元/m2)378萬(wàn)

(24.55元/m2)成本管控實(shí)施對(duì)比思考1：如果資金投入方式發(fā)生改變，考慮融資，會(huì)使自有資金使用率上升，同時(shí)需考慮貸款利息撥備，那么成本策劃的預(yù)留是否能夠填補(bǔ)貸款利息？60策劃的實(shí)施——案例3思考2：如果產(chǎn)品發(fā)生了改變，如：毛坯銷售改為精裝銷售（皇姑項(xiàng)目），會(huì)對(duì)成本有何影響？成本策劃階段應(yīng)如何全面考慮以隨時(shí)應(yīng)變？61策劃的實(shí)施——案例3示范區(qū)貨量區(qū)沈陽(yáng)皇姑項(xiàng)目工程策劃實(shí)例62沈陽(yáng)皇姑青城山路項(xiàng)目

工程策劃皇姑項(xiàng)目管理部2015年6月24日目錄前置策劃項(xiàng)目背景目標(biāo)策劃二三質(zhì)量策劃工程策劃五四一需要集團(tuán)、區(qū)域協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題六6465目標(biāo)地塊金廊沈陽(yáng)市政府黃河北大街三臺(tái)子商圈道義商圈怒江北街延長(zhǎng)線（建設(shè)中）重大交通節(jié)點(diǎn)距離/用時(shí)路徑路況沈陽(yáng)北站11.3公里/20分鐘青城山路-黃河大街雙向6車道沈陽(yáng)站15公里/30分鐘青城山路-黃河大街-黃河南大街雙向6車道沈陽(yáng)市政府12.5公里/25分鐘青城山路-黃河大街-北陵大街-青年大街雙向4車道道義商圈3.3公里/5分鐘青城山路-道義南大街雙向4車道三臺(tái)子商圈3.6公里/8分鐘青城山路-黃河北大街雙向4車道市場(chǎng)定位：目標(biāo)市場(chǎng)為皇姑區(qū)及北于洪，項(xiàng)目類型為剛需及教育剛改二、項(xiàng)目背景——地理位置66青城山路、高壓線恒大雅苑、京沈西二街、高壓線垃圾處理廠地塊現(xiàn)狀：凈地計(jì)劃于年底前完成遷移目標(biāo)地塊總占地面積共212畝，容積率：2.3，地價(jià)：214萬(wàn)/畝；首期地塊94畝，計(jì)劃于2015年6月30日摘牌，后期118畝土地后續(xù)獲取。北側(cè)規(guī)劃路已開(kāi)始施工二、項(xiàng)目背景——地塊周邊情況

首期地塊94畝67首期開(kāi)工/首期貨量二次加推貨量樣板房示范區(qū)緩建貨量首期地塊2015.06.30摘牌（約94畝，建筑面積約14萬(wàn)㎡容積率2.3，總貨值約9.85億）計(jì)劃：2015-7-1開(kāi)工

2015-9-26開(kāi)售二、項(xiàng)目背景——分期開(kāi)工計(jì)劃二、項(xiàng)目背景—展示區(qū)范圍68展示區(qū)總建筑面積：2770㎡總占地面積：4950㎡臨建板房2戶J495豪裝板房：75㎡YJ85精裝板房：89㎡開(kāi)工時(shí)間：2015.07.01開(kāi)放時(shí)間：2015.09.12開(kāi)售時(shí)間：2015.09.26分項(xiàng)工程開(kāi)工時(shí)間完工時(shí)間主體土建2015-07-012015-07-18配套工程2015-07-032015-07-20裝修工程2015-07-232015-09-10園建工程2015-07-212015-08-27綠化工程2015-07-302015-08-27二、項(xiàng)目背景—貨量組織方案69首期貨量區(qū)：8.8萬(wàn)㎡貨值：5.84億高層洋房（J495）1棟：1.1萬(wàn)㎡高層洋房（Y191）2棟：2.62萬(wàn)㎡多層洋房（YJ70）6棟：2.77萬(wàn)㎡多層洋房（YJ85）1棟：0.3萬(wàn)㎡多層洋房（YJ70-85）3棟：1.09萬(wàn)㎡商鋪：0.56萬(wàn)㎡開(kāi)工時(shí)間：2015-08-01開(kāi)售時(shí)間：2015-09-26加推貨量：2.56萬(wàn)㎡貨值：1.76億高層洋房（J495）2棟：2.2萬(wàn)㎡商鋪：0.36萬(wàn)㎡開(kāi)工及開(kāi)售時(shí)間：待定（視開(kāi)盤認(rèn)籌情況）緩建貨量：2.71萬(wàn)㎡貨值：2.25億高層洋房（J495）2棟：2.2萬(wàn)㎡商鋪：0.51萬(wàn)㎡其中人防地庫(kù)面積：3800㎡開(kāi)工及開(kāi)售時(shí)間：待定首期貨量加推貨量緩建貨量二、項(xiàng)目背景—貨量施工計(jì)劃首期貨量將依照以上計(jì)劃進(jìn)行施工，確保9月25日取得預(yù)售許可證。70二、項(xiàng)目背景—里程碑計(jì)劃沈陽(yáng)青城山路碧桂園2015年里程碑計(jì)劃苑區(qū)圖

編

號(hào)產(chǎn)品情況土地獲取（摘牌或簽訂土地出/轉(zhuǎn)讓協(xié)議）規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定開(kāi)工開(kāi)售竣工驗(yàn)收

及備案交樓聯(lián)合驗(yàn)收備注類型層數(shù)建筑面積（㎡）交付

標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)示范單位幼兒園22770豪裝2015-6-302015-6-302015-7-12015-9-12

（達(dá)到開(kāi)放條件）————幼兒園前期做為售樓處使用，后期移交政府，根據(jù)售樓處使用情況確定驗(yàn)收備案及移交時(shí)間。1-1區(qū)多層

多層

(10棟)5、642843精裝2015-6-302015-6-302015-8-12015-9-262017-4-252017-4-30

1-1區(qū)高層

高層

（2棟）2926790精裝2015-6-302015-6-302015-8-12015-9-262018-7-102018-7-15

高層

（1棟）2911788精裝

商鋪1、25330毛坯注:（1）2015年春節(jié)為2015-2-19；2016年春節(jié)為2016-2-8；2017年春節(jié)為2017-1-28；(2)預(yù)售條件：獨(dú)立、雙拼、聯(lián)體別墅及七層以下洋房（≤6層）需完成土建主體封頂；七層以上（≥7層）電梯洋房完成土建主體的1/3；(3)冬季停工期：11月15日至次年4月1日。事項(xiàng)工作內(nèi)容計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間完成狀況項(xiàng)目責(zé)任人備注摘牌土地摘牌2015-6-92015-6-30等待摘牌鐘任國(guó)土方展示區(qū)場(chǎng)平、回填2015-6-292015-7-10按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)摘牌前一天完成展示區(qū)清表臨水臨水安裝2015-6-52015-7-3按計(jì)劃進(jìn)行梁少斌臨水由京沈西二街自來(lái)水一次管網(wǎng)接入至紅線處預(yù)留臨水接駁點(diǎn)，紅線內(nèi)由總包自行接入。臨電臨電安裝2015-6-52015-7-15按計(jì)劃進(jìn)行梁少斌臨電方案已報(bào)審，需摘牌后施工，前期施工由單位考慮發(fā)電機(jī)自行發(fā)電臨路臨時(shí)道路施工2015-6-302015-7-5按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)地勘樣板區(qū)詳勘2015-6-92015-6-14按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)貨量區(qū)詳勘2015-6-92015-6-25按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)逐步完成，逐步提交數(shù)據(jù)圍墻圍擋工程2015-6-202015-6-30按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)沿市政路地塊圍閉6月30日完成，展示區(qū)圍閉9月3日完成。臨建臨設(shè)生活區(qū)2015-6-202015-6-29按計(jì)劃進(jìn)行孔慶國(guó)72二、項(xiàng)目背景—前期工作完成情況73二、項(xiàng)目背景—現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度情況地塊內(nèi)為凈地，待清表目錄前置策劃項(xiàng)目背景目標(biāo)策劃二三質(zhì)量策劃工程策劃五四一需要集團(tuán)、區(qū)域協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題六74三、前置策劃—策劃主線75搶臨設(shè)，保暢通；項(xiàng)目策劃主線1324搶主體，保裝修；搶地下，保地上；搶板房，保貨量；?摘牌前溝通政府協(xié)調(diào)臨時(shí)用地，并搭建滿足展示區(qū)施工的臨舍需求。?臨水、臨電摘牌立即施工，保證施工使用，并有應(yīng)急措施。?有序地組織材料堆放場(chǎng)地。?優(yōu)先保證樣板區(qū)道路通暢。?展示區(qū)市政管網(wǎng)與主體基礎(chǔ)交叉施工，先行完成南側(cè)管網(wǎng)預(yù)埋，移交場(chǎng)地給總包單位。?管網(wǎng)施工完成后，泳池立即進(jìn)行結(jié)構(gòu)施工，提前完成地下部分，為后續(xù)施工提供有效作業(yè)面。?主體工程實(shí)施周期彈性較大，制定合理措施，搶工同時(shí)充分考慮質(zhì)量控制方案，并保證裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間及合理工期。?裝修工程實(shí)施階段工期較難壓縮。?保障裝修質(zhì)量，一次驗(yàn)收合格。?板房展示區(qū)一定要完美開(kāi)放才可開(kāi)盤。?泳池及土建同時(shí)施工，能上的設(shè)備和人力盡量上，合理安排穿插施工，為后續(xù)園建、綠化進(jìn)場(chǎng)創(chuàng)造條件。?貨量區(qū)±0即預(yù)售，貨量區(qū)工期較充裕，報(bào)建為關(guān)鍵，確保開(kāi)盤時(shí)證件齊全。三、前置策劃—項(xiàng)目組織架構(gòu)項(xiàng)目總計(jì)人員配置8人。（未含合作方派駐人員）工程部、綜合部部門經(jīng)理各1名。76●項(xiàng)目管理責(zé)任到人、獎(jiǎng)懲措施明確。●參建單位責(zé)任到人、計(jì)劃先行、計(jì)劃必行。●項(xiàng)目部嚴(yán)格控制參建單位管理人員流動(dòng)。●組建零工施工班組，應(yīng)對(duì)施工空白及模糊地帶。●建立QQ群、微信群、確保溝通零延時(shí)、指令直達(dá)責(zé)任人。●片區(qū)責(zé)任人包干制（負(fù)責(zé)片區(qū)所有工作：土建、配套、園林、裝修、綠化等）姓名職務(wù)分工考核鐘任國(guó)項(xiàng)目總經(jīng)理新地塊工作全面統(tǒng)籌區(qū)域2015版考核辦法王偉佳項(xiàng)目副總經(jīng)理工程、開(kāi)發(fā)統(tǒng)籌區(qū)域2015版考核辦法孔慶國(guó)工程部經(jīng)理工程施工總負(fù)責(zé)區(qū)域2015版考核辦法梁少斌工程部副經(jīng)理市政施工總負(fù)責(zé)區(qū)域2015版考核辦法關(guān)志強(qiáng)土建工程師土建、裝修區(qū)域2015版考核辦法袁超水電工程師市政、水暖、電氣區(qū)域2015版考核辦法北平開(kāi)發(fā)經(jīng)理辦公室、報(bào)建區(qū)域2015版考核辦法伊思靜行政人力行政、人力、資料員區(qū)域2015版考核辦法

項(xiàng)目部組織策劃77三、前置策劃—組織策劃每周一次的工程監(jiān)理例會(huì)、每日現(xiàn)場(chǎng)的碰頭協(xié)調(diào)會(huì)、臨時(shí)專題會(huì)議，月度協(xié)調(diào)會(huì)，項(xiàng)目部積極為總包及各分包單位提供快速有效的溝通渠道。項(xiàng)目工程監(jiān)理例會(huì)問(wèn)題搜集統(tǒng)一思想重大問(wèn)題協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)碰頭會(huì)臨時(shí)、緊急問(wèn)題緊急專項(xiàng)會(huì)議月度協(xié)調(diào)會(huì)議重大專業(yè)進(jìn)度協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)、采購(gòu)、成本、工程、營(yíng)銷、物業(yè)問(wèn)題協(xié)調(diào)周四18:00不定期每日19:0028日78三、前置策劃—會(huì)議制度三、前置策劃—設(shè)計(jì)策劃79皇姑青城山路項(xiàng)目示范區(qū)出圖計(jì)劃序號(hào)階段業(yè)務(wù)事項(xiàng)執(zhí)行計(jì)劃日期完成標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)系人電話責(zé)任體系開(kāi)始日期完成日期主責(zé)部門1主責(zé)部門21設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定2015年4月25日2015年6月1日聯(lián)席總裁（主席）簽字確認(rèn)的規(guī)劃方案（含總圖）及示范區(qū)范圍終稿杜若計(jì)部項(xiàng)目部2設(shè)計(jì)詳規(guī)（豎向、坐標(biāo)）2015年6月2日2015年6月15日規(guī)劃詳圖杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部3設(shè)計(jì)總圖報(bào)規(guī)確認(rèn)2015年6月15日2015年6月25日當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門正式確認(rèn)后的總平面圖，并上報(bào)政府最終批復(fù)意見(jiàn)。杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目部、開(kāi)發(fā)部4設(shè)計(jì)單體建筑方案2015年5月5日2015年6月15日（1）單體建筑方案（平、立、剖、效果圖）并通過(guò)集團(tuán)審批，達(dá)到招標(biāo)要求；（2）立面優(yōu)化成果杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部6設(shè)計(jì)提交詳勘報(bào)告（示范區(qū)）2015年6月7日2015年6月13日詳勘中間結(jié)果孔慶目部

7設(shè)計(jì)提交詳勘報(bào)告（貨量區(qū)）2015年6月7日2015年6月30日詳勘報(bào)告孔慶目部

8設(shè)計(jì)正負(fù)零以下施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）（示范區(qū)）2015年6月12日2015年6月17日示范區(qū)正負(fù)零以下施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部9設(shè)計(jì)正負(fù)零以上建筑物、構(gòu)筑物施工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、毛坯版機(jī)電）（示范區(qū)）2015年6月13日2015年6月19日示范區(qū)正負(fù)零以上建筑物施工圖（建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電）杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部10設(shè)計(jì)施工圖會(huì)審（示范區(qū)）2015年6月19日2015年6月25日項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位四方會(huì)簽的圖紙會(huì)審紀(jì)要。孔慶目部

11設(shè)計(jì)市政綜合管網(wǎng)施工圖（示范區(qū)）2015年6月17日2015年6月25日完成示范區(qū)市政綜合管網(wǎng)施工圖移交杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部三、前置策劃—設(shè)計(jì)策劃8012設(shè)計(jì)道路施工圖2015年6月20日2015年6月30日完成示范區(qū)市政道路施工圖移交杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司

13設(shè)計(jì)售樓處硬裝施工圖2015年5月10日2015年6月25日完成示范區(qū)售樓處裝修施工圖移交池惠修設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部14設(shè)計(jì)售樓處軟裝方案圖2015年5月10日2015年6月30日完成示范區(qū)售樓處軟裝圖移交池惠修設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部15設(shè)計(jì)售樓處裝修水電深化施工圖2015年6月21日2015年6月28日完成示范區(qū)售樓處裝修水電深化施工圖圖移交池惠陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部16設(shè)計(jì)板房硬裝施工圖2015年5月8日2015年6月30日完成示范區(qū)板房裝修施工圖移交池惠修設(shè)計(jì)院、外判項(xiàng)目部17設(shè)計(jì)板房軟裝方案圖2015年5月8日2015年6月30日完成示范區(qū)板房裝修施工圖移交池惠喜邦盛項(xiàng)目部18設(shè)計(jì)園林景觀方案（示范區(qū)）2015年6月2日2015年6月27日最終確認(rèn)的示范區(qū)園林景觀方案（(包括主入口、售樓部周邊、樣板區(qū)公園、游泳池、人行道、路側(cè)石、商業(yè)街鋪裝等)通過(guò)部門領(lǐng)導(dǎo)審批。鄭作判設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部19設(shè)計(jì)園林景觀方案細(xì)化及園建施工圖（示范區(qū)）2015年6月10日2015年7月2日示范區(qū)園建施工圖移交并確認(rèn)孔慶判設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部20設(shè)計(jì)首期貨量正負(fù)零以下施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）2015年6月23日2015年7月5日首期貨量正負(fù)零以下施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部21設(shè)計(jì)首期貨量正負(fù)零以上施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）2014年6月26日2015年7月10日首期貨量正負(fù)零以上施工圖（含建筑、結(jié)構(gòu)及機(jī)電）杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部22設(shè)計(jì)施工圖會(huì)審（貨量區(qū)）2015年6月30日2015年7月15日項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位四方簽字會(huì)簽的圖紙會(huì)審紀(jì)要。孔慶目部

23設(shè)計(jì)市政綜合管網(wǎng)圖（貨量區(qū)）2015年7月1日2015年7月25日完成貨量區(qū)市政綜合管網(wǎng)施工圖移交杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目部24設(shè)計(jì)市政管網(wǎng)規(guī)劃圖（管網(wǎng)圖紙審核）2015年7月26日2015年8月12日完成貨量區(qū)市政管網(wǎng)規(guī)劃圖移交梁少政規(guī)劃設(shè)計(jì)院項(xiàng)目部24設(shè)計(jì)市政管網(wǎng)施工圖（貨量區(qū)）2015年8月13日2015年9月15日完成貨量區(qū)市政管網(wǎng)施工圖移交杜若陽(yáng)萬(wàn)宸建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司項(xiàng)目部81三、前置策劃—招標(biāo)策劃建筑理念做地產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況，提前進(jìn)行招標(biāo)工作，在沒(méi)有規(guī)劃及圖紙的情況下提前發(fā)起招標(biāo)立項(xiàng)，對(duì)于較為緊急的工程，采用模擬清單招標(biāo)；對(duì)于圖紙滿足招標(biāo)的情況下，全清單總價(jià)包干招標(biāo)，控制結(jié)算風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域內(nèi)年度統(tǒng)一招標(biāo)限價(jià)招標(biāo)地勘、園建-模擬清單招標(biāo)板房裝修-提早招標(biāo)壟斷工程-溝通展示區(qū)先行東北區(qū)域青城山路項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃-20150508版序號(hào)工作項(xiàng)對(duì)接部門對(duì)接人/電話計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間跟進(jìn)人備注1地勘工程區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/152015/5/5孔慶完成2場(chǎng)地清表區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/302015/5/15孔慶完成3廣告圍擋區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/202015/5/25孔慶完成4樁基礎(chǔ)工程區(qū)域合約管理部

集團(tuán)招標(biāo)管理部宋玉濤134781454482015/4/202015/5/25孔慶完成5樁檢測(cè)工程區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/202015/5/25孔慶完成6高層沉降觀測(cè)區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/202015/6/15孔慶完成7總包單位區(qū)域合約管理部

集團(tuán)招標(biāo)管理部宋玉濤134781454482015/5/202015/6/30孔慶開(kāi)標(biāo)8道路排水區(qū)域合約管理部宋玉/p>

孫良璽138892875152015/5/302015/7/5梁少發(fā)招標(biāo)文件9園建工程區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/5/152015/6/30孔慶完成10樣板房精裝修設(shè)計(jì)區(qū)域合約管理部

設(shè)計(jì)管理部宋玉/p>

池慧嬌186402518932015/4/282015/5/15關(guān)志完成三、前置策劃—招標(biāo)策劃82三、前置策劃—招標(biāo)策劃83東北區(qū)域青城山路項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃-20150508版序號(hào)工作項(xiàng)對(duì)接部門對(duì)接人/電話計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間跟進(jìn)人備注11硬裝區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/282015/7/6關(guān)志完成12軟裝區(qū)域設(shè)計(jì)管理部2015/4/282015/6/20關(guān)志完成13監(jiān)理單位區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/4/252015/5/5孔慶完成，沈陽(yáng)建設(shè)監(jiān)理掛靠14給水

市政配套部孫良璽138892875152015/5/52015/6/30梁少委自來(lái)水公司施工15燃?xì)馐姓涮撞繉O良璽138892875152015/5/52015/6/30梁少委燃?xì)夤臼┕?6熱力市政配套部孫良璽138892875152015/5/52015/6/30梁少委熱力公司施工三、前置策劃—招標(biāo)策劃84東北區(qū)域青城山路項(xiàng)目招標(biāo)計(jì)劃-20150508版序號(hào)工作項(xiàng)對(duì)接部門對(duì)接人/電話計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間跟進(jìn)人備注17消防工程區(qū)域合約管理部

市政配套部宋玉濤134781454482015/5/252015/7/5梁少發(fā)招標(biāo)文件、清單編制中18弱電及入戶管網(wǎng)區(qū)域合約管理部

市政配套部宋玉濤134781454482015/5/252015/7/5梁少發(fā)招標(biāo)文件、清單編制中19亮化區(qū)域合約管理部

市政配套部宋玉濤134781454482015/5/252015/7/5梁少發(fā)招標(biāo)文件、清單編制中20綠化區(qū)域合約管理部

綠化小組宋玉/p>

鄭作為139401411652015/5/202015/6/30孔慶域綠化小組施工21門窗工程區(qū)域合約管理部宋玉濤134781454482015/6/242015/7/10關(guān)志回標(biāo)22土方回填區(qū)域合約管理部集團(tuán)前期工程部洪偉騰139282914932015/4/252015/5/10孔慶完成85三、前置策劃—采購(gòu)策劃建筑理念做地產(chǎn)落實(shí)“建筑理念做地產(chǎn)”，以包工頭模式做項(xiàng)目，對(duì)于甲供材、甲指材進(jìn)行梳理，結(jié)合市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比分析，在品質(zhì)不變的前提下，采用低價(jià)格產(chǎn)品。品牌替換—昇輝”改為“正泰”談價(jià)—調(diào)整付款方式淘寶網(wǎng)購(gòu)—飾品項(xiàng)目擔(dān)保，提早發(fā)貨—反應(yīng)粘多方配合，確保材料按計(jì)劃到場(chǎng)三、前置策劃—樣板區(qū)采購(gòu)策劃86東北區(qū)域青城山路項(xiàng)目樣板區(qū)采購(gòu)計(jì)劃-20150508版序號(hào)物料名稱品牌申購(gòu)日期要求進(jìn)場(chǎng)時(shí)間聯(lián)系人聯(lián)系電話項(xiàng)目聯(lián)系人聯(lián)系電話備注1泳池設(shè)備——

2015/7/20————關(guān)志建單位采購(gòu)2監(jiān)控、門禁系統(tǒng)——

2015/8/20————關(guān)志目招標(biāo)3樣板房電器美的

2015/8/30黃小志供4綠化苗木——

2015/7/25黃中志化小組下單5泳池馬賽克集團(tuán)指定2015/6/302015/7/15馮貴志建單位采購(gòu)6路燈——2015/6/302015/8/15

關(guān)志建單位采購(gòu)7草坪燈——2015/6/302015/8/15

關(guān)志建單位采購(gòu)8陰生植物及擺件

2015/6/302015/8/25————關(guān)志目自行采購(gòu)9園藝景觀飾品集團(tuán)采購(gòu)部2015/6/302015/8/25彭志供10戶外座椅集團(tuán)采購(gòu)部2015/6/302015/8/25錢昆：莫晴：潘建輝/p>

2015/8/25

梁美志強(qiáng)1862409599212室內(nèi)吊燈朗藝2015/6/302015/8/20麥小志強(qiáng)1862409599213室內(nèi)家具創(chuàng)喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李志強(qiáng)1862409599214軟裝配飾創(chuàng)喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李志強(qiáng)1862409599215窗簾及床上用品創(chuàng)喜邦盛/外判2015/6/302015/9/3李坤三、前置策劃—樣板區(qū)參建單位進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃87參建單位計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間參建單位聯(lián)系人及聯(lián)系方式項(xiàng)目部聯(lián)系人及聯(lián)系方式備注土方單位2015年6月30日于立文聯(lián)系方式名：孔慶國(guó)聯(lián)系方式確定單位后更新樁基礎(chǔ)單位2015年6月30日吳柄林聯(lián)系方式名：孔慶國(guó)聯(lián)系方式包單位2015年6月29日徐國(guó)安聯(lián)系方式名：孔慶國(guó)聯(lián)系方式窗單位2015年7月10日姓名：孔慶國(guó)聯(lián)系方式修單位2015年7月15日姓名：關(guān)志強(qiáng)聯(lián)系方式建單位2015年7月20日王想聯(lián)系方式名：孔慶國(guó)聯(lián)系方式化單位2015年7月25日姓名：鄭作為聯(lián)系方式：1394014116588序號(hào)主要材料材料下單時(shí)間計(jì)劃進(jìn)場(chǎng)時(shí)間責(zé)任人備注1總包塔吊—2015-6-30孔慶國(guó)2總包：鋼筋、模板、鋼管、扣件等—2015-6-30孔慶國(guó)4隱蔽水電管線材料—2015-6-30孔慶國(guó)5外墻裝飾面磚—2015-7-12孔慶國(guó)6塑鋼窗—2015-7-10孔慶國(guó)7欄桿2015-6-302015-7-16孔慶國(guó)8板房裝修材料2015-6-252015-7-15關(guān)志強(qiáng)9游泳池設(shè)備2015-6-252015-7-20關(guān)志強(qiáng)10板房軟裝家具、水晶燈等燈具2015-7-102015-9-3關(guān)志強(qiáng)三、前置策劃—樣板區(qū)材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃89參建單位開(kāi)工時(shí)間移交工作面時(shí)間完成時(shí)間總工期高峰期預(yù)計(jì)人數(shù)總包待定2015-7-12015-7-232015-8-1343160硬裝待定2015-7-232015-9-52015-9-54560軟裝待定2015-9-72015-9-102015-9-10410園藝待定2015-7-212015-9-22015-9-24430綠化綠化小組2015-7-302015-9-22015-9-23625安防待定2015-8-262015-9-62015-9-6105共

計(jì)280三、前置策劃—樣板區(qū)資源配置計(jì)劃完成規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)用地規(guī)劃許可證簽訂土地出讓合同國(guó)有土地使用權(quán)證完成初步設(shè)計(jì)審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證2015年6月24日按計(jì)劃完成2015年6月30日按計(jì)劃完成2015年7月20日2015年7月17日完成2015年7月22日2015年8月11日完成商品房預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)辦理2015年7月23日按計(jì)劃完成2015年7月25日2015年8月13日完成2015年7月30日2015年8月26日完成2015年8月30日按計(jì)劃完成2017年10月30日主要事項(xiàng)完成節(jié)點(diǎn)時(shí)間備注90項(xiàng)目推進(jìn)與政府協(xié)商爭(zhēng)取的預(yù)售條件：多層、高層正負(fù)零預(yù)售三、前置策劃—樣板區(qū)資源配置計(jì)劃目錄前置策劃項(xiàng)目背景目標(biāo)策劃二三質(zhì)量策劃工程策劃五四一需要集團(tuán)、區(qū)域協(xié)調(diào)解決的問(wèn)題六91開(kāi)工開(kāi)放配套07.01∣07.18主體封頂07.03∣07.20裝修硬裝園建泳池外架拆除園建綠化軟裝聯(lián)合驗(yàn)收計(jì)劃時(shí)間軸計(jì)劃74天07.23∣09.0507.21∣08.0308.11∣08.1108.08∣08.2707.30∣08.2709.01∣09.0209.07∣09.1009.11景觀小品四、工程策劃—展示區(qū)時(shí)間軸07.0109.129293首期開(kāi)工/首期貨量二次加推貨量樣板房示范區(qū)緩建貨量四、工程策劃——標(biāo)段劃分一標(biāo)段二標(biāo)段泳池四、工程策劃—展示區(qū)展示區(qū)展示區(qū)占地面積：4700m2展示區(qū)建筑面積：2770m2臨建板房?jī)蓱簦↗495、YJ85）主管工程師：孔慶國(guó)裝修工程師：關(guān)志強(qiáng)總包進(jìn)場(chǎng)時(shí)間：2015年6月30日94臨建板房·售樓處（幼兒園）總承包施工范圍劃分:一期地塊劃分2個(gè)標(biāo)段由兩家總包單位施工，考慮展示區(qū)工期較緊，人、材、機(jī)配量較大，且無(wú)流水施工，存在窩工現(xiàn)象，將首次全面開(kāi)工貨量與展示區(qū)劃為同一標(biāo)段，來(lái)保證總包單位展示區(qū)施工人員充足。同時(shí)合理布置展示區(qū)及貨量區(qū)的施工道路、場(chǎng)地布置、施工重點(diǎn)主次，保證道路通暢。四、工程策劃-展示區(qū)參觀動(dòng)線95示范區(qū)單位廣告圍擋示范區(qū)圍擋看樓動(dòng)線黃河北大街方向青城山路京沈西二街四、工程策劃-展示區(qū)參觀動(dòng)線969710KV高壓從市政高壓電纜引入315KVA變壓器·

1、一期地塊開(kāi)發(fā)面積14萬(wàn)平米，用電配置四臺(tái)臺(tái)315KVA變壓器供電，沿北側(cè)紅線周邊布設(shè)。2、前期施工時(shí)，在招標(biāo)時(shí)約定，用電如無(wú)法滿足要求，由施工單位自行租用發(fā)電機(jī)。3、展示區(qū)開(kāi)放采用臨時(shí)電供應(yīng)，臨時(shí)電地埋接入集中表箱內(nèi)。臨電方案四、工程策劃-臨時(shí)用電98本項(xiàng)目臨時(shí)水接口接入紅線外一米處市政（自來(lái)水）臨時(shí)干線管網(wǎng)1、臨時(shí)供水由京沈西二街自來(lái)水一次管網(wǎng)接入至紅線處預(yù)留臨水接駁點(diǎn)，DN150mm，紅線內(nèi)由總包自行接入。2、摘牌前協(xié)調(diào)市政自來(lái)水單位完成接入。臨時(shí)用水方案供水點(diǎn)市政主管網(wǎng)四、工程策劃-臨時(shí)用水展示區(qū)高峰期人數(shù)專業(yè)人數(shù)土建160人裝修70人園建30人綠化25人安防5人總?cè)藬?shù)280人政府協(xié)調(diào)臨舍區(qū)域約4700㎡，可容納1000人，滿足前期施工需要。工期：2015.6.25-2015.6.30首期地塊展示區(qū)99四、工程策劃-臨舍設(shè)置100

場(chǎng)地內(nèi)設(shè)置多處臨時(shí)道路入口，便于交叉作業(yè)時(shí)各專業(yè)車輛設(shè)備通行，確保暢通。展示區(qū)采用碎石鋪墊臨時(shí)路，后期便于拆除。臨時(shí)道路貨量區(qū)臨時(shí)道路開(kāi)口展示區(qū)臨時(shí)道路開(kāi)口北側(cè)規(guī)劃路完成后道路開(kāi)口貨量區(qū)施工道路四、工程策劃-施工臨時(shí)道路展示區(qū)施工道路貨量區(qū)施工道路貨量區(qū)臨時(shí)道路開(kāi)口（主）展示區(qū)臨時(shí)道路開(kāi)口四、工程策劃—土方開(kāi)挖101人防地庫(kù)首期貨量場(chǎng)平外購(gòu)?fù)练交靥罘秶貕K內(nèi)整體地勢(shì)低洼，需外購(gòu)?fù)练交靥?~1.5米才可場(chǎng)地平整，經(jīng)地下室開(kāi)挖平衡后，仍約需3.9萬(wàn)m3。經(jīng)項(xiàng)目對(duì)平衡方案研判分析，人防地庫(kù)為二期貨量，無(wú)法先行開(kāi)挖出土用于場(chǎng)地平衡。因此首期貨量區(qū)場(chǎng)地內(nèi)平整至室外地坪-700mm標(biāo)高處，滿足樁基礎(chǔ)施工，且減少基礎(chǔ)開(kāi)挖量，同時(shí)預(yù)留出房心回填土方量。后期綠化需覆蓋300mm種植土，配套管網(wǎng)施工后進(jìn)行少量補(bǔ)土即可滿足要求。展示區(qū)回填范圍102園建堆場(chǎng)裝修堆場(chǎng)土建堆場(chǎng)展示區(qū)范圍內(nèi)設(shè)立1臺(tái)預(yù)應(yīng)力裝配式塔吊，可快速安裝、拆除（含基礎(chǔ)）。設(shè)置機(jī)動(dòng)汽車吊一輛，配合現(xiàn)場(chǎng)施工，保證現(xiàn)場(chǎng)機(jī)動(dòng)性。材料加工場(chǎng)地及堆放場(chǎng)地原則上移出展示區(qū)，僅在展示區(qū)內(nèi)設(shè)置臨時(shí)材料加工場(chǎng)地。現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置4盞鏑燈，保證夜間搶工照明需求。施工道路塔吊材料堆場(chǎng)照明四、工程策劃—場(chǎng)地布置四、工程策劃—展示區(qū)工程量園藝石材鋪貼工：約15m2綠化工：草皮鋪種175-200m2；大樹(shù)種植4棵

32涂飾工：膩?zhàn)踊?0-80m2鋪貼工：室內(nèi)地磚約25m2廚房衛(wèi)生間墻身約15-20m2；室內(nèi)踢腳線約50m；文化石約15m2；室內(nèi)石材鋪貼約10m2工作量合計(jì)人數(shù)備注模板9000m265鋼筋150t45砼1400m315砌體540m320抹灰7500m225塑鋼窗650m310室外鋪裝3400㎡20木工：梁板柱10-15m2鐵工：梁板柱10-15m2砌筑工：約3-4m3；抹灰工：內(nèi)墻30-40m2外墻40-50m2砼工：8m3混凝土泵車：30-50m2/h水電工：70m21103第一重點(diǎn)：主體工程第二重點(diǎn)：裝修工程第三重點(diǎn)：室外工程展示區(qū)分塊104四、工程策劃—展示區(qū)策劃1、2、3①②③③②泳池③序號(hào)分項(xiàng)責(zé)任人起始時(shí)間結(jié)束時(shí)間1主體封頂孔慶國(guó)2015-07-12015-07-182外墻施工孔慶國(guó)2015-07-222015-08-103室內(nèi)裝修關(guān)志強(qiáng)2015-07-232015-09-054外架拆除孔慶國(guó)2015-08-112015-08-115市政配套梁少斌2015-07-032015-07-206綠化工程鄭作為2015-07-302015-08-277園建工程孔慶國(guó)2015-07-212015-08-278聯(lián)合驗(yàn)收孔慶國(guó)2015-09-112015-09-11105四、工程策劃—第一重點(diǎn)：主體工程第一重點(diǎn)主體工程展示區(qū)以英倫風(fēng)格幼兒園及小型泳池打造小型展示區(qū)，后期按幼兒園格局改造完成并移交政府。英倫風(fēng)格幼兒園，主體三層（含悶頂），局部四層，外立面造型較多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，因此將主體工程做為展示區(qū)第一重點(diǎn)106四、工程策劃—第一重點(diǎn)：主體工程第一重點(diǎn)主體工程重點(diǎn)1：每層施工面積約1500m2，工程量較大，木工需65-70人，鋼筋工需50-55人，確保人員充足，三天完成單層結(jié)構(gòu)施工。減少砌體工程，部分內(nèi)部隔墻采用輕鋼龍骨隔墻，降低工期不足造成砌體沉降開(kāi)裂，且利用后期拆除改造。工序倒置，砌筑至梁下，預(yù)留頂磚部位，先進(jìn)行一遍底灰施工，搭接鋼絲網(wǎng)甩茬，后進(jìn)行地面施工，地面完成后進(jìn)行頂磚砌筑及面層抹灰，利用工序間歇，達(dá)到砌體沉降，避免后期開(kāi)裂。售樓處豪裝展示區(qū)樣板房展示單位合理劃分施工段，優(yōu)先施工大堂展示部位，保證裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間。挑空部位腳手架與裝修單位共用。挑空620㎡豪裝施工部位四、工程策劃—第一重點(diǎn)：主體工程第一重點(diǎn)主體工程重點(diǎn)2：塔樓屋頂難度較大，溝通設(shè)計(jì)，優(yōu)化成鋼結(jié)構(gòu)，場(chǎng)外加工制作，現(xiàn)場(chǎng)吊裝。重點(diǎn)2：屋面坡度大，施工難度較大，屋面砼原漿壓光后直接做防水層，減少工序。屋面防水需淋水實(shí)驗(yàn)合格后方可進(jìn)行下道工序。重點(diǎn)3：嚴(yán)控外立面觀感質(zhì)量，不合格處立即整改，直至達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。107四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程108樣板房及銷售中心裝修針對(duì)不同戶型特點(diǎn)劃分不同的一、二、三重點(diǎn)工序，具體劃分如下：戶型第一重點(diǎn)第二重點(diǎn)第三重點(diǎn)銷售中心挑空大堂接待區(qū)域辦公區(qū)域YJ85、J495廚衛(wèi)客廳臥室售樓處裝修重點(diǎn)：售樓處裝修工程須合理安排，確保裝修至少的裝修工期。10945天裝修進(jìn)場(chǎng)時(shí)間材料到場(chǎng)時(shí)間裝修進(jìn)度管控圖紙審核優(yōu)化裝修質(zhì)量管控成品保護(hù)專人跟進(jìn)優(yōu)化材料簡(jiǎn)化工藝嚴(yán)控總包分區(qū)定策資源共享專人下單及時(shí)跟蹤分料加工重點(diǎn)123提前介入及時(shí)糾偏技術(shù)交底嚴(yán)格管控嚴(yán)禁返工工序合理專人監(jiān)督避免破壞跟進(jìn)人：關(guān)志強(qiáng)四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程110售樓處裝修計(jì)劃四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程111第一重點(diǎn)挑空區(qū)域1、率先完成天花施工2、預(yù)制墻面木飾面板避免制約后期工序施工加快施工速度、避免開(kāi)裂

利用總包單位腳手架，按照從上至下施工順序，腳手架根據(jù)挑空部分裝修施工高低順序逐層降低，機(jī)電工程同步配合一次性完成主燈安裝等工作，保障施工時(shí)間及工序合理性，以免對(duì)完工部位造成二次污染。青玉石材仿石拋光磚四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程112第二重點(diǎn)接待區(qū)域復(fù)合木線條實(shí)木線條1、瓷磚由廠家與工廠分開(kāi)加工2、實(shí)木線條由復(fù)合板材代替保證效果、鋪貼質(zhì)量保障品質(zhì)、降低成本以集團(tuán)建筑理念做地產(chǎn)的思路為指導(dǎo)方向，對(duì)售樓處原有裝修材料進(jìn)行優(yōu)化，將地面石材變更為仿石磚，將實(shí)木線條及墻板替換成復(fù)合板材線條，外部進(jìn)行貼皮及油漆處理。對(duì)于地面造型復(fù)雜的拼花圖案，可批量加工部分異型磚由廠家直接按圖生產(chǎn)供應(yīng)，少數(shù)需要按現(xiàn)場(chǎng)尺寸切割的異型磚，由施工單位到附近加工廠加工。四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程113第三重點(diǎn)辦公區(qū)域1、確保滿足項(xiàng)目各部門辦公的使用功能要求2、盡可能的簡(jiǎn)化裝修標(biāo)準(zhǔn)，以確保節(jié)約成本3、盡量利用原有空間分割，以減少后期拆改

如售樓處與幼兒園的房間墻體重合時(shí)，采用砌筑施工，如無(wú)房間重合的墻體，則采用輕質(zhì)隔墻施工，一方面加快施工速度、縮短工期，另一方面降低施工成本，也便于后期拆改。因此，項(xiàng)目將該區(qū)域列為第三重點(diǎn)。對(duì)于第三重點(diǎn)的三項(xiàng)基本原則四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程板房裝修114J495豪裝板房YJ85精工板房精工板房豪裝板房

提前與設(shè)計(jì)院溝通，要求樣板房設(shè)計(jì)要對(duì)后期精裝貨量有指導(dǎo)意義，所有溫馨提示及相關(guān)板房數(shù)據(jù)直接上墻，讓客戶可以更直觀的體驗(yàn)到居家的感覺(jué)。該板房是讓客戶體驗(yàn)到更高端的家居裝飾享受，在施工時(shí)對(duì)所有部位及工藝最求更細(xì)膩的標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目提前與施工單位做好交底，保證裝修的品質(zhì)，確保達(dá)到完美開(kāi)放。四、工程策劃—第二重點(diǎn)：裝修工程115樣板房裝修計(jì)劃四、