長安明珠廣場整合推廣錄明珠國際廣場商業經營定位1.出租策略長安明珠國際廣場招商策略長安明珠國際廣場項目定位明珠國際廣場銷售策略推廣主題時機與階段安排、階段性推廣安排明珠國際廣場商業經營定位商業物業的總體經營處于安的投資客對目前東莞市場不十分看型商鋪較少，外界對長安的旺盛,要在整體而出，取得較好的經營與銷商業經營檔次：以時尚精品為主，輔以少量中偏高檔次品牌，現時所在此情況下，宅區、鄰近長安廣物業更高一籌的形象，并(1)高檔次精品時尚購物店；(2)綜合性超市;(3)專業主題市場；(4)休閑中心;(5)中高檔餐飲機構;(6)稍高檔次的娛樂城。提供穩定回報、巨大升值潛力的投資型商城將進將形成圍繞長安廣場的中心商

根據長安當地商業調查所得，目前長安商業經營狀況、良好的商業經，如不少商城由于分營的商場由于產品缺現，導致在日漸劇烈

美聯建議由品牌良好的機構進行全面的商業布局規可在較大程度上確保的市場狀況下逆市生

充分展示發展商的實力和對本項目的信心；

增強對投資客戶的吸引力，客戶相當于只付出實際心態組合和經營架構；通過銷階段。體的招商運作和銷售運間和策略上保持協根據項目的特征和目前的市場情況，對于項目的運作采取先確定主力提升慮租售兩方面的問題。對于項目的出租，以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略進行。通過大型商家的行業影響力和社會影響力，帶動整個項目的租本項目的銷售目標客戶主要有長安及東莞當地居民、政府公務員、高級白領、商業經營業主和商業投資客戶。其中以商鋪投資客戶和當地居民對于項目的銷售，針對目標客戶群和推廣時段來進行安排相應的策略在招商和銷售的運作上必須把握好市場上一切利我因素，回避不利因運作兩情況(主力商家情況)和銷售時市場狀況而定。1)長安商業物業價格分析街㎡.月㎡.月無㎡.月無路無㎡.月無無㎡㎡無㎡㎡銷售完畢。處的商業環境、發展商的項項目名稱中惠風情南銘商業新世界愉鉆石廣場長青商業街(A)中心康店(D)廣場(B)(C)(E)權重比例30%10%15%20%25%AB0+C×100+D×200+E×100+25臨街鋪位的價格差，以00元/平方米；四區二層均價定在9000元/平方米。并根據招00元/平方米；一區三層均價定在7000元/平方米。并根據來，并(1)基于消費者對“返租”的認識，美聯建議本項目租金回報的操作者可以感(2)租金回報比率

競爭對手情況：長安目前在銷的中惠商鋪提供五年33%的返

市場認可情況：根據長安當地居民對商場投資的回報估測為5提得太高，平均回報率保持在7%即可。(3)根據店鋪銷售的難易程度，將租金回報在首期款中直接減免，降小、且有部分為用

購買帶返租的街鋪一次返還1年租金(6%)。

購買較好位置內鋪一次性返還2年租金(13%)。

購買較差位置內鋪一次性返還3年租金(21％)。(4)返租、招商注意問題：就存在此種問97折1．付足定金時簽署認購書款內向銀行申請按揭(1)購買帶返租的街鋪一次返還1年租金(6%)；購買位置較好內鋪一次性返還2年租金(13%)；購買位置較差內鋪一次性返長安明珠國際廣場招商策略過與開發商的充長安明珠國際廣場項目定位營引進一批有品牌、懂。招商對象主要有以要求，為保的過程嚴格地甄選商家條件，同特色的商家，以滿足篩選，以保證商家經營，對經營行業、經營休閑、娛樂業經營商家：主導方向三角知名特色餐飲、酒超級市場、百貨商場、專業市市場拓展意向的商家重點2.及時跟進策略應對進。。。 3.總體控制空間調控 營商家進行公開招位持與之信息交流的招商工作的開展分為前期內部時間：2004年12月中旬――4月招商告知信息，同時記；針對省內外品牌商家的引進工作，工作約，調整確定全面招租的條件及規1)通過地盤包裝、客戶聯系等準備工作，使項目在一定范圍內為市場所2)為大型商家進駐造勢。1)項目的基本資料完成，客戶能通過相關資料對項目和開發商有個全面2)現場的接待、一定的外在形象完成。；興趣，并最終進駐；3)通過大型商家的進駐，帶動其他位置的招商及銷售。A.設立登記表B.制定優惠措施C敘，使客戶對項目有一個基本的認象1)長安城鎮的的發展前景2)長安中心商圈的前景3)本項目的優勢、休閑場所，作滲注、認同項1)長安中心區整體規劃2)長安中心區打造高品質商業中心3)長安中心區蘊藏巨大商機，各商家躍躍欲試4)有多家大型商業機構預進駐1)對外宣傳中，樹立項目“長安城市名片”的整體形象。通過報刊立體3)在深圳舉辦招商邀請會，就長安鎮的發展前景，項目的基本情況、創新 4)以軟性新聞開始對項目進行逐步曝光與宣傳，從長安鎮的整體經濟發展 對本項目的支持等方面進行報5)組織“東莞零售商業發展論壇”，邀請有關政府部門、行業專家(包括零售商業的行業現狀、時間：4月——8月上旬條件的情況下，面向市場現期品牌商家入駐的展示，對零散1)將前一階段品牌商家招商成果進行集中展示，以品牌商戶的進駐帶2)通過地盤包裝、戶外廣告、大型商家進駐、商鋪銷售等前期活3)為項目的整體運營奠定基礎，通過對中小型商家的招商引進，達1)大型商家已進駐2)項目在一定范圍內有一定的影響力3)項目的外觀已基本完成4)招商所需的物料文件已基本準備完善5)前期已有相當一部分客戶資源積累絡客戶；；6)前期新聞炒作所吸引的客戶。1)招商處施工完成(包括內外裝修、電腦、電話、傳真機、飲水機等)；2)地盤包裝到位(包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、臨時綠化工作到位)；3)戶外廣告(包括現場及深惠路戶外廣告牌)4)登記表，內容包括：樓層、面積、用途、可承受單價、可承受總、其它要求經營的規劃明1)長安城鎮的的發展前景2)長安中心區的規劃前景3)長安中心商圈的前景5)本項目的規劃2)沿街制造一排站立燈箱，不同時期宣傳不同商場經營信息，并配合染商業氣氛，給客戶強3)長安廣場晚間人流匯聚之地，建議在地盤內面向長安廣場處設立巨型廣告牌(夜間打燈)，成本低廉，效用明顯，配合銷售進行。 1)此階段是我們正式進行廣告宣傳的重要階段，美聯建議采用報紙、 雜志、網絡、電臺等全方位的立體組合宣傳攻勢，爭取在短時 2)就經營商而言，成行成市才能產生聚集效應，才能增加輻射半徑，影響力與號召力的來展開。3)對進駐的品牌商家進行采訪，從經營的角度對項目進行分析，從而業后)材料后，根據市場定位的方可進駐。繼續開展。

招商書(包括項目簡介、政策支持、總體效果圖、平面圖等)效地完成招商入住前期，規范的招商流程還有助于經營思想，進一步促進經營能，但在實際操作中時作，一定程度上也起到了截流潛戶觀望的狀況，較長的招商時間 工作

給予市場投資經營者一定的稅費、工商管理費減免，以減低其前 階段，給予投資經營者一定的免租優惠；經營策略明珠國際廣場銷售策略進商情況，結合廣告公司2、啟動“安全創富工程”策略：倡導一種簡單而安全的理財方式，即以“低門檻”(如靈活首付)的姿態開啟財富之門，和“品牌大商家”(如沃爾瑪)在一起，坐享“高收益”(返租率%)，投資“有保障” (回購計劃)；推廣主題攜手商業巨子，演繹投資風潮返租是大型商場分割產權出售的必由之路，返租即開發商將商鋪所有權出售給小業主，而把商鋪的使用權租回來統一經營管理作為出售時的附加條件，開發商按一定的投資回報率付給小業主月租金，小業主將商鋪委托給開發商全權管理的一種在返租類型商場的銷售中，將有四個主體參與進來，開發商、小業主、經營管理商(商家)、產品廠家或代理商。其關系為：小業主付清款獲得商鋪的所有權并與開發商簽訂商鋪的返租合同后，交由開發商統一進行招商，開發商招到一到若干個較大型商家后收取租金，然后按返租合同確定的租金返還給小業主，一到若干個較大商家獲得商場的使用權后再統一進行招商(或自營)，工廠直銷或代理商取得單個或多個鋪位的使返租過程中起著至關重要的鏈接作用，而經營管理者最終承擔商場利益是否如期兌現的責任，一旦這種鏈接關系被破壞，則小業主的利益受到根本的威脅，開發商也面臨著回購的風險。近期回籠部分資金，所 租 在支付首期時可抵扣首劃，并通過遞增的的形式，第一年6%、第二年7%，第三年8%，將投資程始終貫穿“即買即收租金”的概”的認識。這也是運營大型商業的分%B、回購計劃商按投資者原購商鋪總價(該價不計利息及費用)回購該商鋪，收回其所有權(產權轉移依照房地產三級市場流程)。這樣一來可打消投資者，讓投資者放心購鋪；同經營商戶。租賃招商以先確定大型商家，再確定中型商家、小型商家的策略來進行；本項目的銷售目標客戶主要有長安及東莞當地居民、政府公務員、高級白領、商業經營業主和商業投資客戶，其中以商鋪投資客戶和當地居民為主要客戶，他們投資信心在很大程度上來源于大商家的市場地位及品牌價值，即大商家的實力是確保返租關系最終良性循環的保證。所以我司建議采用“租售并舉”的方式來推廣該項目，結合招商調整銷控，最大限度地利用每一個最佳銷售節點，通過大型商家的行業影響力和社會影不可調和的矛時采用租金反推法的定價方案，通過提高商鋪售價以彌補開發商補貼租金(具體見定價策略)。D、平民投資計劃即收三年租金)及優惠策民投資計劃。E、定期舉辦各種類型的促銷活動式或酒會，在媒體大肆炒作，吸引眼球、引爆市場；同時結合招商品牌的宣傳，定期利用廣場展開促銷活動，通過游戲、表演、抽獎等現場活動，帶動廣場人群涌往銷“尋寶”活動、投資講座、業主聯誼等，從而達到間接提升項目市場知名(具體活動方案在階段操作中制定)客戶定位的目的是通過對客戶群體的分析，使操作能有目的性針對性根據對東莞商鋪銷售的市場調研，以及對于本項目商鋪主要目標客戶認識，對商鋪的投資價值具理性分3、有生意在經營的老板、個體戶滿意，或想擁有一間自己的商趣，能接受地理位置地受到這部分人關，投資行為較為謹慎，售時機與階段安排月在市場上的口碑傳播度，增強目標客戶區區◆3、4區單位均好性較強，而3區主力商家已基本確定，以適中拓寬；、階段性推廣安排明珠廣場業一號

售樓處施工完成(包括內外裝修、電腦、電

地盤包裝到位(包括工地圍墻、路燈旗、工地廣告牌、臨時綠化工作到位)；

戶外廣告(包括現場及戶外廣告牌)承賓卡一優富雜志的形式，介紹營業執為宣傳主題：2005年革命性投資理念——買鋪就是買信明是面向長青路部示知推廣的商業品牌，僅呵的資與財富的理廣場處設立巨型廣告牌(夜間打燈)，成本低廉，效宣傳，預熱本項目在投型商場的定位，建議采；針對本，建議增目的內部展客觀上的認欲望。故，美聯結合本項目在內部認購期采取目成為市場熱點話題，而預計于公開發售期時投放。項目整體，而過多不“鉆石商鋪”拍賣、或其他經營有給長安當地造成深值形成較高的期情況下，此措施市場對商鋪期造勢偏重于形象塑結合，更偏重于物業賣點的團委推動“再創富工程”的宣傳活動限度發揮新聞作用，引、貿易管理商討牌商家負責好項目的原簽約，開發售階段。邀請長配合媒體做大規模的宣傳合開盤展場現場派發一定商家在之前確定，開盤府、鎮團委的力量，舉辦“代代富”之加法——投工程”紹其投資價值，通“創富+投資”相結合老一輩(40、50歲以上)村民掌握家里的經濟來源，年輕時經源，所有支出均需向家一輩對新一輩的者的風險。側內鋪，或1區、2區一層排隊，以形成開盤時的熱目的：配合商場招商進度(大商家招商已基本完成)，鞏固銷售新高2)硬性廣告推廣。3)平面廣告延續。4)次流媒體曝光延續。6)聯手已簽約商家對所有已