房產(chǎn)規(guī)劃的學(xué)習(xí)課件第1頁(yè)/共21頁(yè)第六章房產(chǎn)規(guī)劃第一節(jié)房地產(chǎn)概述第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素第三節(jié) 購(gòu)房抵押融資規(guī)劃第四節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)第2頁(yè)/共21頁(yè)

第一節(jié)房地產(chǎn)概述一、房產(chǎn)規(guī)劃的意義(一)由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購(gòu)房(二)沒(méi)有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，后半生成房奴,人無(wú)遠(yuǎn)慮,必有近憂(三)沒(méi)有一個(gè)具體可行的房產(chǎn)規(guī)劃，錢(qián)被隨意亂花(四)如果不事先規(guī)劃買(mǎi)房現(xiàn)金流量，無(wú)法選擇最佳的貸款配合一句話：解決購(gòu)房前的資金籌備和如何減輕購(gòu)房后的還貸壓力的問(wèn)題第3頁(yè)/共21頁(yè)第4頁(yè)/共21頁(yè)二、房地產(chǎn)的特性(1)固定性(2)異質(zhì)性(3)有限性(4)耐久性(5)可分割性(6)保值增值性第5頁(yè)/共21頁(yè)三房地產(chǎn)的分類(lèi)（一）按建筑高度和層數(shù)（二）按工程進(jìn)度（三）按使用功能第6頁(yè)/共21頁(yè)四、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(一）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（二）購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)（三）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（四）交易風(fēng)險(xiǎn)（五）自然風(fēng)險(xiǎn)第7頁(yè)/共21頁(yè)五、目前我國(guó)住房貸款的主要種類(lèi)(一）商業(yè)性個(gè)人住房貸款(二)住房公積金貸款第8頁(yè)/共21頁(yè)商業(yè)性住房貸款的概念住房貸款又稱按揭。具有完全民事行為能力的自然人，購(gòu)買(mǎi)本市城鎮(zhèn)自住住房時(shí)，以其購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)住房為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請(qǐng)的住房商業(yè)性貸款。第9頁(yè)/共21頁(yè)住房公積金貸款的定義及特點(diǎn)

定義：住房公積金由國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、各種類(lèi)型企業(yè)、社會(huì)團(tuán)體和民辦非企業(yè)單位及其在職職工各按職工工資的一定比例逐月繳存，歸職工個(gè)人所有。住房公積金專戶存儲(chǔ)，專項(xiàng)用于職工購(gòu)買(mǎi)、建造、大修自住住房，并可以向職工個(gè)人住房貸款.特點(diǎn)：義務(wù)性、互助性和保障性。第10頁(yè)/共21頁(yè)

每萬(wàn)元住房公積金貸款與商業(yè)貸款還款數(shù)額對(duì)比貸款年限住房公積金貸款商業(yè)貸款商業(yè)貸款多付利息年利率月還款額到期本息年利率月還款額到期本息

10.036103600.04771047711720.036432.4710379.310.0477437.6810504.43125.1230.036293.4610564.700.0477298.6810752.39187.6940.036224.0110752.240.0477229.2511004.12251.8850.036182.3710941.940.0477187.6611259.63317.6960.0405156.6811280.940.0504161.2311608.92327.97第11頁(yè)/共21頁(yè)第二節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素一房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成(一)基本要素：１.土地價(jià)格或使用費(fèi)２.建筑成本３.稅金４.利潤(rùn)（二）其他要素：１.裝修費(fèi)２.朝向，樓層，地段３.折舊二影響因素：（一）行政因素（二）社會(huì)因素（三）經(jīng)濟(jì)因素（四）自然因素（五）其他因素第12頁(yè)/共21頁(yè)第三節(jié) 購(gòu)房抵押融資規(guī)劃一、商業(yè)性房屋貸款的計(jì)息方式二、我國(guó)住房投資的交易成本第13頁(yè)/共21頁(yè)

一、商業(yè)性房屋貸款的計(jì)息方式

（一）等額本金還款法每月攤還的本金固定，但總額隨房屋貸款余額減少，利息額也跟著遞減．但是采取此方法的人一般不多，很多人隨著收入的提高通常都會(huì)提早把本金還清。（二）等額本息還款法每月償還總額固定，但越往后期本金償還的部分越多，利息償還的部分越少。由于本息平均攤還的總攤還額固定，比較容易規(guī)劃，大部分的借款人都選擇本息平均攤還。第14頁(yè)/共21頁(yè)（一）等額本金還款法

第15頁(yè)/共21頁(yè)（二）等額本息還款法第16頁(yè)/共21頁(yè)

案例：有錢(qián)早還如果20年貸款利率以8％計(jì)，借款24萬(wàn)元，20年要還240期．等額本金還款法的利息總數(shù)=19．28(萬(wàn)元)第一期應(yīng)還24萬(wàn)元X8％÷12+1000元=2600元。每期還本金1000元。等額本息還款法的利息總額=２４(萬(wàn)元)每月固定要還2007．5元．第一期2007．5元中有1600元是利息，只有407．5元是還本金．

第17頁(yè)/共21頁(yè)如何少付銀行房貸利息等額本金還款法更劃算王先生要購(gòu)買(mǎi)一套70萬(wàn)元的房子，貸款50萬(wàn)元。在相同的貸款年限下，等額本息還款因利率上調(diào)引起的利息增加額，要明顯大于等額本金還款因利率上調(diào)引起的利息增加額。同樣是10年期，利率如從5.31%升至5.51%，等額本息還款利息增加了5932元，而等額本金增加額為5042元，兩者差額達(dá)到了890元；25年期的兩者差額更是相差5297元。第18頁(yè)/共21頁(yè)表6—1等額本金還款法、等額本息還款法和彈性還款總額法優(yōu)缺點(diǎn)比較還款方式

優(yōu)點(diǎn)

缺點(diǎn)等額本金還款法還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕，而且所負(fù)擔(dān)的全部利息較低初期的還款負(fù)擔(dān)較重等額本息還款法還款負(fù)擔(dān)不變，易于管理所繳利息比等額本金還款法高，由于初期還本金較少，利息負(fù)擔(dān)較重彈性還款總額法還款方式相對(duì)比較自由，可以根據(jù)自己的實(shí)際收人調(diào)整還款額假如每月還款額經(jīng)常不能達(dá)到應(yīng)繳數(shù)，還款負(fù)擔(dān)加重，且負(fù)擔(dān)利息總數(shù)增加第19頁(yè)/共21頁(yè)二、我國(guó)住房投資的交易成本（一）商品房(期房、現(xiàn)房)買(mǎi)進(jìn)：5%總房?jī)r(jià)1.契稅和印花稅契稅1.