生態園社會康樂度假休閑福利中心項目可行性研究報告生態園社會康樂度假休閑福利中心項目可行性研究報告第一章總論第一節項目基本情況一、項目名稱xx生態園社會康樂度假休閑福利中心二、項目業主該項目業主為xx生態農業發展有限公司。xx生態農業發展有限公司成立于2008年1月，注冊資本二千萬元，法定代表人：辦公地址：，農業開發為主的有限責任制公司。項目建設地點項目建設內容及規模項目建設內容根據公司未來發展規劃目標與規劃用地情況，整個項目分兩期建設：第一期將擬建成三幢xx新福利康復度假休閑中心，總共建筑面積20400m2。主要建設內容：A幢的層數為7層，BC幢的層數各為4層，其中A幢的第1層為老年人活動室及醫療生活配套用房，A幢的第2－4層和BC幢的第1-4層為老年人公寓，A幢的第5－7層為辦公及工作人員用房，同時室外配套建設生態停車場、游泳池、綠地及植物園等。第二期在主體建筑物周圍加建六棟9000m2兩層聯體別墅與三棟3600m2四層獨立別墅。建設規模新建三幢xx新福利康復度假休閑中心，總共建筑面積20400m2其中：A幢層數為7層，總建筑面積13200m2，第1層為封閉式對中心內老年人活動室及醫療生活配套用房（3600m2）；第2－4層為老年人公寓（185間、55套，4800m2）；第5－7層為辦公及工作人員用房（4800m2）；B幢層數為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（147間、70套）C幢層數為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（147間、70套）另加建六棟9,000m（2290間、套）兩層聯體別墅，三棟3,600m2（100間、套）四層獨立別墅。總建筑面積33000m2，共有住房869間（585套），可同時接待1200人以上老年人居住。總投資估算及資金籌措總投資估算總投資估算為：3484.75萬元。其中：建設投資：2984.75萬元、流動資金：500萬元。資金籌措項目所需資金3484.75萬元，由業主自籌2484.75萬元，擬申請上級扶持1000萬元。第二節研究依據與范圍一、研究依據xx工程咨詢有限公司與xx生態農業發展有限公司簽定的“編制項目可研報告合同書”；業主提供的有關項目資料；國家有關編制可行性研究報告的規范規定；《現行建筑設計規范大全》；《現行建設結構規范大全》；《現行建筑設備規范大全》；《工程設計標準大全》；《建設項目經濟分析與評價》(第二版)；《國標建筑設計防火規范GBJ16-97》；《民用建筑設計通則》；二、研究范圍本可行性研究報告的研究范圍為：項目建設背景及建設必要性、xx新福利康復度假休閑中心市場的分析與定位、建設地點與外部建設條件、建設內容及建設規模、建設方案、消防及安全、環境保護與能源節約、項目組織機構及勞動定員、項目建設管理及招標投標、投資估算與資金籌措、技術經濟分析與評價、項目風險分析等。三、主要技術經濟指標xx新福利康復度假休閑中心主要經濟指標11、xx新福利康復度假休閑中心總建筑面積33000m22、總投資3484.75萬元其中：建設資產其中：建設資產2984.75萬元流動資金500萬元3、年凈利潤525萬元4、全部投資稅后內部收益率16.20％5、全部投資稅后投資回收期6.64年6、投資利潤率20.10％7、投資利稅率15.07％8、資本金凈利潤率15.06％第三節研究結論由于該項目以老年人健康快樂第一為新生活理念。憑借xx生態園的自然優勢，將公益性事業與市場化運作相結合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業的持續發展，同時還可將傳統的孝道文化與現代精神文明相結合，它的建成在為全國老年事業方面發展做出積極貢獻的同時，還使得老年人在精神上身體上得到極大的愉悅。因此，該項目的建成，不僅為茂龍的旅游增加新的亮點，并以其成功的經營和自身的形象成為茂龍生態園度假休閑新的模式。經測算，項目總投資3484.75萬元，其中建設資金2984.75萬元，流動資金500萬元。項目建成投入使用后，全部投資財務內部收益率為17.54％（稅后）、投資利潤率20.10％，全部投資回收期6.64年（稅后），項目具有良好的清償能力和盈利能力，項目在財務上可行。

第二章項目建設的背景及建設必要性第一節和平與發展為旅游業開辟了廣闊的發展空間當今，世界正處于相對和平時期，各國之間的經濟、政治、文化得到了飛速發展，為國際旅游業創造了良好的發展環境和條件。在歐美等發達國家，度假旅游已經成為一種勢不可擋的潮流。自二十世紀九十年代起，隨著全球相對過剩的經濟格局的形成，旅游業成為刺激各國經濟發展的源動力之一。在此背景下，全球旅游業如虎添翼，以年均4.4％的速度持續增長，同時帶動了其它相關產業如交通運輸業、服務業、金融業等的發展。據專家預測，未來20年內，全球游客人數將達到15億，旅游總收入將達至2萬億美元，旅游業將成為世界第一大產業。中國擁有著幾千年淵源的歷史文化資源和豐富的旅游資源，有漫長的海岸線和高質量的海灘，有眾多適合開發為旅游度假地的山川和溫泉，構成了獨特的中華旅游文化脈系。它將成為世界旅游文化的一支“奇葩”，并隨著旅游業的全球一體化進程，將日益受到國外游客的青睞，中華旅游資源的不可替代性使其有希望在2020年成為世界旅游觀光的首選地。隨著我國改革開放的不斷深入，21世紀的中國旅游業將會迎來一個更加美好的春天。老年，是人類社會發展中不可避免的付出的代價，老年人是我們這個社會中特殊的困難群體，根據中國老年人抽查調查測算，中國有視力老年、聽力言語老年、肢體老年、智力老年、精神老年等各類老年人6000萬，占人口總數的5%，18%的家庭有老年人。在黨和政府的關懷下，廣大老年人自強不息、頑強拼搏、樂觀向上、開拓進取，已經成為當今社會精神文明、政治文明和物質文明建設中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會生活。共享社會物質文化成果，渴望進一步融入社會，在飽覽祖國各地錦繡山河的同時在精神上身體上得到極大的愉悅。在國外，老年人旅游已經成為旅游產業的一部分，有的國家甚至專門設立了老年人旅游服務機構，目的就是滿足老年人對旅游的渴望。去年8月，意大利國家旅游部門呼吁各有關單位給予老年人旅游市場高度關注，為老年人旅游者多提供一些便利條件，以帶動老年人旅游業的進一步發展。同時為了推進老年人旅游，開通“直通假期”的網站，宗旨是為老年旅游者提供更為便利的服務，鼓勵他們出外旅行。在國內，這項工作雖方興未艾，卻又任重道遠，在國內外旅游事業蓬勃發展的今天，xx新福利康復度假休閑中心的成立，填補了國內老年人旅游市場的空白。第二節國家對老年人旅游事業發展的政策支持1998年11月召開的中央經濟工作會議，做出的把旅游業列為國民經濟新的增長點的決策，明確了旅游業是經濟產業，并將其作為拉動國內內需的杠桿手段。國家計委首次把旅游項目列入國債項目；國家經貿委制定旅游產業政策；以及財政部大力增加對旅游業發展的財政支持，表明了國家對旅游業發展的政策支持力度。與此同時，國家采取了一系列相應措施，如延長假期，以啟動假日旅游消費，拉動相關產業的供需，大力發展“假日經濟”，使國內旅游業的發展駛入良性循環軌道。據此，江西省委、省政府在1998年就明確提出：“有必要突出和強調旅游業在江西經濟發展中的地位，使之成為全省經濟發展的龍頭”。從而把旅游業在經濟發展中的地位提升到了一個新的高度，旅游業成了江西省的優勢龍頭產業、支柱產業和經濟熱點，江西省旅游業在國民經濟建設發展中起著越來越重要的作用。為保證旅游業健康發展，省政府先后頒布了《江西省旅游規劃大綱》、《江西省旅游管理條例》、《江西省旅游市場管理規定》，充分體現了我省對旅游業發展的高度重視，將旅游業推向了法制建設的正確軌道。對旅游資源的開發和保護，江西省制定了一系列相應的規定：對旅游資源特點突出、旅游景點相對集中、旅游經營效益顯著的區域，可以劃定為國家和省級旅游開發區，享受有關優惠政策。還鼓勵外商以合資、合作等方式參與開發旅游資源、建設旅游設施和經營旅游項目，并在稅收等方面給予優惠政策的支持，為旅游業快速發展提供了強有力的保障。我國目前13億人口中，老年人有1.35億人，解決老年人問題，滿足老年人不斷增長的物質和文化需要，實現老年人康復事業與經濟社會協調發展，促進社會公平和穩定，是社會主義現代化建設一項重要而緊迫的戰略任務。如何解決老年人在經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文化等方面日益增長的需求，是關系國計民生和國家長治久安的一個重大社會問題。為此，黨的十六大報告中首次寫進“發展老年人事業”。胡錦濤同志在為反映老年人自強模范和助殘先進事跡的《自強之歌》撰寫的序言中指出：“滿腔熱情地關心老年人，切實尊重老年人的公民權利和人格尊嚴，給他們以平等的地位和均等的機會，讓他們共享社會物質文化發展的成果，是我國社會主義制度的本質要求。”各級黨委、政府也非常重視做好老年人這個弱勢群體的工作，充分認識到落實好老年人優惠政策，依法保障老年人合法權益的重要意義，并把這項工作納入政府重要議事日程，作為實踐“三個代表”重要思想為老年人排憂解難辦實事的一件大事抓好抓實，努力營造一個良好的貫徹落實老年人優惠政策的社會環境。為支持老年人事業發展，江西省制定了一系列稅收優惠政策：對開辦的私營民政福利企業，凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年）人員占生產人員總數35％以上（含35％），憑市民政局證明，經地稅局批準，其經營屬于營業稅“服務業”稅目范圍內（廣告業除外）的業務，免征收營業稅。減免增值稅、消費稅、營業稅的單位和個人同時享受減免城市維護建設稅及教育費附加。對新開辦的或非中途轉辦的服務型私營企業凡安置“四殘”（盲、聾、啞、肢體老年、智殘、弱視）人員占生產人員總數35％以上，暫免征收企業所得稅。政策的支持，為江西老年人旅游事業的發展提供了有力的保障。第三節憑借江西旅游業快速發展的契機江西省是我國最大的經濟特區之一，也是聯合國世界旅游組織和中國國家重點規劃、加快建設的國際旅游開發區之一。這里空氣新鮮、風光旖旎、景色迷人、令人神往。現代人們旅游所需要的五要素：陽光、鄉村、森林、綠樹(椰林)、空氣，一應俱有，特別是鄉村旅游資源和野山特產資源為國內所獨具，更為江西旅游業的發展增添新的生命力。目前，江西省正在向“旅游強省”進軍。《江西省旅游產業十一五規劃和2020年遠景規劃綱要》提出江西的戰略目標是：到2020年，江西建成中國旅游強省，成為全國最佳、著名的生態園旅游度假勝地之一，屆時年接待游客達到7500萬人次，旅游總收入和創匯分別達到650億元人民幣和10億美元。據江西省旅游部門統計：2001年，江西省接待國內外游客達到1124．76萬人次，實際旅游收入87．89億元人民幣，占全省國內生產總值16．2％，高于全國平均水平的10％。旅游人數和收入分別比上年增長11．6％和11．8％。到2003年，全省接待入境旅游人數1234．1萬人次，實現旅游總收入93．55億元。旅游業已成為江西省國民經濟支柱產業之一，茂龍生態園的建成，將會成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發布了第一份《中國旅游品牌問卷調查》，報告結果表明，江西被列為全國最愿意游覽的旅游區之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳之并列。xx市作為江西省的都會城市，計劃5—6年之內建成2個以上江西省旅游強縣、10個以上旅游型村鎮、50個以上鄉村旅游示范點和100個以上星級農家旅館，以點帶面，將“茂龍生態樂園”打造成為在國內具有較大影響力的旅游品牌，以鄉村旅游為支柱產業的自然村要占到全市村莊總數的5%，直接從事旅游業的農民2萬人，間接從事旅游業的農民10萬人，鄉村旅游產業總收入12億元，占全市旅游總收入的20%，使鄉村旅游產業成為推動社會主義新農村建設的重要動力。xx市大旅游的發展格局已初步形成，旅游業發展前景廣闊。xx生態農業發展有限公司精心打造的xx新福利康復度假休閑中心正是在這樣的背景下提出的。對本項目的建設，希望得到江西省委省政府、江西省xx市民政局和政府有關部門的高度重視，市內其主要領導同志分別到項目所在地現場考察指示，這充分表明江西省政府對本項目的重視和支持。第四節xx新福利康復度假休閑中心項目優勢項目所在地：“xx新福利康復度假休閑中心”（以下簡稱“休閑中心”）項目計劃建設在xxxx西部10公里處新田鄉下山村，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，北距正在建的xx明月山機場3公里，東北距昌北機場一個多小時的路程，周圍環境優美，氣候宜人，交通往來暢快便捷，十分方便。由于該項目的特殊性與不可替代性，決定了它所具有的三大優勢：位置優勢由于老年人的特殊性，要求的復雜、多樣性，因此在項目的選址上就必須要求：與市中心繁華鬧市區要有一些距離，太近則喧鬧，嘈雜影響休息；但又不能太遠，否則生活會不方便。交通便利。周邊沒有污染工業項目，環境要好。離機場、高速公路、醫院較近。項目所在地距xx市中心繁華市區10公里，東距高速公路和西線高速公路入口處100米，距xx市30分鐘車程，北距正在建的xx明月山機場3公里，距南昌昌北國際機場驅車約80分鐘路程。距xx市人民醫院20分鐘車程，袁州區人民醫院5分鐘車程，周圍環境優美，空氣清新，無污染工廠，氣候宜人，交通往來暢快便捷，這是本項目在此建設的優勢所在。強大的客源優勢隨著社會文明程度以及人們生活水平的提高，旅游業已成為新世紀大眾消費的新看點，但由于受身體殘障以及觀念的影響，老年人旅游事業一直沒有得到很好的發展，事實上，老年人同樣渴望領略萬千風物與美景，從手搖輪椅游天下的尹小星，到倚凳登長城的肢殘志士，從與導盲犬為伴聽游美國的盲人道格拉斯，到獨腿攀喜馬拉雅的韓國青年，我們看到了老年人對大自然真摯的熱愛之情與執著的探索精神，也看到了他們不屈從于身體障礙，向自己挑戰的非凡勇氣，他們用忍韌與堅毅打開自然之門，去尋找物主予那些不屈的探索者們的更珍奇的禮物。據調查顯示，我國的老年人口接近總人口數量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有現實的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場發展潛力巨大。旅游業是江西國民經濟支柱產業之一，江西已成為中外游客向往的旅游目的地。2002年10月9日，新華社發布了第一份《中國旅游品牌問卷調查》，報告結果表明，江西被列為全國最愿意游覽的旅游區之一，與蘇杭、京津、上海、云南、青藏高原、桂林、西安、廣州、深圳并列。2003年，全省接待入境旅游人數1234．1萬人次，實現旅游總收入93．55億元。由此可見本項目在此建設客源沒有問題。三、業主與經營者的品牌和實力優勢該項目的業主和經營者分別是xx生態農業發展有限公司和xx生態園。xx生態園是xx生態農業發展有限公司的下屬，是屬于綜合農業發展行業，具有不可比喻的社會影響力和強大的滲透力；茂龍生態農業發展有限公司成立于2008年1月，經過數年在xxxx進行房地產開發，公司在茂龍積累了豐富的開發經驗和實力，有很好的知名度和誠信度。xx生態農業發展有限公司和xx生態園均是當地著名品牌，不僅產生巨大的品牌效應，更為項目的的經營提供了廣闊的市場空間和豐富的利潤回報。

第三章市場分析與定位第一節旅游市場發展現狀一、江西旅游市場情況(一)近年江西省旅游接待人次隨著鄉村旅游環境的改善，江西省旅游接待人次近年來呈逐年遞增趨勢，具體如下：1997年至2008年旅游接待、收入統計年份年份國際游客(萬人次)國內游客(萬人次)創匯(萬美元)國內旅游收入(億元／年)1997年23.97255.446154.9434.201998年24.73264.877056.0041.811999年32.78328.248098.0045.772001年33.90451.908542.0049.872002年41.28748.7210121.0053.272003年39.42816.559624.9058.972004年45.49883.5810506.0063.742005年49.31958.2610882.9469.512006年45.681079.088790.0079.102007年38.90922.909199.0087.7420082008年29.30907.307957.0086.96(二)酒店業接待能力逐年變化情況近幾年，江西省酒店業的接待能力發生了一些新的變化，特別是對四、五星級酒店的需求逐年提高。如江西賓館、江西錦峰大酒店、南昌嘉萊特以及和平國際酒店等五星級酒店，年平均入住率達75％以上；江西飯店、江西民航花園酒店等四星級酒店，年平均入住率達80％左右：xx市內的四星級以上的酒店入住率平均在70％左右。四、五星級酒店的市場需求一直有所上升。特別是隨著人們生活水平的提高，游客逐步講求旅游品位、注重旅游服務質量，高星級酒店的需求正在逐年增加。(三)酒店入住率和房價走勢近幾年，部分三星級以下、經營期限長且未重新裝修的酒店在經營上遇到了新的挑戰，競爭較激烈。但四星級以上且周邊環境良好的酒店，如鄉村、河畔、池塘等，經營狀況良好。酒店開房率同酒店檔次形成正比的發展趨勢，而四星級酒店標準和房價基本適應當前國內外游客的消費水平，其酒店入住率和經營效益要高于其它級別的酒店。xx市旅游市場情況（一）近年旅游接待人次xx市2006年接待國內外游客124．81萬人次，比上年增長16.81％；旅游總收入6.02億元人民幣，比上年增長10.86％。2007年接待國內外游客169.8萬人次，比上年增長13.85％；旅游總收入7.79億元人民幣，比上年增長6.8％。到2008年接待國內外旅客194.09萬人次，旅游總收入10.42億元。旅游人數及經濟效益創近幾年來的最高水平。（二）酒店接待能力逐年變化情況據市場調查，xx市目前涉外定點酒店有70佘家，接待能力為每年180萬人次。其中，五星級酒店3家、四星級酒店7家、三星級酒店21家。為了能更準確地反映xx市酒店業經營現狀及預測大酒店未來的經營狀況，現對幾家有代表性的酒店現狀進行必要的分析：位于xx市區的德和大酒店、錦繡山莊、青龍酒店、xx賓館以及陽光大酒店，無論從建設規模、裝修品質、硬件設施以及酒店管理上均可稱目前xx市內一流酒店。但酒店地處xx市區內，距茂龍生態園最近的錦繡山莊酒店與陽光大酒店也必須驅車前往度假休閑中心。盡管目前絕大部分港、澳、臺及外國游客入住該酒店，但這四個酒店從功能上看仍屬商務酒店而非休閑、度假式酒店。而xx賓館地處xx市金融貿易區，是典型的商務型酒店，以接待商務散客為主，但酒店內有關適合老人休閑度假設施項目少，且規模小，接待能力遠遠不能滿足市場的需求。老年人旅游市場狀況據調查顯示，我國的老年人口接近總人口數量的1/20，其中60%以上的老年人有旅游的愿望，1.7%的老年人有現實的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復同一旅游路線，毫無疑問，老年人的旅游市場發展潛力巨大。正是注意到這一具有開發價值的市場，各旅游相關部門開始為老年旅游者提供服務，在南昌，長沙旅行社率先推出專業老年人旅游服務，開辟適宜老年人游玩的旅游路線，聘請手語老師做聾啞旅游者的導游員，還為重度肢殘者提供背負服務；四川的重慶賓館、安徽的黃山國際大酒店和青島的黃金海岸大酒店提供帶有老年人輔助設施的老年人客房,各旅游區的無障礙設施建設也在逐步的開展之中，那么老年人是否也能夠快意與山水之間，究竟旅游離老年人多遠呢？在一些發達國家，老年人旅游事業已發展的相對成熟，老年人旅游協會、促進老年人旅游協會等社會團體成為組織老年人旅游的固定機構，并對國家旅游管理局、旅行社、賓館、旅游景區等部門和企業提供建議與監督，為老年人旅游創造良好的環境。在德國的柏林，有一座獨特的旅館，是歐洲第一家專為老年人服務的旅館，這里服務周到，設備完善，大部分設施都采用先進的電子控制技術，以滿足老年人的特殊需要。整個旅館看不到一個護欄或臺階，老年人可坐輪椅直接進入自己的房間。房間的寬度在一米以上，客房的門鎖、電源開關都可在床上遙控，聾啞人房間還裝有助聽裝置和光信號發生器。因老年人的老年程度不同，旅館安裝了5種不同類型的澡盆，即使是最嚴重的老年人也能入浴。該旅館目前有65名服務人員，其中4名是老年者。這家設備完善的旅館，吸引著來自世界各地的老年者。RCI（RoyalCaribbeanInternational）是美國的一個頗具實力的旅游服務公司，為了進一步推廣老年人旅游市場，RCI將協助旅游代理公司提高對老年人旅游團的服務水平，并且更新代理商旅游手冊，補充滿足老年游客需求的相關指導內容。對RCI游船上及岸上的員工進行專業培訓，如何對待老年游客，RCI的員工都很有經驗，相信能為老年游客提供最可心的服務。吸引并服務于老年游客及他們的旅游代理商，項目包括將一艘RCI游船進行改裝，專門供老年游客使用。RCI的新項目由LAURAAMOR主持進行，并全權負責。她說："這個計劃推廣的關鍵就是使有老年的客人感到在RCI的游船上，他們是受歡迎的，感覺舒適；同時要幫助旅游代理商提高為老年客人服務的效率。開拓老年人市場對RCI公司來說非常重要，這個計劃有幸得到了RCI公司管理層的大力支持。RCI在電視廣告中以一個輪椅乘客形象推廣該項目，不僅首開RCI公司的先例，對于整個旅游業也是一個創新。1999年RCI接待了22500人次散團老年游客，而1998年僅為16800人次，RCI預計今后的數量會進一步增加。RCI還將在公司網站上介紹為老年游客提供的各種設施，包括詳細介紹艙內門的尺寸，淋浴設施，特殊的床，如何安排旅游等內容。在我國，老年人旅游事業雖默默無聲，卻也正值風生水起之時。在未來幾年，茂龍生態園均以鄉村旅游為核心，xx市及周邊地區因缺少有特色的旅游景點及相關設施使茂龍生態園僅作為鄉村旅游的到達點和離境點，隨著xx明月山機場的新建，來茂龍生態園的公路通道并非茂龍生態圓門口一處，這就使xx市旅游發展面臨挑戰。因此，大力發展以茂龍生態園為中心的鄉村旅游資源，建設有特色的觀光、休閑度假型旅游，成為當務之急，也是未來xx中心地區旅游特色品牌。正在新建中的xx新福利康復度假休閑中心，無論從建設地的自然、生態環境還是建設規模、風格以及設施，均堪稱一流的鄉村休閑度假中心，再加之xx農業發展有限公司和xx生態園以及市民政局推廣福利品牌效應，必將對國內外老年人游客產生強大的吸引力。第二節茂龍度假休閑業未來發展及預測自從江西省確立了發展旅游業的重要地位后，相關的旅游優惠政策及方案相繼出臺，大大刺激了xx旅游業的發展，昌北機場統計旅游團隊和散客人數大大增加，xx“黃金周”之前，曾因旅游團隊數量的不斷增加，一度出現接團空調大巴車緊張，導致xx些旅行社不得不放棄個別接團計劃。所以，與旅游相關的配套設施的完善尤為重要，也正因為此，xx市內的高品質的度假休閑中心逐年增加，以適應市場需求。從前述有效數據中可以看出，在相對穩定、相對平衡的價格構架中xx市內度假休閑業以其越來越完善、越來越高檔的硬件設施，和更趨嚴格的管理制度、更趨一流的服務水準，創造出年平均入住率在87.4％以上的業績。可以說，xx市以其獨特的氣候資源和旅游資源，吸引了如潮的游客，使度假休閑業出現了空前的淡季不淡的經營狀況。xx市是我國重要的鄉村旅游城市和旅游休閑度假勝地，是江西省政治、經濟、文化、旅游、交通運輸中心。作為大特區省會，不僅享有國家許多優惠政策，而且，其良好的投資環境，更為國內外投資者提供了得天獨厚的風水寶地和無限商機。作為茂龍生態園建設的步驟之一，xx市將建設成為我國著名的對外開放城市，具有現代水平和國際化的新型鄉村旅游城市，成為我國乃至東南亞地區經濟、商業、貿易、旅游、考察、會議、休閑、度假、療養中心，進而為度假休閑中心業的發展打開了廣闊的空間。隨著xx明月山機場的新建，空中變通成為事實，茂龍生態園連接國外國內各地的劃時代已經到來。由于解決了制約xx旅游業的最重要的交通問題，屆時，到茂龍生態旅游的人數將成倍增長，從東北三省到黃土高原；從長江兩岸到西南山區；從祖國的四面八方，不論男女老幼，都可以乘坐安全、舒適、價格適宜的火車橫渡全國黃山、黃河、長江、河流海峽，實現游覽鄉村旅游的夢想。成千上萬乘坐火車紛至沓來的大陸游客，為茂龍生態園和度假休閑業帶來無限商機，開辟了更加廣闊輝煌的前景。第三節新福利康復度假休閑中心項目客源分析預測xx新福利康復度假休閑中心項目其中一個基本功能是使其成為xx農業發展有限公司和市民政局下屬的中國殘聯定點接待中心和老年人康復度假休閑中心，這部分固定的客源占據了度假休閑中心較大成份的入住率，從而有效地保證了xx新福利康復度假休閑中心的穩定的收入。xx市是一座綠色生態城市，是首批全國綠化模范城市、國家級生態示范區。全市境內分布著三座國家級森林公園，四個省級自然保護區，森林覆蓋率達到76％以上，負氧離子含量高，空氣質量常年保持在二級以上。茂龍生態園從千島湖七十米深處噴涌而出，下游22公里江面不僅清澈見底，未經任何處理就達到國家一級飲用水標準，而且水溫長年保持在攝氏16度左右，形成了冬暖夏涼、水清霧奇的獨特景觀，是最適宜人類、尤其是老年人居住的地方。xx新福利康復度假休閑中心的推出，在改變老年人傳統生存方式上獨有創新，它改變了中國老年人沿襲久遠的功能簡單、家庭型、溫飽型生活模式，將老年人的衣食住行、文化娛樂、精神慰藉通盤關愛，率先提出了老年人快樂第一的新生活理念。他們將公益性事業與市場化運作相結合，既充分考慮到老年人的利益，又考慮到企業的持續發展。他們將傳統的孝道文化與現代精神文明相結合，憑借xx生態園的自然優勢，在潛心探索助老助殘事業方面邁出了積極的步伐。我國已進入老年化社會，全國現有老年人1.35億，占總人口的10%以上。同時老年人口正以年均約3.2％的速度增長，到2030年我國人口出生時平均預期壽命將超過75歲,2050年將超過80歲,有可能達到國際組織預測的發達國家年平均達到85歲的水平。據聯合國預測，1990—2020年世界老齡人口平均年增速度為2.5%，同期我國老齡人口的遞增速度為3.3%；世界老齡人口占總人口的比重從1995年的6.6%上升至2020年的9.3%，同期我國由6.1%上升至11.5%。中國老齡化進程無論從增長速度和比重都超過了世界老齡化進程。到2020年我國65歲以上老齡人口將達1.67億，約占世界老齡人口6.98億人的24%，全世界四個人中就有一個是中國老年人。在黨和政府的關懷下，廣大老年人自強不息、頑強拼搏、樂觀向上、開拓進取，已經成為當今社會精神文明、政治文明和物質文明建設中一支不可缺少的力量。他們渴望與健全人一起平等參與社會生活。共享社會物質文化成果，渴望進一步融入社會，在飽覽祖國各地錦繡山河的同時在精神上身體上得到極大的愉悅。據中國殘聯統計全國有60%以上的老年人有旅游的愿望，70%即1億的老年人有現實的旅游需求，而且很多老年人旅游至少有一個人陪同，很多人是重復同一旅游路線，茂龍長夏無冬市老年人最好的康復休閑地，毫無疑問，老年人的旅游市場發展潛力巨大。第四節市場定位xx生態園的鄉村旅游產品有巨大的市場與潛力，根據國內外老年人旅游市場需求的分析，大部分旅游的客源結構發展趨勢為觀光游向度假游過渡，出游方式為散客游逐年增多。xx公司在對國內外旅游市場需求的宏觀預測分析基礎上，以xx市內現有老年人為主的客源市場為基礎，但更著重于開拓消費層次較高的老年人度假游客，將其市場定位在“康復休閑度假旅游”，目標市場為：xx農業發展有限公司和市民政局分別將此作為茂龍生態園和中國老聯定點度假休閑中心和康復中心。國內經濟發達地區的高、中等收入階層的老年人、老年人度假散客，主要以北京、上海、廣東、港澳、臺灣地區等為目標區域。可見，xx新福利康復度假休閑中心的市場前景是很可觀的。

第四章建設地點及建設條件第一節建設地點一、項目選址（地塊）應具備的基本條件項目以老年人住宅為主，集休閑、娛樂、度假、會務為一體。根據老年人的生理和心理需求，我們分析認為：作為老年人的養身、養心、養性、養情的地方應滿足以下幾個方面的要求：地塊中間或周邊應該具有山地、丘陵、水域或者遼闊的田野，因為只有這樣的地塊條件，住宅周圍的環境才會優美，空氣必然清新，才適合老人頤養天年。良好的生態環境能使老年人心情舒暢，滿足老年人的生活行為要求。地塊周邊道路應暢通，水、電、氣基礎配套設施完善，出入必須有公交線路，而且站點近，以滿足老年人探親訪友，出入便捷的需要。地塊規模宜大不宜小，小則100～200畝，大則500～800畝，因為老年人雖需要安寧，但更害怕孤獨，老年人需要醫療、需要社團活動、需要社群文化、需要對外交往、需要家政服務、需要終極關懷、需要一個人生命全新階段開始的精神感覺。只有那種大規模的老年社區，居住人口多，才有條件滿足老年人的這種生理和心理需求。地塊距離城郊3～5km，距離中心城區10～15km為宜，老年人住宅不宜選址在非常偏僻處，不能單求清靜而簡單的把老年住宅與社會隔離起來，更不能盲目的將其建在偏僻荒漠的遠郊區，因為這樣一來，老年人經常面對或老或病的同伴，看著他們一個個離去，看不到充滿活力健康的人群，心理將會承受很大的壓力，不利于身心健康。二、項目建設地點xx老年康樂休閑中心項目位于xx市區西北方向10公里的丘陵山區，xx生態園（xxxx新田鄉下山村），規劃用地約400畝。項目所在地環繞相鄰于油茶基地。該項目地處城市郊區，周圍有水庫、池塘、山地、樹林，空氣清新，環境怡人，可供老人康復、休閑、健身、旅游、勞動，是較為理想的老年康復與娛樂休閑場所。第二節建設條件自然環境條件地理位置袁州區位于江西省西部，袁河上游，東經113°54′-114°37′，北緯27°33′-28°05′。東連新余，西臨萍鄉，南界安福，北接萬載、上高和湖南瀏陽。總面積2532.36平方千米。2007年末，全區戶籍人口為102.14萬人，比上年增長1.2％。轄22個鄉鎮，8個街道。袁州歷為xx市委、市政府所在地，是全市政治、經濟、旅游、文化、信息中心。新田鄉地處xxxx中西部，周邊與湖田、西村、遼市、金瑞、洪塘等五個鄉鎮接壤，距城區僅13公里，交通便捷，地理位置優越，全鄉總人口3萬余人，轄區面積97平方公里。下轄14個村委會和2個直屬林場，村民小組232個。自然條件袁州區地屬亞熱帶季風濕潤氣候區，年平均氣溫16.7—18.2℃，年均降水量1808毫米，年太陽總輻射量為108.7千卡/平方厘米，適宜老年人觀光旅游。新田屬中亞熱帶季風型濕潤氣候，全年平均氣溫約17℃，年降雨量1600毫米左右。糧、油、麻、生豬、煤炭是新田的傳統產品，在全區享有盛譽，自古就有三倉之說，山上有油倉（茶油），地上有糧倉（優質水稻），地下有寶倉（煤炭），是國家商品糧基地，優質苧麻基地，優質油茶之鄉。全鄉山林面積約10萬畝，其中油茶面積67795畝，經濟林面積30000多畝，樟木資源比較豐富。地下資源以優質煤炭、石灰石為主，其中煤炭熱量高，在6500卡以上，儲量大。其他配套設施條件袁州區不斷加大基礎設施建設投入力度，農業積極創新政府投入機制和農民參與機制，大力抓好農田水利建設，實施農業綜合開發，提高土地產出率。水利、電力、能源、交通、郵電通訊、城市建設等基礎設施及文化、娛樂、服務配套設施不斷完善。為創業者提供良好的投資環境和理想的創業平臺。袁州區電力屬贛東北供電網，緊鄰黃埠電廠輸電干線，電力充足。新田鄉通訊發達，全鄉已全面開通程控電話，已建好移動通信發射基站和聯通通信發射基站，各種通訊網絡覆蓋全鄉。電力充沛，順利完成農網改造，供電已納入國家電網。新田鄉集鎮建設初具規模。新集鎮規劃面積達1.9平方公里，自2000年來，累計投資3千多萬元，開發土地800多畝，建筑面積6萬余平方米，吸納居民4000人，鄉政府、駐鄉各站所辦公樓先后竣工投入使用，新集鎮已成為全鄉政治、經濟、文化中心。三、外部建設條件可經高速公路和普通等級公路通往全省各地，可經鐵路、空中到達國內外各港口，xx機場建成后，可經空運通往全國各地，交通十分方便。項目所在地已具備完善的供水系統，可確保本項目用水。項目的生活污水經處理達標后，可排入豐產水庫污水管網。xx市電力供應充足，項目建設地已接通茂龍生態園電網，可確保本項目用電。項目所在地具備程控電話和移動電話條件，可為本項目提供良好的通訊設施。第五章建設內容及建設規模第一節建設內容茂龍生態農業發展有限公司擬投資新建三幢xx新福利康復度假休閑中心綜合樓，ABC幢設計均為框架結構，A幢為七層，建筑面積13200m2，B幢為四層，建筑面積3780m2，C幢為四層，建筑面積3780m2。加建兩層聯體別墅，建筑面積9000m2，加建三棟四層花園獨立別墅，建筑面積3600m2，此項目新的形象和內涵，使之達到老年人休閑度假要求。一、項目土地現狀土地：項目規劃用地面積為400畝，用地形狀不規則，南北兩面有大型豐產水庫，目前未按規劃全面開發，土地大部分空閑。建筑物新建三幢休閑中心綜合樓，設計均為框架結構，A幢為七層，建筑面積13200m2，B幢南側四層，建筑面積3780m2，C幢北側四層，建筑面積3780m2，合計建筑面積20400m2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內墻裝修；B幢外墻為涂料裝飾，內墻為抹灰；C幢外墻為涂料裝飾，內墻裝修，安裝水電。三幢建筑物的大部分窗采用鋁合金窗結構。加建六棟兩層聯體別墅9000m2、三棟花園四層獨立別墅3600m2。二、項目建設內容xx新福利康復度假休閑中心項目根據規劃用地情況及老年住宅結構設計要求，擬建設成三幢康復休閑客房和配套設施。主要建設內容有：1、A幢的第1層建成大堂、餐廳、商務中心、KTV、老年人活動室及醫療生活配套用房，A幢的第2－4層與BC幢的第1－4為老年人公寓，第5－7為辦公及工作人員用房，同時室外配套建設生態停車場、游泳池、綠地及建筑小品等公共設施。2、新建六棟兩層聯體別墅9000m2，三棟花園四層獨立別墅3600m2。第二節建設規模按照xx農業發展有限公司發展規劃目標與規劃用地情況，項目總規劃用地面積為400畝。分二期發展：一、第一期新建三幢“休閑中心”建筑物總占地面積為16000m2，總建筑面積為20400m2其中：A幢“休閑中心”主建筑層數7層，建筑面積13200m2，其中：第1層為封閉式對中心內老年人活動室及醫療生活配套用房，建筑面積為3600m2；第2－4層為老年人公寓（160間、套），建筑面積4800m2；第5－7層為辦公及工作人員用房，建筑面積為4800m2；B幢“休閑中心”南側層數為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（126間、套）C幢“休閑中心”北側層數為4層，總建筑面積：3780m2，其中第1-4層為老年人公寓（126間、套）二、第二期另在主體建筑物周圍加建六棟9000m2（260間、套）兩層聯體別墅，三棟3,600m2（90間、套）四層獨立別墅。總建筑面積33000m2，共有住房762間（套），可同時接待1200人以上老年人居住。

第六章建設方案第一節新建建筑物設計情況新建三幢休閑中心綜合樓，設計均為框架結構，A幢為7層，建筑面積13200m2，B幢南側4層，建筑面積3780m2，C幢北側4層，建筑面積3780m2，合計建筑面積20400m2。A幢外墻為建成條形瓷磚，內墻裝修，安裝水電；B幢外墻為涂料裝飾，內墻為抹灰，安裝水電；C幢外墻為涂料，內墻裝修，安裝水電；ABC幢建筑物的大部分窗子采用鋁合金窗結構。加建9000m2六棟兩層聯體別墅，3600m2三棟花園四層獨立別墅。第二節項目建設原則項目標準為：適合老年人居住、老年人康復、度假、休閑為一體的高檔次康復休閑中心。必須滿足老年人、老年人生活、娛樂相關要求。必須符合民用建設設計防火規范的要求。項目建設緊扣“山村旅游”風格、主體建筑的造型、內外裝修裝飾、樓前窗口的綠化處處顯現山村的風格特色，讓客人在住宿和餐飲之中感受幾分“異國情調”，領略濃郁的山村旋旎風光。5、進入21世紀的度假休閑中心必須真正的樹立綠色環保的設計理念，要不惜重金投入為消費者營造一個可以信賴的綠色環保的新天地，以此來提升度假休閑中心的生命力。原有土地資源能利用部分盡可能的利用。投資做到經濟合理。對外墻要全面裝修，但新建別墅部分立面設計應與主體建筑外立面風格協調。新建項目功能設施要與老年人、老年人康復、度假、休閑配套，建筑風格與度假休閑中心主樓及周邊環境相協調。第三節總體布局總平面布置總平面布置根據使用功能要求在建筑物建設基礎與老年住宅結構設計要求上進行全面規劃。度假休閑中心大樓為主體結構，考慮功能需要，主入口仍正對豐產水庫，前面空地除預留必須機動車道外，全部予以綠化，營造室外環境。第5－7樓為辦公、員工生活服務的設施。度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排加建六棟兩層聯體花園別墅，南面依圍墻安排加建三棟三層獨立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。休閑中心地帶設置無障礙生態綠色園區供老年人、老年人散布休閑，呼吸新鮮空氣用。交通組織與停車場所度假休閑中心大廈兩側新建成道路作為停車場車輛出入口，與度假休閑中心前主出入口車道圍合形成環形車道，即方便交通，又保證消防通道要求。停車場內的交通線路采用與出入口行駛方向一致的單向行駛路線，避免互相交叉的干擾，利于車輛的行走和方便接送三、綠化度假休閑中心前部及中部設置綠色園區。中心前部的綠色園區主要考慮選擇能代表山村風情的高大的山村樹種，設置疏密有致，與大樓一起充分體現南國特色。中部的綠色園區主要考慮為住戶戶外小憩，通過種植高低層次不同的各類樹木、熱帶植物和各色花卉，使環境悅目怡人，與配備的小品、雕塑營造一個充滿自然情趣的綠色空間，使客人在舒適的住宿環境中在享受到周到服務的同時也欣賞到濃郁的熱帶園林藝術景觀。第四節工程建設方案一、建筑建設方案（一）平面布置老年人、老年人的生活休閑需要，必須新建的建筑物平面功能進行全面規劃以及布局。根據現有規劃土地情況，建筑建設方案包括兩部分內容，一部分為新建主體建筑物，一部分為新增部分建筑。新建主體建筑物平面布置方案見下：A幢A幢部分作為接待大堂、餐廳、商務中心、KTV、老年人活動室及醫療生活配套用房。大堂設計成四季廳，在弧型樓梯側設置了一個水池，水池中矗立著散發著天然氣息的石山，廳內種植熱帶觀賞植物，點綴一些代表xx農業發展有限公司及市民政局下屬中國殘聯文化內涵的藝術作品，創造出現代文明與自然相結合的文化氛圍。大堂右側設置大堂吧，方便客人小憩。左側和中后部主要設置主要設置飯堂、小餐廳、商務中心、KTV、老年人活動室及醫療生活配套設施、美容美發室、商場、廚房等用房。A幢的第一層建筑面積3600m2，其中：大堂200m2，飯堂、小餐廳，650m2（可同時容納850人進餐），美容美發15m2，商務中心15m2，廚房，老年人活動室及醫療室200m2，商場50m2，大堂吧80m2。A幢的第2－4層建筑面積4800m2，建成老年人公寓83m2三房一廳一衛35套（105間客房），94.7m2四房一廳一衛20套（80間客房）。A幢第5－7層建筑面積4800m2，為辦公及、員工住宿用房。B幢（位于A幢南側）B幢的第一層總建筑面積為945m2，建成老年人公寓一房一衛25m2／套標準客房35套（35間客房），一房一廳一衛35m2／套標準客房2套（2間客房）。B幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛22套（66間客房），93.7m2四房一廳一衛11套（44間客房）。C幢（位于A幢北側）C幢的第一層總建筑面積為945m2，建成老年人公寓一房一衛25m2／套標準客房35套（35間客房），一房一廳一衛35m2／套標準客房2套（2間客房）。C幢的第2－4層建筑面積2835m2，建成老年人公寓82m2三房一廳一衛22套（66間客房），93.7m2四房一廳一衛11套（44間客房）。新增部分建筑平面布置方案見下：兩層聯體別墅度假休閑中心東面、西面依圍墻各安排六棟9,000m2兩層聯排花園別墅，共設置：一房一廳一衛30m2／套標準客房260套（260間客房），一房一廳一衛一廚40m2／套標準客房30套（30間客房）。四層獨立別墅度假休閑中心南面依圍墻安排新建三棟3,600m2四層獨立花園別墅，為休閑中心主樓提供配套。共設置：一房一廳一衛35m2／套標準客房80套（80間客房），一房一廳一衛一廚40m2／套標準客房20套（20間客房）。客房裝修間潔而不失精致與獨特，設施配套有兩張舒適的軟墊床、梳妝臺、衣櫥及衣架、茶幾、沙發、床頭多功能控制柜、呼叫鈴、臺燈、床頭燈等中高檔配套家具，室內滿鋪高級地磚。客厲衛生間均單獨配置裝有低噪音抽水桶、梳妝臺(配備面盆、梳妝鏡)、熱水器帶淋浴噴頭，均配有浴簾、晾衣繩。均采取無障礙、有效的使用、防滑措施。衛生間采用防滑、防水建筑材料裝修地面，墻面、色調高雅柔和。(二)主要技術指標：新建主體建筑面積：20400m2；新建附體建筑面積：12600m2；總建筑面積33000m2；客房總數量585套（869間）；停車位50輛。(三)立面造型主體建筑物立面造型簡約大方，項目建成后將成為鄉村周圍一道亮麗的風景，其建筑立面造型必須凸現簡約明快、典雅時尚的風格，力圖表達出茂龍生態園和中國殘聯豐富的文化底蘊。二、結構工程建設方案休閑中心主體建筑樓房要進行全面裝飾裝修，新建別墅需要按老年住宅結構設計規范設計。基本風壓：0.7KN／rm2。地震基本烈度八度，按八度設防。場地土屬中軟類型，類型號為Ⅱ類。場地地脈動卓越周期為0.419s。地下水埋深0.2～1.20m。地下水對混凝土具有弱～中等腐蝕性新建別墅采用框架結構，基礎采用樁基礎三、給水排水工程建設方案(一)給水給水水源及用水量建筑用水為城市自來水，給水水壓按0.1MPa計。建筑最大日用水量為400m3／d。給水系統(1)室外給水采用原豐產水庫供水方式，由水庫水管網引入兩條DN100給水管，繞建筑組成環網，在給水環網上設四個消火栓并從不同的方向各引一條給水管，進入休閑中心主樓和別墅，以供建筑用水。失火時，市政消防車經室外消火栓從給水管網上取水滅火，管網可供給約180m3的水量。另一部分消防用水量（約50m3）貯存在地下室的蓄水池內。在室外設一消防吸水井，以連通管將其與地下室蓄水池速通，并以閥門控制，以供市政水防車取水滅火（2）室內給水主體建筑室內給水供水方式在豎向分布。在地下設有蓄水池，水泵房在地上，水池容積為V=50m3，內貯存有生活用水和消防用水。在水泵房內設有兩臺生活給水泵（一用一備），泵從蓄水池取水，將水送至設在屋頂水箱間內的高位水箱，再由水箱向各用水點供水。為了保證下面幾層用水的壓力適宜，從高位接出的各給水干管以減壓閥進行減壓。(3)室內消火栓給水系統系統的消防水量Q=40l／s，火災延續時間為3小時，本系統在豎向上為一個區，消防干管在豎向組成環狀，環路上部與高位水箱相連，下部與地下室水泵間的室內消防給水泵（二臺一用一備）出水管相連。系統設有水泵接合器。高位水箱貯有平時不被動用的10分鐘消防用水，同時在高位水箱間內設有一套專用穩壓設備，以保證上部數層消火栓平時所需要的壓力。3小時的消防水量，貯存在蓄水池內。(5)熱水供應新建建筑物配套熱水系統。采用太陽能集中熱水供用系統。熱水管網采用上行下給式，熱水管網循環采用強制循環。加熱方式采用太陽能集熱器，選用LPC47．1524型集熱器80臺，為確保熱水要求，配套電加熱裝置。(二)排水本項目要按照設計規范進行全面新建排水設施，排水方式仍采用傳統方式，糞便污水與生活污水分流。考慮興建別墅部分，需對建筑物前部室外排水管網部分（包括管道、檢查井等）相應外移，并增加新建別墅室外排水管網，排水管采用PVC管。空調工程建設方案本項目所有房間均安裝分體空調，其中房間功率為0.8匹，客廳為1.5匹。供配電系統工程建設方案(一)供電大廈的主要用電為二級，由市電引一路5KV電源，為確保消防和生活用電設有一臺柴油發電機組。配變電設于配變電所，內設有高壓配電室、變電及低壓配電室和柴油發電機室。5KV配電以放射方式向變壓器供電。為提高供電可靠性和靈活性，變壓器低壓側設聯絡線。休閑中心5KV電源采用50赫茲，三相中性點不接地系統，低壓采用380／220V，三相五線即TN．S系統。(二)電力休閑中心的電力、照明網絡電源由中心內的配變電所以50赫茲、220V／380V、3相5線TN－S系統供線。(三)照明照明部分是本項目供電部分主要建設內容，具體見下：一般照明：光源采用三基色熒光燈和稀土節能熒光燈，燈具帶無功補償；對xx些突出部位的局照明，可選用低壓鹵鎢燈和小容量金屬鹵化物燈。一般房間的燈具就地控制，大面積房間的燈具采用分組、分區或集中控制方式。夜景照明：按建筑藝術立體感要求配套實施，主要投光點在建筑的四周地面綠化帶及裙房屋頂。事故照明：疏散樓梯間、走廊、辦公用房、重要會議室、機房及人員密集的公共場所均設置事故照明系統。六、通信、信息工程建設方案(一)通信設弱電豎井，豎井內安裝電話端子箱、廣播端子箱、信息插座跳線架等，線路沿金屬線槽或鋼管敷設，配套設置電話機房，肉設程控數字交換機。電視電話光纜沿電纜溝引入大樓，客房電話插座使用四芯雙絞線，裙房電話和計算機等信息插座使用八芯雙絞線（UTP）。(二)電視在客房、會議室、KTV廳等設電視用戶點，接收城市有線電視節目。電視信號預留于各層弱電豎井的電視放大器箱內，客房、會議室等設電視終端用戶盒。電視共用天線系統采用“分配、分支"的網絡傳輸方式。配套建設KTV系統及客房VOD系統。(三)保安監視系統在建筑物內的重要部位，如大堂、重要出入口、走廊、機房等部位均設置攝像機，以固定型和遙控型相結合，監控室內能夠通過鍵盤對所有攝像機進行控制。整個系統采用視頻切換、分割控制采用矩陣形式，微機管理。采用硬盤組建的磁盤陣列進行存儲，便于擴充及檢索。(四)廣播（事故緊急廣播）客房內為緊急事故廣播，走道及公共用房部分含背景音樂廣播，當火災等突發性事故發生時，在火警系統自動或人工手動控制下，廣播系統可分樓層或同時進行強制性事故緊急廣播。廣播系統采用吊頂暗裝式揚專聲器，定電壓100V的高電平傳輸方式。(五)火災自動報警及消防聯動控制為保證生命財產的安全，在本大廈內設一套由電腦控制的智能型火災報警控制系統，用以監管酒店大樓和綜合樓的火災報警及其一系列的消防聯動控制動作。火災探測器分感煙、感溫兩種，廚房設置可燃氣體探測器接口。客厲KTV包廂及辦公室等采用模擬式光電感煙探測器(帶自動測試功能)，走道及大空間公共用房采用地址適配器帶普通光電感煙探測器。需現場聯動控制的設備處(防火卷簾門、柴油發電機房)設置煙、溫探測器組合。大樓系統仍傳統主體建筑物方案。設主聯動控制柜一臺，用以在消防中心以自動／手動兩種方式多線直接控制消火栓泵、噴淋泵、電梯、消防排煙風機、氣體滅火等裝置。消火栓按鈕位按樓層或防火分區劃分，按鈕信號作為消火栓泵的啟動信號，消防中心顯示報警信號并自動／手動啟動消火栓泵，接收并顯示泵啟動后的反饋信號。消火栓泵啟動后，在消火栓按鈕處有啟泵信號顯示。壓力開關的動作信號作為噴淋泵的啟動信號，消防中心顯示報警信號自動／手動啟動噴淋泵，接收并顯示泵啟動后的反饋信號。火災報警后，系統通過防排煙中繼器切斷相應樓層或防火分區的電源，并接收反饋信號。火災確認后，切斷有關部位的非消防電。

第七章消防及安全度假休閑中心主樓根據《民用建筑設計防火規范》，本工程防火按三類建筑防火考慮，室內設置消火栓系統、自動噴灑系統及其它固定滅火設施；新建別墅按《建筑設計防火規范》進行設計。度假休閑中心主樓消火栓系統：室內用量15l／S，室外10l／S，管網系統在室內成環狀布置，由屋頂水箱及穩壓泵維持系統常高壓，以滿足最不利點消火栓充實水柱5米的要求。室內所有消火栓均帶自救卷盤。室外設二套水泵接合器(1O～15升／秒·套)。3．自動噴灑系統為濕式系統，用水量151／S，設置范圍：所有公共用房及客房層客房、走廊。系統由設在屋頂的消防水箱及穩壓泵維持系統常高壓。系統組成，噴灑水泵、水泵接合器、濕式報警閥、水流指示器、噴頭等。其它固定設施、變配電室、設備用房發電機房均設置固定式氣體滅火裝置。根據《建設滅火器配置設計規范》(GBJl40．90)設置手提式干粉滅火器。消火栓及噴灑水泵均設置在室外消防用房之泵房內。消防用房內設消防水池，其貯水量按3小時室內消火栓用水量及1小時自動噴灑用水量之和考慮。設緊急事故廣播系統。設火警通訊系統，考慮消防中心設10門火警對講電話總機，消防水泵房、發電機房、變配電室、設消防電話分機，手動報警按鈕及樓層顯示器處設火警電話插孔，回路按樓層或防火分區劃分。防煙樓梯間和防煙樓梯、經常有人停留的房間內走道設機械排煙系統和補風系統。無自然通風長度超過20m的內走道設置機械排煙系統。通風、空調系統采用不燃材料制作。空調系統送回干管設防火調節閥，并與空調送風機聯鎖。11．采用二路電源供電，其中一路電源為備用柴油發電機，以保證著火時消防電梯及消防設備、事故照明等的供電。第八章環境保護與能源節約第一節環境保護項目建設地點所處區域目前環境質量良好，不會對項目帶來不利影響。本項目對環境帶來影響的主要因素有在施工期和運營期內，所產生的建筑垃圾、生活垃圾、生活污水、餐飲污水；施工粉塵和廚房爐灶所產生的廢氣污染；施工機械和永久設備所產生的噪聲等。對上述影響采取的主要保護措施有建筑垃圾嚴禁亂堆亂放，要及時運出，對無害的建筑垃圾可作為洼地填埋物。施工期內應盡可能采取措施控制粉塵污染，如噴水等對施工中造成的植被破壞要及時給予修補。應采用先進的施工機械，以盡可能降低噪聲，同時，應避開村民休息時間施工。對生活垃圾盡可能采取分撿方式收集。對生活污水和餐飲污水處理達標后，就近排入市政排污管道。對廚房油煙可采用水膜濾清器處理，廢氣經處理達標后，通過排氣筒排入大氣。8、發電機組采用超低噪聲發電機，并在四周設置減噪圍墻。9、對娛樂噪聲，采用隔音措施，禁嗚高音喇叭。第二節能源節約節能標準和節能規范本項目遵循的節能標準合節能規范為：《江西省居住建筑節能設計標準》（DB36/J0404-216-2006）《民用建筑熱工設計規范》(GB50176－93)《建筑外窗氣密性能分級及其檢測方法》（GBT7106-2002）《民用建筑節能管理規定》建設部令第143號（2005）《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》（JGJ75－2003）《公共建筑節能設計標準》（GB50189－2005）能耗指標分析本項目主要消耗的能源為電力。本工程用電負荷為1800KW，總裝機容量為2500KVA。節能措施和節能效果分析本項目在設計時符合各項節能規范，可達到較好的節能效果。節能措施如下：在總平面規劃上，綜合考慮朝向、風向的關系，力求達到良好的自然通風，充足的日照，并強調室內通風及蓄熱，盡可能多地將住宅布置成南北向。在滿足住宅部分平面功能合理的同時，盡量減少外墻面的凹凸，在單體設計時在滿足住宅功能及立面造型需要同時，注重控制外窗的面積，開窗面積已考慮節能要求，窗墻面積比符合《夏熱冬暖地區居住建筑節能設計標準》規定的指標；窗墻面積比，為南向≤50%，北向≤45%，東西向≤30%。超過指標者均采用雙層玻璃解決。外門窗采用塑鋼門窗以及新型墻體材料，達到節能要求。外門窗安裝中，其門窗框與洞口之間均采用發泡填充劑堵塞，以避免形成冷橋。外門窗的氣密性為4級，符合節能要求。建筑墻體采用輕質的空心水泥磚，對結構負荷有利，又具有良好的隔熱保溫性能，并根除粘土磚的能耗。外立面采用飄窗的處理，不使大面積的玻璃幕墻，可以減少能耗。住宅平屋頂采用倒置式屋面做法，設計25厚擠塑泡沫板保溫隔熱層，其傳熱系數K≤1.0w/（m2.k）符合節能要求，局部屋面采用綠化措施，以達到降溫、隔熱效果。選用綠色環保的電氣設備及材料；備用柴油發電機組設排煙，進風，排風消聲器，及消煙池，機房內設吸音材料；采用低損耗的SCB11型干式電力變壓器，高效電子鎮流器，節能熒光燈或其他高光效氣體放電燈等。合理設置空調機位置，減少空調工作距離，風機選擇高效率、低能耗的產品。（10）所有給排水管道采用了內表面衛生光滑、阻力系數小的PE管和穩態管、PVC-U管，節約能耗。所選用的衛生器具、照明燈具、生活設備等均采用新型節能型產品，以利降低能耗，節約能源。室內吊頂材料可選用具有除濕等特性的新型材料，以減少空調使用率，節約能源。其它建筑材料根據使用要求，選擇新型的材料，以利節能。各種閥門均選用優質產品，嚴防偽劣產品混入，杜絕跑、漏、滴現象存在。各用水點、用電點均設置水表、電表進行計量。第九章項目組織機構及勞動定員第一節組織機構設置l、項目建成后將是一座集康體、娛樂、餐飲、度假休閑為一體的康復休閑度假中心。它的建設是以市場需求為依據的，只有在良好的設施與體制服務的完善結合情況下才能獲得理想的經濟效益，樹立良好的企業形象。因此，先進有效而適合的經營管理是十分重要的。2、休閑中心的管理模式是總經理負責制。休閑中心的組織機構是協調各部門之間的組織網絡，一組織形式來明確員工的工作崗位，職責和業務范圍，根據本項目的特點設置的組織管理機構如下圖：總經理總經理財務部副總經理財務總監采購部餐飲部人力資源部市場部辦公室康體部保安部管家部工程部餐飲總監市場總監房務總監第二節勞動定員休閑中心按其運行機構進行合理的配備，以節約人力資源、保證休閑中心正常運行為原則，配以高效率、優質服務的各級管理人員和服務人員。本項目勞動定員為50人，其中管理人員6人。分別擔任服務、保安、清潔、維護修理、銷售等服務職能與綜合管理職能。各職能管理服務人員需具備較高的文化修養及技能水平，要有良好的服務意識和管理水平。第三節人員培訓部門經理以上均招聘學歷較高、并有一定的相關管理經驗者從事管理工作。其它員工招聘時也選擇具有一定技能基礎的人員(如司機、保安等)。所有員工均需進行職業培訓，主要是采取企業內部和外部結合的培訓方式，具體培訓工作由各部門與人力資源部共同配合進行。隨著項目進一步運行，對表現優良的部門經理及其它管理人員還將采取送出去的培訓方式，以使休閑中心各級管理人員的管理水平更上檔次，各項管理工作更上一層樓。第十章項目建設管理及招標投標第一節建設管理為防止在投資建設項目中出現漏洞，從以下幾個主要的方面加強項目建設管理。嚴格工程管理，建立層層負責質量責任制，要逐級明確責任，對工程質量長期負責；嚴格執行規范的工程招標制度，同時防止中標單位對工程項目轉包和違法分包；嚴格項目的監理、監督，特別對隱蔽工程重點監理，嚴防偷工減料。實施“cc三個監理”即：質量監理、工程監理、財務監理；建設資金要嚴加管理，嚴禁挪用資金，切實做到專款專用；加強項目檔案工作，嚴格按規定收集、整理、歸檔，建立健全項目檔案。第二節招標投標為了降低建設成本，保證工程質量和建設進度，在工程的操作過程中嚴格執行規范的工程招投標制度。成立專門的項目管理辦公室，負責招標、合同管理和預決算管理工作；招標以公平、公正為原則，實行公開招標；從勘察、設計、施工、設備材料的采購以及監理隊伍的選定，均通過招投標方式進行；項目招投標和預決算審查應選擇有資質的招標代理機構和工程咨詢機構負責進行。第十一章項目建設進度安排第一節項目實施進度建設計劃本項目實施過程分為前期準備階段和施工建設階段。前期準備階段主要包括項目可行性研究報告編制、初步設計、資金籌措和施工圖設計；施工建設階段主要包括建筑安裝施工、設備購置、設備安裝、生產準備和投料試車試產等。項目實施進度安排本項目建設期兩年，并交叉作業。項目實施進度計劃表年份年份工程項目2009年2010年第1季度第2季度第3季度第4季度第1季度第2季度第3季度第4季度項目可行性研究報告核準勘測設計工程招標土建工程設備購置安裝竣工驗收投產試運行第二節質量保證體系本項目實行建設單位法人代表對工程總負責制，并委派工程施工質量責任較強的同志負責工程協調工作，設計單位要確保工作設計質量，并由總建筑師對工程設計的圖紙把關，不符合工程質量的設計不能流入現場，對工程進行招標，并有相應資質的施工單位進行建設，建筑單位法人代表對建筑質量負總責，嚴格按圖紙施工，不合格的材料不能流入施工現場；委托或公開招標有資質的監理單位對工程質量進行管理，形成工程質量管理網絡，并嚴格遵守國家建筑法規和省建筑管理條例。

第十二章投資估算與資金籌措第一節投資估算本估算內容包括：建筑工程費、設備購置費、安裝工程費、以及現行國家規定的和項目建設所需的其他費用。一、估算依據1．《建設項目經濟評價方法與參數》(第二版)；2．《投資項目可行性研究指南》；3．《江西省建筑工程預算定額》(2001版)；4．《市政工程預算定額江西省基價本》(2000版)；5．《安裝工程預算定額江西省基價本》(2000版)；6．《江西省裝飾工程綜合定額》(2002版)；7．《江西省建設工程費用定額》(2001版)；8．《江西省工程造價信息》(2004版)；9．勘察設計費依據國家計委、建設部關于發布《工程勘察設計收費管理規定》的通知(計價格【2002版本】10號)估算；10．工程監理費依據國家物價局、建設部《關于發布工程建設監理費有關規定的通知》(【1992】價費字479號)估算；11．《國家計委關于印發建設項目前期工作咨詢收費暫行規定的通知》(計價格[1999]1283號)；12．國家發展計委員會、國家環境保護總局《關于規范環境影響咨詢收費有關問題的通知》(計價格[2002】125號)；13．國家發展計委員會《招標代理服務收費管理暫行辦法》(計價格[2002】1980號)；14．建設單位管理費依據建設部有關規定按工程投資1.1％估算；15．工程質量監督費依據《關于全面整頓住房建設收費取消部分收費項目的通知》(贛計價管[2001】1104號)計算；16．基礎設施費依據《關于重新核定城市基礎設施配套費征收標準的通知》(贛發改價管[2003】119號)計算；17．經營設備、家具設備等購置及安裝依據供貨商報價估算；18．辦公用品及家電設備依據市場價估算；19．其它費用依據江西省有關規定估算。二、估算范圍、內容、金額(一)建筑工程費用序號序號建、構筑物名稱單位工程量單價(元)費用合計(萬元)1新建休閑中心樓766.801.1樁基工程m2360015054.001.2建筑工程m213200420554.401.3安裝工程1.3.1水電安裝工程m2132004052.801.3.2照明消防安裝工程m2132003039.60.2環境衛生工程’項1200002.004.3道路及停車場m2350015052.504.4綠化工程m2200001020.00小計1721.90(二)經營設備購置及安裝工程2.42.4辦公設備項50000500005.002.5器具項46000460004.60小計2347.8l155.49221.40(三)工程建設其他費用費用名稱費用名稱計算依據費率或標準費用合計(萬元)前期工作費10.00可研編制費計價格【1999】1283號下浮20％2.50可研評估費計價格【1999】1283號下浮20％0.60環境評價費計價格【2002】125號下浮20％0.30招標代理費計價格【2002】1980號下浮20％1.80設計費計價格【2002】10號下浮20％25.83施工圖預算編制費設計費×10％2.58建設單位管理工程費用×1.1％18.90質量監督費贛計價管【2001】1104號管理費的2.8％0.53工程監理費【1992】價費字479號下浮20％12.05工程保險費工程保險費工程費用×0.12％2.07竣工