博興縣***以北***地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告告一、項(xiàng)目基本情情況（一）項(xiàng)目概況況博興縣***以以北地塊位于于博興縣，東東西長(zhǎng)615.779米，南北寬430.994米，宗地呈呈長(zhǎng)方形。土土地編號(hào)為2008--07，宗地面積2649998平方米（合397.4497畝）。為符符合省國(guó)土資資源廳關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地單宗供地地不得超過(guò)150畝的規(guī)定，博博興縣國(guó)土局局將此宗地劃劃分為三個(gè)地地號(hào)進(jìn)行整體體拍賣(mài)，具體體出讓情況如如下：土地編號(hào)土地面積容積率建筑密度綠地率用途出讓年限保證金2008-077-A134.41畝畝不大于2不大于30%不小于35%居住70年3000萬(wàn)2008-077-B130.83畝畝3000萬(wàn)2008-077-C132.25畝畝3000萬(wàn)博興縣國(guó)土資源源局將于2008年11月7日上午9點(diǎn)公開(kāi)拍賣(mài)賣(mài)此宗地，保保證金需在11月5日17點(diǎn)以前到賬賬。出讓金分分三期繳納：：第一期：由由競(jìng)買(mǎi)保證金金折抵出讓金金；第二期：：于12月10日前再繳納8000萬(wàn)元；第三三期：剩余的的于12月25日前繳清。（二）宗地現(xiàn)狀狀宗地地上無(wú)建筑筑物及構(gòu)筑物物，絕大部分分為雜草，部部分地方有小小樹(shù)苗。自西西向東有條寬寬約10米，深約3米的水渠斜斜跨本項(xiàng)目宗宗地，局部較較深的地方有有水，南北向向也有條水渠渠。關(guān)于水渠渠的走向，調(diào)調(diào)查人員咨詢(xún)?cè)兞送恋鼐窒嘞嚓P(guān)人員答復(fù)復(fù)是廢棄水渠渠，可以隨意意處置。宗地自西北向東東南方向有條條110千伏的高壓壓線(xiàn)穿過(guò)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)會(huì)造成影響響。通過(guò)咨詢(xún)?cè)兺恋夭块T(mén)得得知，需由開(kāi)開(kāi)發(fā)商自行協(xié)協(xié)商電業(yè)局處處理。（三）區(qū)域配套套情況本項(xiàng)目所處區(qū)域域，水、電、有有線(xiàn)、通訊等等基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施齊全（主主管線(xiàn)基本在在新城一路上上），但暖氣氣、天然氣主主管線(xiàn)尚未敷敷設(shè)到本項(xiàng)目目宗地附近（距距離本項(xiàng)目最最近的陽(yáng)光小小區(qū)現(xiàn)無(wú)法通通暖，采用壁壁掛爐取暖）。博興暖氣供應(yīng)量量不足，工業(yè)業(yè)用氣現(xiàn)都無(wú)無(wú)法全部滿(mǎn)足足。估計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目暖氣屆時(shí)時(shí)沒(méi)有供應(yīng)。天然氣博興有好好幾家公司，比比本項(xiàng)目位置置更遠(yuǎn)的陽(yáng)光光小區(qū)都已使使用上天然氣氣，本項(xiàng)目屆屆時(shí)天然氣可可以供應(yīng)。本項(xiàng)目3公里生生活便利圈內(nèi)內(nèi)，公共服務(wù)務(wù)性設(shè)施主要要有：學(xué)校：博奧雙語(yǔ)語(yǔ)學(xué)校(貴族學(xué)校，小小學(xué))、博興二中中（初中、高高中）、濱州州市第二高級(jí)級(jí)技校、試驗(yàn)驗(yàn)中學(xué)（初中中）醫(yī)院：怡和醫(yī)院院商業(yè)：北關(guān)商貿(mào)貿(mào)城其他服務(wù)性設(shè)施施：縣新華書(shū)書(shū)店、縣植物物園、市民健健身廣場(chǎng)（四）區(qū)域交通通狀況本項(xiàng)目四鄰道路路，目前尚未未通公交車(chē)。項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)新城城一路、南側(cè)側(cè)博城一路、西西側(cè)新城二路路均已建成并并通車(chē)，居民民出行便利。***南側(cè)博城二二路已通公交交車(chē)。二、項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀及發(fā)發(fā)展規(guī)劃（一）、博興現(xiàn)現(xiàn)狀全縣總面積9000.78平方公里，轄轄一個(gè)省級(jí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、三三個(gè)街道辦事事處、9個(gè)鎮(zhèn)，448個(gè)行政村。全全縣總?cè)丝?8萬(wàn)人。其中中城區(qū)面積約約10平方公里，城城區(qū)人口約6.5萬(wàn)人。經(jīng)濟(jì)：20077年，完成生生產(chǎn)總值130.002億元，財(cái)政政總收入13.56億元，其中中地方財(cái)政收收入7.17億元。城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人均可可支配收入13000元，農(nóng)民人人均純收入5205元。目前，已已培育形成了了石油化工、糧糧油加工、紡紡織、機(jī)械制制造、廚具等等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，是“中國(guó)廚都”、“中國(guó)優(yōu)質(zhì)西紅柿之鄉(xiāng)”、全國(guó)草柳編工藝品出口基地、全國(guó)最大的植物油加工基地、全國(guó)最大的不銹鋼廚房設(shè)備生產(chǎn)基地、長(zhǎng)江以北最大的黑白鐵批發(fā)加工集散地。（二）、博興城城區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行情況況1、博興開(kāi)發(fā)企企業(yè)及項(xiàng)目根據(jù)據(jù)實(shí)地調(diào)查并并結(jié)合網(wǎng)上資資料，目前在在博興有項(xiàng)目目并正進(jìn)行房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的的企業(yè)主要有有以下幾個(gè)：：序號(hào)單位名稱(chēng)注冊(cè)資金資質(zhì)等級(jí)法人代表在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目地址11800萬(wàn)元三級(jí)22084萬(wàn)元三級(jí)31000萬(wàn)元暫定41000萬(wàn)元暫定51000萬(wàn)元暫定6三級(jí)2、博興縣城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況博興房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，起步于新新區(qū)的開(kāi)發(fā)建建設(shè)。在新區(qū)區(qū)未開(kāi)始建設(shè)設(shè)前，博興住住房市場(chǎng)以各各單位自建住住宅為主。國(guó)國(guó)家禁止福利利分房后，各各單位改為集集體購(gòu)房或職職工集資購(gòu)房房的模式來(lái)解解決職工的住住房問(wèn)題，此此種狀態(tài)一直直延續(xù)到現(xiàn)在在。目前，博興房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，在在舊城區(qū)以拆拆遷改造、零零星插建項(xiàng)目目為主，一般般樓盤(pán)體量較較小，3-5個(gè)樓，基本本沒(méi)有園林景景觀，銷(xiāo)售以以本公司自己己銷(xiāo)售為主流流。新區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)，隨著各大大局、學(xué)校、***開(kāi)始立項(xiàng)或或建設(shè)，以天天苑小區(qū)、明明珠小區(qū)、西西隅小區(qū)、歐歐亞花園為代代表的樓盤(pán)如如雨后春筍，紛紛紛開(kāi)始動(dòng)工工建設(shè)。隨后后，隨著新區(qū)區(qū)建設(shè)步伐的的加快，城市市基礎(chǔ)設(shè)施的的逐步完善，購(gòu)購(gòu)房者意識(shí)到到城區(qū)中心已已經(jīng)西移，紛紛紛在新區(qū)買(mǎi)買(mǎi)房，形成了了一個(gè)購(gòu)房熱熱潮。新區(qū)樓樓盤(pán)供應(yīng)量較較小，滿(mǎn)足不不了如此大的的需求量。很很多開(kāi)發(fā)商看看到此種狀況況后，紛紛到到新區(qū)征地，陽(yáng)陽(yáng)光小區(qū)、名名士豪庭、風(fēng)風(fēng)和日麗、豪豪門(mén)美景天成成等小區(qū)陸續(xù)續(xù)投放市場(chǎng)，部部分緩解了博博興缺房的局局面，博興新新區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)，達(dá)到到了一個(gè)新的的高度。從市場(chǎng)了解的情情況來(lái)看，博博興新開(kāi)的樓樓盤(pán)不多，目目前還不能完完全滿(mǎn)足客戶(hù)戶(hù)的需求。造造成每開(kāi)發(fā)一一個(gè)樓盤(pán)，便便能銷(xiāo)售一個(gè)個(gè)樓盤(pán)的局面面，沒(méi)有積壓壓的商品房。由于現(xiàn)在住宅市市場(chǎng)需求大于于供給，各個(gè)個(gè)樓盤(pán)預(yù)售的的情況都非常常好，基本上上項(xiàng)目交工前前均能銷(xiāo)售完完畢（少量樓樓盤(pán)頂層帶閣閣樓有少量剩剩余），好樓樓層（1—3層）基本在在主體封頂時(shí)時(shí)即能銷(xiāo)售完完畢。總體而言，博興興住宅需求市市場(chǎng)潛力較大大，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景景看好，商品品住宅以預(yù)售售為主。3、博興城區(qū)房房地產(chǎn)銷(xiāo)售情情況根據(jù)了解，博興興近兩年每年年住宅的平均均銷(xiāo)售量在15萬(wàn)平方米左左右，商品房房銷(xiāo)售以預(yù)售售為主，各個(gè)個(gè)樓盤(pán)普遍銷(xiāo)銷(xiāo)售良好，新新開(kāi)樓盤(pán)沒(méi)有有剩余房現(xiàn)象象。4、博興開(kāi)發(fā)用用地土地狀況況通過(guò)咨詢(xún)博博興國(guó)土局用用地股相關(guān)工工作人員，我我們了解到博博興06年以來(lái)公開(kāi)開(kāi)拍賣(mài)的土地地共有兩宗：：06年拍賣(mài)博興興二中原操場(chǎng)場(chǎng)院，31.68畝，46.8萬(wàn)元/畝；07年拍賣(mài)博興興酒廠西廠，99.65畝，53.8萬(wàn)元/畝。從側(cè)面了解的信信息：現(xiàn)開(kāi)發(fā)發(fā)的小區(qū)原來(lái)來(lái)取得的價(jià)格格05年陽(yáng)光小區(qū)區(qū)用地：15萬(wàn)元/畝左右06年豪門(mén)美景景天成小區(qū)用用地：17-119萬(wàn)元/畝之間。很多土土地都沒(méi)有經(jīng)經(jīng)過(guò)公開(kāi)拍賣(mài)賣(mài)方式，而是是通過(guò)其他方方式取得，其其取得的成本本較低。（三）、博興近近期發(fā)展規(guī)劃劃及未來(lái)的發(fā)發(fā)展方向根據(jù)博興城城市總體規(guī)劃劃（2004--2020），博興城城區(qū)主要向西西發(fā)展，老城城區(qū)的博城一一路---博城六路全全部向西拓展展，與西外環(huán)環(huán)相連；從樂(lè)樂(lè)安大街向西西，規(guī)劃建設(shè)設(shè)新城一路---新城四路，直直到西外環(huán)；；向南發(fā)展到到小清河；向向北與北外環(huán)環(huán)向接。根據(jù)博興土土地利用整體體規(guī)劃，本項(xiàng)項(xiàng)目西臨土地地為居住用地地和教育科研研用地，在此此規(guī)劃有一所所九年制學(xué)校校；西北角為為新華書(shū)店及及商業(yè)金融用用地，北臨、西西臨為居住用用地。現(xiàn)項(xiàng)目目周邊土地均均未開(kāi)發(fā)。分析：從博興興城市總體規(guī)規(guī)劃來(lái)看，本本項(xiàng)目所處位位置位于博興興城市的中心心腹地，是中中心位置的核核心地帶，發(fā)發(fā)展前景看好好。三、項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)分析項(xiàng)目調(diào)查是可行行性研究工作作的基礎(chǔ)，是是在地域選擇擇后進(jìn)行的多多項(xiàng)生活指標(biāo)標(biāo)的調(diào)查。本本次調(diào)查分析析主要是針對(duì)對(duì)擬投資地塊塊的地理環(huán)境境，區(qū)域房地地產(chǎn)供給和需需求三個(gè)方面面的調(diào)查，為為項(xiàng)目的可行行性分析和研研究提供充實(shí)實(shí)的研討依據(jù)據(jù)。1、地理環(huán)境本項(xiàng)目位于博興興縣***北側(cè)，隸屬屬博昌街道辦辦事處，緊臨臨博興縣委縣縣政府、博興興行政審批中中心、博興檢檢察院辦公樓樓、勞動(dòng)局辦辦公樓以及即即將建設(shè)的人人武部、環(huán)保保局、教育局局綜合辦公樓樓，處于博興興新的行政商商務(wù)中心地帶帶。目前項(xiàng)目目西側(cè)、東側(cè)側(cè)及北側(cè)為空空地，根據(jù)博博興2004----20220年遠(yuǎn)期規(guī)劃劃顯示，這個(gè)個(gè)區(qū)域是規(guī)劃劃中的居住區(qū)區(qū)。本項(xiàng)目10公里里輻射范圍內(nèi)內(nèi)，辦事處及及村鎮(zhèn)主要有有：城東街道辦事處處：32個(gè)行政村，人人口5.2萬(wàn)人錦秋街道辦事處處：33個(gè)行政村，64個(gè)機(jī)關(guān)企事事業(yè)單位，人人口7.4萬(wàn)人；博昌街道辦事處處：轄機(jī)關(guān)、企企事業(yè)單位164個(gè)，行政村16個(gè)，人口6萬(wàn)人；湖濱鎮(zhèn)：轄433行政村，人人口8.1萬(wàn)人；龐家鎮(zhèn)：轄500個(gè)行政村，人人口2.7萬(wàn)人；距離本項(xiàng)目最近近的村有：王王樓村：177戶(hù)，580人許營(yíng)：115戶(hù)戶(hù)，400人；伏欒：90戶(hù)，300人東伏：197戶(hù)，668人西伏：216戶(hù)，618人（以上資料為網(wǎng)網(wǎng)上05年資料）。2、房地產(chǎn)供給給市場(chǎng)情況根據(jù)博興縣城區(qū)區(qū)的建設(shè)情況況，我們將博博興縣城區(qū)以以樂(lè)安大街為為界，分為老老城區(qū)片和新新城區(qū)片分別別展開(kāi)調(diào)查。老城區(qū)片：樂(lè)安安大街以東的的區(qū)域，因地地屬老城區(qū)，受受土地條件的的影響，開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目一般通通過(guò)拆遷、改改造、安置等等多種途徑來(lái)來(lái)取得開(kāi)發(fā)用用地。該片區(qū)區(qū)內(nèi)，目前尚尚沒(méi)有銷(xiāo)售的的一手商品房房，05年以前的商商品房在二手手房交易市場(chǎng)場(chǎng)的成交均價(jià)價(jià)在1900元/平方米左右右，好樓層1層、2層、3層銷(xiāo)售的較較快。政府機(jī)機(jī)關(guān)及各企事事業(yè)單位多建建有自己的宿宿舍區(qū)。受福福利分房政策策的影響，博博興縣政府機(jī)機(jī)關(guān)、單位的的部分領(lǐng)導(dǎo)目目前仍存在為為職工解決住住房的思想：：博興縣各大大局、各事業(yè)業(yè)機(jī)關(guān)單位大大都在新城片片區(qū)團(tuán)購(gòu)住房房或自建單位位宿舍。老城區(qū)片潛在的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：：在博城三路與樂(lè)樂(lè)安大街交叉叉口東南角計(jì)計(jì)劃建溫馨嘉嘉園，約80戶(hù)左右；勝利三路與博博城六路交叉叉口東北方向向，原博興酒酒廠區(qū)域，計(jì)計(jì)劃開(kāi)發(fā)12萬(wàn)平方米住住宅；老縣政府對(duì)角面面粉廠院，計(jì)計(jì)劃建7-8個(gè)樓座。新城區(qū)片：目前，博興城區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)主要集中中在樂(lè)安大街街以西的新城城區(qū)。在新區(qū)區(qū)內(nèi)，近兩年年新開(kāi)的樓盤(pán)盤(pán)主要有：陽(yáng)光小區(qū)：僅剩剩下五層帶閣閣樓的住宅，1885元/平方米，車(chē)車(chē)庫(kù)2050元/平方米，1-4層早已銷(xiāo)售售完畢，當(dāng)時(shí)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)在在2100元/平米，從二二手房市場(chǎng)來(lái)來(lái)看，現(xiàn)均價(jià)價(jià)在2300元/平米左右；；風(fēng)和日麗：銷(xiāo)售售完畢。銷(xiāo)售售價(jià)格多層2300元/平方米。名士豪庭：銷(xiāo)銷(xiāo)售良好，三三層2600元/平方米，二二層2700元/平方米，均均價(jià)在2400元/平方米豪門(mén)美景天成：：一期銷(xiāo)售良良好，三層2450元/平方米（去去年銷(xiāo)售時(shí)三三層2100元/平方米），五五層帶閣樓2000~~2300元/平方米，均均價(jià)在2300元/平方米左右右；潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：：豪門(mén)美景天成二二期、名士豪豪庭二期（四四個(gè)小高層）、周邊未開(kāi)發(fā)的空空地。分析：以上幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)，銷(xiāo)售售均已接近尾尾聲。除豪門(mén)門(mén)美景天成外外，其他幾個(gè)個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售售均以團(tuán)購(gòu)為為主。小高層層現(xiàn)僅有兩個(gè)個(gè)小區(qū)：陽(yáng)光光小區(qū)三棟、風(fēng)風(fēng)和日麗四棟棟，戶(hù)型均為為140-1180平方米的大大戶(hù)型，基本本上均為團(tuán)購(gòu)購(gòu)，屬定向開(kāi)開(kāi)發(fā)。名士豪豪庭二期有四四棟小高層，但但目前尚未確確定具體開(kāi)發(fā)發(fā)日期。博興興住宅基本以以簡(jiǎn)裝修為交交房標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)設(shè)內(nèi)門(mén)，衛(wèi)生生間、廚房貼貼面磚等，目目前市場(chǎng)上尚尚沒(méi)有精裝修修交房的項(xiàng)目目。閣樓在市場(chǎng)上沒(méi)沒(méi)有單獨(dú)銷(xiāo)售售的，全部是是頂層帶閣樓樓捆綁銷(xiāo)售。3、房地產(chǎn)需需求市場(chǎng)分析析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，將將建成一個(gè)近近3000余戶(hù)，一萬(wàn)萬(wàn)余人的大型型社區(qū)。究竟竟哪一類(lèi)人群群有潛在意向向購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目目的產(chǎn)品呢？？我們?yōu)榇苏拐归_(kāi)了詳細(xì)的的調(diào)查。1、政府機(jī)關(guān)單單位的需求目前博興房管局局、民政局、交交通局、公路路局、土地局局、地稅局、財(cái)財(cái)政局、教育育局均自建了了單位宿舍；；物價(jià)局、質(zhì)質(zhì)檢站、執(zhí)法法局、油區(qū)辦辦、組織部、科科委、農(nóng)村信信用社在陽(yáng)光光小區(qū)團(tuán)購(gòu)了了住宅，還有有些單位如衛(wèi)衛(wèi)生局、環(huán)保保局、殘聯(lián)、工工商銀行、廣廣電局、政法法委等在名士士豪庭團(tuán)購(gòu)，電電業(yè)局在風(fēng)和和日麗購(gòu)買(mǎi)了了四個(gè)樓座。博興縣政府府機(jī)關(guān)中，目目前博興縣委委、縣政府、縣縣人大、武裝裝部、建設(shè)局局、檢察院、法法院等在新區(qū)區(qū)還沒(méi)團(tuán)購(gòu)。縣委：預(yù)估600戶(hù)需求；縣政府：預(yù)預(yù)估100戶(hù)需求；縣人大：預(yù)估330戶(hù)需求；縣政協(xié)：預(yù)預(yù)估30戶(hù)需求；縣武裝部：預(yù)估估20戶(hù)需求；建設(shè)局：預(yù)預(yù)估50戶(hù)需求；檢察院：預(yù)估880戶(hù)需求；法院：預(yù)估80戶(hù)需求；國(guó)稅局：預(yù)估1100戶(hù)需求；建設(shè)銀行：：預(yù)估50戶(hù)需求；實(shí)驗(yàn)中學(xué)：預(yù)估估50戶(hù)需求。以上單位潛在需需求約650戶(hù)。2、大中中型企事業(yè)單單位的需求情情況近年來(lái)企業(yè)大量量招人，但尚尚未建設(shè)單位位宿舍或已建建但仍需要住住房的企事業(yè)業(yè)單位主要有有：山東渤海油脂公公司：?jiǎn)T工500余人，潛在在需求約150-3300戶(hù)；博興華潤(rùn)油脂公公司：?jiǎn)T工600余人，潛在在需求約100戶(hù)；山東香馳（糧油油）集團(tuán)：?jiǎn)T員工2000余人，潛在在需求約300戶(hù)；博興天元化工有有限公司：?jiǎn)T員工100人左右，潛潛在需求約30戶(hù)；遠(yuǎn)大鋼板：?jiǎn)T工工300-4400人，潛在需需求約100戶(hù)。以上幾個(gè)單位團(tuán)團(tuán)購(gòu)的可能性性較大。其他他單位可能會(huì)會(huì)有零星購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的散戶(hù)，單單位組織集體體購(gòu)買(mǎi)的可能能性不大。京博集團(tuán)：博興興大型企業(yè)，自自建有兩個(gè)小小區(qū)，但職工工反映仍缺住住房，潛在需需求約100戶(hù)，團(tuán)購(gòu)可可能性不大。熱電廠廠：已在純化化鎮(zhèn)立項(xiàng)，計(jì)計(jì)劃投資80億，一旦建建設(shè)，存在大大量潛在需求求客戶(hù)。以上潛在需求求約930戶(hù)。3、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)的需求情況況博興各鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)起步較晚，目目前僅經(jīng)濟(jì)較較發(fā)達(dá)的興福福鎮(zhèn)建設(shè)有國(guó)國(guó)賓花園。其其余仍在籌劃劃當(dāng)中。本項(xiàng)項(xiàng)目周邊尚未未發(fā)現(xiàn)舊村改改造項(xiàng)目。通通過(guò)了解，周周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)村民民在城里購(gòu)房房的欲望并不不強(qiáng)烈，比不不上桓臺(tái)。但但是村民中在在博興縣城廠廠礦企業(yè)以及及服務(wù)業(yè)工作作的年輕人正正慢慢興起了了在城里購(gòu)房房的勢(shì)頭。博興現(xiàn)有九個(gè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，每個(gè)鎮(zhèn)的的政府工作人人員、鎮(zhèn)醫(yī)院院（每個(gè)鎮(zhèn)20人左右）、鎮(zhèn)鎮(zhèn)教委及學(xué)校校的教師（每每個(gè)鎮(zhèn)400人左右）均均存在潛在購(gòu)購(gòu)房需求的可可能性。因博興新城區(qū)規(guī)規(guī)劃正在實(shí)施施之中，隨著著新城三路、新新城四路的規(guī)規(guī)劃建設(shè)及新新城一路二路路向北延伸等等基礎(chǔ)設(shè)施的的完善，拉近近了博興郊區(qū)區(qū)西北部村鎮(zhèn)鎮(zhèn)與城區(qū)的距距離，附近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的公務(wù)員員和教師也存存在在城區(qū)購(gòu)購(gòu)房的潛在需需求。本項(xiàng)目目周邊有5個(gè)村：王樓樓村、許營(yíng)村村、伏欒村、西西伏村、東伏伏村，居住人人口約2600人，由于距距離本項(xiàng)目較較近，如能合合理引導(dǎo)這部部分的居住理理念，吸引其其進(jìn)城居住，將將帶來(lái)不少潛潛在客戶(hù)。4、個(gè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)戶(hù)及其他個(gè)體經(jīng)營(yíng)業(yè)戶(hù)，是是先富起來(lái)的的部分人群，有有一定的購(gòu)房房需求。分析：以上幾類(lèi)類(lèi)需求人群，因因工作不一樣樣，收入差別別較大。整體體而言，普遍遍接受房款總總價(jià)20萬(wàn)元左右，總總價(jià)30萬(wàn)元的房子子也有60%以上的接受受程度，總價(jià)價(jià)30萬(wàn)元以上的的房子接受程程度較小。總價(jià)30萬(wàn)元以以?xún)?nèi)的商品房房，三室戶(hù)型型明顯比二室室戶(hù)型好賣(mài)。四、項(xiàng)目定位及及規(guī)劃（一）、項(xiàng)目定定位根據(jù)以上調(diào)查和和分析的結(jié)果果，我們建議議，本項(xiàng)目初初步定位為：：中高檔居住小區(qū)區(qū)，以?xún)?yōu)美的的園林景觀、合合理的規(guī)劃布布局、新穎的的建筑風(fēng)格來(lái)來(lái)提升樓盤(pán)品品質(zhì)。目標(biāo)客戶(hù)群體：：政府公務(wù)員員、金融業(yè)、個(gè)個(gè)體戶(hù)；企業(yè)職工，附附近村民力求吸引各各階層人群前前來(lái)居住。（二）、規(guī)劃指指標(biāo)根據(jù)《博興縣規(guī)規(guī)劃局建設(shè)用用地規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通知書(shū)書(shū)》（濱規(guī)條條【2008】007號(hào)）文件之之規(guī)定，本項(xiàng)項(xiàng)目可建設(shè)多多層、小高層層、高層住宅宅，多層不超超過(guò)6層，高層總總高度不超過(guò)過(guò)***辦公樓。根根據(jù)濱州規(guī)劃劃院做的初步步規(guī)劃方案：：5層住宅46棟；11層住宅19棟，17層住宅8棟；公建配配置幼兒園、超超市、會(huì)所、服服務(wù)性商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)。項(xiàng)目具體經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指標(biāo)如下下：項(xiàng)目數(shù)量單位總用地面積264998平方米397.4977畝建設(shè)用地面積平方米總建筑面積376000平方米其中多層135000平方米小高層139000平方米高層92000平方米公建10000平方米車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏室45000平方米居住總戶(hù)數(shù)2746戶(hù)容積率1.41建筑密度%綠化率%五、項(xiàng)目投資分分析（一）投資成本本分析根據(jù)以上的經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行成成本分析序號(hào)成本項(xiàng)目單價(jià)(元/m2)總價(jià)(萬(wàn)元)備注1土地成本460.2117304起始價(jià)+契稅2前期工程費(fèi)263.89918.9772.1地質(zhì)勘勘探費(fèi)275.22.2三通一一平費(fèi)15564含高壓線(xiàn)的遷移移、回填廢棄棄水渠的土方方等2.3規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)275.22.4施工圖圖設(shè)計(jì)費(fèi)103762.5地形圖圖測(cè)量0.13.762.6放線(xiàn)費(fèi)0.5319.972594元/棟棟樓2.7建設(shè)用用地規(guī)劃技術(shù)術(shù)服務(wù)費(fèi)1.2747.72.8城市技技術(shù)規(guī)劃技術(shù)術(shù)服務(wù)費(fèi)住宅：273.2公建：2.92.92.9水泥專(zhuān)專(zhuān)項(xiàng)基金2.5942.10綜合合開(kāi)發(fā)管理費(fèi)費(fèi)6225.6住宅平均造價(jià)**0.3%2.11定額額測(cè)定費(fèi)1.2245.87建安造價(jià)*0..1%2.12墻體體基金8300.82.13城市市基礎(chǔ)設(shè)施配配套費(fèi)12045122.13防雷雷審核檢測(cè)費(fèi)費(fèi)1.245.122.14人防防費(fèi)4015042.15環(huán)評(píng)評(píng)費(fèi)0.415每宗土地5萬(wàn)2.16監(jiān)理理費(fèi)8300.82.17質(zhì)量量監(jiān)督費(fèi)0.8531.960.07%*造造價(jià)2.18勞保基基金31.751193.8建安造價(jià)*2..6%，可緩交50%2.19建筑筑垃圾費(fèi)0.830.082.20地溝溝排水費(fèi)0.830.082.21招標(biāo)標(biāo)代理費(fèi)、交交易費(fèi)3112.82.22抗震震費(fèi)137.62.23交易易手續(xù)費(fèi)3112.8房管局征收2.24測(cè)繪繪費(fèi)1.3651.132.25電器器檢測(cè)費(fèi)137.63建安工程費(fèi)多層：955012825小高層：1300018070高層：1445013340公建：1445014504小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配配套建設(shè)費(fèi)1003760直接費(fèi)用合計(jì)2039.04476667.9975不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7.983006管理費(fèi)用26.61000開(kāi)發(fā)期4年7銷(xiāo)售費(fèi)用15.966001%，自己銷(xiāo)售售8財(cái)務(wù)費(fèi)用131.384940貸款明細(xì)見(jiàn)附表表項(xiàng)目總成本合計(jì)計(jì)2220.96683507.997說(shuō)明：因土地是是否由第三方方拍賣(mài)公司拍拍賣(mài)情況不詳詳，以上土地地成本中不包包含土地拍賣(mài)賣(mài)傭金。（傭傭金估計(jì)在300萬(wàn)元左右）（二）投資利潤(rùn)潤(rùn)分析1、銷(xiāo)售收入預(yù)預(yù)估根據(jù)調(diào)查新區(qū)所所有樓盤(pán)目前前的銷(xiāo)售價(jià)格格，結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目的情況，預(yù)預(yù)估本項(xiàng)目屆屆時(shí)預(yù)售價(jià)格格及收入如下下：物業(yè)類(lèi)型多層住宅小高層住宅高層住宅車(chē)庫(kù)儲(chǔ)藏室銷(xiāo)售單價(jià)（元//㎡）23002550260023001100銷(xiāo)售面積（㎡）1350013900920001800027000銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元元）31050354452392041402970合計(jì)97525萬(wàn)元元2、項(xiàng)目靜態(tài)投投資分析序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）備注1銷(xiāo)售收入2593.755975252項(xiàng)目總成本2220.96683507.9973營(yíng)業(yè)稅等各稅金金213.218016.766營(yíng)業(yè)稅等5.66%；土地增值值稅2%；企業(yè)所得得稅預(yù)提2%4項(xiàng)目純利潤(rùn)159.586000.2成本利潤(rùn)率7.18%六、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)勢(shì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)1、資金優(yōu)勢(shì)勢(shì)2、人脈優(yōu)勢(shì)3、大盤(pán)效應(yīng)博興目前尚沒(méi)有有一個(gè)真正大大型的、高檔檔次居住社區(qū)區(qū)。我公司開(kāi)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品可可起到營(yíng)造博博興第一社區(qū)區(qū)，打造居住住典范的龍頭頭效應(yīng)。絕佳佳的位置、良良好的居住氛氛圍將會(huì)吸引引更多的人群群來(lái)此居住。4、競(jìng)爭(zhēng)壓力小小目前新區(qū)無(wú)新開(kāi)開(kāi)樓盤(pán)，已建建樓盤(pán)銷(xiāo)售均均已接近尾聲聲。在此時(shí)機(jī)機(jī)投資本項(xiàng)目目，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力較小。（二）