～陜西房地產企業發展現狀及趨勢研究

隨著西部大開發、“一帶一路”倡議的深入實施，陜西從過去改革開放的邊緣成為國家向西開放的前沿，給陜西省房地產的發展帶來了新的契機。近年來，陜西省房地產市場穩健發展，取得了豐碩的成果，房地產業成為支撐陜西經濟的支柱產業。近些年，陜西房地產開發企業數量持續增加，企業平均資產不斷增長，投資規模持續擴大。一房地產開發企業投資主要指標及構成自2011年至2017年，陜西省房地產企業發展迅速，房地產開發企業投資主要指標及構成如表1所示。房地產開發企業從2011年的1430家發展到2017年的2326家，增長近一倍；且98%為內資投資企業，大部分為非國有、集體性質的開發企業；房地產開發投資由2011年的14109037萬元增加到2017年的31019724萬元，增長一倍多，發展迅猛；其中住宅開發占絕大多數，但比例逐年下降。表1房地產開發投資主要指標及構成房地產開發企業（單位）個數（個）本年完成投資合計內資投資外資投資合計（萬元）住宅（萬元）住宅比例（%）小計國有集體其他港澳臺外商2011年143013991013312651417141090371176931183.422012年164616121183414601420183593211477570080.482013年169016571292615021617224016921768954578.972014年194119031201417692018242649141869685077.052015年207020301221518932218249428501827804673.282016年217721361311719882417273675461916126170.012017年232622931351121472013310197242145557669.17資料來源：2012～2018年陜西統計年鑒。|Excel下載表1房地產開發投資主要指標及構成2011年的1430家房地產開發企業平均投資規模為9866.46萬元，2017年的2326家房地產開發企業平均投資規模為13336.08萬元，企業規模有所擴大。企業的平均資產從2011年的26286萬元增加到2017年的54497萬元，增長約一倍，企業實力不斷增強，增長幅度明顯超過企業個數的增長幅度。但是，陜西省房地產開發企業整體實力一般，從表2的陜西省房地產開發企業人員情況來看，2011年的1430家房地產開發企業年平均從業人數為41人，2017年的2326家房地產開發企業年平均從業人數為35人（見表2）。表2陜西省房地產開發企業資產、人員情況開發公司個數年平均從業人數（個）資產總計（萬元）企業平均資產（萬元）2011年14304137589366262862012年16464452149805.9316832013年16904265831177.2389532014年19414285493456440462015年20704197034157468762016年217739109939896505012017年23263512676067654497資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表2陜西省房地產開發企業資產、人員情況根據中華人民共和國住房和城鄉建設部2016～2018年核準的房地產開發一級資質企業名單，到2018年10月陜西省有25家一級資質的房地產開發企業。根據陜西住房和城鄉建設廳2018年9月公示的具有有效資質的房地產企業，2018年陜西省各城市其余資質房地產開發企業數量如表3所示。其中一級資質房地產開發企業占總企業的0.8%，二級資質占21.1%，三級資質占34.0%，四級資質占30.5%，暫定級占13.6%，如圖1所示，高等級資質占比較低，說明陜西省房地產企業的整體實力有待進一步提高。從陜西省各個區域來看，陜西省52%的房地產開發企業分布在西安市，如圖2、圖3所示，說明西安是陜西省房企主要聚集的城市。表32018年陜西省房地產開發企業資質情況開發公司個數一級資質二級資質三級資質四級資質暫定級全省3010256341025917409西安市156316358506450233銅川市26091700寶雞市3021286615849咸陽市306341929476渭南市19004080655延安市951435100漢中市155130543832榆林市221155112476安康市10021530530商洛市250111400楊凌示范區27043128|Excel下載表32018年陜西省房地產開發企業資質情況圖12018年陜西省各城市各級資質房地產開發企業數量對比圖22018年陜西省各城市房地產開發企業數量占比2017年，西安市房地產開發企業資產占全省的70%以上，如圖4所示；漢中、商洛、銅川、榆林等市房地產開發企業平均資產水平遠遠低于全省平均值，如表4所示，說明陜西省房地產開發企業規模和實力有待提高。圖32017年陜西省各城市房地產開發企業總資產占比圖42011～2017年陜西省房地產開發企業各地市完成投資表4陜西省房地產開發企業分區域資產狀況單位：家、萬元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產開發公司數量資產總計企業平均資產全省14303758936626286164652149805.931683169065831177389531941854934564404620709703415746876217710993989650501232612676067654497西安市579287822844971067239575557.958892662492793477444078461563303785258596901805180347923781378238465610449208517588204銅川市48319173.9664952593812.31141951712038.11396266110261716706721186820.416484731347640.218461731566517.321459寶雞市1351636044.6121191572080622.3132521652760438167301875377957287592026161392.5305022225885830.8265132438002073.332930咸陽市921254307.3136341102018006.5183461272563018.5201811513635113240741564416651.9283121605631459.5351971203062858.725524渭南市107950581.888841171297115.5110861191644146138161282294277179241352829415.2209591363236703.7237991533987529.726062延安市54674184.3124856385805713620701157061.81652982217479226522902518946.3279881004125728.3412571144910430.943074漢中市1761477419.283941962126477.7108491952454909.4125892072703829130622113286025.7155742103104061.3147812193521921.816082榆林市1121107646.498901321670573126561402523060.4180221513031430200761553096159.3199751573242441.2206521583535283.722375安康市8194061211612951210077.9127381061852096.5174731162369604204281233203234.4260431263472733.6275611424184884.129471商洛市29196931.2679133305398925436365263.910146485114801065645549445.81221049669624.71366640755490.918887楊凌示范區17250181.71471719414107.8217951951979827358217290553471722768015.334910211085850.151707201148511.357426資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表4陜西省房地產開發企業分區域資產狀況二陜西省房地產開發企業完成投資情況陜西省房地產開發投資由2011年的14109037萬元增長到2017年的31019724萬元，增長2倍（如表5所示），其中七成左右屬于西安市，顯示了陜西省的房地產開發主戰場是西安市。從2017年房地產開發投資來看，西安之后依次為寶雞市、咸陽市、渭南市。2002年西咸一體化戰略實施后，咸陽市的房地產業發展很快，2011年至2016年間占陜西省房地產開發總量的10%左右，2017年1月22日，西咸新區劃歸西安管理，造成該年咸陽的房地產開發投資額大幅下降。2011年至2017年咸陽、渭南、銅川、漢中市的房地產開發完成投資占全省比例呈下降趨勢，表明房地產開發企業資源集中到西安等市場活躍地區，以追逐更大的開發利潤。2011～2017年陜西省房地產開發企業各地市完成投資如圖5所示。表5陜西省房地產開發完成投資單位：萬元年份2011201220132014201520162017全省14109037183593212240169224264914249428502736754631019724西安市9968097128190131595641817618818183166881955820223333373占全省比例70.65%69.82%71.23%72.61%73.43%71.46%75.22%銅川市203634225182224863316585283040427444247356占全省比例1.44%1.23%1.00%1.30%1.13%1.56%0.80%寶雞市72710475875781272393144794779813241021655956占全省比例5.15%4.13%3.63%3.84%3.80%4.84%5.34%咸陽市1184821151763817482541959505181816617886391045027占全省比例11.89%11.84%10.96%11.12%9.93%9.15%4.48%渭南市68214985109310133258135379732889695421138089占全省比例4.83%4.64%4.52%3.35%3.90%3.54%3.67%延安市80781203089184045266572509824778380639393占全省比例0.57%1.11%0.82%1.10%2.04%2.84%2.06%漢中市572137734147690905820995681975854003976134占全省比例4.06%4.00%3.08%3.38%2.73%3.12%3.15%榆林市291247524925896547739283469903405454632462占全省比例2.06%2.86%4.00%3.05%1.88%1.48%2.04%安康市223246364015505314534816655020951187938749占全省比例1.58%1.98%2.26%2.20%2.63%3.48%3.03%商洛市109796141989171627183463193487200568210689占全省比例0.78%0.77%0.77%0.76%0.78%0.73%0.68%楊凌區660252194731976717989393661110025202496占全省比例0.47%1.20%0.88%0.33%0.38%0.40%0.65%資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表5陜西省房地產開發完成投資三陜西省房地產開發企業經營情況分析房地產開發企業的主營業務收入包括土地轉讓收入、商品房屋銷售收入、房屋出租收入和其他經營收入。分析2011年至2017年陜西省房地產開發企業經營情況（如表6所示），可以看出以西安市房地產開發企業為代表的陜西省房地產開發企業主要依靠開發、銷售商品房這種經營模式，土地轉讓收入、商品房屋銷售收入、房屋出租收入和其他經營收入所占的比例很低（見表6）。如圖5所示，從西安市房地產開發企業商品房屋銷售收入與經營收入對比情況可以看出，西安市房地產開發企業經營收入基本上依賴商品房屋銷售收入。全省商品房屋銷售收入占經營總收入的比例在94%以上，基本上全部是商品房屋銷售收入。圖5西安市房地產開發企業商品房屋銷售收入與經營收入對比表6陜西省房地產開發企業經營情況單位：萬元2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）經營收入合計商品房屋銷售收入占經營收入的比例（%）全省105519441034259098.02134345041286881395.79143415451388271596.80138389771332692296.30135958511288451194.77175852261692084196.22192528891868089497.03西安市8353923821833298.38107859611040043096.43109664881063248696.95106095121016970295.8510423832985272594.52133824111297989696.99150014371453305196.88銅川市663766578499.11589075775398.04815618002198.11618005875595.07503974753194.3116178414500489.6310462110234697.83寶雞市39537538674397.8241381737403090.3954528750837093.2353791952688297.9561871259100195.5264012662491997.6274434773159198.29咸陽市35699734186395.7647249546547398.5165420163840597.5977096875960598.5372049270186597.4182487777553894.0261718759415896.27渭南市27596526848197.2937184235992496.7942304841453797.9929981429822099.4739718139307398.9757874956170197.0560730960283499.26延安市857008549599.7615365514581694.9019208918394795.7615647914695593.9123624920803288.0622770619236284.4837888636017695.06漢中市37010135826796.8038409537424497.4447028544731395.1238324838077299.3538571437708697.7654817151284793.5648097446761997.22榆林市30495628887394.7334096828542483.7147930947226098.5346027844982497.7320556218675290.8539452038753698.2362134461139598.40安康市24011223655098.5230120526816089.0334500832553494.3633825432036494.7131336929084192.8157619349722186.2943380341763796.27商洛市689116626496.16887338532596.1612693112402997.711001689773697.5712155411848297.4713171112905597.9814841214777299.57楊凌示范區335282593777.36628265223483.14573385581497.3412053811810797.9812278911712495.3911897711476396.4611457011231498.03資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表6陜西省房地產開發企業經營情況四陜西省開發企業面臨的新形勢（一）城鎮人口和城鎮化水平增速趨緩近年來，全省圍繞讓農村人口進入城市安居樂業的目標，堅持以人的城鎮化為核心，以關中平原城市群建設為重點，以移民（扶貧）搬遷、重點示范鎮建設、旅游文化名鎮建設、人才吸引政策、新型城鎮化綜合試點等為抓手，著力提升城鎮化發展的質量和水平，全省城鎮化進程明顯加快，人口聚集效應逐漸增強。2017年全省城鎮人口增長至2178萬人，與2011年相比，城鎮人口增加了408萬人，年均增加68萬人。2018年西安推出落戶新政，截至2018年12月3日，全市新增人口突破73萬人。如表7所示，2017年全省常住人口城鎮化率達到56.79%，較2016年提高了1.45個百分點，高于同期全國1.17個百分點的增幅；與全國城鎮化的差距由2011年的4.00個百分點縮小到2017年的1.73個百分點。2011年以來，全省城鎮化率提高了9.49個百分點，提升速度位居西部地區前列。2011年至2017年，全省城鎮化率年均提高1.58個百分點。城鎮人口總量的持續增長，城鎮化水平的持續提升，都推動著房地產業的發展。根據《陜西省人口發展規劃（2016～2030年）》的預期發展目標，到2020年，全省常住人口城鎮化率要達到60%，戶籍人口城鎮化率要達到45%，到2030年，常住人口城鎮化率要達到70%。在“十三五”時期的后三年，全省城鎮化率年均提高1.07個百分點，即可達到2020年常住人口城鎮化率60%的規劃目標；從2018年至2030年，全省城鎮化率年均提高1.01個百分點，即可達到2030年常住人口城鎮化率70%的規劃目標。從全國看，由于啟動實施全面兩孩政策，“十三五”時期出生人口將有所增多，“十四五”以后人口總規模增長慣性減弱，預計總人口將在2030年前后達到峰值，此后持續下降。從陜西省看，人口發展既符合普遍性規律，又具有自身特點，人口變動主要趨勢是人口增長將逐漸減緩。城鎮人口數量的增長和城鎮化是拉動經濟增長的最大動力，人口總量增速趨緩，城鎮化速度的降低，表明未來城鎮化推動房地產業發展的動力作用將有所減緩。表7陜西省常住人口及城鎮化率年份2011201220132014201520162017年底常住人口（萬人）3743375337643775379338133835城鎮人口比重（%）47.3050.0251.3152.5753.9355.3456.79資料來源：2012～2018年陜西統計年鑒。|Excel下載表7陜西省常住人口及城鎮化率（二）陜西省房地產業將進入平穩發展期如表8所示，“十二五”期間，陜西省經濟增長的速度降低，進入“十三五”之后，經濟發展進入更為平穩的新常態，經濟增長推動房地產業快速發展的動力有所減弱。再從人均GDP與房地產發展關系來看，根據世界銀行研究報告，人均GDP到8000美元左右，房地產業將進入平穩發展期，以改善需求為主，而陜西省2017年的人均GDP為8482美元。表8陜西省生產總值及其增長速度年份2011201220132014201520162017生產總值（億元）12512.3014453.6816205.4517689.9418021.8619399.5921898.81生產總值增長速度（%）13.912.9119.87.97.68人均生產總值（元）33464385644311746929476265101557266資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表8陜西省生產總值及其增長速度（三）居民住房條件明顯改善，房地產市場飽和度不斷提升從住宅品質看，新建住宅種類豐富多彩，既有普通住宅、公寓式住宅，也有高檔住宅、TOWNHOUSE、別墅等；既有低層、多層、小高層，也有高層、超高層等；既有框架結構、剪刀墻結構，也有框架剪刀墻結構、鋼結構等，滿足了人民日益增長的多樣化居住需求，人民居住條件得到極大改善。如表9所示，2017年陜西省城鎮居民人均住房建筑面積為32.71平方米，雖低于全國水平，但較2011年增加了10.71平方米，居民住房條件明顯改善。陜西省住房面積已與發達國家相接近，房地產市場飽和度不斷提升，加之宏觀調控對房地產投資投機行為的抑制，使得房地產開發企業面臨著市場需求減少的壓力，表明房地產市場在由數量驅動向品質驅動轉變。表9陜西省城鎮居民人均住房建筑面積年份2011201220132014201520162017城鎮居民人均住房建筑面積（平方米）22.0022.0629.9530.5831.3032.6032.71資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表9陜西省城鎮居民人均住房建筑面積（四）房屋造價上漲對房地產開發企業成本控制的要求日益凸顯在房地產業發展推動力減弱、市場飽和度提升、新建房屋份額下降等縮減房地產市場需求的形勢下，房地產開發企業的成本也在持續上漲。如表10所示，2011年至2016年陜西省房地產開發企業房屋竣工造價浮動不大，2017年上漲到3101元/平方米，對房地產開發企業成本控制的要求日益凸顯，要求房地產開發企業采取有效的成本控制措施，增強企業在行業中的競爭力，提高經濟效益。表10陜西省竣工房屋造價年份2011201220132014201520162017竣工房屋造價（元/平方米）2623267328492722275726673101資料來源：2012～2018年《陜西統計年鑒》。|Excel下載表10陜西省竣工房屋造價五陜西省房地產開發企業發展趨勢分析從全省的房地產開發投資和房地產企業資產來看，西安市均占到了全省的七成以上，因此可以西安市房地產企業為代表，來分析陜西省房地產開發企業的發展趨勢。（一）品牌競爭將成為房地產開發企業的立足之本在2005年左右，西安還是陜西本土企業的天下；2011～2016年，外來企業表現日趨強勢，本土房企如天朗、海榮、紫薇、天地源等還能占據一席之地；2017年西安房企銷售排名，本土房企無一上榜。如表11所示，一線房企表現強勁，西安進入大牌房企時代，品牌市場集中度進一步提高，外來企業已奪取了陜西省房地產市場的話語權，引領陜西房地產市場的發展，說明品牌競爭將成為房地產開發企業的立足之本。培育和造就房地產開發企業的企業品牌，建立以企業文化為核心的企業品牌形象，將成為房地產行業領軍企業的經營戰略首選。（二）2017年入榜門檻大幅度提高從西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP10榜單看出，房企規模基本呈增長態勢，其中2017年增長迅猛，萬科、融創銷售金額已過百億，入榜門檻大幅度提高，如表11、圖6所示。表11西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP102011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年排名企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率企業名稱總成交金額（億元）商品房金額市場占有率（%）1中海34.64.33中海48.95.51中海48.84.47萬科54.65.16萬科61.03.53萬科74.95.56萬科134.36.322綠地33.14.14綠地41.34.65萬科46.64.25中海46.34.37金地44.52.57金地40.12.98融創108.25.103萬科31.83.98天朗38.74.36天朗37.03.39天朗33.13.13綠地44.02.54中海35.42.63恒大71.43.364金地31.43.92萬科38.64.35龍湖33.63.08綠地32.23.04中海42.02.42綠地25.61.90金地66.03.115天朗30.53.82海榮31.23.52綠地31.82.92金地29.92.82金輝29.71.71海榮25.01.86綠地56.52.666海榮29.93.74金輝28.03.16華南城28.22.59金輝28.12.65天朗26.21.51金輝24.71.83碧桂園56.42.667紫薇24.73.09龍湖19.52.20金地27.32.50海榮20.51.94恒大23.01.33天地源24.31.80龍湖45.82.168恒大20.72.59和記黃埔18.62.09金輝25.42.33龍湖20.41.93曲文投22.91.32龍湖24.11.79華遠45.82.169大連萬達17.52.19金地17.51.97海榮23.32.13保利18.01.70天地源21.51.24恒大22.21.65保利45.42.1410金輝14.11.76華遠17.21.94紫薇22.82.09泰華16.91.60保利20.91.21中國鐵建17.31.28金輝38.91.83資料來源：CRIC。|Excel下載表11西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP10圖6西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP10（三）市場集中度回升，行業集中度增加西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP10的市場集中度，呈先降后升的態勢，2017年已回升至30%以上。2017年前三名占比將近15%，TOP10房企銷售金額集中度繼續上升，行業集中度將進一步提高，如圖7所示。圖7西安市2011年至2017年房地產企業銷售金額TOP10市場占有率（四）房地產開發企業的業務范圍向非居住物業發展表12陜西省按工程用途分的房地產開發投資單位：萬元年份住宅別墅、高檔公寓辦公樓商業營業用房其他20111176931139367636758911969797751582012147757003396064387311554941158994920131768954538728379845822408401672849201418696850479339105147428573381659252201518278046288493160947034670131588321201619161261581723190623141594722140582201721455576683594242087043942002749078資料來源：2012～2018年陜西統