關于租賃合同基本原理第1頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第一節租賃合同概述第2頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃合同的概念和特點租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，交付租賃物供對方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。《合同法》第212條租金就是承租人為使用、收益租賃物而支付的報酬或者對價。租賃合同的標的物稱為租賃物，動產或不動產，均無不可。第3頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同具有以下特點:（一）租賃合同是轉讓財產使用權的合同（二）租賃合同為雙務、有償合同（三）租賃合同為諾成合同（四）租賃合同具有臨時性（五）租賃合同為繼續性合同。租賃合同雙方當事人的義務并非一次給付即可完成，合同內容是在一段時期內繼續地實現的，因而屬于繼續性合同。（六）租賃合同是不要式合同第4頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同的標的物租賃合同的標的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構成要素，是指出租人于合同生效后應交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質決定了該動產一般應為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標的物應具有合法性。租賃合同的標的物一般為現存的物，但不以現存的物為必要。第5頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、租賃合同的分類（一）動產租賃與不動產租賃（二）定期租賃與不定期租賃當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依《合同法》第61條規定仍不能確定的，視為不定期租賃合同。租賃期限6個月以上，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。對不定期租賃合同，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。第6頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五四、 租賃合同的形式租賃期限在6個月以上的定期租賃合同為要式合同，應當采用書面形式。但是，是否采用書面形式，并不影響合同的成立及生效。未采用書面形式，雙方當事人對租賃期限存在爭議的，推定租賃合同為不定期租賃合同。第7頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第二節租賃合同的成立第8頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃的標的物物原則是應當是不可代替物，如果供使用收益的物為金錢或者其他可代替物，則合同類型將成為消費借貸，而非租賃。第9頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同成立的樣態租賃合同為不要式合同與諾成合同，其成立不以具備特別的方式以及交付租賃物為必要。原則上，只要當事人對于租賃物的使用收益及租金的支付達成合意，合同即告成立。第10頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、租賃合同的效力評價（一）產權證書與合同效力（二）建設工程規劃許可證與合同效力（三）未經批準的臨時建筑與合同效力（四）未經消防驗收的房屋與合同效力（五）以劃撥方式取得土地上的房屋與合同效力（六）租賃合同未辦理登記備案手續與合同效力(七）租賃合同無效的特別效果第11頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（一）產權證書與合同效力以房屋租賃合同為例，合同目的在于使用房屋，并不涉及房屋所有權的轉讓，因而，原則上房屋租賃合同并不以出租人擁有所有權、擁有產權證書為。最高人民法院：認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。第12頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（二）建設工程規劃許可證與合同效力針對城鎮房屋租賃合同，最高法規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。此時合同無效的原因是合同的標的物違法。第13頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）未經批準的臨時建筑與合同效力出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一定法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。此時合同無效的原因是合同的標的物違法。第14頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（四）未經消防安全驗收合格的房屋與合同效力應當分別對待：第一，出租《消防法》第10條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用于開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。第15頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（五）以劃撥方式取得土地上的房屋與合同效力作為租賃合同標的的房屋，如果是建筑在以劃撥方式取得的土地上，一方當事人如果以《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條、《房地產管理法》第56條、《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發（1999）39號）第5條為據，請求確認合同無效，能否獲得支持？對此，起初最高人民法院的判決中認定租賃合同無效；后來最高人民法院的立場的所轉變，在最高人民法院公布的典型案件中，則并不認定為租賃合同無效。第16頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（六）租賃合同未辦理登記備案手續與合同效力當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一定已經履行主要義務，對方接受的除外。此一規則并非租賃物本身有什么問題，而是租賃合同是否經過了按照法律、行政法規要求的登記備案手續。此類手續，通常出于行政管理的目的，故原則上不應以違反此類規定而認定合同無效。第17頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（七）租賃合同無效的特別效果1.基于繼續性合同的特別效果作為一種繼續性合同，如果租賃合同無效或者被抵銷，其法律后果比較特殊。房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。第18頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五2.裝飾裝修的善后（1）經出租人同意場合未形成附合場合。在城鎮房屋租賃合同場合，出租人同意利用的，可以折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已經形成附合場合。已經形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。第19頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（2）未經出租人同意場合承租人未經出租人同意裝飾裝修發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第20頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五3.擴建的負擔經承租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；未辦理合法建設手續的，擴建費用由雙方按照過錯分擔。未經出租人同意的擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第21頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第三節租賃合同的效力第22頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、 出租人的義務根據《合同法》的規定，出租人負有如下主要義務:（一）交付租賃物并在租賃期間保持租賃物使其符合約定用途（二）維修租賃物的義務，但當事人另有約定的除外。（三）物的瑕疵擔保義務（四）權利瑕疵擔保義務（五）費用償還義務第23頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五維修義務維修義務，是指租賃物損毀、不能保持租賃物符合約定的用途時，出租人應予修復的義務。維修的條件維修的必要、維修的可能、通知出租人租賃物雖然有維修的必要，但如果不可能維修，則屬于租賃物部分或全部毀損，滅失的問題，應當根據情況，承租請求減少租金或者不支持租金；如果不能實現合同目的，承租人可以解除合同。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。第24頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五權利瑕疵擔保出租人就交付的標的物，負有保證第三人不得向承租人主張任何權利的義務。因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。如困租賃房屋權屬有爭議，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。第25頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五物的瑕疵擔保租賃物如有瑕疵，出租人應對之負責。唯因租賃是繼續性法律關系，故于租賃物交付后，在租賃關系存續中，發生瑕疵時，出租人應當負瑕疵擔保責任。因不可歸責于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。在城鎮房屋租賃合同場合，租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的，或者租住房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的，導致租賃房屋無法使用時，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持。第26頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、 承租人的義務根據《合同法》的規定，承租人負有如下主要義務:（一）依約定方法或租賃物的性質使用租賃物的義務（二）妥善保管租賃物的義務（三）不作為義務主要:1.不得隨意對租賃物進行改善或在租賃物上增設他物2.不得隨意轉租（四）支付租金的義務（延遲或拒付租金的，訴訟時效為一年）（五）返還租賃物的義務（返還租賃物，應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態，因而，承租人原則上負“現狀返還義務”。）第27頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第四節租賃合同的更新與終止第28頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃合同的更新賃合同的雙方當事人在租賃合同規定的租賃期限屆滿時，可以續訂合同。所謂續訂，是指在原租賃合同其他內容不變的情形下，延長合同的期限。所以，續訂租賃合同又被稱為期限更新或租賃合同的更新。租賃合同的更新有約定更新和法定更新。法定更新，或稱默示更新，即租賃期屆滿，承租人使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。《合同法》第236條規定:“租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。”約定更新，或稱明示更新，指當事人另外達成合意更新租賃合同。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過20年。至于更新次數，法律沒有限制。第29頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同的終止租賃合同主要因下列事由而終止:

（一）租賃合同因期限屆滿而終止（二）租賃合同因當事人的解除而消滅第30頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同終止的效力（一）返還租賃物第31頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五(二）裝飾裝修的善后1.經出租人同意的場合（1）未形成附合的場合在城鎮房屋租賃合同場合，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。（2）已形成附合場合合同解除場合第一，因出租有違約導致合同解除。承租人可以請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修的殘值損失；第二，因承租人違約導致合同解除。承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償。第三，因雙方違約導致合同解除。剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任。第四，因不歸責于雙方的事由，導致合同解除。剩余租賃期內裝飾裝修的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定，適用其規定。租賃期屆滿場合，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。2.未經出租人同意場合承租人未經出租人同意裝飾裝修發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第32頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）擴建費用的負擔1.經出租人同意的擴建承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：第一，辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；第二，未辦理擴建手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。2.未經出租人同意的擴建承租人未經出租人的同意的擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。第33頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第五節房屋租賃的特殊規定一、優先承租在租期內，出租人將出租房屋拆除重建時，可終止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等條件下有優先承租權

二、優先購買在租期內，出租人出賣出租房屋的，應于出賣前的合理期限內通知承租人。承租人在同等條件下有優先購買權第34頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、承受承租人死亡后，與該承租人共同居住者，可繼續承租該房直至租期屆滿。四、換房居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可與第三人互換住房。返回第35頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同與第三人的關系一、租賃物的轉租、租賃權的轉讓二、承租人與第三人的關系三、出租人與第三人的關系第36頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃物的轉租、租賃權的轉讓（一）租賃物的轉租租賃物的轉租，是指承租人不脫離租賃關系，而將租賃物另行出租給次承租人轉租在房屋租賃的場合頗為多見，其中的轉租人又被稱為二房東。《合同法》禁止擅自轉租。規定承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人也出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。對此應當特別注意：第37頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五1.禁止擅自轉租，一方面關系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人從中漁利。2.轉租一旦經出租人同意，即為合法轉租，出租人不得解除合同，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效。此時兩份合同雖各自獨立，原則上轉租合同的租賃期間不當超過租賃合同的存續期間。轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第38頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五3.合法轉租場合，出租人與次承租人之間并無合同關系，依合同相對性原理，出租人不得直接向次承租人請求租金，反之，次承租人也無權直接向出租人要求維修租賃物。但要注意，在此場合并不妨礙可以由次承租人構成第三人清償。因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。出租人與承租人之間的租賃合同終了時，出租人可以依據租賃物所有權或者其他權利，直接對次承租人請求返還租賃物。房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。第39頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五4.轉租未經出租人同意，即為非法轉租，出租人可以解除出租人與承租人之間的租賃合同。如果出租人未行使上解除權，則租賃合同仍繼續有效。對于出租人的解除權，我國司法司法解釋規定了除斥期間。“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在6個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解釋合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。6個月的除斥期間的起算點，是出租人知道或者應當知道承租人轉租時。第40頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五5.非法轉租場合，承租人與次承租人之間的轉租合同關系，僅涉及債權關系，產未影響出租人對于租賃的物權，作為債權合同，仍然是有效的。承租人負有使次承租人就租賃物進行使用收益的義務，并應設法取得原出租人的同意。縱使出租人不同意轉租，承租人及次承租人均不得依無權處分法理主張轉租合同無效。第41頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五6.非法轉租場合，如果出租人解除租賃合同，請求承租人返還租賃物，也可以直接向次承租人主張所有物返還請求權。因此導致轉租合同不能繼續發行的，次承租人可以向承租人主張違約責任。出租人解除合同，仍然可以向承租人主張損害賠償。第42頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五7.非法轉租場合，如果出租人未解除合同，租賃合同固然繼續存在，對于承租人仍然胡租金請求權，唯出租人可否向承租人主張返還租賃物或除去妨礙的呢？由于承租人仍然享有租賃權，故次承租人的占有及使用收益，并非不法。因此，次承租人的地位實際上相當于承租人的履行輔助人，故在出租人對承租人解除合同前，不得直接向次承租人請求返還租賃物。第43頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（二）租賃權轉讓租賃權轉讓，是指承租人將其租賃權讓與第三人，承租人自己退出租賃關系。租賃權能否轉讓，《合同法》沒有明文規定，屬于因合同性質而不得讓與的債權，原則上不具有讓與性。第44頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、承租人與第三人的關系第45頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（一）承租人獲取租賃物收益的權利根據《合同法》第225條的規定，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當事人另有約定的除外。（二）租賃權的物權化在房屋等財產的租賃關系中，租賃物所有權在租賃期間內的轉移并不影響承租人的權利，原租賃合同對受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”原則。它突破了傳統的合同相對性原則，使租賃權具有了對抗第三人的效力。這種情況被稱為“租賃權的物權化”或“債權的物權化”。第46頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃權的物權化主要體現在:

1.租賃權的對抗效力

2.承租人能否基于租賃權主張排除妨害請求權

3.租賃權的繼續性。

租賃權的繼續性，是指延長租賃期限并限制出租人的解除權。

4.租賃權處分的可能性。

租賃權處分的可能性，是指租賃權是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化第47頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）房屋承租人的優先購買權

所謂房屋承租人的優先購買權，是指當出租人出賣房屋時，承租人在同等條件下，依法享有優先于其他人購買房屋的權利。

《合同法》第230條確認，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

優先購買權的權利屬性為形成權，其實質系屬對出租人選擇房屋買賣合同對方當事人自由的限制。即第48頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、出租人與第三人的關系第一，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。第二，承租人租賃房屋用于以個體工商戶或個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。第49頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第五節租賃合同中的風險負擔首先是租賃物的風險負擔問題。租賃物的風險負擔，是指由于不可歸責于承租人和出租人雙方當事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應由誰負擔。除非法律有特別規定，或當事人之間有特別約定，一般由租賃物的所有權人。其次是租金的風險負擔問題。租金的風險負擔，是指因不可歸責于雙方當事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導致租賃合同部分或全部不能履行時，租金風險應由誰負擔的問題。租金風險一般由出租人負擔。第50頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《消防法》第10條第十條按照國家工程建設消防技術標準需要進行消防設計的建設工程，除本法第十一條另有規定的外，建設單位應當自依法取得施工許可之日起七個工作日內，將消防設計文件報公安機關消防機構備案，公安機關消防機構應當進行抽查。

第十一條國務院公安部門規定的大型的人員密集場所和其他特殊建設工程，建設單位應當將消防設計文件報送公安機關消防機構審核。公安機關消防機構依法對審核的結果負責。第51頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第44條第四十四條劃撥土地使用權，除本條例第四十五條規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物，其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產權證明；（四）依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。轉讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規定辦理。第52頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《房地產管理法》第56條第五十六條以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。

第53頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五“買賣不破租賃”原則“買賣不破租賃”，是指“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租請求房屋受讓人繼續發行原租賃合同的，人民法院應予支持。適用條件：第一，在租賃期間；第二，發生所有權變動。第三，不影響租賃合同的效力，是指當租賃合同的權利義務關系繼續存在，即讓新所有人就像原出租人一樣，享有租賃合同的權利，承擔租賃合同的義務。《擔保法》解釋：抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押有未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租的損失，由