關(guān)于租賃合同基本原理第1頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第一節(jié)租賃合同概述第2頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃合同的概念和特點(diǎn)租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租賃合同中，交付租賃物供對(duì)方使用、收益的一方稱為出租人，使用租賃物并支付租金的一方稱為承租人。《合同法》第212條租金就是承租人為使用、收益租賃物而支付的報(bào)酬或者對(duì)價(jià)。租賃合同的標(biāo)的物稱為租賃物，動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，均無不可。第3頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同具有以下特點(diǎn):（一）租賃合同是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同（二）租賃合同為雙務(wù)、有償合同（三）租賃合同為諾成合同（四）租賃合同具有臨時(shí)性（五）租賃合同為繼續(xù)性合同。租賃合同雙方當(dāng)事人的義務(wù)并非一次給付即可完成，合同內(nèi)容是在一段時(shí)期內(nèi)繼續(xù)地實(shí)現(xiàn)的，因而屬于繼續(xù)性合同。（六）租賃合同是不要式合同第4頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同的標(biāo)的物租賃合同的標(biāo)的物簡稱租賃物，是租賃合同的重要構(gòu)成要素，是指出租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。租賃合同的性質(zhì)決定了該動(dòng)產(chǎn)一般應(yīng)為不可代替物以及非消耗物。租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。第5頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、租賃合同的分類（一）動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃（二）定期租賃與不定期租賃當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依《合同法》第61條規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃合同。租賃期限6個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。對(duì)不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。第6頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五四、 租賃合同的形式租賃期限在6個(gè)月以上的定期租賃合同為要式合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。但是，是否采用書面形式，并不影響合同的成立及生效。未采用書面形式，雙方當(dāng)事人對(duì)租賃期限存在爭議的，推定租賃合同為不定期租賃合同。第7頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第二節(jié)租賃合同的成立第8頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃的標(biāo)的物物原則是應(yīng)當(dāng)是不可代替物，如果供使用收益的物為金錢或者其他可代替物，則合同類型將成為消費(fèi)借貸，而非租賃。第9頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同成立的樣態(tài)租賃合同為不要式合同與諾成合同，其成立不以具備特別的方式以及交付租賃物為必要。原則上，只要當(dāng)事人對(duì)于租賃物的使用收益及租金的支付達(dá)成合意，合同即告成立。第10頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、租賃合同的效力評(píng)價(jià)（一）產(chǎn)權(quán)證書與合同效力（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證與合同效力（三）未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑與合同效力（四）未經(jīng)消防驗(yàn)收的房屋與合同效力（五）以劃撥方式取得土地上的房屋與合同效力（六）租賃合同未辦理登記備案手續(xù)與合同效力(七）租賃合同無效的特別效果第11頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（一）產(chǎn)權(quán)證書與合同效力以房屋租賃合同為例，合同目的在于使用房屋，并不涉及房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因而，原則上房屋租賃合同并不以出租人擁有所有權(quán)、擁有產(chǎn)權(quán)證書為。最高人民法院：認(rèn)定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證書而無效，缺少法律依據(jù)。第12頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（二）建設(shè)工程規(guī)劃許可證與合同效力針對(duì)城鎮(zhèn)房屋租賃合同，最高法規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。此時(shí)合同無效的原因是合同的標(biāo)的物違法。第13頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）未經(jīng)批準(zhǔn)的臨時(shí)建筑與合同效力出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一定法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的，人民應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長使用期限內(nèi)的租賃期間有效。此時(shí)合同無效的原因是合同的標(biāo)的物違法。第14頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（四）未經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格的房屋與合同效力應(yīng)當(dāng)分別對(duì)待：第一，出租《消防法》第10條規(guī)定的必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的房屋，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過公安消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無效。第三，租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當(dāng)?shù)毓蚕罊C(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件。第15頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（五）以劃撥方式取得土地上的房屋與合同效力作為租賃合同標(biāo)的的房屋，如果是建筑在以劃撥方式取得的土地上，一方當(dāng)事人如果以《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條、《房地產(chǎn)管理法》第56條、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)（1999）39號(hào)）第5條為據(jù)，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效，能否獲得支持？對(duì)此，起初最高人民法院的判決中認(rèn)定租賃合同無效；后來最高人民法院的立場的所轉(zhuǎn)變，在最高人民法院公布的典型案件中，則并不認(rèn)定為租賃合同無效。第16頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（六）租賃合同未辦理登記備案手續(xù)與合同效力當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一定已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。此一規(guī)則并非租賃物本身有什么問題，而是租賃合同是否經(jīng)過了按照法律、行政法規(guī)要求的登記備案手續(xù)。此類手續(xù)，通常出于行政管理的目的，故原則上不應(yīng)以違反此類規(guī)定而認(rèn)定合同無效。第17頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（七）租賃合同無效的特別效果1.基于繼續(xù)性合同的特別效果作為一種繼續(xù)性合同，如果租賃合同無效或者被抵銷，其法律后果比較特殊。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。第18頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五2.裝飾裝修的善后（1）經(jīng)出租人同意場合未形成附合場合。在城鎮(zhèn)房屋租賃合同場合，出租人同意利用的，可以折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。已經(jīng)形成附合場合。已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不同意利用的，由雙方按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。第19頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（2）未經(jīng)出租人同意場合承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第20頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五3.擴(kuò)建的負(fù)擔(dān)經(jīng)承租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。未經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第21頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第三節(jié)租賃合同的效力第22頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、 出租人的義務(wù)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，出租人負(fù)有如下主要義務(wù):（一）交付租賃物并在租賃期間保持租賃物使其符合約定用途（二）維修租賃物的義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。（三）物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)（四）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)（五）費(fèi)用償還義務(wù)第23頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五維修義務(wù)維修義務(wù)，是指租賃物損毀、不能保持租賃物符合約定的用途時(shí)，出租人應(yīng)予修復(fù)的義務(wù)。維修的條件維修的必要、維修的可能、通知出租人租賃物雖然有維修的必要，但如果不可能維修，則屬于租賃物部分或全部毀損，滅失的問題，應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況，承租請(qǐng)求減少租金或者不支持租金；如果不能實(shí)現(xiàn)合同目的，承租人可以解除合同。承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第24頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五權(quán)利瑕疵擔(dān)保出租人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向承租人主張任何權(quán)利的義務(wù)。因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。如困租賃房屋權(quán)屬有爭議，導(dǎo)致租賃房屋無法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。第25頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五物的瑕疵擔(dān)保租賃物如有瑕疵，出租人應(yīng)對(duì)之負(fù)責(zé)。唯因租賃是繼續(xù)性法律關(guān)系，故于租賃物交付后，在租賃關(guān)系存續(xù)中，發(fā)生瑕疵時(shí)，出租人應(yīng)當(dāng)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。在城鎮(zhèn)房屋租賃合同場合，租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的，或者租住房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的，導(dǎo)致租賃房屋無法使用時(shí)，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持。第26頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、 承租人的義務(wù)根據(jù)《合同法》的規(guī)定，承租人負(fù)有如下主要義務(wù):（一）依約定方法或租賃物的性質(zhì)使用租賃物的義務(wù)（二）妥善保管租賃物的義務(wù)（三）不作為義務(wù)主要:1.不得隨意對(duì)租賃物進(jìn)行改善或在租賃物上增設(shè)他物2.不得隨意轉(zhuǎn)租（四）支付租金的義務(wù)（延遲或拒付租金的，訴訟時(shí)效為一年）（五）返還租賃物的義務(wù)（返還租賃物，應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)，因而，承租人原則上負(fù)“現(xiàn)狀返還義務(wù)”。）第27頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第四節(jié)租賃合同的更新與終止第28頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃合同的更新賃合同的雙方當(dāng)事人在租賃合同規(guī)定的租賃期限屆滿時(shí)，可以續(xù)訂合同。所謂續(xù)訂，是指在原租賃合同其他內(nèi)容不變的情形下，延長合同的期限。所以，續(xù)訂租賃合同又被稱為期限更新或租賃合同的更新。租賃合同的更新有約定更新和法定更新。法定更新，或稱默示更新，即租賃期屆滿，承租人使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。《合同法》第236條規(guī)定:“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。”約定更新，或稱明示更新，指當(dāng)事人另外達(dá)成合意更新租賃合同。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。至于更新次數(shù)，法律沒有限制。第29頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、租賃合同的終止租賃合同主要因下列事由而終止:

（一）租賃合同因期限屆滿而終止（二）租賃合同因當(dāng)事人的解除而消滅第30頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同終止的效力（一）返還租賃物第31頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五(二）裝飾裝修的善后1.經(jīng)出租人同意的場合（1）未形成附合的場合在城鎮(zhèn)房屋租賃合同場合，租賃期間屆滿或者合同解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。（2）已形成附合場合合同解除場合第一，因出租有違約導(dǎo)致合同解除。承租人可以請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失；第二，因承租人違約導(dǎo)致合同解除。承租人請(qǐng)求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償。第三，因雙方違約導(dǎo)致合同解除。剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第四，因不歸責(zé)于雙方的事由，導(dǎo)致合同解除。剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修的殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定，適用其規(guī)定。租賃期屆滿場合，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的，不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。2.未經(jīng)出租人同意場合承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第32頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)1.經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：第一，辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)；第二，未辦理擴(kuò)建手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。2.未經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建承租人未經(jīng)出租人的同意的擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi)用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請(qǐng)求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。第33頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第五節(jié)房屋租賃的特殊規(guī)定一、優(yōu)先承租在租期內(nèi)，出租人將出租房屋拆除重建時(shí)，可終止合同。但重建房屋仍用于出租的，原承租人在同等條件下有優(yōu)先承租權(quán)

二、優(yōu)先購買在租期內(nèi)，出租人出賣出租房屋的，應(yīng)于出賣前的合理期限內(nèi)通知承租人。承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)第34頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、承受承租人死亡后，與該承租人共同居住者，可繼續(xù)承租該房直至租期屆滿。四、換房居住房屋的承租人，在征得出租人同意的前提下，可與第三人互換住房。返回第35頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃合同與第三人的關(guān)系一、租賃物的轉(zhuǎn)租、租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓二、承租人與第三人的關(guān)系三、出租人與第三人的關(guān)系第36頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五一、租賃物的轉(zhuǎn)租、租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓（一）租賃物的轉(zhuǎn)租租賃物的轉(zhuǎn)租，是指承租人不脫離租賃關(guān)系，而將租賃物另行出租給次承租人轉(zhuǎn)租在房屋租賃的場合頗為多見，其中的轉(zhuǎn)租人又被稱為二房東。《合同法》禁止擅自轉(zhuǎn)租。規(guī)定承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人也出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。對(duì)此應(yīng)當(dāng)特別注意：第37頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五1.禁止擅自轉(zhuǎn)租，一方面關(guān)系承租人的人格信用，另一方面在于防止承租人從中漁利。2.轉(zhuǎn)租一旦經(jīng)出租人同意，即為合法轉(zhuǎn)租，出租人不得解除合同，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效。此時(shí)兩份合同雖各自獨(dú)立，原則上轉(zhuǎn)租合同的租賃期間不當(dāng)超過租賃合同的存續(xù)期間。轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。第38頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五3.合法轉(zhuǎn)租場合，出租人與次承租人之間并無合同關(guān)系，依合同相對(duì)性原理，出租人不得直接向次承租人請(qǐng)求租金，反之，次承租人也無權(quán)直接向出租人要求維修租賃物。但要注意，在此場合并不妨礙可以由次承租人構(gòu)成第三人清償。因承租人拖欠租金，出租人請(qǐng)求解除合同時(shí)，次承租人請(qǐng)求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。出租人與承租人之間的租賃合同終了時(shí)，出租人可以依據(jù)租賃物所有權(quán)或者其他權(quán)利，直接對(duì)次承租人請(qǐng)求返還租賃物。房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請(qǐng)求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。第39頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五4.轉(zhuǎn)租未經(jīng)出租人同意，即為非法轉(zhuǎn)租，出租人可以解除出租人與承租人之間的租賃合同。如果出租人未行使上解除權(quán)，則租賃合同仍繼續(xù)有效。對(duì)于出租人的解除權(quán)，我國司法司法解釋規(guī)定了除斥期間。“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請(qǐng)求解釋合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。6個(gè)月的除斥期間的起算點(diǎn)，是出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租時(shí)。第40頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五5.非法轉(zhuǎn)租場合，承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)租合同關(guān)系，僅涉及債權(quán)關(guān)系，產(chǎn)未影響出租人對(duì)于租賃的物權(quán)，作為債權(quán)合同，仍然是有效的。承租人負(fù)有使次承租人就租賃物進(jìn)行使用收益的義務(wù)，并應(yīng)設(shè)法取得原出租人的同意。縱使出租人不同意轉(zhuǎn)租，承租人及次承租人均不得依無權(quán)處分法理主張轉(zhuǎn)租合同無效。第41頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五6.非法轉(zhuǎn)租場合，如果出租人解除租賃合同，請(qǐng)求承租人返還租賃物，也可以直接向次承租人主張所有物返還請(qǐng)求權(quán)。因此導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同不能繼續(xù)發(fā)行的，次承租人可以向承租人主張違約責(zé)任。出租人解除合同，仍然可以向承租人主張損害賠償。第42頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五7.非法轉(zhuǎn)租場合，如果出租人未解除合同，租賃合同固然繼續(xù)存在，對(duì)于承租人仍然胡租金請(qǐng)求權(quán)，唯出租人可否向承租人主張返還租賃物或除去妨礙的呢？由于承租人仍然享有租賃權(quán)，故次承租人的占有及使用收益，并非不法。因此，次承租人的地位實(shí)際上相當(dāng)于承租人的履行輔助人，故在出租人對(duì)承租人解除合同前，不得直接向次承租人請(qǐng)求返還租賃物。第43頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（二）租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指承租人將其租賃權(quán)讓與第三人，承租人自己退出租賃關(guān)系。租賃權(quán)能否轉(zhuǎn)讓，《合同法》沒有明文規(guī)定，屬于因合同性質(zhì)而不得讓與的債權(quán)，原則上不具有讓與性。第44頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五二、承租人與第三人的關(guān)系第45頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（一）承租人獲取租賃物收益的權(quán)利根據(jù)《合同法》第225條的規(guī)定，在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。（二）租賃權(quán)的物權(quán)化在房屋等財(cái)產(chǎn)的租賃關(guān)系中，租賃物所有權(quán)在租賃期間內(nèi)的轉(zhuǎn)移并不影響承租人的權(quán)利，原租賃合同對(duì)受讓租賃物的第三人仍然有效，該第三人不得解除租賃合同，此即“買賣不破租賃”原則。它突破了傳統(tǒng)的合同相對(duì)性原則，使租賃權(quán)具有了對(duì)抗第三人的效力。這種情況被稱為“租賃權(quán)的物權(quán)化”或“債權(quán)的物權(quán)化”。第46頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五租賃權(quán)的物權(quán)化主要體現(xiàn)在:

1.租賃權(quán)的對(duì)抗效力

2.承租人能否基于租賃權(quán)主張排除妨害請(qǐng)求權(quán)

3.租賃權(quán)的繼續(xù)性。

租賃權(quán)的繼續(xù)性，是指延長租賃期限并限制出租人的解除權(quán)。

4.租賃權(quán)處分的可能性。

租賃權(quán)處分的可能性，是指租賃權(quán)是否得自由地被讓與以及承租人是否可以自由轉(zhuǎn)租。

5.廢止利用方法的限制。

廢止利用方法的限制，即承認(rèn)承租人得享有改建建筑物或進(jìn)行重大修繕的自由。

6.租金的客觀化第47頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五（三）房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

所謂房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)，是指當(dāng)出租人出賣房屋時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購買房屋的權(quán)利。

《合同法》第230條確認(rèn)，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。

優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利屬性為形成權(quán)，其實(shí)質(zhì)系屬對(duì)出租人選擇房屋買賣合同對(duì)方當(dāng)事人自由的限制。即第48頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五三、出租人與第三人的關(guān)系第一，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。第二，承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請(qǐng)求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。第49頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五第五節(jié)租賃合同中的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)首先是租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題。租賃物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于承租人和出租人雙方當(dāng)事人的事由，致使租賃物部分或全部毀損、滅失的，租賃物部分或全部毀損滅失的損失應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)。除非法律有特別規(guī)定，或當(dāng)事人之間有特別約定，一般由租賃物的所有權(quán)人。其次是租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)問題。租金的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，從而導(dǎo)致租賃合同部分或全部不能履行時(shí)，租金風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由誰負(fù)擔(dān)的問題。租金風(fēng)險(xiǎn)一般由出租人負(fù)擔(dān)。第50頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《消防法》第10條第十條按照國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程，除本法第十一條另有規(guī)定的外，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自依法取得施工許可之日起七個(gè)工作日內(nèi)，將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)備案，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行抽查。

第十一條國務(wù)院公安部門規(guī)定的大型的人員密集場所和其他特殊建設(shè)工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將消防設(shè)計(jì)文件報(bào)送公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)審核。公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法對(duì)審核的結(jié)果負(fù)責(zé)。第51頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條第四十四條劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。第四十五條符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。第52頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五《房地產(chǎn)管理法》第56條第五十六條以營利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定。

第53頁，共59頁，2023年，2月20日，星期五“買賣不破租賃”原則“買賣不破租賃”，是指“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。”租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)發(fā)行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。適用條件：第一，在租賃期間；第二，發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)。第三，不影響租賃合同的效力，是指當(dāng)租賃合同的權(quán)利義務(wù)關(guān)系繼續(xù)存在，即讓新所有人就像原出租人一樣，享有租賃合同的權(quán)利，承擔(dān)租賃合同的義務(wù)。《擔(dān)保法》解釋：抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押有未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租的損失，由