2006年武漢市二手房市場分析報告

一1月份1月份武漢市二手房的成交量約2300套，環比12月份下降近三成。受農歷春節的影響市場整體成交節奏放緩，呈現不溫不火的局面?？傮w而言，二手房市場成交呈現出以下熱點。（一）2006年1月份與2005年12月份各區域交易量比重對比圖12006年1月份與2005年12月份各區域交易量比重對比從1月份的成交狀況分析，武昌區和硚口區成交量呈增長趨勢，比重分別上升4.1%與4.2%。其中硚口區古田四路、武昌區中北路片分別是兩個區域內的成交熱點地帶。從1月份的成交價格看，整體呈上揚趨勢，平均成交價格漲幅不大。其中，硚口區、江漢區在交易量上漲的同時，價格也有小幅上揚；青山區、漢陽區雖成交量下滑，但對比2005年12月份，成交均價仍有小幅上揚。分析指出：2005年12月中旬輕軌二期工程西段（從漢口宗關站向西延伸至東吳大道終點）正式動工，使市民對解放大道沿線房屋的關注度越來越高。預計2006年古田、宗關、吳家山等片區的房地產市場將會因此持續升溫。（二）2006年1月份與2005年12月份各區域成交均價對比圖22006年1月份與2005年12月份各區域成交均價對比（三）2006年1月份與2005年12月份各區域成交金額對比圖32006年1月份與2005年12月份各區域成交金額對比調查結果顯示：本月以25萬元房值為界，15萬～20萬元房值成交比例上升11.4%，15萬元以下及20萬～25萬元房屋成交比例分別下降4.5%與7.9%。25萬元以上的房屋，除30萬～40萬元成交比例下降4.9%，40萬～60萬元房屋成交比例上升4.5%。（四）2006年1月份與2005年12月份各區域成交面積對比圖42006年1月份與2005年12月份各區域成交面積對比本月份15萬～20萬元、60～70平方米之間的購房群體有明顯增加，該類型的購房客戶基本是以拆遷與外地來漢落戶兩種情況為主力的置業型群體。其次，40萬元以上、90平方米以上的購房群體比例分別上升4.1%、1.6%，特別是40萬～50萬元的購房群體在12月份持續增長。多數改善型客戶會將40萬～50萬元、房齡在5年內的房屋作為二次置業的選擇對象。（五）2006年1月份與2005年12月份二手房成交房齡分析對比圖52006年1月份與2005年12月份二手房成交房齡分析對比本月新房成交比例近四成，由此可以看出年底有部分次新房低價入市，5年以下房源比重上揚了10.3%。自2006年1月1日銀行提高個人住房利率，使得年前有部分房主為了減輕自身還款的壓力將自己貸款購得的房屋掛牌價降低出售，買賣雙方由于房價僵持的局面得到緩解。全房網武漢站指出：對于長期關注二手房市場或者需要選購二手房的客戶，年初（近階段）是比較好的購房時機。因為此階段房價比較穩定，房源掛牌量增多，可選余地大，客戶可以根據自己的需要精挑細選出適合自己的房屋。二2月份2月份可謂提前迎來了二手房成交的“小陽春”，市場回暖速度明顯提前。3月1日全市二手房交易契稅由1%上調為2%的舉措正式實施，這一消息的對外公布無疑成為2月市場回暖的加速計，在月底通過全房網的市場日成交量持續走高，通過順馳店鋪代辦過戶貸款的件數也明顯增多，與2005年同期成交量相比增長56%。2月份市場回暖主要出現在下旬，在中旬時已經出現成交量穩步上升的勢態。特別是在農歷元宵節過后，2月中旬二手房的成交量比上月同期增長近78%。分析原因有以下幾點：①1月份，許多購房客戶已對契稅上調的消息有所耳聞，促使相當部分購房客戶，從觀望型轉向開始采取有針對性的購房行為，購房意向十分明確。加之前期對房產市場的關注，在房屋判斷上不需要下太大工夫，只要遇到合適的房屋就會下手購買，節后許多客戶對“跟蹤”已久的房屋開始買單。②1月份武漢今年首次土地拍賣又拍出新高，每畝單價首次突破1000萬元，房地產市場今年繼續向城中心回歸，年前種種傳遞出的信號，讓很多老百姓不再對房屋價格下跌抱有太多幻想，契稅上調反而造成老百姓對房地產市場不確定的心理，不再從房價的漲跌來計算買房時機，取而代之的是“趁早買趁早入住”以滿足自身居住需求為主導因素的購房念頭。由此可以看出2005年持幣觀望的一族將拉動2006年春季的住房消費需求。③2月中旬，大量外地人口返漢，不僅帶來了客運的高峰，同時也使武漢的二手房市場提前進入旺季，客源量與成交量均有大幅上漲。④本月以購房結婚為目的的購房者明顯提升，青年男女結婚購房成為2月樓市的強勁需求之一。這一人群大多對于地處中心城區、房齡在8年以內、房價在30萬元左右的二居室情有獨鐘。⑤年后，香港路、青年路、友誼南路、鸚鵡洲等地區有小范圍的拆遷、動遷居民多會選擇就近區域，或者與親戚朋友臨近的中心城區置業而不愿到郊區居住，這類群體也成為市區二手房的主要需求人群。（一）江漢區活力凸顯，青山區、洪山區、漢陽區潛力十足圖62006年1、2月份武漢各區域二手房成交比重分析對比本月江漢區的成交增長尤為突出，較上月上升5.2%。其中以常青街片與北湖片成交最為火熱。常青街片界定于縱向由泛湖沿常青路至常青花園之間，橫向由發展大道與漢西路交會路口至姑嫂樹路。該片區北接常青花園，南臨CBD商務區，東連楊汊湖住宅區，西靠硚口。其地理位置十分優越，靠近漢口火車站，距離天河機場20公里左右，儼然是城市交通的樞紐，通往其他城區的交通更是四通八達。規劃中的地鐵2號線（于2005年動工，計劃2010年通車）、3號線穿越CBD核心區經過該區域。在該區域內有兩大住宅區二手房成交十分活躍，分別是位于復興村的復興村合作小區和楊子小區與位于常青公園口的民航小區。復興村合作小區和楊子小區是復興村區域的第一代商品房，以1997、1998年建成的兩居室為主，有近50棟樓左右成規模的多層住宅小區。當前房屋均價在2500～2600元之間，單套房值在17萬元左右。該小區的賣房者多數以小房換大房為主因賣房，其中部分有車一族以舊換新遷至順馳·泊林這類金銀湖高尚住宅區，該小區的購買者，多屬于拆遷、初次置業等中等收入的家庭。民航小區于1995年建成，多數居住者為南航職工。小區約有40棟樓左右，環境良好。單價在2500元左右，以20萬元房值的二居室居多。該小區目前房源相對豐富，擁有常青花園較好的人文居住氛圍，交通十分便利，成為不少二手房置業年輕群體的不錯選擇。據全房網武漢站統計，洪山、青山和漢陽三個區域本月在房源量與成交量上都有所增長。房源量上新增分別為12%、8.6%、14.2%、成交量上分別比上月提升3.9%、2.3%、1.4%。三個區域有著較為豐富的房源與需求作為支撐，供需關系表現活躍，二手房市場必然后勁十足。洪山區主要是由于光谷片的興起與近郊樓盤的開發帶動著該區域以教師、科研人員、白領一批高收入者為首的購房群體，該區域的居住人群以及人文氛圍在整個武昌乃至武漢市場中一枝獨秀。青山區的房產消費市場比較理性。消費者購買商品房的目的以自住為主，用于假性投資的較少，其需求主要以區域內部為主。經過幾年的房地產開發，青山區樓市的供求關系顯得相對緩和，二手房市場也漸顯活躍。漢陽區今年的房產市場被大多數人看好，其舊城風貌區的改造總面積達72.45公頃，西接歸元寺宗教文化區，南鄰蓮花湖公園和龜山—南岸嘴景區，東靠漢陽江灘，與月湖文化主題公園、晴川閣等共同構成漢陽核心文化區。四新中心區路網、鸚鵡洲片綜合開發、三環路白沙洲大橋北線高架及道路改造工程、漢江江灘防洪及環境綜合整治工程（江漢一橋至月湖橋）、漢陽濱江大道一期工程、四新地區地下管網綜合建設、漢陽舊城風貌區建設、龜山綜合整治工程等8個項目已經使漢陽城區進入“換顏”的快車道，包括六湖連通工程、月湖文化藝術區等，漢陽老城將變得美麗時尚。且不談“錦繡長江”將會對漢陽樓市造成怎樣的影響，舊城改造的步伐已經把漢陽的居住價值向上提升了一大截，漢口、武昌區域的市民也紛紛把置業目光投向新區漢陽。（二）成交均價分析圖72006年1、2月份武漢各區域二手房成交均價分析對比二手房成交均價在年前尚處于相對穩定的時期，本月二手房成交價格有小幅上漲，比上月上漲1.7%，比去年同期上漲15.2%。由于上月有37.8%的成交都來自5年以內的房屋，無形中提高了區域的成交均價，本月成交均價，江漢區、武昌區、洪山區、青山區分別比上個月有小幅下降，分別是3%、2.6%、1.6%、2.8%。江岸區、硚口區、漢陽區、東西湖區呈上升趨勢，分別上漲2%、0.3%、2.4%、5.3%。（三）成交金額分析本月，低房值的房屋成交活躍，其中15萬元以下的房屋成交量上升10.4%，其中10萬～15萬元檔房值的房屋尤為明顯，成交比例達15.5%，比上月增長152%。20萬～30萬元的房屋成交比重也在上升，該價值的房屋多半是結婚購房者的主要選擇。環比上月比重上升10.8%。相對而言，15萬～20萬元、30萬～50萬元房屋的成交比例有所減少。50萬元以上的房屋成交比重上升0.2%，依舊呈上升趨勢。該類型房屋的成交主要集中在東湖片、臺北路和永清街片區。圖82006年1、2月份武漢二手房成交金額分析對比（四）成交單價與房齡分析圖92006年1、2月份武漢二手房成交單價分析對比從成交單價看，市民主要承受的房屋單價在2500～3000元/平方米之間，占成交客戶的近五成，武昌白沙洲涂家溝、關山、漢口丹水池等地區的部分房屋成交單價在2000元/平方米以下。3000元/平方米以上的房屋多是老中心城區供不應求的小區住宅，與10年以內的物業環境已相當成熟的重點小區。圖102006年1、2月份武漢二手房成交房齡分析對比（五）成交面積與戶型分析圖112006年1、2月份武漢二手房成交面積分析對比圖122006年1、2月份武漢二手房成交戶型分析對比本月小戶型成交活躍，60平方米內房屋成交量比上月上升122%。其購房群體主要是外地來漢落戶人群與老年居住人群。對于租賃市場活躍地帶，如高校、重點中學附近和重點商務商業區，有部分購買小戶型房屋出租進行長線投資的顧客。三3月份3月份是今年我市實施二手房交易契稅上調的第一個月，整個二手房市場并沒有因此受到太多影響，而是持續保持上升勢頭。根據全房網武漢站收集統計的數據顯示，武漢市3月份二手房住宅成交突破3000套、近3400套，比2月份的市場交易量成倍增長。根據武漢順馳二手房交易數據顯示，我市本月新增房掛牌量環比上月提高近42%，新增需求量環比2月增多79%，成交量比上月提升38%。整體發展狀況：二手房市場呈現出可選擇物業多樣化、購房群體多層次及產品交易活躍的特點。今年，武漢二手房市場將繼續保持上升勢頭。從房源供應結構看，房源遍布武漢三鎮上千個成熟社區，價格由3萬元到上百萬元不等，其中包括裙房、單位宿舍、多層住宅、高尚住宅等多種物業類型，涵蓋戶型從一居室、二居室、三居室到復式、別墅等。二手房供應結構矛盾沒有一手房突出，再加上交通等市政配套設施不斷完善，大大提升了市民對二手房市場的關注度。從需求方面來看：一是隨著居民收入水平的不斷提高和住房梯級觀念的深入，人們對二手房的需求將不斷增加；二是受外來人口增加等因素影響，還將有大量的居住性需求以及投資性需求進入二手房市場；三是伴隨武漢市城市建設步伐加快，將進一步提高城市的居住環境，提升市民房產的居住價值，同時也將帶動拆遷居民進入二手房市場。從二手房市場交易情況看，天氣轉暖，正是看房、購房的好時節，市場現在正處于高度活躍狀態，需求旺盛，再加上二手房價格從去年年末以來一直保持穩定，也吸引了更多購房人進入二手房市場，使得3月份二手房成交量較上月同期增長了四成。（一）成交區域分析3月江岸區增量最多，武昌區持續保持穩定的市場份額。圖132006年2、3月份武漢各區域二手房成交比重分析對比3月二手房市場武昌區以25.7%拔得頭籌，繼續保持較高市場份額。武昌區地處武漢市的南大門，長江一、二、三橋和規劃中的兩條過江隧道均坐擁武昌，城區西側有臨江大道、和平大道、武青三干道等三條市區主干道，東側有中北路、中南路、迎賓大道等干道，北邊和南邊分別有徐東路、武珞路與長江大橋和長江二橋相接，形成通暢的內環。武昌區中以地位優勢與長江二橋相接的徐東片、臨近長江大橋的傅家坡片及連接徐東商圈與中南商圈的中北路片成交保持活躍。南湖片與解放路片區成交也保持增量趨勢。另外，中南片、丁字橋片與首義片分別以1∶9、1∶5.23、1∶5.06的供需比例，相對而言成為武昌區供求關系最為緊張、二手房源缺乏的三大片區。3月江岸區的成交增長尤為突出，較上月市場所占份額提升4.5%。其中以教育資源優勢明顯的花橋片及商業氛圍凸顯的大智路片成交最為火熱。其次是后湖片與臺北片分別排名第三、第四；永清片作為武漢市迄今最大的舊城改造項目，被廣大市民關注。該區域房源有房齡長、公產房多的特點，適應二手房交易的房源房主心理價位頗高，普遍在3000元/平方米以上，而且抱有較高的期望值，需求房源主要以二中、七一中學附近的兩居室、三居室為主，而周邊房源多以出租為主，使永清片以1∶5.27的供需比例成為本月江岸區供應結構最不平衡的片區。（二）成交均價分析圖142006年2、3月份武漢各區域成交均價分析對比據全房網武漢站統計分析，二手房成交均價為2714元/平方米，環比2月下降1.8%，以江岸區成交較為明顯，環比上月上漲2.7%。本月成交均價硚口區、東西湖區、武昌區、青山區分別比上個月有小幅下降，分別是4%、1.5%、2.9%、4.9%。江岸區、江漢區、漢陽區、洪山區呈上升趨勢，分別上漲2.7%、1%、1.3%、1.5%。各大區域基本價格保持平穩狀態，部分中心城區由于房屋面積小、總價低、需求大，市場成交單價較高，已超過3000元/平方米。（三）成交金額分析本月成交單套房價值為22.68萬元/套。相比2月低房值與30萬元以上的次新房成交活躍的市場狀況，3月二手房交易回到主力市場成交戶型上來，15萬～25萬元房值的房屋較上月成交比重提升9.1%，30萬～40萬元三居室的房屋也成為主力需求戶型，成交比重較上月增長3.8%。圖152006年2、3月份武漢二手房成交金額分析對比（四）成交單價與房齡分析次新房所占比重增加。圖162006年2、3月份武漢二手房成交單價分析對比3月，單價在3000元/平方米以下的成交量占59.5%，環比2月份增加近15.5%，從成交單價所占比重看，本月3000元/平方米以上的房屋成交比重上升較為明顯，比重增至40.5%，相比2月比重增長16.2%。可見，隨著近兩年大批商品房的開發，次新房的可供應量逐步增加。與老公房相比，次新房在規劃設計、樓盤質量、小區環境、物業管理等方面的優勢顯而易見。3月份，房齡在5年內的房屋成交比重達29%，接近總體成交近三成的比重。這類成交多集中在漢陽沌口、七里廟片；江岸后湖片；硚口古田四路片；武昌南湖、徐東片與洪山光谷片。圖172006年2、3月份武漢二手房成交房齡分析對比5～15年房齡以61.7%的成交比例依舊為二手房的主力成交段。房齡在15～20年的成交比例上升1.8%；20年以上的比重下降0.5%。15年以上的房屋成交主要集中在江漢區前進街、萬松園、新華下路區域的社區房屋；江岸區二七片、永清片和大智路片；硚口區寶豐片與古田二路片；漢陽建港片、郭茨口片；武昌區武泰閘、水果湖、徐家棚與楊園片和洪山片珞獅南路片。此類型房屋總價一般都低于20萬元，購房者多采取一次性付款方式購買。（五）成交面積與戶型分析小戶型成交比重保持增量。本月小戶型成交比例仍呈上升趨勢，提升0.7%。對于手頭資金不多的購房者，把目光投向總價低的小戶型，尤其是參加工作不久的年輕人群體，也將小戶型二手房作為自己居住的過渡性住房，等經濟條件成熟后，再以舊換新、賣小換大改善居住條件。圖182006年2、3月份武漢二手房成交面積分析對比圖192006年2、3月份武漢二手房成交戶型分析對比四4月份根據全房網武漢站統計的數據顯示，我市今年從1月1日至4月28日二手房交易總數為11891套，總成交面積達140.25萬平方米，其中，用于住宅的二手房成交量為11138套，所占比例高達93.67%，成交面積達90.31萬平方米，占64.39%；而商業與寫字樓的二手房成交量只有644套，僅占5.42%。從這個角度看，武漢市整個二手房交易市場仍以住宅需求為主。尤其表現在3月份二手房市場回暖明顯，市場成交量較2月份成倍增長，其中住宅成交量突破3000套，近達3400套。3月份拉開了今年我市二手房活躍交易的序幕，4月份又繼續保持成交量穩步增長。3月27日至4月28日，我市二手房住宅成交量為3700套，環比3月成交量增長8.8%。據數據顯示，房源掛牌量與有效需求登記量分別較上月增長5%與27.5%。從二手房市場交易情況看，隨著天氣轉暖，正是看房、購房的好時節，市場正處于高度活躍狀態，需求旺盛，再加上二手房價格從去年年末以來一直保持穩定，也吸引了更多購房者進入二手房市場，使得4月份二手房交易繼3月份的火速放量之后，持續穩量增長。（一）成交區域分析4月江岸區依舊保持活力，拔得頭籌，青山區增長明顯。圖202006年3、4月份武漢各區域二手房成交比重分析對比本月江岸區二手房住宅成交788套，以22.3%拔得頭籌，繼續保持穩步增長趨勢，較上月市場成交份額提升2.9個百分點，市場份額略有提高。臺北片與花橋片依舊是該區域成交的“重頭戲”。分析得出：2個片區處在服務業、商貿商務十分活躍的地帶，其中以小資街道揚名的“臺北風情街”除了占據連通解放大道與建設大道中心地帶的地理位置，享有城市便利生活，擁有完善的配套外，該區域房源供應結構相對其他城市中心區域較為豐富，是促使該區域成交火熱的基本要素。臺北片區有20年左右房齡的臺北一、二、三、四村，外貿宿舍等，已形成固有的江城市民社區生活模式；10年左右的中檔物業，含頤圓公寓（交通銀行宿舍）、建行宿舍、長發小康院、金融花園、臺北花苑等以單位宿舍居多的中檔公寓，其間居住人群素質較高，小區呈現鬧中取靜的居住特色；環湖特色的高檔商住兩用樓，如澎湖公寓、利源公寓、碧波大廈、中環大廈、環亞大廈等也矗立在臺北片區，如環亞藝術家等臨近青少年宮的住宅也是臺北片區的主要成交房源。該片區呈現出多層次的物業供應特點：①便于片區內固有居住人群改善居住，進行房屋置換；②多樣化的房源，無形中擴大了購房群體的選擇面，不同的家庭可根據自身的經濟條件在該片區選擇相應適合的房屋類型。全房網市場研究中心統計的數據顯示：本月臺北片供需比為1∶5.2，平均成交價格在3200元/平方米（含次新房），房屋的單套面積為90.78平方米/套，平均房值為29萬元/套?；蚱瑓^是以花橋街為中心，南連建設大道，北到竹葉山，西接黃孝河路，東至三眼橋。育才幼兒園及育才小學等名校的聚集，凸顯了該區片優質的教育資源，吸引了不少外區購房者。正花橋街上的住宅小區有花橋一、二、三村，育才一、二、三、四村，其房齡較老，多數房屋又以出租為主，使得片區內明顯呈現出供不應求的狀態。不少購房者便將購房范圍擴大到蔡家田小區、蔡家田北區、竹葉新村、竹葉山小區等房源相對豐富的區域。這些小區擁有較為成熟的社區環境，房齡多在15年左右，正好具備了二手房市場供需活躍的特點。據悉，在該區域置業的群體除了滿足小孩的讀書需求外，還有部分家庭在周邊購買商品房后，為父母生活就近，方便其照顧，而為老人在該小區買房。全房網武漢站統計的數據顯示：本月花橋片供需比為1∶3.59，平均成交價格在3100元/平方米（含次新房），房屋的單套面積為88.36平方米/套，平均房值為27萬元/套。4月硚口區、青山區在成交量上上漲較為明顯，環比3月分別增長16.7%與20.2%。其中青山區自4月起，武鋼自有公房6.2萬套，現已辦理房產證的5.5萬套“房改房”開始允許內部上市交易。本月青山區內成交量居于首位的鋼花村，也正是該類房源的主要分布地區。由此可以看出，該政策的實施，將進一步活躍青山區的二手房交易。（二）成交均價分析圖212006年3、4月份武漢各區域二手房成交均價分析對比二手房成交均價為2785元/平方米，環比2月上漲2.6%，以江漢區成交較為明顯，環比上月上漲4.2%。本月漢陽區、洪山區及武昌區的成交均價有小幅下降，分別比上個月下降0.4%、1%、0.5%。江岸區、硚口區、東西湖區、青山區分別上漲了2.4%、2.2%、1.2%、1.1%。各大區域基本價格保持平穩狀態，全市二手房交易處在良性發展的軌道上。（三）成交金額分析圖222006年3、4月份武漢二手房成交金額分析對比4月成交單套房價值為24.1萬元/套，中高房值成交比重上升。高房值的房屋成交比重增長較為明顯。相比3月，總價在30萬元以上的中高房值房屋成交比重上升了10.9個百分點，占總成交量的四分之一。本月15萬元以下低房值的房屋成交比重也略有上升，較上月成交比重上升0.9%。15萬～30萬元的房屋，依舊以55.7%的比重成為二手房成交金額的主力。（四）成交單價與房齡分析圖232006年3、4月份武漢二手房成交單價分析對比4月份單價在3000元以下的成交量占63.2%，相比3月份比重增長3.7%。3500～4000元/平方米的成交單價所占比重降低了3.9%。單價在2500～3500元/平方米的房屋是二手市場成交主力價格段，占整體成交的68.2%。圖242006年3、4月份武漢二手房成交房齡分析對比5～15年房齡的房屋以70.9%的成交比重依舊是二手房的主力成交段。尤其是在10年左右的房屋正是二手房置換的最佳年齡段。10年的時間，足以使房屋的居住環境穩定成型，形成固有的人文氛圍，從而使其居住價值達到最高峰。隨后，經過近一個時代的變更，房屋的建筑理念、外形規模、材料構成、戶型結構將有一個質的跨越，一個新時代的居住產品誕生將取代其主流地位。隨之房屋的折舊率將年年攀高，房屋居住價值逐步遞減，大大降低了房屋購買價值，影響其出售價格。4月，房齡在5年以內的次新房成交比重，相比3月份減少近10.6%，僅占總體成交的18.4%。15年以上的房屋占總體成交的10.6%，相比上月成交比例上升1.4%。（五）成交面積與戶型分析圖252006年3、4月份武漢二手房成交面積分析對比4月，大戶型成交比例明顯上升，相比3月，100平方米以上的房屋成交比例提升11.8%，占本月總成交量的近三成。60～70平方米的戶型成交比重上升2.9%。相反，3月份成交活躍的60平方米以下的小戶型與80平方米左右的主力戶型，成交比重分別下降了7%與7.7%。二居室與三居室的房屋成交比重都分別有所提高。圖262006年3、4月份武漢二手房成交戶型分析對比（六）總結從2006年1～4月成交情況分析，我們看到武漢目前市場上呈現出的一些特點：（1）隨著存量房的增加，可供房源越來越多，二手房市場應該會較為理性地發展。今年二手房的房價一直都處于十分平穩的狀態。而從今年商品房的供應趨勢看，上市的項目多集中在中高檔房，選擇范圍相應會比較小。二手房房價不像一手房的上漲有一定幅度，今年開年來二手房房價十分平穩使購房者心態歸于平靜，慢慢由觀望開始采取購買行動，這也是促使交易量逐步穩定增加的原因之一。（2）從現在的市場情形來看，賣方比買方表現得更加主動。目前房價已經比較穩定，增長幅度不會太大，房產市場已告別恐慌性購房時代，很多購房者已不再追著買房；相反，隨著房齡的不斷增加以及市場變數的存在，倒是有部分擁有大戶型房屋的賣房者會擔心賣不到好價錢，銀行貸款的利率增長，會增加其購房成本，加重其負擔。（3）樓市的持續回暖，增加了銀行放貸的信心。4月我市幾家銀行放寬了原來二手房的貸款年數限制，推出了“個人住房貸款加按揭”、“二手房轉按揭”等新業務。這些商業銀行對房貸業務的松綁，也表示其看好這塊市場，與前兩年相比客戶群體正在發生變化，如許多購買二手房的對象是有穩定收入且準備成家的年輕人群體，有較強的還款能力，同時這一舉措將會在一定程度上刺激樓市，增強部分人群的購房意愿。銀行、樓市二者呈現出良性互動狀態。（4）房貸利率上調，對二手房市場需求抑制影響表現較弱。全房網武漢站數據庫4月份的成交數據顯示，成交客戶中，一次性購買客戶占總體成交的55%，貸款客戶占45%。僅一半的客戶是通過貸款方式買房。4月份，武漢順馳公司對準備貸款購房的新老客戶進行的隨機調查數據顯示：有75.6%的客戶表示會繼續貸款購房，18.3%的客戶表示將現有資產變現后，再投入新的購房計劃，僅有6.1%的客戶表示暫時不考慮買房。這組數據表明，此次利率的上調，相比前幾次而言，對購房者產生的心理影響已大打折扣。而隨著可開發用地的減少及城市人口的增加，二手房需求群體總是客觀存在，對于那些“該買房的還得買”的客戶來說，利率上調并不能改變其購買需要。五5月份“五一”黃金周，新政策前的躁動給整個二手房市場帶來了幾波小浪，但5月市場成交在數量與價格上依舊保持平穩。武漢房地產市場信息網顯示，2006年5月武漢市二手房市場成交近3800套，相比6月增加了2.7%。整體成交價格比4月份成交上升1.1%，為2816元/平方米。全房網市場研究中心統計的數據顯示，新增房源掛牌量較上月增加11.5%，新增有效需求量較上月降低9.6%。（一）成交區域分析圖272006年4、5月份武漢各區域二手房成交比重分析對比5月，武昌區成交最為旺盛，以29.3%拔得頭籌，成交量較上月上漲5.1%。其中徐東、中北路、楊園因為其內環區位優勢，成為5月該區域成交排名前三甲。江漢區以15%的成交比重排名第二。從需求看，每個行政區域需求最大的片區分別是：江岸區花橋街、江漢區萬松街、硚口區古田四路片、東西湖區常青花園、漢陽區郭茨口片、武昌徐東片、洪山珞獅南路片、青山鋼花片。（二）成交均價分析成交均價小幅度上漲為本月主旋律。圖282006年4、5月份武漢各區域二手房成交均價分析對比（三）成交金額分析圖292006年4、5月份武漢二手房成交金額分析對比從5月整體成交金額可以看出，房屋的成交均價呈上升狀態。從成交總價看，10萬元以下占2.6%，10萬～20萬元為29.9%，20萬～30萬元的二手房成交已占到總體成交的43.3%，較4月上升14%。30萬～40萬元比重為13.9%，40萬～50萬元為6.1%，50萬元以上為4.2%。其基本構成比重能夠很好地體現出二手房作為城市房地產消費市場不可缺少的一部分，滿足不同階層老百姓的住房需求，體現房地產階梯消費功能已日趨凸顯。從市場的房屋單價看，隨著商品房價格的穩步上漲，二手房價格也呈現出上升趨勢。5月，單價在2500元～4000元/平方米的二手房成交比重均有上升。（四）成交單價與房齡分析從全房網武漢站顯示的數據看，5月，5年內次新房的成交比重較上月上升4.7%。5～15年的房屋成交比重也有所增長，10年內房屋成交達71.6%。圖302006年4、5月份武漢二手房成交單價分析對比圖312006年4、5月份武漢二手房成交房齡分析對比（五）成交面積與戶型分析圖322006年4、5月份武漢二手房成交面積分析對比小戶型成交比重保持增量。本月，成交戶型回歸主流，以70～100平方米為主，占總成交的近五成。圖332006年4、5月份武漢二手房成交戶型分析對比（六）有稅房成交情況全房網武漢站顯示：在5月份二手市場交易中，房產證辦理不滿2年，需要全額征收營業稅的二手交易，占總體成交的13.4%；不涉及營業稅費用的“免稅房”成交占80.6%，其中5年內的房產交易與5年以上的房產交易比重分別占42.6%與38%；其他占6%。從2005年6月征收營業稅以來，尤其是進入2006年后涉及營業稅的房源成交比例也是呈上升趨勢，說明客戶接受新政需要一個過程。從5月起，武漢市對二手房交易征收營業稅的房屋由2年擴大到5年，該政策的實施到底對武漢二手市場交易有多大影響呢？從調查統計資料分析，6月1日至6月15日，二手房交易套數比上月同期下降14.3%，其成交均價比上月同期上升2.3%（5月1日～15日成交均價為2794.92元/平方米，6月1日～15日成交均價為2859.2元/平方米）。其中，二手房交易中不涉及營業稅房屋的占69.3%，“有稅房”比重為25.9%，其他占4.8%。在“有稅房”的成交中，有46.9%由賣方承擔營業稅，有47.8%由買房承擔營業稅，還有5.3%由買賣雙方協商承擔。以武漢順馳連鎖店為研究對象，5月，連鎖店面的主要銷售為“免稅房”，但從前半月的成交情況看，有營業稅的房屋由于其符合市場需求，依然有購房者愿意買單。新政的實施，尤其是營業稅的征收主要是為進一步抑制投機和投資性購房需求，而武漢二手樓市“買房以自住型（83.8%）為主，賣房以‘以舊換新’（68.8%）客戶為主流”，整體市場比較健康，所以新政的實施并沒有讓武漢二手樓市出現低迷。以市民的心態而言，從以往的排隊購房到現在理性選房，樓市“搶購期”已經過去。市民面對政策也表現出比較成熟的心態，成熟購房人群心態波動較小，整個市場發展平穩。雖然征收營業稅降低了出售者的收益；但是，一些熱點地段的二手房供需比仍能夠達到1∶10左右，房地產的剛性需求強勁，使得業主對于稅費的轉嫁能力較強。在這種情況下，為了讓買賣雙方比較順利地達成交易意向，中介作為中間方的服務機構，期望買賣雙方能夠根據房屋的成交價格協商解決。六6月份（一）全市概況1.6月份各行政區成交房源均價比較圖346月份武漢市各行政區成交房源均價比較點評：6月份武漢全市的二手房成交房源均價為2773元/平方米。各區均價梯度不明顯，江岸區均價最高，為3224元/平方米，江漢區其次，均價為2870元/平方米，硚口區、漢陽區、武昌區、洪山區、青山區成交均價差距不大，均在2500～2800元/平方米之間。2.6月份各行政區房源成交頻次比較圖356月份各行政區房源成交頻次比較統計分析得出：武昌區是6月份二手房成交熱點區域，成交頻次為25%，成為第一梯隊；漢陽區、江岸區、江漢區構成成交的第二梯隊，成交頻次分別為19%、17%、16%；洪山區、硚口區、青山區構成成交的第三梯隊，成交頻次分別為10%、8%、5%。（二）各片區二手房成交均價、成交頻次比較1.6月份江漢區二手房情況（1）6月份江漢區各片區成交房源均價比較圖366月份江漢區各片區成交房源均價比較點評：均價方面，6月份江漢區各片區的成交房源中，均價比較均衡，除了常青街以外，其他片區成交均價均在3100元/平方米左右，由高到低依次是前進街3223元/平方米，唐家墩街3207元/平方米，萬松街3199元/平方米，北湖街3185元/平方米，楊汊湖片區3142元/平方米，友誼路片區3112元/平方米，常青街成交均價最低，為2669元/平方米。（2）6月份江漢區各片區成交房源頻次比較圖376月份江漢區各片區成交房源頻次比較點評：房源成交頻次方面，楊汊湖片區二手房房源成交頻次約占江漢區總成交量的三分之一，達31%，常青街、北湖街、萬松街的成交頻次也較高，分別為22%、16%、13%，以上4個片區的二手房源成交量占江漢區總成交量的82%，說明江漢區的二手房市場成交主要集中在這4個片區。2.6月份江岸區二手房情況（1）6月份江岸區各片區成交房源均價比較圖386月份江岸區各片區成交房源均價比較點評：均價方面，江岸區各片區的二手房成交均價都較高，除二七街、丹水池片區外，其他片區房源成交均價都在3000元/平方米以上，均價從高到低依次是：球場街、臺北街、三陽路、花橋街、大智街、后湖鄉、永清街，其中均價最高的為球場街，達3494元/平方米。二七街與丹水池成交均價略低于3000元/平方米，分別為2870元/平方米、2988元/平方米。（2）6月份江岸區各片區成交房源頻次比較圖396月份江岸區各片區成交房源頻次比較點評：房源成交頻次方面，花橋街、后湖鄉、球場街的成交頻次都占江岸區總成交量的10%以上，其中花橋片區的二手房源成交頻次最高，占江岸區總成交量的44%，以上3個片區的二手房成交量占江岸區總成交量的68%；大智街、永清街、二七街的成交頻次很低，3片區加總僅占江岸區總成交量的9%。3.6月份硚口區二手房情況（1）6月份硚口區各片區成交房源均價比較圖406月份硚口區各片區成交房源均價比較點評：均價方面，硚口各片區成交均價梯度明顯，崇仁街與榮華街的成交均價最高，在3000～3500元/平方米之間，構成第一梯隊，分別為3362元/平方米和3265元/平方米。寶豐街與古田四路片區成交均價在2500～3000元/平方米之間，構成第二梯隊，分別為2837元/平方米與2849元/平方米。宗關街與古田二路片區成交均價較低，均在2500元/平方米以下，均為2347元/平方米，構成第三梯隊。（2）6月份硚口區各片區成交房源頻次比較圖416月份硚口區各片區成交房源頻次比較點評：房源成交頻次方面，古田四路片區成交頻次最高，占到硚口區總成交量的29%，其次是宗關街，占到硚口區總成交量的24%，以上兩個片區總成交量占到硚口區總成交量的53%，成為硚口片區成交熱點區域。崇仁街與古田二路片構成硚口區成交次熱點區域，成交頻次均為18%。寶豐街與榮華街成交頻次較低，僅占硚口區總成交量的6%。4.6月份漢陽區二手房情況（1）6月份漢陽區各片區成交房源均價比較圖426月份漢陽區各片區成交房源均價比較點評：均價方面，漢陽各片區除永豐鄉外，其他片區成交均價均在2700元/平方米左右，由高到低依次是：五里墩2769元/平方米，琴斷口2755元/平方米，陽新片2690元/平方米，建港片2667元/平方米，二橋街2633元/平方米，鸚鵡街2616元/平方米。永豐鄉成交均價最低，為2471元/平方米。（2）6月份漢陽區各片區成交房源頻次比較圖436月份漢陽區各片區成交房源頻次比較點評：房源成交頻次方面，二橋街是漢陽區成交頻次最高的區域，占到總成交量的28%，其次是琴斷口片區和永豐鄉片區，成交頻次均為21%，以上三片區成交量占漢陽區總成交量的70%，是漢陽區成交熱點區域。五里墩與建港片成交頻次接近，分別為13%與10%，鸚鵡街與陽新片成交頻次比較低，分別為5%和3%。5.6月份武昌區二手房情況（1）6月份武昌區各片區成交房源均價比較圖446月份武昌區各片區成交房源均價比較點評：成交均價方面，武昌區各片區成交均價落差不大，其中，均價在2500～3000元/平方米之間的片區有：楊園片，2743元/平方米；徐家棚片，2964元/平方米；解放路片，2859元/平方米