物業管理人員優化配置及成本核算第一頁，共三十六頁，2022年，8月28日優化人員配置，推進績效管理——物業管理人員優化配置

及管理費用收支測算第二頁，共三十六頁，2022年，8月28日經濟、質量指標制定基礎物業管理方案制定物業管理成本物業管理收支測算物業管理成本控制第三頁，共三十六頁，2022年，8月28日一、物業管理方案的制定物業管理方案的重要性——目標、費用測算基礎物業管理方案制定依據：合同、法律法規、政府規定（創建要求等）、行業標準（如行業等級標準）、項目實際情況……第四頁，共三十六頁，2022年，8月28日（一）物業管理方案的構成1、項目整體設想與策劃：包括項目情況分析、物管的檔次及目標、物管的特點、管理的方式。2、管理模式：包括管理運作的流程、組織架構、激勵機制

3.人力資源管理：人員培訓、管理服務人員培訓、服務員管理、人員的使用計劃、招聘與裁員

第五頁，共三十六頁，2022年，8月28日4.規章制度：規章制度的建立、檔案的建立與管理、辦公自動化等。

5.經營管理的目標：經營管理承諾及采取的措施、管理指標及措施。6.社區文化建設與服務。7.財務管理及經費收入預算，包括財務管理、管理費用預算。第六頁，共三十六頁，2022年，8月28日8、物業維修養護計劃和實施、物業維修養護管理、共同局部的維修與養護、共同設施設備的維修與養護、日常物業管理的收支預測、維修基金的建立和使用計劃

9.日常計劃

包括：公共設施設備管理、安全管理、裝修管理、消防管理、車輛管理、清潔管理、業主投訴處置

、環境維護、特約專項服務等第七頁，共三十六頁，2022年，8月28日（二）人員配置1、人員配置的原則：一人多崗，不要因人設崗2、人員配置基本標準以《廈門市住宅物業服務等級標準及收費指導價》中三級標準為例，建筑面積5萬平方米的住宅小區配置標準為：管理人員3人崗；保潔員5人崗；維序員12人崗；一類多層機電員2人崗；共22人崗。第八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（三）管理費用測算1、列舉法（適用于新項目測算）——按預定的物業管理標準，測算物業管理費單價；（如等級標準，以三級標準舉例核算）2、倒推法（適用于已定價格）——按各項目分攤費用推測出合理的物業管理服務承諾。（推測方法是按列舉法的細分內容，倒過來推測）第九頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業服務費的測算編制應考慮的因素（1）物業服務費測算編制應當區分不同物業的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節價。（2）物業服務費的測算編制應根據物業服務的項目、內容和要求，科學測算確定物業服務成本。第十頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業管理企業為該項目管理投入的固定資產折舊和物業管理項目機構用物業服務費購置的固定資產折舊，這兩部分折舊均應入到物業服務費的測算中。4、物業管理屬微利性服務行業，物業服務費的測算和物業管理運作應收支平衡，略有節余，在確保物業正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業管理得以可持續發展。第十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日二、物業管理成本1、成本的含義一般而言，成本是指全部生產費用，即企業生產經營過程中發生的，以貨幣形式表現出來的各種物化勞動和活勞動的耗費。

一是所耗費的生產資料轉移價值，即物化勞動價值，如企業生產所耗費的材料的轉移價值，所耗費的設備轉移價值等；二是活勞動或勞動力耗費所創造的價值，即勞動者的必要勞動耗費的補償價值，表現為勞動者的工資及福利等。第十二頁，共三十六頁，2022年，8月28日物業管理成本：是指物業管理企業為特定物業提供物業管理服務所支出的各種生產費用的總和。物業管理企業的成本，就是指企業在從事物業管理活動中，為物業產權人、使用人所提供維修、管理和服務等過程中發生的各項支出。第十三頁，共三十六頁，2022年，8月28日3、物業管理服務成本的構成服務成本的構成，依照國家《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法（試行）》的規定，包括以下部分：（1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費；（3）物業管理區域清潔衛生費用；（4）物業管理區域綠化養護費用；第十四頁，共三十六頁，2022年，8月28日（5）物業管理區域秩序維護費用；（6）辦公費用；（7）物業管理企業固定資產折舊；（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業主同意的其他費用(10)稅金(11)合理利潤第十五頁，共三十六頁，2022年，8月28日例：優秀物業管理成本構成比例值（參考）

人工費用40%（工資、社保、福利等），其他費用60%，包括物業共用部位設施設備日常運行維護、綠化養護、清潔衛生、秩序粗維護、物業共用部位設施設備及公眾責任保險、辦公費、管理費公攤、固定資產折舊等費用以及稅費等。第十六頁，共三十六頁，2022年，8月28日例2：廈門物業管理成本構成比例人工費占總服務費的70%，工資、社保、福利其他費用占30%。主要成本在于人工成本，人員科學優化配置對成本的控制尤為重要第十七頁，共三十六頁，2022年，8月28日三、物業管理預算（一）目的物業管理服務成本，主要有包括人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、公共秩序維護費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式：包干制：物業管理服務費的構成包括物業管理服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤；酬金指：預收的物業管理服務資金包括物業管理服務支出和物業管理企業的酬金。成本測算的成果，既可以服務于物業管理招投標階段確定物業管理服務費用報價，更可以服務于物業管理服務實施過程中企業內部的成本管理工作。第十八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（二）測算依據

1、收入的編制方式通常是根據收費標準（單位時間費率形式）和可收費的管理面積。

2、支出的編制依據包括：①管理計劃及實施計劃所需物業服務成本。管理計劃主要是指常規物業管理服務中的人員計劃，物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養計劃、清潔保潔與綠化保養計劃等。在編制測算時，應根據實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。②物業正常維修和養護計劃。可比照以往每年實際發生的或參考其它同類物業的物業服務成本。第十九頁，共三十六頁，2022年，8月28日（三）主要成本費用構成基礎服務費1、人工費的測算（1）基本工資（F1）(元/月)（2）社會保險費（F2）(元/月)

社會保險費包括醫療、工傷保險、養老保險、待業保險、住房基金（含住房公積金）等（3）按規定提取的福利費（F3）（元/月）福利費包括以下三項：a、福利基金。按工資總額的14%計算。b、工會基金。按工資總額的2%計算。C、教育經費。按工資總額的1.5%計算。第二十頁，共三十六頁，2022年，8月28日（4）、加班費（F4）(元/月)

加班費按人均月加班2—3天，在乘以日平均工資計算，日平均工資按每月22個工作日計算。（5）服裝費（F5）（元/月）（按使用年限攤銷）（6）工服洗滌費人工費的測算公式為：人工費P1=月基本工資+社會保險費+各項福利費+加班費+服裝費+工服洗滌費/S=F1+F2+F3+F4+F5+F6/S

式中的S表示參加測算的物業總面積，單位為平方米。第二十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日2、辦公費測算

（1）、交通費（Ｆ１）（元／月）：交通費包括車輛耗油、維修保養費、保險費、保養費、養路費等。

（２）、通信費（Ｆ２）通信費包括電話費、傳真費、手機費等。

（３）、低值易耗文具、辦公用品費（Ｆ３）低值易耗文具、辦公用品費包括文具（如筆墨）、紙張、打

印復印等。

（４）、書報費（Ｆ４）書報費即每年必須購置的報紙雜志，特別是專業書報所需要的費用。（５）、宣傳廣告和市場推廣費（Ｆ５）第二十二頁，共三十六頁，2022年，8月28日（６）、法律費用（Ｆ６）經常出現在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費用，定期檢討法律文件（如租約、合同等）費用支出等。律師費是該項下的經常費用。（７）、節日裝飾費（Ｆ７）在法定節假日，如元旦、春節、國慶等節日進行物業裝飾的費用。（８）、辦公用水電費（Ｆ８）第二十三頁，共三十六頁，2022年，8月28日辦公費的測算公式為：辦公費Ｐ２＝年各項費用之和１２月×參與測算的物業面積即Ｐ２＝Ｆ１＋Ｆ２＋Ｆ３＋Ｆ４＋Ｆ５＋Ｆ６＋Ｆ７＋Ｆ８１２月×參與測算的物業面積（元／月·平方米）第二十四頁，共三十六頁，2022年，8月28日例：《某項目物業管理費用預算》依據《廈門市物業管理等級標準及收費指導價》三級標準預算使用列舉法包干制第二十五頁，共三十六頁，2022年，8月28日系數計算■制度工時系數：因物業服務每年365天不間斷，實際每個崗位的工作時間與國家法定的工作時間相比就有一個系數。制度工時系數=365×8h÷250×8h=1.46注：國家勞動保障部“關于職工全年平均工作時間和工資折算問題的通知”每年工作時間是（365-11-52×2）=250天按照工時系數測算，每個崗位就必須按1.46人配置，若不增加人員，就必須增加0.46人的加班工資。■法定節假日工資換算每月應攤工資=全年11天×3×月工資÷21.75÷12注：月薪的計算天數國家勞動保障部規定為21.75天第二十六頁，共三十六頁，2022年，8月28日b）社保福利費用依據廈門市地方稅務局、社會保障局關于2007年度社會保險費繳納標準的通知。指導價中的測算項目和標準如下：備注：1.社會保險費用均為企業應繳納部分，不含個人應繳納部分；2.社會保險費用中還有殘疾人社會基金沒有列入計算；

3.社會保險繳費基數按規定以社會平均工資的60%為1277.4元計算，指導價以個崗位的實際工資計算，兩者存在一定差距；

4.社會保險繳費比例按規定分為本市員工和外來員工，考慮物業企業員工工資比社平工資低很多，且很難設定，因此指導價一律按本市員工的繳費比例測算。

項目社保醫保失業工傷住房公積金工會經費教育附加費計生保險

合計比例%148211021.50.839.3第二十七頁，共三十六頁，2022年，8月28日服務內容基礎服務清潔衛生秩序維護綠化養護共用部位設施設備運行維保服務成本構成1.人工費含工資社保；2.服裝費3.辦公費4.折舊費5.宣傳布置費6.指示牌費7.公共責任保險費8.社區活動費9.企業管理費10%10.稅費1.人工費含工資社保；2.保潔用品3.垃圾清運費；4.化糞池清理費；5、企業管理費10%6、稅費1.人工費含工資社保；2.服裝費；3、裝備費含對講機、手電筒；4.企業管理費10%企業管理費10%5、稅費以實際面積給定價格，包含人工、化肥、農藥補種苗木、工具和管理費稅費1.人工費含工資社保；2.服裝費3.運行維護和保險費；4.設備年檢費；5.企業管理費10%6.稅費指導價中各項服務內容的成本構成第二十八頁，共三十六頁，2022年，8月28日（3）成本構成中未包含的項目：

a）公攤水電費；

b）維修費，由房屋公共維修金支出；

c）電梯等特種設備法定的每月專業維保費；

d）地下車庫消防設施等維護費用從車位管理費列支。（4）不同服務等級之間的成本差異以三級標準為中間價，即：一級=三級×50%；二級=三級×80%；四級=三級×120%；五級=三級×150%；從現實情況來看，各個等級之間的服務質量和服務成本的差別控制在20%-30%之間還是比較合理的。第二十九頁，共三十六頁，2022年，8月28日(四）物業管理收入測算物業管理收入第三十頁，共三十六頁，2022年，8月28日成本控制1、充分利用維修金（維修金使用原則及注意事項）2、人力資源合理組合3、日常維保的重要性4、服務外包5、風險轉嫁（商業保險等）6、充分利用現代智能化設備設施第三十一頁，共三十六頁，2022年，8月28日成本控制三階段的關