一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r

（一）瑞麗市基本情況

（二）瑞麗市人口情況（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（四）小結(jié)二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（二）瑞麗城市規(guī)劃（三）瑞麗土地市場(chǎng)情況（四）市場(chǎng)在（將）售項(xiàng)目（五）個(gè)案研究（六）小結(jié)三、瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）業(yè)態(tài)分析（二）物業(yè)分析（三）價(jià)格分析（四）客戶分析（五）戶型分析（六）小結(jié)目錄目錄1一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r（一）瑞麗市基本情況瑞麗地處云南西部，德宏州西南部。是320國(guó)道終點(diǎn)，昆瑞公路與中印公路（史迪威公路）的交匯處。其東連芒市，北接隴川，西北、西南、東南三面與緬甸山水相連，村寨向望。在這里，瑞麗與緬甸木姐共同構(gòu)成1壩（勐卯壩），2國(guó)，3省邦（云南省、克欽邦、撣邦），4區(qū)（瑞麗經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、姐告邊境貿(mào)易區(qū)、畹町經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、畹町合作區(qū)），5座城市（瑞麗、畹町、木姐、南坎、九谷）的邊境地理特色。瑞麗全市總面積1020平方公里。瑞麗城區(qū)距緬甸國(guó)家級(jí)口岸木姐4.5公里，距緬甸旅游城市南坎32公里，距緬甸水陸碼頭八莫138公里，距緬甸首都仰光981公里。

中緬油氣管線、泛亞鐵路大瑞段、杭瑞高速龍瑞段等國(guó)家戰(zhàn)略工程建設(shè)如火如荼，瑞麗作為云南面向西南開放橋頭堡的最重要門戶地位更加凸顯。瑞麗擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)口岸，是中國(guó)對(duì)緬貿(mào)易最重要的口岸城市和國(guó)人赴緬旅游最主要的集散地，緬玉、珠寶、紅木等特色產(chǎn)品貿(mào)易異常繁榮。一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r2

(二)瑞麗市人口規(guī)模2010全國(guó)第六次全國(guó)人口普查，瑞麗市常住總?cè)丝?80627人，其中農(nóng)業(yè)人口87003人，城鎮(zhèn)人口93624人。戶籍人口僅為12萬(wàn)左右，外地人口約為6萬(wàn)左右并絕大部分在瑞麗及姐告經(jīng)商或就業(yè)。另有日均2萬(wàn)多的外地流動(dòng)人口（包括在瑞緬甸華人華僑、緬籍經(jīng)商打工人員）。

瑞麗為人口凈增長(zhǎng)城市，自然人口出生率較高，幾乎無(wú)外出打工人員，外來(lái)人口數(shù)量逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。

3（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011年城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16700元，增長(zhǎng)11.8%；農(nóng)民人均純收入4820元，增長(zhǎng)14.3%。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了快速發(fā)展期;人均收入增長(zhǎng)迅速，儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)明顯高于消費(fèi)支出，民間資本充裕，藏富于民現(xiàn)象典型，投資需求潛力巨大。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地4瑞麗2011年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值35.2億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，高于全州水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一生產(chǎn)總值6.9億元，增長(zhǎng)9.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.2億元，增長(zhǎng)16%，第三產(chǎn)業(yè)增加值21.1億元，增長(zhǎng)19.3%。2011年口岸貿(mào)易進(jìn)出口總額17.46億美元（約合人民幣110億元），增長(zhǎng)33.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額40.1億元，增長(zhǎng)35%。財(cái)政總收入17.02億元；財(cái)政一般預(yù)算收入5.12億元，增長(zhǎng)37.3%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.41億元，增長(zhǎng)21%。

第三產(chǎn)業(yè)占

比較大，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)、個(gè)體老板多、客戶結(jié)構(gòu)呈啞鈴形分布，高端消費(fèi)力強(qiáng)。

發(fā)達(dá)的特色商貿(mào)業(yè)和豐富的旅游資源引來(lái)大量的外來(lái)人口，外來(lái)人口房產(chǎn)置業(yè)需求旺盛且呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2011年口岸貿(mào)易進(jìn)出口總額17.46億美元5小結(jié)：

瑞麗市作為國(guó)家“開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)”、云南省“建設(shè)面向西南開放的橋頭堡”最重要門戶、國(guó)家新能源通道關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和中緬貿(mào)易最大口岸，城市在國(guó)家戰(zhàn)略層面的重要性日益凸顯，國(guó)家、省、州必然更加重視和關(guān)注，給予瑞麗多方面政策支持。珠寶、紅木等特色商貿(mào)，民族風(fēng)情、入緬觀光等特色旅游，極大的促進(jìn)了瑞麗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。瑞麗經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，吸引的大批外來(lái)人員，不僅滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，創(chuàng)造了大量的財(cái)富，而且提升了瑞麗城市人口整體素質(zhì)，帶來(lái)了許多新的理念，尤其是新型的投資、居住理念。瑞麗城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)在加速發(fā)展的同時(shí)，也定然邁上新的臺(tái)階。小結(jié)：6二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

2007年瑞麗市最大的商品房項(xiàng)目“翡翠園”面市，正式邁出了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有象征性的一步。翡翠園（住宅）項(xiàng)目的均價(jià)只有1300元/㎡，商業(yè)項(xiàng)目騰隆國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)格也才是3000元/㎡出頭。2007年，整個(gè)瑞麗樓盤項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾。但是到了2011年11月份，“翡翠園”（住宅）價(jià)格就漲到了3900元/㎡，房?jī)r(jià)在四年時(shí)間內(nèi)直接翻了三倍

。截止2012年9月份，瑞麗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，累計(jì)開工項(xiàng)目46個(gè)，開工面積超過(guò)200萬(wàn)平米。

就瑞麗市目前的人口規(guī)模和難見松動(dòng)的樓市政策，可以預(yù)見明后兩年瑞麗樓市競(jìng)爭(zhēng)將空前慘烈！云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件7（二）瑞麗城市規(guī)劃（規(guī)劃圖示）（二）瑞麗城市規(guī)劃（規(guī)劃圖示）8老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個(gè)瑞麗的行政、金融核心區(qū)，從某種程度上來(lái)講也就是瑞麗的CBD。目前中心區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)“舊城”改造項(xiàng)目，主要有“喬瑞”、“星河藍(lán)灣”、“錦福園”等項(xiàng)目，從整個(gè)瑞麗市中心區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，片區(qū)下一步的發(fā)展是將現(xiàn)有行政、金融體系升級(jí)，以及改善片區(qū)的市容市貌。

西城新區(qū)政府以中央商務(wù)區(qū)定位，將以弄莫湖濕地恢復(fù)改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，營(yíng)造以水系和綠地網(wǎng)絡(luò)為特色的大尺度綠色公共開敞空間，配合高品質(zhì)的民族文化旅游接待與高級(jí)酒店服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并通過(guò)大量商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集，形成以民族文化為特色，以生態(tài)游樂(lè)體驗(yàn)為突破，以休閑度假和高尚人居為主體，集游樂(lè)體驗(yàn)、旅游休閑度假、高尚人居、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生等功能于一體的旅居新區(qū)。通過(guò)弄莫湖湖面濕地的恢復(fù)改造、東南亞風(fēng)情文化、高級(jí)別住宅區(qū)、五星級(jí)酒店、民族湖濱商業(yè)文化設(shè)施及康休閑設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)，配套完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施體系，使項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊城市用地發(fā)展起到帶動(dòng)作用。南部商圈目前已經(jīng)形成瑞麗的“商貿(mào)集中區(qū)”，“南亞六城”“金星石木文化城”“東南亞商住城”項(xiàng)目的建設(shè)為該區(qū)域的發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，以及后續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。目前南亞六城已經(jīng)竣工，其中金星商貿(mào)城與泛亞國(guó)際分別以紅木家具與小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。南亞機(jī)電城與南亞汽配城也逐漸有商家入駐。隨著政府引導(dǎo)與支持，商貿(mào)集中區(qū)繁榮的景象將會(huì)很快展現(xiàn)在我們眼前。北部新城總規(guī)劃用地約為14.35平方公里。北部新城開發(fā)項(xiàng)目定位于生態(tài)養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、高尚居住、可研教育為一體的新型生態(tài)休閑城；片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并未動(dòng)工。老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個(gè)瑞麗的行政、金融核心區(qū)9“湖畔尚灣”地塊價(jià)值分析：★位于城市發(fā)展重點(diǎn)弄莫湖片區(qū)，未來(lái)周邊配套完善，瑞麗一中初中部建設(shè)完畢，規(guī)劃在建項(xiàng)目有：潮都國(guó)際、恒泰錦園、鑫盛時(shí)代佳園、國(guó)門春城、國(guó)際合作醫(yī)院等，籌備中的行政中心、體育中心、教育中心等也即將興建。弄莫湖片區(qū)大手筆規(guī)劃，大項(xiàng)目眾多，業(yè)態(tài)之間相輔相成，它不是一個(gè)項(xiàng)目，而是再造一個(gè)新城，升級(jí)一個(gè)新瑞麗；

“湖畔尚灣”為500余畝綜合大盤，在弄莫湖北、西兩側(cè)鋪成，用地平整，景觀資源良好，并與瑞麗老城區(qū)無(wú)縫相連；瑞麗特區(qū)商貿(mào)、旅游業(yè)興盛后的休閑養(yǎng)生中心區(qū)域；項(xiàng)目一號(hào)地塊即“鴻湖瑞城”占據(jù)整個(gè)片區(qū)觀湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸線資源的稀缺性，“湖畔尚灣”特別是“鴻湖瑞城”具有唯一、不可復(fù)制性，地塊升值空間巨大！“湖畔尚灣”地塊價(jià)值分析：10（三）瑞麗土地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、土地交易量

●總房地產(chǎn)交易：3768宗●總面積約：746707.03㎡；●交易金額約：149859.85萬(wàn)元；

交易金額由2009年至2011年呈翻倍遞增趨勢(shì)（三）瑞麗土地產(chǎn)市場(chǎng)情況●總房地產(chǎn)交易：3768宗112、項(xiàng)目占地比例及分析10-50畝的項(xiàng)目

10-50畝項(xiàng)目占總比咧20%。國(guó)門1號(hào)：為高層住宅、酒店；

世紀(jì)旺角：為寫字樓及商場(chǎng)；瑞麗印象：包含商墅、酒店式公寓、商業(yè)；

潮都國(guó)際：為公寓、寫字樓。2、項(xiàng)目占地比例及分析1250—100畝的項(xiàng)目

50-100畝項(xiàng)目占總比咧30%

竹林雅苑、錦福園是多層，沿街住宅下附帶底商；

星河藍(lán)灣分為住宅與商業(yè)，住宅含有公寓及別墅；

恒泰錦園、奧星世紀(jì)為商住項(xiàng)目；國(guó)門公館分為住宅與商業(yè)。50—100畝的項(xiàng)目13100畝以上項(xiàng)目

100畝以上項(xiàng)目占總比例50%

商住項(xiàng)目：南亞機(jī)電城一期、泛亞國(guó)際一期、金星商城一期、東南亞商住城；普通住宅項(xiàng)目：國(guó)際花園、勐卯古鎮(zhèn)；貝葉灣；景成新城；別墅項(xiàng)目：國(guó)門春城、勐卯古鎮(zhèn)；隆云.榮里香莎；東南亞商住城；景成新城。100畝以上項(xiàng)目14（四）市場(chǎng)可研究在（將）售項(xiàng)目（四）市場(chǎng)可研究在（將）售項(xiàng)目15云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件16上述針對(duì)目前瑞麗市在（將）售可研究項(xiàng)目總計(jì)19個(gè)，總建筑面積1603015㎡，總套數(shù)10468套。其中在售項(xiàng)目13個(gè)；未開盤項(xiàng)目分別為國(guó)門春城、國(guó)門公館、潮都國(guó)際、貝葉灣、鑫盛時(shí)代佳園、瑞麗印象；據(jù)調(diào)查了解未開盤項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)計(jì)將在2012年底或2013年上半年推出產(chǎn)品。在下節(jié)個(gè)案研究中，將對(duì)景成新城、榮里香莎等項(xiàng)目進(jìn)行全面分析。上述針對(duì)目前瑞麗市在（將）售可研究項(xiàng)目總計(jì)1917（五）個(gè)案研究

1、祥瑞家園（五）個(gè)案研究18項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政配套優(yōu)越，社區(qū)周圍就有瑞麗一中，勐卯小學(xué)，九州醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、電信等，

交通便利。項(xiàng)目劣勢(shì)：體量較小；靠近市區(qū)，比較吵鬧，居住品質(zhì)較差。但銷售價(jià)格定位不能準(zhǔn)確把握，導(dǎo)致

大批客戶流失和觀望。戶型單一、賣點(diǎn)不足、溢價(jià)功能小。主要客戶群：（住宅）附近學(xué)校的教師，為了子女上學(xué)便利的家庭，以及附近珠寶街商戶。營(yíng)銷解析：企業(yè)內(nèi)部就定價(jià)未能統(tǒng)一，導(dǎo)致大批客戶流失和觀望。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政配套優(yōu)越，社區(qū)周圍就有瑞麗一中，勐卯192、隆云·榮里香莎2、隆云·榮里香莎20項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目因地制宜，運(yùn)用“透景式”開發(fā)理念，輕松將濱河景觀和高爾夫練習(xí)場(chǎng)攬入懷中，一定程度上避免了地塊狹長(zhǎng)和面積較小無(wú)空間打造景觀的局限性。樣板間、7.2米挑高大堂、獨(dú)立私家花園及景觀泳池樹立起了產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)差異化。但銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝、客戶接待、秩序管理不夠?qū)I(yè)及定價(jià)偏高導(dǎo)致高端客戶流失和觀望。主要客戶來(lái)源：外地來(lái)瑞經(jīng)商的富商、華僑、姐告做外貿(mào)業(yè)務(wù)的公司高層人士。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：213、竹林雅苑3、竹林雅苑22項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政——靠近瑞麗三中、菜場(chǎng)、交通便利(地處瑞麗至姐告、瑞麗至弄島的咽喉之地，

是瑞麗西部擴(kuò)張的必經(jīng)之地）；社區(qū)配套完善——籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身場(chǎng)、雙語(yǔ)幼

兒園、社區(qū)公園；項(xiàng)目劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)較差（外形、戶型），不能吸引高端客戶；用同期開發(fā)，不利于資金的快速

回收；由于項(xiàng)目自身無(wú)法形成商圈，再加上離市區(qū)較遠(yuǎn)也會(huì)流失部分客戶；主要客戶群：附近學(xué)校的教師、村民、本市一般公務(wù)員，農(nóng)村移民到城市生活人員，外地入住瑞麗

工作的人員。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：234、泛亞國(guó)際4、泛亞國(guó)際24項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處瑞麗南部商圈之內(nèi)，有較好的商業(yè)氛圍，前景看好；和專業(yè)的商業(yè)管理公司合作，

利于吸引當(dāng)?shù)赜杏噱X的投資客；總價(jià)不高，利于產(chǎn)品銷售、加快資金回籠。項(xiàng)目劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)一般（外形、戶型），綠化、居住品質(zhì)較差；市政配套欠缺、人氣不足；

社區(qū)配套基本沒(méi)有；主要客戶群：公務(wù)員、事業(yè)單位員工、附近村寨靠賣地發(fā)財(cái)?shù)霓r(nóng)民、外地來(lái)瑞經(jīng)商的商戶、華僑。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件255、景成新城5、景成新城26項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：本地知名實(shí)力開發(fā)商；良好的關(guān)系網(wǎng)和客戶資源；公司多元化發(fā)展，客戶可享受到多

方面優(yōu)惠。項(xiàng)目劣勢(shì)：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活不便；交房時(shí)間較長(zhǎng)（4年）；別墅面積普遍偏大，購(gòu)買力受限。主要客戶群：政府高層人員、外地來(lái)瑞經(jīng)商的商戶、華僑。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件276、星河藍(lán)灣6、星河藍(lán)灣28項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于市區(qū)內(nèi)，交通便利，周邊配套相對(duì)齊全；項(xiàng)目劣勢(shì)：樓間距較小，部分戶型采光差，位于老城區(qū)內(nèi)，待火車站建成后，這一片會(huì)更繁榮，生活方便的同時(shí)喧囂吵鬧、治安等的問(wèn)題也會(huì)隨之而來(lái)；主要客戶群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件297、翡翠園7、翡翠園30項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：戶型合理；交通極為便利，與中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、電影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等教育、醫(yī)療、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相距很近，是理想的住宅區(qū)位；項(xiàng)目劣勢(shì)：工程質(zhì)量較差、口碑差；主要客戶群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件318、東南亞商住城8、東南亞商住城32項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：樓盤居住品質(zhì)較高，戶型布局規(guī)劃合理，交通便利，靠近瑞麗江廣場(chǎng)，分期開發(fā)，有利于資金的快速回收；社區(qū)配套完善項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型單一；人氣不足；景觀、規(guī)劃不足；商鋪面積較大的鋪面比較少，層高略低，顯得不夠大氣項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：33特案研究：北部新城（五緣玉城）認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2012年6月至2012年8月份套數(shù)：1900套交房時(shí)間：2015年面積區(qū)間及價(jià)格：該項(xiàng)目前期基本無(wú)任何宣傳，采用快速銷售策略，以超低價(jià)格針對(duì)瑞麗本地公務(wù)員進(jìn)行專門認(rèn)購(gòu)，在業(yè)界和市場(chǎng)引起高度反響，僅僅兩個(gè)月全部房源售馨。特案研究：該項(xiàng)目前期基本無(wú)任何宣傳，采用快速34小結(jié)：●商住樓曾經(jīng)是瑞麗市已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要物業(yè)；●90-130平米中小戶型住宅銷售速度較快，300-500平米獨(dú)棟別墅頗受追捧；●現(xiàn)有樓盤還處于普通建筑產(chǎn)品的開發(fā)階段；●目前住宅項(xiàng)目整體均價(jià)大約：獨(dú)棟8000元/平米，多層3500元/平米，高層3600元/平米；●房租較高，居住品質(zhì)偏低；●瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于住宅產(chǎn)品初級(jí)消化階段，目前并未上升到對(duì)品質(zhì)追求的高度；●多數(shù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目理解不夠，專業(yè)水平欠缺，服務(wù)質(zhì)量有待提高；●景觀特色不明顯，園林設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單；●推廣較為普通，主題思路不明確，無(wú)突出優(yōu)勢(shì)；●建筑風(fēng)格雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；●

戶型設(shè)計(jì)較為一般，雖然戶型多樣，但外觀粗糙、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，面積大總價(jià)較高，性價(jià)比低；小結(jié)：35（一）業(yè)態(tài)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年至今瑞麗市主要項(xiàng)目中，純商業(yè)項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，為云南煤化集團(tuán)的“翡翠大道”（建筑面積28718㎡）。商業(yè)比重占總項(xiàng)目較大比例的項(xiàng)目有祥瑞家園4960.02㎡，華盛商業(yè)廣場(chǎng)8832.04㎡。將商業(yè)部分納入商住項(xiàng)目，按建筑面積統(tǒng)計(jì)，其比例如下：三、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）業(yè)態(tài)分析三、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析36（二）物業(yè)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)上已售在售項(xiàng)目中，各物業(yè)類型所占個(gè)數(shù)比例如下：從各建筑類型的區(qū)域分布來(lái)看，高層住宅項(xiàng)目集中于城區(qū)中央，而多層住宅項(xiàng)目與商住項(xiàng)目則位于城區(qū)外圍地帶。（二）物業(yè)分析從各建筑類型的區(qū)域分布來(lái)看，高層37（三）價(jià)格分析

隨著2010年瑞麗特區(qū)地位的確立，瑞麗房?jī)r(jià)一路飆升，多層價(jià)格由07年的1300元/㎡飆升至現(xiàn)在的3500元/㎡左右，獨(dú)棟別墅由當(dāng)初的滯銷到如今8000元/㎡的均價(jià)。（三）價(jià)格分析隨著2010年瑞麗特38（四）客戶分析

1、客戶來(lái)源從目前市場(chǎng)上已售罄項(xiàng)目的客戶成交情況來(lái)看，客戶主要有以下3類：●

外來(lái)經(jīng)商人士

從多個(gè)項(xiàng)目的客戶來(lái)源方面來(lái)看，外來(lái)經(jīng)商人士均占有一定的比例。09年之前經(jīng)商人士普遍青睞商住樓，主要是因?yàn)樯套堑目山?jīng)營(yíng)與自住功能，更看重經(jīng)濟(jì)型。而從目前來(lái)看，經(jīng)商人士收入逐步提高，開始注重生活品質(zhì)，住房消費(fèi)已經(jīng)傾向于普通住宅。而且經(jīng)商人士的商業(yè)嗅覺(jué)極其敏銳，多數(shù)經(jīng)商人士已經(jīng)形成投資房地產(chǎn)的習(xí)慣。目前多數(shù)外來(lái)經(jīng)商人士并無(wú)舒適性居所，多數(shù)仍居住于自有的商住樓。我們?cè)谂c當(dāng)?shù)卣憬虝?huì)人士的訪談過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該部分有很大的購(gòu)買力，且住房習(xí)慣也發(fā)生了變化。

●

瑞麗當(dāng)?shù)叵M(fèi)者目前當(dāng)?shù)叵M(fèi)者主要年齡段在27--45歲，以公務(wù)員、事業(yè)單位員工、個(gè)體工商戶和農(nóng)村富裕人群為主，多數(shù)是因?yàn)樽陨碜》啃枨螅顿Y性購(gòu)房占比約30%且有上升趨勢(shì)。

●緬甸華僑據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示緬甸擁有華僑200萬(wàn)（2008年），且多數(shù)華僑最終的選擇都會(huì)回到國(guó)內(nèi)。其原因?yàn)楹茈y進(jìn)入緬甸主流社會(huì)、政治動(dòng)亂無(wú)安全感、禁止中緬通婚等。其中有許多生意人士選擇留在瑞麗，但從購(gòu)房方面來(lái)看，比例日益增長(zhǎng)，且多數(shù)采用由國(guó)內(nèi)的親戚代購(gòu)，代購(gòu)的原因是因?yàn)閼艏P(guān)系。（四）客戶分析392、客戶比例從近期銷售的樓盤客戶比例來(lái)看，外來(lái)經(jīng)商人士與當(dāng)?shù)厝巳跃褪亲》肯M(fèi)的主力軍。以下為瑞麗江花園與竹林雅苑先期的客戶比例。

從投資-消費(fèi)比例：2、客戶比例403、消費(fèi)心理●區(qū)位不敏感

瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)從近3年來(lái)才有了明顯的發(fā)展，而城區(qū)面積較小，當(dāng)?shù)厝似毡槭褂媚ν熊嚒㈦妱?dòng)車、小汽車等交通工具，從而使得對(duì)區(qū)位偏遠(yuǎn)感受較低。●對(duì)品質(zhì)關(guān)注度低瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于住宅產(chǎn)品初級(jí)消化階段，目前并未上升到對(duì)品質(zhì)追求的高度。●預(yù)期看漲社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、城市化進(jìn)程全面加速、開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)的確立，使得整個(gè)瑞麗住房消費(fèi)群體的消費(fèi)熱情和投資積極性全面提升。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件414、消費(fèi)習(xí)慣

①消費(fèi)偏好及特點(diǎn)華僑：注重安全、偏好住在瑞麗江內(nèi)圍（瑞麗市內(nèi)），一次性付款居多。瑞麗當(dāng)?shù)厝耍簩?duì)電梯房接受度較低，偏好多層尤其1-4層，價(jià)格敏感度高，按揭居多，已經(jīng)有住房投資意識(shí)。外來(lái)經(jīng)商人士：注重戶型、價(jià)格敏感度低、投資意識(shí)強(qiáng)，一次性付款與按揭均有。②總價(jià)承受能力云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件42

5、消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)●外來(lái)經(jīng)商人士在改善自身居住環(huán)境的基礎(chǔ)上，亦熱衷于投資房產(chǎn)；瑞麗擁有約6萬(wàn)外來(lái)常住人口，且多數(shù)以經(jīng)商為住，其住所目前分為兩類，一類是居住于自購(gòu)或租用的商住樓，一類是租用普通單元房；該部分人群有很強(qiáng)的消費(fèi)能力，若一半有置業(yè)意向，并以4口之家計(jì)算，約需要7500套住房。●當(dāng)?shù)叵M(fèi)者上升到第二主力購(gòu)房群體，投資潛力巨大；瑞麗城鄉(xiāng)富裕人群較多，農(nóng)村多種經(jīng)營(yíng)收益豐厚，城市人口從事第三產(chǎn)業(yè)者眾多，隨著瑞麗經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，當(dāng)?shù)馗辉Ｈ巳洪_始熱衷進(jìn)城置業(yè)和敢于進(jìn)行房產(chǎn)投資。●房?jī)r(jià)的逐漸走高，市場(chǎng)開始呈現(xiàn)兩極分化。

436、潛在客戶（問(wèn)卷調(diào)查）情況

潛在客戶問(wèn)卷調(diào)查，在產(chǎn)品要求上帶有一定的“理想色彩”，但就其在戶型面積以及總價(jià)承受能力等方面，均具有一定的可參考性。客戶意向戶型分析

6、潛在客戶（問(wèn)卷調(diào)查）情況44客戶意向面積分析

云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件45客戶意向單價(jià)分析

云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件46客戶意向總價(jià)（普通住宅）分析

云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件47（五）普通戶型分析以下三個(gè)項(xiàng)目的戶型，在市場(chǎng)具有很大的代表性，特選以下三個(gè)項(xiàng)目的戶型做分析。從以上三個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，戶型比例如下：

從問(wèn)卷調(diào)查方面得出的戶型面積意向?yàn)椋?00㎡以下的18.9%；100-115㎡的23.6%；115-130㎡的29.4%；130-144㎡的21.3%；144㎡以上的6.8%。

（五）普通戶型分析48小結(jié)：●普通住宅市場(chǎng)供應(yīng)量偏大；●高層、商住項(xiàng)目為主導(dǎo)物業(yè)；●2010年前價(jià)格攀升速度較快，2011年后上漲幅度減緩；●當(dāng)?shù)乜蛻襞c外來(lái)經(jīng)商人士為主要購(gòu)房力量；●投資客比例占購(gòu)房消費(fèi)群體的40%左右，投資客比例較大；●消費(fèi)者預(yù)期看漲；●受總價(jià)制約，普通客戶將壓縮需求面積；●高端客戶依然青睞獨(dú)棟別墅；●針對(duì)該市場(chǎng)，必須得有準(zhǔn)確的客戶定位，否則在銷售上將產(chǎn)生很大問(wèn)題。小結(jié)：49a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng)險(xiǎn)具有可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目及項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況，歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)：◆購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)從宏觀面上來(lái)看，瑞麗目前的住宅市場(chǎng)在表面繁榮的背后，隱含著一定的問(wèn)題。部分居民限于收入水平，對(duì)高端產(chǎn)品有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，高價(jià)位產(chǎn)品難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和資金回籠產(chǎn)生壓力，目前市場(chǎng)上銷售狀況良好的項(xiàng)目主要以中低檔項(xiàng)目為主。◆競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)雖處于初級(jí)發(fā)展階段，但有效需求形成的市場(chǎng)容量相對(duì)較小。出于對(duì)瑞麗房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期看好，眾多企業(yè)投入到瑞麗房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。可瑞麗近期新盤迭出，整個(gè)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，使得本項(xiàng)目面臨較大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。a.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析50一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r

（一）瑞麗市基本情況

（二）瑞麗市人口情況（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（四）小結(jié)二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況（二）瑞麗城市規(guī)劃（三）瑞麗土地市場(chǎng)情況（四）市場(chǎng)在（將）售項(xiàng)目（五）個(gè)案研究（六）小結(jié)三、瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

（一）業(yè)態(tài)分析（二）物業(yè)分析（三）價(jià)格分析（四）客戶分析（五）戶型分析（六）小結(jié)目錄目錄51一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r（一）瑞麗市基本情況瑞麗地處云南西部，德宏州西南部。是320國(guó)道終點(diǎn)，昆瑞公路與中印公路（史迪威公路）的交匯處。其東連芒市，北接隴川，西北、西南、東南三面與緬甸山水相連，村寨向望。在這里，瑞麗與緬甸木姐共同構(gòu)成1壩（勐卯壩），2國(guó)，3省邦（云南省、克欽邦、撣邦），4區(qū)（瑞麗經(jīng)濟(jì)合作區(qū)、姐告邊境貿(mào)易區(qū)、畹町經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、畹町合作區(qū)），5座城市（瑞麗、畹町、木姐、南坎、九谷）的邊境地理特色。瑞麗全市總面積1020平方公里。瑞麗城區(qū)距緬甸國(guó)家級(jí)口岸木姐4.5公里，距緬甸旅游城市南坎32公里，距緬甸水陸碼頭八莫138公里，距緬甸首都仰光981公里。

中緬油氣管線、泛亞鐵路大瑞段、杭瑞高速龍瑞段等國(guó)家戰(zhàn)略工程建設(shè)如火如荼，瑞麗作為云南面向西南開放橋頭堡的最重要門戶地位更加凸顯。瑞麗擁有2個(gè)國(guó)家級(jí)口岸，是中國(guó)對(duì)緬貿(mào)易最重要的口岸城市和國(guó)人赴緬旅游最主要的集散地，緬玉、珠寶、紅木等特色產(chǎn)品貿(mào)易異常繁榮。一、瑞麗城市發(fā)展?fàn)顩r52

(二)瑞麗市人口規(guī)模2010全國(guó)第六次全國(guó)人口普查，瑞麗市常住總?cè)丝?80627人，其中農(nóng)業(yè)人口87003人，城鎮(zhèn)人口93624人。戶籍人口僅為12萬(wàn)左右，外地人口約為6萬(wàn)左右并絕大部分在瑞麗及姐告經(jīng)商或就業(yè)。另有日均2萬(wàn)多的外地流動(dòng)人口（包括在瑞緬甸華人華僑、緬籍經(jīng)商打工人員）。

瑞麗為人口凈增長(zhǎng)城市，自然人口出生率較高，幾乎無(wú)外出打工人員，外來(lái)人口數(shù)量逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)明顯。

53（三）瑞麗市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況2011年城鄉(xiāng)居民收入不斷增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16700元，增長(zhǎng)11.8%；農(nóng)民人均純收入4820元，增長(zhǎng)14.3%。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)步入了快速發(fā)展期;人均收入增長(zhǎng)迅速，儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)明顯高于消費(fèi)支出，民間資本充裕，藏富于民現(xiàn)象典型，投資需求潛力巨大。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系模型，瑞麗房地54瑞麗2011年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值35.2億元，比上年增長(zhǎng)16.6%，高于全州水平1.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一生產(chǎn)總值6.9億元，增長(zhǎng)9.1%，第二產(chǎn)業(yè)增加值7.2億元，增長(zhǎng)16%，第三產(chǎn)業(yè)增加值21.1億元，增長(zhǎng)19.3%。2011年口岸貿(mào)易進(jìn)出口總額17.46億美元（約合人民幣110億元），增長(zhǎng)33.8%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額40.1億元，增長(zhǎng)35%。財(cái)政總收入17.02億元；財(cái)政一般預(yù)算收入5.12億元，增長(zhǎng)37.3%。實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額18.41億元，增長(zhǎng)21%。

第三產(chǎn)業(yè)占

比較大，商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)、個(gè)體老板多、客戶結(jié)構(gòu)呈啞鈴形分布，高端消費(fèi)力強(qiáng)。

發(fā)達(dá)的特色商貿(mào)業(yè)和豐富的旅游資源引來(lái)大量的外來(lái)人口，外來(lái)人口房產(chǎn)置業(yè)需求旺盛且呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2011年口岸貿(mào)易進(jìn)出口總額17.46億美元55小結(jié)：

瑞麗市作為國(guó)家“開發(fā)開放試驗(yàn)區(qū)”、云南省“建設(shè)面向西南開放的橋頭堡”最重要門戶、國(guó)家新能源通道關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)和中緬貿(mào)易最大口岸，城市在國(guó)家戰(zhàn)略層面的重要性日益凸顯，國(guó)家、省、州必然更加重視和關(guān)注，給予瑞麗多方面政策支持。珠寶、紅木等特色商貿(mào)，民族風(fēng)情、入緬觀光等特色旅游，極大的促進(jìn)了瑞麗第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。瑞麗經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，吸引的大批外來(lái)人員，不僅滿足了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，創(chuàng)造了大量的財(cái)富，而且提升了瑞麗城市人口整體素質(zhì)，帶來(lái)了許多新的理念，尤其是新型的投資、居住理念。瑞麗城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)在加速發(fā)展的同時(shí)，也定然邁上新的臺(tái)階。小結(jié)：56二、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)情況（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況

2007年瑞麗市最大的商品房項(xiàng)目“翡翠園”面市，正式邁出了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)具有象征性的一步。翡翠園（住宅）項(xiàng)目的均價(jià)只有1300元/㎡，商業(yè)項(xiàng)目騰隆國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的價(jià)格也才是3000元/㎡出頭。2007年，整個(gè)瑞麗樓盤項(xiàng)目更是寥寥無(wú)幾。但是到了2011年11月份，“翡翠園”（住宅）價(jià)格就漲到了3900元/㎡，房?jī)r(jià)在四年時(shí)間內(nèi)直接翻了三倍

。截止2012年9月份，瑞麗共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)82家，累計(jì)開工項(xiàng)目46個(gè)，開工面積超過(guò)200萬(wàn)平米。

就瑞麗市目前的人口規(guī)模和難見松動(dòng)的樓市政策，可以預(yù)見明后兩年瑞麗樓市競(jìng)爭(zhēng)將空前慘烈！云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件57（二）瑞麗城市規(guī)劃（規(guī)劃圖示）（二）瑞麗城市規(guī)劃（規(guī)劃圖示）58老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個(gè)瑞麗的行政、金融核心區(qū)，從某種程度上來(lái)講也就是瑞麗的CBD。目前中心區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)“舊城”改造項(xiàng)目，主要有“喬瑞”、“星河藍(lán)灣”、“錦福園”等項(xiàng)目，從整個(gè)瑞麗市中心區(qū)的規(guī)劃來(lái)看，片區(qū)下一步的發(fā)展是將現(xiàn)有行政、金融體系升級(jí)，以及改善片區(qū)的市容市貌。

西城新區(qū)政府以中央商務(wù)區(qū)定位，將以弄莫湖濕地恢復(fù)改造項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)為契機(jī)，營(yíng)造以水系和綠地網(wǎng)絡(luò)為特色的大尺度綠色公共開敞空間，配合高品質(zhì)的民族文化旅游接待與高級(jí)酒店服務(wù)設(shè)施建設(shè)，并通過(guò)大量商業(yè)服務(wù)設(shè)施的聚集，形成以民族文化為特色，以生態(tài)游樂(lè)體驗(yàn)為突破，以休閑度假和高尚人居為主體，集游樂(lè)體驗(yàn)、旅游休閑度假、高尚人居、會(huì)議會(huì)展、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生等功能于一體的旅居新區(qū)。通過(guò)弄莫湖湖面濕地的恢復(fù)改造、東南亞風(fēng)情文化、高級(jí)別住宅區(qū)、五星級(jí)酒店、民族湖濱商業(yè)文化設(shè)施及康休閑設(shè)施等項(xiàng)目的建設(shè)，配套完善片區(qū)公共服務(wù)設(shè)施體系，使項(xiàng)目建設(shè)對(duì)周邊城市用地發(fā)展起到帶動(dòng)作用。南部商圈目前已經(jīng)形成瑞麗的“商貿(mào)集中區(qū)”，“南亞六城”“金星石木文化城”“東南亞商住城”項(xiàng)目的建設(shè)為該區(qū)域的發(fā)展奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)，以及后續(xù)發(fā)展的平臺(tái)。目前南亞六城已經(jīng)竣工，其中金星商貿(mào)城與泛亞國(guó)際分別以紅木家具與小商品經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)。南亞機(jī)電城與南亞汽配城也逐漸有商家入駐。隨著政府引導(dǎo)與支持，商貿(mào)集中區(qū)繁榮的景象將會(huì)很快展現(xiàn)在我們眼前。北部新城總規(guī)劃用地約為14.35平方公里。北部新城開發(fā)項(xiàng)目定位于生態(tài)養(yǎng)生、休閑度假、商務(wù)會(huì)展、高尚居住、可研教育為一體的新型生態(tài)休閑城；片區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目并未動(dòng)工。老城商業(yè)區(qū)目前已經(jīng)形成整個(gè)瑞麗的行政、金融核心區(qū)59“湖畔尚灣”地塊價(jià)值分析：★位于城市發(fā)展重點(diǎn)弄莫湖片區(qū)，未來(lái)周邊配套完善，瑞麗一中初中部建設(shè)完畢，規(guī)劃在建項(xiàng)目有：潮都國(guó)際、恒泰錦園、鑫盛時(shí)代佳園、國(guó)門春城、國(guó)際合作醫(yī)院等，籌備中的行政中心、體育中心、教育中心等也即將興建。弄莫湖片區(qū)大手筆規(guī)劃，大項(xiàng)目眾多，業(yè)態(tài)之間相輔相成，它不是一個(gè)項(xiàng)目，而是再造一個(gè)新城，升級(jí)一個(gè)新瑞麗；

“湖畔尚灣”為500余畝綜合大盤，在弄莫湖北、西兩側(cè)鋪成，用地平整，景觀資源良好，并與瑞麗老城區(qū)無(wú)縫相連；瑞麗特區(qū)商貿(mào)、旅游業(yè)興盛后的休閑養(yǎng)生中心區(qū)域；項(xiàng)目一號(hào)地塊即“鴻湖瑞城”占據(jù)整個(gè)片區(qū)觀湖效果的最佳位置，基于城市湖泊岸線資源的稀缺性，“湖畔尚灣”特別是“鴻湖瑞城”具有唯一、不可復(fù)制性，地塊升值空間巨大！“湖畔尚灣”地塊價(jià)值分析：60（三）瑞麗土地產(chǎn)市場(chǎng)情況1、土地交易量

●總房地產(chǎn)交易：3768宗●總面積約：746707.03㎡；●交易金額約：149859.85萬(wàn)元；

交易金額由2009年至2011年呈翻倍遞增趨勢(shì)（三）瑞麗土地產(chǎn)市場(chǎng)情況●總房地產(chǎn)交易：3768宗612、項(xiàng)目占地比例及分析10-50畝的項(xiàng)目

10-50畝項(xiàng)目占總比咧20%。國(guó)門1號(hào)：為高層住宅、酒店；

世紀(jì)旺角：為寫字樓及商場(chǎng)；瑞麗印象：包含商墅、酒店式公寓、商業(yè)；

潮都國(guó)際：為公寓、寫字樓。2、項(xiàng)目占地比例及分析6250—100畝的項(xiàng)目

50-100畝項(xiàng)目占總比咧30%

竹林雅苑、錦福園是多層，沿街住宅下附帶底商；

星河藍(lán)灣分為住宅與商業(yè)，住宅含有公寓及別墅；

恒泰錦園、奧星世紀(jì)為商住項(xiàng)目；國(guó)門公館分為住宅與商業(yè)。50—100畝的項(xiàng)目63100畝以上項(xiàng)目

100畝以上項(xiàng)目占總比例50%

商住項(xiàng)目：南亞機(jī)電城一期、泛亞國(guó)際一期、金星商城一期、東南亞商住城；普通住宅項(xiàng)目：國(guó)際花園、勐卯古鎮(zhèn)；貝葉灣；景成新城；別墅項(xiàng)目：國(guó)門春城、勐卯古鎮(zhèn)；隆云.榮里香莎；東南亞商住城；景成新城。100畝以上項(xiàng)目64（四）市場(chǎng)可研究在（將）售項(xiàng)目（四）市場(chǎng)可研究在（將）售項(xiàng)目65云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件66上述針對(duì)目前瑞麗市在（將）售可研究項(xiàng)目總計(jì)19個(gè)，總建筑面積1603015㎡，總套數(shù)10468套。其中在售項(xiàng)目13個(gè)；未開盤項(xiàng)目分別為國(guó)門春城、國(guó)門公館、潮都國(guó)際、貝葉灣、鑫盛時(shí)代佳園、瑞麗印象；據(jù)調(diào)查了解未開盤項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)計(jì)將在2012年底或2013年上半年推出產(chǎn)品。在下節(jié)個(gè)案研究中，將對(duì)景成新城、榮里香莎等項(xiàng)目進(jìn)行全面分析。上述針對(duì)目前瑞麗市在（將）售可研究項(xiàng)目總計(jì)1967（五）個(gè)案研究

1、祥瑞家園（五）個(gè)案研究68項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政配套優(yōu)越，社區(qū)周圍就有瑞麗一中，勐卯小學(xué)，九州醫(yī)院、菜場(chǎng)、郵局、電信等，

交通便利。項(xiàng)目劣勢(shì)：體量較小；靠近市區(qū)，比較吵鬧，居住品質(zhì)較差。但銷售價(jià)格定位不能準(zhǔn)確把握，導(dǎo)致

大批客戶流失和觀望。戶型單一、賣點(diǎn)不足、溢價(jià)功能小。主要客戶群：（住宅）附近學(xué)校的教師，為了子女上學(xué)便利的家庭，以及附近珠寶街商戶。營(yíng)銷解析：企業(yè)內(nèi)部就定價(jià)未能統(tǒng)一，導(dǎo)致大批客戶流失和觀望。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政配套優(yōu)越，社區(qū)周圍就有瑞麗一中，勐卯692、隆云·榮里香莎2、隆云·榮里香莎70項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：

項(xiàng)目因地制宜，運(yùn)用“透景式”開發(fā)理念，輕松將濱河景觀和高爾夫練習(xí)場(chǎng)攬入懷中，一定程度上避免了地塊狹長(zhǎng)和面積較小無(wú)空間打造景觀的局限性。樣板間、7.2米挑高大堂、獨(dú)立私家花園及景觀泳池樹立起了產(chǎn)品獨(dú)特的市場(chǎng)差異化。但銷售現(xiàn)場(chǎng)的包裝、客戶接待、秩序管理不夠?qū)I(yè)及定價(jià)偏高導(dǎo)致高端客戶流失和觀望。主要客戶來(lái)源：外地來(lái)瑞經(jīng)商的富商、華僑、姐告做外貿(mào)業(yè)務(wù)的公司高層人士。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：713、竹林雅苑3、竹林雅苑72項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：市政——靠近瑞麗三中、菜場(chǎng)、交通便利(地處瑞麗至姐告、瑞麗至弄島的咽喉之地，

是瑞麗西部擴(kuò)張的必經(jīng)之地）；社區(qū)配套完善——籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身場(chǎng)、雙語(yǔ)幼

兒園、社區(qū)公園；項(xiàng)目劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)較差（外形、戶型），不能吸引高端客戶；用同期開發(fā)，不利于資金的快速

回收；由于項(xiàng)目自身無(wú)法形成商圈，再加上離市區(qū)較遠(yuǎn)也會(huì)流失部分客戶；主要客戶群：附近學(xué)校的教師、村民、本市一般公務(wù)員，農(nóng)村移民到城市生活人員，外地入住瑞麗

工作的人員。項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：734、泛亞國(guó)際4、泛亞國(guó)際74項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：地處瑞麗南部商圈之內(nèi)，有較好的商業(yè)氛圍，前景看好；和專業(yè)的商業(yè)管理公司合作，

利于吸引當(dāng)?shù)赜杏噱X的投資客；總價(jià)不高，利于產(chǎn)品銷售、加快資金回籠。項(xiàng)目劣勢(shì)：樓盤品質(zhì)一般（外形、戶型），綠化、居住品質(zhì)較差；市政配套欠缺、人氣不足；

社區(qū)配套基本沒(méi)有；主要客戶群：公務(wù)員、事業(yè)單位員工、附近村寨靠賣地發(fā)財(cái)?shù)霓r(nóng)民、外地來(lái)瑞經(jīng)商的商戶、華僑。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件755、景成新城5、景成新城76項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：本地知名實(shí)力開發(fā)商；良好的關(guān)系網(wǎng)和客戶資源；公司多元化發(fā)展，客戶可享受到多

方面優(yōu)惠。項(xiàng)目劣勢(shì)：距離市區(qū)較遠(yuǎn)，生活不便；交房時(shí)間較長(zhǎng)（4年）；別墅面積普遍偏大，購(gòu)買力受限。主要客戶群：政府高層人員、外地來(lái)瑞經(jīng)商的商戶、華僑。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件776、星河藍(lán)灣6、星河藍(lán)灣78項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：位于市區(qū)內(nèi)，交通便利，周邊配套相對(duì)齊全；項(xiàng)目劣勢(shì)：樓間距較小，部分戶型采光差，位于老城區(qū)內(nèi)，待火車站建成后，這一片會(huì)更繁榮，生活方便的同時(shí)喧囂吵鬧、治安等的問(wèn)題也會(huì)隨之而來(lái)；主要客戶群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件797、翡翠園7、翡翠園80項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：戶型合理；交通極為便利，與中學(xué)、小學(xué)、醫(yī)院、電影院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等教育、醫(yī)療、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相距很近，是理想的住宅區(qū)位；項(xiàng)目劣勢(shì)：工程質(zhì)量較差、口碑差；主要客戶群：當(dāng)?shù)毓珓?wù)員居多。云南省瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告課件818、東南亞商住城8、東南亞商住城82項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：樓盤居住品質(zhì)較高，戶型布局規(guī)劃合理，交通便利，靠近瑞麗江廣場(chǎng)，分期開發(fā)，有利于資金的快速回收；社區(qū)配套完善項(xiàng)目劣勢(shì)：戶型單一；人氣不足；景觀、規(guī)劃不足；商鋪面積較大的鋪面比較少，層高略低，顯得不夠大氣項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：83特案研究：北部新城（五緣玉城）認(rèn)購(gòu)時(shí)間：2012年6月至2012年8月份套數(shù)：1900套交房時(shí)間：2015年面積區(qū)間及價(jià)格：該項(xiàng)目前期基本無(wú)任何宣傳，采用快速銷售策略，以超低價(jià)格針對(duì)瑞麗本地公務(wù)員進(jìn)行專門認(rèn)購(gòu)，在業(yè)界和市場(chǎng)引起高度反響，僅僅兩個(gè)月全部房源售馨。特案研究：該項(xiàng)目前期基本無(wú)任何宣傳，采用快速84小結(jié)：●商住樓曾經(jīng)是瑞麗市已開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要物業(yè)；●90-130平米中小戶型住宅銷售速度較快，300-500平米獨(dú)棟別墅頗受追捧；●現(xiàn)有樓盤還處于普通建筑產(chǎn)品的開發(fā)階段；●目前住宅項(xiàng)目整體均價(jià)大約：獨(dú)棟8000元/平米，多層3500元/平米，高層3600元/平米；●房租較高，居住品質(zhì)偏低；●瑞麗市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于住宅產(chǎn)品初級(jí)消化階段，目前并未上升到對(duì)品質(zhì)追求的高度；●多數(shù)項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)對(duì)項(xiàng)目理解不夠，專業(yè)水平欠缺，服務(wù)質(zhì)量有待提高；●景觀特色不明顯，園林設(shè)計(jì)較為簡(jiǎn)單；●推廣較為普通，主題思路不明確，無(wú)突出優(yōu)勢(shì)；●建筑風(fēng)格雷同，同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重；●

戶型設(shè)計(jì)較為一般，雖然戶型多樣，但外觀粗糙、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，面積大總價(jià)較高，性價(jià)比低；小結(jié)：85（一）業(yè)態(tài)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)2007年至今瑞麗市主要項(xiàng)目中，純商業(yè)項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，為云南煤化集團(tuán)的“翡翠大道”（建筑面積28718㎡）。商業(yè)比重占總項(xiàng)目較大比例的項(xiàng)目有祥瑞家園4960.02㎡，華盛商業(yè)廣場(chǎng)8832.04㎡。將商業(yè)部分納入商住項(xiàng)目，按建筑面積統(tǒng)計(jì)，其比例如下：三、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）業(yè)態(tài)分析三、瑞麗房地產(chǎn)市場(chǎng)分析86（二）物業(yè)分析據(jù)統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)上已售在售項(xiàng)目中，各物業(yè)類型所占個(gè)數(shù)比例如下：從各建筑類型的區(qū)域分布來(lái)看，高層住宅項(xiàng)目集中于城區(qū)中央，而多層住宅項(xiàng)目與商住項(xiàng)目則位于城區(qū)外圍地帶。（二）物業(yè)分析從各建筑類型的區(qū)域分布來(lái)看，高層87（三）價(jià)格分析

隨著2010年瑞麗特區(qū)地位的確立，瑞麗房?jī)r(jià)一路飆升，多層價(jià)格由07年的1300元/㎡飆升至現(xiàn)在的3500元/㎡左右，獨(dú)棟別墅由當(dāng)初的滯銷到如今8000元/㎡的均價(jià)。（三）價(jià)格分析隨著2010年瑞麗特88（四）客戶分析

1、客戶來(lái)源從目前市場(chǎng)上已售罄項(xiàng)目的客戶成交情況來(lái)看，客戶主要有以下3類：●

外來(lái)經(jīng)商人士

從多個(gè)項(xiàng)目的客戶來(lái)源方面來(lái)看，外來(lái)經(jīng)商人士均占有一定的比例。09年之前經(jīng)商人士普遍青睞商住樓，主要是因?yàn)樯套堑目山?jīng)營(yíng)與自住功能，更看重經(jīng)濟(jì)型。而從目前來(lái)看，經(jīng)商人士收入逐步提高，開始注重生活品質(zhì)，住房消費(fèi)已經(jīng)傾向于普通住宅。而且經(jīng)商人士的商業(yè)嗅覺(jué)極其敏銳，多數(shù)經(jīng)商人士已經(jīng)形成投資房地產(chǎn)的習(xí)慣。目前多數(shù)外來(lái)經(jīng)商人士并無(wú)舒適性居所，多數(shù)仍居住于自有的商住樓。我們?cè)谂c當(dāng)?shù)卣憬虝?huì)人士的訪談過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，該部分有很大的購(gòu)買力，且住房習(xí)慣也發(fā)生了變化。

●

瑞麗當(dāng)?shù)叵M(fèi)者目前當(dāng)?shù)叵M(fèi)者主要年齡段在27--45歲，以公務(wù)員、事業(yè)單位員工、個(gè)體工商戶和農(nóng)村富裕人群為主，多數(shù)是因?yàn)樽陨碜》啃枨螅顿Y性購(gòu)房占比約30%且有上升趨勢(shì)。

●緬甸華僑據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示緬甸擁有華僑200萬(wàn)（2008年），且多數(shù)華僑最終的選擇都會(huì)回到國(guó)內(nèi)。其原因?yàn)楹茈y進(jìn)入緬甸主流社會(huì)、政治動(dòng)亂無(wú)安全感、禁止中緬通婚等。其中有許多生意人士選擇留在瑞麗，但從購(gòu)房方面來(lái)看，比例日益增長(zhǎng)，且多數(shù)采用由國(guó)內(nèi)的親戚代購(gòu)，代購(gòu)的原因是因?yàn)閼艏P(guān)系。（四）客戶分析892、客戶比例