第四章

機器設(shè)備

第一節(jié)

機器設(shè)備的特點及其評估基本程序

一、機器設(shè)備的特點

1.單位價值量大，使用壽命長，流動性差

2.工程技術(shù)性強

3.價值補償與實物更新周期不一致

4.涉及專業(yè)面廣

二、機器設(shè)備評估的基本程序

一般說來，機器設(shè)備評估大致經(jīng)歷以下幾個階段：

（一）評估準備階段

（二）現(xiàn)場工作階段

1.逐臺（件）核實評估對象。

2.按照評估重點或人員安排，對待評估設(shè)備進行分類。

3.設(shè)備鑒定。

（1）對設(shè)備技術(shù)狀況的鑒定主要是對設(shè)備滿足生產(chǎn)工藝的程度、生產(chǎn)精度和廢品率，以及各種消耗和污染情況的鑒定。

（2）主要了解設(shè)備是處在在用狀態(tài)還是閑置狀態(tài)。

（3）了解設(shè)備的制造，設(shè)備所處環(huán)境、條件對設(shè)備質(zhì)量的影響，設(shè)備現(xiàn)時的完整性、外觀和內(nèi)部結(jié)構(gòu)情況等。

（4）對設(shè)備的磨損程度鑒定主要是了解和掌握設(shè)備的有形損耗。

（三）確定設(shè)備評估用技術(shù)參數(shù)階段

（四）評估估算階段

（五）饌寫評估報告及評估說明階段

第二節(jié)

機器設(shè)備評估的成本法

一、成本法的基本思路

機器設(shè)備的評估的價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值

二、機器設(shè)備重置成本的構(gòu)成

重置成本一般包括重新購建或建造與評估對象功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費用和間接費用。

對于單臺機器設(shè)備，不需要安裝的，重置成本僅包括設(shè)備購置成本、運雜費，需要安裝的機器設(shè)備還包括安裝費、基礎(chǔ)費，另外還包括資金成本、稅金等。

（一）進口機器設(shè)備重置成本的計算

1、物價指數(shù)法

例題：ABC公司1998年從國外進口一條汽車配件生產(chǎn)線，其進口總價為200萬美元，國內(nèi)運雜費為10萬元人民幣。2003年該生產(chǎn)線進行評估，評估人員通過市場調(diào)查獲知該類設(shè)備目前在國外市場上的銷售價格比1998年增長了12%，國內(nèi)運雜費上漲了30%，評估基準日美元對人民幣的匯率為1：8.2，該類設(shè)備的進口關(guān)稅為20%，增值稅為17%，則該進口生產(chǎn)線的重置成本為：200X（1+12%）X8.2X（1+20%）X（1+17%）+10X（1+30%）=2591.87萬元2、直接核算法進口設(shè)備重置成本=到岸價X現(xiàn)行外匯匯率+進口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費+國內(nèi)運雜費+安裝調(diào)試費例題：某企業(yè)從國外進口的設(shè)備需進行評估，經(jīng)過調(diào)查了解到評估基準日該設(shè)備從國外進口的離岸價為100萬元，境外運雜費需3萬美元，保險費為FOB的4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進口關(guān)稅稅率為25%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費約占離岸價的6‰。國內(nèi)運雜費及安裝調(diào)試費需3.4萬元人民幣。評估基準日美元同人民幣的比價為1：8.2，則該進口設(shè)備重置成本如下：FOB=100萬元保險費=100X4‰=0.4萬美元CIF=100+0.4+3=103.4萬美元進口關(guān)稅=103.4X25%=25.85萬美元增值稅=（103.4+25.85）X17%=21.9725萬美元銀行手續(xù)費=103.4X6‰=0.6204萬美元進口設(shè)備重置成本=（103.4+25.85+21.97250.6204）X8.2+3.4=1248.5118萬元

（二）國國產(chǎn)機器器設(shè)備重重置成本本的測算算1.物物價指數(shù)數(shù)法。機器設(shè)備備重置成成本=機器設(shè)備備原始成成本×評估時該該類設(shè)備備價格指指數(shù)/購購置時價價格指數(shù)數(shù)

例：：某型號壓壓力機，，1985年購購置。評評估基準準日為1995年。該該設(shè)備帳帳面原值值365000元，其其中：設(shè)設(shè)備購價價310000元，基基礎(chǔ)及安安裝費50000元，，運雜費費5000元。。已知：：1985年和和1995年該該類設(shè)備備的定基基物價指指數(shù)分別別為120%和和180%，基基礎(chǔ)及安安裝費的的定基物物價指數(shù)數(shù)為150%和和200%，按按基準日日價格標標準重置置，運雜雜費為12000元。。計算該該壓力機機的重置置成本。。1.如何何理解資資產(chǎn)評估估行為的的復(fù)雜性性與綜合合性2.如何理理順資產(chǎn)產(chǎn)評估機機構(gòu)與委委托單位位之間的的關(guān)系根據(jù)上述述公式：：

重置置成本=310000X180%/120%+50000X200%/150%+12000=465000+66667+12000

=543667（（元）2、功能比比例法機機器設(shè)備備評估價值值=參照物物設(shè)備的現(xiàn)現(xiàn)行價格X被評估設(shè)備備功能/參參照物設(shè)備備功能例例題：現(xiàn)現(xiàn)對企業(yè)的的A機器設(shè)備進進行評估，，其年生產(chǎn)產(chǎn)能力為80噸，由由于市場上上沒有與與A設(shè)備完全相相同的設(shè)備備，所以選選擇了與A設(shè)備具有相相同性質(zhì)和和用途的全全新機器設(shè)設(shè)備B作為參照物物，其年生生產(chǎn)能力為為100噸噸，參照物物機器設(shè)備備B的現(xiàn)行成本本為200000元元，試評估估A設(shè)備重置成成本。A設(shè)備重置成成本=200000X80/100=160000元

3、、規(guī)模經(jīng)濟濟效益指數(shù)數(shù)法RC1=RC2(A1/A2)X例：計算某某化工設(shè)備備的重置成成本某某被被評估的化化工設(shè)備，，生產(chǎn)能力力為月產(chǎn)20噸某化化工產(chǎn)品，，現(xiàn)在，市市場上已沒沒有相同生生產(chǎn)能力的的設(shè)備。生生產(chǎn)能力為為月產(chǎn)30噸的同類類型設(shè)備，，市場售價價150萬萬元。經(jīng)測測算，該類類型設(shè)備的的規(guī)模指數(shù)數(shù)為0.65。則，，

被評估估設(shè)備重置置成本=（（被評估設(shè)設(shè)備的能力力/參照物物的能力））x×參照物重置置價

=（（20/30）x×150=115萬元4、重置核核算法三、機器設(shè)設(shè)備各項貶貶值的估算算（一）實體體性貶值1、年限法法成新率=設(shè)設(shè)備尚可使使用年限/（設(shè)備已已使用年限限+設(shè)備尚尚可使用年年限）例題：2003年3月20日日對甲企業(yè)業(yè)的一臺數(shù)數(shù)控機床進進行評估。。該機床已已使用年限限為4年，，評估人員員經(jīng)調(diào)查發(fā)發(fā)現(xiàn)，該類類機床為10臺，其其中有2臺臺的使用壽壽命為12年；有2臺的使用用壽命為13年；有有3臺的使使用壽命為為14年；；有1臺的的使用壽命命為15年年；有1臺臺的使用壽壽命為16年；有1臺使用壽壽命為17年。則該該類機床的的平均使用用壽命為：：12×2/10+13××2/10+14×3/10+15×1/10+16××1/10+17××1/10=14年尚可可使用年限限為10年年成新率=10/14=71.43%2、修復(fù)費費用法成新率=1-修復(fù)費費用/重置置成本例題：A評估事務(wù)所所接受B發(fā)電廠委托托對其一臺臺生產(chǎn)鍋爐爐進行評估估。該鍋爐爐的重置成成本為100萬元，，已使用6年，現(xiàn)該該鍋爐管道道及附屬設(shè)設(shè)備損壞需需更換維修修，估計更更換管道以以及維修附附屬設(shè)備需需20萬元元，經(jīng)技術(shù)術(shù)鑒定認定定修復(fù)完畢畢后該鍋爐爐可以使用用10年。。（1）重置置成本：100萬元元（2）可修修復(fù)部分磨磨損引起的的貶值：20萬元（3）不可可修復(fù)部分分的重置成成本：100-20=80萬萬元（4）不可可修復(fù)部分分貶值率=6/16=37.5%（5）不可可修復(fù)部分分的貶值額額：80×37.5%=30萬元（6）該鍋鍋爐的全部部貶值額：：20+30=50萬元（7）該鍋鍋爐的綜合合貶值率：：50/100=50%成成新率為為50%3、技術(shù)鑒鑒定法全部按技術(shù)術(shù)鑒定結(jié)果果確定設(shè)備備的成新率率將技術(shù)鑒定定結(jié)果確定定的成新率率和用使用用年限法算算得的成新新率按一定定的權(quán)重比比例計算綜綜合成新率率例題：鍋爐爐成新率的的確定以10噸以以上水管式式蒸汽動力力鍋爐為例例第一，鍋爐爐筒體及水水管（35分）1、鍋爐內(nèi)內(nèi)壁有無腐腐蝕（點蝕蝕及片蝕））及水垢（（以近期定定期檢查記記錄為準））。（12分）2、鍋爐爐爐墻有無變變形或破損損。（10分）3、水冷壁壁及對流管管有無變形形。（5分分）4、爐條運運行機構(gòu)包包括爐片是是否掉落及及加煤機構(gòu)構(gòu)運行是否否正常。（（8分）第二，儀表表檢查一次與二次次儀表數(shù)值值是否相符符。儀表是是否按規(guī)定定要求定期期檢驗，鍋鍋爐安全閥閥是否按規(guī)規(guī)定定期校校驗。（15分）第三，鼓、、引風機及及出渣、除除塵系統(tǒng)（（35分））1、鼓、引引風機在運運行中機體體有無異常常振動，軸軸承有無異異常發(fā)熱，，鍋爐爐膛膛負壓是否否因鼓、引引風機的正正、負壓力力值未達到到規(guī)定值而而異常。（（18分））2、出渣機機出渣是否否連續(xù)，機機構(gòu)運行是是否正常。。（5分））3、除塵器器是否堵塞塞、泄漏、、器體有無無破損銹蝕蝕。檢查煙煙囪煙色度度是否正常常。（12分）第四，鍋爐爐出口氣壓壓是否穩(wěn)定定，省煤器器是否泄漏漏，給水系系統(tǒng)的水泵泵出口壓力力是否達到到預(yù)定值，，水處理（（離子交換換）系統(tǒng)工工作是否正正常，除氧氧系統(tǒng)工作作是否正常常。（15分）（二）功能能性貶值例題：計算算某電焊機機超額成本本引起的功功能性貶值值。1、分析被被評估機器器設(shè)備的超超額運營因因素：經(jīng)分分析比較，，被評估的的電焊機與與新型電焊焊機相比，，引起超額額運營成本本的因素主主要為老產(chǎn)產(chǎn)品的能耗耗比新產(chǎn)品品高。通過過統(tǒng)計分析析，按每天天8小時工工作，每年年300個個工作日，，每臺老機機器比新機機器多耗電電6000度。2、確定被被評估設(shè)備備的尚可使使用壽命，，計算每年年的超額運運營成本：：根據(jù)設(shè)備備的現(xiàn)狀，，評估人員員預(yù)計該電電焊機尚可可使用10年，如每每度按0.5元計算算，則：每年的超額額運營成本本=6000度*0.5=3000元3、計算凈凈超額運營營成本：如如所得稅按按33%計計算，則稅后每年凈凈超額運營營成本=稅稅前超額運運營成本*（1-33%）=2010元元4、確定折折現(xiàn)率：10%凈超額運營營成本的折折現(xiàn)值=2010*6.145=12350元（三）經(jīng)濟濟性貶值例題：某發(fā)發(fā)動機專用用生產(chǎn)線，，原設(shè)計生生產(chǎn)能力為為25000臺/年年。該生產(chǎn)產(chǎn)線至今已已經(jīng)使用10年，，根據(jù)實體體狀況判斷斷尚可使用用5年。目目前，由于于新發(fā)動機機產(chǎn)品的出出現(xiàn)，市場場對老產(chǎn)品品的需求下下降，造成成開工不足足，現(xiàn)在生生產(chǎn)線的實實際產(chǎn)量為為15000臺。使使用規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟效益指指數(shù)法求其其經(jīng)濟性貶貶值率。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)數(shù)據(jù)，該發(fā)發(fā)動機專用用生產(chǎn)線的的規(guī)模經(jīng)濟濟效益指數(shù)數(shù)為0.68。則：經(jīng)濟性性貶值率=1-（15000/25000）0.68=0.71第三節(jié)機機器設(shè)備備的現(xiàn)行市市價法機器設(shè)備評評估價值=參照物市市場交易價價格+被評評估機器設(shè)設(shè)備與參照照物差異量量化額合計計一、評估步步驟1、確定評評估對象，，搜集所需需資料2、選擇參參照物3、比較待待評估設(shè)備備與參照物物并將二者者差異量化化（1）交易易日期的調(diào)調(diào)整調(diào)整為評估估基準日的的參照物價價格=參照物在交交易日的成成交價格×評估基準日日價格指數(shù)數(shù)/交易日日價格指數(shù)數(shù)（2）品牌牌、質(zhì)量與與結(jié)構(gòu)差異異調(diào)整（3）新舊舊程度差異異調(diào)整新舊程度差差異調(diào)整=參照物的價價格×被評估設(shè)備備成新率/參照物設(shè)設(shè)備成新率率4、確定評評估值二、案例：：對企業(yè)一臺臺使用了5年的設(shè)備備進行評估估，評估人人員經(jīng)過考考察，選擇擇了三個近近期成交的的類似設(shè)備備作為參照照物，有關(guān)關(guān)資料如下下表：參照物1參照物2參照物3評估對象交易價格元20萬30萬22萬交易條件公開市場公開市場公開市場公開市場交易時間10個月前6個月前2個月前評估基準日付款方式一次付款一次付款一次付款一次付款生產(chǎn)能力件/年6400660050006000運營費用元/年90000940008000086000已使用年限年6545尚可使用年限年5686成新率%50%60%70%60%1、生產(chǎn)能能力的差異異調(diào)整參照物1的的調(diào)整系數(shù)數(shù)=1-（（6400/6000）0.6=-0.039參照物2的的調(diào)整系數(shù)數(shù)=1-（（6600/6000）0.6=-0.059參照物3的的調(diào)整系數(shù)數(shù)=1-（（5000/6000）0.6=0.104生產(chǎn)能力差差異額為：：參照物1=200000×（-0.039）=-7800元參照物2=300000×（-0.059）=-17700元參照物3=220000×（0.104）=22880元2、運營費費用差異調(diào)調(diào)整參照物1=（90000-86000）×（P/A，10%，5）××（1-33%））=1167.2元參照物2=（94000-86000）×（P/A，10%，6）××（1-33%））=28595.0元參照物3=（80000-86000）×（P/A，10%，8）××（1-33%））=-21446.3元3、價格變變動因素調(diào)調(diào)整參照物1=200000×10%=20000元參照物2=300000×6%=18000元參照物3=220000×2%=4400元4、新舊程程度差異調(diào)調(diào)整參照物1=60%/50%=1.2參照物2=60%/60%=1參照物3=60%/70%=0.865、初評價價值初評價值1=（20000-7800+1167.2+20000)×1.2=268646.4元初評價值2=（30000-17700+28595.0+18000)×1=58895元初評價值3=（22000+22800-2144.3+4400)×0.86=47055.7元6、最終評評估價值（268646.4+58895+47055.7））/3=124865.7元第四節(jié)機機器設(shè)備備成新率的的技術(shù)鑒定定法1、全部按按技術(shù)鑒定定結(jié)果確定定設(shè)備的成成新率2、將技術(shù)術(shù)鑒定結(jié)果果確定的成成新率和用用使用年限限法算得的的成新率按按一定的權(quán)權(quán)重比例計計算綜合成成新率一、鍋爐成成新率的確確定以10噸以以上水管式式蒸汽動力力鍋爐為例例（一）鍋爐爐筒體及水水管（35分）1、鍋爐內(nèi)壁壁有無腐蝕（（點蝕及片蝕蝕）及水垢（（以近期定期期檢查記錄為為準）。（12分）2、鍋爐爐墻墻有無變形或或破損。（10分）3、水冷壁及及對流管有無無變形。（5分）4、爐條運行行機構(gòu)包括爐爐片是否掉落落及加煤機構(gòu)構(gòu)運行是否正正常。（8分分）（二）儀表檢檢查一次與二次儀儀表數(shù)值是否否相符。儀表表是否按規(guī)定定要求定期檢檢驗，鍋爐安安全閥是否按按規(guī)定定期校校驗。（15分）（三）鼓、引引風機及出渣渣、除塵系統(tǒng)統(tǒng)（35分））1、鼓、引風風機在運行中中機體有無異異常振動，軸軸承有無異常常發(fā)熱，鍋爐爐爐膛負壓是是否因鼓、引引風機的正、、負壓力值未未達到規(guī)定值值而異常。（（18分）2、出渣機出出渣是否連續(xù)續(xù)，機構(gòu)運行行是否正常。。（5分）3、除塵器是是否堵塞、泄泄漏、器體有有無破損銹蝕蝕。檢查煙囪囪煙色度是否否正常。（12分）（四）鍋爐出出口氣壓是否否穩(wěn)定，省煤煤器是否泄漏漏，給水系統(tǒng)統(tǒng)的水泵出口口壓力是否達達到預(yù)定值，，水處理（離離子交換）系系統(tǒng)工作是否否正常，除氧氧系統(tǒng)工作是是否正常。（（15分）二、汽車成新新率的確定（一）分部件件鑒定法1、發(fā)動機及及離合器總成成汽缸壓力是否否符合規(guī)定值值，機油有無無泄漏，冷卻卻系統(tǒng)是否漏漏水，燃油消消耗是否在正正常范圍（見見各型汽車標標準）。發(fā)動動機點火后，，不論在何速速度均不應(yīng)有有斷火現(xiàn)象，，也不應(yīng)有活活塞缸或曲軸軸軸承、連桿桿軸振動異常常現(xiàn)象。（35分）2、前橋總成成工字梁應(yīng)無變變形，轉(zhuǎn)向系系統(tǒng)操作應(yīng)輕輕便靈活。（（8分）3、后橋總成成圓錐主動齒輪輪在1400~1500轉(zhuǎn)/分時，，各軸承溫度度不應(yīng)高于60度，差速速器及半軸的的齒輪不允許許有敲擊聲或或高低變化響響聲，各結(jié)合合部位不允許許漏油。（10分）4、車架總成成應(yīng)無變形，各各焊口應(yīng)無裂裂紋及損傷，，各鉚接件應(yīng)應(yīng)齊全，無松松動現(xiàn)象。液液壓減速器不不應(yīng)有漏油現(xiàn)現(xiàn)象。（14分）5、變速器總總成在運行中，齒齒輪在任何檔檔位均不應(yīng)有有脫檔、跳檔檔及異常聲響響。變速桿不不應(yīng)有明顯抖抖動，所有密密封部分不應(yīng)應(yīng)漏油。變速速時變速桿操操作應(yīng)輕便。。（8分）6、車身總成成車身有無碰傷傷、脫漆、銹銹蝕，門窗玻玻璃完好，密密封良好，座座椅完整。如如為貨車，則則車廂應(yīng)完好好無損傷。駕駕駛室儀表能能正常工作。。（15分））7、輪胎依磨損量確定定成新率。（（2分）8、其他制動系統(tǒng)，氣氣壓制動的儲儲氣筒及制動動筒不應(yīng)漏氣氣。如為液壓壓制動，各部部位不得漏油油，且液壓制制動系統(tǒng)不得得進入空氣。。電路的電源源、點火、信信號、照明等等應(yīng)工作正常常（8分）9、較高級客客車應(yīng)評定空調(diào)系系統(tǒng)及音響的的技術(shù)狀態(tài)。。評分時將空空調(diào)系統(tǒng)及音音響歸入車身身總成，將車車身總成的評評分增為25分，再適當當調(diào)減其他總總成的評分。。（二）綜合鑒鑒定法1、外觀檢查查（20分））汽車外部有無無碰傷、劃痕痕、脫漆及銹銹蝕。車身及及駕駛室的門門窗是否完好好，密封是否否良好，駕駛駛室儀表是否否完好。（10分）發(fā)動機及變速速器箱體、后后橋結(jié)合部等等不得漏油，，冷卻系統(tǒng)不不得漏水，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向系統(tǒng)及變變速器操作應(yīng)應(yīng)輕便靈活。。（10分））2、行駛檢查查（20分））加速性能：貨貨車從20公公里/時加速速至40公里里/時不應(yīng)超超過25秒，，小客車不應(yīng)應(yīng)超過10秒秒。（（二）運輸設(shè)設(shè)備評估實例例汽運公司某型型大拖拉汽車車價值的評估估汽車名稱：大大拖拉，某規(guī)規(guī)格型號，載載重量40噸噸，1993年購入后即即交付使用，，已使用4年年，已行駛80988公公里。重置成本的確確定：依據(jù)該該公司1996年購入同同型號815大拖拉，其其原值為606132元元，該原值已已包含了應(yīng)交交納的各種稅稅費，載重汽汽車近期價格格沒有變化，，仍以原值606132元作為重置置成本。成新率的確定定：與工程技技術(shù)人員一起起在現(xiàn)場采用用分部件鑒定定的方法進行行鑒定。該設(shè)設(shè)備綜合成新新率確定為70%。其詳詳細鑒定見附附表。評估值=重置置成本×綜合成新率=606132×70%=424292元汽車車輛鑒定定表序號項目鑒定標準鑒定情況實際分數(shù)1、發(fā)動機總成1）汽缸壓力是否符合標準2）機油是否泄漏，冷卻系統(tǒng)是否漏水3）燃油消耗量是否在正常范圍內(nèi)4）測量汽缸內(nèi)橢圓度不超過0·125mm5）在高中低速時沒有斷火現(xiàn)象和其它異常現(xiàn)象35分燃油消耗超標，-10分汽缸橢圓度超標，-10分其他符合要求

15分序號項目鑒定標準鑒定情況實際分數(shù)2、前橋總成工字梁應(yīng)無變形和裂紋，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)操作輕便靈活，轉(zhuǎn)向節(jié)不應(yīng)有裂紋8分符合要求8分3、后橋總成圓錐主動齒輪軸在1400~1500轉(zhuǎn)/分時，各軸承溫度不應(yīng)高于60度，差速器及半軸的齒輪符合要求有敲擊聲或高低變化聲響，各結(jié)合部位不允許漏油10分有漏油，-5分5分4、車架總成車架應(yīng)無變形，各焊口應(yīng)無裂紋及損傷，連接件齊全無松動14分符合要求14分5、變速廂總成1）變速箱在運轉(zhuǎn)中，齒輪在任何檔位均不應(yīng)該有脫檔、跳檔及異常聲響2）變速桿不應(yīng)有明顯抖動，密封部位不漏油，變速操作桿操作失靈3）箱體各孔圓度誤差不大于0·0075mm8分符合要求8分6、車身總成車身無碰傷、脫漆、銹蝕，門窗玻璃完好，密封良好，座椅完整15分車身有脫漆、銹蝕，-5分10分7、輪胎依磨損量確定2分較好2分8、其他8分1）制動系統(tǒng)：氣壓制動的儲氣筒，制動管不漏氣2）電系統(tǒng)：電源點火、信號、照明應(yīng)正常符合要求8分合計100分70分機器評估案例例第五章土土地使用權(quán)權(quán)評估及建筑筑物評估第一節(jié)土土地使用權(quán)概概述一、土地與土土地使用權(quán)二、土地的分分類及其特性性（一）土地資資產(chǎn)的分類1、按社會經(jīng)經(jīng)濟用途2、按經(jīng)濟地地理位置3、按所有權(quán)權(quán)歸屬4、按利用程程度5、按開發(fā)程程度與開發(fā)趨趨勢（二）土地資資產(chǎn)的特性自然特性：1、土地面積積的有限性2、土地空間間位置的固定定性3、土地使用用價值的永續(xù)續(xù)性和增值性性4、土地的不不可替代性經(jīng)濟特性：1、用途多樣樣性2、經(jīng)濟地理理位置的可變變性3、可壟斷性性三、地價的特特征與種類（一）1、地價是地地租的資本化化2、地價是權(quán)權(quán)益價格3、土地具有有增值性4、地價與用用途相關(guān)5、地價具有有個別性6、地價具有有可比性（二）1、基準地價價2、標定地價價3、交易底價價4、市場交易易價5、課稅價格格第二節(jié)土土地使用權(quán)評評估程序和原原則一、土地使用用權(quán)評估的程程序（一）明確委委托項目的基基本事項1、明確評估估對象2、明確評估估目的3、明確評估估基準日4、計劃評估估工作期日（二）制定評評估作業(yè)計劃劃（三）現(xiàn)場勘勘察、搜集資資料，選擇評評估方案（四）評定估估算土地使用用權(quán)評估結(jié)果果，撰寫評估估報告二、地價評估估的原則（一）替代原原則（二）最有效效使用原則（三）合法原原則第三節(jié)土土地使用權(quán)評評估的成本法法一、基本思路路二、適用范圍圍三、計算公式式土地價格=土土地取得費+土地開發(fā)費費+稅費+利利息+利潤+土地增值收收益四、操作步驟驟（一）計算土土地取得費用用（二）計算土土地開發(fā)費用用（三）計算投投資利息（四）計算投投資利潤（五）土地增增值收益確定定五、應(yīng)用舉例例某市經(jīng)濟技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有有一塊土地面面積為15000m2，該地塊的土地地征地費用（（含安置、拆拆遷、青苗補補償費和耕地地占用稅）為為每畝10萬萬元，土地開開發(fā)費為每平平方公里2億億元，土地開開發(fā)周期為兩兩年，第一年年投入資金占占總開發(fā)費用用的35%，，開發(fā)商要求求的投資回報報率為10%，當?shù)赝恋氐爻鲎屧鲋凳帐找媛蕿?5%，銀行貸貸款年利率為為6%，試評評估該土地的的價格。該土地的各項項投入成本均均已知，可用用成本法評估估。（1）計算土土地取得費土地取得費=10萬元/畝=150元/平方米米（2）計算土土地開發(fā)費土地開發(fā)費=2億元/平平方公里=200元/平平方米（3）計算投投資利息土地取得費利利息=150*[（1+6%）2-1]=18.54(元/平方方米)土地開發(fā)費利利息=200*35%*[(1+6%)1.5-1]+200*65%*[(1+6%)0.5-1]=6.39+3.84=10.23(元/平方方米)(4)計算算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=[(1)+(2)]*10%=35(元/平方方米)(5)計算算土地價格土地價格=[(1)+(2)+(3)+(4)]*(1+15%)=(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%)=413.77(元/平平方米)該宗地單價為為413.77元/平方方米,總價為為6206550元。9、靜夜四四無鄰，，荒居舊舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。14:13:1714:13:1714:1312/29/20222:13:17PM11、以我獨沈久久，愧君相見見頻。。12月-2214:13:1714:13Dec-2229-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。14:13:1714:13:1714:13Thursday,December29,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2214:13:1714:13:17December29,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國見青青山。。29十二月月20222:13:17下午14:13:1712月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:13下下午午12月月-2214:13December29,202216、行動出成成果，工作作出財富。。。2022/12/2914:13:1714:13:1729December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時時，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點點的的射射線線向向前前。。。。2:13:17下下午午2:13下下午午14:13:1712月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December29,202210、很多事情情努力了未未必有結(jié)果果，但是不不努力卻什什么改變也也沒有。。。14:13:1714:13:1714:1312/29/20222:13:17PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2214:13:1714:13Dec-2229-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對對圓滿，留一一份不足，可可得無限完美美。。14:13:1714:13:1714:13Thursday,December29,202213、不