物業與地產相關業務操作規范1、目的規范物業公司及物業管理項目與地產公司之間經營和業務關系，提高物業公司經營管理水平。2、范圍適用于所有房地產公司和其所屬物業管理公司（以下簡稱地產、物業）。3、職責3.1物業管理部負責編制、發布和修訂本工作指引。3.2財務管理部負責每年下達物業公司的經營計劃，分清財務帳面和經營考核的關系。3.3物業管理部、財務管理部負責對于物業管理費定價虧損項目的測算方案的審批，對本規范的執行進行監督。3.4物業企劃部負責在新項目論證報告中增加物業管理進入可行性分析。3.5地產公司和物業公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議，以明確物業與地產之間的經營及業務關系。4、方法和過程控制4.1物業與地產之間存在的關系及處理原則4.1.1物業公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶的滿意、有利于提升公司品牌、有利于促進公司房地產銷售的原則，合理確定物業和地產因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權，理順在業務和經營方面的相互關系，建立規范、高效的協同機制。A.在行政管理關系上，地產作為物業的上級公司和投資方，應履行對所屬物業公司的經營活動進行指導、管理、監督、考核的職能，確保其經營活動與地產戰略目標相一致，不斷提高其管理服務水平，并實現經營良性循環；物業有義務承擔相應的工作責任，配合地產相關業務活動的開展。地產對物業經營績效的考核辦法以年初簽訂的《經營管理責任書》，年末考核兌現的形式體現。（參見《物業公司經營績效評估辦法》）B.在具體業務關系上，物業與地產之間應建立清晰的業務流程，明確雙方責、權、利，在此基礎上理順雙方的人、財、物關系，以確保物業的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體，在具體管理項目上，地產與物業之間應以契約形式明確委托與被委托關系。4.1.2地產開發物業的前期管理是直接委托物業公司進行，由于這種委托方式沒有完全市場化及時間上屬于過渡期，所以在確定雙方的權利和義務關系時應充分考慮其對今后的影響，并為前期管理過渡到業主委托管理創造條件，尤其是物業管理費標準和服務承諾內容與標準。同時要區分前期物業管理的委托與其它業務委托（如資產管理、資產經營、后勤保障、零星工程）的界限。4.1.3從目前地產委托物業相關業務關系特性上，可分為：委托項目物業管理關系、委托資產管理關系、委托資產經營關系、委托資產代理關系、委托臨時服務關系及其它。這些關系應本著“親兄弟，明算賬”的內部市場化原則，建立在平等互惠的基礎上，以委托合同形式予以明確，彼此承擔契約中約定的責權利。關系表現圖：地產地產委托管理、經營、代理、臨時服務業務項目物業管理委托委托管理、經營、代理、臨時服務業務項目物業管理委托地產擁有產權的空置房、車庫、商鋪、項目部辦公室、賣場、會所及娛樂場所、食堂、地產車輛、住戶巴士、尾盤銷售、物業租賃、房屋維修、采購、臨時用工等物業進入可行性研究地產擁有產權的空置房、車庫、商鋪、項目部辦公室、賣場、會所及娛樂場所、食堂、地產車輛、住戶巴士、尾盤銷售、物業租賃、房屋維修、采購、臨時用工等物業進入可行性研究物業管理概念和模式研究物業管理方案和物業管理費用商業、管理用房前期介入、接管驗收、集中入住、開荒費、水電熱差額、差價等委托契約經營考核管理指導委托契約經營考核管理指導物業物業4.2委托項目物業管理關系根據《商品房銷售管理辦法》關于“商品房銷售時，房地產開發企業選聘了物業管理企業的，買受人應當在訂立商品房買賣合同時與房地產開發企業選聘的物業管理企業訂立有關物業管理的協議”和“并應具有物業管理方案”的要求，以及《城市新建住宅小區管理辦法》中“房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同，住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。”的相關規定，地產與物業在物業管理前期應協同做好以下工作。4.2.1物業管理介入可行性分析、物業管理模式研究以及物業管理方案策劃A、物業管理介入可行性分析：一般在地產項目立項前，由物業公司負責對當地的物業管理政策法規、勞動用工、物管市場成熟度、競爭（領先）樓盤、項目基本情況及項目客戶定位特征等情況進行充分調研，并對照《公司物業管理標準》和市場價值的差異程度，判斷物業管理在此市場中進入的可行性，并對未來物業經營狀況進行合理預測。此可行性研究結果作為投資項目立項報告中的一部分，列入項目評審內容之一。B、物業管理模式研究：物業管理作為服務產品應與地產產品定位緊密結合，是地產產品的重要補充，優秀的物業管理概念及模式是解讀房地產產品，延續產品生命的重要手段。一般項目在編制銷售包裝設計任務書和營銷工作方案時，需要將物業管理概念及模式納入項目策劃的一部分，同時作為銷售賣點可供提煉的內容之一。物業公司應在地產項目策劃階段對項目物業管理概念進行研究和提煉，經地產采用后需報管理部備案。C、物業管理方案策劃：在項目正式完成營銷推廣方案前，需要確定物業管理方案，它是物業公司對物業管理服務工作的全面策劃，同時也作為地產與物業簽訂委托管理合同的重要依據。物業管理方案中應包含管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。該方案和物業管理費測算經地產采用后需報物業管理部、財務管理部備案。通常選擇物業公司并簽訂《物業管理委托合同》應在地產銷售商品房前確定，為確保物業管理的有效配合，地產在項目立項后就應安排物業公司介入，確定為該項目提供前期物業管理的委托意向，并在時機成熟時簽訂《物業管理委托合同》。上述三項具體操作指引詳見《物業管理方案策劃指引》4.2.2物業管理費測算物業管理方案中應詳列物業管理費的測算依據，并充分考慮地產銷售需要的配合和物業管理處的收支平衡，詳見《物業管理費測算指引》。管理費的測算應參照當地行業水平和政府限價，結合物業自身的經營成本和地產的銷售需要確定管理費收取標準，原則是至少保證項目入住兩年后能實現收支平衡，期間的差額由地產補貼，具體方式由雙方協商。雙方在確定方案后，納入《物業管理方案》中。兩年后若因物業管理費低而仍不能持平，物業公司需報業主委員會商議提價事宜。管理費的測算如收支能達到平衡，則不用報物業管理部、財務管理部審批；對于定價虧損項目，須明確虧損責任承擔方和分擔方案報物業管理部、財務管理部審批，對于由于配合地產銷售需要等而產生的定價虧損，在對物業公司進行考核時可予以剔除。如涉及到“項目開辦費”和”前期服務費”的核算,以及配套設施（會所、賣場等）管理、經營事宜，物業應與地產協商確定后另行簽訂委托協議。4.2.3《物業管理委托合同》簽訂按照法規要求，地產在房屋銷售前，必須與物業簽訂《物業管理委托合同》。合同可參照本指引的示范文本，由物業公司起草，地產確定后簽署。合同中需要明確委托管理事項、委托管理期限、雙方權利義務、物業管理服務標準、物業管理服務費用、維修基金的管理、管理用房和商業用房、空置房管理費、車庫、會所等配套設施管理等。4.2.4《前期物業管理協議》簽訂按照建住房[1999]246號《前期物業管理服務協議》（示范文本）的通知要求，發展商在出售房屋時必須與購房人簽訂《前期物業管理服務協議》，該協議自房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止，內容包括：雙方的權利和義務、物業管理服務內容和責任、物業管理服務質量標準、物業管理服務費用、有償服務費用、代收代繳收費服務、維修基金的管理與使用、保險、廣告牌設置及權益、違約責任等。為便于操作，與購房人簽訂的《前期物業管理服務協議》統一在地產與購房者簽訂房屋買賣合同時簽署。該協議內容應和地產與物業簽定的《物業管理委托合同》內容保持一致，特別要在物業服務費、公共產權、維修基金管理和使用、服務責任方面慎重嚴謹。為了規避日后經營的風險，應在協議中明確與業主約定：前期物業管理定價，地產給予了相關支持，物業公司與業主重新簽訂委托合同時，物業公司可根據實際運作情況，與業主協商調整管理費標準。4.2.5物業管理用房、商業用房提供物業接受地產委托按照《物業管理委托合同》進行項目的物業管理，地產須提供必要的辦公場所，并提供一定的員工生活用房；同時部分地區按照相關法規，地產還應提供部分商業用房，對此目前國家尚無統一的法規規定，各地區法規也不盡相同，根據此現狀結合公司具體情況作以下管理用房和商業用房的操作指引：4.2.5.1管理用房：是指發展商或者業主委員會向物業公司提供的辦公用房及生活用房。新開發項目必須配備專用的管理用房，用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫及員工生活所需，面積按照當地法規要求測算，法規無要求的，按照物業總建筑面積千分之二比例提供，不足50平方米的按50平方米計。新開發項目管理用房由發展商提供，目前主要有兩種提供方式，①發展商無償提供；②以建造成本價用維修基金為業主購得。具體操作時需要按照當地法規要求辦理，當地法規無要求的，按照地產無償提供辦理。管理用房包含辦公用房、員工住宿和活動等生活用房、倉庫、洗手間等物業管理處所需的各類用房，但不包括機電及保安人員值班用房。地產在按照法規計算提供面積后仍不能滿足實際需要的，地產還須承擔增補義務，如通過改建小區有關不易引起爭議的公共場所等方法解決，確實有困難，也可租用民宅，租金須由地產補給至《物業管理委托合同》期滿為止。管理用房應在規劃設計階段予以考慮。辦公場所具體位置的規劃應充分考慮到項目物業管理模式的需要，可從服務輻射區域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮；生活用房具體位置應根據項目具體情況確定，可從員工就餐、娛樂方便、活動噪音和路徑等不影響業主等方面予以考慮。規劃面積情況，需要考慮駐場人數和周邊活動設施等因素。駐場人數可根據當地用人政策、勞動保護政策、周邊安全等因素測算。管理用房的辦公和員工住宿不應設在地下室中，并且通風、噪音應達到國家住宅房內標準。4.2.5.2商業用房：是指發展商或者業主委員會向物業公司提供的經營用房。商業用房劃撥應按照當地法規要求進行，其經營收入作為物業管理處收入或補充維修基金或按比例在兩者之間分配。商業用房由發展商提供，目前有兩種提供方式，①發展商無償提供；②以當地政府公布的微利房價格提供。具體操作時需要按照當地法規要求辦理，鑒于目前各地法規尚不健全，建議暫依當地法規規定的比例預留商業用房或購置該用房所需的資金。當地無法規要求的，可不予提供商業用房。4.2.6前期介入A、物業管理“前期介入”是本著“全過程管理”的觀念，在物業的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段就參與介入，從有利于今后業主的使用和管理的角度，提供有益的建設性意見，為今后的物業管理創造條件。B、前期介入相關業務操作詳見《物業管理前期介入指引》，在此需要強調前期介入時物業與地產之間的關系互動。作為物業，應站在業主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性（更新、改造、升級）等方面提出有益的意見建議；作為地產，應和物業保持良好的溝通，及時向物業提供相關資料，對相關問題共同研究，聽取采納合理的建議。雙方目標一致，只是角度不同，物業的前期介入應作為地產質量監控的重要補充。當發現重大問題時應即時溝通．物業應每周將問題匯總在前期介入相關問題處理記錄（參照《物業管理前期介入指引》）中反饋給地產項目部，地產應對物業反饋的問題予以處理回復，雙方保持良好的溝通。相關工作應在前期物業介入操作協定或項目《前期服務費協議書》中予以約定。C、前期介入期間產生的相關費用，由物業將預算報地產核實后確定，地產須承擔期間產生的人員成本費用及物料消耗費用，物業并在此費用基礎上收取不少于10-15%的管理酬金。4.2.7物業接管驗收物業接管驗收是在竣工驗收的基礎上進行的物業全面驗收，物業應按照《新建物業接管驗收工作規范》和建設部頒布的《房屋接管驗收標準》重點對房屋本體公共部位、配套設備設施和場所的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收，并建立書面驗收檔案，對不合格項目向地產提出整改要求；地產應配合物業作好驗收工作，完成整改工作，確保物業完好、完整移交。若在驗收中有屢次整改仍不合格項目或地產項目部拒不整改項目，物業公司應將問題以書面報告形式報地產公司領導定奪并抄報物業管理部備案。物業公司負責對公共部位、配套設備設施和場所進行驗收，業主房屋驗收由地產公司負責，如委托物業公司進行驗收，需要承擔發生的全部費用和管理傭金，如要求物業擴大接管驗收范圍或提供其它勞務，則需要按本指引4.6規定的臨時服務辦法操作或按戶包干或納入《前期服務費協議書》中。物業的接管驗收，地產應至少安排在正式入住30個工作日前開展。一般接管驗收每10萬平米需要投入20人約需10天的工作量，地產須以每10萬平方米預留15個工作日給接管驗收，并確保另有15個工作日進行開荒保潔，否則物業可按日收取應急費用，應急費用包括加班費、補貼和酬金等。公共設施、設備等接管驗收合格后，地產與物業應辦理交接手續，交接手續應按照《新建物業接管驗收工作規范》、《物業維修基金管理指引》、以及本指引的4.2.5要求辦理。對接管驗收后再發現的質量問題，物業應會同地產、設計單位、施工單位共同分析，在質保期外如屬設計、施工、材料原因由地產負責處理，如屬管理使用不當，由物業或業主負責處理。對智能化安防系統等科技含量較高設備設施，接管驗收需要在起用三個月后進行，以便于判斷其穩定性。4.2.8集中入住集中入住相關業務工作詳見《房屋交付手續辦理工作程序》。在此強調以下幾點：入伙通知書和入住、裝修須知（如防盜門、窗、雨棚安裝要求等）、入住費用等提示，一般應提前半個月由地產公司一并郵寄給業主，也可將要求和物業介紹制作成光盤等形式，提前贈送給業主。集中入住工作人員及相關費用由地產承擔。費用一般包括：辦公設備、驗房費用、材料印刷費、清潔費用、現場布置、簡易裝修、借用人員費用，代辦費、工作人員餐費、飲用水費、一次性杯子以及管理酬金等。在入住前，物業公司應提前15個工作日向地產就相關入住事宜報入住辦理費用預算，雙方協商確定后可簽訂集中入住服務相關協議，可根據實際費用+酬金（實際費用10-15%）結算，或在《前期服務費協議書》中明確說明。業主入住前應對即將投入使用的房屋本體、設備設施及小區環境進行清掃，以保證業主入住時的良好狀態，此屬地產產品符合性責任。一般稱此項工作為“入住開荒”，開荒工作需要投入大量的人力和必要的保潔時間。因此，地產應至少在入住前15個工作日（每10萬平方米）安排完成移交驗收并開始進行開荒保潔，并確保達到入住要求，此項工作一般是由地產委托給物業承辦，物業應對人力和物資耗材進行預算，報地產確認，以此控制成本，可根據實際費用+管理酬金（實際費用的10~15%）結算，或在《前期服務費協議書》中明確說明。集中入住工作應實行地產公司總經理負責制，成立由各個部門、各個專業口聯合組成的入伙工作小組，組織協調入伙準備工作，物業公司承擔其中的一部分工作，應積極做好服務和溝通工作。相關開荒標準參見附件《集中入住前保潔開荒工作》4.2.9其它相關業務和費用因市政配套不到位等原因，項目用水、電、氣、暖等費用用由于非銷售承諾形成的繳費與收費之間存在的價差、量差，如按施工用或工業用標準繳費與按民用標準收費之間形成的價差，以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等，即實際存在的收支價差和量差，應由地產承擔補差責任。為便于讓業主或政府實事求是地了解這類問題的嚴重性，此類費用可掛在物業項目的財務帳上，但在對物業公司進行考核時要將該部分虧損剔除。關于銷售承諾和物業營銷推介在《物業管理前期介入指引》中已經明確物業公司在規劃、設計、銷售階段的工作方法，其中對地產制定的售樓書、合同等有建議權，并提煉出物業管理模式及概念。故地產在制定與物業管理相關的宣傳材料時，應充分征求物業公司意見。地產若因銷售需要，對購買者作出超過《物業管理委托合同》范圍的承諾，應獲得物業公司書面同意后方可推出，對因銷售承諾過失或過度導致日后增加物業管理成本和難度的，應由地產承擔增加的成本費用或彌補損失，相關資產也不能轉物業公司承擔，如班車、供熱等。但可委托物業公司管理或代理，并支付管理酬金。具體可參照本指引第4.3、4.5中的規定。前期服務費和項目開辦費4.2.1~4.2.8是對前期物業管理階段中其他常規性、例行性、專題性工作發生的費用加以明確，用項目開辦費和前期服務費進行匯總，請見下表并注意下表中括號提示。名稱項目開辦費前期服務費定義物業公司進駐項目目時（集中入入住前）產生生的辦公場所所、員工宿舍及其其裝修和必備物資等一次性性費用。（主要要指硬件費用用）。在集中入住前，地地產委托物業業提供的各項項服務的費用用（不含委托托管理、經營營及代理資產產業務）。（主要指服務費用）。費用內容標識、服裝（攤銷銷一年）、辦辦公用房裝修修、崗亭、垃垃圾筒、對講講機（攤銷一一年）、入伙伙前用保潔、維維修耗材、零零備件、辦公公設備（攤銷銷一年）、車車輛（攤銷一一年）、宿舍舍、食堂、活活動室裝修等等費用。市場、客戶需求調調查、物業管管理概念研究究、物業管理理方案策劃、公公共關系協調調（工商、物物價、派出所所、消防、城城管、郵局、政政府、水電氣氣暖電話單位位、交管等）、前前期介入（另另有協議除外外）、超范圍圍的接管驗收收（另有協議議除外）、集集中入住（另另有協議除外外）、物業推推介（按臨時時用工除外）、保保修跟進（另另有協議除外外）、水電氣氣暖差價、施施工現場物業業管理（另有有協議除外）、垃圾房清運（另有協議除外）的費用，以及總費用10~15%的管理酬金。費用核算由開發商實報實銷銷一次性支付付，不在管理理費中分攤；；開發商不支付，在在管理費中分分攤，管理費費測算需要加加入。按預算包干制（水水電氣暖差價價差額實報實實銷）操作方法物業在簽訂委托管管理合同前應應做出費用預預算，交地產產確定。地產選擇核算方式式后，物業再再確定是否納納入管理費測測算中，并簽簽訂協議。地產按預算支付費費用；如有增增加內容并又又明顯增加物物業支出的，雙雙方另行協商商。物業制定工作計劃劃和進行相關關費用測算；；雙方協商確認工作作計劃和費用用并簽訂前期期服務協議；；物業按協議和計劃劃開展工作并并由地產按協協議支付費用用；如需增加服務內容容并明顯增加加物業成本，雙雙方另行補充充協商，或按按照臨時用工工服務標準按按工時計，并并按總費用10-155%提取酬金。前期介入、施工現現場物業管理理、服務超范范圍的接管驗驗收、集中入入住、開荒費費用、物業推推介、保修跟跟進等費用可可另有協議。施工所用水電費用用、因市政配配套不到位產產生的水、電電、氣、暖等等差額和差價價費用按照實實報實銷的原原則落實到協協議中，直到到差額差價正正常化（此項項不以協議起起止時間為準準）協議名稱《物業管理委托合合同》前期服務費協議書書費用歸口管理項目物業公司備注：公司注冊資金不能納入開辦費中計算，開辦費是地產公司對物業的投入，以避免前期物業管理費高啟現象。4.3委托資產管理關系委托資產管理是指地產將非經營性資產委托物業管理，物業提供約定管理服務，并接受地產服務質量的監督，地產主要考核物業管理水平和成本的控制，物業按一定比例或包干數額取得傭金收入。4.3.1空置房空置房分三種情況，業主已經辦理入住手續但仍未入住；房屋已售出但業主未辦理入住手續；房屋已辦理接管驗收但未出售；第一種情況因業主個人原因未使用房屋，其管理服務費屬業主自己承擔義務，應由業主支付，由物業負責追繳。若當地法規規定不應由業主承擔或其它規定的，按照當地法規辦理，不應由地產承擔。第二種情況和第三種情況同屬地產未完成將房屋轉交給購房者手中，其管理服務費屬地產承擔義務。地產應對第二種未辦理入住的購房者即時敦促，也可將此敦促事務委托物業公司辦理，第二種情況的管理費地產也可采取包干方式將空置房管理費和督促代理費統包給物業，或按照第三種情況分開辦理。第三種管理費應按照當地法規要求由發展商交付，當地法規沒有明確規定的，應按照全額物業管理費由地產支付給物業。該費用應納入項目的物業管理費中，不得歸口物業公司收入。空置房因南北氣候差異北方還有供暖費用或供暖用電費產生，此費用應由地產一并支付給物業。此外若地產要求對空置房內部進行家政式保潔，則需要按照家政服務另外協商。空置房相關委托管理形式可在《物業管理委托合同》中約定。空置房保潔內部質量應滿足開荒時清潔標準或滿足《公司物業管理標準》相關要求。在物業管理日常管理中應制定空置房巡查制度，對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行檢查，發現問題及時整改。4.3.2車庫（地產擁有產權）地產將其擁有產權的車庫（位）的物業管理委托給物業打理，并支付物業管理費用。地產公司交納的車庫物業管理費應不低于業主交納的車庫管理費，一般為60-100元/月·位，無論已經出租還是未出租的車位都應交納管理費。車庫管理費收入物業應按照當地法規要求分配歸口，若無明確要求，只作為物業管理項目收入部分抵減管理費，不得納入物業公司的收入。車庫的物業管理委托服務可納入發展商和物業公司的《物業管理委托合同》中約定。如地產將擁有產權的車庫或車位出售給業主，則由物業負責根據管理成本，結合當地相關規定，向業主收取管理費，管理費收入作為物業管理處收入。車庫管理應滿足《公司物業管理標準》相關要求，立體機械車庫應符合相關技術要求。4.33商鋪（地產擁有產權）地產將其擁有產權的商業鋪位（街）的物業管理委托給物業打理（不含租賃責任），并支付物業管理費用。一般按照商業物業管理費標準交納管理費，無論已經出租還是未出租的商鋪都按此結算。商鋪管理費收入應作為物業管理處收入，該項委托約定可納入《物業管理委托合同》中。4.3.4賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室、地產食堂、地產車輛地產根據需要將賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室的物業管理和服務、食堂、車輛委托物業公司管理并提供服務，地產在委托時應充分考量物業的管理能力，并加強監督。這些委托可采取分別約定合約的形式確定：賣場、樣板間、項目部（公司）辦公室的物業管理可采取按預算包干制或按服務總成本+酬金（服務總成本10~15%）的辦法結算。地產食堂一般按照總成本+酬金（總成本10~15%）結算，飯菜質量另按照地產要求和補助費用具體商議，也可采用全包干制，雙方可具體協商。地產車輛按照地產委托管理的人員和車輛發生的實際成本+酬金（實際成本10~15%）結算，委托管理的人員工資和車輛發生費用應由地產承擔，為便于人員管理，地產委托人員的日常業績考核管理均由物業負責。上述委托服務應滿足附件《賣場、樣板間和項目部辦公室管理服務標準》、《食堂管理標準》/《XX物業管理標準》地產車輛委托管理應符合集團規范文件《司機和車輛管理規定》要求。4.3.5住戶巴士地產銷售承諾為業主提供住戶巴士服務，無論是有償還是無償為業主提供服務，地產應注意加強此項服務質量的監督，避免引起業主投訴，同時對車輛修繕、更新、保險、經營收益承擔全部責任。若委托物業對住戶巴士營運進行管理，地產應與物業簽訂委托協議，明確雙方責權利關系，一般按照服務總成本+酬金（服務總成本的10~15%）結算管理費，車輛營運所得歸地產所有。服務總成本含司機、管理人員、機動車營運費用、修繕費用、保險等所有費用。若委托專業公司營運住戶巴士，則地產仍須加強對營運方服務質量的監控，并與營運方簽訂委托營運協議，明確雙方責權利關系；地產也可將對營運方的服務質量監控工作委托物業履行，但須支付管理服務費，具體費用由雙方協商。住戶巴士運行應滿足附件《住戶巴士服務標準》4.3.6會所及娛樂場所（地產擁有產權）若地產將擁有產權的會所及娛樂場所委托物業進行管理，應與物業簽訂委托協議，明確雙方責權利關系，一般按照服務總成本+酬金（服務總成本的10~15%）結算管理費，經營所得歸地產所有。服務總成本含服務人員、管理人員費用、營運費用、修繕費用、保險、水電等所有費用。若地產將會所及娛樂場所租賃給其他經營者經營，應按商業用房標準向物業交納管理費，此外若將質量監控的工作也委托物業履行，還需支付管理服務費用，具體費用由雙方協商。會所及娛樂場服務所應滿足附件《會所及娛樂場服務所管理標準》：4.4委托資產經營關系委托資產經營是指地產將擁有產權的一些可贏利經營性資產委托物業經營，由物業承擔經營風險，雙方簽訂經營責任書，對贏利情況設定目標，并接受地產公司的經營考核。委托經營的資產包括地產擁有產權的會所及娛樂場所、酒店、商鋪等配套資產。4.5委托代理關系委托代理是指地產將資產或相關事務委托物業代為經營權和服務，雙方通過代理協議進行責權利的約定，物業按照約定賦予的代理權提供代理服務，并按經營績效實際發生額提取酬金。結算方式可單次結算也可月、季結算或酬金包干。4.5.1尾盤銷售雙方在代理銷售協議書中明確代理方法、服務標準等，對酬金提取方式進行約定。一般采取地產設定底線價格，物業不可低于該價格銷售，按不低于出售單位合同成交額的1.5%計提酬金。4.5.2物業租賃雙方在代理租賃協議書中明確代理方法、服務標準及相關職責等，對酬金提取方式進行約定。一般采取地產設定底線價格或租金浮動價格，物業不可低于該價格租賃，如采取全權代理形式（含代收租金等），物業按不低于租賃總收入的10%計提酬金。4.5.3車庫/位租售（地產擁有產權）對地產擁有產權的車庫/位的租/售，雙方在代理租售協議書中明確責權利，酬金分別按照不低于租賃收入的10%和不低于合同成交額的1.5%計提。對未能明確是否地產擁有產權的車庫/位的租售，須按照財務管理部相關規定處理。4.5.4房屋維修（含保質期內、保質期外的房屋維修）建設部頒布的《房屋建筑工程質量維修辦法》中明確，在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；裝修工程為2年。其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。由地產對保質期內的質量問題負責，并對保質期內施工單位的整改工作進行跟進，此外對已過保質期但經專業機構確認屬質量問題的仍需地產承擔責任。目前在具體操作方式上有以下兩種：A、地產直接負責跟進施工單位的返修工作，物業只接受業主的申訴和報修并反饋給地產，由地產通知施工隊組織返修、約定維修時間，跟進、驗收、交付、記錄等。B、地產將保質期返修工作委托物業代理，即由物業承接受理業主報修、聯系施工方會診、約定維修時間，跟進、驗收、交付、記錄等工作。定期將情況報告地產，或遇到較大問題時及時反饋地產協助處理。地產將施工單位的保證金一并轉物業公司，物業公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。對于保修的服務質量標準、監控方法和處罰措施須由地產、物業、施工方簽訂三方協議予以明確，以便物業開展相關工作。這種委托代理工作的酬金計算方法如下：情況酬金計算方法費用支付方代理整個返修工作作按照經施工方確認認的報修單數數量×每單報修平平均代理成本本由地產支付報修后施工方未維維修，物業自自行維修或發發包他方返修決算價的100%從保證金中扣除屬地產責任，物業業在地產認可可下，物業自自行維修或發發包他方返修決算價的100%由地產支付C、公共設備和設施的保修、返修工作可參考上述方法執行。有關房屋返修的工作都應注意各環節的書面記錄，以備追溯。另對于較大工程應有明確的申報、會診流程及工程款報批流程。部分工作可參考《保修階段