第六章居住規劃第一節居住規劃概述第二節住房貸款規劃第三節購房規劃第四節租房與購房的決策第六章居住規劃第一節居住規劃概述1第一節居住規劃概述一、居住規劃的重要性有利于科學選擇合適的住房是否買房、買房的價位和區域決策，需要細致周全的規劃有利于合理選擇貸款計劃只有事先進行居住規劃，規劃購房現金流，才能進行住房貸款數額、還貸方式、貸款年限決策迫使個人或家庭有目的地儲蓄與子女教育、退休規劃相比，居住規劃可供準備的時間較短住房支出數額巨大第一節居住規劃概述一、居住規劃的重要性2二、個人購房動機（一）自己居住要考慮自身支付能力和居住質量居住質量具體包括：周邊的地理位置和環境、服務設施、交通、教育條件、物業管理……（二）投資將住房當成投資工具，購買住房獲取租金或資產增值需要考慮的因素：自身資金實力、資金周轉、房屋地理位置、區域規劃、房產政策、政策因素二、個人購房動機（一）自己居住3三、居住規劃的流程三、居住規劃的流程4第二節住房貸款規劃一、住房貸款的種類二、住房貸款償還方式三、住房貸款期限的確定第二節住房貸款規劃一、住房貸款的種類5一、住房貸款的種類（一）公積金貸款具有政策補貼性質貸款利率和費用低于商業貸款一般最長不超過30年（二）商業貸款發放對象廣泛，手續相對簡單貸款利率較高個人住房貸款最長30年，個人商業用房貸款最長10年（三）組合貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時申請住房商業貸款一、住房貸款的種類（一）公積金貸款6二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息短期（一年期）個人住房貸款一般用這種方式（二）等額本金還款每次還款，償還的本金相等，同時付清當期應付的利息每月還款額=當期償還本金+當期償還利息=貸款本金÷還款期數+（貸款本金-累積已還本金）×當期利率期初還款負擔重，適合有一定儲蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭（三）等額本息還款，等額還款法（最常見）每次還款的金額（本金加利息）相等，現金流相當于一個年金貸款本金=每月還款額×年金現值系數（P/A,i,n)

（四）其它方法等比累進還款法，每次還款比例增加等額累進還款法，每次還款金額增加二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息7案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本金還款。（1）他第1個月需要償還多少住房貸款？（2）他第15個月需要償還多少住房貸款？答案：住房貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共還款10年，也即120期每個月需要償還的住房貸款本金=100萬÷120=8333.33元（1）第1個月需要償還的住房貸款利息=100萬*0.5%=5000元第1個月需要償還的住房貸款=8333.33+5000=13333.33元（2）第15個月初的住房貸款未償還本金=100萬-8333.33*14=883333.33元第15個月需要償還的住房貸款利息=883333.33*0.5%=4416.67元第15個月需要償還的住房貸款=8333.33+4416.67=12750元案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先生為買房準備貸款1008案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本息還款。（1）他需要每月償還多少住房貸款？（2）假設王先生償還住房貸款6年后，準備將剩余的貸款一次性還清，他應一次性償還多少錢（6年后的貸款余額是多少）？（3）假設第6年的8月，住房貸款利率上調到年利率7%，第7年第1個月開始，他需要每月償還多少住房貸款？答案：（1）住房貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共還款10年，也即120期每月還款額=1000000÷（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-11102.05元（2）6年后應一次性還款（6年后的貸款余額）=11102.05×（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元（3）每月還款額=472729÷（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款1009三、住房貸款期限的確定購房者應根據自己的經濟能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和貸款期限房屋月供款占收入的比率，一般不應超過月收入25%-30%應考慮有無其它固定支出，如汽車貸款償還、固定的人壽保險支出……三、住房貸款期限的確定購房者應根據自己的經濟能力和資金分配情10案例案例資料：小王月收入1.5萬元，假定未來收入不變。小王擬購買一套100萬元房屋，貸款首付30%，貸款利率6%，等額本息還款。（1）若小王選擇10年還清貸款，這一決策是否符合他的收入情況？（2）若小王選擇每月收入的30%償還貸款，他要多少個月才能還清貸款？解答（1）小王每月應還款=100萬×70%÷（P/A,6%÷12,10×12)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，月還款占月收入的比例=7771.44÷15000=51.81%（2）還清貸款需要的月數=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302個月，26年案例案例資料：11第三節購房規劃一、購房規劃的流程二、購房規劃的應用三、購房的其他費用第三節購房規劃一、購房規劃的流程12一、購房規劃的流程（一）估算可負擔購房總價（二）估算可負擔房屋單價（三）購房區位選擇一、購房規劃的流程（一）估算可負擔購房總價13（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價=可負擔的購房首付款+可負擔的購房貸款可負擔的購房首付款=目前可用于購房的資產終值+每年可供購房的儲蓄終值可負擔的購房貸款=貸款后每年可供還款金額的現值（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價=14購房總價估算案例案例資料：李先生計劃5年后購房。李先生家庭目前有金融資產15萬元可用于購房。預計李先生一家未來20年，每年可結余4萬元用于購房首付款和住房貸款還款。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報酬率約4%。李先生一家可買總價是多少的房屋？解答李先生可負擔的購房首付款=15萬×（F/P,4%,5）+4萬×（F/A,4%,5）=39.92萬元李先生可負擔的購房貸款總額=4萬×（P/A,6%,15）=38.85萬元李先生購房時可負擔房屋總價=39.92萬元+38.85萬元=78.77萬元購房總價估算案例案例資料：15（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷房屋需求面積房屋需求面積取決于家庭人口數量、居住的空間要求……假設前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。則，李先生可負擔購房單價=78.77萬元÷100=7877元/平米應檢查可負擔購房單價是否低于目標市場價格（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷房屋16（三）購房區位選擇根據可承受的住房價格，考慮如下區位因素居住社區的生活環境交通是否便利是否有學校以及學校的質量未來是否有升值空間（三）購房區位選擇根據可承受的住房價格，考慮如下區位因素17二、購房規劃的應用（一）籌資計劃（二）換房規劃（三）房屋投資規劃二、購房規劃的應用（一）籌資計劃18（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區位），再決定實現購房目標的各種籌資計劃（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區位），再決定實現購19案例資料（1）小胡現有存款10萬元，準備5年后購買一套價值160萬元的住房，首付60萬。他的年投資收益率為4%。請問，為籌集首付款，小胡5年內每年年末應定期定額投資多少錢？案例資料（1）小胡現有存款10萬元，準備5年后購買一套價值120解答公式計算方法共六筆現金流，可看成一筆現金流和一個年金之和60萬=10萬×（F/P,4%,5)+A×（F/A,4%,5)也即60萬=10萬×1.2167+A×5.42解方程得A=（60萬-10萬×1.2167）÷5.42=8.83萬元Excel函數計算方法年金每期支付函數：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）A=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83萬元財務計算器規劃求解A012345AAAA-10萬60萬解答公式計算方法A012345AAAA-10萬60萬21案例資料（2）小王現年25歲，工作穩定，年稅后收入10萬元，收入年增長率5%，之前無任何儲蓄。小王希望5年后買房，目標購買區房價目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預計未來房價每年增長5%。銀行貸款額度是房價的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。小王的年平均投資報酬率4%。請問小王應如何儲蓄，才能實現購房計劃？（為實現購房，估算小王應有的儲蓄率）案例資料（2）小王現年25歲，工作穩定，年稅后收入10萬元，22計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米×100平方米×（1+5%)5=102.1萬元目標住房所需首付款=102.1萬元×20%=20.42萬元目標住房所需貸款=102.1萬元×80%=81.68萬元計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米×100平23計算步驟（續）假定小王購房前的儲蓄率是s第一年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）0×

s×（1+4%）4=11.70萬元×s第二年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）1×

s×（1+4%）3=11.81萬元×s第三年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）2×

s×（1+4%）2=11.92萬元×s第四年儲蓄終值=10×萬元（1+5%）3×

s×（1+4%）1=12.04萬元×s第五年儲蓄終值=10×萬元（1+5%）4×

s×（1+4%）0=12.16萬元×s五年后小王共積累資金=59.63萬元×s小王購房前的應有儲蓄率s=20.42萬元÷59.63萬元=34.2%計算步驟（續）假定小王購房前的儲蓄率是s24計算步驟（續）購房后，小王如果采用本息等額還款法每年應還款=816800÷（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221萬元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221萬元小王第六年年收入=10萬元×（1+5%）5=12.76萬元第六年應有儲蓄率s=7.0221÷12.76=55%結論小王前五年儲蓄率應達到34.2%，第六年儲蓄率應達到55%。據此，可以適當提高首付比例以后25年還款期中，隨著收入增長，償還住房貸款站收入的比例將逐年下降計算步驟（續）購房后，小王如果采用本息等額還款法25（二）換房規劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升級。單身或新婚階段，以小戶型住房為主小孩出生后，轉換為大戶型，并考慮周邊教育條件人至中年，經濟條件允許，可再次換房退休時，可考慮醫療保障齊全、居住環境較好的小戶型住房換房需要考慮的因素有無能力支付換房所必須支付的首付款有無能力償還換房后的貸款（二）換房規劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升26例子案例資料：郭先生現年40歲，他看上一套價值100萬元的新房。郭先生舊房當前市價50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6%換房需要籌集的首付款=新房首付款-舊房余值（舊房總價-舊房貸款）=100萬×30%-（50萬-20萬）=0元換房后每年應償貸款=70萬÷（P/A,6%,15)=7.21萬元如果不換房，每年應償貸款=20萬÷（P/A,6%,15)=2.06萬元換房后，還款壓力增加較多。例子案例資料：郭先生現年40歲，他看上一套價值100萬元的新27（三）房屋投資規劃投資房產的收益租金收入買賣差價投資房產要考慮的因素未來租金走勢未來房價走勢購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費案例略計算房屋投資的現金流出現值和流入現值計算房價出售現值時，應使用房屋投資的必要報酬率（三）房屋投資規劃投資房產的收益28三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費營業稅：由賣方承擔，

征買賣差額的5.55%

；購房滿5年的，免征營業稅個人所得稅：由賣方承擔，征買賣差額的20%，或賣出價的1%（2013年前）；購房滿5年且唯一房，免征個人所得稅契稅：由買方承擔，征成交價的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收其它稅費：交易手續費、權屬登記費、權證費、抵押登記費（二）普通住房的購房中介費用一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協商）可由買賣雙方約定由誰支付中介費用（三）購房貸款過程中發生的各種費用評估費、律師費、銀行規定的其它費用三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費29上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起實施以下認定標準層高標準五層以上(含五層)的多高層住房以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄單套面積標準單套建筑面積在140平方米以下實際成交價格標準內環線以內低于330萬元/套內外環間低于200萬元/套外環外低于160萬元/套上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起實施以下認定標30購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業稅普通住房5年以內房款差額×5.55%

5年以上0

非普通住房5年以內總房款×5.55%

5年以上房款差額×5.55%所得稅普通住房房款差額×20％或總房款×1%（2013年前）

購房滿5年且唯一房，免征非普通住房房款差額×20％或總房款×2%（2013年前）

契稅普通住房

總房款×1.5%90平方米以下首套房按1%征收非普通住房

總房款×3%中介費

總房款×1%總房款×1%可自由約定購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業稅普通住房5年以內31第四節租房與購房的決策一、租房與購房的比較二、租房與購房的決策方法第四節租房與購房的決策一、租房與購房的比較32思考租房與購房各有哪些優點和缺點？思考租房與購房各有哪些優點和缺點？33一、租房與購房的比較1.租房的優點可根據自身收支情況，方便地調整居住條件有更多剩余資金用于投資對工作地點不穩定者，具有更大遷徙自由度不必擔心住房價格下跌，不必承擔房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費用2.租房的缺點房租價格上漲存在非自愿搬離風險不能根據自身意愿進行裝修一、租房與購房的比較1.租房的優點34一、租房與購房的比較3.購房的優點有自由使用房屋的權利，可根據需要裝修住房，提高居住質量購房具有資產保值和增值功能，能抵御通貨膨脹擁有住房后，可利用住房進行抵押融資4.購房的缺點購房支出很大，購房前期財務壓力大房屋的流動性低，變現能力差存在房價下跌的風險不利于變換工作地點一、租房與購房的比較3.購房的優點35二、租房與購房的決策方法（一）年成本法（二）凈現值法二、租房與購房的決策方法（一）年成本法36（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金×投資收益率購房年成本=自付款×投資收益率+貸款余額×貸款利率+年維修及稅收費用注意年成本法只考慮租房和購房的資金成本租房、購房年成本，每年都會變動，年成本法只比較第一年的成本假定住房價值不變動，房屋能夠以當初的買價賣出（一）年成本法租房年成本=年租金+房屋押金×投資收益率37年成本法計算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小區的二手房，面積80平方米。該房可租可售。如果租房，房租每月3000元，押金1萬元。如果購房，購買的總價是70萬元，李小姐可以支付30萬元首付款，另外40萬元擬采用5.51%的商業貸款利率向某商業銀行貸款。另外，購買二手房需要較多的稅費支出和裝修費用，這些稅費如果按年平攤，大約每年5000元。假定，李小姐的年平均投資收益率是4%請使用年成本法，判斷李小姐應該租房還是買房？年成本法計算例子案例資料：李小姐最近看上一套位于北京海淀某小38年成本法計算步驟李小姐租房年成本（第一年）=3000×12+10000×4%=36400元李小姐購房年成本（第一年）=300000×4%+400000×5.51%+5000=39040元按年成本法，租房成本小于購房成本。提問：哪些因素沒有考慮到？是否真的租房更便宜？年成本法計算步驟李小姐租房年成本（第一年）=3000×1239年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調整未來房價的變動未來利率的變動如果利率降低，購房占用資金的機會成本將降低，購房年成本將降低。時間因素購房貸款的資金成本（5.51%）高于自有資金的投資回報率（4%）隨著住房貸款的償還，購房占用資金的成本將逐漸降低至4%（700000×4%）年成本法沒有考慮到的因素未來房租的調整40（二）凈現值法凈現值法將因租房和購房發生的現金流量折現為現值比較租房和購房的凈現值，凈現值高者合算計算公式（二）凈現值法凈現值法41凈現值法計算案例案例資料：王先生最近看上一套某小區的房子。該房可租可售。如果租的話，房租每月3000元，租期4年，押金1萬元，預計房租每年調漲100元。而購買的總價是70萬元，王先生可以支付30萬元的首付款，另外40萬元擬采用6%的商業貸款利率向某商業銀行貸款，貸款15年，采用等額本息還款法；另外，購買該房的稅費及裝修費共需10萬元。王先生估計居住4年后，仍能按原價70萬元出售。請問，王先生租房還是買房合算？（王先生年平均投資回報率是4%）凈現值法計算案例案例資料：王先生最近看上一套某小區的房子。該42凈現值法計算案例（續）王先生租房的凈現金流量現值：其中，折現率應調整為月利率i=4%÷12=0.33%凈現值法計算案例（續）王先生租房的凈現金流量現值：43凈現值法計算案例（續）王先生購房的凈現金流量現值：王先生貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，供還款15年，也即180期，每月還款額=400000÷（P/A,0.5%,180）=3375元王先生4年后房貸余額=3375×（P/A,0.5%,132）=325592元第4年年末，償還當月還款額：-3375元，償還房貸余額:-325592元，賣房收入:700000元，總現金流：371033元凈現值法計算案例（續）王先生購房的凈現金流量現值：44凈現值法計算案例（結論）可見，租房凈現值-141229元大于購房凈現值-230340元，王先生租房更合算。租房與購房的策略選擇：如果住房價格呈上漲趨勢，往往購房合算購房的利息負擔、裝修費用、房屋交易成本都較大如果不打算在一個地方常住，租房往往比購房劃算凈現值法計算案例（結論）可見，租房凈現值-141229元大于45演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！46第六章居住規劃第一節居住規劃概述第二節住房貸款規劃第三節購房規劃第四節租房與購房的決策第六章居住規劃第一節居住規劃概述47第一節居住規劃概述一、居住規劃的重要性有利于科學選擇合適的住房是否買房、買房的價位和區域決策，需要細致周全的規劃有利于合理選擇貸款計劃只有事先進行居住規劃，規劃購房現金流，才能進行住房貸款數額、還貸方式、貸款年限決策迫使個人或家庭有目的地儲蓄與子女教育、退休規劃相比，居住規劃可供準備的時間較短住房支出數額巨大第一節居住規劃概述一、居住規劃的重要性48二、個人購房動機（一）自己居住要考慮自身支付能力和居住質量居住質量具體包括：周邊的地理位置和環境、服務設施、交通、教育條件、物業管理……（二）投資將住房當成投資工具，購買住房獲取租金或資產增值需要考慮的因素：自身資金實力、資金周轉、房屋地理位置、區域規劃、房產政策、政策因素二、個人購房動機（一）自己居住49三、居住規劃的流程三、居住規劃的流程50第二節住房貸款規劃一、住房貸款的種類二、住房貸款償還方式三、住房貸款期限的確定第二節住房貸款規劃一、住房貸款的種類51一、住房貸款的種類（一）公積金貸款具有政策補貼性質貸款利率和費用低于商業貸款一般最長不超過30年（二）商業貸款發放對象廣泛，手續相對簡單貸款利率較高個人住房貸款最長30年，個人商業用房貸款最長10年（三）組合貸款如果住房公積金貸款不足，可以同時申請住房商業貸款一、住房貸款的種類（一）公積金貸款52二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息貸款到期后一次性歸還全部本金和利息短期（一年期）個人住房貸款一般用這種方式（二）等額本金還款每次還款，償還的本金相等，同時付清當期應付的利息每月還款額=當期償還本金+當期償還利息=貸款本金÷還款期數+（貸款本金-累積已還本金）×當期利率期初還款負擔重，適合有一定儲蓄、收入逐漸減少的家庭，如中老年家庭（三）等額本息還款，等額還款法（最常見）每次還款的金額（本金加利息）相等，現金流相當于一個年金貸款本金=每月還款額×年金現值系數（P/A,i,n)

（四）其它方法等比累進還款法，每次還款比例增加等額累進還款法，每次還款金額增加二、住房貸款償還方式（一）到期一次還本付息53案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本金還款。（1）他第1個月需要償還多少住房貸款？（2）他第15個月需要償還多少住房貸款？答案：住房貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共還款10年，也即120期每個月需要償還的住房貸款本金=100萬÷120=8333.33元（1）第1個月需要償還的住房貸款利息=100萬*0.5%=5000元第1個月需要償還的住房貸款=8333.33+5000=13333.33元（2）第15個月初的住房貸款未償還本金=100萬-8333.33*14=883333.33元第15個月需要償還的住房貸款利息=883333.33*0.5%=4416.67元第15個月需要償還的住房貸款=8333.33+4416.67=12750元案例：住房貸款計算（等額本金還款）王先生為買房準備貸款10054案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款100萬元，貸款年利率6%，10年還清，等額本息還款。（1）他需要每月償還多少住房貸款？（2）假設王先生償還住房貸款6年后，準備將剩余的貸款一次性還清，他應一次性償還多少錢（6年后的貸款余額是多少）？（3）假設第6年的8月，住房貸款利率上調到年利率7%，第7年第1個月開始，他需要每月償還多少住房貸款？答案：（1）住房貸款年利率6%，月利率=6%÷12=0.5%，共還款10年，也即120期每月還款額=1000000÷（P/A,0.5%,120）=11102.05元，或=PMT(0.5%,120,1000000,0,)=-11102.05元（2）6年后應一次性還款（6年后的貸款余額）=11102.05×（P/A,0.5%,12*4）=472729元，或=PV(0.5%,12*4,11102.05,0,)=-472729元（3）每月還款額=472729÷（P/A,7%/12,12*4）=11320.08元，或=PMT(7%/12,12*4,472729,0,)=-11320.08元案例：住房貸款計算（等額本息還款）王先生為買房準備貸款10055三、住房貸款期限的確定購房者應根據自己的經濟能力和資金分配情況，選擇利息支付和還款壓力較小的貸款方式和貸款期限房屋月供款占收入的比率，一般不應超過月收入25%-30%應考慮有無其它固定支出，如汽車貸款償還、固定的人壽保險支出……三、住房貸款期限的確定購房者應根據自己的經濟能力和資金分配情56案例案例資料：小王月收入1.5萬元，假定未來收入不變。小王擬購買一套100萬元房屋，貸款首付30%，貸款利率6%，等額本息還款。（1）若小王選擇10年還清貸款，這一決策是否符合他的收入情況？（2）若小王選擇每月收入的30%償還貸款，他要多少個月才能還清貸款？解答（1）小王每月應還款=100萬×70%÷（P/A,6%÷12,10×12)=PMT(0.5%,120,700000,0)=-7771.44元，月還款占月收入的比例=7771.44÷15000=51.81%（2）還清貸款需要的月數=NPER(0.5%,-4500,700000,0)=302個月，26年案例案例資料：57第三節購房規劃一、購房規劃的流程二、購房規劃的應用三、購房的其他費用第三節購房規劃一、購房規劃的流程58一、購房規劃的流程（一）估算可負擔購房總價（二）估算可負擔房屋單價（三）購房區位選擇一、購房規劃的流程（一）估算可負擔購房總價59（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價=可負擔的購房首付款+可負擔的購房貸款可負擔的購房首付款=目前可用于購房的資產終值+每年可供購房的儲蓄終值可負擔的購房貸款=貸款后每年可供還款金額的現值（一）估算可負擔購房總價可負擔購房總價=60購房總價估算案例案例資料：李先生計劃5年后購房。李先生家庭目前有金融資產15萬元可用于購房。預計李先生一家未來20年，每年可結余4萬元用于購房首付款和住房貸款還款。李先生擬貸款15年，銀行房貸利率6%，李先生的投資報酬率約4%。李先生一家可買總價是多少的房屋？解答李先生可負擔的購房首付款=15萬×（F/P,4%,5）+4萬×（F/A,4%,5）=39.92萬元李先生可負擔的購房貸款總額=4萬×（P/A,6%,15）=38.85萬元李先生購房時可負擔房屋總價=39.92萬元+38.85萬元=78.77萬元購房總價估算案例案例資料：61（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷房屋需求面積房屋需求面積取決于家庭人口數量、居住的空間要求……假設前例中李先生是四口之家，要求住房面積100平方米。則，李先生可負擔購房單價=78.77萬元÷100=7877元/平米應檢查可負擔購房單價是否低于目標市場價格（二）估算可負擔房屋單價可負擔房屋單價=可負擔房屋總價÷房屋62（三）購房區位選擇根據可承受的住房價格，考慮如下區位因素居住社區的生活環境交通是否便利是否有學校以及學校的質量未來是否有升值空間（三）購房區位選擇根據可承受的住房價格，考慮如下區位因素63二、購房規劃的應用（一）籌資計劃（二）換房規劃（三）房屋投資規劃二、購房規劃的應用（一）籌資計劃64（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區位），再決定實現購房目標的各種籌資計劃（一）籌資計劃先確定購房目標（房屋面積、區位），再決定實現購65案例資料（1）小胡現有存款10萬元，準備5年后購買一套價值160萬元的住房，首付60萬。他的年投資收益率為4%。請問，為籌集首付款，小胡5年內每年年末應定期定額投資多少錢？案例資料（1）小胡現有存款10萬元，準備5年后購買一套價值166解答公式計算方法共六筆現金流，可看成一筆現金流和一個年金之和60萬=10萬×（F/P,4%,5)+A×（F/A,4%,5)也即60萬=10萬×1.2167+A×5.42解方程得A=（60萬-10萬×1.2167）÷5.42=8.83萬元Excel函數計算方法年金每期支付函數：PMT（Rate,Nper,Pv,Fv,Type）A=PMT(4%,5,-100000,600000,0)=-8.83萬元財務計算器規劃求解A012345AAAA-10萬60萬解答公式計算方法A012345AAAA-10萬60萬67案例資料（2）小王現年25歲，工作穩定，年稅后收入10萬元，收入年增長率5%，之前無任何儲蓄。小王希望5年后買房，目標購買區房價目前0.8萬元/平方米，面積100平米，預計未來房價每年增長5%。銀行貸款額度是房價的8成，利率6%，小王打算50歲前清償貸款。小王的年平均投資報酬率4%。請問小王應如何儲蓄，才能實現購房計劃？（為實現購房，估算小王應有的儲蓄率）案例資料（2）小王現年25歲，工作穩定，年稅后收入10萬元，68計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米×100平方米×（1+5%)5=102.1萬元目標住房所需首付款=102.1萬元×20%=20.42萬元目標住房所需貸款=102.1萬元×80%=81.68萬元計算步驟小王目標住房5年后價格=0.8萬元/平方米×100平69計算步驟（續）假定小王購房前的儲蓄率是s第一年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）0×

s×（1+4%）4=11.70萬元×s第二年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）1×

s×（1+4%）3=11.81萬元×s第三年儲蓄終值=10萬元×（1+5%）2×

s×（1+4%）2=11.92萬元×s第四年儲蓄終值=10×萬元（1+5%）3×

s×（1+4%）1=12.04萬元×s第五年儲蓄終值=10×萬元（1+5%）4×

s×（1+4%）0=12.16萬元×s五年后小王共積累資金=59.63萬元×s小王購房前的應有儲蓄率s=20.42萬元÷59.63萬元=34.2%計算步驟（續）假定小王購房前的儲蓄率是s70計算步驟（續）購房后，小王如果采用本息等額還款法每年應還款=816800÷（P/A,6%/12,20*12)*12=7.0221萬元，或PMT(6%/12,20*12,816800,0,0)*12=-7.0221萬元小王第六年年收入=10萬元×（1+5%）5=12.76萬元第六年應有儲蓄率s=7.0221÷12.76=55%結論小王前五年儲蓄率應達到34.2%，第六年儲蓄率應達到55%。據此，可以適當提高首付比例以后25年還款期中，隨著收入增長，償還住房貸款站收入的比例將逐年下降計算步驟（續）購房后，小王如果采用本息等額還款法71（二）換房規劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升級。單身或新婚階段，以小戶型住房為主小孩出生后，轉換為大戶型，并考慮周邊教育條件人至中年，經濟條件允許，可再次換房退休時，可考慮醫療保障齊全、居住環境較好的小戶型住房換房需要考慮的因素有無能力支付換房所必須支付的首付款有無能力償還換房后的貸款（二）換房規劃隨著人生階段的轉變和收入增加，住房需求會逐漸升72例子案例資料：郭先生現年40歲，他看上一套價值100萬元的新房。郭先生舊房當前市價50萬元，尚有20萬元未償貸款。如購買新房，郭先生打算55歲前還清貸款。銀行最高房貸按揭為7成，貸款利率6%換房需要籌集的首付款=新房首付款-舊房余值（舊房總價-舊房貸款）=100萬×30%-（50萬-20萬）=0元換房后每年應償貸款=70萬÷（P/A,6%,15)=7.21萬元如果不換房，每年應償貸款=20萬÷（P/A,6%,15)=2.06萬元換房后，還款壓力增加較多。例子案例資料：郭先生現年40歲，他看上一套價值100萬元的新73（三）房屋投資規劃投資房產的收益租金收入買賣差價投資房產要考慮的因素未來租金走勢未來房價走勢購房的成本，包括：資金成本（利率）、房屋折舊、維修費用、房屋空置成本、買房租房的各種稅費案例略計算房屋投資的現金流出現值和流入現值計算房價出售現值時，應使用房屋投資的必要報酬率（三）房屋投資規劃投資房產的收益74三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費營業稅：由賣方承擔，

征買賣差額的5.55%

；購房滿5年的，免征營業稅個人所得稅：由賣方承擔，征買賣差額的20%，或賣出價的1%（2013年前）；購房滿5年且唯一房，免征個人所得稅契稅：由買方承擔，征成交價的1.5%；90平方米以下首套房按1%征收其它稅費：交易手續費、權屬登記費、權證費、抵押登記費（二）普通住房的購房中介費用一般為買賣雙方各付成交金額的1%（可與中介公司協商）可由買賣雙方約定由誰支付中介費用（三）購房貸款過程中發生的各種費用評估費、律師費、銀行規定的其它費用三、購房的其他費用（一）普通住房的購房稅費75上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起實施以下認定標準層高標準五層以上(含五層)的多高層住房以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄單套面積標準單套建筑面積在140平方米以下實際成交價格標準內環線以內低于330萬元/套內外環間低于200萬元/套外環外低于160萬元/套上海市普通住房的認定標準2012年3月1日起實施以下認定標76購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業稅普通住房5年以內房款差額×5.55%

5年以上0

非普通住房5年以內總房款×5.55%

5年以上房款差額×5.55%所得稅普通住房房款差額×20％或總房款×1%（2013年前）

購房滿5年且唯一房，免征非普通住房房款差額×20％或總房款×2%（2013年前）

契稅普通住房

總房款×1.5%90平方米以下首套房按1%征收非普通住房

總房款×3%中介費

總房款×1%總房款×1%可自由約定購房主要稅費對照表稅費名稱賣方買方備注營業稅普通住房5年以內77第四節租房與購房的決策一、租房與購房的比較二、租房與購房的決策方法第四節租房與購房的決策一、租房與購房的比較78思考租房與購房各有哪些優點和缺點？思考租房與購房各有哪些優點和缺點？79一、租房與購房的比較1.租房的優點可根據自身收支情況，方便地調整居住條件有更多剩余資金用于投資對工作地點不穩定者，具有更大遷徙自由度不必擔心住房價格下跌，不必承擔房屋方面的各種賦稅，不必支付房屋維修費用2.租房的缺點房租價格上漲存在非自愿搬離風險不能根據自身意愿進行裝修一、租房與購房的比較1.租房的優點80一、租房與購房的比較3.購房的優點有自由使用房屋的權利，可根據需要裝修住房，提高居住質量購房具有資產保值和增值功能，能抵御通貨膨脹擁有住房后，可利用住房進行抵押融資4.購房的缺點購房支出很大，購房前期財務壓