城市綜合體行業(yè)現(xiàn)狀與前景趨勢報告

目錄1. 城市綜合體行業(yè)現(xiàn)狀 51.1 城市綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析 51.2 城市綜合體市場規(guī)模分析 71.3 城市綜合體市場運(yùn)營情況分析 72. 城市綜合體行業(yè)存在的問題 102.1 資金風(fēng)險不容忽視 102.2 后續(xù)運(yùn)營管理能力至關(guān)重要 102.3 業(yè)態(tài)組合策略影響經(jīng)營效益 112.4 應(yīng)避免“盲目立項、簡單復(fù)制” 112.5 供應(yīng)鏈整合度低 112.6 基礎(chǔ)工作薄弱 122.7 供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低 123. 城市綜合體行業(yè)前景趨勢 133.1 未來城市綜合體的發(fā)展更加注重差異化 133.2 與軌道交通綜合一體化成開發(fā)趨勢 133.3 租售相結(jié)合成為城市綜合體發(fā)展的主要模式 143.4 未來更多城市綜合體開發(fā)將對接資本市場 153.5 綜合體將更多地引進(jìn)專業(yè)服務(wù)以提升競爭力 153.6 未來城市綜合體將于城市高度融合以體現(xiàn)社會價值 163.7 用戶體驗(yàn)提升成為趨勢 163.8 延伸產(chǎn)業(yè)鏈 163.9 行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢 173.10 生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開放 173.11 細(xì)分化產(chǎn)品將會最具優(yōu)勢 183.12 呈現(xiàn)集群化分布 183.13 行業(yè)發(fā)展需突破創(chuàng)新瓶頸 194. 城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析 214.1 城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析 214.2 城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 224.3 城市綜合體行業(yè)社會環(huán)境分析 224.4 城市綜合體行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析 225. 城市綜合體行業(yè)競爭分析 245.1 城市綜合體行業(yè)競爭分析 245.1.1 對上游議價能力分析 245.1.2 對下游議價能力分析 245.1.3 潛在進(jìn)入者分析 255.1.4 替代品或替代服務(wù)分析 255.2 中國城市綜合體行業(yè)品牌競爭格局分析 265.3 中國城市綜合體行業(yè)競爭強(qiáng)度分析 266. 城市綜合體產(chǎn)業(yè)投資分析 276.1 中國城市綜合體技術(shù)投資趨勢分析 276.2 中國城市綜合體行業(yè)投資風(fēng)險 276.3 中國城市綜合體行業(yè)投資收益 28

城市綜合體行業(yè)現(xiàn)狀城市綜合體行業(yè)定義及產(chǎn)業(yè)鏈分析所謂城市綜合體，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通樞紐等城市功能在空間上進(jìn)行組合，并在各功能間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。城市綜合體是一種新型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是集酒店（Hotel）、寫字樓（Office）、公園（Park）、購物中心（ShoppingMall）、會展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。商業(yè)綜合體的高度功能集約，滿足了人們各種需求，擴(kuò)展了消費(fèi)者線下消費(fèi)的場景，適應(yīng)了碎片化、個性化的消費(fèi)需求，同時能夠促進(jìn)商業(yè)商務(wù)發(fā)展，已經(jīng)成為中國城市化發(fā)展的主要模式。城市綜合體行業(yè)是指從事城市綜合體相關(guān)性質(zhì)的生產(chǎn)、服務(wù)的單位或個體的組織結(jié)構(gòu)體系的總稱。深刻認(rèn)知城市綜合體行業(yè)定義，對預(yù)測并引導(dǎo)城市綜合體行業(yè)前景，指導(dǎo)行業(yè)投資方向至關(guān)重要。中國主要一線城市以北京上海為首，擁有超過100家購物中心，且核心商圈租金超過2000元，而其余一線城市如廣州、深圳等購物中心量存則相對較少，這主要是受到城市規(guī)模人口影響；重慶、西安等城市購物中心數(shù)量與租金趨勢脫離，說明這些地區(qū)商業(yè)用地庫存過剩。城市綜合體更是便捷生活和高效人居的一種生活方式。每天早上，走出家門，對面就是單位所在的寫字樓;下班以后，樓下就能購物、吃飯、看電影，五分鐘生活工作圈使生活極其便利。也正因?yàn)槿绱耍鞘芯C合體住宅與純住宅相比，受到越來越多購房者的關(guān)注與青睞。總的來說，世界商業(yè)綜合體價格受其價值說影響，而價值受所在國家的經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地理位置，商業(yè)綜合體的配套設(shè)施，以及營銷等因素，都會受到影響商業(yè)綜合體價格。我國城市綜合體行業(yè)在經(jīng)過短暫的結(jié)構(gòu)調(diào)整后，淘汰掉落后產(chǎn)能、篩選掉不合格企業(yè)，并且隨著居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變和消費(fèi)需求的提升，我國城市綜合體行業(yè)依舊會繼續(xù)保持增長趨勢，未來將會向高品質(zhì)、高質(zhì)量的方向發(fā)展，呈現(xiàn)品種增多、消費(fèi)多元化等新趨勢。中國城市綜合體產(chǎn)業(yè)鏈的參與主體不斷豐富，產(chǎn)業(yè)生態(tài)逐漸健壯。傳統(tǒng)購物商業(yè)點(diǎn)中消費(fèi)者的逗留時間普遍較短，商業(yè)綜合體的業(yè)態(tài)多樣和功能多樣可以增加消費(fèi)者在商業(yè)消費(fèi)區(qū)域逗留時間，從而刺激消費(fèi)。從城市綜合體單體規(guī)模來看，中小規(guī)模項目為城市綜合體供應(yīng)主流產(chǎn)品。其中，30萬平方米方及以下、30-60萬平方米兩類城市綜合體比例占城市綜合體總量的74%。城市綜合體市場規(guī)模分析商業(yè)綜合體兼具推動購物中西等線下實(shí)體經(jīng)濟(jì)消費(fèi)、文娛產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展等多重作用。隨著國家政策的進(jìn)一步利好，越來越多的需求將會被釋放，城市綜合體行業(yè)將緊密結(jié)合產(chǎn)業(yè)上下游的資源，充分掌握用戶需求變化，極大豐富行業(yè)應(yīng)用場景。通過產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量的不斷優(yōu)化升級，推動城市綜合體產(chǎn)業(yè)應(yīng)用的爆發(fā)式增長。目前，我國的城市綜合體行業(yè)發(fā)展尚處于起步階段。隨著大數(shù)據(jù)的發(fā)展，計算能力的提升，人工智能近兩年迎來了新一輪的爆發(fā)。2019年中國商業(yè)綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到39.4萬億元。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工，預(yù)計2020年行業(yè)市場規(guī)模將會達(dá)到43.1萬億元。預(yù)計2021年城市綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模將突破47萬億元。城市綜合體市場運(yùn)營情況分析城市綜合體行業(yè)市場運(yùn)營情況分析主要需要從市場供給分析、市場需求分析、市場價格分析、市場供需平衡、行業(yè)盈利能力、行業(yè)運(yùn)營能力等方面進(jìn)行綜合分析。市場供給分析：城市綜合體行業(yè)市場供給是指在一定的時期內(nèi)，一定條件下，在一定的市場范圍內(nèi)可提供給消費(fèi)者的產(chǎn)品或服務(wù)的總量。城市綜合體市場供給能力分析的時間也應(yīng)考慮整個項目壽命期，市場范圍包括國內(nèi)市場和國際市場。市場供給分析還可以分為實(shí)際的供給量和潛在的供給量，前者是指在預(yù)測時市場上的實(shí)際供給能力。市場需求分析：我國的城市綜合體行業(yè)產(chǎn)品及服務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整問題不僅僅是對產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，還是對城市綜合體企業(yè)分布結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。未來一段時間內(nèi)，行業(yè)整合、區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的調(diào)整、企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整都將是行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個重要內(nèi)容。隨著國家鼓勵和規(guī)范城市綜合體行業(yè)發(fā)展的政策相繼出臺，行業(yè)正逐步規(guī)范，全社會消費(fèi)意識的不斷提高，眾多機(jī)構(gòu)和社會資本不斷進(jìn)入城市綜合體領(lǐng)域，有力的促進(jìn)了該行業(yè)市場的快速發(fā)展，城市綜合體行業(yè)發(fā)展前景廣闊。市場價格分析：在經(jīng)濟(jì)全球化的趨勢下,城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)融入世界市場的廣度和深度越來越大。與城市綜合體行業(yè)規(guī)模增長相對照,用戶需求也呈穩(wěn)定增長趨勢。市場需從實(shí)際情況出發(fā)制定合理的城市綜合體行業(yè)價格,有利于行業(yè)規(guī)模不斷增長和需求不斷擴(kuò)展,有利于保障行業(yè)正態(tài)良性發(fā)展。從長遠(yuǎn)的趨勢看,城市綜合體行業(yè)市場價格應(yīng)該維持在較高的合理價位上。價格上漲和回落的過程，主要受人力資源、產(chǎn)品及服務(wù)優(yōu)化、市場競爭、出行運(yùn)輸?shù)雀黝愐蛩赜绊懀瑢?dǎo)致城市綜合體行業(yè)價格產(chǎn)生一定波動，但是供求長期趨于增長穩(wěn)定狀態(tài)，長期向好。市場供需平衡：供求平衡是指消除供求之間的不適應(yīng)、不平衡現(xiàn)象，使供應(yīng)與需求相互適應(yīng)，相對一致，消除供求差異，實(shí)現(xiàn)供求均衡。實(shí)際上城市綜合體行業(yè)的市場供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市場有待挖掘，供應(yīng)端產(chǎn)品參差不齊。行業(yè)盈利能力分析：城市綜合體行業(yè)的盈利能力主要受到行業(yè)的投資回報周期、行業(yè)服務(wù)周期、行業(yè)競爭程度、用戶粘性等的影響。部分產(chǎn)品和服務(wù)存在投資大,回收慢,競爭激烈,用戶粘性不高等現(xiàn)實(shí)問題。這些問題的存在使得城市綜合體行業(yè)的盈利能力有待提高。為了行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,城市綜合體行業(yè)的盈利能力急需改善。行業(yè)運(yùn)營能力：城市綜合體行業(yè)進(jìn)入精品化、產(chǎn)業(yè)融合的新時代，行業(yè)的下半場真正開始了，未來考驗(yàn)的是用戶運(yùn)營能力和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營能力。企業(yè)之間競爭的并非僅僅是產(chǎn)品能力而是更多的在于運(yùn)營能力。而嗅覺靈敏的城市綜合體企業(yè)早已開始轉(zhuǎn)型，立足城市，不斷提升其運(yùn)營能力。

城市綜合體行業(yè)存在的問題資金風(fēng)險不容忽視城市綜合體體量普遍較大，小規(guī)模綜合體總面積大概在10-20萬平米，大規(guī)模綜合體面積在50萬平米以上，因此在前期建設(shè)過程中需要占用大量資金。從投資周期看，除了寫字樓、公寓住宅等物業(yè)可快速變現(xiàn)，購物中心和酒店通常需要長期持有，投資回報期較為漫長，從而對開發(fā)商自身的資金實(shí)力和融資能力要求較高。特別是如果經(jīng)濟(jì)處于低谷時期，處于快速擴(kuò)張時期的開發(fā)商資金鏈則更容易出現(xiàn)問題，資金風(fēng)險不容忽視。后續(xù)運(yùn)營管理能力至關(guān)重要除了前期的開發(fā)定位，后續(xù)的運(yùn)營管理能力對綜合體資產(chǎn)價值和資本價值的實(shí)現(xiàn)亦至關(guān)重要。如果沒有前期很好的定位和招商，城市綜合體的價值很難體現(xiàn)。但是即使前期招商情況很好，在后續(xù)經(jīng)營當(dāng)中如果不能不斷更新品牌、滿足人們?nèi)找嫣嵘南M(fèi)水平和消費(fèi)理念，物業(yè)和服務(wù)水平不能持續(xù)提高，綜合體的整體競爭實(shí)力就難以得到提升，后續(xù)經(jīng)營就容易陷入被動。現(xiàn)階段城市綜合體數(shù)量眾多，市場競爭激烈，使得城市綜合體領(lǐng)域經(jīng)營管理人才的競爭也異常激烈，如果沒有充足的人才儲備，投資方在城市綜合體領(lǐng)域的擴(kuò)張速度和后續(xù)運(yùn)營可能就會受到限制。業(yè)態(tài)組合策略影響經(jīng)營效益由于土地的稀缺性以及不可復(fù)制性，如何對項目業(yè)態(tài)進(jìn)行選取、組合，使其能最大限度地發(fā)揮各個業(yè)態(tài)之間的協(xié)同作用進(jìn)而實(shí)現(xiàn)價值最大化成為綜合體開發(fā)的關(guān)鍵問題。業(yè)態(tài)組合策略的是否合理，將直接影響城市綜合體的運(yùn)營效率和經(jīng)濟(jì)效益。應(yīng)避免“盲目立項、簡單復(fù)制”由于城市綜合體綜合效益巨大，而且能夠有效提升城市形象、帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，因此很多城市對綜合體都表現(xiàn)出了空前熱情。許多中小城市的綜合體項目采取照搬大城市的成功經(jīng)驗(yàn)，盲目立項，簡單復(fù)制，對當(dāng)?shù)氐氖袌鋈萘亢拖M(fèi)能力過于樂觀，最后導(dǎo)致項目銷售和出租率較低，閑置率較高。供應(yīng)鏈整合度低城市綜合體行業(yè)供應(yīng)鏈及服務(wù)流程復(fù)雜。小型企業(yè)難以為繼，初期投入過大，很難打價格戰(zhàn)。城市綜合體行業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化程度太低，導(dǎo)致生產(chǎn)周期長且成本高。基礎(chǔ)工作薄弱城市綜合體標(biāo)準(zhǔn)不完善，行業(yè)相關(guān)技術(shù)積累和基礎(chǔ)設(shè)施都比較薄弱，相關(guān)體系建設(shè)滯后，管理、規(guī)范、產(chǎn)品、監(jiān)測等能力亟待加強(qiáng)。目前而言，城市綜合體管理能力還不能適應(yīng)工作需要。供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低由于基礎(chǔ)設(shè)施匱乏、技術(shù)缺陷且積累不足、產(chǎn)業(yè)制度不規(guī)范等歷史原因，導(dǎo)致城市綜合體行業(yè)起步較晚。產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)不到位，行業(yè)供給不足，產(chǎn)業(yè)化程度較低等。這導(dǎo)致了用戶需求難以得到及時的滿足。行業(yè)亟需提高產(chǎn)品及服務(wù)質(zhì)量，優(yōu)化基礎(chǔ)資源配置，夯實(shí)產(chǎn)品技術(shù)更新迭代能力，解決用戶迫切的需要和痛點(diǎn)。

城市綜合體行業(yè)前景趨勢未來城市綜合體的發(fā)展更加注重差異化隨著城市綜合體項目的不斷增加，開發(fā)商們往往宣傳時都號稱為甲級寫字樓、國際化Shoppingmall，力求高端大氣上檔次。為了在越來越多的商業(yè)項目中凸顯優(yōu)勢和差異，開發(fā)商們須在從樓宇形象、自身配套到軟硬件設(shè)施等方面都在尋求不同的差異化體驗(yàn)。如寫字樓須注重空間設(shè)計、空中花園、綠色植被等，購物中心等商業(yè)物業(yè)從細(xì)節(jié)入手，小到轉(zhuǎn)角指示牌、洗手間設(shè)計，大到中庭設(shè)計、引進(jìn)業(yè)態(tài)等各方面，力求新意與眾不同。與軌道交通綜合一體化成開發(fā)趨勢便利的軌道交通可以擴(kuò)大綜合體的輻射范圍并帶來旺盛的人流量，與軌道、機(jī)場等交通綜合一體化開發(fā)的綜合體，在城市商圈中的地位也將提升，或處于交通樞紐，或城市商圈核心，其商業(yè)價值和社會價值更高。近些年來，隨著二三線城市地鐵、輕軌的開建，越來越多的開發(fā)商傾向于地鐵上蓋物業(yè)的開發(fā)，與輕軌、地鐵無縫對接也成為眾多商業(yè)項目招商宣傳重點(diǎn)突出的要點(diǎn)，品牌商家擇址的重要參考因素。毫無疑問，交通是商業(yè)發(fā)展的核心因素，將商業(yè)與交通融合，將是未來綜合體開發(fā)的主要趨勢。同時，部分省市已經(jīng)將交通因素納入城市綜合體的硬性指標(biāo)中。如廣東省政府2012年下發(fā)的《關(guān)于第一批珠三角城際軌道戰(zhàn)場TODZ綜合開發(fā)規(guī)劃的批復(fù)》，提出大力推行TOD開發(fā)模式，創(chuàng)新城市空間組織方式，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造一批“城市綜合體”。成都出臺的大型城市綜合體項目規(guī)劃管理補(bǔ)充規(guī)定，城市綜合體的規(guī)劃選址和規(guī)劃均要與地鐵線路的規(guī)劃建設(shè)相呼應(yīng)，應(yīng)注重與交通節(jié)點(diǎn)，尤其是與軌道交通的無縫對接。租售相結(jié)合成為城市綜合體發(fā)展的主要模式在同時涵蓋商用、住宅等功能的城市綜合體項目中，持有三一業(yè)權(quán)更有利于項目未來的可持續(xù)發(fā)展，但放大的資金需求又迫使項目在運(yùn)作中往往需要通過銷售物業(yè)來回現(xiàn)，因此租賃相結(jié)合成為綜合體發(fā)展的主要模式。一般情況下企業(yè)可以根據(jù)項目具體情況調(diào)整出售、出售和自持比例，而相比銷售，持有運(yùn)營的綜合體則對整體規(guī)劃、經(jīng)營管理能力提出了更高的要求，但持有部分的良好經(jīng)營狀況也同時令項目實(shí)現(xiàn)增值，并有利于業(yè)主通過項目進(jìn)行融資。隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)商們越來越注重物業(yè)的升值空間，因此，在條件允許情況下，物業(yè)能夠自持將不會考慮出售。比如類似購物中心、寫字樓、酒店物業(yè)，開發(fā)商多以自持為主，而一些類似金街商鋪之類的多以散售為主。住宅和公寓一般采用出售模式，用以快速回籠資金。未來更多城市綜合體開發(fā)將對接資本市場中國目前房地產(chǎn)融資渠道較為單一，銀行貸款仍然占據(jù)主導(dǎo)。隨著國內(nèi)資本市場的發(fā)展及相關(guān)制度的完善，各類融資渠道也將逐步成熟，包括房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）、海外上市，房地產(chǎn)抵押債、私募基金、股權(quán)合作券等。城市綜合體中的一些開發(fā)商自持物業(yè)，是企業(yè)的有形資產(chǎn)，很多地產(chǎn)企業(yè)為了融資需要，將商業(yè)項目注入上市公司，或者注入信托基金，以達(dá)到融資目的，如國內(nèi)有華潤信托、越秀REITS等。而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，最知名的資本運(yùn)作方式的典型企業(yè)要屬新加坡的凱德商置。凱德集團(tuán)通過基金運(yùn)作建立強(qiáng)大的資金杠桿，針對不同物業(yè)和不同發(fā)展階段建立對應(yīng)基金，實(shí)現(xiàn)快速的規(guī)模擴(kuò)張，獲取物業(yè)升值，租金收益。綜合體將更多地引進(jìn)專業(yè)服務(wù)以提升競爭力城市綜合體不是若干物業(yè)在數(shù)量和種類上的簡單幾何，而是各種服務(wù)功能的優(yōu)化組合，因此，包括咨詢、管理在內(nèi)的專業(yè)服務(wù)的介入往往能協(xié)助企業(yè)更好的協(xié)調(diào)各功能之間的關(guān)聯(lián)。由于所涉及的商業(yè)、酒店甚至劇院、博物院等對于經(jīng)營管理的專業(yè)化程度要求較高，因此越來越多的城市綜合體將引進(jìn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)以提升其競爭力，包括酒店管理公司、商業(yè)經(jīng)營管理顧問、物業(yè)與設(shè)施管理公司、項目投資服務(wù)等等。未來城市綜合體將于城市高度融合以體現(xiàn)社會價值綜合體在拿地之初，政府為了區(qū)域的整體規(guī)劃，往往在項目的高度上也會有所要求。而開發(fā)商在規(guī)劃寫字樓等物業(yè)時，也更喜歡以超高層、雙子塔或者區(qū)域第一高樓、城市第一高樓定位，甚至將高度劃為其項目的最大特色之一。用戶體驗(yàn)提升成為趨勢隨著用戶需求的不斷提升，倒逼城市綜合體行業(yè)的軟硬件環(huán)境進(jìn)一步完善，而行業(yè)軟硬件環(huán)境的完善又必然給用戶帶來更好的用戶體驗(yàn)，這種良性機(jī)制，有效提高了行業(yè)用戶粘性，必然成為外來城市綜合體行業(yè)的一大發(fā)展趨勢。延伸產(chǎn)業(yè)鏈城市綜合體行業(yè)近年來從傳統(tǒng)的模式轉(zhuǎn)換到互聯(lián)網(wǎng)融合模式。隨著行業(yè)各大平臺挖掘并下沉三四線城市，企業(yè)從供應(yīng)環(huán)節(jié)到生產(chǎn)再到售后環(huán)節(jié)，全環(huán)節(jié)整合，并以產(chǎn)業(yè)賦能為紐帶，為眾多優(yōu)質(zhì)的公司提供品牌、設(shè)計、系統(tǒng)、供應(yīng)鏈等全方位支持。行業(yè)協(xié)同整合成為趨勢城市綜合體行業(yè)在產(chǎn)品與服務(wù)的過程中，具有完善的內(nèi)容生產(chǎn)、渠道建設(shè)、商業(yè)化落地等各個層級的協(xié)作。未來進(jìn)一步的行業(yè)協(xié)同整合，有利于提高行業(yè)競爭力，并促進(jìn)行業(yè)持續(xù)良性發(fā)展。生態(tài)化建設(shè)進(jìn)一步開放1）內(nèi)生發(fā)展閉環(huán)，對外輸出價值當(dāng)城市綜合體行業(yè)的社區(qū)化運(yùn)營屬性越來越強(qiáng)，關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)開始聚集時，就需要謀求內(nèi)生發(fā)展，城市綜合體需要打造一個服務(wù)平臺，對內(nèi)是一個合作協(xié)同的生態(tài)閉環(huán)，對外有開放統(tǒng)一的接口和品牌輸出，即能引導(dǎo)資源的有效流動，又能促進(jìn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，聚集人才和知識，進(jìn)而提升供應(yīng)鏈效率。2）開放平臺，共建生態(tài)城市綜合體行業(yè)服務(wù)平臺方，不再是單向地控制和輸出，而是要借助技術(shù)手段搭建基礎(chǔ)在線平臺，通過規(guī)則引導(dǎo)企業(yè)產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)的內(nèi)容和服務(wù)，激活企業(yè)間的交流和合作，挖掘更多產(chǎn)業(yè)鏈上的需求，從而有針對性配套服務(wù)并引導(dǎo)資源有效配置。這樣的平臺才能夠進(jìn)行思考和迭代進(jìn)化。細(xì)分化產(chǎn)品將會最具優(yōu)勢隨著各行業(yè)各部門應(yīng)用的深化，用戶類別的個性化、多樣化需求日益豐富，“大而全”或“小而全”，囊括城市綜合體各管理模塊的行業(yè)管理系統(tǒng)一統(tǒng)江山的格局終將被打破，專業(yè)化細(xì)分將是城市綜合體相關(guān)項目建設(shè)的大勢所趨。在各個行業(yè)信息系統(tǒng)中將有更多的環(huán)節(jié)可以做成相對獨(dú)立的系統(tǒng)并分割市場，交通信息系統(tǒng)、政務(wù)信息系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)、社交娛樂系統(tǒng)等也在不斷發(fā)展、提升。軟件開發(fā)商將可以憑借對某一細(xì)分專業(yè)的深入研究與優(yōu)勢，在市場取勝。呈現(xiàn)集群化分布目前各地都在推城市綜合體項目建設(shè)，類型也比較多。一般當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成一定規(guī)模的會在原有基礎(chǔ)上提升智能化，如果沒有基礎(chǔ)比較好的項目基礎(chǔ)，當(dāng)?shù)鼐蜁蛟斐鲂碌某鞘芯C合體項目。隨著各地城市綜合體建設(shè)風(fēng)生水起，中國城市綜合體建設(shè)已經(jīng)在地域分布以及建設(shè)模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中國城市綜合體建設(shè)已經(jīng)初步呈現(xiàn)出集群化分布，且有由東部沿海地區(qū)向內(nèi)陸地區(qū)拓展的特征。有報告分析，從國家級城市綜合體項目建設(shè)情況來看，已經(jīng)形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局。環(huán)渤海、長三角和珠三角地區(qū)以其雄厚的工業(yè)園區(qū)作為基礎(chǔ)，成為全國城市綜合體建設(shè)的三大聚集區(qū);中部沿江地區(qū)借助沿江城市群的聯(lián)動發(fā)展勢頭，大力開展城市綜合體建設(shè);廣大西部地區(qū)依據(jù)各自建設(shè)特色，也正加緊城市綜合體建設(shè)。未來一段時間，中國中西部地區(qū)城市綜合體建設(shè)或?qū)⒂瓉砣碌慕ㄔO(shè)浪潮。從目前情況來看，各地打造的城市綜合體水平參差不齊，有好有壞。總體來說，一般東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城市綜合體相對來說會更加成熟一些。但目前中西部城市綜合體打造勢頭也十分強(qiáng)勁。行業(yè)發(fā)展需突破創(chuàng)新瓶頸城市綜合體發(fā)展的一個趨勢是智慧與生態(tài)將成為新標(biāo)準(zhǔn)和新亮點(diǎn)。這種趨勢可以從三個層面上來看，一是客戶的要求，從業(yè)人員對城市綜合體的要求越來越高，對服務(wù)要求越來越精細(xì)化；二是政府的管理目標(biāo)，原來只是為企業(yè)做好行業(yè)鋪墊就行了，現(xiàn)在不行了，除了高品質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施載體，還需要對行業(yè)規(guī)范、行業(yè)前景、行業(yè)趨勢等方面有明確的方向指導(dǎo)，管理要求在不斷提高；三是投資人的期望值，低端技術(shù)的產(chǎn)品價值現(xiàn)在很難提高，所以很多企業(yè)都在進(jìn)行騰籠換鳥，通過產(chǎn)業(yè)升級來提高品質(zhì)，來提高價值。因此城市綜合體需要不斷的提高自身的創(chuàng)新能力，突破行業(yè)瓶頸，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析城市綜合體行業(yè)政策環(huán)境分析國家從大的政策方向上對城市綜合體行業(yè)做了一些綱領(lǐng)性的指導(dǎo)，合理的解讀能夠?yàn)樾袠I(yè)做了好的發(fā)展指引。城市綜合體包括商業(yè)、辦公樓、住宅、酒店、會展等各種業(yè)態(tài)，2010年我國房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷趨緊時，住宅地產(chǎn)市場受到抑制，使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向尚未受到政策調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)，而具有替代優(yōu)勢的城市綜合體則成為房地產(chǎn)開發(fā)商們的首選目標(biāo)。城市綜合體與純粹的商業(yè)地產(chǎn)相比，可以適當(dāng)依靠其中住宅的銷售來加速資金回籠，又可以避免純粹的住宅地產(chǎn)受到國家宏觀調(diào)控的影響。2010年以來我國住宅地產(chǎn)調(diào)控政策趨緊的情況下，我國城市綜合體也進(jìn)入了開發(fā)熱潮，包括各地方政府也非常推崇城市綜合體的開發(fā)，如杭州提出建造100個城市綜合體、《云南省城市綜合體布局規(guī)劃》顯示到2017年云南將建150個城市綜合體。未來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策依然穩(wěn)中趨緊，各地方大規(guī)模城市綜合體的開發(fā)建設(shè)使得未來我國城市綜合體的供給存在過剩，泡沫風(fēng)險較大。國家層面更加重視，花費(fèi)更多的人力、物力、財力來解決該行業(yè)存在的問題。社會層面更加重視，因此有利于為政策制定做社會層面的驅(qū)動。各城市層面更加重視，各個城市競相調(diào)研并引進(jìn)新概念與制定新政策。國際上更加重視，積極開拓創(chuàng)新。城市綜合體行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析21世紀(jì)我國經(jīng)濟(jì)煥發(fā)出勃勃生機(jī)，保持著強(qiáng)勁的增長勢頭，成為世界經(jīng)濟(jì)增長最快的國家，并且我們有理由相信這種增長勢頭仍將長期保持。作為一、二、三產(chǎn)業(yè)都有關(guān)聯(lián)度的城市綜合體產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)較快發(fā)展是保證城市綜合體行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與前提，但作為典型的行業(yè)，剛性的需求原則以及明顯的弱周期性特點(diǎn)決定了城市綜合體行業(yè)對宏觀調(diào)控具有一定的防御性，因此行業(yè)受國內(nèi)經(jīng)濟(jì)波動的影響相對較小。城市綜合體行業(yè)社會環(huán)境分析隨著社會環(huán)境的持續(xù)變化，城市綜合體業(yè)將面臨更快的發(fā)展；同時，也預(yù)示著新的機(jī)遇的到來。我國擁有龐大市場的城市綜合體行業(yè)具有消費(fèi)潛力。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為迅猛，消費(fèi)者可支配的收入不斷增加，對城市綜合體產(chǎn)品的多樣化、個性化消費(fèi)趨勢日漸明顯。城市綜合體行業(yè)技術(shù)環(huán)境分析中國的科技發(fā)展戰(zhàn)略開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃與科技部隨后制訂的科技發(fā)展規(guī)劃和高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃明確提出了實(shí)現(xiàn)技術(shù)跨越式發(fā)展的總體目標(biāo)，強(qiáng)調(diào)要在“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級”和“提高科技持續(xù)創(chuàng)新能力”兩個層面進(jìn)行戰(zhàn)略部署，在進(jìn)一步發(fā)揮勞動密集型產(chǎn)業(yè)比較優(yōu)勢的同時逐步形成中國高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的群體優(yōu)勢和新的比較優(yōu)勢。完善、發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)能夠降低企業(yè)的決策成本和生產(chǎn)成本，提高企業(yè)運(yùn)作效率。良好的技術(shù)環(huán)境為城市綜合體行業(yè)發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。

城市綜合體行業(yè)競爭分析目前，我國城市綜合體領(lǐng)域主要有獨(dú)角獸為首的初創(chuàng)公司，上市公司和互聯(lián)網(wǎng)巨頭三個大陣營。三方陣營不斷加碼布局城市綜合體相關(guān)行業(yè)，推出了一系列針對不同應(yīng)用場景的城市綜合體產(chǎn)品。城市綜合體行業(yè)的良性競爭很好的促進(jìn)了行業(yè)需求、技術(shù)、產(chǎn)品與服務(wù)的發(fā)展，促進(jìn)服務(wù)水平不斷優(yōu)化，服務(wù)與技術(shù)能力不斷創(chuàng)新。為用戶提供了更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)。城市綜合體行業(yè)競爭分析對上游議價能力分析城市綜合體作為產(chǎn)業(yè)的增量市場，依附于傳統(tǒng)行業(yè)，其上下游和傳統(tǒng)行業(yè)相似。上游主要有基礎(chǔ)原料、零件設(shè)備、基礎(chǔ)服務(wù)等服務(wù)商組成。上游細(xì)分市場眾多，除了設(shè)備，上游市場產(chǎn)品和服務(wù)基本無差異性，主要競爭優(yōu)勢在于成本控制能力和成本轉(zhuǎn)嫁能力。行業(yè)現(xiàn)狀以企業(yè)間價格戰(zhàn)，小型企業(yè)低標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行為主。激烈的行業(yè)競爭使得價格接近成本，城市綜合體企業(yè)對上游端有較強(qiáng)議價能力。對下游議價能力分析城市綜合體行業(yè)下游主要有企事業(yè)單位、消費(fèi)業(yè)主等組成的甲方。下游企業(yè)占有更多社會資本，對宏觀經(jīng)濟(jì)影響力更大。企業(yè)自身體量也更大，行業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域性競爭明顯，不同區(qū)域往往有較大規(guī)模的地產(chǎn)企業(yè)。城市綜合體企業(yè)面對下游業(yè)主，議價能力往往更弱，并且面臨費(fèi)用墊付，應(yīng)收賬款損失的問題。潛在進(jìn)入者分析城市綜合體行業(yè)潛在進(jìn)入者可能是一個新辦的企業(yè)，也可能是一個采用多角化經(jīng)營戰(zhàn)略的原從事其它行業(yè)的企業(yè)，潛在進(jìn)入者會帶來新的生產(chǎn)能力，并要求取得一定的市場份額。潛在進(jìn)入者對本行業(yè)的威脅取決于本行業(yè)的進(jìn)入壁壘以及進(jìn)入新行業(yè)后原有企業(yè)反應(yīng)的強(qiáng)烈程度。城市綜合體行業(yè)潛在進(jìn)入者是影響行業(yè)競爭強(qiáng)度和盈利性的又一要素。主要表現(xiàn)為三方面直接影響：一是城市綜合體行業(yè)會因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而增加行業(yè)有效資本量；二是城市綜合體行業(yè)會因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對下游市場需求量進(jìn)行爭奪和分流；三是城市綜合體行業(yè)會因潛在進(jìn)入者的實(shí)際進(jìn)入而對上游資源進(jìn)行爭奪和分流。替代品或替代服務(wù)分析城市綜合體行業(yè)替代品或者替代服務(wù)主要考量一下三個因素：1）替代品或者替代服務(wù)在價格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服務(wù)在質(zhì)量，性能和其他一些重要的特性方面的滿意程度；3）購買者轉(zhuǎn)換成本的高低。中國城市綜合體行業(yè)品牌競爭格局分析中國城市綜合體行業(yè)競爭強(qiáng)度分析（1）中國城市綜合體行業(yè)現(xiàn)有企業(yè)競爭情況目前，城市綜合體行業(yè)中企業(yè)數(shù)量不多，且各自應(yīng)用于不同的細(xì)分領(lǐng)域，相互之間競爭壓力較小。（2）中國城市綜合體行業(yè)上游議價能力分析城市綜合體行業(yè)的主要原材料包括電子元器件、線材、電腦配件、城市綜合體材料等，該類產(chǎn)品多為通用、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品