博傲地產《丘北東門廣場》

總體操作方案

博傲地產《丘北東門廣場》

總體操作方案

1目錄項目戰略思考總體營銷推廣建議競爭對手及SWOT分析商業定位規劃商業資源展示商鋪銷售建議目錄項目戰略思考總體營銷推廣建議競爭對手及SWOT分析商業2項目的戰略思考項目的戰略思考3城市戰略層面引領丘北的消費潮流打開丘北商業升級的新篇章成為丘北的商業展示窗口成為丘北品質生活的典范城市戰略層面引領丘北的消費潮流4項目戰略層面成為丘北老城區品質生活的樣板區展現出丘北老城區未來發展的美好前景項目戰略層面成為丘北老城區品質生活的樣板區5突破老城區房產價值的束縛突破丘北人對于生活品質和投資價值的傳統觀念三大突破市場的突破價值的突破觀念的突破突破丘北商業發展的格局突破老城區房產價值的束縛突破丘北人對于生活品質和投資價值的傳6商業定位規劃商業定位規劃7產品定位主題型ShoppingMallShoppingMall是一個開放式的購物中心，業態有品牌服飾、特色百貨、特色餐飲、會館、娛樂休閑、SPA健身、親子樂園、品牌體驗館等。特點是“吃喝玩樂一條龍服務”、“柴米油鹽一站式購齊”。產品定位主題型ShoppingMallShoppingM8客戶群定位大眾消費型丘北縣城總人口約4萬人，項目商業面積約合人均1㎡，只有抓住最多的消費者，才能達成最終的商業目的。所以，客戶群定位為大眾消費型，所有人都能夠在這里消費，所有人都可以在這里消費。客戶群定位大眾消費型丘北縣城總人口約4萬人，項9規劃一層：品牌服飾中心負一層：綠色農產品交易中心二層：百貨精品中心三層：餐飲娛樂中心規劃一層：品牌服飾中心負一層：綠色農產品交易中心二層：百10負一層：綠色農產品交易中心負一層：綠色農產品交易中心11一層：品牌服飾中心一層：品牌服飾中心12二層：百貨精品中心二層：百貨精品中心13三層：餐飲娛樂中心三層：餐飲娛樂中心14競爭對手及SWOT分析競爭對手及SWOT分析15競爭對手概況

丘城金界：項目位于財神廟旁，交通便利，商圈有一定規模，項目有臨街商鋪和高層住宅，住宅均價1600元/平方米，最高售價1900元/平方米。商鋪均價10000元/平方米。商業總面積6萬平米。競爭對手概況丘城金界：項目位于財神廟旁，交通便利，商圈有一16財富廣場：項目為純商業，位于縣城核心商圈。地塊方正，體量為7萬平米，價格定位一層均價為12000元/平方米，二層6000元/平方米。從地理位置來看優于本項目，與本項目距離不到1000米。

競爭對手概況

財富廣場：項目為純商業，位于縣城核心商圈。地塊方正，體量為717金色荷塘：項目位于市區核心區域，商業部分一樓均價10000元/平方米，住宅部分1800元/平方米，商業總面積4萬平米。

競爭對手概況

金色荷塘：項目位于市區核心區域，商業部分一樓均價10000元18項目SWOT分析

Strengths優勢：項目旁邊為縣城客運站，接觸旅游客戶資源有優勢。項目背靠山體，自然景觀卓越，項目規劃設計大大改變了原有的低端農貿集市的面貌，純商業，大體量，設計美觀，有望成為縣城新的核心商圈。

Weaknesses劣勢：項目定位較高，對中高檔消費的依賴度較大，項目地段一直為本地低端市場，要改變原有商業習慣需要一定時間。項目附近有多條道路通達，但普遍路況較差，路面較窄，形成交通瓶頸，不利于車流量進入商業中心。項目SWOT分析Strengths優勢：項目旁邊為縣城客運19項目SWOT分析

Opportunities機會：項目附近有大量在售商業或含商業綜合體存在，目前房價上漲趨勢明顯，便于項目炒高均價。丘北縣政府把丘北建設成為山水旅游名縣的發展規劃，對于項目而言，將帶來大量商業機會。Threats風險：目前縣城新老城區內有大量商業項目上市（預計超過20萬㎡），就丘北目前的市場消化能力而言會非常飽和，搶占市場成為了項目的成功關鍵，特別是在多數條件并不占優的情況下，營銷及速度可能成為項目成敗的重要因素。項目SWOT分析Opportunities機會：項目附近有20商鋪銷售建議商鋪銷售建議21方案一：直接銷售銷售時間：

15個月，即2011年8月----2012年11月銷售價格：負一樓0.3萬/㎡，一樓0.9萬/㎡，二樓0.4萬/㎡，三樓0.3萬/㎡銷售回款：約1.33億方案一：直接銷售銷售時間：22方案二：先招商，后銷售銷售時間：

11個月，即2011年8月----2012年6月銷售價格：負一樓0.4萬/㎡，一樓1.3萬/㎡，二樓0.6萬/㎡，三樓0.4萬/㎡銷售回款：約1.9億增加銷售回款5700萬元減少銷售時間4個月方案二：先招商，后銷售銷售時間：增加銷售回款5700萬元減23商業運作建議商業運作建議24商業地產的經營模式主要有只售不租、只租不售和租售并舉三種。只租不售或租售并舉，都是招商先行，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導致招商失敗，商業不興，物業貶值，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。所以商業地產的操作模式，都應該以“招商”作為商業地產的核心。只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“進可攻，退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有，后尋機再售，或尋求上市、抵押、或信托。

商業地產的經營模式主要有只售不租、只租不售和租25總體營銷推廣建議總體營銷推廣建議26營銷推廣策略商業炒作是提升項目總體價值的引擎，是銷售造勢的助推器。因此，我們要先炒作商業，依托強大商業效應帶動商鋪的熱銷勢頭。同時可提升商鋪的銷售價格。營銷推廣策略商業炒作是提升項目總體價值的引擎，是銷售造勢27招商費用：120萬營銷推廣費用：50萬廣告宣傳費用：120萬營銷推廣費用計劃總費用290萬，占總銷售額1.9億的1.5%，增加銷售5700萬。招商費用：120萬營銷推廣費用計劃總費用290萬，28營銷推廣主線商業炒作商業推售6月7月8月9月主力店招商主力店招商商業蓄水大量招商旗艦店招商商業蓄水營銷推廣主線商業炒作商業推售6月7月8月9月主力店招商主力店29商業資源展示商業資源展示30合作商家展示合作商家展示31謝謝！博傲地產謝謝！博傲地產32博傲地產《丘北東門廣場》

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33目錄項目戰略思考總體營銷推廣建議競爭對手及SWOT分析商業定位規劃商業資源展示商鋪銷售建議目錄項目戰略思考總體營銷推廣建議競爭對手及SWOT分析商業34項目的戰略思考項目的戰略思考35城市戰略層面引領丘北的消費潮流打開丘北商業升級的新篇章成為丘北的商業展示窗口成為丘北品質生活的典范城市戰略層面引領丘北的消費潮流36項目戰略層面成為丘北老城區品質生活的樣板區展現出丘北老城區未來發展的美好前景項目戰略層面成為丘北老城區品質生活的樣板區37突破老城區房產價值的束縛突破丘北人對于生活品質和投資價值的傳統觀念三大突破市場的突破價值的突破觀念的突破突破丘北商業發展的格局突破老城區房產價值的束縛突破丘北人對于生活品質和投資價值的傳38商業定位規劃商業定位規劃39產品定位主題型ShoppingMallShoppingMall是一個開放式的購物中心，業態有品牌服飾、特色百貨、特色餐飲、會館、娛樂休閑、SPA健身、親子樂園、品牌體驗館等。特點是“吃喝玩樂一條龍服務”、“柴米油鹽一站式購齊”。產品定位主題型ShoppingMallShoppingM40客戶群定位大眾消費型丘北縣城總人口約4萬人，項目商業面積約合人均1㎡，只有抓住最多的消費者，才能達成最終的商業目的。所以，客戶群定位為大眾消費型，所有人都能夠在這里消費，所有人都可以在這里消費。客戶群定位大眾消費型丘北縣城總人口約4萬人，項41規劃一層：品牌服飾中心負一層：綠色農產品交易中心二層：百貨精品中心三層：餐飲娛樂中心規劃一層：品牌服飾中心負一層：綠色農產品交易中心二層：百42負一層：綠色農產品交易中心負一層：綠色農產品交易中心43一層：品牌服飾中心一層：品牌服飾中心44二層：百貨精品中心二層：百貨精品中心45三層：餐飲娛樂中心三層：餐飲娛樂中心46競爭對手及SWOT分析競爭對手及SWOT分析47競爭對手概況

丘城金界：項目位于財神廟旁，交通便利，商圈有一定規模，項目有臨街商鋪和高層住宅，住宅均價1600元/平方米，最高售價1900元/平方米。商鋪均價10000元/平方米。商業總面積6萬平米。競爭對手概況丘城金界：項目位于財神廟旁，交通便利，商圈有一48財富廣場：項目為純商業，位于縣城核心商圈。地塊方正，體量為7萬平米，價格定位一層均價為12000元/平方米，二層6000元/平方米。從地理位置來看優于本項目，與本項目距離不到1000米。

競爭對手概況

財富廣場：項目為純商業，位于縣城核心商圈。地塊方正，體量為749金色荷塘：項目位于市區核心區域，商業部分一樓均價10000元/平方米，住宅部分1800元/平方米，商業總面積4萬平米。

競爭對手概況

金色荷塘：項目位于市區核心區域，商業部分一樓均價10000元50項目SWOT分析

Strengths優勢：項目旁邊為縣城客運站，接觸旅游客戶資源有優勢。項目背靠山體，自然景觀卓越，項目規劃設計大大改變了原有的低端農貿集市的面貌，純商業，大體量，設計美觀，有望成為縣城新的核心商圈。

Weaknesses劣勢：項目定位較高，對中高檔消費的依賴度較大，項目地段一直為本地低端市場，要改變原有商業習慣需要一定時間。項目附近有多條道路通達，但普遍路況較差，路面較窄，形成交通瓶頸，不利于車流量進入商業中心。項目SWOT分析Strengths優勢：項目旁邊為縣城客運51項目SWOT分析

Opportunities機會：項目附近有大量在售商業或含商業綜合體存在，目前房價上漲趨勢明顯，便于項目炒高均價。丘北縣政府把丘北建設成為山水旅游名縣的發展規劃，對于項目而言，將帶來大量商業機會。Threats風險：目前縣城新老城區內有大量商業項目上市（預計超過20萬㎡），就丘北目前的市場消化能力而言會非常飽和，搶占市場成為了項目的成功關鍵，特別是在多數條件并不占優的情況下，營銷及速度可能成為項目成敗的重要因素。項目SWOT分析Opportunities機會：項目附近有52商鋪銷售建議商鋪銷售建議53方案一：直接銷售銷售時間：

15個月，即2011年8月----2012年11月銷售價格：負一樓0.3萬/㎡，一樓0.9萬/㎡，二樓0.4萬/㎡，三樓0.3萬/㎡銷售回款：約1.33億方案一：直接銷售銷售時間：54方案二：先招商，后銷售銷售時間：

11個月，即2011年8月----2012年6月銷售價格：負一樓0.4萬/㎡，一樓1.3萬/㎡，二樓0.6萬/㎡，三樓0.4萬/㎡銷售回款：約1.9億增加銷售回款5700萬元減少銷售時間4個月方案二：先招商，后銷售銷售時間：增加銷售回款5700萬元減55商業運作建議商業運作建議56商業地產的經營模式主要有只售不租、只租不售和租售并舉三種。只租不售或租售并舉，都是招商先行，這種情況下商業物業一般會升值；另外一種情況：只售不租或先售后招商，往往導致招商失敗，商業不興，物業貶值，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。所以商業地產的操作模式，都應該以“招商”作為商業地產的核心。只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“進可攻，退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有，后尋機再售，或尋求上市、抵押、或信托。

商業地產的經營模式主要有只售不租、只租不售和租57總體營銷推廣建議總體營銷推廣建議58營銷推廣策略商業炒作是提升項目總體價值的引擎，是銷售造勢的助推器。因此，我們要先炒作商業，依托強大商業效應帶動商鋪的熱銷勢頭。同時可提升商鋪的銷售價格。營銷推廣策略商業炒作是提升項目