房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（一）調(diào)查和專家打分法最常用、最簡單、易于應(yīng)用的分析方法。首先，辨識出某一特定工程項目可能遇到的所有風(fēng)險，列出風(fēng)險調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風(fēng)險因素的重要性進(jìn)行評價，綜合成整個項目風(fēng)險。具體步驟如下：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（一）調(diào)查和專家打分法第一步，確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目風(fēng)險的影響程度。第二步，確定每個風(fēng)險因素的等級值，按可能性很大、較大、一般、不大、較小這五個等級，分別以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。第三步，將每個風(fēng)險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，求出該風(fēng)險因素的得分。再求出此工程項目風(fēng)險因素的總分，總分越高說明風(fēng)險越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法第一步，確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目風(fēng)險的影響程度風(fēng)險分析表可能發(fā)生的風(fēng)險因素權(quán)數(shù)（W）風(fēng)險因素發(fā)生的可能性（C）風(fēng)險度W*C很大1.0比較大0.8中等0.6不大0.4較小0.2政局不穩(wěn)0.05

√

0.03物價上漲0.15

√

0.12業(yè)主支付能力0.1

√

0.06技術(shù)難度0.2

√0.04工期緊迫0.15

√

0.09材料供應(yīng)0.15

√

0.12匯率浮動0.1

√

0.06無后續(xù)項目0.1

√

0.04∑1∑W*C=0.56房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法風(fēng)險分析表可能發(fā)生的風(fēng)險因素權(quán)數(shù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性（C）風(fēng)評價基準(zhǔn)風(fēng)險度范圍風(fēng)險定性決策0-0.4低風(fēng)險正常投標(biāo)0.4-0.6中等風(fēng)險可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本0.6-0.8高風(fēng)險進(jìn)一步風(fēng)險分析0.8-1.0非常高風(fēng)險不投標(biāo)此項目的整體風(fēng)險度為0.56，則定性為中等風(fēng)險，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法評價基準(zhǔn)風(fēng)險度范圍風(fēng)險定性決策0-0.4低風(fēng)險正常投標(biāo)0.4根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等，對專家評分的權(quán)威性確定一個權(quán)重值，取值建議在0.5-1.0之間，1.0代表專家的最高水平，其他專家的取值相應(yīng)減少。最后的風(fēng)險度計算為：每位專家打出的風(fēng)險總分乘以專家權(quán)威性的權(quán)重值，所得之積合計后再除以全部專家權(quán)重值的和。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等，對專家評分的權(quán)威專家風(fēng)險打分專家的權(quán)威性權(quán)重乘積專家A0.561.00.56專家B0.620.70.434專家C0.480.80.384∑2.51.378最終的風(fēng)險度=1.378/2.5=0.5512則定性為中等風(fēng)險，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法專家風(fēng)險打分專家的權(quán)威性權(quán)重乘積專家A0.561.00.56優(yōu)點：簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客觀資料的工程項目前期決策階段的風(fēng)險分析。缺點：只能利用專家的主觀數(shù)據(jù)進(jìn)行估計，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法優(yōu)點：簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客觀資料的工程項目前（二）決策樹決策樹常常用于不同風(fēng)險方案的選擇。決策樹又稱決策圖，是以方框和圓圈及節(jié)點，并由直線連接而形成的一種像樹枝形狀的結(jié)構(gòu)圖。即，將備選方案、可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)、結(jié)果、各種益損值和概率值等分別用一些特殊的頂點與邊以及權(quán)值來表示，并按其因果關(guān)系排列而成的樹形圖。如下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（二）決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)：（1）決策點：它是以方框表示的節(jié)點。一般決策點位于決策樹的最左端，即決策樹的起點位置。（2）方案枝：它是由決策點起自左而右畫出的若干條直線，每條直線表示一個備選方案。方案枝表示解決問題的途徑，通常是兩枝或兩枝以上。（3）狀態(tài)節(jié)點：在每個方案枝的末端畫上一個“○”并注上代號叫做狀態(tài)節(jié)點。狀態(tài)節(jié)點是決策分枝的終點，也是表示一個備選方案可能遇到的自然狀態(tài)的起點。其上方的數(shù)字表示該方案的期望損益值。（4）概率枝：從狀態(tài)節(jié)點引出的若干條直線叫概率枝，每條直線代表一種自然狀態(tài)及其可能出現(xiàn)的概率（每條分枝上面注明自然狀態(tài)及其概率）。（5）結(jié)果點：它是畫在概率枝的末端的一個三角節(jié)點（△）。在結(jié)果點處列出不同的方案在不同的自然狀態(tài)及其概率條件下的收益值或損失值。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹形圖可分為單階段決策樹和多階段決策樹。單階段決策樹是指決策問題只需進(jìn)行一次決策活動，便可以選出理想的方案。單階段決策樹一般只有一個決策節(jié)點。多階段決策是指在一個決策問題中包含著兩個或兩個以上層次的決策，即在一個決策問題的決策方案中又包含著另一個或幾個決策問題。只有當(dāng)?shù)鸵粚哟蔚臎Q策方案確定之后，高一層次的決策方案才能確定。因此，處理多階決策問題必須通過依次的計算、分析和比較，直到整個問題的決策方案確定為止。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹形圖可分為單階段決策樹和多階段決策樹。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)例如某種產(chǎn)品市場預(yù)測，在10年中銷路好的概率為0.7,銷路不好的概率為0.3。相關(guān)工廠的建設(shè)有兩個方案：（1）新建大廠需投入5000萬元，如果銷路好每年可獲得利潤1500萬元；銷路不好，每年虧損20萬元。（2）新建小廠需投入2000萬元，如果銷路好每年可獲得600萬元的利潤；銷路不好，每年可獲得200萬元的利潤。則可作決策樹見下圖。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例如某種產(chǎn)品市場預(yù)測，在10年中銷路好的概率為0.7,銷路不對A方案的收益期望為：

EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700萬元對B方案的收益期望為：

EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800萬元由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法對A方案的收益期望為：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務(wù)，但是為了得到合同必須參加投標(biāo)。已知投標(biāo)的準(zhǔn)備費用為40000元，中標(biāo)的可能性是40％。如果不中標(biāo)，準(zhǔn)備費用得不到補(bǔ)償。如果中標(biāo)，可采用兩種方法進(jìn)行研制開發(fā)：方法1成功的可能性為80％，費用為260000元；方法2成功的可能性為50％，費用為160000元。如果研制開發(fā)成功，該開發(fā)公司可得到600000元，如果合同中標(biāo)但未研制成功，則開發(fā)公司需賠償100000元。問題是要決策：(1)是否參加投標(biāo)?(2)若中標(biāo)了，采用哪種方法研制開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務(wù)，但是為了得到（1）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（1）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（2）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值D點的期望值：600000×0.8+(-100000)×0.2=460000E點的期望值：600000×0.5+(-100000)×0.5=250000方法1的期望利潤為460000260000=200000方法2的期望利潤為2500001601100=90000在C點的最優(yōu)決策是選擇方法1利潤值200000房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（2）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值D點的期望值：60000（3）再計算第一階段各狀態(tài)頂點的期望值：B點的期望值：200000×0.4+0×0.6=80000。由于投標(biāo)的期望利潤為80000-40000=40000，比不投標(biāo)(利潤為0)要好，所以在A點的最優(yōu)決策是選擇投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（3）再計算第一階段各狀態(tài)頂點的期望值：B點的期望值：200（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析（損益平衡分析、量本利分析）定義：指根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（或銷售量）、可變成本、固體成本、產(chǎn)品價格和銷售稅金等數(shù)據(jù)，確定項目的盈虧平衡點BEP。目的：計算工程項目的盈虧平衡點，從而確定項目的最小規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（三）盈虧平衡分析房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法盈虧平衡點BEP定義：當(dāng)項目的成本和收益達(dá)到平衡時所必需的最低生產(chǎn)水平或銷售水平。銷售收入=生產(chǎn)成本盈虧平衡點作用：該點越低，說明項目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險能力。盈虧平衡點的表達(dá)形式：產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量、生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法盈虧平衡點BEP定義：當(dāng)項目的成本和收益達(dá)到平衡時所必需的最根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧平衡分析線形盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析圖表法解析法圖表法解析法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈線性盈虧平衡分析基本假設(shè)：（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；（3）單位產(chǎn)品的可變成本不變；（4）生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計算。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法線性盈虧平衡分析基本假設(shè)：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法產(chǎn)品單價P銷售收入TR產(chǎn)品的銷售量即產(chǎn)量Q

第一個公式：

TR=PQ注：考慮稅金TR=(P-r)Qr--單位產(chǎn)品價格中包含的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法產(chǎn)品單價總成本=固定成本（fixedcost）+可變成本（variablecost）固定成本是不隨產(chǎn)量變化而變化的成本，包括廠房、設(shè)備的折舊費、利息、地租、廣告費等。這些費用即使在停產(chǎn)的情況下也必須支付?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變化而變化的成本，如原材料、燃料和動力支出。當(dāng)產(chǎn)量為零時，可變成本也為零，產(chǎn)量增多，可變成本隨之增多。第二個公式：TC=Cf+Cv’QTC——總成本；Cf——總固定成本；Cv’——單位產(chǎn)品可變成本；Q——產(chǎn)品產(chǎn)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法總成本=固定成本（fixedcost）+可變成本（var銷售收入=生產(chǎn)成本TR=TC如果項目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項目虧損；如果在Q*的產(chǎn)量下生產(chǎn)，項目盈利。如果考慮稅金？房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法銷售收入=生產(chǎn)成本如果項目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項目虧如果項目的設(shè)計生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點也可以用盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率表示，即：E*——盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法如果項目的設(shè)計生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點也可以用盈虧平衡生銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變成本盈利區(qū)虧損區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變1例:某工程項目設(shè)計生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位產(chǎn)品售價為2560元。生產(chǎn)總成本為9800萬元，其中固定成本為4500萬元，總可變成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，求盈虧平衡點的產(chǎn)量和盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法1例:某工程項目設(shè)計生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位解：（1）計算單位產(chǎn)品的可變成本。TC=Cf+Cv’Q0（2）計算盈虧平衡點的產(chǎn)量：（3）計算盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率為：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法解：（1）計算單位產(chǎn)品的可變成本。（2）計算盈虧平衡點的產(chǎn)量例：一生產(chǎn)項目有兩個方案可供選擇。兩個方案的年設(shè)計生產(chǎn)能力、產(chǎn)品單價、變動成本、稅率和年固定成本分別為:

方案1：Q0=90000件，P=45元，Cv’=18元，r=9元，Cf=810000元方案2：Q0=85000件，P=45元，Cv’=16元，r=9元，Cf=960000元試比較這兩個方案的年最大利潤、盈虧產(chǎn)量和生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例：一生產(chǎn)項目有兩個方案可供選擇。兩個方案的年設(shè)計生產(chǎn)能力、解：方案1年最大利潤：P=(P-Cv’-r)Q0-Cf=(45-18-9)*90000-810000=810000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv’-r)=810000/(45-18-9)=45000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=45000/90000=0.5房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法解：方案1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法方案2年最大利潤：PP=(P-Cv’-r)Q0-Cf=(45-16-9)*85000-960000=740000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv’-r)=960000/(45-16-9)=48000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=48000/85000=0.565結(jié)論：無論是盈利額還是盈虧產(chǎn)量以及生產(chǎn)能力利用率，方案2的風(fēng)險承受能力都不如方案1。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法方案2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（四）敏感性分析敏感性分析法用于研究在工程項目周期內(nèi)，當(dāng)工程項目變數(shù)（例如產(chǎn)量、投資、產(chǎn)品價格、變動成本等）以及工程項目的各種前提與假設(shè)發(fā)生變動時，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（例如項目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）的變動程度，從而估算各風(fēng)險對工程項目的影響程度。該方法在項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（四）敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法敏感性分析的步驟：1．選擇評價指標(biāo)作為敏感性分析的對象2．選擇敏感性分析的風(fēng)險因素3．確定系統(tǒng)目標(biāo)對各種敏感性因素的敏感程度4．經(jīng)分析比較找出最敏感因素，并對風(fēng)險情況做出判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法敏感性分析的步驟：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例題：【例】G公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假定投資額、年收入、折現(xiàn)率為主要的敏感性因素。試對該投資項目凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析。

敏感性分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目投資額壽命期年收入年費用殘值折現(xiàn)率數(shù)據(jù)100000元5年60000元20000元10000元10%房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例題：【例】G公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假解：（1）敏感性因素與分析指標(biāo)已經(jīng)給定，我們選取±5%，±10%作為不確定因素的變化程度。（2）計算敏感性指標(biāo)。首先計算決策基本方案的NPV；然后計算不同變化率下的NPV。NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=57840.68房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法解：（1）敏感性因素與分析指標(biāo)已經(jīng)給定，我們選取±5%，±1不確定因素變化后的取值項目投資額年收入折現(xiàn)率-10%90000540009%-5%95000570009.5%01000006000010%5%1050006300010.5%10%1100006600011%不確定因素變化后的取值不確定因素變化后的取值項目投資額年收入折現(xiàn)率-10%900不確定因素變化后NPV的值NPV變化率-10%-5%0+5%+10%投資額67840.6862840.6857840.6852840.6847840.68年收入35095.9646468.3257840.6869213.0480585.40折現(xiàn)率62085.3659940.6357840.6855784.3353770.39不確定因素變化后NPV的值房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法不確定因素變化后NPV的值NPV變化率-10%-5%0+5%當(dāng)投資額的變化率為-10%時==17.3%==-1.73

其余情況計算方法類似。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法當(dāng)投資額的變化率為-10%時==17.3%==-1.(3)計算臨界值投資臨界值:設(shè)投資額的臨界值為I，則NPV=-I+(60000-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=0得：I=157840。收入臨界值:設(shè)年收入的臨界值為R，則NPV=-100000+(R-20000)×(P/A，10%，5)+10000×（P/F，10%，5）=0得：R=44741.773。折現(xiàn)率臨界值:設(shè)折現(xiàn)率的臨界值為i，則NPV=-100000+(60000-20000)×(P/A，i，5)+10000×（P/F，i，5）=0得：i=30.058%實際上，i的臨界值就是該項目的內(nèi)部收益率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法(3)計算臨界值房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（4）繪制敏感性分析表序號不確定性因素變化率凈現(xiàn)值敏感系數(shù)臨界值臨界百分率基本方案57840.681投資額-10%67840.68-1.72915784057.84%-5%62840.68-1.729+5%52840.68-1.729+10%47840.68-1.7292年收入-10%35095.963.93244741.773-25.43%-5%46468.323.932+5%69213.043.932+10%80585.403.9323折現(xiàn)率-10%62085.36-0.73430.058%300.58%-5%59940.63-0.726+5%55784.33-0.711+10%53770.39-0.704（4）繪制敏感性分析表房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（4）繪制敏感性分析表序號不確定性因素變化率凈現(xiàn)值敏感系數(shù)臨（5）繪制敏感性分析圖。在敏感性分析圖中，與橫坐標(biāo)相交角度最大的曲線對應(yīng)的因素就是最敏感的因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（5）繪制敏感性分析圖。在敏感性分析圖中，與橫坐標(biāo)相交角度最（6）分析評價。從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，凈現(xiàn)值指標(biāo)對年收入的變化最敏感。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（6）分析評價。從敏感性分析表和敏感性分析圖可以看出，凈現(xiàn)值THANKYOUTHANKYOU房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（一）調(diào)查和專家打分法最常用、最簡單、易于應(yīng)用的分析方法。首先，辨識出某一特定工程項目可能遇到的所有風(fēng)險，列出風(fēng)險調(diào)查表；其次，利用專家經(jīng)驗，對可能的風(fēng)險因素的重要性進(jìn)行評價，綜合成整個項目風(fēng)險。具體步驟如下：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（一）調(diào)查和專家打分法第一步，確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目風(fēng)險的影響程度。第二步，確定每個風(fēng)險因素的等級值，按可能性很大、較大、一般、不大、較小這五個等級，分別以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。第三步，將每個風(fēng)險因素的權(quán)數(shù)與等級值相乘，求出該風(fēng)險因素的得分。再求出此工程項目風(fēng)險因素的總分，總分越高說明風(fēng)險越大。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法第一步，確定每個風(fēng)險因素的權(quán)重，以表征其對項目風(fēng)險的影響程度風(fēng)險分析表可能發(fā)生的風(fēng)險因素權(quán)數(shù)（W）風(fēng)險因素發(fā)生的可能性（C）風(fēng)險度W*C很大1.0比較大0.8中等0.6不大0.4較小0.2政局不穩(wěn)0.05

√

0.03物價上漲0.15

√

0.12業(yè)主支付能力0.1

√

0.06技術(shù)難度0.2

√0.04工期緊迫0.15

√

0.09材料供應(yīng)0.15

√

0.12匯率浮動0.1

√

0.06無后續(xù)項目0.1

√

0.04∑1∑W*C=0.56房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法風(fēng)險分析表可能發(fā)生的風(fēng)險因素權(quán)數(shù)風(fēng)險因素發(fā)生的可能性（C）風(fēng)評價基準(zhǔn)風(fēng)險度范圍風(fēng)險定性決策0-0.4低風(fēng)險正常投標(biāo)0.4-0.6中等風(fēng)險可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本0.6-0.8高風(fēng)險進(jìn)一步風(fēng)險分析0.8-1.0非常高風(fēng)險不投標(biāo)此項目的整體風(fēng)險度為0.56，則定性為中等風(fēng)險，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法評價基準(zhǔn)風(fēng)險度范圍風(fēng)險定性決策0-0.4低風(fēng)險正常投標(biāo)0.4根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等，對專家評分的權(quán)威性確定一個權(quán)重值，取值建議在0.5-1.0之間，1.0代表專家的最高水平，其他專家的取值相應(yīng)減少。最后的風(fēng)險度計算為：每位專家打出的風(fēng)險總分乘以專家權(quán)威性的權(quán)重值，所得之積合計后再除以全部專家權(quán)重值的和。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法根據(jù)專家的經(jīng)驗、對該項目的了解程度、專長等，對專家評分的權(quán)威專家風(fēng)險打分專家的權(quán)威性權(quán)重乘積專家A0.561.00.56專家B0.620.70.434專家C0.480.80.384∑2.51.378最終的風(fēng)險度=1.378/2.5=0.5512則定性為中等風(fēng)險，可以投標(biāo)，要考慮風(fēng)險成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法專家風(fēng)險打分專家的權(quán)威性權(quán)重乘積專家A0.561.00.56優(yōu)點：簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客觀資料的工程項目前期決策階段的風(fēng)險分析。缺點：只能利用專家的主觀數(shù)據(jù)進(jìn)行估計，得出的結(jié)論也只是一種大致的程度值。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法優(yōu)點：簡單易懂，容易操作，適用于缺乏具體客觀資料的工程項目前（二）決策樹決策樹常常用于不同風(fēng)險方案的選擇。決策樹又稱決策圖，是以方框和圓圈及節(jié)點，并由直線連接而形成的一種像樹枝形狀的結(jié)構(gòu)圖。即，將備選方案、可能出現(xiàn)的自然狀態(tài)、結(jié)果、各種益損值和概率值等分別用一些特殊的頂點與邊以及權(quán)值來表示，并按其因果關(guān)系排列而成的樹形圖。如下圖所示：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（二）決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)：（1）決策點：它是以方框表示的節(jié)點。一般決策點位于決策樹的最左端，即決策樹的起點位置。（2）方案枝：它是由決策點起自左而右畫出的若干條直線，每條直線表示一個備選方案。方案枝表示解決問題的途徑，通常是兩枝或兩枝以上。（3）狀態(tài)節(jié)點：在每個方案枝的末端畫上一個“○”并注上代號叫做狀態(tài)節(jié)點。狀態(tài)節(jié)點是決策分枝的終點，也是表示一個備選方案可能遇到的自然狀態(tài)的起點。其上方的數(shù)字表示該方案的期望損益值。（4）概率枝：從狀態(tài)節(jié)點引出的若干條直線叫概率枝，每條直線代表一種自然狀態(tài)及其可能出現(xiàn)的概率（每條分枝上面注明自然狀態(tài)及其概率）。（5）結(jié)果點：它是畫在概率枝的末端的一個三角節(jié)點（△）。在結(jié)果點處列出不同的方案在不同的自然狀態(tài)及其概率條件下的收益值或損失值。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹所用圖解符號及結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹形圖可分為單階段決策樹和多階段決策樹。單階段決策樹是指決策問題只需進(jìn)行一次決策活動，便可以選出理想的方案。單階段決策樹一般只有一個決策節(jié)點。多階段決策是指在一個決策問題中包含著兩個或兩個以上層次的決策，即在一個決策問題的決策方案中又包含著另一個或幾個決策問題。只有當(dāng)?shù)鸵粚哟蔚臎Q策方案確定之后，高一層次的決策方案才能確定。因此，處理多階決策問題必須通過依次的計算、分析和比較，直到整個問題的決策方案確定為止。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法決策樹形圖可分為單階段決策樹和多階段決策樹。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)例如某種產(chǎn)品市場預(yù)測，在10年中銷路好的概率為0.7,銷路不好的概率為0.3。相關(guān)工廠的建設(shè)有兩個方案：（1）新建大廠需投入5000萬元，如果銷路好每年可獲得利潤1500萬元；銷路不好，每年虧損20萬元。（2）新建小廠需投入2000萬元，如果銷路好每年可獲得600萬元的利潤；銷路不好，每年可獲得200萬元的利潤。則可作決策樹見下圖。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例如某種產(chǎn)品市場預(yù)測，在10年中銷路好的概率為0.7,銷路不對A方案的收益期望為：

EA=1600*10*0.7+(-500)*10*0.3-5000=4700萬元對B方案的收益期望為：

EB=600*10*0.7+200*10*0.3-2000=2800萬元由于A方案的收益期望比B高，所以A方案是有利的。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法對A方案的收益期望為：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務(wù)，但是為了得到合同必須參加投標(biāo)。已知投標(biāo)的準(zhǔn)備費用為40000元，中標(biāo)的可能性是40％。如果不中標(biāo)，準(zhǔn)備費用得不到補(bǔ)償。如果中標(biāo)，可采用兩種方法進(jìn)行研制開發(fā)：方法1成功的可能性為80％，費用為260000元；方法2成功的可能性為50％，費用為160000元。如果研制開發(fā)成功，該開發(fā)公司可得到600000元，如果合同中標(biāo)但未研制成功，則開發(fā)公司需賠償100000元。問題是要決策：(1)是否參加投標(biāo)?(2)若中標(biāo)了，采用哪種方法研制開發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法某開發(fā)公司擬為一企業(yè)承包新產(chǎn)品的研制與開發(fā)任務(wù)，但是為了得到（1）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（1）畫決策樹房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（2）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值D點的期望值：600000×0.8+(-100000)×0.2=460000E點的期望值：600000×0.5+(-100000)×0.5=250000方法1的期望利潤為460000260000=200000方法2的期望利潤為2500001601100=90000在C點的最優(yōu)決策是選擇方法1利潤值200000房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（2）計算第二階段各狀態(tài)頂點的期望值D點的期望值：60000（3）再計算第一階段各狀態(tài)頂點的期望值：B點的期望值：200000×0.4+0×0.6=80000。由于投標(biāo)的期望利潤為80000-40000=40000，比不投標(biāo)(利潤為0)要好，所以在A點的最優(yōu)決策是選擇投標(biāo)。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（3）再計算第一階段各狀態(tài)頂點的期望值：B點的期望值：200（三）盈虧平衡分析盈虧平衡分析（損益平衡分析、量本利分析）定義：指根據(jù)項目正常生產(chǎn)年份的產(chǎn)品產(chǎn)量（或銷售量）、可變成本、固體成本、產(chǎn)品價格和銷售稅金等數(shù)據(jù)，確定項目的盈虧平衡點BEP。目的：計算工程項目的盈虧平衡點，從而確定項目的最小規(guī)模和經(jīng)濟(jì)規(guī)模。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（三）盈虧平衡分析房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法盈虧平衡點BEP定義：當(dāng)項目的成本和收益達(dá)到平衡時所必需的最低生產(chǎn)水平或銷售水平。銷售收入=生產(chǎn)成本盈虧平衡點作用：該點越低，說明項目盈利的可能性越大，虧損的可能性越小，因而項目有較大的抗經(jīng)營風(fēng)險能力。盈虧平衡點的表達(dá)形式：產(chǎn)量、單位產(chǎn)品售價、單位產(chǎn)品可變成本以及年固定成本總量、生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法盈虧平衡點BEP定義：當(dāng)項目的成本和收益達(dá)到平衡時所必需的最根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈虧平衡分析可分為：線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。盈虧平衡分析線形盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析圖表法解析法圖表法解析法房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法根據(jù)生產(chǎn)成本、銷售收入與產(chǎn)量(銷售量)之間是否呈線性關(guān)系，盈線性盈虧平衡分析基本假設(shè)：（1）產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量；（2）單位產(chǎn)品的銷售單價不變；（3）單位產(chǎn)品的可變成本不變；（4）生產(chǎn)的產(chǎn)品可以換算為單一產(chǎn)品計算。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法線性盈虧平衡分析基本假設(shè)：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法產(chǎn)品單價P銷售收入TR產(chǎn)品的銷售量即產(chǎn)量Q

第一個公式：

TR=PQ注：考慮稅金TR=(P-r)Qr--單位產(chǎn)品價格中包含的稅金。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法產(chǎn)品單價總成本=固定成本（fixedcost）+可變成本（variablecost）固定成本是不隨產(chǎn)量變化而變化的成本，包括廠房、設(shè)備的折舊費、利息、地租、廣告費等。這些費用即使在停產(chǎn)的情況下也必須支付?？勺兂杀臼请S產(chǎn)量變化而變化的成本，如原材料、燃料和動力支出。當(dāng)產(chǎn)量為零時，可變成本也為零，產(chǎn)量增多，可變成本隨之增多。第二個公式：TC=Cf+Cv’QTC——總成本；Cf——總固定成本；Cv’——單位產(chǎn)品可變成本；Q——產(chǎn)品產(chǎn)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法總成本=固定成本（fixedcost）+可變成本（var銷售收入=生產(chǎn)成本TR=TC如果項目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項目虧損；如果在Q*的產(chǎn)量下生產(chǎn)，項目盈利。如果考慮稅金？房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法銷售收入=生產(chǎn)成本如果項目在小于Q*的產(chǎn)量下組織生產(chǎn)，項目虧如果項目的設(shè)計生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點也可以用盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率表示，即：E*——盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法如果項目的設(shè)計生產(chǎn)能力為Q0，則盈虧平衡點也可以用盈虧平衡生銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變成本盈利區(qū)虧損區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法銷售收入總成本固定成本銷售量（產(chǎn)量）銷售收入或成本BEP可變1例:某工程項目設(shè)計生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位產(chǎn)品售價為2560元。生產(chǎn)總成本為9800萬元，其中固定成本為4500萬元，總可變成本與產(chǎn)量呈線性關(guān)系，求盈虧平衡點的產(chǎn)量和盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法1例:某工程項目設(shè)計生產(chǎn)能力為生產(chǎn)某產(chǎn)品5萬件/年，單位解：（1）計算單位產(chǎn)品的可變成本。TC=Cf+Cv’Q0（2）計算盈虧平衡點的產(chǎn)量：（3）計算盈虧平衡生產(chǎn)能力利用率為：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法解：（1）計算單位產(chǎn)品的可變成本。（2）計算盈虧平衡點的產(chǎn)量例：一生產(chǎn)項目有兩個方案可供選擇。兩個方案的年設(shè)計生產(chǎn)能力、產(chǎn)品單價、變動成本、稅率和年固定成本分別為:

方案1：Q0=90000件，P=45元，Cv’=18元，r=9元，Cf=810000元方案2：Q0=85000件，P=45元，Cv’=16元，r=9元，Cf=960000元試比較這兩個方案的年最大利潤、盈虧產(chǎn)量和生產(chǎn)能力利用率。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例：一生產(chǎn)項目有兩個方案可供選擇。兩個方案的年設(shè)計生產(chǎn)能力、解：方案1年最大利潤：P=(P-Cv’-r)Q0-Cf=(45-18-9)*90000-810000=810000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv’-r)=810000/(45-18-9)=45000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=45000/90000=0.5房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法解：方案1房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法方案2年最大利潤：PP=(P-Cv’-r)Q0-Cf=(45-16-9)*85000-960000=740000（元）盈虧產(chǎn)量：Q*=Cf/(P-Cv’-r)=960000/(45-16-9)=48000（件）生產(chǎn)能力利用率：E*=Q*/Q0=48000/85000=0.565結(jié)論：無論是盈利額還是盈虧產(chǎn)量以及生產(chǎn)能力利用率，方案2的風(fēng)險承受能力都不如方案1。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法方案2房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（四）敏感性分析敏感性分析法用于研究在工程項目周期內(nèi)，當(dāng)工程項目變數(shù)（例如產(chǎn)量、投資、產(chǎn)品價格、變動成本等）以及工程項目的各種前提與假設(shè)發(fā)生變動時，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（例如項目的凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等）的變動程度，從而估算各風(fēng)險對工程項目的影響程度。該方法在項目進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析時經(jīng)常使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法（四）敏感性分析房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法敏感性分析的步驟：1．選擇評價指標(biāo)作為敏感性分析的對象2．選擇敏感性分析的風(fēng)險因素3．確定系統(tǒng)目標(biāo)對各種敏感性因素的敏感程度4．經(jīng)分析比較找出最敏感因素，并對風(fēng)險情況做出判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法敏感性分析的步驟：房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例題：【例】G公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假定投資額、年收入、折現(xiàn)率為主要的敏感性因素。試對該投資項目凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行單因素敏感性分析。

敏感性分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)項目投資額壽命期年收入年費用殘值折現(xiàn)率數(shù)據(jù)100000元5年60000元20000元10000元10%房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險分析方法例題：【例】G公司有一投資項目，其基本數(shù)據(jù)如下表所示。假解：（1）敏感性因素與分析指標(biāo)已經(jīng)給定，我們選取±5%，±10%作為不確定因素的變化程度。（2）計算敏感性指標(biāo)。首先計算決策基本方案的NPV；然后計算不