PAGEPAGE14嵐皋縣飛地經濟環保產業孵化大樓、安康（國際）會展中心PPP項目專題評審會議匯報材料一、PPP項目基本情況1、項目名稱：嵐皋縣飛地經濟環保產業孵化大樓、安康（國際）會展中心PPP項目2、項目位置：陜西省安康市3、所屬領域/行業：環保產業4、投資金額：51141.74萬元：其中建安工程費41112.44萬元，工程建設其他費7560.65萬元（包含建設單位管理費、勘察設計費、監理費、代理費、環境影響咨詢費、保險費、拆遷費等，其中拆遷費為0萬元），預備費2468.65萬元。5、項目實施機構：安康高新技術產業開發區規劃建設局6、合作期限：15年，其中建設期2年，運營期13年7、項目回報機制：使用者付費8、入庫名稱及級別：陜西省財政廳PPP項目庫9、建設內容：包括安康（國際）會展中心和環保產業孵化大樓工程。會展中心項目總占地38.1畝（25373.99m2），其中建設用地為27.70畝（18472.88m2），總建筑面積31538.00m2；產業大樓總占地27.65畝，其中建設用地為21.79畝（14531.29m2），總建筑面積57697.00m2。10、采購方式：競爭性磋商。11、相關配套手續辦理情況：可研、物有所值評價、財政承受能力論證已通過審批。12、建設工期、工程質量要求：建設工期2年、陜西省文明工地。13、政府方出資代表：安康高新技術產業開發區規劃建設局。二、項目運作方式：1、運作模式：BOT2、權利與義務：實施機構權利：（1）制定項目建設標準和運營維護標準；根據需要或法律變更情況對已確定的建設標準和運營維護標準進行修改或變更。（2）對項目規劃設計、投資、建設、運營、移交全過程進行監管，要求項目公司定期上報項目各階段的相關信息。（3）在發生緊急事件，可能嚴重影響公眾利益的情況下，有權統一調度、臨時接管或依法征用項目設施。（4）項目合同期滿，無償取得項目資產使用權。實施機構義務：（1）在項目全生命周期內，組織并協調有關部門對項目區內各建設項目的前期研究與行政審批事項給予必要的支持與協助；對于由于規劃調整引起的建設項目或建設規模變更，政府應根據實際情況對項目公司進行合理補償。（2）對項目區外配套設施進行完善。（3）在PPP項目合同提前終止時，接收項目設施，并按PPP項目合同約定向項目公司支付補償款項。項目公司權利：（1）依法享有政府授予的項目特許經營權，負責特許經營期內設計、建設、運營與維護，并獲得經營收入。（2）在履行本合同的前提下享受政府給予的傾斜性政策保障與優惠條件。（3）項目合同期滿后，如政府繼續采用特許經營方式選擇本項目特許經營者，項目公司享有在同等條件下的優先權。項目公司義務：（1）按照雙方認定的規劃設計方案、建設方案、工期和建設標準，完成項目建設任務。（2）在運營期內，按照規定的安全運營標準，保持充分的服務能力，不間斷地提供服務。執行因法律變更導致的運營標準的變更。（3）依法經營管理項目，承擔養護維修以及項目設施更新和追加投資，保持項目良好服務水平的責任。（4）接受政府有關部門對項目建設、運營的監督，并提供有關資料。（5）在發生緊急情況時，為政府統一調度、臨時接管或征用項目設施提供協助。（6）在項目合同期滿時，按規定將項目資產使用權無償移交給政府指定機構，保證資產處于良好可使用狀態，且全部資產上未設有任何抵押、質押等擔保權益或產權約束，亦不得存在任何種類和性質的索賠權。3、投融資結構：項目資本金為項目總投資金額的21.79%，即11141.74萬元。項目融資額度為項目投資金額的78.21%，即40000萬元，由項目公司依法籌集。4、股權結構：項目公司注冊資本與項目資本金一致，即11141.74萬元，社會資本方持70%的股權，即7799.218萬元。已與嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司成立聯合體參與投標，我公司總體負責本項目融資、投標文件的編制、遞交、磋商、合同簽署，以及本項目施工建設、工程質量及竣工驗收等工作，嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司協助我公司辦理融資，負責招商引資、項目運營等對外業務工作，嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司對本項目運營期的測算數據和收益率負責。社會資本方在項目公司中的股本金部分由嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司出資2116.9306萬元，我公司出資5682.2874萬元。政府方出資代表持30%股權，即3342.522萬元。以現金方式出資。股權投資可在兩年建設期內按照50%：50%的比例分年度出資到位。項目公司注冊資本金年度出資明細（單位：萬元）建設年限政府方社會資本方陜西建工第五建設設集團有限公公司嵐皋縣飛地經濟環環保產業園發發展有限公司司2018年1671.26112841.143371058.465532019年1671.26112841.143371058.46553股本出資合計3342.52225682.287742116.930065、合同體系：政府出資代表與聯合體簽署《合資經營合同》，成立項目公司，安康高新技術產業開發區規劃建設局和項目公司正式簽署《PPP項目合同》。項目公司和本項目推進過程中的各有關主體簽署的協議體系。包括由項目公司與金融機構簽署的《融資合同》、與承包商簽署的《工程承包合同》、與原料供應商簽署的《原料供應合同》、與保險機構之間簽署的《保險合同》、與員工簽署的《勞務合同》等。6、項目公司組織架構：董事會由5名董事組成。政府委派1人，擔任董事；社會資本委派4人，董事長由社會資本方委派的董事擔任。董事會會議實行一人一票的表決制度，政府指定公司委派的董事對項目公司的經營決策可能影響公共利益、公共安全或損害國家利益的事項享有一票否決權。項目公司設監事會，設監事3名，由社會資本方委派2名，項目公司的職工代表大會選舉產生1名。7、項目融資：（融資方案尚未確定），股權比例、資本金部分由政府出資3342.522萬元（占比30%），嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司出資2116.9306萬元（占比19%），我公司出資5682.2874萬元（占比51%）。8、項目建設運營：項目設計由中國建筑西北設計研究院有限公司負責，項目公司負責項目的建設、運營，具備資質的中標社會資本可直接承擔施工總承包；年經營成本暫定為379.99萬/年。9、項目移交：合作期滿，項目實施機構或政府指定的其他機構代表政府收回項目合同約定的項目設施。項目實施機構或政府指定的其他機構應組建項目移交工作組，根據項目合同約定與項目公司確認移交情形，制定性能測試方案。項目公司應將滿足性能測試要求的項目設施移交項目實施機構或政府指定機構，辦妥管理權移交手續，并應配合做好項目后續運營平穩過渡相關工作。10、退出機制：在該項目運營期滿三年或運營期限達到PPP合同規定的最低股權轉讓期限時，陜西建工第五建設集團有限公司可直接將項目股權轉讓給嵐皋縣飛地經濟環保產業園發展有限公司。11、履約保障：履約保障體系表保證金種類投標保證金建設期履約保函運營期履約保函移交保證金保函金額（尚未確定）（尚未確定）（尚未確定）（尚未確定）退還時間項目公司遞交建設設期履約保函函后全部工程交工驗收收合格且項目目公司遞交運運營維護保函函后項目公司遞交移交交維修保函后后移交完畢且缺陷責責任期滿后（缺缺陷責任期為為移交日后一一年）保障事項投標文件承諾的履履行、協議簽簽署、項目公公司設立及建建設期履約保保函提交等項目建設資金到位位、開工節點點、交工驗收收和竣工驗收收節點、重大大工程質量事事故或安全責責任事故、運運營維護保函函提交等項目養護績效標準準達標情況、安安全保障、移移交維修保函函提交等項目設施恢復性大大修、項目設設施存在隱蔽蔽性缺陷等12、保險體系：保險費用計入項目總投資。13、爭議解決：先友好協商，協商無效時，向項目所在地有管轄權的人民法院提起訴訟解決。14、利潤分配：政府不參與利潤分配。（超額利潤分配除外）三、回報機制1、付費模式：使用者付費。2、經營收入（一）會展中心收入會展中心收益包括會議、展覽及企業孵化培訓服務。參考項目建設地周圍其他類似項目，暫定會議收益為30萬元/次，年均舉辦會議20次，利潤率為0.65；展覽為15萬元/次，年均舉辦展覽30次，利潤率為0.65；企業孵化培訓服務為8萬元/次，年均提供孵化培訓服務60次，利潤率為0.9；企業咨詢服務為5萬元/次，年均提供孵化培訓服務75次；企業融資服務為12萬元/次，年均提供孵化培訓服務120次；共有車位301個，每車位平均收費為18元/天，利潤率為0.8。項目收益表項目計費基數（次）利潤率計算單價會議收益200.6530展覽收益300.6515孵化培訓服務600.98企業咨詢服務750.95企業融資服務1200.912車位租賃收益3010.818（二）產業大樓收入（1）租賃收入租賃收益包括商業區、辦公區、車位及過節連廊廣告經營權等出租所得收益。參考項目建設地周圍其他類似項目的出租情況，暫定商業面積出租價格為60元/m2·月，利潤率為毛收入的70%；辦公區出租價格為32元/m2·月，利潤率為毛收入的70%；地下車位為113元/月·個，利潤率為毛收入的80%；地上車位為3元/次，每車位每天6車次，利潤率為毛收入的78%；廣告經營權收益為100萬元/年，利潤率為毛收入的85%。項目租賃收益表項目計費基數計價單數商業面積出租10910m260元/月·m2辦公面積出租13000m232元/月·m2地下車位出租266個113元/月·個個地上車位出租300次3.0元/月次廣告經營權出租--100（2）自主經營收益經營運作收益主要是通過酒店經營、裙樓屋面及塔樓屋面的開發經營等獲取收入。其中裙樓屋面將開發建設游泳池及花園餐廳，塔樓屋面將開發建設觀景平臺。酒店住宿價格450~550元/間·日，利潤率為毛收入的92%；酒店餐飲及娛樂按日均接待量100人，人均消費300元記取，利潤率為毛收入的92%；泳池及花園餐廳按日均接待量180人，人均消費210元記取，利潤率為毛收入的65%；觀景平臺按日均接待量430人，人均消費110元記取，利潤率為毛收入的72%。具體如下表：項目經營運作收益表項目計費基數利潤率計費單價酒店住宿收益188/4房92%450/550元元/房.日酒店餐飲娛樂收益益100人92%300元/人泳池及花園餐廳收收益180人/d65%210元觀景平臺收益430人/d72%110元按照上述條件，測算出每年的平均營業收入、平均利潤金額分別如下：合作年限年份平均收入（萬元）平均利潤（萬元）1202010245.44115.512202110245.44115.513202210245.44115.514202310245.44115.515202410245.44115.516202510245.44115.517202610245.44115.518202710245.44115.519202810245.44115.5110202910245.44115.5111203010245.44115.5112203110245.44115.5113203210245.44115.51合計133190.2253501.73、績效考核機制：（1）建設期績效考核本項目建設期績效考核前提為項目竣工驗收通過，當項目建設質量影響運營時，根據PPP合同約定扣減建設期保函。（2）運營期績效考核本項目提供的運營維護服務應當符合有關國家標準或者行業標準和規范。主要運營績效評估表指標層級分值戰略目標目標權重基層指標運營層面60設施情況50%設施完好率安全運營20%安全運營天數意外事故次數交通情況5%交通線路便捷性具有規模相適應的的停車位交通指示便捷性運營情況25%企業入駐量年運營計劃完成率率設施使用率正面宣傳報道次數數投訴及滿意度層面面20投訴情況30%企業投訴次數投訴處理及時率滿意情況70%社會滿意度企業滿意度政府滿意度財務層面10運營成本40%運營總成本單位建筑面積運營營成本運營收益60%運營收益情況內部管理層面10組織健全70%專職專責比例中高級專業技術人人員比例信息系統便捷20%專屬網站開設情況況自動化比例計劃及檔案管理10%年度運營計劃情況況運營檔案管理情況況項目實施機構每季度對項目公司的管理和維護情況進行考核，每一年度結束后，應將該年度所有季度的運營維護服務質量日常考核表進行匯總，計算項目公司各評分項的年度平均得分，該得分為年度運營維護服務考核得分。當運營維護服務考核得分≥95分時，給予項目公司獎勵；當運營維護服務考核得分＜80分時，扣減運營期保函。4、調價機制：會議、展覽、企業孵化培訓服務以及辦公樓出租價格根據合作期內的通貨膨脹情況（安康市當期的CPI指數），以兩年為周期進行調整，當CPI指數增幅超過5%時，啟動調價機制，進行調整；運營管理費不調整。5、超額分享機制：運營期內，當項目總投資收益率過基準收益值時，政府與中選社會資本對超額利潤按照比例分配。總投資收益率社會資本方（%）政府（%）12%及以下97312%-15%（含含）802015%-20%（含含）604020%以上5050四、投資收益分析1、預期施工利潤：2877.87萬元，利潤率7%（按照同類項目預測）。預期運營利潤：按實際發生的運營成本結算，投資收益率大于8%。2、財務評價：邊界條件編號項目數量備注一總投資（含增值稅稅）51141.744萬元1建安費41112.444萬元2其他費7560.65萬元3基本預備費2468.65萬元4建設期利息（尚未確定）萬元5流動資金6造價下浮率二投資結構7資本金比例8股權比例8.1政府方股比8.2社會資本方股比三特許經營9建設期2年10運營期13年四融資（融資方案尚尚未確定）11融資費用11.1基準利率11.2上浮比例12還款方式年初付費13貸款期限年14寬限期年按照與甲方確定的邊界條件，經測算本項目全投資財務內部收益率（稅后）為8%-15%，資本金內部收益率為8%左右。本項目動態回收期（稅后）為10.83年。序號計算指標單位數值備注1財務內部收益率1.1項目投資所得稅前前%13.721.2項目投資所得稅后后%10.692項目投資回收期含建設期2.1項目動態投資回收收期（稅前）年9.22.2項目動態投資回收收期（稅后）年10.833項目總投資收益率率%10.734項目資本金凈利潤潤率%8.05五、投資風險分析1、經營風險：經測算，本項目的年經營收入為10245.4萬元，與安康市未來消費水平相符，且本項目為安康市重點PPP項目，政府大力鼓勵和提倡，同時本項目安康（國際）會展中心為安康市首個