超越集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分析報(bào)告1導(dǎo)讀：全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)短暫的平穩(wěn)發(fā)展后又開始高速增長(zhǎng)…資料來(lái)源：建設(shè)部訪談分析、中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒商品住宅施工面積商品住宅竣工面積單位：萬(wàn)平方米商品住宅投資增長(zhǎng)率房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率商品住宅投資額單位：億元3房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，在房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的百分比達(dá)到10%之前，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)保持比較快的增長(zhǎng)速度2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與去年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資15%，占GDP5.5%，其中商品住宅開發(fā)投資完成3318.74億元，與去年同比增長(zhǎng)25.8%單位：萬(wàn)元單位：%房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資百分比房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP百分比房地產(chǎn)開發(fā)投資額資料來(lái)源：建設(shè)部訪談分析5.5%15.0%4902億元4國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)政策支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展十五屆五中全會(huì)《關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃的建議》提出“進(jìn)一步發(fā)展以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)，推廣和規(guī)范物業(yè)管理”；“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量”《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》1998“建立以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次的住房供應(yīng)體系”；“根據(jù)不同地區(qū)居民住房支付能力的特點(diǎn)和住房需求結(jié)構(gòu)，形成商品住房，經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的合理供應(yīng)比例”其他:《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的通知》《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例》等，《住宅法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》正在論證階段一系列擴(kuò)大內(nèi)需、鼓勵(lì)投資的政策，有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期。目前住房制度改革已經(jīng)基本到位，住房分配已經(jīng)開始走上貨幣化和商品化的道路。加之國(guó)家利用國(guó)債資金支持經(jīng)濟(jì)適用住宅的建設(shè)，以滿足廣大中、低收入者的需要，使得房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)日趨活躍。5居民人均收入的提高，有效支撐我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展個(gè)人買房成為主流，2000年個(gè)人購(gòu)買住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積87.51%，比99年提高7.9%；河南個(gè)人購(gòu)買比例更是高達(dá)97%據(jù)建設(shè)部有關(guān)專家預(yù)測(cè)，21世紀(jì)的前50年，我國(guó)的住宅建設(shè)的投資額和住房消費(fèi)仍將持續(xù)發(fā)展，平均年增長(zhǎng)15%，我國(guó)城鎮(zhèn)居民仍將經(jīng)歷追求居住面積的發(fā)展階段。單位：元資料來(lái)源：中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒我國(guó)歷年居民人均收入年份6高速增長(zhǎng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)吸引了眾多商家，造成競(jìng)爭(zhēng)異常激烈盈利水平下降市場(chǎng)趨于規(guī)范期房交易向現(xiàn)房交易過(guò)渡發(fā)展商進(jìn)入優(yōu)勝劣汰階段產(chǎn)品更新?lián)Q代速度加快房地產(chǎn)市場(chǎng)平均贏利水平已下降到10－20％。大城市市場(chǎng)供過(guò)于求的狀況還在加劇。內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的贏利水平目前雖維持在20％以上，但贏利水平下降已是必然趨勢(shì)。大城市居民買房趨于理性和成熟，個(gè)人購(gòu)房成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。現(xiàn)樓出售已成為市場(chǎng)主流，發(fā)展商預(yù)售回籠資金的可能性已大為縮小，資金壓力大大加重。今后在市場(chǎng)上能站穩(wěn)腳跟的企業(yè)主要是品牌主導(dǎo)型企業(yè)和資金實(shí)力型企業(yè)。而主要依靠政府關(guān)系獲得土地儲(chǔ)備或者尋求保護(hù)生存的企業(yè)將逐漸被淘汰。國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)占有份額迅速下降，私有房地產(chǎn)企業(yè)迅速崛起。發(fā)展商為突破市場(chǎng)重圍而刻意采取“求新求變”：從建筑外型到園林設(shè)計(jì)、智能化設(shè)備，一切都在急劇變化中。單從建設(shè)外型來(lái)看，近年來(lái)由歐陸風(fēng)格到古典風(fēng)格，到現(xiàn)代風(fēng)格，到往傳統(tǒng)文化尋找創(chuàng)作出路，“風(fēng)”轉(zhuǎn)換得特別快。7綜上，處在成長(zhǎng)期的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景巨大導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期時(shí)間銷售額2000年投資額4902億元開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理；銷售總量逐年上升，消費(fèi)主體發(fā)生變化；銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大；需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供應(yīng)呈多樣化；消費(fèi)環(huán)境逐步改善，管理工作逐步規(guī)范；二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)加快滲透。全國(guó)8導(dǎo)讀：安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地產(chǎn)政策與規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇9住宅建設(shè)是安陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)的主流，近期內(nèi)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房沒(méi)有大的發(fā)展，寫字樓所占比例很小住宅占安陽(yáng)房地產(chǎn)投資總額的86%，是安陽(yáng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流安陽(yáng)的機(jī)關(guān)一般都有自己的辦公地點(diǎn)，而安陽(yáng)需要入住寫字樓的企業(yè)（如會(huì)計(jì)師事務(wù)所，律師事務(wù)所，科技企業(yè)，其他服務(wù)貿(mào)易類企業(yè)）數(shù)量有限。城市化水平低，安陽(yáng)的第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓近期內(nèi)沒(méi)有市場(chǎng)空間。安陽(yáng)99房地產(chǎn)開發(fā)投資分布圖從歷年投資額度看，住宅是主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和寫字樓比例很小資料來(lái)源：安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒199910安陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)現(xiàn)周期性變變化單位：億元單位：萬(wàn)平方米開發(fā)商住宅竣工面積開發(fā)商投資額年份數(shù)據(jù)來(lái)源：：建委訪談?wù)務(wù)眍A(yù)計(jì)在2003年住住宅竣工面面積將達(dá)到到高峰，隨隨后在3-4年內(nèi)將將逐漸減少少11目前安陽(yáng)的的房地產(chǎn)開開發(fā)商主要要是本地的的開發(fā)商，，實(shí)力雄厚厚的外界開開發(fā)商還沒(méi)沒(méi)有進(jìn)入安安陽(yáng)市場(chǎng)現(xiàn)有開發(fā)商商70家河南建業(yè)可可能在近期期進(jìn)入安陽(yáng)陽(yáng)市場(chǎng)一級(jí)資質(zhì)二級(jí)資質(zhì)三級(jí)資質(zhì)三級(jí)以下中興實(shí)業(yè)集團(tuán)貞元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司超越、建源、富通、吉昌、宏大、中星等11家東方、安大、興安等42家，暫定資質(zhì)15家注:一級(jí)資資質(zhì)是指注注冊(cè)資金在在2000萬(wàn)元以上上；二級(jí)資資質(zhì)的注冊(cè)冊(cè)資金在1000萬(wàn)萬(wàn)元以上；；三級(jí)資質(zhì)質(zhì)注冊(cè)資金金在500萬(wàn)元以上上（1993年年規(guī)定）中興房地產(chǎn)產(chǎn)實(shí)力最為為雄厚，但但體制不靈靈活。目前前開發(fā)項(xiàng)目目以經(jīng)濟(jì)適適用房為主主其他三級(jí)和和三級(jí)以下下的開發(fā)商商體制靈活活，彼此之之間的差距距不大。12安陽(yáng)眾多的的開發(fā)商處處在低水平平競(jìng)爭(zhēng)階段段…樓盤開發(fā)商產(chǎn)品平均價(jià)格渠道促銷同樂(lè)花園貞元多層1050直銷很少太行小區(qū)中興多層800直銷無(wú)超越廣場(chǎng)超越小高層1700代銷較多蓮花公寓建源多層1400直銷很少南湖新村富通多層經(jīng)濟(jì)適用房直銷很少金水花園東方多層1450直銷很少仁和花園仁和多層1150直銷很少產(chǎn)品形式單一一，缺乏創(chuàng)新新銷售渠道以開開發(fā)商自銷為為主促銷方式較少少?zèng)]有突出品牌牌13住房?jī)r(jià)格、戶型設(shè)計(jì)、工工程質(zhì)量是目前開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的的焦點(diǎn)，品牌牌形象、物業(yè)業(yè)管理、環(huán)境境規(guī)劃是將來(lái)來(lái)開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)的主要手段段價(jià)格質(zhì)量戶型品牌環(huán)境服務(wù)將來(lái)開發(fā)的主要手段目前競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)目前安陽(yáng)住房提供的是局部的實(shí)體價(jià)值以后安陽(yáng)住房提供的將是全部的實(shí)體價(jià)值，并向外延價(jià)值延伸14綜上，安陽(yáng)房房地產(chǎn)業(yè)還處處于成長(zhǎng)期的的初級(jí)階段，，發(fā)展空間較較大導(dǎo)入期成長(zhǎng)期成熟期衰退期銷售額安陽(yáng)產(chǎn)品層次較低低低水平競(jìng)爭(zhēng)開發(fā)商規(guī)模小小，資質(zhì)低市市場(chǎng)集中度不不高服務(wù)不完善利潤(rùn)比較高進(jìn)入壁壘增高高綜合開發(fā)率低低時(shí)間缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，市場(chǎng)極不不規(guī)范開發(fā)商零星開開發(fā)、分散建建設(shè)、缺少配配套設(shè)施宏觀調(diào)控力度度不夠2000年投投資額3.92億元15導(dǎo)讀：安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇擇16安陽(yáng)市政府積積極落實(shí)國(guó)家家政策，宏觀觀調(diào)控能力將將逐步加強(qiáng)目前安陽(yáng)建委委已開始重視視房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的統(tǒng)一整體體規(guī)劃規(guī)劃、土地、、工商、房產(chǎn)產(chǎn)部門各自為為戰(zhàn)、部門間間協(xié)調(diào)不夠的的局面在短期期內(nèi)還不會(huì)得得到徹底解決決，但“集體體辦公，聯(lián)合合審批”是趨趨勢(shì)政府已經(jīng)加強(qiáng)強(qiáng)出臺(tái)房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)范性文件件，以滿足房房地產(chǎn)業(yè)不斷斷發(fā)展的需要要政府將致力于于城市綜合開開發(fā)率的提高高，對(duì)自建房房進(jìn)行規(guī)范管管理，并有可可能納入經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房管理理體系對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)質(zhì)將進(jìn)行嚴(yán)格格審批對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中的違法、、違規(guī)行為將將加大懲罰力力度17…政府決定發(fā)發(fā)展幾個(gè)信譽(yù)譽(yù)高效益強(qiáng)的的大型房地產(chǎn)產(chǎn)公司，安陽(yáng)陽(yáng)的房地產(chǎn)開開發(fā)將進(jìn)入優(yōu)優(yōu)勝劣汰階段段開發(fā)商現(xiàn)狀房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立不規(guī)范，注冊(cè)資金不實(shí)。欺騙驗(yàn)資部門，抽逃注冊(cè)資金現(xiàn)象普遍存在，有的甚至沒(méi)有固定辦公地點(diǎn)較大的中興、國(guó)泰、中星和貞元的注冊(cè)資金分別為2000萬(wàn)，700萬(wàn)，1000萬(wàn)和1034萬(wàn)元，不符合最新的一二級(jí)資質(zhì)條件許多企業(yè)資金匱乏，無(wú)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。2000年年檢，全市有56家四級(jí)資質(zhì)企業(yè)，占全部的70%，全市不合格的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有30家。政府決定抓緊實(shí)行優(yōu)勝劣汰扶優(yōu)扶強(qiáng)政策，重點(diǎn)發(fā)展幾個(gè)開發(fā)能力強(qiáng)，市場(chǎng)信譽(yù)好，效益佳的大型房地產(chǎn)公司，關(guān)掉一批水平低，業(yè)績(jī)差的小公司目前實(shí)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要是中興、貞元等未來(lái)市場(chǎng)是幾個(gè)大房地產(chǎn)公司實(shí)力的較量，小開發(fā)商將逐漸被淘汰資料來(lái)源：建建委訪談分析析18老城改造和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房是是近期安陽(yáng)市市政府房地產(chǎn)產(chǎn)規(guī)劃的主要要內(nèi)容概述老城改造城市規(guī)劃安陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步比較晚（98年），產(chǎn)品層次低，缺乏創(chuàng)新。目前的項(xiàng)目以老城改造為主，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房安陽(yáng)市1999年正式啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)工程。目前已建成世紀(jì)花園、春華苑、同樂(lè)三期，三個(gè)小區(qū)17.8萬(wàn)平米，35棟樓，約2000套；2001年要求竣工10萬(wàn)平米，開工15萬(wàn)平米，項(xiàng)目有南湖新村、幸福園、南湖二期、曙光東區(qū)、為文峰東路改造服務(wù)。近期規(guī)劃項(xiàng)目：文峰東路、人民大道、紅旗路改造、行政中心東遷今后會(huì)以東部新城區(qū)和南部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為主，房管局：以經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主建委計(jì)劃：經(jīng)濟(jì)適用房和自建房的比例占到整個(gè)住宅建設(shè)的70%。19目前經(jīng)濟(jì)適用用房與商品房房的差別在安安陽(yáng)尚不明顯顯經(jīng)濟(jì)適用房與與商品房平均均價(jià)格差距不不大經(jīng)濟(jì)適用房面面積比例圖從設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)布布局看，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房中““兩廳”、““兩衛(wèi)”、帶帶地下室比較較普遍，甚至至出現(xiàn)了“樓樓中樓”結(jié)構(gòu)構(gòu)單位：元/平平方米資料來(lái)源：建建委訪談分析析20將來(lái)經(jīng)濟(jì)適用用房政策到位位后，經(jīng)濟(jì)適適用住房的機(jī)機(jī)會(huì)多，利利潤(rùn)低開發(fā)商沒(méi)有按按照實(shí)際成本本加3%利潤(rùn)潤(rùn)定價(jià)：按政策優(yōu)惠程程度，經(jīng)濟(jì)適適用住房均價(jià)價(jià)至少比商品品房均價(jià)低300元左右右經(jīng)濟(jì)適用住房房戶型超標(biāo)：：100平米以以上占60%經(jīng)濟(jì)適用住房房嚴(yán)重沖擊商商品房市場(chǎng)：：1999年占占住宅施工面面積為37%，2001年為60%對(duì)購(gòu)房者審核核不嚴(yán)，政策策沒(méi)有落到實(shí)實(shí)處政府規(guī)劃將大大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房，““十五”規(guī)劃劃經(jīng)濟(jì)適用住住房和自建房房的比例為70%。經(jīng)濟(jì)適用住房房平衡了商品品房?jī)r(jià)格，符符合消費(fèi)者需需求，市場(chǎng)潛潛力巨大隨著市場(chǎng)逐漸漸規(guī)范，監(jiān)管管力度的加強(qiáng)強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)適用用住房與商品品房的價(jià)格差差距將逐漸加加大，開發(fā)商商利潤(rùn)減少目前政策執(zhí)行和監(jiān)控不到位發(fā)展趨勢(shì)21從政府規(guī)劃看看，

5年內(nèi)內(nèi)平均每年規(guī)規(guī)劃建設(shè)住宅宅100萬(wàn)平平方米，后后10年內(nèi)平平均每年規(guī)劃劃建設(shè)住宅150萬(wàn)平方方米…單位：萬(wàn)平方方米目前高檔商品品房平均價(jià)格格1500元元/平米以上上，約20萬(wàn)萬(wàn)元左右，中中檔1200-1500元/平米，，約15萬(wàn)元元左右低檔1200元/平米以以下，15萬(wàn)萬(wàn)元以下，其其中經(jīng)濟(jì)適用用房約8-11萬(wàn)左右資資料來(lái)源源：建委訪談?wù)劮治?210年累計(jì)來(lái)來(lái)看，商品房房各個(gè)檔次規(guī)規(guī)劃基本持平平，經(jīng)濟(jì)適用用房規(guī)劃面積積較大，而自自建房在一段段時(shí)間內(nèi)仍是是單位解決職職工住房問(wèn)題題的主要手段段商品房高檔商品房中檔商品房普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房自建房廉租房單位：萬(wàn)平方方米23安陽(yáng)政府住房房“十五”規(guī)規(guī)劃目標(biāo)要將將城市綜合開開發(fā)率提高到到60%，但但自建房在一一段時(shí)期內(nèi)仍仍會(huì)大量存在在，而經(jīng)濟(jì)適適用房是近期期政府規(guī)劃的的主要方向高檔商品房中檔商品房普通住宅經(jīng)濟(jì)適用房廉租房自建房8894100106112單位：萬(wàn)平方方米24導(dǎo)讀：安陽(yáng)居居民消費(fèi)需求求分析全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇擇25安陽(yáng)居民對(duì)住住房需求剛剛剛進(jìn)入“社交交的需要”階階段自我實(shí)現(xiàn)尊重的需要社交的需要安全的需要生存的需要我需要……一個(gè)能夠提供供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的的房子一套適合居住住的房子一套能夠居住住的房子一套房子傾聽消費(fèi)者聲聲音，保持市市場(chǎng)領(lǐng)先物業(yè)管理、品品牌經(jīng)營(yíng)戶型設(shè)計(jì)、工工程質(zhì)量、環(huán)環(huán)境規(guī)劃建設(shè)、廣告獲得土地開發(fā)發(fā)權(quán)，炒樓花花消費(fèi)者角度開發(fā)商策略社交的需要一套適合居住住的房子戶型設(shè)計(jì)、工工程質(zhì)量、環(huán)環(huán)境規(guī)劃26地理位置和價(jià)價(jià)格是安陽(yáng)消消費(fèi)者購(gòu)買住住房時(shí)考慮的的主要因素地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型地段配套價(jià)格環(huán)境物業(yè)戶型高檔中檔普通住房消費(fèi)是理理性的購(gòu)買過(guò)過(guò)程，用戶會(huì)會(huì)通過(guò)各方面面綜合考慮以以后慎重的做做出決策，需需要房地產(chǎn)商商不斷的引導(dǎo)導(dǎo)消費(fèi)者。目目前安陽(yáng)個(gè)性性化的需求在在市場(chǎng)表現(xiàn)得得不突出。重要性27由于安陽(yáng)常住住人口的增加加、住房人均均面積的增加加和老舊房屋屋的拆遷，形形成了住房的的有效需求……注：人均建筑筑面積2000年為18.14平方方米，2005年將達(dá)到到20.00平方米，2010年將將達(dá)到22平平方米。資料來(lái)源：建建委單位：萬(wàn)平方方米28安陽(yáng)住宅2001年的需需求量是73萬(wàn)平方米，，到2010年將達(dá)到104萬(wàn)平方方米，10年年合計(jì)安陽(yáng)居居民將購(gòu)買住住房900萬(wàn)萬(wàn)平方米單位：萬(wàn)平方方米年份737781869094969910110429單位：元年份人均可支配收入人均消費(fèi)支出安陽(yáng)居民生活活水平的提高高，有效支撐撐了安陽(yáng)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展安陽(yáng)居民恩格格爾系數(shù)資料來(lái)源：安安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒鑒、安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)計(jì)局訪談分析析安陽(yáng)市居民收收入、消費(fèi)支支出水平的提提高和恩格爾爾系數(shù)的下降降說(shuō)明安陽(yáng)居居民有提高生生活條件的需需求30從居民收入水水平看，2000年人均均收入5696元，家庭庭收入17658元，分分別比1999年提高30%和19%。資料來(lái)源：安安陽(yáng)統(tǒng)計(jì)局31目前有能力購(gòu)購(gòu)買商品房的的居民占安陽(yáng)陽(yáng)常住人口比比例68%，，其中能負(fù)擔(dān)擔(dān)高檔住宅的的比例為7%，只能負(fù)擔(dān)擔(dān)中檔住宅的的比例為9%，只能負(fù)擔(dān)擔(dān)普通住宅的的比例為11%，能負(fù)擔(dān)擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住住房的比例為為41%平均能負(fù)擔(dān)21萬(wàn)元平均能負(fù)擔(dān)13萬(wàn)元元平均能負(fù)擔(dān)10萬(wàn)元平均能負(fù)擔(dān)7萬(wàn)元平均能負(fù)擔(dān)7萬(wàn)元以下高檔住宅20萬(wàn)元以上中檔住宅15-20萬(wàn)萬(wàn)元普通住宅11-15萬(wàn)萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)適用住房房8-11萬(wàn)元元自建房廉租房或無(wú)房按家庭年收入入與住房支付付能力比例1：6計(jì)算計(jì)算方法詳見見附錄32從購(gòu)買欲望考考慮，安陽(yáng)居居民購(gòu)買高檔檔住宅的比例例為7%，中中檔住宅的比比例為18%，普通住宅宅的比例為30%，購(gòu)買買經(jīng)濟(jì)適用房房的比例為45%高檔住宅20萬(wàn)元以上中檔住宅15-20萬(wàn)萬(wàn)元普通住宅11-15萬(wàn)元元經(jīng)濟(jì)適用住房和自建房20萬(wàn)元以上上15-20萬(wàn)萬(wàn)元10-15萬(wàn)萬(wàn)元10萬(wàn)元以下下資料來(lái)源：市市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告告33通過(guò)建委訪談?wù)劮治觯用衩褡≌?gòu)買比比例基本與住住宅建設(shè)比例例一致：高檔檔住宅占8%，中檔住宅宅占8%，普普通住宅占11%，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房占32%高檔住宅20萬(wàn)元中檔住宅15萬(wàn)元普通住宅11萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)適用住房房8-11萬(wàn)萬(wàn)元自建房、廉租租房34按照上述3個(gè)個(gè)方面分別計(jì)計(jì)算，按穩(wěn)健健原則取每種種計(jì)算結(jié)果的的最小值，得得出安陽(yáng)居民民未來(lái)10年年購(gòu)買住宅面面積為：高檔檔63萬(wàn)平米米，中檔72萬(wàn)平米，普普通住宅99萬(wàn)平米，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房288萬(wàn)平米米單位：萬(wàn)平方方米注：安陽(yáng)未來(lái)來(lái)10年住宅宅總購(gòu)買量為為900萬(wàn)平平方米。35導(dǎo)讀：細(xì)分市市場(chǎng)分析全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇擇36住宅市場(chǎng)細(xì)分分說(shuō)明中檔住宅高檔住宅普通商品房鐵西區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)開發(fā)區(qū)及郊區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房從地域和住宅宅檔次來(lái)細(xì)分分安陽(yáng)房地產(chǎn)產(chǎn)住宅市場(chǎng)檔次地域高檔住宅：目目前價(jià)格高于于1500元元/平米中檔住宅：目目前價(jià)格在1200—1500元/平米之間普通住宅：目目前價(jià)格在1200元/平米以下隨著居民生活活水平的提高高，高、中、、低檔住宅的的平均價(jià)格會(huì)會(huì)逐漸提高在今后市場(chǎng)規(guī)規(guī)范的情況下下，檔次越高高的商品住宅宅，利潤(rùn)率越越高37從價(jià)位上看，，中興在低檔檔市場(chǎng)占有最最大份額，國(guó)國(guó)泰和貞元次次之，中檔市市場(chǎng)開發(fā)商力力量較為平均均，目前除了了超越外，高高檔市場(chǎng)都是是小開發(fā)商開開發(fā)的別墅式式建筑中興116.81萬(wàn)平米1200元以以下1200元-1500元元1500元以以上國(guó)泰30.3萬(wàn)平平方米貞元26.19萬(wàn)萬(wàn)平方米其它171.44萬(wàn)平方米其它3.8萬(wàn)平方方米建源9.92萬(wàn)平平方米東方11.1萬(wàn)平平方米興安5.6萬(wàn)平方方米貞元3.9萬(wàn)平方方米富通20.5萬(wàn)平平方米建源0.5萬(wàn)平方方米興安0.5萬(wàn)平方方米超越8萬(wàn)平方米38從區(qū)域劃分看看，北關(guān)區(qū)和和文峰區(qū)眾多多樓盤零星分分布，中興占占有較大份額額，鐵西區(qū)貞貞元和中興占占有大部分份份額，開發(fā)區(qū)區(qū)現(xiàn)在只開發(fā)發(fā)了12.7萬(wàn)平方米其他84.54萬(wàn)萬(wàn)平方米其他12.48萬(wàn)萬(wàn)平方米其他72.34萬(wàn)萬(wàn)平方米中興43.85萬(wàn)萬(wàn)平方米國(guó)泰36.10萬(wàn)萬(wàn)平方米東方11.1萬(wàn)平平方米中興56.34萬(wàn)萬(wàn)平方米貞元30.09萬(wàn)萬(wàn)平方米四方6.1萬(wàn)平方方米中興17.22萬(wàn)萬(wàn)平方米富通18.5萬(wàn)平平方米郊區(qū)14.9萬(wàn)平平方米171.09萬(wàn)平方米122.96萬(wàn)平方米105.01萬(wàn)平方米開發(fā)區(qū)8.6萬(wàn)平平方米銀興4.1萬(wàn)平方方米12.7萬(wàn)平平方米北關(guān)區(qū)文峰區(qū)鐵西區(qū)開發(fā)區(qū)39目前關(guān)注高檔檔市場(chǎng)的開發(fā)發(fā)商較少，安安陽(yáng)高檔住宅宅市場(chǎng)有較大大的發(fā)展空間間超越興安由于高檔商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商沒(méi)有積極進(jìn)入，未來(lái)幾年的發(fā)展空間有88萬(wàn)平方米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為63萬(wàn)平方米。單位：平米2001—2010年總?cè)萘?7萬(wàn)2001—2002年竣工量2001—2010剩余容量88萬(wàn)8萬(wàn)0.5萬(wàn)63萬(wàn)預(yù)期購(gòu)買量9萬(wàn)0.5萬(wàn)建源40較多開發(fā)商進(jìn)進(jìn)入中檔市場(chǎng)場(chǎng)，爭(zhēng)奪有限限的市場(chǎng)空間間東方貞元中檔商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商較多，未來(lái)幾年的發(fā)展空間有67.6萬(wàn)平方米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為72萬(wàn)平方米。東方、貞元、建源是有力競(jìng)爭(zhēng)者建源其他2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010剩余容量97萬(wàn)67.6萬(wàn)3.4萬(wàn)6.6萬(wàn)9.4萬(wàn)10萬(wàn)72萬(wàn)預(yù)期購(gòu)買總量29.4萬(wàn)41在普通住宅市市場(chǎng)，開發(fā)商商數(shù)量很多，，競(jìng)爭(zhēng)激烈普通商品房市場(chǎng)目前開發(fā)商聚集最多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，未來(lái)幾年的發(fā)展空間有84.2萬(wàn)平米，居民預(yù)期購(gòu)買總量為99萬(wàn)平方米。貞元、翌琦等開發(fā)商是有力競(jìng)爭(zhēng)者翌琦貞元其他2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010剩余容量129萬(wàn)8.1萬(wàn)6.2萬(wàn)30.5萬(wàn)84.2萬(wàn)99萬(wàn)預(yù)期購(gòu)買總量448萬(wàn)42以檔次來(lái)劃分分，在高檔市市場(chǎng)存在更大大的發(fā)展空間間，進(jìn)入該市市場(chǎng)的開發(fā)商商較少普通中檔高檔67.6萬(wàn)88萬(wàn)84.2萬(wàn)32家開發(fā)商商競(jìng)爭(zhēng)激烈10家開發(fā)商商競(jìng)爭(zhēng)較激烈4家開發(fā)商商競(jìng)爭(zhēng)不激烈43經(jīng)濟(jì)適用房具具有較大的市市場(chǎng)機(jī)會(huì)，市市場(chǎng)容量大，，利潤(rùn)低中興貞元金龍富通2001—2010年總?cè)萘?001—2002年竣工量2001—2010現(xiàn)實(shí)容量359萬(wàn)39.5萬(wàn)319.5萬(wàn)17萬(wàn)12.1萬(wàn)8.1萬(wàn)2.3萬(wàn)288萬(wàn)經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)容量相對(duì)來(lái)說(shuō)最大，有319.5萬(wàn)平米目前經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)商主要有中興、富通、貞元等44導(dǎo)讀：競(jìng)爭(zhēng)分分析全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇擇45從近期住宅在在建工程看，，由于自建房房規(guī)模過(guò)大，，對(duì)商品房將將造成很大沖沖擊，影響到到商品房的價(jià)價(jià)格和入住率率2002年住宅竣工面積4萬(wàn)74萬(wàn)將供給與需求比較，2001年住宅剩余4萬(wàn)平米，2002年剩余74萬(wàn)平米，這將導(dǎo)致2002年和以后住宅銷售困難自建房64.81萬(wàn)平方米房地產(chǎn)開發(fā)86.29萬(wàn)平方米自建房規(guī)模過(guò)大，將對(duì)商品房造成沖擊2001年住宅竣工面積自建房32.23萬(wàn)平方米房地產(chǎn)開發(fā)44.32萬(wàn)平方米資料來(lái)源：建委訪談分析整理等46從今明兩年商商品住宅竣工工面積看，中中興和貞元占占有較大份額額，具有明顯顯優(yōu)勢(shì)2001年竣工份額額2002年竣工份額額47中興實(shí)力強(qiáng)大大，并逐漸利利用自身優(yōu)勢(shì)勢(shì)占據(jù)低端市市場(chǎng)擁有180余名員工，50%以上擁有大專以上學(xué)歷，工民建專業(yè)人員居多，擁有較強(qiáng)大的工程師、經(jīng)濟(jì)師、設(shè)計(jì)師隊(duì)伍。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝裝潢，設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，造價(jià)咨詢等。完成安陽(yáng)規(guī)模較大的幾個(gè)小區(qū)建設(shè)，太行小區(qū)，洹北小區(qū)等，較早的小區(qū)有文明小區(qū)、東環(huán)小區(qū)，近期開發(fā)了世紀(jì)花園、春花苑和最新的曙光東區(qū)項(xiàng)目累計(jì)開發(fā)面積在100萬(wàn)平米以上具有政策優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)成為安陽(yáng)最大的房地產(chǎn)開發(fā)商，近期已經(jīng)控股河南中星，實(shí)力進(jìn)一步壯大公司開發(fā)歷史長(zhǎng)，積累了豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和一定的聲望屬于國(guó)有企業(yè)，管理體制不夠靈活其行為具有政府色彩，重點(diǎn)在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況48貞元房地產(chǎn)公公司確立了5年內(nèi)的發(fā)展展目標(biāo)，并且且已經(jīng)在中低低檔市場(chǎng)占有有較大份額，，實(shí)力逐漸增增強(qiáng)二級(jí)資質(zhì)的貞元成立于1993年，員工78人，中級(jí)以上職稱28人。固定資產(chǎn)284.9萬(wàn)元，注冊(cè)資金1034萬(wàn)元。2000年底總建筑面積已達(dá)到20.52萬(wàn)平米概況實(shí)行規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化經(jīng)營(yíng)；靠服務(wù)生存，靠科技興業(yè)，靠人才發(fā)展。到2010年累計(jì)開發(fā)260萬(wàn)平米，到2005年年開發(fā)量達(dá)到4.6億元，到2010年年開發(fā)量達(dá)到8.61億元實(shí)施品牌戰(zhàn)略，十年內(nèi)要在安陽(yáng)知名度達(dá)到90%，全省知名度達(dá)到40%總戰(zhàn)略具體目標(biāo)在本市和國(guó)內(nèi)其他地區(qū)開發(fā)6—8個(gè)智能化住宅小區(qū)創(chuàng)建5個(gè)部級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)參與國(guó)內(nèi)大中型基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施投資建設(shè)跨地區(qū)開發(fā)投資，5年內(nèi)達(dá)1.6億元，10年內(nèi)達(dá)4.8億元。建立因特網(wǎng)售房咨詢系統(tǒng)，拓展銷售空間5—6年內(nèi)成立房地產(chǎn)銷售公司，作為專業(yè)化商品房營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和體系5年內(nèi)，在安陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)占有率達(dá)到80%，10年內(nèi)在河南省的市場(chǎng)占有率達(dá)到20%。49…具有詳細(xì)目目標(biāo)規(guī)劃的貞貞元房地產(chǎn)是是

超越必須須重點(diǎn)考慮的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手5年內(nèi)工程合格率達(dá)到100%，優(yōu)良率達(dá)到60%；10年內(nèi)工程優(yōu)良率達(dá)到85%。質(zhì)量目標(biāo)每年引進(jìn)各類專業(yè)人才20名；其中大學(xué)生10名，碩士生2名，建立人才儲(chǔ)備庫(kù)；建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制；每人每年的培訓(xùn)時(shí)間在380個(gè)小時(shí)以上；中層干部具有大學(xué)學(xué)歷的三年達(dá)到80%，5年達(dá)到100%；專業(yè)技術(shù)人員中級(jí)以上職稱的三年到60%，5年80%。人力目標(biāo)發(fā)展規(guī)劃5年內(nèi)通過(guò)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證和14001環(huán)境體系認(rèn)證；2年內(nèi)加入住宅產(chǎn)業(yè)會(huì)員網(wǎng)；3—5年內(nèi)公司等級(jí)升為一級(jí)，達(dá)到獨(dú)立開發(fā)，獨(dú)立設(shè)計(jì)，獨(dú)立施工，獨(dú)立裝修的能力；產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)由單一向多元化轉(zhuǎn)變，三年內(nèi)完成股份制改造，并且實(shí)現(xiàn)上市；通過(guò)兼并，收購(gòu)改造有潛力的國(guó)有企業(yè)，三年內(nèi)組建綜合實(shí)力較強(qiáng)的大型集團(tuán)公司；5年內(nèi)，與科研單位聯(lián)合，創(chuàng)建貞元房地產(chǎn)科技發(fā)展中心，每年向國(guó)家提供一項(xiàng)房地產(chǎn)，建筑，材料方面的科研成果。50國(guó)泰因自身問(wèn)問(wèn)題無(wú)法開展展項(xiàng)目，暫時(shí)時(shí)威脅不大現(xiàn)有人員70人，工程技術(shù)人員流失嚴(yán)重。以房地產(chǎn)開發(fā)為主，涉及建筑安裝，裝潢，設(shè)計(jì)，物業(yè)管理，工程監(jiān)理，房地產(chǎn)置換，建設(shè)工程造價(jià)咨詢，建材經(jīng)銷。完成安陽(yáng)火車站改建擴(kuò)建，曙光小區(qū)，華僑商廈，107國(guó)道過(guò)境路、橋等重大項(xiàng)目。1984年成立，建行的附屬機(jī)構(gòu)，因資金優(yōu)勢(shì)曾在93年到97年間達(dá)到高峰，曾經(jīng)被評(píng)為河南房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力50強(qiáng)。98年以后，因國(guó)家政策不準(zhǔn)銀行辦企業(yè)，而建行與信達(dá)資產(chǎn)管理公司對(duì)其評(píng)估又不一致，在剝離過(guò)程中困難重重。目前無(wú)法開展項(xiàng)目，許多已經(jīng)準(zhǔn)備就緒的項(xiàng)目進(jìn)行不下去。國(guó)泰曾是安陽(yáng)房地產(chǎn)三強(qiáng)之一，但管理體制上也存在國(guó)企的通病。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況51以建源、富通通、東方為代代表的小開發(fā)發(fā)商群體正積積極尋找市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)人員較少，專業(yè)技術(shù)人員相對(duì)不足以房地產(chǎn)開發(fā)為主，建筑安裝、裝潢、部分涉及物業(yè)管理分別建成了雖然規(guī)模不大但有代表性的小區(qū)或者組團(tuán)。如東方房地產(chǎn)公司開發(fā)的萬(wàn)達(dá)花園，建源開發(fā)的蓮花公寓等，眾多小開發(fā)商的市場(chǎng)份額逐漸擴(kuò)大。公司規(guī)模小，實(shí)力薄弱，缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃，沒(méi)有明確目標(biāo)機(jī)制相對(duì)靈活，低成本運(yùn)作，運(yùn)作不規(guī)范，臨時(shí)抓項(xiàng)目在目前安陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)商沒(méi)有明顯品牌優(yōu)勢(shì)的情況下，小開發(fā)商群體在某個(gè)地段形成了自己的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。人員業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)概況52競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)中興貞元其他實(shí)力雄厚，經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富，影影響較大，人人才眾多，政政府關(guān)系好機(jī)制不夠靈活活，企業(yè)缺乏乏活力，還未未染指高端市市場(chǎng)實(shí)力較強(qiáng)，資資金雄厚，開開發(fā)經(jīng)驗(yàn)較多多，目標(biāo)明確確，有一定的的品牌知名度度，注重人才才開發(fā)培養(yǎng)，，具有管理和和激勵(lì)優(yōu)勢(shì)。。在鐵西區(qū)已已經(jīng)形成了較較好口碑。在鐵西以外地地區(qū)還沒(méi)有開開發(fā)項(xiàng)目，在在中高檔市場(chǎng)場(chǎng)還沒(méi)有大力力開展項(xiàng)目。。機(jī)制靈活，容容易形成區(qū)位位優(yōu)勢(shì)技術(shù)上、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)上較缺乏，，資金不足以以支持大項(xiàng)目目。53導(dǎo)讀：超越戰(zhàn)戰(zhàn)略選擇全國(guó)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)概況安陽(yáng)政府房地地產(chǎn)政策與規(guī)規(guī)劃安陽(yáng)居民消費(fèi)費(fèi)需求分析細(xì)分市場(chǎng)分析析競(jìng)爭(zhēng)分析超越戰(zhàn)略選擇擇54從價(jià)位上看，，高檔住宅市市場(chǎng)有較大的的市場(chǎng)空間，，進(jìn)入的開發(fā)發(fā)商少，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不激烈，而而經(jīng)濟(jì)適用房房市場(chǎng)容量大大，機(jī)會(huì)多競(jìng)爭(zhēng)者較少競(jìng)爭(zhēng)不激烈有較大的市場(chǎng)場(chǎng)空間利潤(rùn)率較高影響力大，容容易樹立品牌牌競(jìng)爭(zhēng)者力量普普遍較強(qiáng)，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈烈建源、東方、、貞元占有較較大份額，逐逐漸確立了自自己的區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)發(fā)展空間有限限競(jìng)爭(zhēng)者眾多，，競(jìng)爭(zhēng)激烈中興、貞元等等競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)力力強(qiáng)，知名度度較高有較大的市場(chǎng)場(chǎng)空間，但利利潤(rùn)較低影響力小高檔住宅中檔住宅普通住宅競(jìng)爭(zhēng)者較多較大的市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)政府將加快經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房的的建設(shè)速度目前不規(guī)范的的行為將會(huì)逐逐漸得到遏制制經(jīng)濟(jì)適用房55從區(qū)域看，文峰區(qū)、北關(guān)關(guān)區(qū)東部和文文峰區(qū)南部近近郊區(qū)有發(fā)展展?jié)摿?shí)力較強(qiáng)的中中興、貞元在在鐵西區(qū)有明明顯的優(yōu)勢(shì)鐵西是工業(yè)區(qū)區(qū)，不利于住住宅開發(fā)鐵西不是政府府規(guī)劃的主要要方向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在文文峰區(qū)沒(méi)有占占有大的市場(chǎng)場(chǎng)份額，力量量較平均東部和南部已已經(jīng)形成新的的住宅小區(qū)團(tuán)團(tuán)最大的開發(fā)商商富通、中興興的項(xiàng)目多在在普通住宅和和經(jīng)濟(jì)適用房房老城區(qū)的發(fā)展展仍有潛力中興、國(guó)泰在在低端市場(chǎng)占占有較大份額額政府東遷使得得北關(guān)區(qū)東部部有了新的發(fā)發(fā)展機(jī)遇安陽(yáng)河限制了了北關(guān)區(qū)向北北的發(fā)展空間間中部競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手云集，有些些已經(jīng)形成了了區(qū)位優(yōu)勢(shì)開發(fā)區(qū)處于開開發(fā)初期，目目前市場(chǎng)容量量小，開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目較少隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展和居民購(gòu)購(gòu)房觀念的改改變，會(huì)有越越來(lái)越多的居居民選擇在該該地區(qū)居住鐵西區(qū)開發(fā)區(qū)及郊區(qū)區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)56超越具有發(fā)展展高端市場(chǎng)和和經(jīng)濟(jì)適用房房的條件城市廣場(chǎng)是目目前為止最大大的老城改造造項(xiàng)目，是超超越進(jìn)入高端端市場(chǎng)的契機(jī)機(jī)世紀(jì)花園的運(yùn)運(yùn)作使超越積積累了一定的的成功經(jīng)驗(yàn)與政府部門建建立了良好的的關(guān)系，為土土地儲(chǔ)備的取取得和房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作作奠定了良好好的基礎(chǔ)具有領(lǐng)先意識(shí)識(shí)和學(xué)習(xí)創(chuàng)新新精神在房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)和銷售中開開始重視市場(chǎng)場(chǎng)研究和前期期策劃自身融資能力力強(qiáng)，融資渠渠道多樣，與與上游企業(yè)談?wù)勁心芰?qiáng)品牌建設(shè)相對(duì)對(duì)滯后，企業(yè)業(yè)知名度低除了城市廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目以外，，超越?jīng)]有其其他的土地儲(chǔ)儲(chǔ)備規(guī)模小，不能能形成規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢(shì)，與集團(tuán)團(tuán)其他部門聯(lián)聯(lián)系少，不能能充分利用集集團(tuán)優(yōu)勢(shì)人力資源不足足，尤其是熟熟悉安陽(yáng)市場(chǎng)場(chǎng)的專業(yè)管理理人員和銷售售人員沒(méi)有龐大的住住戶資源，在在居民中口碑碑一般，項(xiàng)目目的運(yùn)作需要要較大的促銷銷費(fèi)用財(cái)務(wù)管理薄弱弱，成本控制制較差優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)57綜上所述，超超越的發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略方向是先先進(jìn)入文峰區(qū)區(qū)、北關(guān)區(qū)高高端市場(chǎng)，在在確立品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)后，向文文峰區(qū)、北關(guān)關(guān)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適適用房市場(chǎng)和和開發(fā)區(qū)的高高檔住宅市場(chǎng)場(chǎng)滲透經(jīng)濟(jì)適用房中檔住宅高檔住宅普通商品房商業(yè)、辦公用用房鐵西區(qū)北關(guān)區(qū)文峰區(qū)開發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)適于開發(fā)的市市場(chǎng)58戰(zhàn)略實(shí)施建議議與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相相比超越?jīng)]有有明顯的優(yōu)勢(shì)勢(shì)，差異化戰(zhàn)戰(zhàn)略是超越在在未來(lái)安陽(yáng)房房地產(chǎn)市場(chǎng)上上發(fā)展壯大的的必然選擇差異化的戰(zhàn)略略將定位于““成為住宅理理念領(lǐng)先者的的房地產(chǎn)公司司”上以超越城市廣廣場(chǎng)為突破口口進(jìn)入高端市市場(chǎng)，牢固樹樹立“理念領(lǐng)領(lǐng)先者”的形形象之后，利用已已有的品牌美美譽(yù)度，進(jìn)軍軍經(jīng)濟(jì)適用房房市場(chǎng)，將住住宅領(lǐng)先理念念帶入到低檔檔市場(chǎng)59超越房地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)景展望長(zhǎng)期考慮，超超越必須維持持自己的品牌牌優(yōu)勢(shì)，不斷斷創(chuàng)新，始終終走在市場(chǎng)的的前列以超越現(xiàn)有實(shí)實(shí)力和房地產(chǎn)