2018年成都房地產(chǎn)市場總結CONTENT目錄1.城市概況2.政策發(fā)展3.市場表現(xiàn)4.開發(fā)商動態(tài)5.后期預判【城市定位】成都是四川省省會，中國西部整體吸附力首位城市，重點培育文創(chuàng)型經(jīng)濟、樞紐型經(jīng)濟及科創(chuàng)型經(jīng)濟為核心，形成高消費產(chǎn)業(yè)集聚城市。面向歐亞輻射全國的經(jīng)濟中心建設國家中心城市成都打造五大中心具有全球影響力的科技中心廣聚全球資源的對外交往中心國際知名的文創(chuàng)中心到2017年實現(xiàn)“個十百千萬”目標——培育是個創(chuàng)意設計品牌、聚集一百個創(chuàng)意設計大師、孵化以前加創(chuàng)意設計機構、新增一萬人創(chuàng)意設計隊伍，2020年建成西部民族歷史文化的發(fā)掘創(chuàng)新傳播中心、文化貿(mào)易中心、創(chuàng)意設計中心。2017年11月《成都市城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）》將成都定位為國家中心城市，是繼北京、天津、上海、廣州、重慶之后的全國第六座國家中心城市。2025年世界500強入駐300家打造中國“硅谷”融入“一帶一路”，提升國際交往緊密度天府國際機場開建，構建主要城市8小時交通圈通達全球的綜合交通樞紐城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【城市地位】中國33個城市入選“世界城市”，成都躍升第二梯隊

近日，發(fā)布的《國際城市藍皮書：國際城市發(fā)展報告(2018)》指出，成都從2012年的準世界城市躍升至第二梯隊世界城市，競爭力顯著提升。

第一梯隊?

香港?

北京?

上海?

臺北?

廣州?

深圳?

澳門?

成都?

南京?…第二梯隊第三梯隊

3%2000年

9%2016年中國世界城市數(shù)量占全球的比重

62000年

332016年成都通達全球，說走就走國際(地區(qū))航線109條，覆蓋五大洲的重要樞紐城市，各大洲航點數(shù)均達到2個以上，是中西部地區(qū)國際通達度最高的城市。西部中心，創(chuàng)新高地281家世界500強企業(yè)落戶成都，是中西部地區(qū)世界500強企業(yè)數(shù)量及投資額最多的城市。7月初，

制藥巨頭賽諾菲宣布投資5億元在高新區(qū)設立中

國中西部運營與創(chuàng)新中心。綠色生態(tài)，宜居城市

近日，成都市規(guī)劃院向顧問專家匯報了《成都建設美麗宜居公

園城市規(guī)劃》，要將整座城市建設成為大美形態(tài)的公園，實現(xiàn)生產(chǎn)生活生態(tài)和諧統(tǒng)一、人城境業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。

中國上榜世界城市數(shù)量城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【空間規(guī)劃】將按照“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”十字方針，構建東南西北中差異化發(fā)展的五大主體功能區(qū)，其中“東進區(qū)域”為成都經(jīng)濟發(fā)展新動能，“南拓”區(qū)域為戰(zhàn)略支撐。西控高標準提升西部區(qū)域，規(guī)劃定位為“成都市最重要的生態(tài)功能區(qū)和糧食生產(chǎn)功能區(qū)、西部綠色低碳科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、國家生態(tài)宜居的現(xiàn)代田園城市典范區(qū)、天府文化重要展示區(qū)”，建設生態(tài)屏障北改高質(zhì)量改造北部區(qū)域，“‘一帶一路’的重要門戶樞紐、成德綿區(qū)域協(xié)同發(fā)展的先導區(qū)、成都市北部生態(tài)屏障、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展示范區(qū)、城市有機更新示范區(qū)和彰顯天府文化的和諧宜居家園”，重點改善人居環(huán)境，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)形態(tài)中優(yōu)高品質(zhì)優(yōu)化中部區(qū)域，定位為“高端服務業(yè)的集聚區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動引領區(qū)、國際交往核心區(qū)、天府文化集中展示區(qū)，成為城市極核和最能代表國家中心城市能級水平的高品質(zhì)高能級生活城區(qū)”東進高起點規(guī)劃東部區(qū)域，規(guī)劃定位為“國家向西向南開放的國際門戶、成渝相向發(fā)展的新興極核、引領新經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)業(yè)新城、彰顯天府文化的東部家園”，重點培育實體經(jīng)濟，形成新動能南拓高水平發(fā)展南部區(qū)域，規(guī)劃定位為“全面體現(xiàn)新發(fā)展理念示范區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動先導區(qū)、新經(jīng)濟發(fā)展典范區(qū)、國際化現(xiàn)代新區(qū)、區(qū)域協(xié)同示范區(qū)”,重點強化創(chuàng)新體系建設，發(fā)揮好全市建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系中的戰(zhàn)略支撐作用城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【城市建設理念】成都即將邁入ＴＯＤ時代即“公共交通為導向的發(fā)展模式”，具體是指以公共交通站點為中心，5-10分鐘步行路程為半徑，形成以滿足工作、商業(yè)、居住、休閑等多功能的站城空間、區(qū)域中心，或者城中城。城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展自2017年12月成都首個TOD項目西宸天街開業(yè)以來，成都正在不停的孵化更多精致的TOD項目。今年4月，7個TOD項目的設計招標公告出爐，它們分別位于7大主城區(qū)，合計面積達驚人的8000畝，相當于約8個環(huán)球中心?！败壍澜煌?物業(yè)開發(fā)”Transit-orienteddevelopment【近5年GDP總量、人均GDP及增速】成都近年GDP總量和人均GDP以8%的增速穩(wěn)定增長，2017年GDP總量13889億，在大陸城市中位居第八，經(jīng)濟發(fā)展強勁。排名城市2017年GDP總量（億元）1上海301332北京280003深圳222864廣州215005重慶195306天津185957蘇州170008成都138899武漢1340010杭州12556城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【近5年固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資】成都市固定資產(chǎn)投資位居全國前列，2017年達到9404.2億元，超過一線城市平均水平，近兩年受國家調(diào)控政策影響，成都房地產(chǎn)投資占比小幅下降，占固定投資額的26.46%，與一線城市房地產(chǎn)投資占比有一定差距，仍具有一定投資空間。城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【近5年城市購買力】近年來隨著成都城鎮(zhèn)居民可支配收入提高，購買力逐步增強，城市整體的消費力提升明顯，居民對生活品質(zhì)的要求提高。城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【城市購買力】成都連續(xù)三年蟬聯(lián)新一線城市榜首，擁有西南標桿消費城市、中國奢侈品第三城、車輛保有量第二、500強企業(yè)聚集等標簽，城市受外界認可度高，消費水平和發(fā)展速度不容小覷?！靶乱痪€城市”榜首成都連續(xù)三年蟬聯(lián)新一線城市榜首，在商業(yè)聚集度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性、未來可塑性五個維度均在新一線城市里排名第一。西南標桿消費城市根據(jù)《2017中國城市購物中心發(fā)展指數(shù)報告》，成都躋身進入全國6個城市購物中心成熟市場之一，與北京、上海、廣州、深圳和杭州齊名，為西南片區(qū)的標桿型消費城市。中國奢侈品第三城《中國奢侈品網(wǎng)絡消費白皮書》顯示，總訂單量和消費人數(shù)排名，成都僅次于北京、上海，排在全國第3名，奢侈品購買力較強。車輛保有量全國第二截至2017年底，成都汽車保有量為452萬輛，達到了4百萬的級別，僅次于首都北京。世界500強企業(yè)聚集成都2018年已有285家世界500強企業(yè)落戶成都，對比2017年增加了4家，其中境外企業(yè)有198家，境內(nèi)企業(yè)87家。成都發(fā)展價值受國際認可。城市概況市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展【近5年人人口口變變化化】目前前成成都都城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化率率71.5%，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化化水水平平穩(wěn)穩(wěn)定定，，人人口口逐逐年年穩(wěn)穩(wěn)步步提提升升，，是是人人口口流流入入型型城城市市。。其其中中，，成成都都出出臺臺的的人人才才新新政政起起到到了了驅(qū)驅(qū)動動人人才才落落戶戶發(fā)發(fā)展展的的作作用用，，2017年省省外外流流入入成成都都常常住住人人口口46.6萬人人，，城市市對對外外吸吸附附力力較較強強。據(jù)成成都都統(tǒng)統(tǒng)計計局局信信息息顯顯示示：：2017年，，成成都都出出臺臺人人才才新新政政十十二二條條，，共共吸引引13萬余余名名本本科科以以上上學學歷歷人人才才來蓉蓉落落戶戶發(fā)發(fā)展展。。成都都憑憑借借其其良良好好的的宜宜居居宜宜業(yè)業(yè)環(huán)環(huán)境境和和開開放放共共享享的的包包容容性性，，吸吸引引了了大大量量周邊邊省省區(qū)區(qū)如如西西藏藏、、甘甘肅肅、、青青海海、、新新疆疆等等省外外人人口口。。僅僅2017年，，從從省外外流流入入成成都都的的常常住住人人口口就就達達46.6萬人人。城市市概概況況市場場表表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展【近5年產(chǎn)業(yè)業(yè)結結構構】成都都產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結結構構仍仍以以二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)為為主主，，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結結構構常常年年趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定，，二二、、三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)增增加加值值逐逐年年上上漲漲，，一一產(chǎn)產(chǎn)增增加加值值趨趨于于穩(wěn)穩(wěn)定定。。城市市概概況況市場場表表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展【全國國政政策策走走勢勢】近十十年年中中國國經(jīng)經(jīng)歷歷了了兩兩次次調(diào)調(diào)控控周周期期，，扶扶持持周周期期2年，，打打壓壓周周期期4年左左右右，，十十九九大大確確立立““房房住住不不炒炒””的的基基調(diào)調(diào)，，預預計計未未來來兩兩年年樓樓市市調(diào)調(diào)控控將將持持續(xù)續(xù)，，在在調(diào)調(diào)控控基基礎礎上上，，拿拿地地應應更更為為謹謹慎慎，，對對于于拿拿地地成成本本應應做做進進一一步步把把控控。。2015201620142013200920082017201020112012利好打壓利好打壓政策走勢2012201320142015持續(xù)調(diào)控國五條,金十條限購取消降息分類調(diào)控限貸松綁降準、降息公積金松綁購房補貼20112010央行連續(xù)5次降息首套房、改善型2套房首付降低19個城市出臺限購令加息、上調(diào)準備金率限購城市達到46個上調(diào)利率、準備金率200920082016多個城市出臺限購、限貸、限價、管樓、管地政策2017十九大定調(diào)“住房不炒”，多渠道持續(xù)調(diào)控降息降首付活躍市場各大城市限購，利率上調(diào)，樓市遇寒潮解除限購，利率下調(diào)，購房補貼，樓市回暖。因地制宜，防止泡沫各大城市相繼限購、限售、限價，利率上調(diào)，樓市迎來新一輪調(diào)控城市市概概況況市場場表表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展—全國國【全國國政政策策走走勢勢】調(diào)控控手手段段：：2016年至至今今，，各各大大城城市市紛紛紛紛出出臺臺樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策，，主主要要為為限限購購、、限限貸貸、、限限售售、、限限價價幾幾大大措措施施；；并并且且調(diào)調(diào)控控政政策策持持續(xù)續(xù)更更新新，，力力度度不不斷斷增增長長。。限售限價限購限貸限制購房資格，減少購房客戶提高首付比例，提高購房門檻限制二手房交易年限，控制投機購房限制預售價格，穩(wěn)定市場價格突破2018年上上半半年年，，自自兩兩會會定定調(diào)調(diào)了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場基基調(diào)調(diào)不不變變，，堅堅持持房房住住不不炒炒以以后后，，近二二十十個個城城市市陸陸續(xù)續(xù)加加碼碼樓樓市市調(diào)調(diào)控控政政策策，，限限購購、、限限售售范范圍圍不不斷斷擴擴大大、、力力度度不不斷斷加加強強。。海南南、、沈沈陽陽、、蘭蘭州州和和成成都都升級級限限購購政政策策，，大連連、、太太原原等城城市市加加入入限限購購行行列列；；青島島和和蘭蘭州州加加強強限限售售，，哈哈爾爾濱濱、、杭杭州州灣灣新新區(qū)區(qū)、、長長春春、、丹丹東東、、宜宜昌昌、、濟濟陽陽、、奉奉化化和和景景洪洪等等城城市市加加入入限限售售隊隊伍伍目前前全全國國已已有有50余城城實實施施限限購購政政策策，，60余城城實實施施限限售售政政策策。。目前前南京京、、上上海海、、長長沙沙、、成成都都、、武武漢漢、、西西安安、、杭杭州州、南南京京8個城城市市發(fā)發(fā)布布了了搖搖號號購購房房政政策策，，未未來來將會有有更更多多的的城城市市加加入入。。市場場表表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展—全國國城市市概概況況【成都都土土地地政政策策】市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展—成都城市概況【土地出讓】成都發(fā)布《完善經(jīng)營性建建設用地土地地調(diào)控機制通通知》，其中調(diào)整擬擬上市宗地競競買保證金繳繳納比例以及及縮短土地出出讓價款期限限，對開發(fā)商商的現(xiàn)金流要要求將更高，，變相提高成成都土地拿地地門檻。調(diào)整擬上市宗宗地競買保證證金繳納比例例：對熱點區(qū)域(包括五城區(qū)、、龍泉驛區(qū)、、雙流區(qū))內(nèi)的商品住宅宅及含商品住住宅的經(jīng)營性性用地，相應應調(diào)整競買保保證金繳納比比例；縮短土地出讓讓價款繳納期期限：上市出讓宗地地成交溢價率在60%及以上的需在3個月內(nèi)繳清全部土地出讓讓價款；限制單宗商品品住宅用地供供應規(guī)模：限制單宗商品住宅用地地供應規(guī)模。。主城區(qū)商品住宅用地地供應規(guī)模不得超過過300畝，近郊不得超過210畝，遠郊不得超過105畝；合理制定起拍拍價：以科學確定出出讓叫價，避免出現(xiàn)“地地王”和“過過高溢價率””?！就恋乇O(jiān)管】成都市發(fā)布《成都市人民政政府關于進一一步加強全市市土地上市與與供后監(jiān)管的的意見》，內(nèi)容具體措措施主要以““約定開工時時間“、”產(chǎn)業(yè)先行”等手段限制制了開發(fā)商囤囤地、滾動開開發(fā)等投機行行為，對開發(fā)發(fā)商綜合實力力要求高。嚴格“凈地”上市審查，不具備“凈地”條件的宗地，一律不能出具上市意見。嚴格上市土地周邊配套設施審查。公共配套設施未建設或未形成限期解決方案的，由建設部門核實并函告國土部門暫停該宗地上市。約定開竣工時間。宗地成交后，屬地政府與土地競得人要在5個工作日內(nèi)簽訂《國有建設用地項目履約協(xié)議書》。對項目出現(xiàn)未按時開竣工、未達產(chǎn)業(yè)準入條件等情形的，依照協(xié)議進行處罰或沒收開發(fā)保證金。限制囤地，加快土地流通，盡快進入市場限制滾動開發(fā)，以往開發(fā)商先住宅后商業(yè)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式將受到限制先產(chǎn)業(yè)開發(fā)，后住宅建設。商住混合用地涉及分期開發(fā)的，屬地政府應按照“先產(chǎn)業(yè)開發(fā)，后住宅建設”的時序安排原則。市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展—成都城市概況【土地供應】成都將加快供供地節(jié)奏和擴擴大供地量；；未來天府新新區(qū)為土地集集中供應區(qū)域域，其次是三三圈層其他區(qū)區(qū)域；供應土土地以滿足剛剛需首置人群群為主，保證證房地產(chǎn)市場場的健康穩(wěn)定定發(fā)展?！?017-2019年經(jīng)營性建設設用地供應計計劃》以及《成都市住宅用用地供應中期期規(guī)劃》（2017-2021年）》：2018年計劃出讓經(jīng)經(jīng)營性建設用用地16400畝，其中商品品住宅用地9000畝；2019年計劃出讓經(jīng)經(jīng)營性建設用用地16300畝，其中商品品住宅用地9200畝。安置房及保障障性住房用地地供應量590公頃；其次，商品品住房用地供供應量3326公頃，主要是滿足城城鄉(xiāng)居民租賃賃、剛需(特別是首套房房)購房、改善型型購房等多層層次合理住房房需求，但重點是保保障租賃及剛剛需型需求為為主，嚴禁別墅用地地供應；另外，農(nóng)民民集中建房項項目使用集體體建設用地667公頃。2018年中心城區(qū)安排排住宅用地供供應計劃220公頃，同比增增長19%，預計可建住住房約550萬平方米。成都市一圈層層(高新區(qū)、錦江江區(qū)、青羊區(qū)區(qū)、金牛區(qū)、、武侯區(qū)、成成華區(qū))住宅用地供應應量占供應總總量的22%，約858公頃；二圈層層(龍泉驛區(qū)、新新都區(qū)、溫江江區(qū)、雙流區(qū)區(qū)、郫都區(qū))住宅用地供應應量占供應總總量的27%，約1076公頃；天府新區(qū)住宅宅用地供應量量占供應總量量的16%，約614公頃。遠郊(市)縣(青白江區(qū)、簡簡陽市、都江江堰市、彭州州市、邛崍市市、崇州市、、金堂縣、新新津縣、大邑邑縣、蒲江縣縣)住宅用地供應應量占供應總總量的35%，約1368公頃；成都整體將加加快供應土地地節(jié)奏和量，，緩解區(qū)域市市場住宅市場場供不應求的的情況。未來土地主要是滿足城城鄉(xiāng)居民租賃賃、首置、改改善等居住需需求，但重點點是保障租賃賃及剛需型需需求為主，嚴嚴禁別墅用地地供應。成都未來以天天府新區(qū)為土土地集中供應應區(qū)域，未來來三年住宅用用地占全市的的16%，約614公頃市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展—成都城市概況【成都土地政策策】2016.112016.102017.03成都：當前調(diào)控持續(xù)加碼，史上最嚴近郊以內(nèi)限購2017.072017.042017.112018.052018.08高新區(qū)、天府新區(qū)新購升級二手房限購、社保年限提高認房認貸，產(chǎn)權滿三年才能轉(zhuǎn)讓政府指導定價搖號買房戶籍、社保要求提升首套、二套房貸款時間限制【住宅政策演變變趨勢】515成都持續(xù)加碼碼限購，達到到史上最嚴，，預計調(diào)控基基調(diào)未來1年保持不變，，但后續(xù)調(diào)控控力度或?qū)p減弱。政策強度市場表現(xiàn)開發(fā)商動態(tài)后期預判政策發(fā)展—成都城市概況【限購政策】成都住宅限購購政策經(jīng)歷了了多次升級，，2017年3月后，一二圈圈層區(qū)域全面面限購，致使使遠郊區(qū)域市市場火熱，今年515限購政策更新新后，三圈層層區(qū)域也納入入限購，市場場回冷，目前前市場購房主主力皆為滿足足條件的剛需需首改客戶。2016年10月限購核心2016年11月限購核心2017年3月限購核心2017年4月限購核心2018年5月限購核心限購：主城+近郊+天府新區(qū)，同一身份自然人、法人只能新購買1套商品住房。限貸：首套房首付最低30%，二套房最低40%。限價：加強商品房申報價格指導。其他限制：只限新房、不涉及二手房，同時無戶籍社保要求。限購：高新南區(qū)+天府新區(qū)成都直管區(qū)，戶籍或社?；騻€稅繳納滿一年，區(qū)域內(nèi)無房，可以購買一套商品住宅。限貸：高新南區(qū)+天府新區(qū)成都直管區(qū)首套房30%，二套房首付最低70%。限制預售：每期申請預售面積不應低于3萬平方米。其他限制：只限新房、不涉及二手房，同時在高新南區(qū)和天府新區(qū)成都自管區(qū)提出戶籍或社保要求。限購：主城+近郊+天府新區(qū)全面限購，要求有戶籍或者社保，且社保年限提高到2年。新增10區(qū)可以交叉購買，高新南區(qū)和天府新區(qū)成都直管區(qū)不能交叉購買。高端人才不限購：重大招商引資項目和機關、企事業(yè)單位引進的高端人才不受戶籍和社保限制，但5年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓。其他限制：二手房納入監(jiān)管。認房又認貸：首套首付30%，二套首付天府新區(qū)和高新區(qū)70%，其余10區(qū)60%，限購區(qū)域內(nèi)有2套及上住房（無論是否有貸款或是否結清相應貸款）家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款.限售：限購區(qū)域內(nèi)取得產(chǎn)權證滿3年才能轉(zhuǎn)讓限制預售：建而不售，一年內(nèi)不再受理預售許可申請。限購對象：限購對象：不再是個人，而是以家庭為單位限購區(qū)域：遠郊即三圈層納入限購范圍（包含簡陽）搖號新政：一個家庭一次只能參與一個項目搖號限購區(qū)域：1.本區(qū)戶籍或本區(qū)兩年社保，新落戶未滿兩年需本區(qū)一年社保；2.兩人及兩人以上家庭擁有不超過一套住房。已達法定婚齡單身家庭不擁有住房成都住宅限購購政策的核心心目的是遏制制投機炒房，，同時意在促促進重大產(chǎn)業(yè)業(yè)項目發(fā)展和和高端人才引引進，同時政政府介入管理理市場，防止止不公平，不不正當銷售行行為，讓真正正的剛需首改改客戶獲得買買房的機會。?！?15系列新政政】市場表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展—成都城市概況況【貸款收緊緊】川內(nèi)二級級城市貸貸款政策策收緊，，首套及及1套以上貸貸款首付付比例提提升，對對成都一一二圈層層無影響響，三圈圈層8.24后，二套套房首付付比例40%上漲到50%。最新政策發(fā)布及實施時間購房性質(zhì)涉及城市或區(qū)域首付比列貸款年限政策變化2018.8.24起首套房四川省甘孜州、阿壩州、涼山州(除西昌市)≥25%≤30年無變化四川省其他地區(qū)首次購買普通自住房的居民家庭，最低首付款比例為30%≥30%≤30年成都地區(qū)無變化川內(nèi)其他城市≥25%變?yōu)椤?0%有1套房且貸款未結清成都市天府新區(qū)成都直管區(qū)、高新區(qū)南部園區(qū)≥70%≤25年無變化成都市高新區(qū)西部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)≥60%≤25年無變化四川省甘孜州、阿壩州、涼山州(除西昌市)≥40%≤25年無變化除上述區(qū)域外川內(nèi)其他城市≥50%由≥40%變?yōu)椤?0%2套住房及以上成都市高新區(qū)(西部園區(qū)、南部園區(qū))、成都天府新區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)、龍泉驛區(qū)、新都區(qū)、溫江區(qū)、雙流區(qū)、郫都區(qū)無論是否有貸款或是否結清相應貸款，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款無變化全省其他地區(qū)購房貸款未結清的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款無變化市場表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展—成都城市概況況【政策小結結】在大的““房住不不炒”的的政策基基調(diào)下，，成都住住宅市場場的調(diào)控控政策已已卓有成成效，未來調(diào)控控政策仍仍將持續(xù)續(xù)，短期期內(nèi)不會會放開，，保證市市場不會會產(chǎn)生較較大的波波動。住宅市場多管齊下，目前已卓有成效；預計未來政策仍會持續(xù)，保證市場不會產(chǎn)生大的波動。政策解讀小結住宅市場持續(xù)調(diào)控土地市場較為寬松目前土地市場政策限制相比一線城市較為寬松；對房企是較友好的政策態(tài)度。拿地條件提高房企門檻雖然政策寬松，但主城的拿地條件對房企實力要求高，拿地門檻提升明顯市場表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展—成都城市概況況城市概況況：成都是西西南地區(qū)區(qū)唯一副副省級城城市、川川西城市市群中心心城市，，成渝經(jīng)經(jīng)濟圈核核心，也也是重要要的高新新技術產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地地、商貿(mào)貿(mào)物流中中心和綜綜合交通通樞紐，，作為為全國第第六座國國家中心心城市，，在西南南區(qū)域擁擁有核心心地位，，外界認認可度高高；成都經(jīng)濟濟基礎堅堅實，人人民消費費能力和和購買需需求逐年年提高，，具有房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的基基本城市市條件和和基礎；；政策發(fā)展：全國調(diào)控控長期來來看具有有一定周周期性，，當前全全國市場場處于打打壓期；；成都緊跟跟中央調(diào)調(diào)控節(jié)奏奏，政策策持續(xù)加加碼，達達到史上上最嚴；由于限購購條件苛苛刻，購購房資格格珍貴，，部分改改善客群群觀望情情緒加重重，更傾傾向一步步到位改改善置業(yè)業(yè)，改善善需求或或深度釋釋放，結結合國慶慶后個別別項目限限價有松松動跡象象，不排排除短期期未來會會有政策策緩和的的可能，，市場存存在一定定的機會會點；【發(fā)展環(huán)境境小結】：成都城市首位度高，發(fā)展速度快，經(jīng)濟基礎堅實，整體城市環(huán)境有利于房地產(chǎn)發(fā)展當前政策調(diào)控較為嚴格，但不排除短期未來有緩和的可能，市場存在機會點市場表現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展—成都城市概況況【整體土地地量價】——2017年受市場場影響土土地價格格飆升，，住宅用用地達到到11108元/㎡，隨著2018年樓市調(diào)調(diào)控升級級，開發(fā)發(fā)商拿地地謹慎，，樓面地地價逐漸漸降溫。。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-土地開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【分區(qū)域土土地量價價】近郊為成成都土地地主戰(zhàn)場場，主城城區(qū)土地地緊俏，，樓面均均價明顯顯高于近近郊，2018年主城成成交樓面面均價同同比下降降35%，近郊同同比下降降42%。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-土地開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【溢價率分分析】整體看來來，主城城溢價率率高于近近郊。2016年以來主主城近郊郊年度土土地溢價價率明顯顯上漲，，主城最最高達到到68.2%。2018由于樓市市調(diào)控原原因，溢溢價率有有所明顯顯的下跌跌。2017-2018年溢價率TOP5序號宗地位置樓面價溢價率開發(fā)商呈現(xiàn)情況1新都區(qū)龍橋鎮(zhèn)場鎮(zhèn)社區(qū)4、10組及社區(qū)集體4208137.2%重慶融輝房地產(chǎn)有限公司金輝新城半島云著（清水9850）2天府新區(qū)興隆街道羅家店村一、二、三組，正興街道涼風頂村五、六組，秦皇寺村五組（天府中心范圍內(nèi)，通州路以西、福州路以東）3698107.8%中海地產(chǎn)集團有限公司暫無3錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)曾家坡5、6組地塊1076797.0%成都德商置業(yè)有限公司暫無4新都區(qū)大豐街道趙家社區(qū)5、6社1095095.5%北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司暫無5郫都區(qū)犀浦鎮(zhèn)龍吟村6社1010094.2%長旺國際發(fā)展有限公司LONGSUCCESSINTERNATIONALDEVELOPMENTPTE.LTD.御園豐錦（未拿預售）城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-土地開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【流拍率分分析】2014-2015年成都市市整體土土地市場場低迷，，開發(fā)商商拿地信信心不足足，流拍拍率高。。2016年開始，，隨著市市場逐漸漸回暖，，流拍率率緩慢下下降，18年受樓市市政策影影響，開開發(fā)商拿拿地較為為謹慎，，流拍率率有所回回升。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-土地開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【成都各區(qū)區(qū)土地存存量分析析】主城區(qū)開開發(fā)成熟熟度高，，土地存存量少，，未開發(fā)發(fā)存量相相對較少少，高新新區(qū)是主主城區(qū)存存量主力力，近郊郊里面天天府新區(qū)區(qū)最多，，同時天天府新區(qū)區(qū)近兩年年供地充充足，擁擁有大量量產(chǎn)業(yè)配配套住房房用地，，位居成成都市存存量首位位。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-土地開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【中心城區(qū)區(qū)住宅供供銷量價價走勢】——自2012年以以來，住住宅市場場成交價價格呈上上漲趨勢勢，在2018年達到到了11231元/㎡㎡。2018年受政策策影響，，成交量量下降明明顯。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-住宅開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【區(qū)域?qū)Ρ缺取?017年-2018年各區(qū)域域除天府府新區(qū)以以外均呈呈現(xiàn)出供供不應求求的狀況況。供銷銷主要集集中在近近郊區(qū)域域。成交交價格方方面主城城區(qū)明顯顯高于近近郊區(qū)域域。城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-住宅開發(fā)商動動態(tài)后期預判判政策發(fā)展展【存量特征征】存量自2015年以來有有所下降降，截止止2018年存量為為1532萬方，按按照近五五年年均均去化面面積計算算，存量量去化周周期為8.8個月，去去化周期期較短。。市場已拿預售存量面積1532萬㎡存量去化周期8.8個月÷=近五年月均去化面積175萬m2城市概況況市場表現(xiàn)現(xiàn)-住宅宅開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展【成交交結結構構】近1年（（1712-1811）主主城城+近郊郊產(chǎn)產(chǎn)品品成成交交結結構構（（面積積）剛需需市市場場占占主主要要市市場場份份額額：：近一一年年剛剛需需市市場場成成交交54864套，，占占比比39.68%，占占比比有有所所下下滑滑，，但但依依然然為為成成交交主主力力，，改改善善產(chǎn)產(chǎn)品品占占比比逐逐步步提提升升。。各面面積積段段價價格格同同比比上上漲漲：：剛需需、、剛剛改改、、改改善善產(chǎn)產(chǎn)品品均均價價穩(wěn)穩(wěn)中中有有升升，，剛剛需需產(chǎn)產(chǎn)品品漲漲幅幅最最大大為為21.89%。日期剛需（100㎡以下）剛改（100-120㎡）改善（120-144㎡）再改（144-180㎡）豪改（180㎡以上）總計

供應套數(shù)成交套數(shù)均價供應套數(shù)成交套數(shù)均價供應套數(shù)成交套數(shù)均價供應套數(shù)成交套數(shù)均價供應套數(shù)成交套數(shù)均價成交套數(shù)

2017-121642749388221528384294362454268711022353757111481366301380115409

2018-14327421490364526293894472105215410887430583129302224421375810331

2018-2

359025308796196219411006514161546114536414311083172408132336856

2018-3

532048289069327527631011218152128122631402494134213423331446110546

2018-4

25496082928833873926972938102670106611260703101761283721385413753

2018-5

51453892995540973135107982606210312290704861136565403121830910303

2018-6

46864177943845143411991131652499115893811017128561263771659511481

2018-7

284048971005532313117103783145241111368655780128863862961371911501

2018-8

1410488410321170734671083411002552122493986001338502521367511755

2018-9

45414515101165000327810803386627191168620054601239311492651398711237

2018-10

5057375311598389539851172548973240124752286953142036142561557112187

2018-11

410135991071462663962110097642321913113402213391534820967951605212914累計成交套數(shù)54864397652992889784738138273成交套數(shù)占比39.68%28.76%21.64%6.49%3.43%100%當前存量套數(shù)5233725375265581275010702127722價格同比漲幅21.89%13.31%19.10%12.50%8.82%-城市市概概況況市場場表表現(xiàn)現(xiàn)-住宅宅開發(fā)發(fā)商商動動態(tài)態(tài)后期期預預判判政策策發(fā)發(fā)展展成交特征產(chǎn)品成交套數(shù)合計100㎡以下（剛需）100-120㎡（剛改）120-144㎡（改善）144-180㎡（再改）180㎡以上（豪改）總價段(萬元)100萬以下403821365728858357357832100-200萬143032565922141298857165662200-300萬15444146374752177811762300-400萬18719434512351799400-500萬517129370476500萬以上20029711742合計54864397652992889784738138273近一一年年，，成成都都總總計計成成交交138273套住住宅宅，，其其中中100㎡以以下下的的剛剛需需住住宅宅為為成成交交主主力力，，成成交交54864套，，占占比比39.68%。100萬-200萬住宅成交交65662套，占比47.49%，占比超過過100萬以下住宅宅，為總價價段成交主主力。近1年（1712-1811）主城+近郊產(chǎn)品成成交結構【成交結構】城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展515新政后，市市場推量加加大，月度度開盤認購購率持續(xù)回回落；從市場變化化來看，去去化率出現(xiàn)現(xiàn)了明顯下下降趨勢，，特別是在在9月份以后，，項目開盤盤去化不超超6成，這個狀狀況是比較較普遍的。。2011年1月-2018年11月成都市商商品住宅月開盤供銷走勢圖圖（開盤現(xiàn)場場統(tǒng)計，單單位：套、、%）2018年大成都開盤推售情況1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月推出套數(shù)72011509814526157468784253122009414453128592453033614認購套數(shù)720114054137671490683562054614040988074571412418615認購率100%93%95%95%95%81%70%68%58%58%55%【市場變化1：開盤去化化率普遍下下降】開盤認購率率50%線城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展主城近郊遠郊主城：公證搖號以以來，主城城區(qū)項目持持續(xù)熱銷，，多月開盤盤去化率達達100%，中簽率低低于20%。近期多項項目取證，，市場供應應加大，月月度開盤去去化率回落落，但依然然處高位（（均高于75%）。近郊：近期市場供供應加大，，開盤去化化率有所下下降，搖號號中簽率大大幅上漲。。市場上出現(xiàn)現(xiàn)僅一人或或幾人報名名搖號情況況，部分項項目加快推推盤節(jié)奏，，提前推出出房源，搶搶占客戶資資源。遠郊：市場推量加加大，項目目去化明顯顯降溫。7月以來，項項目搖號中中簽率處57%及以上。遠遠郊范圍內(nèi)內(nèi)，青白江、簡簡陽降溫明明顯，區(qū)域域內(nèi)項目多多推出開盤盤優(yōu)惠，順順銷期間，，部分項目目下調(diào)價格格走量。主城堅挺，，郊區(qū)降溫溫，青白江江、簡陽為為“重災區(qū)區(qū)“城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展高價項目中中簽率高，，去化率低低，僅優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目開盤盤售罄開盤時間項目名稱區(qū)域物業(yè)類型推出套數(shù)

認購套數(shù)

面積區(qū)間（㎡）

惠后均價（元/㎡）

裝修狀況認購率(%)通過審核

總?cè)藬?shù)中簽率2018/10/24、26中國鐵建西派國樾雙流區(qū)高層、超高層876350136-30219,463精裝標準546040%670100%2018/10/27、29東原印長江武侯區(qū)小高層173164132-20520,980精裝標準545095%21879%2018/11/3、5藍光雍錦麗府高新區(qū)中高層224120112-17619,960精裝標準408054%28878%2018/11/8、10金地悅瀾道雙流區(qū)小高層22015127-21218,600精裝標準36857%25100%2018/11/9、11凱德世紀名邸高新區(qū)高層35223091-14419,990清水65%62357%2018/11/9、11環(huán)球匯（天譽）錦江區(qū)高層240240118-21020,909精裝標準3869100%32697%2018/11/9、11中海云麓世家雙流區(qū)高層37524114-14217,800精裝標準29706%55100%2018/11/11、13龍湖上城金牛區(qū)超高層572176120-19521,130精裝標準549831%457100%2018/11/12、14招商大魔方高新區(qū)超高層396396116-18021,445精裝標準4125100%155925%2018/11/16、18藍光雍錦麗府高新區(qū)中高層1357119-17620,230精裝標準40805%30100%2018/11/29、12/1成都文儒德高新區(qū)高層196196185-26526,299精裝標準6299100%36953%限購政策下下，再改客客戶受限制制，客戶量量少，多項項目開盤去去化率不高高，特別為華府府板塊項目目，最低去去化率僅6%。僅招商大魔方方、天譽、文儒德項目售罄，其區(qū)域（（金融城、、攀成鋼））發(fā)展成熟熟，配套完完善，市場場認可度高高，為典型型豪宅集聚聚區(qū)，區(qū)域項目價價格普遍偏偏高。備注：部分分高價項目目開盤去化化情況。城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展項目名稱區(qū)域推案時間樓層數(shù)推出套數(shù)面積區(qū)間價格情況優(yōu)惠后均價認購套數(shù)認購率備注（是否精裝及其標準）優(yōu)惠保利萬科翡翠和悅天府新區(qū)2018/11/25、2820F/高層300109-138178571500017056.7%精裝標準3099網(wǎng)絡登記優(yōu)惠4%、現(xiàn)場交資料優(yōu)惠8%，開盤優(yōu)惠4-5%保利星薈高新區(qū)2018/11/2430F/高層40037-48175821600030075.0%精裝標準3000認籌折扣2%（銀卡1%、金卡1%），促銷折扣2%，付款方式折扣（一次性4%、分期3%，按揭2%），集中開盤優(yōu)惠4%。泊里中心成華區(qū)2018/11/2528F/高層22947、63、8218068159006829.7%清水全款按揭分期均享受優(yōu)惠12%（含誠意金排號客戶優(yōu)惠3%）。華僑城金牛區(qū)2018/11/18B號樓23F/高層、C、D號樓22F/高層51540-1722150419354489.3%精裝標準5000-6000最多優(yōu)惠10%。龍湖上城金牛區(qū)2018/11/11、137號樓45F/超高層，8號樓43F/超高層572120-195224792113017630.8%精裝標準5498誠意金優(yōu)惠2%、開盤現(xiàn)場特殊優(yōu)惠2%、七天內(nèi)按時簽約優(yōu)惠2%。華潤時光里高新區(qū)2018/10/2713F/中高層6034-6416983156242846.7%清水驗資優(yōu)惠2%，誠意金優(yōu)惠2%，活動優(yōu)惠2%，按時簽約2%，一次性付款優(yōu)惠1%，業(yè)主再購優(yōu)惠1%。龍湖聽藍灣新都區(qū)2018/11/21、236號樓7F/小高層、14號樓11F/小高層26286-14113044126534015.3%清水網(wǎng)絡登記1%，開盤認購1%，按時簽約1%，一次性付款1%。萬科時光潤園郫都區(qū)2018/10/27、292號樓13F/中高層87888-112150981360020022.8%精裝標準299810.19開始收取誠意金1萬，享受開盤優(yōu)惠2%+vip客戶2%+按時簽約1%+樓棟優(yōu)惠7-9%(3棟和8棟暫無優(yōu)惠）+1%老帶新+5萬車位優(yōu)惠款(暫未大范圍釋放，僅限車位首開月有效)。從案場表現(xiàn)現(xiàn)來看，9月開始，項目優(yōu)惠已已經(jīng)在逐步步釋放（多多集中于郊郊縣區(qū)域）），但是認購購率并未因因優(yōu)惠釋放放上漲明顯顯，客戶仍仍處于理性性購房狀態(tài)態(tài)，其中多多受產(chǎn)品高高總價、配配套不完善善等因素影影響?！臼袌鲎兓?：樓盤：購購房優(yōu)惠回回來了】城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展【近期主城拿拿預售項目目走勢解讀讀】近期中心城城區(qū)拿預售售項目，已已經(jīng)連續(xù)出出現(xiàn)單價破破2萬項目，2017年拍出的高高溢價項目目逐漸面世世，裝修標標準突破6000元/㎡，政策不不再一刀切切，但部分分項目房地地價差仍然然倒掛，未未與市場接接軌；個別遠郊區(qū)區(qū)域放寬限限購門檻，，市場進入入調(diào)整期。。序號城區(qū)項目名稱允許預售時間建筑形態(tài)住宅均價(元/㎡)分業(yè)態(tài)價格精裝備注1龍泉驛區(qū)新希望錦麟府2018/12/8中高層202932029333042天府新區(qū)麓湖生態(tài)城（麓湖新城）2018/11/19高層,中高層,小高層22131高層22263

中高層21214

小高層24770高層：5445、5836、5776

中高層、小高層：清水3武侯區(qū)東原印長江2018/11/19小高層209822098254504雙流區(qū)城投綠城誠園2018/11/19中高層20198201983699、38995錦江區(qū)環(huán)球匯（天譽）2018/11/16高層215092150944706成華區(qū)中糧瓏悅錦云2018/11/16高層,中高層19589中高層22332

高層1889034907武侯區(qū)龍湖天宸原著2018/11/14中高層245762457654988高新區(qū)成都文儒德2018/11/12高層262972629762999高新區(qū)藍光雍錦麗府2018/11/2中高層1995719957408010金牛區(qū)龍湖上城2018/10/26超高層,高層19290商品住宅22478

返遷8200商品住宅5498

返遷清水11高新區(qū)凱德世紀名邸2018/10/25高層1999019990清水12雙流區(qū)金地悅瀾道2018/10/24小高層1928419284368513錦江區(qū)環(huán)球匯（天譽）2018/10/19高層2090820908386914高新區(qū)藍光雍錦麗府2018/10/19中高層1995719957408015武侯區(qū)東原印長江2018/10/12小高層2098220982545016高新區(qū)招商大魔方2018/9/27超高層2144621446412517雙流區(qū)中國鐵建西派國樾2018/9/26超高層,高層19447高層19070

超高層195785460【市場變化3：調(diào)控局部調(diào)調(diào)整】城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展【小結】2018年，在政策策的調(diào)整之之下，成都都住宅市場場價格保持持平穩(wěn)增長狀狀態(tài)，近期限價不再一一刀切，但部分高高價地塊仍仍未與市場場接軌，房房企仍處于于觀望狀態(tài)態(tài)。住宅市場住宅市場價升量減住宅市場價格保持平穩(wěn)增長，但供應量減少，未能滿足市場需求；限價略有松動，但仍未與市場接軌限價不再一刀切后，主城及近郊銷售價格略有升高，但仍未與市場接軌，房企仍處于觀望狀態(tài)。城市概況市場表現(xiàn)-住宅開發(fā)商動態(tài)態(tài)后期預判政策發(fā)展企業(yè)——2017-2018年，成都主主城區(qū)土地供應量量放低且要求高，政府平臺臺及國央企企成為拿地地主力，房企被迫技技術性下沉沉川內(nèi)二三三級城市，，導致地級級市成交樓樓面價屢創(chuàng)創(chuàng)新高。成為圍獵目目標政府抬高地地價逐漸縮小房房地價差城市已進入品牌房企及開發(fā)項目個數(shù)進駐房企個數(shù)南充碧桂園、綠地、萬科、恒大、藍光、金科、中梁、萬達、中南、佳兆業(yè)、融創(chuàng)11綿陽碧桂園、東原、華潤、恒大、萬達、藍光、中梁、領地、首開9眉山恒大、復地、萬達、領地、萬科、華宇、邦泰、綠地、8遂寧保利、置信、金科、萬達、碧桂園、藍光6瀘州恒大、碧桂園、金科、綠城、藍光、綠地6達州恒大、碧桂園、仁和春天、藍潤、中梁、藍光、綠地7宜賓邦泰、魯能、碧桂園、萬達、華僑城5樂山邦泰、領地、萬達、藍光、富力、恒邦6德陽碧桂園、恒大、保利、萬達、同森5內(nèi)江邦泰、金科、萬達、朗詩4自貢恒大、邦泰、藍光、碧桂園、華僑城、綠地6