項目概況及分析價值梳理項目定位項目概況及分析價值梳理項目定位大區位：蔡甸區姚家山產業園小區位：蔡甸城關東3KM，跟市區14KM園區整體處于初步建設階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎設施較好；項目所在區域目前市場認知較低，整體區域價值與客戶接受度有待提升，需要一個區域板塊的概念，例如“后官湖新城”項目地段項目概況大區位：蔡甸區姚家山產業園項目所在區域目前市場認知較低，整體項目總46萬方，一期開發約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細案待定建筑產品種類包括商業、退臺、獨棟、小高層，詳見下頁面表。已確定的方案對后續的工作具有不可調整性。產品類型項目總46萬方，一期開發約13萬方（紅色范圍）.產品類型產品棟數面積層建面(估值)功能特色商業2棟9000180001-5F：1800集中商業退臺23F：30004F：25005F：2000工業/商業獨棟4棟4100164001F：2300商業2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900商業3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計15棟135900產品線產品棟數面積層建面(估值)功能特色商業2棟900018000產品功能面積備注商業集中商業18000酒店、餐飲退臺集中生產28000生產線獨棟底商9200底商、車位別墅7200聯排/獨棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業LOFT172005.6米空高LOFT合計135900功能劃分產品功能面積備注商業集中商業18000酒店、餐飲退臺集中生產商業：底商+集中商業，約30%工業：集中生產，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業比例商業：底商+集中商業，約30%物業比例合作開發三宗地塊，三個公司廠房建設對外界，項目為工業廠房建設復合地產開發本質是復合型地產開發，涵蓋工業、住宅、商業開發分期開發分多期開發開發模式合作開發廠房建設復合地產開發分期開發開發模式項目SWOT分析優勢（S）——企業實力雄厚項目由深鴻潤集團投資開發,集團擁有多類實業，在蔡甸投資產業園項目，獲得政府大力支持，對于政策和社會資源依賴比較大的工業地產開發而言意義重大；項目規模較大項目總用地面積372畝，規劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發；生態環境優越相對于市內區域的寫字樓和公寓，本項目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態環境得天獨厚。項目SWOT分析優勢（S）——劣勢（W）——配套欠缺項目周邊當前購物、休閑、商業配套設施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發達項目南鄰漢陽大道的延長線，北邊緊鄰姚家山工業園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達項目所在地，公共設施不齊全。劣勢（W）——機會（O）——政策優勢沿海產業轉移：隨著沿海勞動力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產業轉移將進一步加劇，內地特別是內地一二線城市將面臨更多機遇。作為承襲沿海產業轉移的中部城市——武漢，將得到更多政策支持。兩型社會積極推進兩型社會試驗區向縱深方向發展，城際交通、區域管理的逐步一體化、電信并網等一些實質性的舉措逐一得到落實，本項目作為區域重要項目地位日趨顯現。住宅商業房產發展受限，工業房產將成為新寵隨著住宅商業房產進一步受到政策的打壓，房地產市場宏觀調控的大勢已經逐步明朗，未來工業地產的快速發展將是大勢所趨。其對于地方可持續發展的財政支撐作用不言而喻。大力發展工業經濟和現代商貿服務將成為地方各級政府解決經濟發展之道。同時，民間資本和其他社會逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉向工業地產。機會（O）——威脅（T）——項目地處武漢遠城區，商業氛圍較為滯后。在項目周邊幾乎沒有商業項目，周邊人群商業消費觀念較為滯后，與規劃的國際化的商業工業項目的定位暫存一定的差距。小結：整體來看，本項目優勢非常明顯，機會眾多。同時也面臨著一定的市場挑戰。因此，如何充分發揮本項目特色，做好配套開發、營銷及運營管理工作將是本項目開發的重中之重。威脅（T）——小結：整體來看，本項目優勢非常明顯，機會眾多。中國之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國第四大城市圈核心對接“退二進三、中部崛起、產業轉型”等國家戰略吻合蔡甸作為“生態、休閑、科普教育、文化、商務功能”城市功能規劃定位中部樞紐優勢：亞洲最大火車編組站、國際空港、陽邏水港……城市價值價值梳理中國之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國第四大城市圈核心城市比鄰武漢市副中心、四新組團中心，臨地鐵三號線站點兩條城市快速路交匯：漢蔡及京珠，驅車至漢陽中心僅需20分鐘未來區內將建設大規模區域級商業中心、旅游中心、工業中心、服務配套設施還將啟動六湖連通、四新大道，建成后的承載輻射能力將拓展區域價值……區域價值四新大道六湖連通軌道三號線比鄰武漢市副中心、四新組團中心，臨地鐵三號線站點區域價值四新首席地位：蔡甸區域內首個大規模工業商業項目，填補區域空白。產業先驅：規劃的產業園內首個高科技、文化、創意產業中心地位價值現代產業園效果示意圖1現代產業園效果示意圖2首席地位：蔡甸區域內首個大規模工業商業項目，填補區域空白。地工業：點式行列布局，配備連廊式裙樓。商業：現代街景，穿插聯排和獨立別墅，曲徑通幽，營造不同于傳統工業園的度假式生態商業休閑環境。LOFT及別墅：區域名副其實的城市后花園，生態宜居。商務價值工業：點式行列布局，配備連廊式裙樓。商務價值復合功能：區域內傳統工業污染大、功能單一，本項目的建成將提供更為全面、完善和人本的集成化功能。倉儲物流：立體化布局、集中式設計，倉庫、停車場、運輸等功能結合，統一電子化管理。生產、加工中心：依照國際標準設計，節能環保。生活配套：消費購物、休閑、居住、文化交流等規劃，為產業中心提供了更為完善的配套功能。功能價值復合功能：區域內傳統工業污染大、功能單一，本項目的建成將提供核心價值概括——國際級文化產業中心項目核心價值地位價值規劃價值功能價值核心價值概括——國際級文化產業中心項目核心價值功能定位立足區域副中心，面向全國，為湖北省高新企業提供辦公、居住及配套服務的產業中心，產業中心將集生產、加工、物流、配送、商業、居住等功能于一體，全面推進武漢西打造城市核心產業群的國際化進程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機、MPR有聲讀物為主業的文化科技類產品工業園區深鴻潤集團蔡甸項目本質以工業廠房建設名義進行的復合型地產開發項目項目定位功能定位立足區域副中心，面向全國，為湖北省高新企業提供辦公、工業行業選擇行業選擇定向：依托深鴻潤的企業資源發展相關行業，如：電子、文教體育用品、印刷、出版、發行、科技等行業。關鍵詞：綜合型、中小企業、輕工業、武漢圈、產業關聯工業行業選擇行業選擇定向：依托深鴻潤的企業資源發展相關行業，案名：深鴻潤國際文化科技城過于冗長，不易記憶，難以傳播深鴻潤國際科技城建議案名：案名：深鴻潤國際文化科技城過于冗長，不易記憶，難以傳播深鴻潤視覺形象視覺形象XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件本案是一個以科技文化產業為核心的城市綜合體項目，涵蓋了商業及配套居住。整合項目特點及優勢，建成后項目還將具備生態、旅游、物流、展示、文化等多元功能，繼而在武漢西南板塊形成強有力的綜合競爭力。第三章小結：本案是一個以科技文化產業為核心的城市綜合體項目，涵蓋了商業及第四章、營銷策略第四章、營銷策略操盤原則營銷思路推廣策略推廣渠道操盤原則營銷思路推廣策略推廣渠道工業用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割，房產證分割辦理、房產證轉讓均受土地性質影響推廣過程中，不宜按常規的房地產方式進行，推廣口徑應以招商、工業、生產、辦公、研發為主，不能出現投資、居住的字眼。廣告的渠道會有限制，不宜上報紙廣告等常規主流媒體的硬廣，同時廣告的力度不宜大營銷難點與限制工業用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割現金流優先原則銷售物業占80%，自持20%快速實現資金回籠，提高資金周轉率。主力業態自持原則對節部分用于生產、加工工業物業自持，三五年之后銷售，利于項目統一經營規劃，利于提升物業銷售價值。價值最大化原則商業招商先行；帶租約銷售。價格中開高走原則合理定價，分期銷售；操盤原則現金流優先原則銷售物業占80%，自持20%快速實現資金回籠，整體包裝樹立形象分組團、分期銷售；整體包裝、樹立專業形象；分組團深化推廣。面世：一期銷售分組團銷售：商務、居住、配套招商、銷售蓄客深化形象針對經營人群解析產品針對經營人群解析產品針對投資人群整體思路營銷思路口碑形象：具備影響力的國際產業園整體包裝分組團、分期銷售；面世：一期銷售分組團銷售：商務、居各類物業形態：包括工業廠房、商業配套、住宅配套、辦公樓。花園式退臺廠房商業街區集中形商業獨棟式辦公樓配套住區LOFT辦公國際文化科技城物業分類各類物業形態：包括工業廠房、商業配套、住宅配套、辦公樓。花園工業商業居住客群分類明線暗線科技、教育、創意等企業單位零售、餐飲、休閑、娛樂商家購房消費者工業商業居住客群分類明線暗線科技、教育、創意等企業單位零售、銷售不運營住宅+商業+工業綜合物業操作模式帶租約銷售以租代售售后返租運營銷售不運營住宅+商業+工業綜合物業操作模式帶租約銷售售后返租借勢造勢推廣策略借政府對本項目的扶持宣傳營造勢力宣傳項目借勢造勢推廣策略借政府對本項目的扶持宣傳營造勢力宣傳項目

以政府對本項目的扶持宣傳項目，一方面確立項目在蔡甸區的重要地位以及項目對區域外的輻射重要作用；另一方面通過政府作為“后盾”，增強投資者的信心，降低對本項目風險評估，為項目成功奠定基礎。宣傳點：區域內首個文化科技城武漢西大門重點改造工程動工；借政府之“勢”借勢以政府對本項目的扶持宣傳項目，一方面確立項目在蔡甸區造勢通過網絡宣傳，提升項目知名度，吸引投資關注，促進項目招商、銷售及后期運營。通過現場營銷體驗，強化并確立項目形象。通過概念引入、價值滲透，確立本項目價值和地位。通過多種活動，宣傳造勢，擴大知名度及影響力。造勢網絡營銷活動營銷

概念營銷體驗營銷造勢通過網絡宣傳，提升項目知名度，吸引投資關注，促進項目招商概念引入：復合型高端商業工業項目；概念傳播：通過“國際文化科技城”、“一站式服務平臺等概念傳播，建立項目價值體系（交通、配套、倉儲等）、功能體系（集生產、旅游、購物、休閑、居住等功能于一體），規劃的唯一性，確立項目發展前景；價值確立：通過項目概念傳播，發展前景分析，確立項目多元價值，突出項目投資價值；概念營銷概念引入：復合型高端商業工業項目；概念營銷通過營銷中心和現場包裝，建立營銷體驗體系。示意圖示意圖體驗營銷通過營銷中心和現場包裝，建立營銷體驗體系。示意圖示意圖體驗營項目營銷類：客戶答謝會，招商洽談會、節日促銷活動等政府資源類：各類儀式：奠基儀式、區域發展論壇等行業交流類：中部城市產業高峰論壇、工業商業發展趨勢研討等……活動營銷項目營銷類：客戶答謝會，招商洽談會、節日促銷活動等活動營銷利用網絡進行項目展示、信息傳播、招商、推介、運營等全程宣傳,讓客戶全面了解項目及其發展前景，最終推動項目營銷、招商、運營。示意圖網絡營銷利用網絡進行項目展示、信息傳播、招商、推介、運營等全程宣傳,亮中心：營銷中心內外包裝亮化，營造氛圍；踞要塞：占據城際高速、市內核心區戶外廣告位，對外樹立形象，發布項目信息；網受眾：利用主流媒體、專業媒體進行項目概念炒作、價值傳播，鎖定目標受眾。推廣渠道亮中心：推廣渠道

對營銷中心內部及門口廣場、工地圍擋等充分亮化，加強項目昭示性。示意圖示意圖亮中心對營銷中心內部及門口廣場、工地圍擋等充分亮化，加強項在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區交通要道等位置設置戶外廣告，加強廣告穿透性。示意圖踞要塞在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區利用主流媒體進行概念炒作，對投資客群進行宣傳網受眾利用主流媒體進行概念炒作，對投資客群進行宣傳網受眾第五章、銷售執行第五章、銷售執行銷售籌備執行計劃銷售籌備執行計劃15棟開發量，13.59萬方的開發面積，不低于11萬方的銷售面積；約4.6個億的總銷額，保留部分集中商業，價值約1個億，項目的總可售額約3.6億。營銷目標具化為3.6個億總銷的實現與完成。1年的銷售周期內爭取實現50%以上的銷售任務，完成總銷1.8個億。項目開工時間預計為2011年6月份，銷售進場時間為7月份，預計可售時間為2011年9月份，1年的銷售周期為12個月，自2011年7月份至2012年6月份。13.59萬方3.6億總銷11萬方可售1.8億任務銷售籌備銷售目標與周期15棟開發量，13.59萬方的開發面積，不低于11萬方的銷售策劃經理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設計（2人）銷售經理（1人）銷售助理（1人）置業顧問（6人）客戶專員（1人）策劃支持銷售一線營銷團隊構建營銷策劃部策劃經理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設計（2人產品功能面積價格總銷（萬）備注商業集中商業18000600010800暫不售退臺集中生產2800025007000獨棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計1359003454.746950按照集中商業暫不出售考慮，可售總銷額為36000萬元。推貨量、預估價格、預估銷售總額產品功能面積價格總銷（萬）備注商業集中商業180006000銷售面積：11萬平方米銷售價格：3400元/平米銷售總收入：3.6億元銷售階段收入：1.8億元營銷費用：約270萬取費1.5%按工業地產推廣的一般規律，高端項目的推廣費用一般為銷售總額的2%-3%，而普遍住宅產品，推廣費用1%-2%不等。考慮本項目在形象包裝和推廣的力度，以及結合項目自身的銷售要求，建議推廣費用以1.5%為宜。銷售費用預算銷售面積：11萬平方米營銷費用：取費1.5%按工業地產推廣的根據整個的市場形勢，以及項目推進的節奏，我們認為項目應在爭取在10月份前實現可售條件，以保證順利銷售，最大限度爭取到市場的主動性，因此，我們選取今年的國慶節前后作為本項目的主要營銷節點，即開盤時間。以此時間節點將整個項目的營銷發展基調確定，為此，需要工程方面的全力配合。重點節點預期如下：開工時間： 2011年06月銷售外展場時間： 2011年7月開盤時間： 2011年10月（或不開盤，直接銷售）銷售節點控制根據整個的市場形勢，以及項目推進的節奏，我們認為項目應在爭取按照工程先行的原則，根據主要節點的設置，把握工程與營銷兩根主線互相配合的項目發展準則，我們認為項目主要的發展階段如下：籌備階段： 項目開工前，6月以前準備階段： 項目開工后至項目外展場進場前，8月以前蓄勢階段： 項目進場后至項目開盤前，10月以前開盤階段： 項目開盤起，10月起核心階段劃分按照工程先行的原則，根據主要節點的設置，把握工程與營銷兩根主關鍵節點營銷階段籌備期準備期蓄勢期產品價值說明暨簽約儀式品牌新聞發布會企業路演行業觀摩會開盤至12月完成30%銷售目標實現350組登記客戶開盤銷售1.5萬方戶外、車身、網絡海報戶外、短信、車身海報、雜志、活動網絡、活動、短信12月10月9月8月5月7月6月開銷期企業家酒會科技成果展11月10月1日開盤6月28日開工7月15日銷售進場營銷排期銷售目標活動推廣媒體推廣關鍵節點營銷階段籌備期準備期蓄勢期產品價值說明暨簽約儀式項目籌備

時間段：2011年5月—6月階段說明：這一階段主要是項目的動工前的準備工作，工作重點是在工程方面，結合工程進度安排，逐步開展營銷前期的部分籌備工作。工程主要工作安排

工程圖紙的提交，如：項目總平圖、鳥瞰圖、交通組織圖、園林景觀圖、戶型設計圖等；相關證件的獲取，如：建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；場地平整，七通一平；樁基礎工程建設。營銷主要工作安排

項目總體營銷策略報告，針對項目整體如何操作，項目的總體定位以及營銷的戰略部署做出詳細規劃；提交產品布局建議，包括產品分區、戶型配比、面積分布、戶型創新設計等，最終確定戶型產品在項目總體發展戰略及定位確定的基礎上，提交總體推廣方案，從而對項目分階段的宣傳推廣的主題、方式、力度及節奏進行合理規劃；外展場的選址及布置，外展點及現場售樓部的裝修方案；銷售團隊的組建，銷售人員的招聘與培訓，管理制度的設置，控制性表單的制作；根據階段性推廣方案，進行基礎物料的設計制作，包括：銷售手冊、前期宣傳的戶外、報廣、DM、展板、道旗等；根據項目動工的節奏和營銷部署的計劃，準備階段性活動方案。執行計劃項目籌備時間段：2011年5月—6月工程主要工程圖紙的提交XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件預祝項目取得圓滿成功！Endthanks預祝項目取得圓滿成功！Endthanks演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！項目概況及分析價值梳理項目定位項目概況及分析價值梳理項目定位大區位：蔡甸區姚家山產業園小區位：蔡甸城關東3KM，跟市區14KM園區整體處于初步建設階段，生活、交通配套不成熟；交通基礎設施較好；項目所在區域目前市場認知較低，整體區域價值與客戶接受度有待提升，需要一個區域板塊的概念，例如“后官湖新城”項目地段項目概況大區位：蔡甸區姚家山產業園項目所在區域目前市場認知較低，整體項目總46萬方，一期開發約13萬方（紅色范圍）.總體平面方案已定，施工細案待定建筑產品種類包括商業、退臺、獨棟、小高層，詳見下頁面表。已確定的方案對后續的工作具有不可調整性。產品類型項目總46萬方，一期開發約13萬方（紅色范圍）.產品類型產品棟數面積層建面(估值)功能特色商業2棟9000180001-5F：1800集中商業退臺23F：30004F：25005F：2000工業/商業獨棟4棟4100164001F：2300商業2-4F：共600辦公(居住)小高層5棟10500525001-2F：1900商業3-11F：950居住/辦公LOFT2棟10500210001-2F：1900商業3-11F：950辦公(居住)層高5.6合計15棟135900產品線產品棟數面積層建面(估值)功能特色商業2棟900018000產品功能面積備注商業集中商業18000酒店、餐飲退臺集中生產28000生產線獨棟底商9200底商、車位別墅7200聯排/獨棟別墅辦公小高層底商95001-2層底層商業住宅43000普通住宅LOFT底商38001-2層底層商業LOFT172005.6米空高LOFT合計135900功能劃分產品功能面積備注商業集中商業18000酒店、餐飲退臺集中生產商業：底商+集中商業，約30%工業：集中生產，21%住宅：平層住宅+LOFT+別墅，49%物業比例商業：底商+集中商業，約30%物業比例合作開發三宗地塊，三個公司廠房建設對外界，項目為工業廠房建設復合地產開發本質是復合型地產開發，涵蓋工業、住宅、商業開發分期開發分多期開發開發模式合作開發廠房建設復合地產開發分期開發開發模式項目SWOT分析優勢（S）——企業實力雄厚項目由深鴻潤集團投資開發,集團擁有多類實業，在蔡甸投資產業園項目，獲得政府大力支持，對于政策和社會資源依賴比較大的工業地產開發而言意義重大；項目規模較大項目總用地面積372畝，規劃總建筑面積約46萬平方米，分多期開發；生態環境優越相對于市內區域的寫字樓和公寓，本項目擁有后官湖濕地公園，自然氧吧，自然生態環境得天獨厚。項目SWOT分析優勢（S）——劣勢（W）——配套欠缺項目周邊當前購物、休閑、商業配套設施較為欠缺，特別是生活配套。公共交通不發達項目南鄰漢陽大道的延長線，北邊緊鄰姚家山工業園路，東邊為幺鋪村，西鄰裕大華紡織廠；京珠高速、漢蔡高速路在附近交匯，目前周邊公共交通欠缺，僅2條公交線路抵達項目所在地，公共設施不齊全。劣勢（W）——機會（O）——政策優勢沿海產業轉移：隨著沿海勞動力成本的日益攀升等諸多因素的影響，沿海產業轉移將進一步加劇，內地特別是內地一二線城市將面臨更多機遇。作為承襲沿海產業轉移的中部城市——武漢，將得到更多政策支持。兩型社會積極推進兩型社會試驗區向縱深方向發展，城際交通、區域管理的逐步一體化、電信并網等一些實質性的舉措逐一得到落實，本項目作為區域重要項目地位日趨顯現。住宅商業房產發展受限，工業房產將成為新寵隨著住宅商業房產進一步受到政策的打壓，房地產市場宏觀調控的大勢已經逐步明朗，未來工業地產的快速發展將是大勢所趨。其對于地方可持續發展的財政支撐作用不言而喻。大力發展工業經濟和現代商貿服務將成為地方各級政府解決經濟發展之道。同時，民間資本和其他社會逐利資本由于投資渠道局限，將有可能轉向工業地產。機會（O）——威脅（T）——項目地處武漢遠城區，商業氛圍較為滯后。在項目周邊幾乎沒有商業項目，周邊人群商業消費觀念較為滯后，與規劃的國際化的商業工業項目的定位暫存一定的差距。小結：整體來看，本項目優勢非常明顯，機會眾多。同時也面臨著一定的市場挑戰。因此，如何充分發揮本項目特色，做好配套開發、營銷及運營管理工作將是本項目開發的重中之重。威脅（T）——小結：整體來看，本項目優勢非常明顯，機會眾多。中國之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國第四大城市圈核心對接“退二進三、中部崛起、產業轉型”等國家戰略吻合蔡甸作為“生態、休閑、科普教育、文化、商務功能”城市功能規劃定位中部樞紐優勢：亞洲最大火車編組站、國際空港、陽邏水港……城市價值價值梳理中國之弓、1+8城圈核心、九省通衢、中國第四大城市圈核心城市比鄰武漢市副中心、四新組團中心，臨地鐵三號線站點兩條城市快速路交匯：漢蔡及京珠，驅車至漢陽中心僅需20分鐘未來區內將建設大規模區域級商業中心、旅游中心、工業中心、服務配套設施還將啟動六湖連通、四新大道，建成后的承載輻射能力將拓展區域價值……區域價值四新大道六湖連通軌道三號線比鄰武漢市副中心、四新組團中心，臨地鐵三號線站點區域價值四新首席地位：蔡甸區域內首個大規模工業商業項目，填補區域空白。產業先驅：規劃的產業園內首個高科技、文化、創意產業中心地位價值現代產業園效果示意圖1現代產業園效果示意圖2首席地位：蔡甸區域內首個大規模工業商業項目，填補區域空白。地工業：點式行列布局，配備連廊式裙樓。商業：現代街景，穿插聯排和獨立別墅，曲徑通幽，營造不同于傳統工業園的度假式生態商業休閑環境。LOFT及別墅：區域名副其實的城市后花園，生態宜居。商務價值工業：點式行列布局，配備連廊式裙樓。商務價值復合功能：區域內傳統工業污染大、功能單一，本項目的建成將提供更為全面、完善和人本的集成化功能。倉儲物流：立體化布局、集中式設計，倉庫、停車場、運輸等功能結合，統一電子化管理。生產、加工中心：依照國際標準設計，節能環保。生活配套：消費購物、休閑、居住、文化交流等規劃，為產業中心提供了更為完善的配套功能。功能價值復合功能：區域內傳統工業污染大、功能單一，本項目的建成將提供核心價值概括——國際級文化產業中心項目核心價值地位價值規劃價值功能價值核心價值概括——國際級文化產業中心項目核心價值功能定位立足區域副中心，面向全國，為湖北省高新企業提供辦公、居住及配套服務的產業中心，產業中心將集生產、加工、物流、配送、商業、居住等功能于一體，全面推進武漢西打造城市核心產業群的國際化進程。名義以三維光電掃描成像儀、助視聽一體機、MPR有聲讀物為主業的文化科技類產品工業園區深鴻潤集團蔡甸項目本質以工業廠房建設名義進行的復合型地產開發項目項目定位功能定位立足區域副中心，面向全國，為湖北省高新企業提供辦公、工業行業選擇行業選擇定向：依托深鴻潤的企業資源發展相關行業，如：電子、文教體育用品、印刷、出版、發行、科技等行業。關鍵詞：綜合型、中小企業、輕工業、武漢圈、產業關聯工業行業選擇行業選擇定向：依托深鴻潤的企業資源發展相關行業，案名：深鴻潤國際文化科技城過于冗長，不易記憶，難以傳播深鴻潤國際科技城建議案名：案名：深鴻潤國際文化科技城過于冗長，不易記憶，難以傳播深鴻潤視覺形象視覺形象XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件XXXX年6月武漢深鴻潤國際文化科技城整合營銷策劃報告(下)課件本案是一個以科技文化產業為核心的城市綜合體項目，涵蓋了商業及配套居住。整合項目特點及優勢，建成后項目還將具備生態、旅游、物流、展示、文化等多元功能，繼而在武漢西南板塊形成強有力的綜合競爭力。第三章小結：本案是一個以科技文化產業為核心的城市綜合體項目，涵蓋了商業及第四章、營銷策略第四章、營銷策略操盤原則營銷思路推廣策略推廣渠道操盤原則營銷思路推廣策略推廣渠道工業用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割，房產證分割辦理、房產證轉讓均受土地性質影響推廣過程中，不宜按常規的房地產方式進行，推廣口徑應以招商、工業、生產、辦公、研發為主，不能出現投資、居住的字眼。廣告的渠道會有限制，不宜上報紙廣告等常規主流媒體的硬廣，同時廣告的力度不宜大營銷難點與限制工業用地屬性廣告的口徑廣告的渠道與力度土地證的分割現金流優先原則銷售物業占80%，自持20%快速實現資金回籠，提高資金周轉率。主力業態自持原則對節部分用于生產、加工工業物業自持，三五年之后銷售，利于項目統一經營規劃，利于提升物業銷售價值。價值最大化原則商業招商先行；帶租約銷售。價格中開高走原則合理定價，分期銷售；操盤原則現金流優先原則銷售物業占80%，自持20%快速實現資金回籠，整體包裝樹立形象分組團、分期銷售；整體包裝、樹立專業形象；分組團深化推廣。面世：一期銷售分組團銷售：商務、居住、配套招商、銷售蓄客深化形象針對經營人群解析產品針對經營人群解析產品針對投資人群整體思路營銷思路口碑形象：具備影響力的國際產業園整體包裝分組團、分期銷售；面世：一期銷售分組團銷售：商務、居各類物業形態：包括工業廠房、商業配套、住宅配套、辦公樓。花園式退臺廠房商業街區集中形商業獨棟式辦公樓配套住區LOFT辦公國際文化科技城物業分類各類物業形態：包括工業廠房、商業配套、住宅配套、辦公樓。花園工業商業居住客群分類明線暗線科技、教育、創意等企業單位零售、餐飲、休閑、娛樂商家購房消費者工業商業居住客群分類明線暗線科技、教育、創意等企業單位零售、銷售不運營住宅+商業+工業綜合物業操作模式帶租約銷售以租代售售后返租運營銷售不運營住宅+商業+工業綜合物業操作模式帶租約銷售售后返租借勢造勢推廣策略借政府對本項目的扶持宣傳營造勢力宣傳項目借勢造勢推廣策略借政府對本項目的扶持宣傳營造勢力宣傳項目

以政府對本項目的扶持宣傳項目，一方面確立項目在蔡甸區的重要地位以及項目對區域外的輻射重要作用；另一方面通過政府作為“后盾”，增強投資者的信心，降低對本項目風險評估，為項目成功奠定基礎。宣傳點：區域內首個文化科技城武漢西大門重點改造工程動工；借政府之“勢”借勢以政府對本項目的扶持宣傳項目，一方面確立項目在蔡甸區造勢通過網絡宣傳，提升項目知名度，吸引投資關注，促進項目招商、銷售及后期運營。通過現場營銷體驗，強化并確立項目形象。通過概念引入、價值滲透，確立本項目價值和地位。通過多種活動，宣傳造勢，擴大知名度及影響力。造勢網絡營銷活動營銷

概念營銷體驗營銷造勢通過網絡宣傳，提升項目知名度，吸引投資關注，促進項目招商概念引入：復合型高端商業工業項目；概念傳播：通過“國際文化科技城”、“一站式服務平臺等概念傳播，建立項目價值體系（交通、配套、倉儲等）、功能體系（集生產、旅游、購物、休閑、居住等功能于一體），規劃的唯一性，確立項目發展前景；價值確立：通過項目概念傳播，發展前景分析，確立項目多元價值，突出項目投資價值；概念營銷概念引入：復合型高端商業工業項目；概念營銷通過營銷中心和現場包裝，建立營銷體驗體系。示意圖示意圖體驗營銷通過營銷中心和現場包裝，建立營銷體驗體系。示意圖示意圖體驗營項目營銷類：客戶答謝會，招商洽談會、節日促銷活動等政府資源類：各類儀式：奠基儀式、區域發展論壇等行業交流類：中部城市產業高峰論壇、工業商業發展趨勢研討等……活動營銷項目營銷類：客戶答謝會，招商洽談會、節日促銷活動等活動營銷利用網絡進行項目展示、信息傳播、招商、推介、運營等全程宣傳,讓客戶全面了解項目及其發展前景，最終推動項目營銷、招商、運營。示意圖網絡營銷利用網絡進行項目展示、信息傳播、招商、推介、運營等全程宣傳,亮中心：營銷中心內外包裝亮化，營造氛圍；踞要塞：占據城際高速、市內核心區戶外廣告位，對外樹立形象，發布項目信息；網受眾：利用主流媒體、專業媒體進行項目概念炒作、價值傳播，鎖定目標受眾。推廣渠道亮中心：推廣渠道

對營銷中心內部及門口廣場、工地圍擋等充分亮化，加強項目昭示性。示意圖示意圖亮中心對營銷中心內部及門口廣場、工地圍擋等充分亮化，加強項在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區交通要道等位置設置戶外廣告，加強廣告穿透性。示意圖踞要塞在推廣上搶占要塞和咽喉地段，如在京珠高速、漢蔡高速路口、市區利用主流媒體進行概念炒作，對投資客群進行宣傳網受眾利用主流媒體進行概念炒作，對投資客群進行宣傳網受眾第五章、銷售執行第五章、銷售執行銷售籌備執行計劃銷售籌備執行計劃15棟開發量，13.59萬方的開發面積，不低于11萬方的銷售面積；約4.6個億的總銷額，保留部分集中商業，價值約1個億，項目的總可售額約3.6億。營銷目標具化為3.6個億總銷的實現與完成。1年的銷售周期內爭取實現50%以上的銷售任務，完成總銷1.8個億。項目開工時間預計為2011年6月份，銷售進場時間為7月份，預計可售時間為2011年9月份，1年的銷售周期為12個月，自2011年7月份至2012年6月份。13.59萬方3.6億總銷11萬方可售1.8億任務銷售籌備銷售目標與周期15棟開發量，13.59萬方的開發面積，不低于11萬方的銷售策劃經理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設計（2人）銷售經理（1人）銷售助理（1人）置業顧問（6人）客戶專員（1人）策劃支持銷售一線營銷團隊構建營銷策劃部策劃經理（1人）策劃師（2人）策略文案（1人）平面設計（2人產品功能面積價格總銷（萬）備注商業集中商業18000600010800暫不售退臺集中生產2800025007000獨棟底商920040003680別墅720035002520小高層底商950040003800住宅43000250010750LOFT底商380040001520LOFT1720040006880合計1359003454.746950按照集中商業暫不出售考慮，可售總銷額為36000萬元。推貨量、預估價格、預估銷售總額產品功能面積價格總銷（萬）備注商業集