土地評(píng)價(jià)學(xué)——城鎮(zhèn)土地定級(jí)

LandEvaluation中山大學(xué)新華學(xué)院·楊倩楠Tel:1廣州市土地級(jí)別查詢(xún)廣州市國(guó)土資源和規(guī)劃委員會(huì)網(wǎng)站2廣州市土地級(jí)別查詢(xún)2017年越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)住宅用地級(jí)別圖

34城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基本思路第一節(jié)城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素與定級(jí)單元第二節(jié)城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素因子分值計(jì)算第三節(jié)第四節(jié)目錄Contents土地級(jí)別的劃分與確定1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基本思路1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑、分類(lèi)和原則71.1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑根據(jù)區(qū)位理論和地租地價(jià)理論等，城鎮(zhèn)土地級(jí)別可以分別從以下三個(gè)方面進(jìn)行衡量：城鎮(zhèn)土地價(jià)值土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)形式——土地價(jià)格價(jià)格還原基礎(chǔ)——土地收益的高低故有三種城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法：多因素綜合評(píng)定方法地價(jià)分區(qū)方法級(jí)差收益測(cè)算方法

8方法類(lèi)型方法優(yōu)點(diǎn)不足多因素綜合評(píng)定法依據(jù)一定的目的和原則，以定級(jí)單元為樣本，選擇對(duì)定級(jí)單元發(fā)生作用的因素因子作為評(píng)價(jià)指標(biāo)，并通過(guò)適宜的模式予以量化、計(jì)算和歸并，從而劃分土地級(jí)別定性與定量相結(jié)合，避免人為主觀隨意性，保證土地級(jí)別統(tǒng)一性和科學(xué)性土地的級(jí)差收益不能被直接反映級(jí)差收益測(cè)算法從土地產(chǎn)出入手，對(duì)發(fā)揮土地最大效益的商業(yè)企業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行分析，剔除非土地因素的影響，建立企業(yè)利潤(rùn)與影響因素的數(shù)學(xué)模型，測(cè)算土地的級(jí)差收益，從而劃分土地級(jí)別較好的反映土地的經(jīng)濟(jì)差異，成果易應(yīng)用主觀隨意性較大，級(jí)別劃分粗放地價(jià)分區(qū)定級(jí)法直接從土地收益還原量--地價(jià)出發(fā)，根據(jù)地價(jià)水平高低一致性在城區(qū)空間劃分地價(jià)區(qū)塊，按規(guī)定地價(jià)區(qū)間，確定土地級(jí)別直接聯(lián)系土地級(jí)別與土地價(jià)格，測(cè)算簡(jiǎn)便，成果便于應(yīng)用、更新土地市場(chǎng)形成且發(fā)育良好的前提下進(jìn)行1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑、分類(lèi)和原則91.1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑當(dāng)前，我國(guó)的城鎮(zhèn)土地定級(jí)適合以多因素綜合評(píng)定方法結(jié)果為定級(jí)初步成果，參考級(jí)差收益測(cè)算和地價(jià)分區(qū)定級(jí)方法結(jié)果，對(duì)初步結(jié)果進(jìn)行修正、完善得出城鎮(zhèn)土地定級(jí)的最終結(jié)果。1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑、分類(lèi)和原則101.1.2城鎮(zhèn)土地定級(jí)的分類(lèi)評(píng)價(jià)對(duì)象用途：城鎮(zhèn)土地定級(jí)綜合定級(jí)

城鎮(zhèn)商業(yè)用地定級(jí)

城鎮(zhèn)住宅用地定級(jí)

城鎮(zhèn)工業(yè)用地定級(jí)評(píng)價(jià)對(duì)象時(shí)間：城鎮(zhèn)現(xiàn)狀土地定級(jí)

城鎮(zhèn)規(guī)劃土地定級(jí)評(píng)價(jià)對(duì)象規(guī)模：城市土地定級(jí)

小鎮(zhèn)土地定級(jí)評(píng)價(jià)對(duì)象的特殊性：開(kāi)發(fā)區(qū)土地定級(jí)

風(fēng)景區(qū)土地定級(jí)

衛(wèi)星城鎮(zhèn)土地定級(jí)

工礦區(qū)土地定級(jí)1.1城鎮(zhèn)土地定級(jí)的途徑、分類(lèi)和原則111.1.3城鎮(zhèn)土地定級(jí)的原則綜合分析原則主導(dǎo)因素原則地域分異原則級(jí)差收益原則：土地收益在不同級(jí)別土地上應(yīng)有明顯差異。定性與定量結(jié)合原則因地制宜原則1.2城鎮(zhèn)土地定級(jí)的主要步驟12（1）制定計(jì)劃，工作準(zhǔn)備（2）資料的調(diào)查與收集

繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件和自然條件、土地利用效益等資料（3）定級(jí)因素因子及權(quán)重確定（4）定級(jí)單元?jiǎng)澐郑?）定級(jí)因素因子分值計(jì)算

因子作用分值（極值標(biāo)準(zhǔn)化法/距離衰減法）

因素分值（加權(quán)求和）

定級(jí)因素因子總分值（逐級(jí)加權(quán)求和）（6）土地級(jí)別的劃分與確定

初步劃分——級(jí)差收益測(cè)算——級(jí)別修正和完善2城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素與定級(jí)單元14視頻案例：澳洲黃金海岸別墅推薦

觀看上述視頻，思考在選擇城鎮(zhèn)住宅（土地）時(shí)，你會(huì)主要考慮什么因素？2.1城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素152.1.1城鎮(zhèn)土地級(jí)別的影響因素繁華程度道路交通條件城市設(shè)施條件環(huán)境狀況人口狀況等162.1城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素172.1.2城鎮(zhèn)土地的定級(jí)參評(píng)因素因子選擇原則因素指標(biāo)值變化對(duì)城鎮(zhèn)土地定級(jí)有較顯著的影響；不同類(lèi)型的土地（可分為：綜合用地、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地）定級(jí)應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級(jí)因素；其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級(jí)工作的具體情況選定。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)多根據(jù)定級(jí)城鎮(zhèn)本身的特點(diǎn)，參照國(guó)家《城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程》確定參評(píng)的因素因子體系。定級(jí)因素繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率自然條件優(yōu)越度選擇性必選至少一種必選備選至少一種必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重值范圍0.2—0.40.1—0.30.1—0.30.03—0.2城鎮(zhèn)土地綜合定級(jí)因素表

商業(yè)用地土地定級(jí)因素表

定級(jí)因素繁華程度交通條件基本設(shè)施狀況人口狀況商服繁華影響度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度（客運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)施完善度人口密度選擇性必選至少一種必選必選備選重要性順序12或33或24權(quán)重值范圍0.25—0.450.05-0.250.05-0.250.1-0.2住宅用地土地定級(jí)因素表

定級(jí)因素基本設(shè)施狀況交通條件環(huán)境條件繁華程度人口狀況基礎(chǔ)設(shè)施完善度公用設(shè)施完備度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通便利度（客運(yùn)）環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度綠地覆蓋率商服繁華影響度人口密度

選擇性必選至少必選一種備選必選備選備選

重要性順序12或33或24或55或4權(quán)重值范圍0.2—0.40.2—0.30.15—0.250.1—0.20.05—0.1工業(yè)用地土地定級(jí)因素表定級(jí)因素交通條件基本設(shè)施狀況環(huán)境條件產(chǎn)業(yè)集聚效益道路通達(dá)度對(duì)外交通便利度（貨運(yùn)）基礎(chǔ)設(shè)施完善度自然條件優(yōu)劣度產(chǎn)業(yè)集聚影響度

選擇性必選

備選重要性順序1234權(quán)重值范圍0.2—0.40.2—0.30.1—0.20.05—0.12.1城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素222.1.3城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素權(quán)重確定①各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：根據(jù)用地類(lèi)型可分別參照相關(guān)規(guī)定來(lái)選用。②定級(jí)因素對(duì)不同類(lèi)型用地的影響程度不同，各分類(lèi)定級(jí)應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重。③各因素的權(quán)重應(yīng)具有可比性，每個(gè)因素權(quán)重值必須在0-1或0-100之間變化，并且各因素的權(quán)重值之和等于1或者等于100。Delphi法因素成對(duì)比較法AHP法2.1.4定級(jí)單元?jiǎng)澐侄?jí)單元：土地定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地級(jí)別的基本空間單位，是內(nèi)部特征和區(qū)位條件相對(duì)均一的地塊。定級(jí)單元?jiǎng)澐衷瓌t：(1)單元內(nèi)主要定級(jí)因素的影響大體一致，單元內(nèi)的主要因素分值差異不得其中，n為擬劃分的土地級(jí)數(shù)。(2)單元的大小要適當(dāng)，太小會(huì)割裂地塊的整體屬性，太大容易掩蓋土地的差異性。單元面積一般為：5-25hm2，特殊使用性質(zhì)的單元可以適當(dāng)放大。

(3)

劃分的單元能方便地進(jìn)行因素取樣，并能保證分值計(jì)算的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。(4)商服中心、公用設(shè)施、交通樞紐等整體起作用的區(qū)域，不能分割為不同單元。2.2城鎮(zhèn)土地的定級(jí)單元2.2城鎮(zhèn)土地的定級(jí)單元242.1.4定級(jí)單元?jiǎng)澐謫卧獎(jiǎng)澐址椒ǘ噙呅畏ǎ粗饕蛩胤种抵丿B法均質(zhì)地域法，土地利用類(lèi)型一致的區(qū)域網(wǎng)格法：固定網(wǎng)格法、動(dòng)態(tài)網(wǎng)格法3城鎮(zhèn)土地的定級(jí)因素因子分值計(jì)算3.1.1分值計(jì)算原則（1）得分值與土地優(yōu)劣成正相關(guān)（2）分值體系采用0-100分的封閉區(qū)間（3）得分值只與因素顯著作用區(qū)間相對(duì)應(yīng)

3.1定級(jí)因素因子分值計(jì)算的方法3.1.2定級(jí)因素因子對(duì)土地質(zhì)量影響方式分類(lèi)（1）點(diǎn)、線(xiàn)狀：商業(yè)服務(wù)中心、公交便捷度、問(wèn)題設(shè)施影響度等。（2）面狀：路網(wǎng)密度、城市綠地覆蓋率、人口密度等。3.1.3點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子分值計(jì)算方法（1）按規(guī)模或類(lèi)型求出各點(diǎn)線(xiàn)設(shè)施的相對(duì)作用分，最大值為100，最小值為1或0；（2）計(jì)算其作用或平均影響范圍，并劃分若干相對(duì)距離區(qū)間；（3）根據(jù)距離衰減原則，選取不同的數(shù)學(xué)模型，計(jì)算各相對(duì)距離上的因素作用分。3.1定級(jí)因素因子分值計(jì)算的方法r=d/D

3.1.4面狀因素因子分值計(jì)算方法（1）計(jì)算區(qū)域內(nèi)各定級(jí)單元的因素因子指標(biāo)值（2）用數(shù)學(xué)模型（極值標(biāo)準(zhǔn)化法）求出各因素因子的作用分值。

—某定級(jí)因素的作用分值；、、分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某定級(jí)單元因素指標(biāo)值。3.1定級(jí)因素因子分值計(jì)算的方法（1）商服中心級(jí)別的確定對(duì)區(qū)域內(nèi)的商服中心進(jìn)行級(jí)別劃分，高級(jí)別中心包括了低級(jí)別中心的功能，后續(xù)計(jì)算商服繁華影響度時(shí)，需進(jìn)行各級(jí)功能的分割。商服中心按各中心的作用和相對(duì)規(guī)模可劃分四級(jí)：市級(jí)中心—為全市、鎮(zhèn)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)業(yè)中心；(10-15km)區(qū)級(jí)中心—為市、鎮(zhèn)內(nèi)某個(gè)區(qū)域范圍服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心；(5-10km)小區(qū)級(jí)中心—為某個(gè)居民小區(qū)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心；(1-3km)街區(qū)級(jí)中心—為某個(gè)街區(qū)服務(wù)的商業(yè)服務(wù)中心。(<1km)

大城市劃分2-4個(gè)級(jí)別，中等城市2-3個(gè)級(jí)別，小城市1-2個(gè)級(jí)別3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算（2）商服中心規(guī)模指數(shù)的計(jì)算根據(jù)銷(xiāo)售總額、總利潤(rùn)、占地面積、中心職能種類(lèi)、職工人數(shù)等指標(biāo)計(jì)算商服中心規(guī)模指數(shù)。Mi:第i個(gè)商服中心的規(guī)模指數(shù)mj:某商服中心第j個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單項(xiàng)規(guī)模指數(shù)wj:商服中心第j個(gè)指標(biāo)權(quán)重Aj:某商服中心第j個(gè)指標(biāo)實(shí)際值A(chǔ)j,max:各商服中心第j個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)最大值3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算

31例：某區(qū)域商服中心相關(guān)數(shù)據(jù)如下表所示，括號(hào)內(nèi)為指標(biāo)權(quán)重，則各商服中心的規(guī)模指數(shù)是多少？（3）商服中心內(nèi)各級(jí)繁華作用分的分割計(jì)算繁華作用分值：即同一中心內(nèi)包含的各功能層次的量，即各級(jí)功能影響分值的大小。Mi:某級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)Mj:次一級(jí)商服中心規(guī)模指數(shù)Mmin:最低級(jí)商服中心的規(guī)模指數(shù)Fi:商服中心某級(jí)功能繁華作用分值Fmin:商服中心最低級(jí)繁華作用分值3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算

33例：各商服中心的規(guī)模指數(shù)如下表Mi所示,可求得分割后各級(jí)功能的繁華作用分=100-43.75=43.75-14.5（4）商服中心內(nèi)各級(jí)功能影響半徑的計(jì)算

d：影響半徑

S：影響總面積

n：同級(jí)功能的數(shù)目（等于同級(jí)中心數(shù)+更高級(jí)中心數(shù)）Ps:同級(jí)功能均分整個(gè)城市市場(chǎng)3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算

35兩個(gè)級(jí)別綜合一級(jí)個(gè)數(shù)二級(jí)個(gè)數(shù)二級(jí)分割一級(jí)分割36綜合37綜合一級(jí)個(gè)數(shù)二級(jí)個(gè)數(shù)三級(jí)個(gè)數(shù)一級(jí)分割二級(jí)分割三級(jí)分割38例：（5）相對(duì)距離的計(jì)算

d：影響半徑

di:實(shí)際距離Ps:根據(jù)實(shí)際情況，實(shí)際距離可選擇直線(xiàn)距離、實(shí)際曲線(xiàn)距離或耗時(shí)距離。

3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算

（6）商服繁華影響度分值的計(jì)算與疊加綜合、商服定級(jí)時(shí)，商服中心為指數(shù)衰減住宅定級(jí)時(shí)，商服中心為直線(xiàn)衰減

fi:定級(jí)單元商服中心某級(jí)更能衰減后的繁華影響度分值Fj:商服中心某級(jí)功能繁華作用分基值r:相對(duì)距離3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算

（5）商服繁華影響度分值的計(jì)算與疊加分值疊加時(shí)要遵循以下原則：①同時(shí)存在多級(jí)功能影響，對(duì)各級(jí)功能作用分僅取值一次；②受多個(gè)同級(jí)功能影響，取其中最高分值。例：某評(píng)價(jià)單元，市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服中心對(duì)其影響分值為60、18、5，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的影響，影響分值為20，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華作用分值是多少？60+20+5=853.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.1商服繁華影響度分值計(jì)算42例：商服中心相關(guān)數(shù)據(jù)如下表所示，求用于住宅定級(jí)時(shí)候，其商服繁華影響度分值？43住宅定級(jí)采用直線(xiàn)衰減法

（1）道路類(lèi)型道路通達(dá)作用大小順序一般為：混合型主干道、生活型主干道、交通型主干道、生活型次干道、交通型次干道、支路。主干道：紅線(xiàn)約40m，車(chē)行道14~18m次干道：紅線(xiàn)約30m，車(chē)行道11~14m支路：紅線(xiàn)約15m，車(chē)行道7~9m劃分道路類(lèi)型數(shù)：特大城市、大城市：5~7類(lèi)中等城市：3~5類(lèi)小城市：1-3類(lèi)3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算（2）道路作用分的計(jì)算

Fi：某道路作用分

ki:某類(lèi)道路作用指數(shù)，可根據(jù)道路類(lèi)型結(jié)合定級(jí)研究區(qū)實(shí)際參照下表確定3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

不同類(lèi)型定級(jí)時(shí)道路類(lèi)型對(duì)應(yīng)的道路作用指數(shù)道路類(lèi)型定級(jí)類(lèi)型綜合定級(jí)商業(yè)用地定級(jí)住宅用地定級(jí)工業(yè)用地定級(jí)混合型主干道1.001.000.80-0.950.80-0.95生活型主干道0.75-0.950.80-0.951.000.60-0.80交通型主干道0.65-0.850.60-0.800.60-0.801.00生活型次干道0.50-0.700.55-0.750.55-0.750.30-0.55交通型次干道0.40-0.600.30-0.550.30-0.550.55-0.75支路<0.40<0.40<0.40<0.40（3）道路影響距離的計(jì)算

d：影響距離

S：土地定級(jí)城市總面積

L：本級(jí)道路與更高級(jí)道路總長(zhǎng)度3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

48（4）相對(duì)距離的計(jì)算

di：定級(jí)單元至道路邊緣的實(shí)際距離主、次干道通常按上述公式計(jì)算，支路以下道路的影響距離可按市內(nèi)道路的疏密程度，在0.3-0.7km之間確定3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

（5）道路通達(dá)度分值計(jì)算

fi：定級(jí)單元土地某道路功能作用遞減后的通達(dá)度分值；

Fj：某道路功能作用分基值

r：相對(duì)距離即指數(shù)距離衰減法3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

51例，根據(jù)下列數(shù)據(jù)計(jì)算各級(jí)別道路的通達(dá)度作用分值：注：為計(jì)算方便，采用直線(xiàn)距離衰減法即可，有條件情況下通常采用上述的指數(shù)距離衰減法。（6）道路通達(dá)度分值取值受多種道路類(lèi)型影響時(shí)，道路通達(dá)度分值取最高的得分值。3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算

注意與農(nóng)用地定級(jí)中道路作用分值的取值區(qū)分（7）道路通達(dá)度分值修訂通達(dá)系數(shù)值表3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.2道路通達(dá)度作用分值計(jì)算通達(dá)方向123大于4k值0.580.810.911.054例，若該區(qū)域的道路通達(dá)方向?yàn)?，則該區(qū)域道路通達(dá)度作用分值為多少？66.12*0.81=53.563.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3個(gè)方向3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算2個(gè)方向3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算2個(gè)方向無(wú)路單元3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算例：一單元有3個(gè)道路方向，3條道路級(jí)別相同，作用分分別為85、80、79，該單元的道路通達(dá)度作用分為多少？

85*0.91=77.353.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算公交便捷度的衡量指標(biāo)：線(xiàn)路的多少、車(chē)流量的大小、站點(diǎn)的多少等。（1）確定站流量站流量：一定區(qū)域內(nèi)各公交站點(diǎn)每小時(shí)各線(xiàn)路各向車(chē)流量之和。例：某區(qū)域內(nèi)某公交站點(diǎn)，共有三條公共汽車(chē)線(xiàn)路通過(guò)，其中甲線(xiàn)路在該站點(diǎn)不停靠，乙線(xiàn)路為單向車(chē)，各線(xiàn)路的車(chē)流量按每天12小時(shí)計(jì)算平均值，據(jù)統(tǒng)計(jì)甲、乙、丙三條線(xiàn)路的單向平均流量為6、12、6班次/小時(shí)，則該區(qū)域內(nèi)該站點(diǎn)的公交站流量為多少？

12+6*2=24班次/小時(shí)3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算

62（3）公交站點(diǎn)服務(wù)半徑的計(jì)算各級(jí)別公交站點(diǎn)服務(wù)半徑d統(tǒng)一在0.3-0.5km之間確定，站點(diǎn)密的小一些，站點(diǎn)疏的大一些；按下列公式計(jì)算得到：d：服務(wù)半徑S:土地定級(jí)城鎮(zhèn)總面積n:本級(jí)別公交站點(diǎn)數(shù)與更高級(jí)公交站點(diǎn)數(shù)之和3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算

（4）相對(duì)距離r的計(jì)算d：服務(wù)半徑di:定級(jí)單元距離公交站點(diǎn)的實(shí)地距離3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算

（5）公交便捷度分值計(jì)算線(xiàn)性衰減模型fi：公交便捷度分值Fi:各公交站點(diǎn)站流量作用分r:相對(duì)距離（6）公交便捷度分值的選擇取最高作用分值3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算（7）公交便捷度分值的修訂：公交便捷度分值：修訂前的公交便捷度分值：定級(jí)單元通達(dá)系數(shù)3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算（7）公交便捷度分值的修訂通達(dá)系數(shù)的修訂：有線(xiàn)路的單元，統(tǒng)計(jì)線(xiàn)路通往的方向數(shù)；無(wú)線(xiàn)路的單元，統(tǒng)計(jì)其通往線(xiàn)路的方向數(shù)。3.2點(diǎn)線(xiàn)狀因素因子作用分值的計(jì)算3.2.3公交便捷度作用分值計(jì)算通達(dá)方向123大于4k值0.580.810.911.0683.3面狀因素因子作用分值的計(jì)算3.3.1生活設(shè)施完善度作用分值計(jì)算3.3面狀因素因子作用分值的計(jì)算3.3.2環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算3.3面狀因素因子作用分值的計(jì)算3.3.2環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度分值計(jì)算3.3面狀因素因子作用分值的計(jì)算3.3.3人口密度、綠地覆蓋率、路網(wǎng)密度分值計(jì)算Pi=∑FijWijPi——i因素的評(píng)分值（評(píng)價(jià)值）

Fij——i因素中第j因子的分值

Wij——i因素中第j因子的作用指數(shù)（權(quán)重）P=∑PiWiP——土地某個(gè)評(píng)價(jià)單元的總評(píng)分值——?jiǎng)澐滞恋丶?jí)別

Wi——第i因素的權(quán)重值

Pi——評(píng)分值3.4城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元總分值計(jì)算4土地級(jí)別的劃分與確定4.1.1劃分要求評(píng)定每個(gè)定級(jí)單元的因素及數(shù)目必須相同一個(gè)總分值只能對(duì)應(yīng)一個(gè)土地級(jí)按總分和城鎮(zhèn)狀況確定1-2個(gè)不同的劃分級(jí)別方案定級(jí)類(lèi)型城市規(guī)模大城市中等城市小城市以下綜合定級(jí)5-104-73-5商業(yè)用地定級(jí)6-125-94-7住宅用地定級(jí)5-104-73-5工業(yè)用地定級(jí)4-83-52-44.1土地級(jí)別的初步劃分4.1.2劃分方法a.總分?jǐn)?shù)軸法